Жилая недвижимость. Что с моей ипотекой?

В июле прошлого года я взял ипотеку под ставку 0,1% и писал подробную статью о том, в каких случаях это выгодно и какие там есть подводные камни. Рекомендую ознакомиться тем, кто к нам недавно присоединился.

Мне время от времени писали, что в недвижимости большой пузырь и цены скоро схлопнутся. Действительно, перегрев определенный есть, но он в основном в элитной недвижимости, а также в некоторых районах вторичного рынка.

Прошло ровно 8 месяцев с момента приобретения, давайте оценим, что происходит в данном секторе на примере г. Москва. Разберем данные с ресурса Сбериндекс. По его статистике максимальные цены были зафиксированы в сентябре 2022 года, тогда средняя цена кв. метра стоила 277 тыс. руб. Сейчас средняя цена составляет 262 тыс. руб.

Таким образом, снижение в первичке в моменте составляет около 5,5%. Но в данный индекс входит вся недвижимость, от эконом класса до элитки. Сам эконом класс пока не сильно падает в цене, чуть ниже разберем.

На вторичном рынке ситуация похуже, падение цен составляет около 10,5%. Отчасти негативное влияние оказала мобилизация, когда люди продавали недвижимость с хорошим дисконтом, чтобы вывести деньги заграницу.

Моя ипотека

На момент покупки цена квадратного метра мне обошлась в 240 тыс. руб., с учетом переплаты в 2 млн руб, которые заплатил за льготную ипотеку. Я этот выбор делал осознанно, чтобы снизить ежемесячный платеж и суммарную переплату по процентам. Ежемесячный платеж до конца срока составляет всего 33 тыс. руб. в месяц, а ежемесячная переплата по процентам около 800 руб. в месяц. Другими словами, за 2 млн руб. удалось купить рассрочку на 30 лет и инфляция сейчас работает на моей стороне. Также я записывал большой вебинар, где на примере показывал, как можно купить квартиру за 50% от ее стоимости, используя длинные ОФЗ. Сейчас данная тема вновь актуальна с ростом доходностей на длинном конце КБД (кривой бескупонной доходности). Так что я уже туда посматриваю и скоро начну восстанавливать "ипотечный" портфель длинных облигаций, которые купонами будут гасить ежемесячный платеж по ипотеке.

Текущая стоимость квартиры

В моем случае ввод в эксплуатацию запланирован на 2024 год. Компания "ПИК" ежемесячно присылает отчеты о строительстве, что удобно. Можно отслеживать ход стройки удаленно, есть еще онлайн камеры, но я ими не пользуюсь.

Вот так выглядело то, что я покупал (июль 2022 года). На вебинаре даже пошутил о том, что покупаю квартиру в доме, который еще не построен на деньги, которые еще не заработал. Вот он, 21 век...

Вот текущая фаза строительства (начало марта 2023 года). Процесс идет.

Учитывая, что это ПИК, я не переживаю, что дом не достроят или что-то случится с застройщиком. Мои средства лежат на эскроу счете в банке, который отображается среди прочих счетов. В случае, если дом не будет сдан в срок, я могу эти средства забрать и направить на покупку другого объекта при необходимости.

На данный момент ипотека под 0,1% уже недоступна, но есть вариант под 6%, если не рассматривать семейную ипотеку. Правда, в данном случае ежемесячный взнос будет уже на 33 тыс. руб., а 53 тыс. руб, что на 30-летнем горизонте выльется в более существенную сумму. И здесь нужно будет стараться гасить ипотеку быстрее, чтобы не переплачивать проценты. В моем случае наоборот, досрочно гасить не имеет смысла.

На текущий момент сделка кажется выгодной в финансовом плане. Ставка зафиксирована в размере 0,1% на весь срок кредита (30 лет), в случае роста ключевой ставки до 8-9% длинные ОФЗ могут еще подрасти.

Но даже если рассматривать ОФЗ-26238, они сейчас дают текущую доходность (купонную к рыночной цене) в 9,74% годовых.

Что это значит?

У меня ежегодный взнос = 33 000 * 12 + 30 000 + 20 000 = 446 000 руб.

30 000 руб. - это стоимость страхования жизни, что является обязательным условием. А 20 000 руб. - это стоимость страхования недвижимости. Т.к. она пока не построена я не плачу, может там цена будет ниже, посмотрим.

Итак, чтобы мне в год ОФЗ генерировали 446 000 руб. при доходности 9,74% нужно купить их на сумму 4,58 млн руб. Это как раз то, про что я говорил. Квартиру за 13 млн руб. можно купить фактически за пол цены. Я отдал 2 млн в виде первого взноса и еще надо 4,6 млн руб., чтобы вообще ни копейки больше в это не вкладывать. Именно поэтому я считаю данную сделку весьма интересной.

Буду держать вас в курсе развития событий. Если текущая доходность по длинным ОФЗ превысит 10%, начну постепенный набор. Сейчас останавливает только то, что в ближайший год придется платить налог с купонов в размере 30%, как нерез., в остальном проблем не вижу.

👍 Традиционно, если статья понравилась, буду благодарен за ваши лайки.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией!