За этот опыт я заплатил 150 000 рублей...

На торгах по банкротству продается очень МНОГО разных лотов, которые нужно уметь правильно анализировать, чтобы гарантированно извлечь из них шуршащие денежные купюры в виде прибыли...

Но бывает и так, что лот, который вначале кажется выгодным - по факту оказывается "токсичным объектом" съедающим ваши деньги.

Сегодня расскажу про один свой лот, который я увидел просматривая активные торги на одной из площадок и так как время поджимало, то я решил участвовать.

Цена упала с 486 000 до 194 400 рублей и я решил купить за эту сумму. Из всего анализа я сделал следующее - посмотрел на карте 2ГИС данный адрес.

Наличие многоквартирных домов добавило мне уверенности и я подумал, что всё прибыль у меня в кармане... Далее я изучил оценку, нашел там план и приказ-постановление о том, кому и какие машино-места достаются.

Судя по данному приказу у моего банкрота было место №1. Оно и понятно, т.к. он был директором строительной фирмы, которая и построила дом с 3-мя боксами для автомобилей.

Вот этот дом. Судя по приказу бокс №1 рассчитан на 5 машино-мест.

Я подумал, что все нормуль, подал заявку и выиграл торги. Спустя время подписал и оплатил договор купли-продажи.

И через 14 дней я получил свидетельство о собственности.

На обратной стороне были указаны другие собственники машино-мест. Потом при продаже они сыграют свою роль...

Первая неприятность ожидала меня перед въездом в гаражный бокс - он был заставлен машинами (на фото не видно). Спуск в бокс выполнен под наклоном - внизу удобное место для скопления воды и грязи. Потом весной это подтвердилось.

Когда конкурсный управляющий (КУ) открыл дверь в бокс моя первая фраза была: "А он точно рассчитан на 5 машин ?!! Там же тесно"

Посередине шла несущая балка, на высоте 1,75 м от пола. Джип сюда не загнать. По бокам выпирали еще несущие элементы, который сужали и так тесное помещение.

В дальнем конце бокса располагалась часть оборудования "насосной", к которой нужно было обеспечить доступ для обслуживания. Т.е. в бокс могли спокойно попасть посторонние люди.

Даже убрав весь мусор сюда не влезет 5 машин! Даже если и войдут, то чтобы выехать последним машинам - нужно предварительно выехать всем остальным.

Тоже самое при заезде. А если срочно нужно куда-то поехать?! Это совсем не удобно.

Также в боксе была дверь в помещение насосной станции дома (справа черная дверь). Перед воротами схематично показал, как стояли бы автомобили.

Вывод, который напрашивался сам за себя - на 1-2 машины бокс подошел бы отлично, но для 5 машин - однозначно нет.

На улице я обратил внимание, что все жильцы данного дома ставили машины во дворе под шлагбаумом, который работает с брелка. И как показала дальше реклама - им мое машино-место вообще не нужно.

Общаясь с риелторами я получил еще одну новость, оказывается недалеко построен 5-ти этажный паркинг с машино-местами, из которых была продана всего 1/4 часть.

И как вердикт - машино-места в этом районе продаются крайне плохо...

Я использовал разные способы рекламы - буклет под лобовое стекло каждой машине в этом районе, реклама в почтовые ящики (более 5000 шт.).

Единичные клиенты, которые появлялись, пугались непонятной ситуацией с самим расположением машино-места - А где это место №1? А если другие будут против? А вы можете взять согласие у других собственников?

Окей, стал искать других собственников - оказалось один живет в Америке и пока свое место продавать не хочет, а другие 3 места выкупил местный житель на аналогичных торгах по банкротству.

Я предложил выкупить ему мой лот, он отказался, предложил мне купить у него 3 места за 400 000 рублей. Я отказался.

Далее я предложил скооперироваться и продать полностью бокс - но вначале был против американец, потом местный, потом опят американец и т.д.

И так спустя почти два года и не прекращая попытки продать машино-место я нашел покупателя. Рекламу в основном давал только через ВИП объявления на Авито.

Он был готов купить машино-место у меня всего за 70 000 рублей. Но еще одна преграда выросла перед нами.

Чтобы продать по обычному договору купли-продажи нужно уведомить или получить согласие у других собственников. По свидетельству у меня 75/1000 общей долевой собственности.

Но где живут данные люди я так и не нашел информации. Пришлось пойти на небольшую хитрость - сделать договор дарения. Для него согласие не нужно брать.

Выводы:

  1. Получил опыт стоимостью 150 000 рублей (с учетом расходов на рекламу и поездки).
  2. Всегда нужно анализировать и смотреть то, что покупаешь.
  3. Найди своего покупателя, если нет покупателя - лот не берем!

P.S. Как избежать подобной ситуации и получить максимум денег из каждого купленного лота буду рассказывать в закрытом клубе. Что это за клуб и как в него попасть скоро расскажу на канале.

September 13, 2018
by Олег Селифанов
2 808

Поиск торгов в измененном интерфейсе "Коммерсант"

В бесплатном марафоне по торгам по банкротству был урок "Как найти свой первый лот с хорошим дисконтом?", в котором была ссылка на сайт газеты "Коммерсант".

Недавно у них изменился интерфейс и сейчас я покажу как искать лоты в Коммерсанте. Для этого заходим на сайт "Коммерсанта" и нажимаем раздел "Банкротства"

На следующей странице можем найти публикацию с помощью ИНН, либо заказать электронную версию газеты в формате ПДФ.

Нажимаем на вкладу "Поиск сообщений о банкротстве" и на новой странице вводим ИНН банкрота, подтверждаем, что мы не робот и нажимаем "Найти".

И все объявления с данным ИНН будут показаны, в моем примере найдено 19 публикаций. Также указана страница в ПДФ версии газеты.

Если вам нужны предыдущие выпуски "Коммерсант" с объявлениями о банкротстве, то на странице с перечнем услуг скролим вниз и нажимаем раздел "Архив".

На следующей странице находим ссылку "Объявления о несостоятельности (банкротстве)" и нажимаем ее.

Выбираем субботний выпуск газеты, на сайте он публикуется в пятницу.

Например, выбрали выпуск за 18 августа 2018 года (нажимаем на 17.08.18) и далее "Показать за весь день". И после можете нажимать на любые объявления и смотреть их.

Если нужно найти что-то конкретное, например в г.Омск квартиру, то в раздел поиска вставляем эту фразу и нажимаем на значок "лупы" (поиск).

Все объявления, в которых встречаются слова "Омск квартира" будут показаны. Для более точного поиска можно воспользоваться вкладкой "Расширенный поиск".

P.S. О том, как искать ликвидные лоты и уводить их из под носа конкурентов, я буду делиться в отдельном закрытом клубе. Что это за клуб и как в него попасть скоро расскажу на канале.

August 27, 2018
by Олег Селифанов
1 794

Какую ЭЦП выбрать?

Покажу на примере Удостоверяющего центра "Такском", берите ЭЦП в ближайшем к вам филиале УЦ, не нужно за 1000 км ехать. Также ЭЦП для торгов можно купить в УЦ "Тензор", СКБ-Контур и т.п.

В разных УЦ немного отличаются площадки по торгам, которые они поддерживают. Какие-то сразу входят в стоимость тарифа, за какие-то нужно доплачивать.

Вам нужно ЭЦП в качестве участника торгов по банкротству. Для организатора торгов свое ЭЦП. Вы можете участвовать в торгах в качестве физлица, ИП или юр.лица. Если на текущий момент у вас нет ни ИП, ни ООО, то участвуйте как физлицо.

На сайте Такском, вам нужно нажать вкладку "Ключи Электронной подписи".

Далее нажать "Выбрать сертификат"

Потом выбрать "Электронный торги", "Применить" и нажать на ссылку "Коммерческие торги".

На следующем этапе в выбранном тарифе "Коммерческие торги" нажмите "Область применения".

И у вас откроются все ЭТП, на которых работает ЭЦП по данному тарифу.

Скролим мышкой вниз до пункта "ЭТП по реализации имущества" - именно эти ЭТП участвуют в торгах по банкротству.

Чтобы выбрать ближайший к вам филиал УЦ, нужно в самом верху на главной странице сайта, нажать регион и у вас появится окошко, в котором можно выбрать свою область (город) и найти все филиалы УЦ в вашем городе.

Средняя цена ЭЦП от Такском - около 7 т.р. В стоимость входит - сам сертификат (5 т.р.) + Крипто-ПРО (1 т.р.) + Рутокен (1 т.р.).

Крипто-ПРО - это специальная программа, которая шифрует ваш ключ и действия на ЭТП. Берите "бессрочную", один раз заплатили 1 т.р. и можете использовать все время.

Рутокен - это специальная флешка, на которую записывается ЭЦП. Тут не нужно экономить, писать ЭЦП на обычную флешку, с которой ЭЦП можете случайно удалить. В Рутокен просто так самому не зайти и не удалить подпись.

Сертификат ЭЦП выдается на 1 год, через год нужно его продлить. При этом не нужно заново оплачивать Крипто-ПРО и Рутокен.

Лайфхак - Купленную ЭЦП можно установить на все компьютеры, которые есть дома и на работе. При этом в УЦ вас будут уверять, что ЭЦП выдается только на 1 компьютер.

P.S. О том, как искать ликвидные лоты и уводить их из под носа конкурентов, я буду делиться в отдельном закрытом клубе. Что это за клуб и как в него попасть скоро расскажу на канале.

August 22, 2018
by Олег Селифанов
2 106

Как искать лоты в своем регионе?

Сейчас покажу вам один из способов поиска лота в своем регионе. Искать будем через сайт "Федресурс".

Переходим во вкладку "Торги" и напротив строк Регион, Вид торгов, Статус выбираем следующее:

  • "Регион" - выбираем свою область из списка. Я выбрал Краснодарский край
  • "Вид торгов" - выбираем публичное предложение
  • "Статус" - выбираем открыт прием заявок и нажимаем "Поиск"

И все публичные торги, которые проходят по данному региону и у них открыт прием заявок, появятся внизу.

В столбце с заголовком "Площадка" вы увидите те ЭТП, на которых проходят торги по банкротству по Краснодарскому краю. Рекомендую их записать, чтобы потом, в первую очередь, искать лоты по выбранному региону на этих ЭТП.

Далее вы можете в столбце "Вид торгов" нажимать на вкладки Публичное предложение и просматривать лоты, которые продаются в тех или иных торгах.

Например, я выбрал торги с номером 30408-ОТПП-5. В них продается автобус ГАЗ 332213, 2003 г.в. Чтобы найти данные торги на ЭТП, вверху есть ссылка на площадку и номер торгов.

Дата начала приема заявок с 14 августа, дата окончания приема заявок 6 ноября 2018 года.

P.S. Другие продвинутые техники поиска ликвидных лотов буду раскрывать в закрытом клубе. Что это за клуб и как в него попасть скоро расскажу на канале.

August 15, 2018
by Олег Селифанов
9 840

Как мой ученик купил грузовик и холодильное оборудование и получил в сумме 248 200 рублей прибыли?

Многие ошибочно полагают, что для участия в торгах по банкротству нужны миллионы, а с меньшим капиталом невозможно приобрести ликвидный объект… 

Мой ученик Александр Дахнов, опытный инвестор, приобретавший крупные лоты и за миллион рублей. Однако он прислал мне свою историю покупки двух объектов за куда меньшую стоимость, специально для того, чтобы рассеять сомнения начинающих. 

Он приобрел: 

  • Автофургон Газ 3307 на последнем периоде публичных торгов за 41 800 руб. вместо 70 785 руб.;
  • 3 единицы торгового оборудования вместо 1, за 99 000 руб.

Протоколы торгов по лоту №1 - ГАЗ 3307

Александр участвовал на последнем этапе торгов. На лот уже поступили другие заявки, поэтому он специально завысил свою ставку.

В результате Александр обошел второго претендента на 13 486 руб. и приобрел автомобиль в 1,7 раз дешевле его начальной стоимости.

Фотографии ГАЗ 3307 и ПТС

Грузовик в нормальном состоянии для рабочей машины, его несложно привести в порядок внутри и снаружи. 

На осмотре перед покупкой Александр убедился, что автомобиль на ходу, поэтому после оформления сделки, поставил новую АБ и просто перегнал его к себе и занялся поисками покупателя.

Продажа грузовика принесла ему 88 200 рублей прибыли!

Предпродажную подготовку Александр провел с минимальными вложениями: приобрел новый аккумулятор, убрал в салоне и заправил бак бензином. 

Такие автомобили пользуются большим спросом у предприятий, например, для перевозки грузов и людей к местам работы вахтовым методом, проезда к удаленным и труднодоступным участкам. 

Поэтому на него быстро нашелся покупатель, которому Александр продал грузовик за 130 000 рублей, получив 88 200 рублей прибыли.

Итоги торгов по лоту №2 - торговое оборудование

Также Александр приобрел торговое оборудование, цена на которое в ходе торгов опускалась очень сильно, однако заявок на него не поступило. Изначально лот включал одну холодильную централь, ее начальная стоимость составляла 99 000 руб. и на последнем этапе торгов упала до 49 500 руб. 

Во время осмотра лота перед подачей заявки конкурсный управляющий предложил Александру за 99 000 руб. забрать всё имеющееся подобное оборудование.

Таким образом, вместо одного устройства он приобрел целый комплект холодильного оборудования, а именно: 2 холодильные централи на базе 3-х компрессоров вместе с воздухоохладителями.

Александр продал всё оборудование комплектом за 260 000 руб., получив 160 000 руб. «чистой» прибыли. 

Вся сделка заняла у него 2 месяца, однако всё это время он не паниковал и не опускал цену, следуя моему методу и простому жизненному правилу, которое гласит: на любой товар есть свой покупатель.

А его суммарная прибыль с двух сделок составила 248 200 рублей!

P.S. О том, как побеждать в торгах по минимальной цене и уводить лоты из под носа конкурентов, я буду делиться в отдельной закрытой группе.

August 13, 2018
by Олег Селифанов
3 150
Show more