Пострадавшие от пандемии субъекты МСП вправе требовать снижения арендной платы на срок до одного года
Сегодня Президентом РФ подписан закон, которым устанавливаются условия пересмотра условий договоров аренды, арендаторами по которым являются субъекты МСП, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших от последствий пандемии COVID-19.
Соответствующие изменения внесены в Федеральный закон от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее – Закон № 98-ФЗ). В частности, ст. 19 Закона № 98-ФЗ дополнена положением о том, что арендатор из числа указанных субъектов МСП вправе потребовать от арендодателя уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды здания, помещения, сооружения или их частей, заключенному до принятия органов власти субъекта РФ о введении режима повышенной готовности или ЧС (Федеральный закон от 8 июня 2020 г. № 166-ФЗ).
В случае недостижения соглашения об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 дней с момента обращения арендатора к арендодателю арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от такого договора в порядке ст. 450.1 Гражданского кодекса. При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные ст. 393.1 ГК РФ, иные предусмотренные договором суммы с арендатора не взимаются. Обеспечительный платеж, если он был предусмотрен, в этом случае возврату арендодателем арендатору не подлежит. Иные убытки подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством.
Также предусмотрено, что арендодатель – владелец государственного или муниципального имущества (за исключением земельных участков) не вправе отказать арендатору, который добросовестно исполнял условия договора аренды до принятия решения о введении режима повышенной готовности или ЧС, в заключении в 2020 году дополнительного соглашения к договору аренды о продлении его срока до одного года на тех же условиях или же на иных условиях, которые не ухудшают положение арендатора. Соглашение должно быть заключено без торгов и оценки рыночной стоимости объекта недвижимости.
До 1 марта 2021 года арендаторы государственных или муниципальных земельных участков вправе потребовать от арендодателей заключения дополнительных соглашений об увеличении срока договора аренды на срок не выше срока договора или на три года, если срок договора превышает три года, независимо от наличия или отсутствия задолженности по арендной плате, при условии, что договор аренды земельного участка был заключен до введения режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ, а также если на дату обращения срок договора аренды не истек либо арендодатель не обратился в суд о расторжении договора, и если на дату обращения отсутствуют неустраненные нарушения законодательства при использовании земельного участка. Арендодатель обязан в срок не позднее 5 рабочих дней со дня обращения арендатора заключить такое соглашение.
Помимо этого, ст. 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" дополнена нормой о том, что в случае приобретения субъектом МСП арендуемого имущества в рассрочку продавец обязан в течение 30 дней со дня его обращения заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества, заключенному до введения режима повышенной готовности или ЧС в субъекте РФ, которое должно предусматривать отсрочку уплаты платежей в 2020 году на срок от 6 месяцев до года без начисления в этот период процентов, штрафов, неустоек и иных мер ответственности.