Налог на землю: участки с видом разрешенного использования "Многоэтажная жилая застройка (свыше 16 этажей)"

by Elena Sushonkova
Налог на землю: участки с видом разрешенного использования "Многоэтажная жилая застройка (свыше 16 этажей)"

Описание ситуации: Организация - застройщик-инвестор при строительстве жилого и нежилого недвижимого имущества.

В собственности организации с 2014 - 2015 гг. находятся земельные участки с видом разрешенного использования "многоэтажная жилая застройка (этажность свыше 16 этажей)". Ранее данные земельные участки имели вид разрешенного использования "под зданиями и сооружениями". Изменения были внесены в ГКН в ноябре 2016 г., но до настоящего времени не внесены изменения в орган государственной регистрации прав собственности на них.

Земельные участки приобретены с перспективой их использования под застройку, но фактически не используются, ведутся работы по проектированию, согласованию.

Вопрос: Какую ставку следует применять для расчета земельного налога (абз. 2 подп. 1 п. 2 в новой редакции - ставка 0,3%)?

Ответ: В соответствии с п. 1 ст. 83 Земельного кодекса РФ земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов, относятся к землям населенных пунктов. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами, в том числе к жилым территориальным зонам (п. 1 ст. 85 Земельного кодекса РФ). Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам (п. 5 ст. 85 Земельного кодекса РФ).

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540, разрешенное использование "жилая застройка" включает в себя в том числе такие виды разрешенного использования земельного участка, как "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)", "обслуживание жилой застройки".

В соответствии абз. 2 подп. 1, подп. 2 п. 1, п. 2 ст. 394 НК РФ налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка и в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, не могут превышать 0,3 процента, в отношении прочих земельных участков - 1,5 процента.

На территории муниципального образования "Город Екатеринбург", как было указано выше, ставки земельного налога установлены решением Екатеринбургской городской Думы от 22.11.2005 N 14/3 (в ред. от 29.11.2016) "Об установлении и введении в действие земельного налога на территории муниципального образования "Город Екатеринбург" (далее по тексту - Решение N 14/3) с учетом вида разрешенного использования земельного участка и категории земель.

Согласно абз. 2 подп. 1, подп. 2, подп. 6 п. 2 Решения N 14/3 в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, за исключением земельных участков, занятых индивидуальными жилыми домами и жилыми домами блокированной застройки, а также приобретенных (предоставленных) для строительства указанных объектов, налогообложение производится по налоговой ставке 0,3 процента, в отношении прочих земельных участков - по налоговой ставке 1,5 процента.

Как следует из указанных норм, для применения налоговой ставки в размере 0,3 процента необходимо отнесение земельного участка к определенному виду разрешенного использования - для жилищного строительства, никаких дополнительных требований закон не устанавливает (как, например, с сельскохозяйственными землями, в отношении которых пониженная ставка применяется при условии использования для сельскохозяйственного производства).

Такой позиции придерживаются суды. Так, в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога" указано:

"неосвоение земельного участка, приобретенного для жилищного строительства, не является основанием для отказа в применении пониженной ставки земельного налога, предусмотренной п. 1 ст. 394 НК РФ".

Между тем Минфин России в письме от 28.08.2013 N 03-05-05-02/35283 высказал противоположную точку зрения:

"если организация не использует земельные участки по их назначению, не осуществляет и не планирует вести на них строительные работы, в последующем предполагается, что они будут реализованы третьим лицам, то в отношении таких земельных участков должна применяться налоговая ставка в размере 1,5% кадастровой стоимости участка".

При этом на протяжении двух последних лет Минфин России неоднократно приводил в своих письмах позицию Пленума ВАС РФ о том, что неосвоение земельного участка для целей жилищного строительства не препятствует применению пониженной ставки земельного налога (например, письма от 09.12.2015 N 03-05-05-02/71996 и от 06.06.2016 N 03-05-05-02/32755).

Таким образом, в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, налогоплательщик вправе начислять налог по ставке 0,3% даже в тех случаях, когда строительство не начато, отсутствует проектно-сметная документация, не получено разрешение на строительство. Эти и иные подобные факты, свидетельствующие о том, что земельный участок не используется по назначению, не влияют на применение пониженной налоговой ставки.

Между тем исчисление суммы земельного налога (суммы авансовых платежей по налогу) в отношении земельного участка, приобретенного (предоставленного) в собственность организации на условиях осуществления на нем жилищного строительства, должно производиться с учетом повышающих коэффициентов.

В абз. 1 п. 15 ст. 396 НК РФ установлены повышающие коэффициенты. Они применяются в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность юридическим лицам на условиях осуществления на них жилищного строительства. В течение трехлетнего срока строительства, начиная с даты государственной регистрации прав на данный земельный участок вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости, применяется коэффициент 2. В случае завершения такого жилищного строительства и государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости до истечения трехлетнего срока строительства сумма налога, уплаченного за этот период сверх суммы налога, исчисленной с учетом коэффициента 1, признается суммой излишне уплаченного налога и подлежит зачету (возврату) налогоплательщику в общеустановленном порядке. В течение периода, превышающего трехлетний срок строительства, вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости исчисление суммы земельного налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом повышающего коэффициента 4 (абз. 2 п. 15 ст. 396 НК РФ).

АС ЗСО в Постановлении от 19.12.2014 N Ф04-13066/2014 по делу N А46-1371/2014 указал:

"Данная норма не содержит каких-либо особенностей исчисления налога в зависимости от того, ведется строительство фактически или нет. Размер земельного налога связан только с целью предоставления земельного участка и с периодом строительства на земельном участке объекта недвижимого имущества, а не с субъектом, который осуществляет строительство этого объекта. Пункт 15 ст. 396 НК РФ содержит лишь одно условие, при котором повышающий коэффициент не применяется, - это исключение в виде индивидуального жилищного строительства, осуществляемого физическими лицами. Доводы налогоплательщика о том, что он не имел проектно-сметной документации, не получал разрешение на строительство, не заключал договоры подряда со строительными организациями, следовательно, не являлся ни заказчиком, ни застройщиком, не влияют на вывод о необходимости применения повышенного коэффициента 2. Налогоплательщик в случае неосвоения земельного участка, приобретенного (предоставленного) для жилищного строительства, не лишен права применять пониженную налоговую ставку (в пределах 0,3%), однако от исчисления налога с учетом повышающего коэффициента не освобожден".

Аналогичная позиция представлена в Определении ВС РФ от 12.04.2016 N 304-КГ16-2281 по делу N А46-5243/2015. В данном случае организация при исчислении земельного налога применила ставку 0,3% без учета повышающего коэффициента 2, полагая, что земельные участки приобретены им не "для сельскохозяйственного производства" или "для жилищного строительства", а для перепродажи. Арбитры решили, что налоговый орган правомерно начислил недоимку.

Минфин России в письме от 23.04.2010 N 03-05-05-02/27 указал, что:

"В отношении земельного участка, приобретенного (предоставленного) для жилищного строительства, вне зависимости от факта использования этого земельного участка для жилищного строительства исчисление суммы земельного налога производится исходя из ставки земельного налога, не превышающей 0,3 процента кадастровой стоимости, и повышающих коэффициентов, установленных п. 15 ст. 396 Кодекса".

При этом отметим, что вид разрешенного использования "многоэтажная жилая застройка (этажность свыше 16 этажей)" в силу закона (ст. ст. 83, 85 Земельного кодекса РФ, Классификатор видов разрешенного использования земельных участков) предполагает, что земельный участок предоставлен на условиях осуществления на нем жилищного строительства.

Таким образом, в отношении земельных участков с видом разрешенного использования "многоэтажная жилая застройка (этажность свыше 16 этажей)" (изменения вида разрешенного использования внесены в ГКН в ноябре 2016 г.), приобретенных в 2014 - 2015 гг., с 01.01.2017, независимо от того, используются ли земельные участки фактически по целевому назначению, подлежат применению:

- налоговая ставка 0,3%;

- повышающий коэффициент 2.

Задать вопрос или заказать пособие можно тут

С уважением к вашему бизнесу,

Сушонкова Елена

Уже в продаже электронное методическое пособие "Все об уточненной налоговой декларации" автора Сушонковой Елены

Узнай, как правильно исправить ошибки в налоговых декларациях


Уже в продаже электронное методическое пособие "Все о счетах-фактурах" автора Сушонковой Елены

Узнай, как правильно исчислить налог на добавленную стоимость без ошибок в счетах-фактурах


Подписывайтесь на нас:

ВК Facebook Дзен Одноклассники Teletype

Список всех публикаций блога вы найдёте на главной странице канала

Материал подготовлен с использованием системы КонсультантПлюс

ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ

Земельный налог: отражение объединения земельных участков

О применении пониженной ставки по земельному налогу участков, используемых для нужд обороны

О применении пониженной ставки земельного налога и пересмотре кадастровой стоимости

Земельный налог: участки с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования"

July 19, 2018
by Elena Sushonkova
Налоги и налогообложения