Урок 12. Как снять арест с авто

Покупая автомобиль на торгах по банкротству можно увидеть, что на нем стоит арест или запрет на регистрационные действия. Возникает вопрос как и кто их должен снять? Давайте это сейчас разберем.

Для начала определим кто, что накладывает. Запрет на регистрационные действия накладывает КУ через арбитражный суд. Он это делает для того, чтобы должник никуда не смог деть имущество: продать, подарить, сдать в аренду, проиграть, заложить и т.п.

По закону ст.126 (127-ФЗ) аресты и запреты должны быть сняты, как только наступает стадия банкротства.

Арест часто накладывает пристав в связи с неуплатой должником какого-то штрафа. По закону ст.47 и 96 (229-ФЗ), как только наступает стадия банкротства, то пристав должен все аресты снять и направить в адрес КУ письмо и документы о снятии ареста с имущества.

На практике - все аресты и запреты снимаются, после того как проведены торги и определен победитель торгов. И с ним заключен договор купли продажи.

Далее КУ обычно свои запреты снимает через суд, а с приставами часто приходится общаться уже покупателю лота. Ссылки на данные статьи позволят вам оперативно решить вопрос по снятию ареста с купленного имущества.

Полезные ссылки:

  1. Статья 47. Окончание исполнительного производства
  2. Статья 126. Последствия открытия конкурсного производства

Внимание! Урок исключительно для личного пользования. Запрещено его где-либо размещать, копировать и продавать. Кто будет замечен, тот сразу будет исключен из клуба. Ну и не забываем про закон "о защите авторского права".

February 27, 2019
by Олег Селифанов
33

Урок 11. Особенности покупки недвижимости

Сейчас расскажу про два момента, которые необходимо учитывать при покупке недвижимости на торгах по банкротству.

Первый - налог на имущество

Данный налог мы платим один раз в год, особенности данного налога - сейчас налоговая не присылает данные извещения в почтовый ящик. Нужно самостоятельно либо запрашивать в налоговой и потом оплачивать, либо получить в личном кабинете и оплатить в нем. Данный налог сейчас оплачивают все: и физики, и индивидуальные предприниматели и юр.лица.

В каждом регионе ставки разные, вот мой пример как за 3 года ставка налога выросла в разы!

Если в 2014 году налоговая ставка была 0,3%, то в 2017 - уже 2%

И соответственно сумма платежа с 4 000 рублей подскочила до 110 094 рублей!

Почему увеличилась ставка - дело в том, что федеральный закон дал карт бланш местным администрациям по установке максимальной ставки на недвижимость (для увеличения сбора налогов на местах). И администрация взяла и на все объекты недвижимости поставила ставку 2%, если не нравится - приходи в налоговую и общайся. Ставка 2% раньше была только у торговых площадей - магазины, киоски и т.п.

Поэтому, всегда уточняйте ставку на недвижимость в том регионе где планируете купить недвижимость. И учитывайте кадастровую цену на объект, т.к. налог берется с нее.

Второй - 0,7 от кадастра

Этот пункт касается только физ.лиц покупающих недвижимость на торгах по банкротству

Дело в том, что с 2016 года в налоговый кодекс вступили следующие поправки:

  1. Срок владения недвижимостью, после которого можно не платить налог с продажи - увеличили с 3-х до 5 лет

2. Когда цена объекта по договору уступает кадастровой, которая умножена на 0,7, то в качестве налогооблагаемой базы для расчета НДФЛ принимается именно кадастровая стоимость. Если же выручка по договору — выше кадастровой стоимости, которая умножена на 0,7 (показатель закреплен в НК РФ), то именно он и принимается в качестве налогооблагаемой базы.

Данный коэффициент ввели в связи с тем, что якобы много было случаев занижения реальной цены продажи недвижимости в договорах купли продажи (борьба с недобросовестными продавцами, которые не хотят платить налоги). Сейчас покажу на примерах как это влияет на начисления налогов:

Первый пример:

  • Купил недвижимость за 500 000 рублей
  • Продал через 2 месяца за 2 000 000 рублей (владел менее 5 лет)
  • Кадастровая цена 6 000 000 рублей
  • Продал меньше чем 0,7*кадастровая цена = 0,7*6 млн.руб. = 4 200 000 рублей
  • Расчет налога: 13%*(4 200 000 – 500 000) = 481 000 рублей

Второй пример:

  • Антонов В.Н. в 2016 году купил офис за 10 000 000 рублей, а в 2017-м продал его за 11 000 000 рублей. Установленная кадастровая цена офиса составляет 17 000 000 рублей.
  • Антонов должен будет рассчитать НДФЛ, исчисленный исходя из той базы, что соответствует установленной кадастровой цене, которая умножена на 0,7 — то есть, 11 900 000 рублей. Это обусловлено тем, что доходы Антонова с продажи офиса — меньше, чем кадастровая стоимость, которая в установленном порядке умножается на коэффициент.
  • Данную налогооблагаемую базу Антонов уменьшает на совершенные расходы, и уплачивает налог в размере 247 000 рублей (13% от 1 900 000 — разницы между кадастровой ценой, умноженной на коэффициент и расходами при покупке офиса).

Вывод: Чтобы не попасть на данный коэффициент (0,7*кадастровую стоимость) нужно либо ждать 5 лет и потом продавать недвижимость, либо покупать ее на торгах как индивидуальный предприниматель (ИП) и продавать как ИП.

Полезные ссылки:

  1. Налогообложение жилой и нежилой недвижимости
  2. ст.217.1 НК РФ

Внимание! Урок исключительно для личного пользования. Запрещено его где-либо размещать, копировать и продавать. Кто будет замечен, тот сразу будет исключен из клуба. Ну и не забываем про закон "о защите авторского права".

February 27, 2019
by Олег Селифанов
28

Урок 10. Пять стратегий, как выжать max денег из лотов

На торгах по банкротству можно использовать простую стратегию - "купил - продал". Она мне нравится, она быстрая, не требует никаких доводок объекта, просто купил и тут же продал.

Однако, если вы хотите по настоящему получить хорошую прибыль - то нужно думать иначе. И сегодня расскажу про пять способов, как выжать максимум денег из купленных лотов.

1 способ - "контейнеры посуточно"

Большинство участников, которые покупают такие лоты - ориентируются либо на сдачу на металлолом, либо продать как обычный б/у контейнер. Но если поступить иначе, то можно неплохо заработать. Вот пример продажи контейнеров на торгах.

Цена упала со 162 729 до 41 000 рублей за 4 контейнера. А вот что из них можно сделать.

Это гостевые домики под Анапой возле черного моря. Их можно поставить в любом месте, даже без фундамента. Удобства на улице. Для многих отдыхающих главным критерием является цена, поэтому они смирятся с тем, что туалет и душ находятся на улице.

2 способ - "холодный склад"

Часто на торгах можно встретить продажу морских контейнеров. Их можно банально продать как есть, а можно и заработать по максимуму. Как вам идея организовать холодный склад из них. Можно доработать и подключить свет и эл.розетки, а можно ничего не делать и сдавать как есть.

Вот один из примеров, как это можно организовать - http://101sklad.ru/

3 способ - "дом из контейнеров"

вы скажете - да не, это у нас не прокатит! никто не купит....

А как вам это предложение

Изучить можете сами вот здесь

4 способ - "продажа б/у стройматериалов"

Данный лот я купил на публичке в городе Советск в Калининградской области на границе с Литвой. Купил за 205 884 рубля, далее продал его за 800 000 рублей Александру. До продажи данного лота мы не были знакомы, потом он стал моим партнером.

Дальше Александр нанял двух таджиков, которые разобрали по кирпичикам все здания. Где требовалась техника - ее использовали для разбора стен (из бетонных блоков и блоков ФБС), плит перекрытия, металлических ворот, дорожных плит и т.п.

В процессе разбора Саша продавал этот строительный "мусор". В итоге за 2,5 месяца он продал все строительные материалы на 2 300 000 рублей. Затратил на разбор около 200 000 рублей. И при этом у него остался участок площадью 56 соток. И тут мы плавно подходим к следующей стратегии.

5 стратегия - "разбиваем большое на маленькое и продаем"

Дальше он разбил 56 соток на 4 участка от 8 до 14 соток. И в течении 3 месяцев все продал под строительство коттеджей. Участки расположены в черте города.

Используя данный способ вы быстрее продадите лот и заработаете больше, чем будете продавать его целиком.

Используя не стандартные способы - можно хорошо зарабатывать на любом лоте. Нужно лишь думать не как все!

Внимание! Урок исключительно для личного пользования. Запрещено его где-либо размещать, копировать и продавать. Кто будет замечен, тот сразу будет исключен из клуба. Ну и не забываем про закон "о защите авторского права".

February 27, 2019
by Олег Селифанов
29

Урок 9. Работа с инвестором

Сегодня разберем - как работать с инвестором, как подавать за него заявку. Для начала давайте рассмотрим, кто может стать нашим инвестором.

  1. Ближний круг - это ваши родные, родственники, друзья, друзья друзей, коллеги по работе, одноклассники, хорошие знакомые, работодатель. Все кто вас хорошо знают

В этом варианте вы заключаете агентский договор, получаете деньги от инвестора (со-инвесторов) и участвуете по своей ЭЦП. Либо задаток и оплату договора выполняет сам инвестор, вы лишь подаете заявку (ЭЦП ваша или инвестора).

2. Покупатели, которых вы нашли на Авито.

Здесь все просто - вы заключаете агентский договор, покупатель сам оплачивает задаток и в случае победы договор к.п., вы подаете заявку и получаете свою комиссию.

Пример поиска инвестора через Авито.

Данные инвесторы могут вкладывать 100% всей суммы, либо часть и быть со-инвесторами. Со-инвесторы - это несколько человек, которые вложили определенную сумму, например 10 человек по 100 т.р. = 1 000 000 рублей.

Как заинтересовать человека, чтобы он стал инвестором - показать ему выгоду! На конкретном лоте, вот смотри - на торгах есть авто, ее можно купить за 200 000 рублей, я ее смотрел, она в хорошем состоянии - вот фото и видео. На рынке аналогичная машина стоит 350-400 000 рублей. Тебе принципиально интересно?

Можно войти в долю с 50-100 т.р., еще 2-х со-инвесторов уже нашел. И таким образом необходимую сумму можно собрать и на нее участвовать в торгах. Потом каждый получит 20-30% от прибыли пропорционально вложенной суммы. Вы как идейный вдохновитель - получите 20-30% от прибыли. Участвовать в торгах можно либо на свое ЭЦП, либо на ЭЦП инвестора.

Участие на ЭЦП инвестора

Участие на ЭЦП инвестора самое простое и рабочее. Инвестор делает ЭЦП, передает его вам (здесь убедите инвестора, что он ничем не рискует передав вам ЭЦП), вы устанавливаете ЭЦП на свой компьютер, создаете новую эл.почту (даете доступ инвестору), регистрируете инвестора на выбранной ЭТП (даете инвестору доступ) и готовите саму заявку и необходимые документы.

И далее в нужное время инвестор оплачивает задаток и вы подаете заявку со своего компа с ЭЦП инвестора. В этом случае используем заявку рассмотренную в этом уроке - в качестве претендента ваш инвестор.

Участие на свое ЭЦП

Прежде чем выбрать этот вариант, нужно уточнить у организатора торгов - можно участвовать по агентскому договору или нет? Если нет - то участвуйте по ЭЦП инвестора. Если можно, то заключаете с инвестором агентский договор и доверенность заверенную нотариусом. Все шаблоны будут приложены в конце этого урока.

Агентский договор можете править под себя. В договоре пропишите, что считать выполненной вами работой. По факту - как только появился итоговый протокол торгов, в котором вы победили. Считайте, что ваша работа по договору выполнена. Заключение договора купли продажи и его оплата это уже прерогатива самого инвестора. Тут вы никак не можете повлиять.

Обычная комиссия агента 10% от цены покупки. При этом в договоре пропишите, что если проиграли торги, то вам инвестор компенсирует 5-10 т.р. за услугу. В начале своей работы можете в случае проигрыша ничего не брать за свою услугу. Этим вы покажете инвестору свою лояльность.

Для участие по агентской схеме используем специальную заявку, в которой вы выступаете в качестве "Агента", а ваш инвестор "Принципал".

В других абзацах заявка похожа на ту, которую составляли в этом уроке. Обратите внимание на "приложения" к заявке. Вы прилагаете как свои документы "Агента", так и "Принципала" (инвестора).

Паспорт свой и инвестора, а также ИНН - лучше заверить нотариально и их приложить. Задаток оплачивает инвестор и вам отдает платежку, вы ее прилагаете к заявке. Договор о задатке, если явно в публикации не прописан, то не прилагаем. Только оплачиваем задаток.

При агентской схеме - саму Заявку и все документы к ней вы подаете в выбранном лоте из своего личного кабинета на ЭТП и подписываете своей ЭЦП.

Прилагаемые шаблоны:

  1. Агентский договор - скачать
  2. Доверенность (образец) - скачать
  3. Заявка агента (публичка) - скачать
  4. Пример нотариальной Доверенности от инвестора (то что желтым заменить) - скачать

Внимание! Урок исключительно для личного пользования. Запрещено его где-либо размещать, копировать и продавать. Кто будет замечен, тот сразу будет исключен из клуба. Ну и не забываем про закон "о защите авторского права".

December 19, 2018
by Олег Селифанов
81

Урок 8. Быстрая продажа любого лота

Сегодня разберем 7 способов, которые помогут вам быстро продать любой лот. Все эти способы я использовал в своей практике. Помним основное правило "Если мы хотим что-то продать, то это нужно продавать!". Если не будем продавать, то почему-то лот сам не продается.

Для быстрого результата рекомендую использовать ВСЕ эти способы. Существуют основные правила для быстрой продажи:

  1. Поставить оптимальную цену
  2. Сразу же использовать все способы рекламы
  3. Начать рекламироваться одновременно со сдачей документов на регистрацию в УФРС (если это недвижимость)
  4. Следить за спросом на ваш объект
  5. Определить какую выгоду получит ваш покупатель и это рекламировать

7 способов для быстрой продажи

  1. Размещаем рекламу в местных газетах

Пример объявление в местной газете, рекомендация - объявление о продаже размещайте в течение месяца.

В объявлении всегда используем выгоду для покупателя, даже при продаже нежилых помещений.

2. Реклама на Авито в VIP блоке

Чтобы привлечь к своему объявления за короткий срок максимум покупателей всегда размещайте его в ВИП блоке.

3. Реклама сразу на 50 крупных площадках

Также есть еще один ресурс с хорошей рекламной отдачей, один раз заплатили и в течении месяца ваше объявление будет показываться на ВСЕХ крупных интернет сайтах того региона.

4. Реклама на местных сайтах

Если вы продаете лот в небольших городах, то ВСЕГДА рекламируйте его на местных интернет-сайтах.

5. Реклама у подъездов

Если вы продаете квартиры или комнаты, то рекламируйтесь на досках объявлений у подъездов. Вот как я это сделал - продавал нежилое помещение, но позиционировал его как 5-ти комнатную квартиру. Это реально было сделать - перевести нежилое помещение в жилое.

6. Реклама в почтовых ящиках

Размещение поручите специальным людям, которых найдете на Авито в рубрике "Работа" или "Услуги". Это не так дорого стоит, зато охватите весь район.

7. Баннер на стену

Еще один эффективный способ найти покупателя - это размещение баннера не стену. Те, кто проезжает мимо, будут знать, что этот дом (здание) продается. И если оно их заинтересует - позвонят по телефону.

Вывод: чтобы быстро найти покупателя на свой лот - используйте максимум вариантов для его рекламы.

Внимание! Урок исключительно для личного пользования. Запрещено его где-либо размещать, копировать и продавать. Кто будет замечен, тот сразу будет исключен из клуба. Ну и не забываем про закон "о защите авторского права".

December 4, 2018
by Олег Селифанов
64

Урок 7. Как покупать залоговое имущество

Сегодня разберем как покупать имущество, находящееся в залоге (ипотека или автокредит), на что обращать внимание и как себя обезопасить.

Большинство заемщиков когда берет кредит в залог оставляет покупаемое имущество. Потом наступает момент когда заемщик не может расплатиться с кредитором. Далее банкротство и имущество продается уже на торгах. Когда имущество в залоге, то в публикации данная информация присутствует.

Но бывает и так, что информации про залог - нет в публикации. Как поступать в этом случае?

Обязательно, вначале, уточняем этот вопрос у КУ - в залоге или нет? если в залоге, то у кого? Снимается залог или нет?

Далее заходим на сайт арбитражного суда - kad.arbitr.ru. Вводим либо ИНН банкрота, либо номер арбитражного дела в поле "номер дела". Оно всегда начинается с большой буквы "А" и написано в первом абзаце в публикации Коммерсант или Федресурс.

Дальше выбираем именно банкротное дело и нажимаем на него. Потом справа нажимаем на значок "+" и дело раскрывается и мы видим все прошедшие заседания суда.

Рекомендую просмотреть все решения суда, и вы найдете информацию: кто был инициатором банкротства, что найдено у банкрота, кто встал в очередь кредиторов и т.п.

Вам важно найти заседания с пометкой "О включении требований в реестр кредиторов"

Нажимайте на него и внимательно читайте. Ваша задача найти в тексте информацию кто кредитор, и что взято в залог. И сравнить то, что вы хотите купить - это в залоге или нет.

Если ваш лот в залоге, то далее ищем фразу, что залогодержатель обратился в суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов, и суд должен это требование удовлетворить. Это значит, что залогодержатель включен в очередь кредиторов. И значит, залог с лота будет снят.

Важно! Всегда проверяем, встал залогодержатель в очередь кредиторов, если покупаем на торгах недвижимость или автомобиль у банкрота физика или индивидуального предпринимателя (ИП).

Так как физик или ИП могли купить недвижимость и автомобиль в другом банке через ипотеку или автокредит. И это имущество все еще находится в залоге у того банка. И банк может вообще не в курсе, что заемщик уже банкрот!

Для банкротов юр.лиц все проще, как только наступает публичка и залогодержатель не встал в очередь кредиторов, то залог автоматически снимается согласно ст. 352 ГК РФ.

По поводу арестов от приставов или КУ. По закону, как только наступает банкротство, то все аресты должны быть сняты! Кроме арестов в рамках уголовных дел, но таких очень мало на торгах.

Обязательно изучите решения ВАС по снятию залога. Ниже привел пример из практики. Для нас с вами это подспорье в работе.

  • Пример из практики, когда залогодатель не встал в очередь кредиторов при реализации имущества банкрота физика и залог снимается:
  • Легковой автомобиль, марка: ЛАНДРОВЕР RANGROVER, год изготовления: 2012, цвет: ярко-белый, ПТС: 78УС560539, г/н: А900НХ163, двигатель №: DZ784071229, мощность двигателя, л. с. (кВт): 149(110), рабочий объем двигателя, куб. см: 2179, VIN №: SALVA2BBXCH667797, разрешенная максимальная масса 2350 кг, масса без нагрузки 1935 кг.
  • Дополнительная информация:
  • Согласно сведениям полученным финансовым управляющим, автомобиль находился в залоге у КБ "ЮНИАСТРУМБАНК" (ООО) на основании Договора №0507/KP-Auto от 02.05.2012 г. Согласно сведениям, полученным из ЕГРЮЛ залогодержатель КБ "ЮНИАСТРУМБАНК" (ООО) 20.01.2017 г. прекратило деятельность юридического лица путем реорганизации в форме к ПАО КБ "ВОСТОЧНЫЙ".
  • В рамках дела № А55-12160/2017 о банкротстве Гражданки Шуляк Натальи Юрьевны, ПАО КБ "ВОСТОЧНЫЙ" не заявил своих требований о включении в реестр требований кредиторов.
  • Реализация заложенного имущества в рамках дела о банкротстве гражданина влечет за собой прекращение залога в том случае, если залоговый кредитор не заявлял требования о включении в реестр (п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», Определение ВАС РФ от 26 мая 2016 года № 308-ЭС16-1368 по делу № А53-13780/2015).

Если у вас имущество в залоге, то рекомендую ВСЕГДА прописывать в договоре купли продажи снятие залога!

Вот пример, как я это делаю при покупке на торгах недвижимости в залоге (ипотеке).

Также можно в договор купли продажи вставить ссылки на постановления ВАС (высшего арбитражного суда).

Домашнее задание:

  1. Изучить п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя»
  2. Изучить Определение ВАС РФ от 26 мая 2016 года № 308-ЭС16-1368 по делу № А53-13780/2015
  3. Изучить ст.352 ГК РФ и статьи, на которые я ссылаюсь, в договоре купли продажи.

4. Изучить опыт других людей на форуме http://www.bankrot.org/

Внимание! Урок исключительно для личного пользования. Запрещено его где-либо размещать, копировать и продавать. Кто будет замечен, тот сразу будет исключен из клуба. Ну и не забываем про закон "о защите авторского права".

November 28, 2018
by Олег Селифанов
252
Show more