Что происходит с ценами на недвижимость?
В марте я писал пост с актуальной информацией по недвижимости на примере своей квартиры https://teletype.in/@investokrat/ChSPCTUB65I.
Спустя пол года решил еще раз сверить часы и посмотреть, как изменились ипотечные программы и цены на квартиры.
Напомню, свой объект брал на этапе котлована чуть более года назад, это выглядело примерно так:
Учитывая, что застройщик ПИК, особо не переживал, что будет недострой, да и оплата была через эскроу-счет.
Сейчас данный объект выглядит вот так:
У меня была ипотека под 0,1% на сумму 13,7 млн руб. (с учетом переплаты в 2 млн руб. за низкую ставку). Квартира тогда эта стоила 11,7 млн руб. за 57 кв.м., если покупать за кэш. Грубо говоря, с учетом переплаты 1 кв.м. вышел около 240 тыс. руб., это Новая Москва.
По данным Сбериндекса, первичка в Москве немного скорректировалась с июля прошлого года, с 274 тыс. руб. за 1 кв.м. до 267 тыс. руб. или на 2,5%. Не так критично, как многие ожидали.
Сейчас если брать программу ипотеки с господдержкой, то цена получается 15,4 млн руб. за такую же квартиру или 271 тыс. руб. за 1 кв.м. И на выходе у нас конский платеж в месяц в размере 84 тыс. руб. В моем случае платеж всего 33 тыс. руб. в мес.
Ипотека под 1% это уже больше для красоты, потому что 1% лишь на первый год дается, а не на весь срок, как давали раньше.
Лучшим вариантом сейчас остается ипотека для IT, самый низкий процент и самая лояльная сумма в месяц, 60 тыс. руб. Сейчас бы брал уже такую ипотеку, если не успел бы под 0,1%. Но там есть тоже нюансы, что нужно определенное кол-во лет проработать в IT компании. Иначе ставка по ипотеке станет рыночной.
К слову, если прямо сейчас прийти и взять квартиру за кэш, то конечная цена будет почти 15 млн руб. или 261 тыс. руб. за кв.м.
Стоит ли ждать падения цен и охлаждения рынка - вопрос открытый. В условиях сложностей с доставкой импортных материалов, застройщикам будет невыгодно снижать цены, потому что их расходы вырастут.
Плюс высокая инфляция! Учитывая, что деньги я заплатил в 2022 году, которые попали на эскроу-счет, а застройщик их получит лишь в конце 2024 - начале 2025 года, а за этот период их покупательная способность прилично снизится, как вы понимаете. Эти риски они тоже должны закладывать в цену недвижимости. Грубо говоря, при инфляции в 7% за 3 года набежит 21%, поэтому, в условиях эскроу счетов цена квартиры сразу увеличивается примерно на эту величину.
Здесь кроется ответ на вопрос, почему я решил сразу переплатить 20% (2 млн руб. в моем случае) и дальше получить условную рассрочку на 30 лет. Потому что эти 20% мне отобьются за 3 года только инфляцией, а если средняя ее величина будет выше, то отобьется еще быстрее. Поэтому я так охотно инвестирую в длинные ОФЗ, при текущих ставках ЦБ я могу закрыть ипотеку за 2 года и мне уже надо не 12 млн руб., а всего 4 млн руб., а дальше уже купоны будут погашать банковские платежи на протяжении оставшихся лет.
Многие писали в комментариях в ВК и на Ютубе, что я переплатил за 0,1% и это не выгодно, но они просто не брали в руки калькулятор. Прочитали в каком-то паблике, что есть такой подвох и распространяют это дальше в массы, не разобравшись в вопросе. Если цель купить спекулятивно на 2-3 года и продать перед ключами, то действительно невыгодно. Если же брать для себя или с целью сдачи в аренду, то это супер выгодно.
В нашем закрытом канале я делал подробный вебинар со всеми расчетами и нюансами, так что если подвернется хорошая возможность, надо ей пользоваться, кто бы что не говорил. Сейчас я фактически получил второй хай в подарок, хотя покупал не по дешевой цене для того района. Но надо не забывать, что деньги тоже дешевеют и пока человек 3 года ждет хороших цен (в рублях), квартиры не подешевеют как минимум просто из-за инфляции, которая за этот период составит 20+% в российских реалиях.
Если же вы только копите на квартиру, то лучше это делать в тех бумагах, которые дают хорошую доходность или привязаны к валюте, вроде тех же замещаек. Тогда на вашей стороне будет играть не только инфляция, но и девальвация. Те, кто купил доллары по 60 руб., сейчас могут их продать и купить квартиру в 2 раза дешевле фактически. Я тоже прикупил валюту в прошлом году и осенью планирую заняться поиском объектов, куда вложить, рассматриваю келлеры (кладовки) или студию в периметре Москвы. Буду держать вас в курсе.