Инфляция замедляется: время покупать девелоперов?
🏗 Недельная инфляция в России показывает сильное замедление, и если в ближайшее время не возникнет непредвиденных обстоятельств, то уже летом Центральный банк может приступить к циклу снижения ключевой ставки. Приведет ли это к улучшению положения застройщиков, и чьи акции выгоднее покупать в данной ситуации? Сегодня предлагаю совместно поразмышлять на эту тему.
📉 По данным ДОМ РФ, средневзвешенная ставка по ипотеке в новостройках в середине мая составила 26,5%. По сравнению с декабрьскими максимумами 2024 года она упала на 3,5 п.п. Банки хоть и медленно, но все же снижают ставки по жилищным кредитам. Любопытно, что даже при запредельных ставках спрос на ипотеку начал восстанавливаться. Если раньше средний срок ипотечного кредита составлял 20 лет, то сейчас он вырос до 26 лет. Удлинение срока кредитования позволяет заемщикам снизить размер ежемесячных платежей, рассчитывая на будущую возможность рефинансирования кредита на более выгодных условиях по мере снижения ключевой ставки Центробанка.
📈 Анализ проектных деклараций, размещенных на официальном сайте Единого информационного ресурса о жилищном строительстве, показывает, что средняя стоимость квадратного метра в новостройках в апреле составила 196,7 тыс. руб., что на 16,9% выше, чем за аналогичный период прошлого года. Стоимость жилья продолжает превышать общий темп инфляции, хотя прирост цен за последние три месяца замедлился. На рынке недвижимости продолжаются дискуссии о справедливой стоимости жилья: риелторы утверждают, что продажа квартир затруднительна и советуют застройщикам снижать цены, а застройщики возражают, ссылаясь на рост себестоимости строительства и высокие расходы по проектному финансированию, не позволяющие снижать цены без убытков. Скорее всего, истина где-то посредине: рост цен на жилье будет замедляться параллельно с общей инфляцией, однако динамика стоимости квадратного все же будет опережать индекс потребительских цен.
🏢 После завершения программы льготной ипотеки летом 2024 года застройщики начали активно урезать вложения в старт новых проектов. Такой стратегический ход позволяет избежать нежелательного снижения цен на недвижимость. Избыточное предложение на рынке приводит к серьезным последствиям: снижается объем продаж в проектах, замедляется процесс накопления средств на эскроу-счетах, что, в свою очередь, вызывает повышение ставок по проектному финансированию. Подобная ситуация явно не отвечает интересам застройщиков.
🧮 В настоящее время решения о старте новых проектов и приобретении земельных участков принимаются с особой тщательностью и осторожностью. Если текущая тенденция сохранится, через несколько лет рынок может столкнуться с дефицитом новостроек, что потенциально приведет к росту цен на недвижимость. Однако такое развитие событий не соответствует планам государства, которое стремится к увеличению показателя обеспеченности населения жильем. Власти нацелены на поддержание стабильного уровня строительства, чтобы обеспечить необходимый объем нового жилищного фонда.
📊 Согласно информации, предоставленной ДОМ РФ, среди публичных девелоперов отличается Группа ПИК, демонстрирующая минимальный объем непроданных площадей. В противоположность этому, у дебютанта фондового рынка – компании АПРИ – наблюдается наихудший показатель в данном сегменте. После завершения программы льготной ипотеки рынок недвижимости претерпел существенные изменения. Особенно заметно ухудшение показателей продаж квартир у компании ЛСР. В то же время Самолет сумел продемонстрировать положительную динамику и существенно улучшить свои операционные метрики в новых рыночных условиях.
❓ Бумаги какой компании интересны для покупок?
Компания сформировала информационный вакуум - Менеджмент уже продолжительное время не коммуницирует с фондовым рынком. Дополнительную неопределенность внес недавний шаг бывшего мажоритарного акционера Сергея Гордеева, который снизил свою долю до 15,15%.
Вероятно все, что могло случиться плохое с компанией вроде бы случилось – инвесторы ругали эмитента, что он выкупал акции у мажоритариев и продавал их в стакане, продавал земельный банк и другие активы не от хорошей жизни. По мере появления сигналов на снижение ключевой ставки спекулянты вновь ринуться скупать бумаги.
Компания выделяется на фоне конкурентов регулярными дивидендными выплатами, продолжающимися уже третий год подряд. Однако свежая статистика ДОМ РФ свидетельствует о наличии определенных сложностей в реализации проектов и продажах недвижимости.
Компания находится на финальном этапе редомициляции в Калининградскую область, получив в апреле одобрение от кипрского регистратора. Завершение переезда ожидается во второй половине 2025 года. После завершения процедуры можно ожидать умеренную коррекцию котировок (около 5%), что может создать привлекательную точку входа для покупок.
Новичок фондового рынка на первый взгляд имеет амбициозную стратегию развития, однако у него самый высокий в отрасли показатель нераспроданных площадей, да и стоимость акций никак нельзя назвать дешевой, поскольку на IPO эмитент выходил по завышенным мультипликаторам, а с тех пор акции еще подорожали.
👉 Самолет, ЛСР и Эталон выглядят достаточно интересно для покупок, поскольку уже через два месяца ЦБ может начать цикл снижения ключевой ставки. Еще один потенциальный драйвер для роста капитализации в будущем – активное участие компаний в жилищном строительстве на новых территориях.