Суд отогнал московских чиновников от самостроя «ВТБ Арена»
Чиновники не смогли на данном этапе защитить в суде позицию о самострое на Лужнецкая набережная, владение 2/4, строение 4. Собственники, банкиры и управляющие недвижимостью ООО «ВТБ Арена» нашли аргументы. Как удалось разрешить вопрос со спорным объектом?
Прирост недвижимости
ООО «ВТБ Арена» образовано в 2014 году, основной вид деятельности – аренда и управление недвижимым имуществом. Уставный капитал – 24 млрд руб., прибыль 2022 года – 139 млн руб., учредитель – АО «БМ-Банк».
Банк Москвы существовал с 1995 года, и входил в пятерку крупнейших российских кредитных учреждений. В феврале 2011 года 46,48% банка Москвы приобрёл ВТБ – без конкурса, хотя активом интересовались другие банки. Остаток прежнего банка, сохранивший прежнюю лицензию, был переименован в «БМ-Банк». Таким образом ООО формально имеет отношение к государству и вынуждено работать, публикуя информацию через сайт госзакупок – хотя бы в минимальном объёме. Поэтому ТГ канал «Арбитр» обнаружил и оценил одну из закупок компании, направленной на получение юридических услуг связанных с судом по зданию.
В марте 2022 года Госинспекция по контролю за использованием объектов недвижимости заметила расхождение документов и реальности. Точнее сказать, что три объекта недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0005019:2058 площадью 3 237 кв м и адресным ориентиром: г.Москва, Лужнецкая набережная, владение 2/4, строение 4, обладают признаками незаконно размещённого объекта (самовольной постройки). Судя по всему, у него как-то поднялась крыша.
В анализ технической документации ГБУ «МосгорБТИ» показал: в результате проведенной реконструкции возведена надстройка и застроена антресоль четвертого этажа. Надстроены комнаты с номерами 1-5 площадью 138,7 кв.м., комнаты 6-9 площадью 189,8 кв.м., технический этаж, антресоль – 4.253,8 кв.м., в связи с чем площадь здания увеличилась с 11.107 кв.м. до 15.984,3 кв.м.
Надстройку сочли административным нарушением, банку якобы выписали штраф. По разным оценкам, сумма может быть 6,419 млн руб за нарушение требований и ограничений по использованию земельного участка, связанных со строительством, с реконструкцией на нём здания.
АО «БМ-Банк» – дочка ВТБ, у него есть ресурсы разного рода, в том числе свои расторопные юристы и деньги, чтобы привлечь дополнительных сторонних. Они не стали торопиться с оплатой штрафа и обратились в суд, чтобы отменить постановление Госинспекции по недвижимости. Для начала, как можно понять из решения, истец заявил, что в материалах административного дела отсутствуют доказательства того, что строительство либо реконструкция объекта производились именно «БМ-Банком». Вспомнили историю вопроса — мансарду могли обустроить предшественники: банк «Возрождение», ООО «Монетный двор, ООО «Кредо эстейт».
Дескать, здание, которое теперь принадлежит на праве собственности АО «БМ-Банк», стало на один этаж выше в период между июлем 1999 и декабрем 2006 года. А в этот период нормы закона «О землепользовании в городе Москве» и Градостроительного кодекса Москвы ещё не действовали, они появились годом позже. То есть «БМ-Банк» не совершал реконструкцию каких-либо объектов недвижимости, расположенных на участке, и за реконструкцию чердака не отвечает.
К материалам подшито техническое заключение «Мосжилпроекта» о том, что несущие конструкции данного здания в работоспособном состоянии, и переоборудование производственного здания для дальнейшего использования его под офисно-административные цели технически возможно.
Таким образом получается, банкиры смогли доказали: факт использования земельного участка с уже возведенными на ней самовольными постройками не образует состав вменяемого нарушения. Суд признал незаконным и отменил постановление Госинспекции по недвижимости от 17 марта 2022 года о штрафе.
Этим дело об антресолях на Лужнецкой набережной не закончилось. Судебный спор продолжился, хотя и с другими исполнителями. Истцом по новому делу выступил Департамент столичного городского имущества, ответчиком – ООО «ВТБ Арена».
В апреле 2023 года каналу «Арбитр» стало известно, что ООО «ВТБ Арена» заключило контракт на оказание юридических услуг стоимостью 12,5 млн рублей на представление его интересов в споре с Департаментом городского имущества о сносе самовольных построек. Если верить им, закупка была проведена без конкурса, у единственного поставщика, информация о том, кто именно был этим поставщиком услуг, на сайте госзакупок отсутствует.
Засекреченный подрядчик (возможно, не чуждый ВТБ) должен был убедить суд в том, что три упомянутые уже нежилые помещения в здании на Лужнецкой набережной не являются самовольными постройками, и их не нужно сносить. Дело рассматривалось в Девятом арбитражном апелляционном суде. То есть 12,5 миллионов предлагалось уже за вторую инстанцию. Причём сходное дело было просужено и закреплено ранее.
Как мы можем понять, суд установил, что земельно-правовые отношения на земельный участок, на котором стоит упомянутый дом, получается, должным образом не оформлены, право собственности не зарегистрировано. Судя по технической документации ГБУ «МосгорБТИ», спорные помещения созданы в период до конца 2006 года, когда все работы были полностью завершены и уже изготовлены документы инвентарно-технического учета: экспликация, поэтажные планы и технический паспорт № 481. Тогда и нужно было оспаривать право на реконструкцию – в течение трёх лет.
Истцы, как можно понять, настаивают, что ответчиком возведены сооружения, обладающие признаками самовольного строительства без разрешительной документации, объект в установленном порядке как объект капитального строительства в эксплуатацию не принимался, согласование строительства объектов капитального строительства либо решение о строительстве, а также решения о предоставлении земельного участка для создания и эксплуатации объекта недвижимости уполномоченными органами государственной власти не принималось. Вроде бы, серьёзные нарушения.
Но нашлись другие аргументы. Согласно выводам эксперта, спорный объект не создает угрозы жизни и здоровью граждан, земельный участок выбыл из владения города Москвы, поскольку занят объектом недвижимости, принадлежащим ответчику на праве собственности. Следовательно, на заявленное требование истцов о сносе распространяется общий срок исковой давности. Поезд давно ушел.
Что же в сухом остатке? Получается, засекреченный адвокат за 12,5 млн руб нашел для суда железные аргументы. Заказ уважаемого клиента выполнен. Суд постановил: оставить апелляционную жалобу без удовлетворения.