Не остаться на улице: как покупателю понять, что у застройщика проблемы

В последнее время на рынке новостроек прошла волна банкротств застройщиков, а изменение "правил игры" при регулировании долевого строительства только добавляет волнения покупателям квартир. Сайт "РИА Недвижимость" решил разобраться, каковы основные признаки того, что у застройщика начались финансовые проблемы.

Задержка не всегда критична

Конечно, одним из основных тревожных признаков является задержка сдачи объектов. Покупателя должна насторожить вялая или же вовсе отсутствующая строительная активность на объекте. Если на строительных площадках нет движения, рабочих, техники или материалов — это повод насторожиться, говорит директор по продажам ГК "Гранель" Рустам Арсланов.

Вместе с тем, задержки и просрочки строительства это не такой уж однозначный критерий. Ради справедливости стоит отметить, что сдвиг сроков в последнее время нельзя назвать редкостью.

"Чтобы понять, насколько это критично, надо разобраться с терминологией. Так, в договоре участия в долевом строительстве, как правило, отражаются два срока: окончания строительства и передачи объекта долевого строительства. При этом только второй срок является обязательным условием договора (первый может и вовсе отсутствовать)", — говорит руководитель юридического департамента агентства недвижимости "Бон Тон" Дмитрий Логинов.

С нарушением сроков передачи объекта долевого строительства закон увязывает начисление штрафных санкций и право на расторжение договора. В то же время срок окончания строительства является информативным и обычно соответствует сроку действия разрешения на строительство. "На практике расхождение между этими сроками может достигать от нескольких месяцев до нескольких лет. Столь ощутимая разница является попыткой застройщиков защититься от "потребительского терроризма", — объясняет Логинов.По мнению эксперта, сдвиг срока окончания строительства критичным не является, если получено продление разрешения на строительство. "Вот на перенос срока передачи объекта долевого строительства необходимо обратить большее внимание, поскольку такая просрочка неизбежно увеличивает финансовую нагрузку на застройщика в виде штрафов и неустойки", — предостерегает он.

При этом он также советует оценивать просрочку в увязке со стадией строительства. Одно дело — наличие фактически готового дома к этому моменту, и другое — полупостроенный объект и полное отсутствие людей и техники на площадке.

Не стоит забывать и про такой случай, когда проблемы со строительством и сдачей новостройки возникают только в одном проекте застройщика, а другие — реализуются в штатном режиме или вводятся в эксплуатацию. "Они могут быть вызваны чисто техническими причинами (инженерными ошибками, спорами с ресурсоснабжающими компаниями, местными органами власти, протестами против строительства жителей района и т.п.). В этом случае дела в бизнесе, скорее всего, идут хорошо. Чтобы убедиться в этом, следует изучить ситуацию в других ЖК застройщика: зайти на форумы дольщиков или посетить стройки лично", —советует управляющий партнер "Метриум" Мария Литинецкая.Всегда стоит обращать внимание на портфель проектов застройщика в принципе, соглашается с ней директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер" Павел Брызгалов. "Переживают рыночные встряски только те компании, которые умеют хеджировать риски, связанные с локацией: застройщик должен присутствовать на нескольких перспективных рынках на случай, если на каком-то из них начнет сокращаться спрос. Поэтому компании, имеющие проекты одновременно в Москве и Московской области имеют однозначное преимущество", — отмечает она.

Истина в документах

Большое опасение, по мнению эксперта из "Гранель", должно вызывать отсутствие в общем доступе документов на тот или иной объект: проектной декларации, разрешения на строительство, учредительных документов застройщика и прочих необходимых документов, который застройщик обязан предоставлять своим клиентам.

О проблемах у застройщика также может говорить и отсутствие аккредитации у банков или же ограниченное количество малоизвестных банков, которые аккредитовали объект строительства. "Дело в том, что банки особенно тщательно проверяют застройщиков, всю необходимую документацию и не пойдут на риски, если не уверенны в надежности компании", — отмечает Арсланов.

Частая смена генерального подрядчика тоже может говорить о проблемах. Если застройщик сменил недобросовестного подрядчика, значит, он заботится о качестве строительства. Если же смена происходит периодически, то, возможно, девелопер не в состоянии оплачивать строительные работы, и компании сами выходят из проекта, добавляет он.В свою очередь Литинецкая советует обратить внимание на портал Единого реестра застройщиков, который начал работу в 2017 году. На нем содержится информация обо всех работающих в России девелоперских компаниях (профессиональных инвесторах жилищного строительства) и подконтрольных им застройщиков (фирм, непосредственно владеющих землей и привлекающих средства дольщиков).

На основе данных о соблюдении ими сроков строительства все девелоперы получают рейтинг от 0,5 до 5 баллов. "Если значение максимально, то вероятность переноса сроков ввода в проектах низкая. Если оно составляет 0,5, то данный девелопер уже допустил значительные просрочки во многих проектах, что указывает на серьезные проблемы в бизнесе", — говорит Литинецкая.

Насторожить потенциального покупателя должна и агрессивная маркетинговая политика и реклама застройщика, в том числе, высокие дисконты. Существенные скидки более 30% на квартиры (особенно если благодаря этому стоимость квартир существенно ниже рыночной) в новостройках могут быть следствием финансовых трудностей у девелопера. "Однако если при больших скидках проект находится в рыночной цене — это маркетинговая стратегия компании", — отмечает Арсланов.

Не пренебрегайте слухами

Еще одним критерием, пожалуй, можно назвать репутацию застройщика в интернете, но здесь есть свои нюансы. "Современный уровень дискуссий в сети требует очень осторожного подхода к информации, публикуемой на различных форумах. Получить крупицы полезной информации о застройщике можно при условии тщательного просеивания всех сообщений через сито "логики и здравого смысла", — обращает внимание Логинов.

В сетях объединяются наиболее активные с точки зрения поиска и распространения информации покупатели строящегося жилья. "При поиске сведений о состоянии бизнеса застройщика следует обязательно ознакомиться и с этими ресурсами — весьма вероятно, что въедливые дольщики могли найти информацию, которая не попала в поле зрения конкретного покупателя. Кроме того, часто именно на форумах появляется самые актуальные и свежие сведения о тревожных явлениях в бизнесе девелопера", — соглашается с ним Литинецкая.При этом и сам застройщик, как ни странно, может невольно дать понять о проблемах в своем бизнесе. Если у дольщиков возникли сомнения в том, что все идет по плану, необходимо обратиться напрямую к девелоперу. "Конечно, далеко не все признают наличие трудностей полностью или частично. Однако для дольщика красноречивым будет сам ответ и его характер. Чем менее открыт девелопер для общения, чем более уклончивые ответы дают его представители, тем выше вероятность, что проблемы действительно есть и они серьезные", — рассуждает собеседница агентства.

Торопиться не надо

Однако эксперт из "Метриума" советует не торопиться при принятии решения и не паниковать. "В совокупности собранная информация лишь поможет принять решение, однако быть уверенным в его правоте на сто процентов нельзя", — отмечает она.

Литинецкая уверена, что при выборе стратегии поведения следует руководствоваться не только сведениями о состоянии бизнеса, но и более прозаичным и основательным аргументом — стадией строительной готовности корпуса, в котором расположена квартира.

Если квартира находится в практически завершенном здании, то вероятность ее получения очень высока, даже в случае банкротства. Расторгать в таком случае договор нет большого смысла. "Для недостроенного комплекса на ранней стадии строительства найти новое финансирование гораздо сложнее, поэтому имеет смысл либо расторгнуть договор, пока девелопер демонстрирует хоть какие-то признаки финансовой состоятельности, либо дождаться вмешательства властей", — говорит она.

В том случае, если ваш застройщик или новый застройщик, которому был передан проект, предлагает покупателям другую квартиру вместо той, которую они ждут, скорее, следует согласиться, чем нет, считает Литинецкая.

"Во-первых, сам факт такого предложения говорит о том, что компания сохраняет определенную дееспособность и связь с реальностью, поэтому стремится решить вопрос с дольщиками. Во-вторых, это тот случай, когда синица в руках лучше, чем журавль в небе", — отмечает эксперт.

По ее словам, отказавшись от реального предложения застройщика, можно дождаться его банкротства, а потом многолетних разбирательств в судах. "Вместе с тем нужно четко понимать, что такие предложения — крайняя редкость, и едва ли альтернативная квартира полностью вас полностью удовлетворит", — отмечает она.Если же покупателю предлагают деньги, то это еще более удачный вариант — соглашаться следует. "Конечно, вы можете зафиксировать потерю времени или потребительской находки (если, скажем, в вашем городе совсем немного хороших новостроек), но "живые" финансы вам помогут быстро вернуться к квартирному вопросу", — полагает Литинецкая.

Источник: https://realty.ria.ru

# Недвижимость России в FACEBOOK!

Недвижимость России в TELEGRAM

September 6, 2018
by Недвижимость России
0
195
Недвижимость

Из вторых рук: как купить новостройку по переуступке прав

О том, что это за сделка и чего стоит опасаться при покупке строящегося жилья не у застройщика, — в коротких карточках

Фото: Александр Тарасенков/Интерпресс/ТАСС

Покупка жилья в строящемся доме не всегда подразумевает, что сделка может быть заключена напрямую с застройщиком. Продажа квартир в новостройках другими юридическими лицами, а также первыми дольщиками — очень распространенная практика. По сути, они продают не сами квартиры, а переуступают свои права на них.

В коротких карточках рассказываем, как заключаются такие сделки, в чем их особенности и риски.


Переуступка прав

Что это за сделка

Переуступка прав — это сделка по покупке в недостроенном доме квартиры, которая ранее была приобретена у застройщика. «Проще говоря, это замена одного дольщика на другого в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома», — поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Дело в том, что в строящемся доме сам объект (квартира) пока еще не существует физически и не имеет точного почтового адреса. Есть только оформленное договором долевого участия право на него, и это право можно переуступить другому лицу. По сути, первоначальный дольщик передает покупателю право требования к застройщику о передаче квартиры после завершения строительства и прочие права и обязанности, предусмотренные ДДУ.

Продавцы

Кто обычно продает недостроенное жилье

Во-первых, это оптовые инвесторы — как правило, юридические лица, купившие по ДДУ несколько десятков квартир. Приобретенные на старте продаж квартиры ближе к завершению строительства продаются дороже, на чем инвесторы и зарабатывают.

Во-вторых, продавцами выступают подрядные организации. Застройщик расплатился с ними за проделанную работу квадратными метрами, и им нужно конвертировать их в деньги.

В-третьих, это частные инвесторы (физические лица), которые тоже получают прибыль от продажи почти готовой квартиры, купленной по минимальной цене на этапе котлована.

Четвертый тип продавцов — дольщики в обычной жизненной ситуации: например, изначально купили то, на что хватило средств, но пока дом строился, появилась возможность приобрести квартиру большей площади или в другом районе.

«Нередко люди сначала приобретают однокомнатную квартиру, затем по мере роста цены к моменту сдачи дома ее переуступают и в том же проекте, но в следующей очереди, приобретают по стартовой цене уже более просторную квартиру» — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Застройщик

Нужно ли получать его разрешение

Не во всех случаях. Многие застройщики практикуют взимание комиссии за оформление разрешения (согласия) на переуступку. Этот пункт регулируется самим ДДУ: если в договор долевого участия внесено условие, что для уступки требуется получить согласие застройщика, его необходимо будет выполнить. «Размер комиссии может быть как фиксированным (30–60 тыс. руб. за квартиру), так и выраженным в виде процентной ставки (может достигать 4%)», — поясняет руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.

Более того, застройщик даже может наложить запрет на реализацию квартиры по переуступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Но если в ДДУ нет запрета на уступку, то после проведения сделки новому дольщику нужно только уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.

Комиссия

Почему строительные компании ее берут

Так они стараются регулировать поведение инвесторов, купивших на котловане пул квартир, чтобы предотвратить выход на продажу большого объема по ценам ниже, чем у него самого. Инвестиционные квартиры часто реализуются на 5–10% ниже цен, выставленных застройщиком на аналогичное жилье.

«Есть проекты, в которых уступки вообще не играют никакой роли и не оказывают влияния на темпы реализации квартир застройщиком, — рассказал Олег Ступеньков. — Чаще всего это масштабные жилые комплексы с высокими темпами продаж. А вот на точечных проектах, где план продаж застройщика в месяц составляет не более 1 тыс. кв. м, потеря выгоды уже будет ощутимой».

Покупатель

Чем ему выгодна такая покупка

Выгода покупки квартиры по переуступке прав заключается в том, что можно приобрести квартиру в строящемся доме дешевле, чем у самого застройщика, который регулярно проводит плановые повышения цен по мере готовности объекта. Кроме того, если основная масса квартир в интересующем объекте уже распродана, вполне вероятно, что интересный вариант можно будет купить по переуступке у первоначальных дольщиков.

Ограничения

Что мешает заключению такой сделки

Договор переуступки прав можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком. После оформления квартиры в собственность уже заключается договор купли-продажи.

Дольщик не может переуступить право требования по ДДУ, если он еще не оплатил договор. «Такое может быть, к примеру, если квартира приобреталась в рассрочку, — рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — В данном случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга. В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком в указанном размере».

Сделка

Как она заключается

Первоначальный дольщик и покупатель заключают договор уступки прав требования (ДУПТ). Конечному покупателю передается оригинал этого документа и договор долевого участия (ДДУ). При этом в договоре уступки прав обязательна ссылка на ДДУ, также указывается основная информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Кроме того, там должен быть подтвержден факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком. В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате. Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения.

Далее составляется передаточный акт всей вышеперечисленной документации, он заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования. Пакет документов передается в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре, затем производится оплата покупки. После получения зарегистрированных документов покупатель приобретает законное право требования на квартиру.

Риски

Чего следует опасаться в сделках по переуступке прав

Риск срыва сроков строительства не снижается, как и в случае с заключением ДДУ, поэтому важна тщательная проверка надежности застройщика. Можно оценить, например, количество выставленных первыми дольщиками квартир на продажу. «Большое количество предложений о продаже строящихся квартир от физических лиц может говорить о появлении проблем у застройщика и риске нарушения сроков окончания строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Есть также риск, что сделку объявят недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести, — признание первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.

«Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья, — рассказала Мария Литинецкая. — Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади. Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу».

Покупателю следует убедиться, что ему будет переданы оригинал ДДУ (или его нотариально заверенная копия в случае, если ДДУ заключен на большой объем квартир), советует Наталья Шаталина. Также подлинными должны быть подтверждающие оплату ДДУ документы (оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений, справка от застройщика об исполнении обязательств).

Покупка у юрлиц

Безопаснее ли покупать квартиру у подрядчиков, чем у частников

Здесь тоже есть риски, о которых нужно знать. Бывают ситуации, когда генподрядная компания договаривается с застройщиком на взаимозачет за работы. При этом оговаривается цена за 1 кв. м.

«Подрядчик и застройщик одновременно подписывают ДДУ и договор подряда с описанием условий взаимозачетов, — рассказал Олег Ступеньков. — ДДУ сразу идет на регистрацию, но он может оказаться на момент последующей переуступки еще не оплачен, так как привязан к договору подряда. Поэтому конечный покупатель, который намерен заключить договор уступки с подрядчиком, должен проверить не только ДДУ, но и акты взаиморасчетов, счета-фактуры и договор подряда, в котором фигурирует интересующая его квартира, предлагаемая к переуступке. При заключении договора уступки с физлицом тоже следует попросить акт сверки и платежки, проверив факт оплаты ДДУ. Поэтому самый главный совет: заключайте договоры уступки только в офисе продаж застройщика».

Ипотека

Можно ли купить квартиру по переуступке прав с использованием кредита

Еще несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору переуступки прав. Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать такие сделки на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан. Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях, — Сбербанк, ВТБ24, DeltaCredit, Банк Москвы и другие. 

Автор: Мария Мягкова.

РБК

# Недвижимость России в FACEBOOK!

Недвижимость России в TELEGRAM

September 6, 2018
by Недвижимость России
0
244
Недвижимость

Главные законы этой осени о ЖКХ

На сайте Госдумы появилась информация о том, какие законы о ЖКХ депутаты рассмотрят осенью 2018 года.

avemario/Depositphotos


1. Запрет отключения воды за неуплату

В первом чтении депутаты рассмотрят проект, авторы которого предлагают не отключать водоснабжение и водоотведение за долги по ЖКУ. Дело в том, что, если коммунальщики перекрывают воду, страдают не только должники, но и соседи. Кроме того, это противоречит санитарно-эпидемиологическим требованиям.

2. Запрет размещать хостелы в жилых помещениях

Эпопея с хостелами продолжается. Первое чтение законопроект о запрете на размещение хостелов и гостиниц в жилых помещениях прошла еще в мае 2016-го. Однако она вызвала немало противоречивых отзывов. Если проект примут, то помещение хостела или гостиницы будет необходимо перевести в нежилой фонд, сделать звукоизоляцию, обеспечить средствами противопожарной безопасности, сигнализацией, сейфами, средствами для уборки и санитарной очистки номеров.

3. Запрет микродолей в квартирах

Законопроект должен запретить выделять микродоли жилья и ограничить прописку в перенаселенных квартирах и домах. Документ, который уже прошел первое чтение в мае 2018 года, призван защищать граждан от черных риелторов и сделать незаконными «резиновые» квартиры.

4. Новые правила перепланировки нежилых помещений

Законопроект предлагает дать местным властям полномочия согласовывать и контролировать перепланировку нежилых помещений в многоквартирных домах. Авторы проекта считают, что это поможет соблюсти баланс интересов собственников жилых и нежилых помещений. Кроме того, если закон примут, в список документов для перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме войдет протокол общего собрания собственников или письменное решение собственников.

5. Управляющие компании будут следить за газом

По проекту УК будут ответственны не только за общедомовое оборудование, но и за проверку, насколько исправны системы подачи газа внутри квартир. Проект прошел первое чтение в апреле 2018 года.

6. Более простой порядок получения субсидий на оплату ЖКУ

Сейчас, чтобы получить субсидию, человек обязан доказать, что у него нет задолженностей за ЖКУ. Законопроект, который уже прошел второе чтение, освободит людей от необходимости собирать эти справки. Рассматривая заявку, соцзащита или другой орган должны использовать единый банк данных, где содержатся все необходимые сведения.

Источник: https://www.domofond.ru

# Недвижимость России в FACEBOOK!

Недвижимость России в TELEGRAM

September 6, 2018
by Недвижимость России
0
187
Недвижимость

Как получить налоговый вычет при строительстве дома?

Вы рассказывали про вычет при покупке квартиры, но нет статьи про строительство дома. Мы с женой продали квартиру, купили участок и строим дом. Что-то делаем сами или нанимаем рабочих. Оба официально работаем. На стройку вместе с участком потратили уже почти 4 млн рублей и потратим еще миллион. Все чеки сохраняем, что-то делаем сами или помогают друзья.

Мы можем получить вычет, если раньше никогда им не пользовались? Когда и как это можно сделать? Брак официальный, по документам дом пока как незавершенное строение, но скоро переоформим.

Дмитрий Николаевич


Екатерина Мирошкина, экономист

Дмитрий Николаевич, у вас тоже есть право на вычет, но заявлять его пока рано. Вы сможете вернуть налог, только когда дом станет жилым строением. Есть и другие нюансы, но если в них разобраться, вы заберете из бюджета сотни тысяч рублей.

Условия для вычета при строительстве дома

Имущественный вычет дают не только при покупке квартиры, но и когда строят дом. Причем строить можно как с помощью наемных рабочих и подрядчиков, так и своими силами.

Чтобы получить право на вычет за дом, должны совпасть такие же условия, как при покупке квартиры:

  1. Вы резиденты РФ.
  2. Платите налог на доходы по ставке 13%.
  3. Построили дом в России.
  4. Купили участок не у близкого родственника.
  5. У вас есть документы, которые подтверждают расходы на строительство.
  6. Раньше вы не использовали право на вычет или есть остаток.

Еще одно важное условие: дом должен быть жилым. Бывает так, что дом построили, но пока в документах он указан как объект незавершенного строительства, а его назначение — нежилое.

Если сотрудник из БТИ проводил обследование и замеры, когда в доме не было отопления, то жилым дом не признают. Право собственности на участок будет, на дом тоже будет, но для вычета это не подойдет. В таком доме можно жить годами, а вот вернуть налог не получится.

Вычет при оплате земельного участка

Пока у дома нет жилого назначения и он официально не зарегистрирован в Росреестре, вычет при покупке земельного участка получить нельзя. Даже если с назначением земли и оформлением документов на нее все в порядке, налог все равно не вернут.

Если семья купила участок под строительство, но пока не построила или не оформила дом, то налог вернуть невозможно. Участок может стоить несколько миллионов, его назначение — строительство жилого дома, но права на вычет нет.

Даже если стройка уже идет или семья заселилась, все равно нужны документы на дом. Это обязательное условие для вычета именно при оплате участка. Отдельно налог за него не вернут.

Если в документах написано «жилое строение»

Вычет получить нельзя. Такая позиция у Минфина. В документах должно быть написано «жилой дом», это важно. Логически это, может, и неоправданно, но это официальное разъяснение, и спорить с отказом налоговой будет сложно.

Интересно, что для начисления налога на имущество жилое строение признают жилым домом, а для вычета — нет.

Письмо Минфина от 08.02.2018 № 03–04–07/7700


Сколько денег можно вернуть из бюджета

Сумма вычета за дом такая же, как при покупке квартиры.

Это максимальные суммы вычета. Но фактически вернут 13% от суммы подтвержденных расходов. Например, если участок купили за 500 тысяч и есть чеки на материалы еще на 500 тысяч, то можно вернуть только 130 тысяч рублей НДФЛ.

Как и с квартирой, если дом строят в браке, то вычет могут заявить оба супруга. Но это увеличит сумму налога к возврату, только если расходы превышают 2 млн рублей.

Например, на дом и участок семья потратила 4 млн рублей. Максимальная сумма вычета на одного человека — 2 млн. Но у каждого из супругов есть право на свой вычет: дом считается общим. Поэтому муж получит вычет в сумме 2 млн и жена столько же. Вместе они вернут из бюджета 520 тысяч.

Это правило работает только при официальном браке, независимо от того, кто из супругов реально платил за участок и материалы и на кого оформлена недвижимость.

Господдержку, субсидии и маткапитал из состава расходов нужно исключить. С этой суммы налог не вернут — только с той, которую вы оплатили своими деньгами.

Какие расходы можно включить в состав вычета?

К вычету принимают не все расходы, а только те, что упоминаются в налоговом кодексе:

  1. Разработка проектной и сметной документации.
  2. Покупка строительны=х и отделочных материалов.
  3. Строительные и отделочные работы.
  4. Подключение к электросетям, водоснабжению, газопроводу и канализации. Автономный септик тоже.

Все. Другие расходы не подходят. Нельзя включить в сумму вычета стоимость бетономешалки, аренды техники и комиссию риелтора. При строительстве дома десятки и даже сотни тысяч рублей уходят на инструменты и благоустройство, но с этих расходов налог не вернут. Лучше сразу не включать их в сумму вычета, чтобы не тратить время на споры с налоговым инспектором.

подп. 3 п. 3 ст. 220 НК

Какие документы нужны для вычета за дом?

Вот что нужно собрать для вычета:

  1. Документы о праве собственности на дом. Это может быть свидетельство или выписка из ЕГРН.
  2. Договор купли-продажи и подтверждение права собственности на участок. Эти документы нужны, только если заявляется вычет по расходам на землю.
  3. Подтверждение расходов: расписки, квитанции, чеки или акты.
  4. Кредитный договор и подтверждение уплаченных процентов, если был кредит.

Что нужно делать сейчас?

Пока вам нужно просто собирать документы. Как только дом можно будет признать жилым, сразу вызывайте техника, делайте замеры и обследования и регистрируйте право собственности. Это не такая быстрая процедура, как с квартирой, поэтому лучше не затягивать.

Пока ваш дом числится как нежилой, права на вычет еще нет. Подавать ��ейчас декларацию бесполезно. Как только зарегистрируете его как жилое строение, у вас появятся такие варианты на выбор.

Подать декларацию. Первую декларацию можно подать только за тот год, когда дом стал жилым. При этом чеки могут быть датированы и предыдущими годами, это неважно.

Вы собираете все чеки, расписки по оплате участка и заполняете декларацию 3-НДФЛ. Это нужно сделать обоим супругам. Расходы для подтверждения вычета распределите между собой, как захотите.

Остаток вычета можно переносить на следующие годы, пока не вернете по 260 тысяч рублей. Судя по вашим расходам, вам достаточно уже сейчас оформить дом, чтобы забрать максимум. Другие чеки уже не повысят сумму налога к возврату.

Но если у вас подтверждены не все 4 млн, тогда собирайте максимум. Потом можно увеличивать сумму, если будут появляться еще расходы. То, что вы платили родственникам, без документов, делали своими руками, в вычет не войдет. Только чеки, квитанции и расписки.

Получить уведомление о праве на вычет. Налог при покупке дома можно возвращать через работодателя. Тогда не нужна декларация, нет долгой камеральной проверки и можно сразу не платить налог. Мы рассказывали об этой процедуре в статье о вычетах за квартиру.С домом все так же.

Если сделать расписки с друзьями, как будто они получили деньги

В налоговом кодексе нет такого требования, чтобы при строительстве дома покупать работы и материалы только у фирм или ИП. Можно платить кому угодно и потом предъявить такие расходы к вычету. Например, можно нанять соседа-электрика или обратиться к другу за помощью в заливке фундамента за деньги.

Это не значит, что можно как угодно фиктивно увеличивать сумму расходов, чтобы забрать НДФЛ по максимуму.

Кажется, что можно построить дом за 500 тысяч рублей, а потом написать расписку, как будто кому-то заплатили за материалы или работу еще на 500 тысяч, и вернуть больше налога.

Но в такой схеме есть две проблемы.

Автор расписки должен заплатить налог. При покупке у физлица нужно составлять акт, и там должны быть его паспортные данные. То есть налоговая должна видеть, что это не какой-то мифический человек, а реальный и вот он у них в базе. Для вас это расход, а для него — доход. Вы хотите вернуть налог, а он должен его заплатить. Налоговая может спросить у этого человека, где же его декларация.

Вы должны заплатить взносы. Если вы платите физлицу за товар, то он должен сам отчитаться о доходах и заплатить 13%. Но если вы платите ему за работу, то у вас появляется обязанность: платить за этого человека страховые взносы. По закону вы должны пойти в пенсионный фонд, зарегистрироваться там и перечислять в бюджет 27% от той суммы, которую заплатили за работу физлицу при строительстве дома. Так почти никто не делает, но лишние вопросы вам ведь ни к чему.

Чтобы не доставить проблем родственникам и себе, лучше покупать все для стройки в магазинах, а за работы платить фирмам или ИП. Там с налогами нет таких проблем: они сами их платят и сдают отчеты. Да и у налоговой будет меньше вопросов к достоверности таких расходов, и вам быстрее вернут НДФЛ.

Источник: https://journal.tinkoff.ru

# Недвижимость России в FACEBOOK!

Недвижимость России в TELEGRAM

Источник картинки: Строй-Лидер Строй-Лидер

September 6, 2018
by Недвижимость России
0
173
Недвижимость
Show more