СМЕНА УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

by Artem Karachkov
СМЕНА УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

Публикация для канала ЖК Люберецкий

По материалам канала @gkhvsem


Сегодня коснусь вопроса, по которому суды (опять!) не отличаются единодушием:

Должна ли быть работа прежней УК ненадлежащей, чтобы ее сменить? Или можно произвольно выбрать новую компанию, расторгнув договор со старой?


Мнения судов:

1⃣ Нельзя просто так взять и отказаться от услуг компании. Надо подтвердить ее некачественную работу.

2⃣ Собственники имеют право свободно отказаться от старой компании, если захотят выбрать другую компанию.


Некоторые суды, например, Красноярский краевой, придерживаются этих двух позиций одновременно😡. Это очень затрудняет проведение собраний по смене УК, т.к. они будут оспорены в суде, а суд становится непредсказуем.


✏️Как суд мотивирует ПЕРВЫЙ вариант:

Частью 8.2 ст. 162 ЖК РФ установлено, что собственники вправе отказаться от исполнения договора управления, если управляющая организация не выполняет условий договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом.

Но право на односторонний отказ возникает у собственников при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.


В данном случае, на основании решения общего собрания выбрана новая УК при уже определенном ранее собственниками помещений способе управления - управляющей организацией и действующем договоре управления.

Принимая такое решение, собственники не отказались от ранее выбранного способа управления, не изменили его, а лишь поменяли управляющую компанию, досрочно отказавшись в одностороннем порядке от действующего договора управления, что возможно лишь при доказанности факта неисполнения условий договора управления со стороны данной управляющей компании.


В повестку общего собрания не был включен вопрос ненадлежащего содержания дома прежней управляющей компанией.

Материалы дела не содержат данных о том, что ею допущены существенные нарушения условий договора управления, на обсуждение общего собрания такой вопрос не выносился и соответственно, предметом обсуждения собственников не являлся.

(апелляционное определение Красноярского краевого суда по делам № 33-2398/2018)


✏️Что пишут суды по ВТОРОМУ ВАРИАНТУ:

Пункт 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса позволяет собственникам помещений в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной УК или изменении способа управления домом. 


"Анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации".


При этом суды ссылаются на Определение Верховного суда № 309-ЭС15-3175 от 21.04.2015, Постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 N 7677/11 по делу N А65-11798/2010-СГ3-14, (постановление 3 ААС по делу № А33-2029/2016, апелляционное определение Красноярского краевого суда по делу № 33-2196/2018).


Вывод. При проведении собрания читаем определения областного суда и делаем, как написано там.

Если суд Красноярский или также противоречит сам себе, то лучше менять компанию через ненадлежащесть ее работы. При это надо морально быть готовым доказывать ее плохую работу: жалобы, проверки и т.д.


В следующий раз подготовлю перечень того, что поможет доказать ненадлежащую работу УК. Вы также можете принять участие в составлении этого перечня в @gkhchat, если есть положительный опыт. 


Вас тоже раздражает эта двоякость судов 😡, или  вы с ними еще не общались 😐?

June 21, 2018
by Artem Karachkov