Премия за уникальность. Сколько можно заработать на стрит-ретейле
Вложения в стрит-ретейл стали популярны в кризис. Собственно, и после кризиса этот сегмент коммерческой недвижимости восстановился быстрее других. Какой стратегии стоит придерживаться при инвестициях в стрит-ретейл, чтобы не только заработать, окупив вложения, но и оставив активы в наследство?
Долгое время в нашей стране существовал стереотип: вложи деньги в покупку квартиры, сдавай ее в аренду, и твоя старость будет обеспечена. Однако с наступлением кризиса, ростом курса валют и падением доходов населения инвестиции в элитное жилье стали невыгодными. В качестве примера возьмем двухкомнатную квартиру площадью 70 кв. м со средней стоимостью 56 млн рублей. Стоимость аренды по текущим ставкам составляет 200 000–220 000 рублей в месяц, соответственно, доходность будет колебаться в пределах 3-5% годовых, а срок окупаемости инвестиций — примерно 20 лет. При этом у собственника элитной квартиры при сдаче в аренду возникают серьезные риски: если арендатор нанесет ущерб имуществу, то страховой депозит вряд ли покроет убытки.
Расцвет в кризис
Стрит-ретейл, напротив, в кризис стал набирать популярность у инвесторов. Во-первых, на рынке появились предложения, которых в тучные 2000-е не было. Например, сегодня можно купить качественное помещение на улице с высоким пешеходным трафиком, который арендует сетевой арендатор с прозрачной бухгалтерской отчетностью и прогнозируемыми доходами. Это делает риск досрочного расторжения договора и сбоев в арендных платежах минимальным, так как сетевые магазины и рестораны давно научились считать доходность своих точек и арендуют только те места, которые с наибольшей долей вероятности будут успешными. Поэтому многие лендлорды из сегмента стрит-ретейла живут за рубежом, не вникают в нюансы конъюнктуры российского рынка и только контролируют ежемесячные поступления от аренды.
Во-вторых, в кризис стрит-ретейл восстановился быстрее остальных сегментов рынка коммерческой недвижимости: например, объем вакансии на Садовом кольце за прошедший год сократился с 20,3% до 11,9%, на центральных пешеходных улицах Москвы — на 4 п. п., до 2,1%. При этом ставки аренды, по сравнению с 2014 годом, практически не упали. В сегменте офисов вакансия по-прежнему выше 9%, в торговых центрах — 7,7%.
Сколько можно заработать?
Рассмотрим несколько вариантов инвестиций в помещения в стрит-ретейле в Москве стоимостью от 80 млн рублей до 250 млн рублей. При покупке помещения площадью 100-120 кв. м в центре столицы рыночная стоимость объекта составит 85-120 млн рублей в зависимости от местоположения и планировки. Сдать его в аренду можно за 0,7–1 млн рублей в месяц. Соответственно, срок окупаемости будет в среднем около 10 лет.
В случае покупки помещения в спальном районе столицы инвестиции составят 50-65 млн рублей, стоимость аренды — 500 000-600 000 рублей в месяц, а доходность — 11%, или 9 лет окупаемости. В качестве альтернативной инвестиции можно взять банковский депозит. В этом случае доходность составит 5-7%. Однако стоит помнить, что при относительно небольшом доходе у вкладчика возникают серьезные риски: ежегодного снижения ключевой ставки ЦБ, отзыва лицензии у банка, при которой страховая сумма всего 1,4 млн рублей.
Стратегия по дальнейшему использованию помещений в стрит-ретейле у каждого инвестора своя: кто-то зарабатывает на аренде, кто-то занимает выжидательную позицию, чтобы в будущем перепродать актив подороже. Некоторые покупатели приобретают крупные лоты, дробят их и продают «в розницу». Каждый из путей по-своему выгоден и имеет право на жизнь.
Риски в стрит-ретейле
Для инвестора в стрит-ретейл рисков при сдаче в аренду помещения практически нет: в этом сегменте заключаются долгосрочные договоры чаще всего со сроком на пять лет. Расходы на ремонт помещения несет арендатор, ежегодно арендная плата индексируется на 5% или по индексу потребительских цен — все зависит от договоренностей сторон перед подписанием контракта. В случае досрочного расторжения договора арендатор уведомляет собственника за несколько месяцев. Качественное помещение за этот период сдается, соответственно, у владельца не возникает кассовых разрывов или они минимальны. Кроме того, помимо генерации постоянного арендного дохода, недвижимость в стрит-ретейле дорожает сама по себе, так как это «закрытый» рынок и предложение на нем очень слабо пополняется. В результате растет спрос — растут и цены.
Среди возможных рисков собственников помещений стрит-ретейла можно выделить: временное закрытие станции метро, которая гарантировала пешеходные потоки или открытие рядом торгового центра, которое может временно «переключить» интерес арендаторов; или реконструкция улицы, изменение схемы движения автомобилей, которые также могут изменить потоки движения людей, а значит, и повлиять на посещаемость магазинов. Однако значительная часть изменений временны. А постоянные факторы провоцируют собственников менять профиль арендаторов, например, в местах, где отменили парковку, вместо магазинов одежды им придется открывать общепит, ориентированный на пешеходов.
Ликвидность
В стрит-ретейле нет устоявшейся классификации помещений, их ликвидность оценивается по нескольким параметрам: локации, площади и качеству планировки. Идеальное помещение имеет небольшую площадь до 300 кв. м, расположено в месте с высоким трафиком, имеет правильную форму. Его можно использовать под любой вид бизнеса: магазин, кофейню, банк или салон красоты. Словом, чем универсальное объект, тем выше его ликвидность. Для арендаторов продуктовых ретейлеров одним из важных характеристик помещения является возможность удобной разгрузки и погрузки товара, для общепита — организовать вытяжку на крышу, для одежных магазинов — наличие широких витрин.
Премия за уникальность
Одной из важных особенностей сегодняшнего рынка стрит-ретейла является наличие уникальных предложений, расположенных в старой Москве: на Петровке, Пятницкой, Большой Дмитровке. Безусловно, стоимость этих помещений выше на 20%, чем в среднем по рынку, за счет премии за уникальность. Поэтому при расчете стоимости объектов на Петровке или Пятницкой нынешние собственники часто стремятся не принимать во внимание арендный доход и срок окупаемости. Не дают спокойно расстаться с объектом и долларовые инвестиции, сделанные ими много лет назад. Таким образом окупаемость может выглядеть совсем не рыночной, но люксовые или уникальные локации Москвы востребованы инвесторами и живут по своим правилам. Ведь эти активы «на века»: их можно передавать детям по наследству или коллекционировать. Многие лендлорды понимают, что второго Столешникова или второй Петровки уже не будет. Например, в Париже на Елисейских Полях частному инвестору практически невозможно приобрести бутик в собственность. Это поле заселено крупными игроками. А в Москве сейчас это возможно, так что для одних игроков — это маленькая доходность, а для других — большой шанс.