Квартира с учетом затрат
Автор: Рязанова Ольга, Источник: Деловой журнал Профиль
Дата: 21.10.2024
Правила расселения аварийного жилфонда предложили изменить
Минстрой предлагает изменить с 1 января 2025 года правила расселения аварийного жилья. Эксперты допускают, что суммы компенсаций собственникам могут сократиться, а затраты граждан при переселении - возрасти. Однако новые подходы призваны ускорить процесс расселения аварийных домов.
В 2024‑м в России завершается программа расселения домов, которые были признаны аварийными до 1 января 2017 года. Изначально планировалось в рамках нацпроекта "Жилье и городская среда" за 2019- 2024 годы расселить около 10 млн кв. м аварийного фонда, в котором проживали 560 тыс. человек. В августе текущего года вице-премьер Марат Хуснуллин сообщил о том, что 41 регион выполнил программу досрочно: расселено 12 млн кв. м жилья, и переехали 726 тыс. человек.
Теперь очередь дошла до домов, включенных в список аварийных с 1 января 2017 года по январь 2022‑го. Это порядка 11,5 млн кв. м. Часть регионов уже приступили к реализации программы, оставшиеся должны присоединиться с 2025 года.
Минстрой предложил скорректировать подходы к признанию многоквартирных домов аварийными. Основанием для этого станет техническое состояние дома в целом, а не отдельных его несущих конструкций. При этом вывод об аварийности здания должен будет подтверждаться не только визуальным осмотром и простыми измерениями, но и поверочными расчетами в соответствии со специальным ГОСТом, следует из представленного для общественного обсуждения проекта постановления правительства.
Исключение предлагается сделать только для домов не выше двух этажей. Они, подчеркивает министерство, "как правило, достаточно просты в конструктивном плане, что позволяет делать выводы об их аварийности без проведения сложных и дорогостоящих исследований".
Сейчас собственники при выселении из аварийного дома могут получить компенсацию за свои квадратные метры либо - без доплат - аналогичное по метражу жилье в том же населенном пункте. Нанимателям по социальному найму предоставляются другие благоустроенные помещения по такому же договору.
Минстрой предлагает с 1 января будущего года скорректировать эти правила. Если инициатива министерства будет принята, то собственникам придется доплачивать за более дорогое жилье, которое выдается им взамен изымаемого. При этом с их согласия они смогут получать не одну, а несколько квартир, общая площадь которых не превышает площадь изымаемой.
Кроме того, предлагается пересмотреть механизм определения выкупной стоимости квартир в аварийном жилфонде и предоставления новых взамен. Сейчас в сумму возмещения включается рыночная стоимость объекта, а также пропорционально доле владельца стоимость общедомового имущества и земельного участка под домом. Также в компенсацию включены все убытки владельца в связи с переездом.
Согласно поправкам, размер возмещения гражданам должен уменьшаться на стоимость расходов на снос или реконструкцию здания. Причем в случае сноса в компенсацию не будет включаться стоимость квартиры, а учтут только цену земельного участка под домом. При этом "в порядке, установленном правительством РФ", будет определена минимально допустимая сумма возмещения, меньше которой собственнику не предложат.
Спецгарантию предложено не распространять на тех, кто купил квадратные метры в доме уже после признания его аварийным. "Это означает, что собственники таких квартир могут получить возмещение, которое будет ниже суммы, потраченной ими на покупку", - объясняет старший партнер юрфирмы "Ляпунов, Терехин и партнеры" Роман Ляпунов.
Сейчас пока рано говорить, как изменится размер возмещения, поскольку предусматривается установление его минимального размера, отмечает президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. "При этом законопроект не дает ответа на вопрос, какой принцип будет заложен в определение этого минимального размера возмещения", - обращает внимание она.
Юристы опасаются, что суммы компенсаций могут снизиться. "Это будет зависеть от затрат на демонтаж здания или его восстановление, которые могут варьироваться в зависимости от региона и от состояния объекта. Точных цифр законопроект не устанавливает, однако предполагается, что суммы, вычитаемые из возмещения, могут быть значительными, учитывая высокие затраты на снос многоквартирных домов ", - рассуждает Роман Ляпунов.
Наем как альтернатива для малоимущих
Что делать, если выплаченных денег не хватит на покупку жилья либо у человека нет возможности доплатить за новое? Законопроект разрешает регионам предоставлять малоимущим и нуждающимся в жилье гражданам квадратные метры по договору некоммерческого найма (найма жилого помещения жилищного фонда социального использования). Регионы смогут расширить круг получателей этой меры поддержки. Однако будет общее условие: если в течение пяти лет у собственника квартиры в аварийном доме и членов его семьи не было иного жилья общей площадью не менее изымаемой квартиры.
Для заключения договора некоммерческого найма потребуется заявление от собственника, а полагающееся ему возмещение за старую квартиру будет засчитываться в счет оплаты по договору найма. Как именно и в каком размере, в законопроекте не конкретизируется.
"Плата за наем по договору некоммерческого найма хотя и остается регулируемой государством, но выше, чем по договору социального найма, поскольку включает также компенсацию в течение длительного срока инвестиционных затрат", - говорит Надежда Косарева.
Изменения затронут и живущих в аварийных домах по договорам социального найма. Другую квартиру им предложат исключительно по договору некоммерческого найма, то есть приватизировать ее в будущем будет нельзя.
В отличие от бессрочного договора социального найма, новый договор имеет срок. Согласно проекту, наниматель вправе установить его сам, "но не более чем на двадцать пять лет". По истечении этого времени договор можно будет продлить, указано в проекте.
Возможность выкупа квартир по найму
Условия некоммерческого найма могут предусматривать право гражданина выкупить занимаемое жилье без проведения торгов, говорится в разработанных поправках в Жилищный кодекс РФ.
Однако это вызывает непонимание у экспертов. По действующим правилам, в некоммерческий наем предоставляются квартиры в так называемых наемных домах. К ним могут быть отнесены только те здания, все помещения в которых должны быть в собственности одного лица - государства, муниципалитета или компании. "Это предусмотрено для лучшего управления наемными домами, у которых есть один собственник, - объясняет Надежда Косарева. - В законопроекте предусматривается возможность выкупа таких квартир нанимателями, переселенными из аварийных домов, то есть наемный дом в этом случае перестанет быть наемным домом, что представляется ошибочным подходом".
По ее словам, если принципиальна возможность выкупа жилого помещения нанимателем, то было бы целесообразнее предусмотреть возможность найма квартир не только в наемных домах, но и в обычных многоквартирных.
Эксперты осторожно оценивают предлагаемые новации, упоминая дороговизну программы расселения аварийного жилфонда и необходимость ускорения процесса.
Учет затрат на снос или реконструкцию, с одной стороны, уменьшит суммы выплат гражданам, с другой - сократит расходы государства на снос и реконструкцию, говорит доцент базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита Главного контрольного управления города Москвы РЭУ им. Г. В. Плеханова Юлия Коваленко. По ее мнению, поддержка малоимущих в настоящее время в приоритете, но нельзя в полной мере всю ответственность переложить на государство.
"Обсуждение необходимости изменения условий программы расселения аварийного жилья идет уже не первый год, поскольку ее реализация на установленных сегодня условиях слишком дорога и не удается существенно сократить объем аварийного жилья с учетом признания аварийными все новых и новых домов. Концептуальные предложения в целом можно поддержать", - полагает Надежда Косарева.
Роман Ляпунов считает предложения неоднозначными: "С одной стороны, они направлены на оптимизацию бюджета и ускорение процесса расселения, а с другой - создают дополнительную финансовую нагрузку на граждан, особенно тех, кто приобрел жилье уже после признания дома аварийным. Это может вызвать негативную реакцию у населения, так как собственники столкнутся с уменьшением компенсаций и необходимостью доплат за новое жилье".
Предложенные новации имеют как положительные, так и отрицательные стороны, согласен гендиректор O2Consulting Филипп Данько. "Они могут помочь оптимизировать бюджетные расходы государства на расселение аварийного жилья, что особенно актуально в условиях ограниченных ресурсов", - говорит эксперт, отмечая при этом, что учет при расчете компенсации затрат на реконструкцию и снос может привести к тому, что некоторые граждане получат меньше, чем они вложили в свое жилье.
"Справедливость этих изменений зависит от конкретных условий реализации и готовности государства обеспечить защиту прав граждан.
Чтобы меры были восприняты как справедливые, необходимо учитывать интересы всех сторон и обеспечивать прозрачность процесса, а также предусмотреть механизмы поддержки для наиболее уязвимых групп населения", - уверен Филипп Данько.