План-Конорян
Зачем оно вообще надо:
- Приобретаем апарты и живем в них. Расположение у метро, развитая инфраструктура.
- Приобретаем у застройщика ЦДС 1-комнатную в ЖК Новые горизонты и ждём до конца года, пока не построится и не сдастся.
- Заселяем туда жильцов за 20-25К и гасим так ипотеку за апартаменты досрочно с уменьшением срока.
- До 13 месяца продаём 1-комнатную и вытаскиваем оттуда первоначальные 950 000, наши платежи за год 306 160, налоги и вложенные расходы.
- Либо подержим у себя и чтобы она нам оплачивала апартаменты, а затем просто гасилась сама и приносила доход.
- На вырученную сумму мы приобретаем в ипотеку 1-комнатную или 2Евро. Какую лучше, будем смотреть позже (имеется ввиду на перепродажу или на аренду, это зависит от реалий рынка на тот момент)
- Нашим итогом, станет конвертация бюджета в 4 000 000 в 1-комнатную для Мамы и инвестиционную площадь, которая постоянно приносит доход и растет в цене.
Во всей предлагаемой мной программе, не придется "откусывать" от своего стандартного ежемесячного дохода. Всё рассчитывается от изначального бюджета.
Что берем:
Расчеты:
Вот таблица, быть может удобней будет:
План:
1. Приобретение активов
Приобретение апартаментов
Приобретать апартаменты мы будем так. Берем ипотеку и СРАЗУ кладем на счет для погашения ипотеки сумму на 12 платежей и пускай каждый месяц оно гасится само.
- Первоначальный взнос: 1 900 000
- Платежи на 1 год: 184 308
- Платеж, чтобы снизить ставку по ипотеке на 1 год (6,5%): 120 250
- Страховка: сумму рассчитаем чуть позже она маленькая.
Приобретение 1-комнатной
Однушку мы берем тоже в ипотеку и так же СРАЗУ кладем на счет для погашения ипотеки.
- Первоначальный платеж: 950 000
- Платежи на год: 206 160
- Страховка: сумму рассчитаем чуть позже она маленькая
2. Аренда и гашение
Пока строится и сдается 1-комнатная, суммы которые мы оставили на гашение, помогают нам чувствовать себя комфортно.
Как только сдаётся квартира, мы её наполняем мебелью и перевозим Маму в собственное комфортное жильё.
С этого момента, мы начинаем сдавать апартаменты. Средняя цена аренды для расчетов составляет 20 000 ежемесячно.
Эту сумму мы тобой будем ежемесячно вносить на гашение ипотеки на апартаменты и уменьшать срок, ибо так мы переплатим банку меньше процентов почти на 500 000 за весь период, если бы мы уменьшали платеж.
3. Первые продажи
1-комнатная, будут нашей "разменной монетой".
Так как постоянное жильё и изначальную потребность для Тебя и для Мамы мы закрыли, давай теперь обеспечим нашу платежеспособность.
Как только мы заселяем жильцов в 1-комнатную, мы с тобой начинаем изучать спрос на неё выставляя на продажу и играя ценой.
Я посчитал, что если наши 1-комнт хотя бы на 30 тысяч за квадратный метр вырастут, то мы с тобой при продаже, заработаем на них, даже если не будем гасить досрочно:
Подводим первые итоги
Продаём, закладываем комиссию агентства (100 тысяч), налоги (13% от прибыли 103 722) в цену.
Что получаем после продажи на руки:
4. Цикл 2
С вырученной суммы, мы с тобой откладываем СРАЗУ на год платежей ипотеку по квартире, где у тебя проживает Мама. Сумма составит: 206 166 рублей.
Остальное закидываем первоначальный взнос и на год платежей в инвестиции.
5. Сколько нужно иметь с собой на сделке
Бюджет: 4 000 000
- Первоначальный взнос: 1 900 000
- Платежи на год: 184 308
- Платеж, чтобы снизить ставку по ипотеке на 1 год (6,5%): 120 250
- Акредитив: 3 500
- Страховка: сумму посчитаем сейчас
6. Как я вижу будущее
Так как у нас не будет срочных задач и мы смогли с тобой сделать так, чтобы оседлать оба стула. И Маму заселить, и не разорвались от напруги, и при этом заработать.