Инцидент покупателя жилого дома
В ситуации покупки жилого дома на земельном участке я, по-возможности, избегаю поездок на предварительные просмотры. Выбор дома, построенного частным лицом, начинается с выбора местоположения и обязательного осмотра строителем на скрытые дефекты и проверку качества. Каждый дом слишком индивидуален (примеч. ИЖС - индивидуальное жилищное строительство).
Для меня осмотр и выбор клиенту объекта приобретения начинается с документов. Я могу пообщаться с продавцом до просмотра объекта и узнать много подробностей, которых нет в объявлении. На этом этапе тоже можно отсеять некоторые варианты, недостойные внимания, или расколоть продавцов, вводящих в заблуждение. После ознакомления с документами на дом и участок, после детального обсуждения с продавцом по телефону или в переписке, можно ехать на осмотр.
Кроме того, стараюсь всегда присутствовать на осмотре и фотографировании дома оценщиком (для ипотеки). Оценка жилого дома в Ленинградской области стоит дороже оценки квартир в Санкт-Петербурге в три-четыре раза (удаленность, сложность, нестандартные характеристики строительства). Нельзя ни в чём полагаться на других.
В этот раз, я был две недели в Челябинске у родителей. В осмотре дома не участвовал. Оценку в Ленинградской области заказывал из Челябинска.
Клиент прямо на осмотре внёс 50000₽ (пятьдесят тысяч) по расписке. Форму расписки взял из головы. Договорился с продавцом о рассрочке первоначального взноса по ипотеке на 2-3 месяца. Стоп! Вот отсюда подробнее. Это как?
«Кредитные средства сразу, а собственные - после продажи имеющегося дома. Мой агент потом составит, как там правильно»
В ипотечной сделке предполагается передача первоначального взноса либо до сделки, либо одновременно с кредитными средствами. Ни один банк не выдаёт ипотеку пока нет первоначального взноса. Соглашение о рассрочке между продавцом и покупателем в ипотечной сделке ничтожно. В ипотечных сделках договор купли-продажи содержит специальную оговорку об отказе Продавца от права залога на период до получения денежных средств за проданный объект.
Пока я деликатно наводил мостик между ожидаемым и реальным, клиент сделал новое предложение продавцу "от которого нельзя отказаться". Предложил продавцу "обменяться расписками".
«Вы мне для банка 1250000₽, а я вам расписку на 2500000₽.»
Продавец чуть не разорвал сделку. Мой клиент действует по доверенности и приобретает недвижимость на третье лицо.
Продавец позвонил мне в Челябинск почти в истерике. На осмотре и внесении аванса был разговор только об одной не очень ясной схеме с рассрочкой. В принципе, её можно было как-то обговорить, м.б. через две или три ячейки получить желаемый результат без "доверия сторон" и сомнительных обещаний. Но, с действием по доверенности, включая продажу имеющегося жилья, которое тоже принадлежит другому лицу, и мутным предложением обмена расписками, продавец почувствовал криминал.
Я даже не очень помню, как мне удалось успокоить продавца и убедить его продолжать сделку. Кажется, списал всё на возраст моего клиента, его волнения из-за истечения срока одобренной сельской ипотеки и на, вообще-то, обычную в сделках недвижимости ситуацию встречной покупки-продажи и источником средств на первоначальный взнос.
Мой клиент-покупатель не имеет возможности сначала продать жильё, потом купить новое. Под необходимые ему условия и характеристики подходит крайне малое количество вариантов. Необходимо время на подготовку купленного дома для проживания с его питомцами (бойцовые псы) и только потом возможен переезд. Почти три месяца действия срока одобрения ипотеки ушло на поиск варианта. Как тут не волноваться покупателю?
Пожар успокоил, предложил продавцу отбросить эти моменты в сторону, как безосновательные и неграмотные.
После этого убедил своего клиента вообще больше не контактировать напрямую с продавцом и вести все дальнейшие разговоры-переговоры только через меня.