Инфляция замедляется: время покупать девелоперов?
🏗 Недельная инфляция в России продолжает радовать, и если в ближайшее время не возникнет непредвиденных обстоятельств, то уже летом ЦБ может приступить к циклу снижения ключевой ставки. Приведёт ли это к улучшению положения застройщиков, и чьи акции выгоднее покупать в данной ситуации? Предлагаю сегодня вместе с вами поразмышлять на эту тему.
📉 По данным ДОМ РФ, средневзвешенная рыночная ставка по ипотеке в новостройках в середине мая составила 26,5%. По сравнению с декабрьскими максимумами 2024 года, она упала на 3,5 п.п. Банки хоть и медленно, но всё же снижают ставки по жилищным кредитам.
Любопытно, что даже при запредельных ставках спрос на ипотеку начал восстанавливаться: если раньше средний срок ипотечного кредита составлял 20 лет, то сейчас он вырос до 26 лет. Удлинение срока кредитования позволяет заёмщикам снизить размер ежемесячных платежей, рассчитывая на будущую возможность рефинансирования кредита на более выгодных условиях, по мере снижения ключевой ставки ЦБ.
📈 Анализ проектных деклараций, размещённых на официальном сайте Единого информационного ресурса о жилищном строительстве, показывает, что средняя стоимость квадратного метра в новостройках в апреле составила 196,7 тыс. руб., что на 16,9% выше, чем за аналогичный период прошлого года:
Стоимость жилья продолжает превышать общий темп инфляции, хотя прирост цен за последние три месяца чуть замедлился.
А тем временем на рынке недвижимости продолжаются дискуссии о справедливой стоимости жилья: риелторы утверждают, что продажа квартир затруднительна и советуют застройщикам снижать цены, в то время как застройщики возражают, ссылаясь на рост себестоимости строительства и высокие расходы по проектному финансированию, не позволяющие снижать цены без убытков. Скорее всего, истина где-то посредине: рост цен на жильё будет замедляться параллельно с общей инфляцией, однако динамика стоимости квадратного всё же будет опережать индекс потребительских цен.
🏢 После завершения программы льготной ипотеки летом 2024 года застройщики начали активно урезать вложения в старт новых проектов:
Такой стратегический ход позволяет избежать нежелательного снижения цен на недвижимость, т.к. избыточное предложение на рынке приводит к серьёзным последствиям: снижается объём продаж в проектах, замедляется процесс накопления средств на эскроу-счетах, что, в свою очередь, вызывает повышение ставок по проектному финансированию. Подобная ситуация явно не отвечает интересам застройщиков.
Поэтому в настоящее время решения о старте новых проектов и приобретении земельных участков принимаются с особой тщательностью и осторожностью. Если текущая тенденция сохранится, то через несколько лет рынок может столкнуться с дефицитом новостроек, что потенциально может привести к росту цен на недвижимость.
И такое развитие событий явно не соответствует планам государства, которое стремится к увеличению показателя обеспеченности населения жильём. Российские власти, напомню, нацелены на поддержание стабильного уровня строительства, чтобы обеспечить необходимый объём нового жилищного фонда.
📊 Согласно информации, предоставленной ДОМ РФ, среди публичных девелоперов отличается Группа ПИК, демонстрирующая минимальный объем непроданных площадей. В противоположность этому, у дебютанта фондового рынка – компании АПРИ – наблюдается наихудший показатель в данном сегменте:
После завершения программы льготной ипотеки рынок недвижимости претерпел существенные изменения. Особенно заметно ухудшение показателей продаж квартир у компании ЛСР. В то же время Самолет сумел продемонстрировать положительную динамику и существенно улучшить свои операционные метрики в новых рыночных условиях.
❓ Акции каких публичных девелоперов интересны для покупок?
Компания сформировала информационный вакуум: менеджмент уже продолжительное время не коммуницирует с фондовым рынком. Дополнительную неопределённость внёс недавний шаг бывшего мажоритарного акционера Сергея Гордеева, который снизил свою долю в компании до 15,15%.
Самолет (#SMLT)
Вероятно, всё то плохое, что могло случиться с компанией, уже вроде бы случилось – инвесторы уже "отругали" эмитента за то, что он выкупал акции у мажоритариев и продавал их в стакане, а также продавал земельный банк и другие активы, но все эти корпоративные решения принимались не от хорошей жизни. Теперь, по мере появления сигналов на снижение ключевой ставки, спекулянты вновь будут готовы ринуться скупать акции.
Сейчас, как вы можете видеть, бумаги Самолёта всё ещё чувствуют себя не важно, впитывая в себя весь негатив высоких ставок и кризиса в отрасли недвижимости, на фоне ужесточения льготных гос. программ и снижения продаж в натуральном выражении. Однако по мере появления сигналов о снижении "ключа", котировки получат второе дыхание и обязательно отожмутся от пола!
С учётом того, что снижение ставки раньше июля ожидать вряд ли стоит, сильно торопиться с покупкой бумаг девелопера сейчас, наверное, не нужно. К тому же, торговая война, затеянная Дональдом Трампом, только усиливает волатильность на российском фондовом рынке, и я совершенно не удивлюсь, если котировки акций Самолета вновь опустятся в район трёхзначных отметок. Где я их, пожалуй, всё-таки начну докупать в свой портфель, набравшись инвестиционной смелости.... Но это не индивидуальная инвестиционная рекомендация :)
ЛСР (#LSRG)
Компания выделяется на фоне конкурентов регулярными дивидендными выплатами, продолжающимися уже третий год подряд. Жалко, конечно, что компания не перешла на стабильную выплату 100 руб. на акцию (а такие надежды у меня были), как в прошлом году, и мы вновь увидели привычные 78 руб., но спасибо и на этом:
Однако свежая статистика ДОМ РФ свидетельствует о наличии определённых сложностей в реализации проектов и продажах недвижимости (см. картинку выше). Но это всё сегодняшние реалии, а если смотреть вперёд, то на фоне снижения "ключа" этот кейс может заиграть куда более яркими красками. Поэтому текущие локальные минимумы, на которых торгуются сейчас акции ЛСР, могут стать очень интересной точкой для формирования долгосрочной позиции в этих бумагах:
Компания находится на финальном этапе редомициляции в Калининградскую область, получив в апреле одобрение от кипрского регистратора. Завершение переезда ожидается во второй половине 2025 года, и после завершения этой процедуры можно ожидать умеренную коррекцию котировок (около 5%), что может создать привлекательную точку входа для покупок:
Поэтому держим в голове диапазон поддержки 45-50 руб. и ближе к уровню 50+ руб. можно приглядываться к этим бумагам на долгосрок. Хотя вполне возможно, что и сегодняшние ценники вполне подходят для долгосрочных покупок, ведь идеальную цену порой можно и не дождаться.
Новичок российского фондового рынка на первый взгляд имеет амбициозную стратегию развития, однако у него самый высокий в отрасли показатель нераспроданных площадей (помните картинку выше?), да и стоимость акций никак нельзя назвать дешёвой, поскольку на IPO эмитент выходил по завышенным мультипликаторам, а с тех пор акции ещё и подорожали:
Поэтому этот инвестиционный кейс мне по текущим ценникам точно не нравится, в свой вочлист я его не добавляю.
👉 ИТОГ. Акции Самолета (#SMLT), ЛСР (#LSRG) и Эталона (#ETLN) выглядят достаточно интересно для покупок, поскольку уже на июньском или июльском заседании ЦБ может начать цикл снижения ключевой ставки.
Ещё один потенциальный драйвер для роста капитализации публичных девелоперов в будущем – это активное участие компаний в жилищном строительстве на новых территориях. На сегодняшний день это скрытый драйвер, однако рано или поздно он неминуемо тоже сыграет, нужно просто набраться терпения (и акций!).