Хотел заработать без риска от 20% годовых, а получил 140%
История одного Михаила, у которого есть свой бизнес, опыт инвестирования в акции и криптовалюту, пробовал разное, кроме недвижимости, внезапно нашёл для себя новое направление, вдохновившись моими кейсами.
Заработав пару миллионов, у Михаила появился вопрос о вложении средств, привычные направления он не рассматривал, хотел снизить риски, так как у него заблокировалась большая часть средств в акциях иностранных компаний из-за санкций, а недвижимость продолжает расти, как и стоимость аренды.
Реалистично, с долей пессимизма, я ориентировал его на 27% годовых, покупая апартаменты, в которые верил и инвестировал сам. Мы определили стратегию - покупка на котловане, сдача в аренду по готовности и перепродажа.
Ниже поделюсь основными критериями, на которые я опираюсь при выборе инвестиционной недвижимости, разберём на этом, конкретном примере.
В первую очередь важно определиться со стратегией, которой в будущем будем придерживаться.
Как и на любом другом рынке, в недвижимости существует несколько форматов стратегии:
1 – Спекулятивная (краткосрочная) - перепродажа (агрессивная стратегия), где можно заработать 40% - 90% на разнице в цене между продажей и покупкой, хорошо приумножив капитал.
При этом доля риска велика и спекулянты сегодня всё чаще терпят неудачи.
2- Пассивная (долгосрочная)– аренда, в среднем, на аренде можно зарабатывать от 5% до 20% годовых, не учитывая капитализацию (рост стоимости) объекта недвижимости.
Безопасный вариант, который почти не имеет рисков.
3 – Гибридная или комбинированная стратегия (среднесрочная), при которой мы выбираем объект с большим потенциалом роста стоимости, планируем сдачу в аренду и в определенный момент продаём, чтобы заработать не только на аренде, но и на росте стоимости недвижимости.
Таким образом, мы защищаем риски, не боимся простоя, так как объект приносит доход с аренды и не упускаем возможность заработать больше на спекуляции, именно такой вариант мы с Михаилом и выбрали.
При поиске недвижимости под инвестицию, я всегда обращаю внимание на 5 основных критериев:
Вот так просто – средняя цена квадратного метра в районе варьировалась в диапазоне 305 - 470 тыс., а в наших апартаментах, не уступающих по качеству, метр стоил 210 тыс.
Да – это апарты, но в конкретном случае не имеет значения. Часто в цену закладываются маркетинговые расходы или надбавка за бренд, менее известные игроки на рынке стоят дешевле.
Объекты транспортной, социальной и коммерческой инфраструктуры всегда влияют на стоимость недвижимости.
Пешая доступность до метро, удобная транспортная развязка, ж/д станция с электричками в сторону популярных загородных направлений, крупный центральный парк и набережная Невы в 10 минутах пешком - всё это положительно влияет на перспективы роста цены локации.
Очень важный фактор, на который мало кто смотрит – рабочие места. В советское время вокруг заводов и промышленных объектов концентрировались жилые комплексы и гостиницы, а современная промышленность – это офисные здания, которые притягивают к себе специалистов из разных мест и повышают интерес к недвижимости рядом, а в нашем районе находится много свежих офисных помещений и даже доминанта города – 87-и этажная башня.
Критически важный фактор - ликвидные и редкие планировки.
Большим преимуществом всегда будут пользоваться видовые характеристики, окна в ванных комнатах, панорамное остекление, высокие потолки, скосы крыши, террасы, французские балконы и другие особенности, повышающие комфорт проживания и выделяющиеся в серой массе стандартных решений.
Без излишеств, но вид на город мы захватили.
Мой любимый параметр, который использую, как меру для определения ликвидности.
Так получилось, что свободных пятен в районе практически не осталось, а все конкурентные апартаменты не имеют однокомнатных квартир, только студии, мы взяли 2Евро планировку с кухней-гостиной и спальней.
5 - Дешевые деньги и кредитные плечи
Ипотека с низкой процентной ставкой на определенный период или весь срок, рассрочки без удержания, возможно даже кредитные карты (был у меня такой кейс) – хорошие инструменты для инвестирования с минимальными вложениями.
Если объект, стоимостью 10 млн, вырастет на 2 млн., мы получим 20%.
Купив тот же самый объект, с помощью рассрочки или ипотеки, потратив 2 млн на первый взнос и миллион на платежи, при росте цены на те же 2 млн., мы получим уже больше 65% на вложенные! Да, мы понесем расходы, но всё равно доходность получится значительно выше 20%.
Оставшиеся средства мы можем диверсифицировать, воспользоваться депозитами с высокой ставкой, купить ОФЗ (федеральные облигации) или ещё один объект недвижимости, тем самым снизив риск и увеличив размер потенциальной прибыли.
Мы оформили ипотеку под 3% на два с половиной года!
Переплата минимальная, платёж небольшой, внесли всего 20% от стоимости, прекрасно. Кстати, после сдачи дома, у нас фиксировалась ставка 11% годовых, которая казалась реально высокой, пока ключевую не повысили до 16%, а средняя ставка по ипотеке не поднялась до текущей 19.4%!
Спустя 14 месяцев, мы наблюдаем прирост 140% на вложенные средства, а Михаил уже готовится к новой покупке, скоро будем продавать его старую квартиру,которая приносит 4% годовых на аренде, при этом в первом объекте мы продолжаем придерживаться изначальному плану.
Я всегда стараюсь найти проект, в котором будут сочетаться большинство или лучше все вышеперечисленные критерии, чтобы снизить риски и увеличить потенциал заработка.
При этом всегда ожидаю худший исход и стараюсь отталкиваться именно от него, лучше ошибиться и заработать больше запланированного, чем наоборот.
Забирайте пошаговый план поиска ликвидной недвижимости, чтобы снизить риски и повысить потенциальную доходность!
Привет, меня зовут Данила Петров, я помогаю подобрать ликвидный объект недвижимости в Санкт-Петербурге, чтобы создать для вас пассивный источник дохода или выгодно вложить средства, сохранив капитал.
Если вы хотите так же, как и Михаил инвестировать и спустя 14 месяцев получить доходность в 140% годовых, приходите на бесплатную онлайн встречу, на которой:
- расскажу что происходит на рынке сейчас, какие тренды и во что выгодно сегодня вкладывать деньги
- покажу за счет чего мы с клиентами доходим до 150% годовых
- разработаем стратегию и подберём индивидуально инвест. объект