Как я начал бизнес на посуточной аренде квартир, вышел на доход в 250к/мес и зачем-то продал
Невыдуманная история о которой невозможно молчать
Март, 2015 год. Я с женой и пятимесячным ребенком снимаю небольшую однушку в СПБ.
Работаю сутки через трое инженером за 40-50 т.р.
По выходным катаюсь в такси, а в свободное время поглощаю ролики Бизнес Молодости.
Читаю книги и тестирую ниши по стандартной схеме: лендинг-трафик, лендинг-трафик.
Был момент, когда я параллельно тестировал сразу 4-5 ниш.
Чип-тюнинг, сахар, метизы, овощи оптом, бетон и другие).
Вот небольшая часть моих супер сайтов:
У меня было 5 кнопочных телефонов, которые я купил на рынке по 300 рублей. Сзади на каждый телефон я наклеил название ниши, чтобы когда мне звонят – отвечать:
— Здравствуйте, компания ДЕЛИКАТ 24, меня зовут Алексей, чем я могу вам помочь?
Таким образом я протестировал около 30 ниш. Из них в 5 где-то получилось и я зарабатывал, а в остальных – либо забивал, либо по нулям, либо не мог найти поставщика.
От меня уехала жена.
В конце марта у меня появилась возможность отправить жену с ребенком жить загород до конца лета. В большой, хороший дом. Пусть лучше дышат воздухом, чем сидят в четырех стенах.
И 25 марта я остался один на ближайшие 3 месяца.
Сидя дома за компьютером и выбирая очередную нишу я подумал, а почему бы не пересдать квартиру в которой я живу, отбить деньги, а в конце лета снять другую.
Какой смысл жить одному, если можно пожить у родителей. Тем более там у меня своя комната.
Я полез на авито, чтобы оценить за сколько можно пересдать квартиру. Естественно собственников я не поставил в известность, но ничего страшного, я был готов к ответственности.
Захожу на авито, открываю раздел недвижимость и вижу рекламу квартиры, которая сдается посуточно.
Буквально 20 секунд мне потребовалось, чтобы оценить насколько выгоднее можно сдать квартиру посуточно и в моей душе что-то перевернулось.
Я начал ощущать бешеное количество энергии, которое во мне пробудилось. Движения стали нервными, какой-то недостаток кислорода.
В голове моментально выстроился план развития на ближайшие несколько лет. Неконтролируемая эйфория. Поток. В такие моменты тело говорит само за себя.
Я успокоился и начал трезво оценивать ситуацию. Я снимал однушку за 16 тыс. в месяц + 3 тыс. к/у. Итого = 19 тыс. в месяц.
Цена за посуточную аренду похожих квартир была от 1300 до 2500 рублей в сутки. Я прикинул, что если сдам на 30 дней хотя бы по 1500, то заработаю 45 тыс. рублей.
Начал делать.
Раздумья мои длились недолго и уже через 1 час я начал в срочном порядке вывозить вещи из квартиры к родителям. Для этого потребовалось несколько часов.
Я не хотел ждать, я хотел действовать. Ведь любая идея живет в голове 72 часа, иначе потом найдется миллион причин, чтобы не делать. Я это знал, поэтому начал.
Тем более, что на следующий день надо было уходить на суточную смену. В этот же день я произвел генеральную уборку, отфотографировал квартиру и выставил на авито.
Было уже достаточно поздно и звонков я не получил. Поэтому оставил ключи от квартиры своему отцу, чтобы в момент моего отсутствия он мне помог с заселением.
Первый клиент.
На следующий день мне позвонила женщина и сказала, что ей надо заселиться с мужчиной на неделю. Ах, это чувство первого звонка))
— Да, конечно - сказал я. Стоимость за сутки будет 1600 рублей.
— Мы согласны, когда можно заехать?
— Сейчас с вами свяжется человек, который договорится о заселении.
Я начинаю звонить отцу, он не берет трубку.
Звоню еще раз - не берет. Мое чувство ответственности заставляет меня нервничать, бросает в жар, очень не хочется упустить первых клиентов.
При всем при этом я нахожусь на работе, где у меня свои задачи и ответственность. Но думать о ней я конечно не мог.
Я звоню клиентам, извиняюсь за ожидание и прошу подождать - они соглашаются. Мне показалось, что прошла целая вечность после первого звонка от клиентов до текущего момента. На самом деле прошло минут 7.
Вскоре я вижу, что идет входящий звонок от отца. Я быстро беру трубку и говорю, что мне нужно заселить людей в квартиру. Он говорит, что уехал по делам и сможет не ранее чем через 3-4 часа. БЛИН!!! Люди не будут ждать!
Началось волнение. Хотелось тайно уйти с работы и заселить гостей. Но это было невозможно, так как я дежурный инженер.
Вот мое рабочее место на тот момент (для максимального погружения):
Перезваниваю клиентам и говорю, что можно заехать только через 3-4 часа, на что получаю вполне спокойный ответ:
— А мы как раз вечером и хотели заехать, часов в 19-20.
Фуф... Сколько я успел пережить за эти минуты, а все было не так страшно.
Скидываю им номер отца и прошу позвонить за 1 час до заезда
Деньги в кассе.
Началось время ожидания. Параллельно звонков с Авито не было, вся надежда была на этих клиентов. 1 час, 2 часа, 3 часа, 4 часа, 5...
Я ждал звонка от отца, но он не поступал. Опять эти нервы!
Спустя 6 часов раздается звонок и отец говорит, что все в порядке - клиентов заселил, деньги получил.
Это невероятно приятный момент, первые деньги! Причем они были получены спустя 1 день. Вот что такое, короткий цикл сделки! Вот где реальная отдача от действий. Мир ответил деньгами за мои нервы и я был удовлетворен этим ответом.
У меня проблемы!
Спать в ту ночь я не мог, да и нельзя на дежурстве :)
Я шерстил любую информацию в интернете касательно посуточной аренды. Как сдавать, как фотографировать, как убирать квартиру, нанимать персонал, заполнять договор... договор? ДОГОВОР!? Черт, я же совсем забыл про договор!!! В голову полезли дурные мысли.
Вдруг обворуют, подожгут, будут шуметь. Понял, что нужно лишь переждать эту ночь и все.
Тем не менее на подсознательном уровне у меня закралось чувство страха, которое не отпускало.
Было около 1 часа ночи, я сидел в темноте за компьютером и читал различные статьи, как вдруг раздается звонок от этих клиентов.
— С чего это они звонят мне в час ночи?
Я, как-то опасаясь, взял трубку и услышал следующую речь:
— Это соседи снизу. Ваша квартира нас затопила и мы требуем немедленного решения ситуации. Кто собственник квартиры?!!!
Собравшись с мыслями — я отвечаю:
- Не переживайте, я собственник. А на сколько сильно вас затопило?
- Вода протекла по стенам и натекла в чашечки люстры на потолке, свет моргает. Нам надо делать ремонт!
Я попросил дать трубку гостям которые у меня жили и спросил у них, что случилось. Они ответили, что не знают, они лишь мылись в душе.
— Окей. Перекройте, пожалуйста подачу воды, я утром приеду и разберусь.
После суточного дежурства, без единого часа сна, я заехал за ключами и поехал в квартиру.
Сначала зашел к соседям, лица были знакомые и жутко недовольные. На стенах вода уже высохла и ее особо не было видно, но в люстре вода действительно еще стояла. Я оставил свой номер телефона и сказал, чтобы они связались со мной если будут какие-то последствия.
На удивление они не возразили, видимо тоже не было сил после бессонной ночи.
Далее я поднялся в квартиру, где жили гости, нажал на звонок, дверь мне открыл какой-то неопрятный мужик. Захожу в квартиру, все окна на распашку, в квартире дубак.
Ко мне подходит еще более неопрятная женщина с недовольным видом и говорит, что квартира им не подходит и просит вернуть деньги!
Впав на несколько секунд в недоумение я понял, что не буду связываться и просто верну деньги. Но поверьте, это было больно!
Я остался один в квартире, закрыл все окна, начал производить уборку, менять белье и спустя минут 20, когда в квартире стало тепло, я почувствовал резкий запах табака. Пошел на кухню, там запах был еще сильнее.
— Ах, вот они зачем окна на распашку открыли!
В мусорном ведре было 2 бутылки водки и штук 30 бычков от сигарет. Они курили прямо в квартире!
— Мда, подумал я. Хорошее начало. Главное, чтобы собственники не узнали.
В гостиной комнате, камнями было разбито окно. 3 крупных отверстия во внешней части. Что они там делали???
Тот момент, когда рад отсутствию стеклопакетов. Замена была не дорогой.
Я быстро полез в интернет, чтобы найти того, кто сможет заменить стекло и уже через 4 часа оно стояло на месте.
Потом я поехал в магазин, купил нейтрализатор запахов и заодно автоматический освежитель воздуха. А также кромку для ванной, которая отвалилась и из-за которой затопило соседей.
В общем в этот день я поработал уборщицей и сантехником. Закрыл дверь и еле живой поехал домой.
Это не мое!
В дороге на меня напало отчаяние, плюс это сопровождалось большой усталостью и в какой-то момент я понял, что не хочу этим заниматься. Я столкнулся с препятствиями и решил забросить идею.
И на тот момент я совершил самую большую ошибку, которую только может совершить предприниматель - я сделал вывод!
После полученного негативного опыта, мозг начинает защищаться. Начинает искать пути для отступления и аргументы в пользу того, что это не мое.
Вспомни, сколько раз ты сдавался после первой неудачи?
Нельзя принимать никаких решений будучи в таком состоянии. Надо отдохнуть, выспаться и попробовать еще раз.
Сложности созданы для того, чтобы оценить на что мы способны.
Представь, что сверху сидит ангел и следит за тобой. Ты начинаешь чем-то заниматься — он смотрит и не принимает никаких действий до тех пор, пока не удостоверится, что ты действительно этого хочешь.
И вот ты получаешь первый раз по щщам и сдаешься. Тогда ангел отворачивается, потому что помощь тебе не нужна.
Он повернется в следующий раз, когда ты снова решишь действовать. И будет помогать, когда поймет, что идешь до конца!
Попробуем еще раз.
На следующий день утром мне позвонил мужчина и сказал, что ему нужна квартира на 10 дней с возможным продлением. У него был приятный голос и он с легкостью согласился на цену 1600 рублей в сутки.
Через пару часов я его заселил, кстати опять без договора:) Но он внушал доверие, так что я опустил этот момент.
После последних двух дней мы было совсем не страшно. Я был спокоен и не боялся за последствия.
В таком спокойствии я прожил следующие 7 дней, после которых мне позвонил этот мужчина и сказал, что продлевает еще на 5 дней. Перевел деньги на карту и прожил в сумме 15 дней по 1600 рублей.
Итого я заработал с него 24 000 рублей.
За 15 дней окупил квартиру и К/У + сверху 5 тысяч. А впереди еще была целая половина месяца.
За время его проживания я разместил рекламу еще на 10 сайтах, нашел договор, узнал, что надо брать залог за проживание и еще кучу разных моментов. Все это я усердно конспектировал в тетрадку.
Также я забронировал почти все оставшиеся дни другим клиентам. Создал специальную табличку в экселе для учета — все как полагается)
Звонки продолжались, но квартиру необходимо было отдавать 27 апреля. Тогда я очевидно понял, что мне нужна своя квартира, которую я смогу сдавать посуточно.
С этой мыслью я продолжил заселять и выселять клиентов до конца месяца. Общая сумма, полученная с клиентов составила ровно 45 тысяч рублей (как и планировал). 26 тысяч чистыми. Минус за разбитое стекло, и др. мелочи я учитывать не стал, так как это скорее исключение из правил.
И тут я понял!
Что если умножить это число на 10, то получается вполне ощутимый доход!
Снова фонтан энергии побежал по моему телу и я принял для себя окончательное решение, что хочу этим заниматься и приступил к поискам своей первой квартиры.
Первая квартира
Я начал думать, где снимать квартиру. Понял, что ключевой фактор — это месторасположение. Квартира должна быть недалеко от меня, чтобы я мог оперативно доехать и недалеко от метро, чтобы гостям было удобно добираться.
Куда не позвоню — одни агенты.
Очень не хотелось платить 100% комиссию за их услуги, потому что не понятно, зачем они вообще нужны.
Окей, я купил доступ в базу «без посредников». Здесь тоже было много агентов, но собственники тоже попадались, правда в 90% случаев квартира была уже сдана или мне не подходила.
Я упорно звоню дальше, попадаю на собственников, говорю, что мы компания и квартира нужна для командированных сотрудников (вычитал в интернете).
— Нет, под посуточную аренду не сдаем. До свидания.
— Нет, вы мне разбомбите квартиру. Всего доброго.
— Нет, соседи будут на вас жаловаться.
Как-то не просто оказывается снять квартиру.
Да не, бред… Надо пробовать дальше.
Есть закон больших чисел, который говорит о том, что, если провести эксперимент большое количество раз, то велика вероятность успешного исхода.
По совету знакомой, я зашел на сайт квартирного вопроса, где был раздел «помощь специалиста»
Можно заполнить анкету на поиск квартиры и этот запрос отправляется всем агентствам Санкт-Петербурга.
Пишу: «Управляющая компания снимет квартиру для посуточной аренды. В хорошем состоянии с евроремонтом. Проживающие лица - командированные сотрудники и бла-бла-бла…»
Нажимаю отправить и довольный жду звонков от агентств.
На следующий день мне звонит сотрудник компании и говорит, что запросы на посуточную аренду они не размещают.
«Семья с ребенком, без животных, снимет квартиру в хорошем состоянии. Обязательное наличие бытовой техники и не более 5 минут пешком от метро».
Сложно оценить какое кол-во звонков мне поступало в минуту, но думаю, что не менее 10.
За день я получил звонков 300.
По телефону я говорил, что мы компания и нам нужна квартира для посуточной аренды.
Кто-то сразу вешал трубку, а кто-то говорил — «окей, посмотрим, что есть».
Я записывал только тех, кто готов был искать квартиру для посуточной аренды.
Буквально через 30 минут, я получаю 2 звонка от уже записанных агентов.
Оба говорят мне, что есть интересные варианты. Поехал смотреть.
Первая квартира оказалась недалеко от метро, но кроме кровати и старого телевизора — там ничего не было.
Вижу новый, красивый дом — подъезжаем.
Открывается шлагбаум и мы оказываемся на территории дома.
Неужели моя первая квартира будет в таком доме, а не в старой пятиэтажке?
Заходим в парадную — натыкаемся на консьержку, которая с порога своим мерзким голосом:
Поднялись на этаж, агент открыл дверь своим ключом и говорит: — «смотрите».
Собственника, кстати, на месте не было.
— А вы точно поняли, что квартира нужна для посуточной аренды? — спрашиваю я.
— Да. — отвечает агент. — Собственник достаточно лояльный, поэтому должен согласиться
— Подождите, вы его не предупредили?
— Эээм… Нет. Так как вам квартира?
Квартира и правда была отличной. С бытовой техникой, диваном, хорошим ремонтом…
Я отвечаю, что квартира подходит.
Агент быстро звонит собственнику и говорит, чтобы тот приезжал.
Как оказалось, он живет загородом, и будет не ранее, чем через час.
Ждем собственника.
Буквально через 15 минут в квартиру зашла девушка, которая тоже представилась агентом. Задала типичные вопросы и пошла общаться со своим коллегой.
Я уточнил, какая комиссия будет за услуги — они ответили, что 100%.
— Какие 100%? — Все давно работают за 50!
— Да, Алексей. Но эту квартиру нашла девушка, а я вам ее предложил. Мы встречные партнеры, поэтому комиссия 50+50 = 100%.
— Гнилой рынок, -подумал я. Ну ладно.
Как по расписанию, через час в дверь зашел приятный мужчина лет 55.
Улыбнулся, поздоровался и задал мне вопрос:
— Спасибо, квартира очень нравится.
— Хорошо. А с кем вы будете проживать?
— Ммммм…дело в том…что…проживать буду не я. Мне на работе поручили задание найти квартиру для наших сотрудников, которые приезжают в командировку. Мы гарантируем порядок и тишину, а также долгосрочное сотрудничество. Проблем с оплатой не будет! Отвечать за все буду лично я.
— Хорошо. Но смотрите, мне проблемы не нужны. Если здесь будет «проходной двор», то я вас выселю.
— Да, конечно. Вы каждый месяц можете приезжать в квартиру и проверять ее состояние.
— По рукам, — сказал мужчина. — И еще… консьержке не говорите, что будете сдавать посуточно квартиру. Мне лишний «головняк» не нужен.
И вот мы подписали договор, пожали руки и он уехал. Я рассчитался с агентами, получил ключи и остался в квартире.
В моем случае очень хорошо сработал триггер на долгосрочное сотрудничество и своевременную оплату. Как оказалось далее, для собственника это были ключевые факторы (это к вопросу про боль клиентов).
Что дальше?
До майских праздников оставалось 2 дня и мне очень хотелось заселить гостей на эти дни. Тем более, что 30го я выхожу на суточную смену и не смогу присутствовать.
Еще смущал тот факт, что в квартире не было интернета, двуспальной кровати и постельного белья.
Интернет я заказал. Завтра сделают.
А вот за мебелью пришлось лететь в ИКЕЮ.
Купил: кровать, матрас, белье, подушки, полотенца и еще какие-то мелочи.
На следующий день, рано утром приехал в квартиру, чтобы собрать мебель и провести ген. уборку.
Параллельно установили интернет.
Осталось сфотографировать и выложить на авито.
И вот она, моя первая квартира)
Выкладываю свое объявление. Ставлю цену 2000 рублей/сутки.
Проходит 15 минут и поступает первый звонок. Тут же по второй линии идет другой…переключаюсь…
..третий, четвертый, пятый, десятый.
Записываю всех в блокнот и обещаю каждому перезвонить. А в этот момент выбираю лучший для себя вариант. Самый выгодный.
2000 рублей в майские праздники — это просто подарок.
Повышаю до 3 тысяч. Звонков стало меньше. Да и поздно уже.
Печатаю договора. Оставляю ключи отцу. И ухожу на смену.
Начиная с 12 часов утра, мой телефон просто разрывался от звонков.
Кому-то на 1 день, кому-то на 2, кому-то на 5… — никого не подтверждаю.
— Перестань жадничать, — говорю я себе. Засели хоть кого-нибудь.
Но в голове твердо сидит мысль о том, что квартиру надо отбивать. Я слишком много потратил.
25 аренда+12,5 залог+25 комиссия+32,5 икея, интернет, ключи= 95 тыс. рублей.
Поэтому я решил не торопиться и собрать максимальное кол-во звонков.
И я дождался. Мой идеальный клиент.
Ему нужна была квартира с 29 апреля до 4 мая. 5 суток.
На тот момент я уже тонул в звонках и назвал ему стоимость: 5000 рублей/ сутки. Была не была.
25 тысяч рублей за 5 дней! Мне казалось это невероятным.
Все прошло гладко, клиента заселили и он спокойно прожил 5 суток.
В день его выезда, у меня уже была назначена проф. съемка квартиры.
Месяц был плотный. Звонков много. За это время я успел разместить объявление на самых популярных сайтах. Циан, суточно, букинг, эйрбнб и т.п.
Заселял, выселял, убирал…заселял, выселял, убирал…
Параллельно я уже подыскивал новую квартиру для аренды, чтобы отбить затраты за летний сезон.
Итоги месяца:
Затраты: 95 тысяч рублей + К/У 3000 ( в отдельном файле)
Доход за май: 88,7 тысяч рублей.
В колонку я записывал все приходы от гостей (на экран не помещается).
В общем я почти отбил затраты на квартиру.
В следующем месяце осталось отдать половину залога и можно работать дальше…
Я снова разместил заявку на «квартирном вопросе» и понеслось…
После размещения заявки на «квартирном вопросе» — мой день превращался в нескончаемый поток звонков. То чувство, когда тебя атакуют со всех сторон агенты, у каждого есть лучшее предложение и каждый уже через 15 минут готов показать вариант.
Но все бы хорошо, если бы не одно но..
Ни один агент не знал, что нужна квартира для посуточной аренды. Поэтому приходилось подбирать слова, чтобы грамотно это донести и не словить негатива.
Часть агентов откровенно посылали меня на х.й, когда я озвучивал реальную потребность.
Другие спокойно говорили, что собственник на посутку не согласится.
Ну и небольшая часть говорили, что попробуют договориться с собственником.
Таких агентов я и записывал в контакты.
И вот попался мне один «агент», который на каждый показ квартиры ездил с бутылочкой пива и застоявшимся перегаром во рту) Звали его Коля.
Каким-то чудом, этот молодой человек лет 35, похожий на алкаша — умел грамотно договариваться с собственниками.
Он так быстро говорил, что половина слов была непонятна, но в них были заложены фразы «квартира для посуточной аренды, давайте скидку, нужны недельные каникулы и т.п.))
Для меня до сих пор это нонсенс. Как люди ему доверяли и заключали договор?))
Коля помог мне снять 3 или 4 квартиры. А в конце концов взял 10 т.р. в долг и пропал. Но спасибо ему все равно. Пивка тебе, братан.
Следующую квартиру я снял также быстро, как и первую. За 1 день. На Московском проспекте 205. Ровно в 1 минуте пешком от метро Московская. Это и было ее главным преимуществом, несмотря на то, что стоила она 25 тыс./ месяц + к/у.
Когда я приехал на осмотр, понял, что квартира пустая. Стоял старый секретер и большой квадратный телевизор.
Собственница оказалась очень приятной женщиной (на тот момент она была владелицей какой-го турагентства) и согласилась взять часть расходов на себя. Поэтому на ее деньги была куплена микроволновка, чайник и ЖК телевизор.
А на мои: кровать, диван, столик, комод, лампа, посуда, часы, шторы, тюль, ваза, столовые приборы, тарелки и т.п.
Каждую квартиру нужно оборудовать по максимуму, если хочешь угодить клиенту и получить хороший отзыв.
Я все покупал в Икее. Приезжал, брал самую большую телегу и набирал огромное количество вещей.
Жаль не осталось фотографий. Жалкое зрелище.
На закупку уходило по 2-3 часа. Потом все запихивал в авто. Вез на квартиру. Поднимал и собирал.
Если оценивать «оборудование квартиры» с точки зрения проделываемой работы, то это было неприятное занятие (ну лично для меня).
А если оценивать это как инвестицию в свой будущий заработок и держать эту мысль в голове, то становится намного проще. Тем более, параллельно у меня работала первая квартира, постоянно заселялась и приносила моментальный доход. А впереди был еще целый сезон. Поэтому все недовольство от закупок в Икее растворялось еще больше.
Итого, первичные расходы: 102 800 рублей.
Квартира на Московском с первых дней начала пользоваться популярностью. Расположение в минуте от метро и в 15 минутах от Аэропорта играло свою роль.
Запуск в работу происходил по стандартному сценарию:
Арендуешь квартиру, договариваешься с собственником на «арендные каникулы» 3-4 дня, оборудуешь квартиру и потом ее пидо.асишь. Каникулы не идут в оплату и даны для того, чтобы ты все мог подготовить к запуску.
Не все собственники на это соглашаются, но им нужно объяснить, что от качества первичной подготовки зависит наша дальнейшая работа и то, насколько долго мы будем снимать квартиру.
Как правило, после этих слов, собственники соглашаются на каникулы и даже на часть расходов.
Потому что всем надоели постоянно меняющиеся арендаторы. А мы долгосрочная компания.
Квартира на Московском была взята в конце мая, поэтому результаты по доходам были такие:
Впоследствии эта квартира получила вот такую оценку на Booking.com (как получают такие отзывы на букинге, я рассказывал в этом посте.
Каждый год компания присылает наклейку с рейтингом, полученным за год работы.
Учитывая, что стоимость за аренду у меня была часто выше остальных — гостей мы принимать умели. И отзывы получать тоже :)
А это отзыв гостей на эту квартиру:
После запуска я взял паузу на несколько дней, чтобы приготовиться к поиску новой квартиры. Параллельно я все также принимал звонки, заселял/выселял клиентов, производил уборку и размещался на новых площадках по сдаче посуточного жилья.
Кстати, логин и пароль от Wi-Fi я сделал на квартирах одинаковым, чтобы я сам и мои клиенты в будущем могли сразу присоединиться к сети.
Спустя некоторое время мне позвонил мужчина и сказал, что увидел мое объявление о сдаче квартиры на Будапештской улице. Он сказал, что у него тоже есть квартира в этом доме и он хочет ее сдать.
Мы договорились о встрече через несколько дней, потому что он живет в Израиле и сейчас не в СПб.
На встречу пришел солидный, невероятно позитивный мужчина лет СОРОКА ПЯТИ, который был очень разговорчив и улыбчив)
Показал свою однокомнатную квартиру и запросил 32 тыс. в месяц.
Да, квартира была отличной + в той же парадной, что и первая, но 32 тысяч за однушку в этом районе — перебор!
Вот ее профессиональные фотографии:
После часа переговоров и взаимной симпатии, мы сошлись на 28 тысячах в месяц.
Учитывая, что квартира была полностью готова к приему гостей (кроме уборки)— цена меня уcтроила. Ударили по рукам.
По старому сценарию я вызвал фотографа и максимально быстро выложил объявление на Авито.
И ЭТИ ФОТОГРАФИИ ПРОИЗВЕЛИ ФУРОР!
На тот момент, в этом районе практически не было похожих по стилю о наполнению квартир, поэтому…
…Звонки начали сыпаться с бесконечной скоростью. Особенно от молодых парней, которые хотят провести пару дней со своей девушкой)
Да и не молодых тоже :)
И результат не заставил себя ждать.
Приятно, когда за один месяц с одной квартиры зарабатываешь 60-70 тыс. рублей, пускай даже и в сезон.
Мой видеообзор на данную квартиру
Надоело мыть толчки
В какой то момент я понял, что зашиваюсь от количества работы. Помимо того, что надо заниматься маркетингом, сайтом, размещением, надо еще отвечать на звонки, брать предоплаты, перезванивать, встречать гостей, производить уборку и т.п.
Моя жизнь ограничивалась квартирами, сном, основной работой сутки через трое…
А так-то у меня еще был годовалый ребенок ;)
На встрече с коллегами мне посоветовали нанять горничную, чтобы переложить на нее заселения/выселения и уборку.
Так как опыта делегирования у меня было мало, а также мне было не понятно как доверить прием наличных незнакомому человеку — я отложил эту идею.
«Да и зачем платить лишних 10-15 тысяч в месяц, когда я и сам могу побегать»
Так думает НЕ предприниматель. И так думал я.
Я решил, что найму горничную, когда у меня будет 5 квартир.
Следующей я снял небольшую квартиру за 20 т/месяц. Она была полностью пустая, поэтому все, что в ней есть — куплено за мои деньги. Кроме плиты и холодильника. А также пришлось сделать полноценный ремонт в ванной и туалете. Там был ужас.
Делали вдвоем с отцом, чтобы не переплачивать.
На удивление, эта маленькая однушка не простаивала без дела, хоть и сильно проигрывала конкурентам.
Если заметишь, то под телевизором стоит PlayStation 3 и куча дисков. Видишь?
Так вот через 1 месяц, один из гостей, который заехал на 1 сутки, вынес из квартиры: телевизор, соньку, постельное белье, полотенца и столовые приборы. Ну и соответственно свалил с ключами.
После кражи я решил подать заявление в полицию, но лучше бы этого не делал. Как-нибудь напишу пост об этом.
Вот такие издержки в данной сфере. Но к счастью, кроме того случая, больше у меня ничего не крали. Только по мелочи.
Далее я снял двушку на Московской. 28 тыс + к/у. Пустая, но 5 минут до метро. Все что в ней было: 2 дивана, холодильник и плита. Остальное сам.
Параллельно я выписывал людям отчетные документы, за которые брал свой процент. В любом деле есть масса услуг, которые можно допродавать уже текущим клиентам.
Получилось немного, но лишним не бывает.
ИТОГО.
ОБЩИЙ РЕЗУЛЬТАТ ЗА 7 ПЕРВЫХ МЕСЯЦЕВ РАБОТЫ
Чистая прибыль: 841 335 рублей.
Расходы в таблицах, учитывают суммы затраченные на агентов по поиску квартир, залоги, на оборудование, белье и т.п. В дальнейшем это все уже не платится.
Пора нанимать горничную
Цель в 5 квартир была выполнена. Поэтому я начал поиск горничной.
Зарплата 25 тысяч рублей. 5 тысяч за одну квартиру.
Критерии такие: женщина, 40-55 лет, без основной работы, ответственная, живущая недалеко от квартир, желательно на автомобиле.
Без автомобиля таскать большие сумки с бельем — то еще занятие.
Разместил вакансию на Авито и начал ждать. За первый день мне позвонило человек 70.
Но либо далеко живет, либо учится, либо нет автомобиля, либо, либо, либо…
В один день я решил поступить следующим образом: Написал вакансию в word, распечатал штук 300 и пошел клеить на близлежащие дома, рядом с моими квартирами.
На третий день я поехал проверить наличие листовок, но практически ни одной не заметил. Все содрали.
Но, вдруг, как в сказке скрипнула дверь… Звонит телефон:
— Здравствуйте. Я по вакансии горничной, с кем можно поговорить?
— Здравствуйте. Со мной. Как могу к вам обращаться?
И с тех самых пор Любовь работала в моей компании и впоследствии, когда сеть стала больше, привела свою подругу на другие квартиры.
А самое главное, она подходила под все критерии, которые я описал выше :)
После того, как я ей все показал, выдал ключи, и познакомил с прачечной — моя жизнь стала легче на 200%. Теперь я мог заниматься развитием, а не мытьем унитазов.
Кстати, о прачечной. Там все просто.
Нашел несколько прачек с доставкой в своем районе. Они забирают белье оптом от 20 кг.
Когда горничная приходит убирать квартиру, она снимает старое белье и складывает в Икеевские большие сумки. Эти сумки убирает в багажник (или забирает домой) и 1 раз в 3-4 дня звонит в прачку, чтобы их забрали.
Прачка приезжает, забирает грязное белье и отдает чистое, поглаженное.
Есть особые ребята, которые стирают и сушат белье прямо в квартире, чтобы не платить за прачку. По мне так это непрофессионально, да и просто стремно так делать. Такое можно допустить, если 1 квартира в управлении и то…
Кстати, я поначалу забирал белье домой. Стирал в машинке, а потом гладил по несколько часов.
И так я работал до апреля 2016 года. Больше квартир не брал, потому что был несезон, да и надо было отладить систему.
А также в конце 2015 года мы с «псевдо партнером», который впоследствии меня кинул на 1 млн+ рублей, открыли мини отель в центре СПб на Стремянной улице 14. 100 метров до метро Маяковская.
В этой статье я не будут рассказывать об этом, иначе она получиться слишком долгой. Просто зацени фотку номера отеля.
Работаем дальше
Так выглядела моя таблица бронирований:
Цвета в таблице обозначают следующее:
Черный — на следующий день ранний заезд.
Зеленый — заблокированы деньги на карте ( это относилось к броням с букинга). У меня был терминал с помощью которого я мог удаленно блокировать деньги на карте гостей, чтобы, в случае их незаезда, снимать штраф.
Бирюзовый — особо важный гость.
К этой таблице имела доступ горничная, которая полностью в ней ориентировалась, созванивалась с клиентами и назначала время заезда/выезда. Очень удобно, хоть и может показать сложным.
Не буду подробно описывать дальнейший набор квартир, но к сентябрю у меня их было 10 шт. Правда одну пришлось отдать, потому что сын одной из собственниц женился)
3 студии в ЖК Граф Орлов у меня получилось снять за 1 раз. Я выкупил право аренды у своих хороших друзей из компании Piter Palace, которые сейчас продолжают заниматься отельным бизнесом и привлечением инвестиций.
Собственно в таком режиме я и работал, параллельно придумывая варианты развития.
Через год беготни — мне стала надоедать посуточная аренда. Я понимал, что конкуренция растет, квартиры надо постоянно ретушировать и, что с увеличением количества квартир — будет увеличиваться количество беготни.
А мне хотелось большего масштаба и бОльших денег. Поэтому, вместо набора новых квартир, я переключился на создание мобильного приложения для посуточной аренды, которому посвятил полтора года (статья об этом будет в блоге).
За 2016 год результат получился такой:
2 месяца в этой таблице было не учтено. Не помню почему. Но общая цифра точная.
218 тыс. рублей в месяц в течение года.
2017 год
И это только прибыль с квартир, не считая документов, партнерских отчислений и т.п.
А так в среднем получилось 250 тысяч в месяц.
Вот такие подарки я себе сделал:
После з/п в 40 тысяч рублей — это был новый мир и новое мышление.
Первое время я работал как проклятый. Мало спал, мало ел, сильно похудел. Мало уделял время жене и ребенку от чего отношения становились хуже.
Но, мне кажется, по-другому подобные результаты не достигаются. Особенно, когда ты новичок. Либо ты работаешь больше всех, либо ты знаешь то, чего не знают все, либо у тебя родители не такие, как у всех)
Чудес не бывает. Халявы тоже. Но научиться зарабатывать деньги можно 100%. Как бы банально это не звучало — главное желание. Намерение!
Найм менеджера и продажа бизнеса
Долгое время я сам занимался ответами на звонки клиентов, согласованием и остальным. Я понимал, что моя сила в том, чтобы продавать дороже и, если я поставлю человека вместо себя, то продажи упадут.
Но так как бизнес нужно превращать в бизнес я начал упорную работу по поиску удаленного менеджера.
Разместил вакансию на hh и собирал отклики.
Вот текст моей вакансии: https://yadi.sk/i/trqZnv8RIX5qiQ
Зарплата была привязана к прибыли компании. Цифры точно не помню.
Так как я не знал, как правильно фильтровать кандидатов, я звал их на встречу в ресторан «Евразия» )) По 3-5 встреч в день.
Каждому зачем-то покупал чашку кофе :)
Видимо, чтобы не чувствовали себя неловко.
Из 10 человек отобрал одну девушку и приступил к обучению. Несколько дней мы созванивались по скайпу, я ей все объяснял, рассказывал, показывал, выдал рабочий телефон (самсунг) и в конце концов она приступила к обязанностями.
Я думал, что все просто и сейчас я расслаблюсь, но не тут то было…
В первый же день работы, она не вышла на смену. Более того, она не брала трубку и не отвечала в мессенджере. А у нее был главный телефон, на который звонят все клиенты.
Вот я тогда обо.рался. А вдруг будут звонить клиенты, а вдруг, что-то случится, а вдруг пожар в квартире, а вдруг… Да что угодно!
А эта сволочь не берет трубку!
Ох, как же я был зол и одновременно потерян.
Дело в том, что сим карта была физическая и я ее передал менеджеру вместе с телефоном.
Если бы была IP телефония, то такой ерунды бы не произошло. Просто бы поставил переадресацию на ее номер. Но что было, то было.
Вечером этого же дня она вышла на связь и сказала, что у нее случились какие-то проблемы и что она дико извиняется. На что я ответил:
— Ждите. Я сейчас приеду, заберу у вас телефон и наше сотрудничество на этом закончено.
Приехал, забрал телефон и забыл об этом как страшный сон. Доступы в таблицы тоже забрал.
Дальше был месяц упорных поисков сотрудника и их дальнейшее тестирование.
● Купил 3 номера на Zadarma и активировал их в своем Авито аккаунте
● Отобрал 3 кандидата на роль менеджера, каждому присвоил свой номер и поставил переадресацию на их телефон.
● Записал видео обучение, которого хватало для начала работы.
● Распределил поровну объявление на Авито и смотрел на результаты по бронированиям.
● Слушал звонки внутри сервиса Zadarma. Менеджеры об этом не знали)
В конце концов на работу была принята девушка Алена, которая начала продавать даже лучше, чем я.
Она оказалась очень ценным сотрудником, с опытом работы и замотивированной на результат. Именно такие, энергичные и проактивные люди должны работать менеджерами.
Обязательно слушай записи их звонков и оценивай уровень энергии.
Вспомни, когда тебе звонит менеджер по телефону. Бывают классные ребята с которыми приятно общаться, а бывают полудохлые тюлени с которыми хочется как можно быстрее закончить разговор. Компания не растет с такими сотрудниками.
С тех пор Алена является одним из ценнейших сотрудников компании. Браво!
Что дальше?
Как только я нанял менеджера по бронированию у меня высвободилось огромное количество времени.
Я больше не заселял, не убирался, не принимал звонки, не закупал хоз. товары, не организовывал трансфер и т.п. Я лишь иногда заглядывал в таблицу, чтобы удостовериться в загрузке квартир и получал деньги на карту.
Да. Я даже перестал ездить за деньгами. Просил горничных все отправлять на карту.
Как ты помнишь, параллельно я запускал мобильное приложение для посуточной аренды квартир.
Перед его запуском большое количество посуточников сделали вывод, что это будет СУПЕР нужно приложение, которое будет пользоваться спросом.
Просчитав фин. модель я понял, что заниматься посуточной арендой — это для меня мелко. А вот стартап с десятками тысяч пользователей и постоянными оплатами — то что нужно!
Вот такая громадина получилась:
Поэтому взвесив все за и против я решил продать основной бизнес.
Полностью автоматизированный, приносящий доход бизнес.
Когда я рассказал об этом некоторым друзьям, они покрутили пальцем у виска.
— Леха! Ты потратил столько времени, вложил душу и огромное количество сил, зачем тебе это?
Во-первых я упертый баран по природе. Слушаю только себя и свою интуицию.
А во-вторых, я всю жизнь считаю экспериментом. И чем больше экспериментов я проведу, тем выше вероятность найти свое предназначение.
Посуточная аренда точно не мое предназначение. Тогда зачем мне ей заниматься?
И вообще. Если предприниматель не вкладывает свою энергию в дело, то оно постепенно разрушится. Неизбежно.
Также я понимал, что сфера заполняется конкурентами и чтобы поддерживать тот же доход, мне нужно увеличивать кол-во объектов,
В квартирах уже пора было делать небольшой ремонт, а на это нужно время, деньги и желание.
Из-за того, что все было хорошо, я перестал работать с отзывами, потому что мне стало на них наплевать. Итак работает.
Еще я понимал, что увеличивая сеть квартир — я увеличиваю количество риска. А в силу своей ГИПЕРОТВЕТСТВЕННОСТИ, мне будет сложно спать по ночам, зная, что в квартирах живет столько людей и каждый из них может: поджечь, украсть, умереть и т.п.
Не лишними были бы деньги на развитие приложения (я тогда еще не думал о инвестициях).
Да и просто я устал от этого бизнеса.
И пусть я уже не бегал по квартирам, но все равно они постоянно сидели у меня в голове.
Поэтому было принято решение его продать.
Продаю
Буквально за 1 день я написал объявление и разместил на Авито. Сначала поставил завышенную стоимость и не получил ни одного звонка за 3 дня. А потом плюнул и уменьшил стоимость в 2,5 раза.
За первый день было 2 звонка от потенциальных покупателей, которые по телефону были очень заинтересованы.
Я подготовил всю информацию и поехал на встречу с первым покупателем.
Им оказалась замечательная девушка Ира, человеческая симпатия с которой у нас была с первых секунд.
Я ей все рассказал, показал фотографии, таблицы и она взяла день на подумать.
Звонит через день и говорит, что готова к покупке. Давай оформлять)
Основное оформление — это переписание договоров аренды с собственниками, которых я подготовил еще до продажи. Но я им не говорил, что продаю бизнес, а просто сказал, что буду заниматься отелями, а это мой доверенный человек.
Поэтому после подписания договора и получения денег, я начал постепенно передавать бразды правления в руке Иры.
Стоимость продажи не распространяется.
Началось обучение, знакомство с персоналом, с прачкой, с сервисами бронирований и т.п.
Но в силу своей высокой осознанности и заинтересованности, Ира быстро освоилась, за что я ей очень благодарен.
За 1 месяц начать управлять системой, которая строилась почти 3 года — это круто! Заслуживает огонька)
В заключении, хочу написать советы по этому бизнесу, если вдруг ты решишь этим заниматься.
- Первые квартиры снимай в одном районе.
- Договаривайся с собственниками на безоплатные каникулы, чтобы обустроить квартиру.
- Белья надо закупить в 2 раза больше, чем спальных мест в квартире. 8 комплектов, если 4 спальных места. А лучше бери с запасом.
- Логин и пароль для WI-FI во всех квартирах сделай одинаковым. Распечатай и повесь на холодильник, например. У меня было так:
Вот такая табличка тоже не помешает:
5. Контакты, важные номера, правила проживания и штрафы укажи в договоре, а также распечатай и заламинируй. Для этого купи ламинатор) Вообще старайся как можно больше информации дать гостю.
Пример моего договора здесь: https://yadi.sk/d/-6njqh0XzDRmmw
Сделай так, чтобы у клиента было минимум вопросов.
6. Напиши инструкцию к технике, чтобы каждый понял как ей пользоваться. Люди приезжают разные.
7. На выходе из квартиры, на двери, повесь большую табличку о том, чтобы люди проверили ГАЗ, ВОДУ, СВЕТ, УТЮГ.
8. На каждую квартиру сделай 4 комплекта ключей. Тебе, горничной и 2 комплекта для гостей.
9. ЛАЙФХАК. Часто клиентами наших квартир были молодые люди, которые снимали квартиру на 1 сутки и устраивали вечеринки. Ох, сколько раз мне приходилось вставать ночью по звонку соседей и ехать на разборки.
Так вот. Я придумал клевый способ.
Помимо того, что мы сообщаем клиентам о том, что в случае шума после 22:00 — они будут выселены, а залог за проживание не возвращается, я в каждой квартире повесил беспроводной звонок.
Сам звонок мы вещаем на потолок, а кнопку отдаем соседям, которые больше всего паникуют.
При заезде мы сообщаем клиентам следущее:
Сверху соседи у которых есть кнопка оповещения. Первый звонок предупредительный, второй подготовительный, а на третий звонок они вызывают полицию.
После того, как я повесил эти звонки — шум после 22:00 прекратился. А точнее первый и второй звонок от соседей сразу включал добропорядочность наших гостей. Сработало очень круто!
10. Познакомься с соседями сверху и снизу и обменяйся телефонами. Помни, квартиры не твои, может произойти, что угодно. С консьержкой тоже познакомься. Ей даже можно выдать ключи и платить 1000 рублей в месяц, чтобы она была на контроле, если что. Они легко соглашаются.
11. На период отключения горячей воды — купи проточные водогреи в квартиры. Это будет самый частый вопрос от клиентов в этот период.
12. Запиши видеообзор по каждой квартире, но не так «халатно» как я. Лучше в режиме широкоугольной съемки, чтобы квартира казалась больше.
13. Фотографии квартир должны быть только профессиональными. Это по умолчанию.
14. Номера клиентов записывай в телефон или CRM систему, чтобы при следующем звонке сразу обращаться по имени. Это очень повышает лояльность.
15. При выезде клиента — вручай мелкий бонус. Магнит, конфетку, журнал и т.п. А потом присылай смс сообщение с благодарностью за проживание, просьбой оставить отзыв, а также подписаться на соц. сети. Лучше не смс, а WhatsApp.
16. Важный пункт. Высылай инструкцию о том как добраться до квартиры в любом удобном формате. У меня было сделано очень подробно и на каждую квартиру. Вот так: https://open-apartments.ru/Budapeshtskaya_7.php. Люди были очень благодарны.
17. Если солнечная сторона, покупай плотные шторы. Люди хотят высыпаться.
18. Если хочешь снять квартиру в СПб, то делай это в Open-Apartments :)
Выводы:
Посуточная аренда интересный, насыщенный рутиной бизнес, но чтобы зарабатывать на нем миллионы рублей нужно…
Нет. На нем нереально зарабатывать миллионы рублей :)
Чтобы в СПб зарабатывать тысяч 200-300 в месяц, сейчас, нужно иметь в управлении 20-25 квартир. А это очень много.
Средний чек сильно упал, квартир стало в 20 раз больше по сравнению с 2015 годом.
- Допустим, ты берешь в субаренду 1к. квартиру за 25 000 рублей/месяц.
2. Коммунальные услуги — 5000 рублей/месяц
3. Услуги горничной — 5000 рублей/месяц
4. Прачечная — 2000 рублей/месяц
5. Хоз. нужды — 1000 рублей/месяц
6. Реклама — 3000 рублей/месяц
7. Интернет — 500 рублей/месяц
8. Оплата телефона — 500 рублей/месяц
9. Бытовой ремонт, непредвиденные расходы — 1500 рублей/месяц
Кто поднимает трубку? Сам или менеджер?
Если есть менеджер на телефоне, то еще 15-20 000 рублей/месяц (если это сотрудник на дому или фрилансер).
Менеджера можно себе позволить от 5 квартир в субаренде.
Ладно, не будем считать затраты на менеджера, а то будет совсем грустно.
Итого: себестоимость квартиры со всеми затратами = 43500 рублей/месяц, округлим до 45000 рублей для удобного подсчета.
В месяце у нас 30 дней. Делим себестоимость квартиры на 30 дней (45000/30) и получаем 1500 рублей/сутки.
1500 рублей необходимо за квартиру платить каждый день.
Еще один важный момент. Мы же понимаем, что 100% заселение — это идеальная картина, которую можно представить только в пик сезона («Алые паруса», Чемпионат мира по футболу и т.п.).
При условии, что ты заселяешь квартиру на 80% (24 дня), что маловероятно, особенно в не сезон — цена сдачи должна быть не менее 1875 рублей/сутки, чтобы тебе просто окупаться в ноль!
Реальные же цифры большинства арендодателей таковы (по мнению экспертов и собственников) — 70% заселяемости в не сезон — 21 день. При такой заселяемости, чтобы окупаться в ноль, необходимо сдавать квартиру за 2140 рублей!
2140 рублей в сутки?! И это работа в ноль, про прибыль можно вообще забыть.
Еще в начале 2018 года мы провели эксперимент:
Отобрали и обзвонили 30 объявлений на «Авито» с целью снять однокомнатную квартиру посуточно в городе Санкт-Петербург. Даты 20.03 (заезд) — 25.03 (выезд). Отфильтровали разные районы города, удаленность от метро и цену в объявлении.
Выбирали первых на странице с объявлениями. Большинство в диапазоне от 1500 до 2500 рублей/сутки. (1100/1200 даже не рассматривали)
Из 30 объявлений, у 21 квартиры оказались свободны эти даты и мы начали вести диалог с целью узнать реальную стоимость квартиры и опустить эту цену как можно ниже!
По разговору: мы торговались + мы были готовы внести предоплату сразу после звонка, именно поэтому посуточники активно цеплялись за возможность нас заселить.
Результат: 21 красивая квартира в разных районах города, с разной удаленностью от метро, в центре и в спальных районах. Средняя цена на которую мы договорились — 1600 рублей/сутки!
Нам были готовы отдать квартиру за 1600 рублей/сутки. При такой средней цене и 80% заселяемости — чистая прибыль составляет, внимание...... минус 6600 рублей!
Отдельное уважение тем двум людям, которые активно отстаивали цену в 1800 рублей.
Очнувшись от легкого недоумения, я начал думать, что стало причиной такого бедственного положения.
Конкуренция заставляет людей снижать цены и мы зачастую видим на «Авито» стоимость квартиры по 1200 рублей/сутки.
На том же «Букинге», где комиссия составляет от 15% — стоимость суток в не сезон может опускаться до 1600 рублей/сутки. Это провал!
Чтобы заработать 5000 рублей чистыми за 1 день, нужно заселить 10 квартир по цене 2000 рублей/сутки. Что является невозможной задачей.
Мой заключительный вывод такой:
На текущий момент сфера посуточной аренды является убыточной для 90% участников рынка. Только те сети, которые давно на рынке способны выживать и продолжать существовать.
И это я говорю про одну из главных туристических столиц России — Санкт-Петербург.
Что касается регионов, то мне кажется, что там все еще хуже. Можешь зайти и проверить Авито на наличие объявлений в своем регионе. Сопоставь с математикой выше.
Поэтому я бы не советовал начинать этим заниматься. Только в том случае, если у тебя есть инвестор, который готов взять на себя все риски по убыткам.
Может тебе повезет и ты станешь новым королем посуточной аренды в своем городе;)
Мои контакты:
Блог в Телеграм: https://t.me/+MH749fSNdmgwYzU6
Инстаграм: instagram.com/alekss_korolev