Как я превратил гараж в пассивный доход.

Статья ориентирована на людей заинтересованных в капитальных вложениях и создании дополнительного источника финансирования, также статья будет интересна специалистам по недвижимости или, например, собственникам неликвидных объектов.

Я, как и любой начинающий инвестор, столкнулся с множеством препятствий на пути к цели. В случае с инвестициями в недвижимость, первое препятствие - это высокий порог входа на рынок. На своем примере покажу и расскажу, с какими препятствиями я столкнулся в ходе реализации проекта. Попробую максимально подробно рассказать, чем отличаются теория от практики и ожидание от реальности, какие ошибки я допустил, сколько стоило их исправить, как попытаться их избежать или минимизировать ущерб. Я не буду рассказывать о плюсах и минусах вложений в недвижимость, т.к. на эту тему можно найти множество статей и мнений.

Реконструкция.

Реализация проекта - “Бизнес центр из гаража”, место реализации город Екатеринбург.

Как только я накопил сумму, эквивалентную стоимости однокомнатной квартиры я задумался не только о сохранении, но и приумножении денег путем инвестирования в недвижимость. Инвестиции в однокомнатную квартиру я не рассматривал, так как с моей субъективной точки зрения, квартира это защита средств в рублевом эквиваленте, но потеря в валютном поэтому мой выбор остановился на коммерческой недвижимости, но купить полноценный арендный бизнес было нереально. Поэтому я решил его создать. Для этого было необходимо найти объект недвижимости по цене ниже рыночной, но при этом ликвидный. Искал по следующим критериям.

Недооцененный объект - находится в залоге; неузаконенная перепланировка, в некоторых случаях перепланировку невозможно узаконить и т.д.

Объект с перспективой развития- подлежит реконструкции с увеличением площади; неэффективное использование объекта, которое не соответствует его характеристикам; т.д.

В теории все выглядит примерно так, все достаточно просто и однозначно. Ну, а сейчас перейду к практике. На рынке недвижимости на этот момент были такие предложения. Мой взгляд остановился на гаражном боксе 57 м2 в центре города. Собственник по запросу предоставил следующие документы:

· Свидетельство на право собственности. Объект права: Отдельно-стоящее здание; назначение нежилое; площадь 57,2 кв.м; этажность 1.

· Кадастровый план земельного участка. Разрешенное использование/ назначение: земли общественно-деловой застройки (для общественно-деловых целей); площадь 81 кв.м.

· Договор аренды земельного участка с МУГИСО.

· Договор с ОАО “Екатеринбургэнергосбыт” с актом разграничения балансовой принадлежности.

Ознакомившись с документами и посмотрев гараж в живую, я увидел перспективу развития, и перспективу неплохую, а именно изменение назначения под административное или торговое использование с увеличением площади за счет надстройки этажей, возможность организовать арендный бизнес и использовать одно из помещений под собственные нужды. Мы пошли к нотариусу, где и оформили Договор купли-продажи.

Фактически объект выглядел вот так

На этом достаточно простом, но очень ответственном этапе я совершил ряд ошибок. Скажу сразу, что понимание этих ошибок пришло спустя некоторое время, когда столкнулся с их последствиями. Итак, к ошибкам.

Перешел к сделке без изучения ГПЗУ.

Купил без торга, несмотря на то, что обоснованный торг всегда уместен.

Не разобрался в процедуре выкупа земельного участка под зданием.

Закрыл глаза на соседнее здание, которое превращается в руины.

Как говорится, в сделке счастливы оба участника. Один потому, что продал. Другой потому, что купил. Был счастлив и я, на этом этапе у меня были только позитивные ожидания. Руки чесались, и я с нетерпением ожидал начала перестройки. Но об этом в следующей статье.