Опасность договора уступки прав требования с юрлицом
Участие в сделке приобретения недвижимости ипотечного банка гарантией права собственности не является. Когда и если заёмщик теряет право собственности на квартиру или право требования к застройщику банк теряет только право требования выплатить долг за счёт обращения взыскания на залог. При этом банк может потребовать вернуть остаток кредита незамедлительно и сразу или предложить заёмщику внести банку в залог иное недвижимое имущество. Заёмщик у банка остается в должниках навсегда, вне зависимости от своих прав на объект ипотеки.
Должная осмотрительность покупателя недвижимости.
Тщательно проверяйте продавца, его долги и факт завершения расчётов продавца за приобретённое им имущество(права требования). Особенно грешны продавцы — юридические лица в сделке уступки прав требования к застройщику.
Договор долевого участия должен быть обязательно оплачен первоначальным дольщиком в полном объёме. Факт регистрации ДДУ в Росреестре никаких гарантий ваших прав в будущем не несёт. Факт регистрации даёт лишь гарантию отсутствия «двойных продаж», которыми славились недобросовестные застройщики в прошлом.
Если ДДУ не был оплачен первоначальным Дольщиком, сделка с ним не может быть двусторонней никогда(!). Федеральный закон 214ФЗ ст.11 п.1 требует, чтобы одновременно с уступкой прав требования был произведён перевод долга первоначального дольщика на нового дольщика. Это означает обязательное заключение трёхстороннего договора (соглашения) между застройщиком(кредитором), первоначальным дольщиком по ДДУ(цедентом) и новым дольщиком(цессионарием).
Два отдельных предмета договора (соглашения) об уступке:
- уступка прав требования к Застройщику на будущую квартиру
- перевод долга Кредитору по договору долевого участия
В случае неоплаты первоначальным дольщиком или неполной оплаты перевод долга может совершён только ОДНОВРЕМЕННО с уступкой прав требования. Соглашения обязательно должно быть трёхсторонним. Нельзя заключить двустороннюю уступку между первоначальным и новым дольщиками и вынести «согласие застройщика/кредитора» на уступку прав требования/перевод долга новому должнику в отдельное соглашение(договор). Два разных отдельных документа датированные одной датой уже нельзя считать одновременными. Уступка прав требования может быть ограниченна условиями ДДУ. Перевод долга от одного кредитора другому возможен только с согласия Кредитора, это требования закона (п.2ст.391 ГК РФ). Иначе, перевод долга является ничтожным.
Другими существенными условиями Соглашения об уступке прав с одновременным переводом долга могут быть:
- Материнский капитал до достижения ребенку 3-х лет не может быть оплачен Застройщику напрямую. Было непонятно, как отдел продаж застройщика и менеджеры ипотеки Сбербанка не уточнили информацию о МСК у клиента. Тем более, что МСК входит в первоначальный взнос 20%. МСК до трёх лет оплачивается через корсчёт банка (ПФР->Банк->Застройщик)в порядке доп.соглашения к кредитному договору. С этой поправкой возражений не возникало, хотя пришлось повторить неоднократно, каждому новому менеджеру Сбербанка и Застройщика заново.
- Квартира приобретается супругами в общую совместную собственность. Здесь самое главное было уточнить у клиентов, какой режим владения супругами они предполагают. Застройщики часто шаблонно предлагают включать в ДДУ или переуступку только одного из супругов. Это удобно только застройщику, хотя не знаю почему (может менеджеру меньше печатать?). Для покупателя(дольщика) каждое действие с квартирой будет требовать составления нотариального заявления о согласии от другого (нетитульного собственника) или необходимо заключать брачный договор. Для первой совместной покупки 1-комнатной квартиры в ипотеку с МСК ответ очевиден — раздельного владения одним целым объектом по брачному договору без ущерба правам другого супруга быть не может, составлять каждый раз нотариальное заявление-согласие накладные расходы, в кредитный договор включены оба супруга, обязательства по наделению долями детей несут оба супруга.
- Цена объекта переуступки в ДДУ, СУПТ(уступке) и кредитном договоре должна быть одинаковая. Изменение цены регулируется доп.соглашением к ДДУ (вопрос к юристам — доп.соглашение к ДДУ об изменении цены подлежит регистрации в Росреестре или может быть заключено в простой письменной форме?). На мой взгляд, если заключаем трёхстороннее соглашение, то вопрос изменения цены объекта вправе включить в это соглашение непосредственно. В последний момент Застройщик согласился заключить трёхстороннее Соглашение.
- Банк не кредитует пени, уплачиваемые за просрочку платежей по ДДУ. Для первоначального дольщика, который может быть и технической компанией, и реальным неаффилированным поставщиком/подрядчиком строительства, обязанность об уплате пени по ДДУ возникает с момента заявления требований застройщика об этом. В нашем случае, застройщик таких требований не заявлял, а подрядчик только собирается приступить к выполнению работ в будущем (в январе 2020г). Пени, по-сути, приблизительно равны повышению цены (посчитано и проверенно на калькуляторе с даты просрочки оплаты по ДДУ по предполагаемую дату подписания СУПТ). Понятия не имею, что у них там с налогами и какой экономический смысл вписывать пени в Соглашение уступки прав требования. Но, если соглашаться, то к собственным средствам первоначального взноса придётся выложить всю сумму пени.
- Банк не кредитует «плату за переуступку прав требования». Согласно той же ст.11 214ФЗ договор(соглашение) уступки прав требования с юридическим лицом — возмездная сделка, за что юрлицо несёт ответственность. В нашем случае плата составляла 13175 рублей (вероятно, 3000 — госпошлина за регистрацию ДДУ, 175 — госпошлина за регистрацию Соглашения уступки, 10000 — собственно плата за уступку прав требования). Сумма несущественная, спор вышел из-за того, включается ли эта плата в цену Объекта или нет. По мнению Сбербанка, плата за уступку — самостоятельная ценность, плата за которую не включается в цену объекта (ближайший аналог — госпошлина), плата за уступку — отдельное условие Соглашения и платится новым Дольщиком за счёт собственных средств.
В случае затруднений с заключением трёхстороннего соглашения, включающего оба обязательных предмета сделки, из-за налоговых и иных пожеланий застройщика(кредитора) и продавца строящейся квартиры(цедента), лучше отказаться от покупки совсем или предложить расторжение первоначального ДДУ с заключением нового ДДУ между застройщиком и новым дольщиком напрямую. В этом случае, незавершённые расчёты становятся предметом взаимоотношений между застройщиком и первоначальным дольщиком, никак не влияя на юридическую чистоту вашей сделки.