Ужесточение требований к клиентам и условий выдачи ипотеки в Сбербанке

Логическая задача, как втиснуть хорошо кредитоспособного клиента в матрицу банка.

Объект покупки — жилой кирпичный двухэтажный дом с деревянными перекрытиями на землях сельско-хозяйственного назначения для ведения садоводства. Земельный участок, как и всё СНТ, не находится и не граничит с землями поселения, перспективы перевести в другую категорию земель в обозримом будущем нет.

Из-за целевого объекта покупки количество банков-кредиторов очень ограниченно. Большинству банков, кредитующих под залог загородной недвижимости, нужен жилой дом на землях поселений для индивидуального жилищного строительства.

Основная работа клиента (по трудовой книжке) в государственных организациях, что означает прозрачное трудоустройство и доходы, достаточные для получения требуемого кредита(ипотеки). Однако, почти каждый год происходит смена работодателя, как минимум, на следующий спортивный сезон/учебный год. К моменту продажи предыдущего жилья очередная смена работодателя только-только произошла, а откладывать получение ипотеки на 3-4-6 месяцев невозможно.

Дополнительная работа клиента — руководитель и учредитель малого предприятия. К моменту подачи на ипотеку имеется стаж полгода, зарплата почти минимальная, но полностью официальная. Подтверждением трудоустройства являются сведения в ЕГРЮЛ, приказ о назначении и протокол общего собрания участников ООО.

Есть ещё приработок, в среднем сопоставимый по доходам с основной работой, но с подтверждением от работодателя справкой по форме банка и трудовым контрактом по совместительству. Есть разовые выплаты напрямую от лица заказчиков. Стаж работы около двух лет.

Клиент имел ипотеку Сбербанка на своё предыдущее жильё, которую погасил при продаже. Кредитная история без просрочек и иных замечаний. Второй (потребительский) кредит гасится досрочно в период до выдачи новой ипотеки. Другой кредитной нагрузки и/или долгов нет. Новая ипотека меньше предыдущей в 1,5 раза. Первоначальный взнос 40-50% от цены покупки.

Очень хорошие данные платежеспособности и кредитоспособности. Такому клиенту я бы сам дал кредит.

При покупке предыдущего жилого дома характеристики приобретаемого объекта и структура доходов клиента были похожими. Деревянный жилой дом на землях СНТ и три места работы. АкБарс замотал с согласованиями, карусель доработок по требованию банка вымотала и выбесила и меня, и клиента. Пара банков уперлась в назначение земли (не ИЖС). Сбербанк согласовал и выдал кредит за пару недель (плюс время на Росреестр).

За время, прошедшее с выдачи прошлой ипотеки, ДомКлик Сбербанка сильно сократил трудозатраты агентов, клиентов и менеджеров по одобрению клиентов и согласованию объектов. Сегодня анкета клиента выглядит более, чем кратко. Кажется, и документы не нужны)).

По факту, то, что вы не заполняете руками в ДомКлик, банк подтягивает самостоятельно:

• из профиля клиента, если вы уже клиент Сбербанка,
• из данных своего бюро кредитных историй (Объединённое кредитное бюро),
• из данных ПФР (по номеру вашего СНИЛС),
• из данных ФНС (по вашему ИНН из справки о доходах),
• из закрытых баз данных.

Документальное подтверждение, по-сути, не требуется. Когда вы даёте согласие на использование ваших персональных данных, вы становитесь полностью прозрачными для банка. Именно поэтому, Герман Греф постоянно рассуждает о робототизации и принятии решения о выдаче кредита искусственным интеллектом.

Для меня загадка, не знаю, в чём подвох, когда регламент по документам к заявке становится всё более жёстким и бескомпромиссным.

Если у вас два места работы, то по основному месту работы вы обязаны(!) иметь трудовую книжку и предоставить её заверенную копию Сбербанку. Не имеет значения, что вы оформили трудовой контракт (он в любом случае у вас есть, хоть по совместительству, хоть по основному месту работы). Не имеет значения, что все начисления и выплаты подтверждены налогами и данными ПФР/ФНС. Сбербанку подавай устаревший советский документ — трудовую книжку.

Сбербанк не волнует, что вы непрерывно работаете в одной должности, в одной сфере деятельности, с одинаковым или с растущим уровнем дохода. Вы обязаны проработать 6 месяцев по трудовой книжке, прежде чем обращаться в банк.

Из ваших доходов в расчёт возьмут только те, которые вы получаете не менее 6 месяцев подряд. Хоть по основному месту работы, хоть по совместительству. Эти 6 месяцев — более принципиальный критерий, чем разница между справкой 2НДФЛ и справкой по форме банка. Если весь ваш доход состоит из разовых официальных выплат от работодателей, то весь этот доход Сбербанк не примет к рассмотрению.

Ипотеку за покупку загородного дома по упрощенной программе не рассмотрят. Программа «по двум документам» действует только на готовые квартиры и квартиры в новостройках. При этом не стоит прикладывать к заявке СНИЛС, лучше приложить водительское удостоверение или загранпаспорт. Когда вы прикладываете СНИЛС, ваши доходы проверят по всем официальным источникам и сопоставят с критерием «минимум 6 месяцев работы на последнем месте».

Зарплатные клиенты Сбербанка могут быть рассмотрены через 4 месяца зачисления зарплаты на счёт в Сбербанке. Но и при этом, доход за четыре месяца делится на шесть.

Какое решение о подаче заявки, её содержании и прилагаемых документах приняли бы вы?

Подавать полный пакет не имеет никакого смысла. Компромиссы и «ручное (индивидуальное) рассмотрение» на кредитном комитете в Сбербанке отсутствует.

Подавать с трудовой книжкой — нельзя. Только через 6 месяцев с даты последнего трудоустройства. Запись в трудовой от 15 августа, значит приходите 15 февраля, ни днём раньше.

Подать с одной работой по совместительству и 2НДФЛ — недостаточный доход. Подавать с двумя работами по совместительству — затребуют трудовую книжку, а там — третья работа и нет шести месяцев.

Подавать «по двум документам» невозможно, не подходит объект.

Подать, как зарплатного клиента(?) в начале декабря(?) или 15 декабря(?). Или подать только с одним совместительством и справкой по форме банка(?).

Получить ипотеку нужно до 15 декабря. Эта дата  — срок освобождения предыдущего жилья.