Окно возможностей на рынке недвижимости: что будет с ценами на квартиры

Процессы, происходящие на рынке недвижимости вследствие пандемии, позволяют российскому покупателю «снять сливки» с этого рынка, умело используя льготные условия ипотеки, специальные условия от застройщика и колебания цен, считает владелец ГК ФСК Владимир Воронин

Каждый потенциальный покупатель квартиры, который уже соотнес свои доходы с предложением на рынке, надеется однажды увидеть сниженную цену на квартиру своей мечты на сайте застройщика. Одновременно каждый девелопер мечтает, что к нему прийдут покупатели, которые, не торгуясь, купят недвижимость по выставленной цене. Любое событие, которое происходит в экономике в целом и на строительном рынке в частности, эти две стороны пытаются трактовать в свою пользу.

На самом деле в вопросе прогнозирования цен на недвижимость сейчас открылось «окно возможностей». Каждый из нас может посмотреть динамику спроса и предложения в странах, которые уже стали возвращаться к нормальной жизни, и с поправкой на наши обстоятельства предсказывать, хорошее время сейчас для покупки или нет.

В странах юго-восточной Азии, в которых уже в апреле начался выход из режима карантина и самоизоляции (Китай, Сингапур, Гонг-Конг), наблюдается резкое увеличение активности на рынке недвижимости.

Например, в крупнейших городах Китая (за исключением провинции Хубей, которая сильнее всего пострадала от коронавируса) после закономерного спада экономической активности в апреле зафиксирован рекордный объем сделок на рынке новостроек. Для некоторых девелоперов рост продаж составил +200% относительно карантинного месяца. Важный нюанс: большинство сделок заключается онлайн, и это значит, что бесконтактный формат сделок — не временная мера, а следующий уровень развития и для нашего рынка недвижимости.

Китай известен высокой степенью государственного регулирования экономики. Однако большинство новостроек реализуются в рамках открытых рыночных цен. Аналитики отмечают, что девелоперы предлагали скидки в среднем в диапазоне от 5 до 10%. Но после снятия карантина произошел скачок спроса, и логично, что цены стали расти как на новостройки, так и на вторичку.

Что сейчас происходит на нашем рынке? В разных формах девелоперы предлагают сопоставимые с азиатскими рынками скидки — 5-10%. Более масштабные распродажи должны настораживать покупателя: это скорее всего или неликвидные объекты, или ненадежный застройщик.

При этом в среднем по рынку цены не замерли: аналитики ЦИАН посчитали, что средняя стоимость 1 кв. м на новостройки Москвы в начале мая прибавила 1,3%. Это повышение нельзя объяснить ростом в связи с готовностью объекта — ведь стройки были заморожены.

Дело в том, что повышать цены девелоперов заставляет не жадность, а страх получить убытки. Себестоимость растет в связи с повышением цен на материалы и недостатком рабочей силы. Дефицит рабочих на рынке труда — проблема всех девелоперов: бригады уходят на большие государственные проекты, такие как реновация, мигрантов на рынке труда тоже стало значительно меньше. На себестоимость проекта ложатся и антикоронавирусные мероприятия (маски, санитайзеры, анализы на COVID19): в наших проектах в среднем новые расходы составляют 10-15 млн рублей в месяц.

Тем не менее, у российского покупателя есть возможность «снять сливки», только делать это нужно оперативно. Собрать все «плюшки» с рынка можно, не фокусируясь на падении цены, а используя комбинацию условий: рекордно льготная ипотека (6,5%), специальные условия от застройщика, которые суммируются со скидками (например, за покупку онлайн) и дополнительные услуги. Если успеть до того самого «взрывного» роста, который случился в Китае, можно и в кризис выйти «в плюс».

На российском рынке недвижимости сейчас можно найти и более масштабные скидки, но тут покупателю нужно быть максимально осторожным. С большими скидками распродают «залежалый товар», который и в докризисный период покупали неохотно. Плохая локация, ненадежный застройщик, странная квартирография — эти факторы давят на цену гораздо больше, чем краткосрочный спад на рынке.