Responsabilidad & Principios en San Marino
Mantener la actual administración de fincas a sabiendas de todo lo que han hecho es convertirse en cómplice de todas sus actuaciones.
Pongamos contexto
1.- La junta del 25 de julio de 2023 fue grabada por la administración sin información alguna a la junta de propietarios. La administración en una comunicación por escrito reconoce la grabación de la junta. Sin comentarios.
2.- La administración paga teléfono, combustible y bonifica cuota comunitaria a la presidencia durante el ejercicio 22-23. La bonificación se llevaba acabo si y solo si, no se presentaba otro candidato a la presidencia. Durante el ejercicio 21-22 se presentaron dos candidatos. Véase Acta de julio del 22: " ... A petición de uno de los propietarios y ante la falta de candidatos a la presidencia se bonificará cuota de comunidad, teléfono..."
3.- En noviembre del 22 Torre San Marino autoriza el pago de +-9.000€ sin el consentimiento de la junta de propietarios a los apartamentos Vacanza por el caso "Jardines apartamentos Vacanza"(1). No se hace ni una sola mención en la convocatoria de julio del 23 ni por la administración ni por la presidencia de aquel entonces. Eso si, en el acta se hace constar el pago de dichas cantidades. Que no se diga que no fue aprobado por la junta de propietarios. Si no se hubiese levantado el caso de los jardines de apartamentos Vacanza, hoy estaríamos pagando los +9.000€. Por omisión y/o desconocimiento es responsable la administración de esta situación.
4.- La administración cambia de empresa de mantenimiento contraincendios sin consulta alguna a la presidencia ni a la junta de propietarios. La administración firma un contrato con un presupuestosuperior al aprobado por la junta de propietarios. Eso si, se lo pasan a la presidencia para que de el "visto bueno". El visto bueno de un contrato ya firmado. ¿Por qué cambian de empresa justamente después de la convocatoria? ¿ Tiene algo que ver que en el ejercicio 22 - 23 la administración no cumple con el mandato legal de la contratación de un mantenimiento contraincendio y no da explicación alguna a la junta de propietarios? ¿Quién les ha dado autorización para hacer ese cambio? ¿Qué hubiese sucedido si el incendio que se produjo en uno de los pisos hubiese afectado a los elementos comunes? ¿La compañía de seguros se hubiese hecho cargo ante un incumplimiento grave de mantener el edificio contra incendios? Un contrato ya firmado por la administración con mantenimiento trimestral después de que se sustituyeran casi todos los dispositivos ¿Tiene sentido una revisión en diciembre cuando en septiembre se ponen al día la mayor parte de los dispositivos contraincedios ? ¿Llevarias tu coche a revisión después de haberlo sacado del concesionario a los tres meses? Un mantenimiento anual hubiese sido lo mas lógico. Hay dos tipos de contratos: Un anual con trimestrales y un anual sin trimestrales. ¿Es obligatorio que un mantenimiento trimestral lo haga una empresa de mantenimiento? NO. El mantenimiento anual si es obligatorio que lo haga la empresa de mantenimiento, pero cada trimestre NO es obligatorio que lo haga una empresa de mantenimiento. Un mantenimiento anual sin trimestrales tiene mayor sentido por precio y sentido común después de sustituir la mayor parte de los dispositivos. ¿Cómo se ha hecho hasta ahora?
5.- Se solicita a la nueva empresa de mantenimiento contraincendios, a través de la administración, un informe de la situación del estado de la instalación antes de acometer reformas, reparación y/o sustitución del sistema contraincendios además de las actas de las inspecciones llevadas a cabo hasta ahora. A pesar de insistir una y otra vez en la emisión de dicho informe, a fecha de hoy, no hay rastro alguno ni del informe ni de las actas .
6.- En julio del 23 se aprueba la emisión de informes económicos trimestrales de la comunidad. Durante el ejercicio 23-24 no hay ni un soloinforme trimestral.
7.- La administración ha de pagar trimestralmente la cuota correspondiente al complejo.El tercer trimestre del 23, se paga en octubre con unos intereses de demora de 803,97€.
8.- La administración cambia de asesoría laboral por su cuenta poco después de la convocatoria. ¿Por qué? ¿Por qué no se expuso a la junta de propietarios? La asesoría laboral la paga la comunidad, la comunidad es quien decide y en su defecto la presidencia. Ni lo uno ni lo otro se produjo.
9.- La administración externaliza la gestoría, la tramitación ante la agencia tributaria del modelo 347 y el administrador siendo abogado deja los casos de impagos de cuotas comunitarias en manos de otro abogado. ¿En serio pensamos que la defensa de los intereses por impagos de la comunidad estaría mejor en otras manos o hay otros motivos? No estamos hablando de la defensa de uno mismo sino de los intereses de la comunidad. Lo único que tenían que haber externalizado era el servicio de conserjería hace mas de quince años y no lo hicieron.
10.- La administración, entre otras cosas, está para asesorar a los propietarios. Si una rampa se repara de una determinada manera y en menos de un año vuelve a deteriorarse ¿Por qué se vuelve hacer la misma reparación? ¿Esperan obtener un resultado diferente con la misma reparación?
Esto, en menos de un año ¿Qué habrá ocurrido en mas de quince años?
Responsabilidad & principios
Cuando una administración de fincas comete la cantidad de tropelías que ha cometido en tan solo un año convirtiendo la gestión de una finca que no es suya en un chirnguito de decisiones en perjuicio de la comunidad sin contar con la junta de propietarios ni con la directiva, es no entender la jerarquía en la toma de decisiones o a sabiendas de conocerla, pretende mantener su relación con la comunidad por otros motivos a base de silencio y/o desinformación.
La gestión de la administración de la finca depende directamente de la junta de propietarios y de una manera directa, en la toma de decisiones, e indirecta en el mantenimiento de su cargo, de la presidencia.
Cuando se acepta el cargo de responsabilidad de la presidencia de la comunidad o se acepta el mantenimiento de esta administración a sabiendas de las tropelías cometidas, es convertirse en complice de las actuaciones de la administración.
Ahora bien, dejar el debate en una junta ordinaria de propietarios con el administrador es limitar la libertad de expresión de muchos de los propietarios sin "consecuencia" alguna. Es como abrir un debate entre recursos humanos, la directiva y el trabajador sobre la rescisión del contrato de este último. No tiene sentido. Desde un punto de vista ético y a pesar de la decisión que se pueda tomar por mantener la actual administración, cabrían dos opciones en la aceptación de responsabilidad alguna:
Cuestiones finales
Si el cargo de administrador de fincas fuese un cargo público ¿Qué estariamos diciendo? ¿Pediríamos responsabilidad política? ¿Pediriamos su dimisión? Si somos capaces de exigir a gran escala, por qué en la pequeña escala hacemos lo contrario. ¿No es incongruente si decimos una cosa y hacemos otra?
Justificar que con la administración ahora no hay problemas y hace lo que se le dice, es como justificar la continuidad de una relación tóxica porque "a partir de ahora me portaré bien contigo".
En fin, ¿ Para qué cambiar si todos los administradores son iguales ? Independiente del color político ¿Para qué cambiar de gobierno si todos son iguales? ¿Cuántos administradores han pasado por esta finca?
Mantener la actual administración de fincas a sabiendas de todo lo que han hecho es convertirse en cómplice de todas sus actuaciones. Me gusta tener principios e intento huir del Síndrome de la rana hervida.