ЦИАН: органический рост

💻 Рынок электронных сервисов по поиску жилой недвижимости в последние годы демонстрирует бурный рост. Сохранится ли позитивная динамика в ближайший год и сможет ли ЦИАН нарастить свою рыночную долю? Давайте сегодня вместе с вами порассуждаем на эту тему.

1️⃣ Ведущей платформой онлайн-объявлений на рынке российской недвижимости является дочка Сбера под названием ДомКлик. Несмотря на то, что компания начала свою работу с 2016 года, позже основных конкурентов, за счёт мощнейшего ресурса материнской компании она смогла быстро ворваться в тройку лидеров, а с 2020 года стабильно занимает 1-е место в отрасли.

В 2021 году менеджмент Сбера допускал возможность выхода компании на IPO на горизонте 2024-2025 гг., однако затем началась СВО, и с тех пор менеджмент госбанка перестал рассказывать о планах по выводу на Мосбиржу своей дочерней компании.

2️⃣ На втором месте закрепилась Авито, которое с 2014 года взимает плату за размещение объявлений в разделе “Недвижимость”. В начале этого года сервис приобрел 100% акций ООО "Румбери", развивающего поиск новостроек в Москве, Московской области и Новой Москве, а также в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. В прошлом году выручка Румбери выросла на +65,6% до 192,3 млн руб., а чистая прибыль увеличилась почти в 6 раз до 37,5 млн руб. Компания по меркам этого рынка небольшая, однако менеджмент Авито считает, что можно добиться неплохой синергии.

3️⃣ Наконец, замыкает тройку лидеров ЦИАН - старейшая онлайн-платформа на отечественном рынке, которая является единственной публичной компанией в отрасли. У компании исторически сильные позиции в Москве, Питере, Новосибирске, Екатеринбурге и Омске.

🧮 Бизнес цифровых платформ во многом зависит от доступности ипотеки, поскольку именно через банковское кредитование совершается львиная доля сделок на отечественном строительном рынке. За последние три года средняя стоимость жилья во многих регионах России выросла на 80%, что, казалось бы, должно было привести к снижению доступности ипотеки, однако этого не случилось:

К примеру, в конце 2019 года, до пандемии COVID-19, средний ежемесячный платёж по ипотечному кредиту в России составлял 22 тыс. руб. или 47% от средней заработной платы.Сейчас средней платеж по ипотеке составляет 30,2 тыс. руб. или 42% от средней зарплаты.

Безусловно, сильный эффект оказал первичный рынок, за счёт введения льготной ипотеки, и теперь все участники рынка недвижимости со страхом ждут лета следующего года, когда Правительство РФ может не продлить льготную ипотеку, и тогда она завершится уже 30 июня 2024 года. Таким образом, как минимум до середины будущего года мы вправе ожидать сохранения положительного тренда как в сегменте ипотечного кредитования, так и на рынке цифровых сервисов недвижимости.

💵 Девальвация рубля – ещё один позитивный фактор для рынка. С начала текущего года рубль подешевел к доллару примерно на 30%, и судя по историческому опыту, когда наблюдалась сильная девальвация национальной валюты, часть инвесторов скупала недвижимость, в надежде сохранить свои сбережения от обесценения рубля.

К примеру, с января по май банки в России нарастили ипотечное кредитование на +48,8% (г/г) до 2,4 трлн руб., при этом в мае банки выдали ипотечных кредитов на сумму 580,5 млрд руб., что в более чем в 4 раза превышает прошлогодний показатель!

📈 ЦИАН практически каждые два года удваивает выручку, что является хорошим показателем для IT-индустрии, однако по темпам роста он уступает лидеру ДомКлику:

В 2019 году у обоих эмитентов была одинаковая выручка 3,6 млрд руб., однако с момента введения льготной ипотеки в апреле 2020 года ДомКлик смог заметно оторваться от оппонента, поскольку население активно кредитовалось в Сбере и пользовалось его экосистемными сервисами.

Поэтому наверняка ЦИАН вместе с Авито будут продолжать яростную борьбу за вторую строчку рейтинга.

❓В чём конкурентные преимущества ЦИАН, которые могут ему позволить закрепиться на втором месте в отрасли?

Большую часть доходов компания получает от риэлторов, которые, как правило, вносят относительно невысокую плату за размещение объявлений или подписку. Услуга оплачивается вне зависимости от того, приведёт публикация объявления к фактической продаже или нет. Количество риэлторов на платформе ЦИАНа превышает отметку 72 тыс., что в 13 раз больше, чем у Авито, но вдвое меньше, чем у ДомКлик:

Также ЦИАН продаёт услуги девелоперам, которые платят комиссию за контакты пользователей, которые заинтересованы в покупке новостроек.

С другой стороны, Авито Недвижимость для увеличения рыночной доли наверняка будет и дальше использовать как свою обширную базу пользователей, так и технологический потенциал в области онлайн-поиска.

👉 По итогам 1 кв. 2023 года ЦИАН увеличил выручку на +39,1% (г/г) до 2,4 млрд руб. На наш субъективный взгляд, у компании есть хорошие шансы по итогам этого года показать темп роста выручки на уровне +33%.

Поскольку именно выручка является ключевой метрикой в IT-индустрии, то эмитента необходимо оценивать по мультипликатору EV/S. При прогнозном темпе роста +33% и выручке по итогам 2023 г. на уровне 11 млрд руб., мультипликатор может быть на уровне 4х, что предполагает стоимость компании 44 млрд руб., а сейчас показатель 43,3 млрд руб.

Плюс ко всему, давайте не забывать, что в июле-августе ПИФы будут избавляться от депозитарных расписок, и это может оказать определённое давление в том числе и на бумаги ЦИАН (#CIAN). И вот тогда, в случае коррекции, можно будет осторожно присматриваться к покупкам, на более аппетитных уровнях. Если, конечно, депозитарные расписки у вас не поставлены на "стоп"...