Недвижимость в Израиле – время для инвестиций

Директор департамента «Российско-Израильского консультационного центра – Недвижимость» Денис Штейман рассказал, почему стоит задуматься о приобретении квартиры в Израиле и можно ли ожидать падения цен из-за коронавируса.

Расскажите немного о рынке недвижимости Израиля, его отличительных чертах?

Израиль – это уникальная страна со своим особенным географическим расположением, этно-религиозным составом и законодательством. Всё эти факторы оказывают значительное влияние и на рынок недвижимости. Например, практически невозможно приобрести землю или даже квартиру, если у тебя нет еврейских корней или местных документов. Одновременно цены на недвижимость стабильно поддерживаются на высоком уровне (от 350 тысяч долларов и выше). Тому есть несколько причин: хорошее соотношение спроса и предложения, стабильный экономический рост, ограниченность площади под строительство и сложность перевода земли из сельскохозяйственного в жилой фонд.

В целом, хорошее соотношение спроса и предложения – это, пожалуй, одно из главных преимуществ израильского рынка недвижимости. К примеру, спрос постоянно повышается из-за роста населения, репатриации и тех, кто не репатриировался, но хочет приобрести жилье. Поэтому можно всегда найти хорошее предложение для покупателей как с высоким, так и со средним достатком. Например, продав одну или две квартиры в Москве, можно вполне себе позволить очень хороший вариант вблизи побережья.

Кто чаще всего инвестирует в недвижимости в Израиле? Сможете описать стандартного покупателя?

Если честно, то нет какого-то единого образа, так как жильё зачастую покупают самые разные люди. Чаще всего ко мне обращаются за помощью те, кто живёт за границей и так или иначе связаны Израилем – через родственников или бизнес.

Например, за последние десятилетия Израиль пережил несколько волн эмигрантов из Англии и Франции. Хорошее соотношение курсов валют позволило им обосноваться в этой стране и приобрести недвижимость. Уже как несколько лет «проснулся» русскоязычный рынок, всё большее количество наших соотечественников проявляют интерес к своим корням, восстанавливают документы, подтверждающие еврейское происхождение, и покупают дома или квартиры с целью инвестиций или переезда в будущем.

Окажет ли пандемия коронавируса существенное влияние на спрос? Могут ли упасть цены на жильё?

Хотелось бы в первую очередь отметить, что экономика Израиля в течение последних нескольких лет демонстрировала стабильный рост. В стране ведется грамотная фискальная политика, сбалансировано налогообложение, нет резких скачков курса шекеля к доллару, а экономическая стабильность основана на развитии высоких технологий, примером которых служат известные по всему миру стартапы.

Как мне кажется, экономические последствия вируса в большей мере напоминают эффект от военных действий. Сначала можно ожидать спад, который, скорее всего, продлится несколько месяцев и будет сопровождаться незначительным падением цен, а после, так или иначе, вернётся рост и крайне быстрое восстановление докризисных показателей.

Важно понимать, что снижение цен на недвижимость в Израиле происходит редко. Этот рынок во многом работает на основе планов застройщиков, сделанных еще 10 или 15 лет назад. Государство активно регулирует соотношение спроса и предложения за счёт имеющегося в его распоряжении фискальных инструментов, размораживания или наоборот консервации земельных участков. Таким образом ожидается, что в ближайшие несколько лет стоимость жилья лишь продолжит расти.

Если говорить о спросе, не могу сказать, что он сейчас упал. Есть некое замедление в плане новых покупок, но это скорее вызвано особенностями карантина и не отражает реального положения дел на рынке. Думаю, что мой взгляд на положение вещей разделяет очень много представителей местного бизнес-сообщества.

Мне кажется, нынешняя ситуация с пандемией не просто является неприятной и опасной для общества, экономики, страны. Она доказывает всем нам необходимость иметь дополнительный источник пассивного дохода как гарантию финансовой защищенности. Поэтому сейчас самое время для инвестиций в недвижимость в Израиле. Начать вы можете уже сегодня, а завершить сделки после окончания карантина и открытия международных границ.

Каковы основные прогнозы касательно рынка недвижимости в Израиле на ближайшее десятилетие? Насколько эти прогнозы актуальны в условиях коронавируса и глобальной рецессии?

Я думаю, что последствия коронавируса могут дать дополнительный стимул к строительству более доступного и социального жилья. Связано это и с возможными изменениями действий политиков по отношению к населению и одновременно ростом цен на недвижимость, как только начнётся восстановление экономики.

В среднем цены на жильё в Израиле до кризиса росли на 5-7% в год. Этот тренд вероятно сохранится или даже немного усилится. Рост может быть также поддержан уменьшением ставок по ипотеке и доступностью кредитов в банке, как результат существенного снижения процентной ставки и стимулирования экономики во время и после кризиса. Важно понимать, что существующие цены на жильё и привычная динамика роста в одинаковой степени выгодны всем участникам рынка, поэтому не стоит ждать каких-либо существенных изменений.

Между тем еще одним фактором роста может стать увеличения числа репатриантов. К примеру, в последние годы в страну переезжает рекордное количество людей и их число продолжает расти. Основные причины: стабильные темпы роста экономики, высокие стандарты в области безопасности и защиты со стороны государства, а также отличное качество жизни, которое даже превышает показатели многих стран Западной Европы.

С учетом происходящего сегодня в постсоветском пространстве, у меня есть уверенность, что Россия сохранит лидерские позиции в области репатриации. Так, за последние несколько лет почти четверть всех репатриантов в Израиль приезжали из нашей страны, и скорее всего их количество только продолжит расти.

Как часто люди пользуются ипотекой, чтобы приобрести жильё? Каковы условия для граждан Израиля и иностранцев?

Поскольку в Израиле существует большое количество ипотечных программ с привязкой к разным индексам, а процентные ставки составляют от 2 до 4,5%, ипотека привлекает большое количество людей. Значительная часть наших клиентов используют именно этот финансовый инструмент для покупки недвижимости, а исключение составляют лишь люди пенсионного возраста без накоплений и с маленькой социальной пенсией. Есть также возможность рефинансирования ипотеки и приобретения еще одного жилья для сдачи в аренду.

В целом, граждане Израиля могут взять ипотеку до 75% от общей стоимости недвижимость при покупке первой и даже второй квартиры. Для иностранцев и нерезидентов с еврейскими корнями максимальный показатель составляет 50%. Ставка по ипотеке не зависит от легального статуса и устанавливается банком после переговоров с заявителем.

Наши клиенты, как правило, пользуются услугами финансовых брокеров, которые помогают с оформлением и минимизируют бюрократические проволочки – например компания Эрика Штейнгауза «BMC». Эти специалисты работают с большим объемом банковских сделок по ипотечным кредитам, что так или иначе сказывается на финальной процентной ставке заявителя и может дать десятки тысяч долларов экономии.

Есть ли сложности с переводом средств из России в Израиль? Как решаются такие вопросы?

Переводить деньги в Израиль становится всё труднее, особенно из таких стран, как Кипр, Швейцария и Россия. Уровень сложности также может быть выше, если деньги поступают от юридического лица или из страны, в которой заявитель не является резидентом. В последнее время не редки случае, когда переводы замораживаются, возвращаются, и банки требуют дополнительные бумаги, подтверждающие происхождение средств. Именно поэтому вопросами переводов нужно озаботиться заранее. Как правило, заявители прибегают к услугам тех же финансовых брокеров, заказывая полный комплекс услуг сопровождения, ведь успех транзакции во многом зависит от уровня квалификации специалиста и его оценки положения клиента.

Как обстоят дела с налогами в Израиле? Есть ли подводные камни?

Местные власти пытаются всячески препятствовать росту цен на недвижимость, поэтому в последнее время были увеличены налоги. Так, при покупке первой квартиры резидентом и гражданином, стоимостью до 500 тысяч долларов США (40 млн рублей), налог не взымается; до 600 тысяч долларов (48 млн рублей) – налог составит 3% от стоимости недвижимости; от 600 до 1 млн 400 тысяч долларов (112 млн рублей) – 5%, и всё, что выше – уже 8%. Если же это вторая квартира или жильё приобретается иностранцем, нерезидентом, то с первого шекеля – это 8%.

Для недавних репатриантов, которые переезжают на ПМЖ и способны доказать это с помощью адвокатов, действует пониженный налог. Однако тут всегда нужно ориентироваться по ситуации. Важно также понимать, что сделки с недвижимостью в Израиле осуществляются совместно с адвокатами, которые вносят, как правило, не меньше 30 или 40 поправок для второй стороны. Адвокаты также помогают сделать сделку легитимной, оформляя её должным образом во всех инстанциях, включая налоговую службу. Мы можем порекомендовать нашим клиентам русскоязычных адвокатов – экспертов по сделкам с недвижимостью, с которыми работаем на протяжении многих лет.

Какова роль РИКЦ и почему мне стоит обратиться именно к вам?

Как мы видим, рынок недвижимости Израиля имеет множество особенностей, поэтому без помощи профессионалов непросто разобраться во всех нюансах. У нас есть высококлассные риелторы и лицензированные специалисты в области недвижимости с многолетним опытом работы на рынке и подтвержденными многомиллионными сделками. Мы индивидуально помогаем нашим клиентам приобретать жильё и за 350 тысяч долларов (24 млн рублей), и за 5 млн (400 млн рублей) как в простых, так и элитных районах, а специализируемся на многих районах, таких как Тель-Авив, Герцлия, Натания, Кейсария и другие. Для сделок от 3 млн шекелей я лично сопровождаю клиентов на каждом этапе оформления.

Наши клиенты – это исключительно репатрианты со стран бывшего СССР. Мы хорошо понимаем особенности менталитета, при необходимости можем найти адвоката, брокера или даже архитектора и ремонтную бригаду, многолетний опыт работы делает доступными для нас особые условия с большим количеством застройщиков. Таким образом в наших силах подобрать наиболее приемлемый и выгодный вариант – в этом и заключается миссия компании «РИКЦ – Недвижимость».