Как отражаются в учете у арендодателя расходы на ремонт помещения в счет арендных платежей?

by Elena Sushonkova
Как отражаются в учете у арендодателя расходы на ремонт помещения в счет арендных платежей?

Ответ: В бухучете расходы на ремонт, осуществленные арендатором и принятые арендодателем, отражаются арендодателем в составе основных средств либо в составе расходов отчетного периода.

В целях налога на прибыль расходы на ремонт, произведенные арендатором и возмещенные арендодателем, учитываются как прочие расходы или списываются через амортизационные начисления.

Арендодатель вправе принять к вычету НДС, предъявленный арендатором при передаче результатов ремонтных работ.

Обоснование: В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

За пользование имуществом арендатор на основании ст. 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату (арендную плату). Согласно пп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может устанавливаться в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества, в том числе осуществление текущего и капитального ремонта арендуемого имущества в счет оплаты арендных платежей.

НДС в учете арендодателя

При оказании арендодателем услуг по аренде он выставляет арендатору счет-фактуру и исчисляет НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 167, п. 3 ст. 168 НК РФ).

Согласно п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ право на принятие к вычету сумм НДС, предъявленных при приобретении товаров (работ, услуг), возникает при соблюдении следующих условий:

- наличие счета-фактуры;

- товары (работы, услуги) приобретены для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения по НДС;

- товары (работы, услуги) приняты на учет.

Передаваемые арендодателю в соответствии с условиями договора аренды неотделимые улучшения имеют стоимостную и физическую характеристики.

В судебной практике по вопросам возмещения НДС по капитальным вложениям в арендованное имущество даны разъяснения в п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33 "О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость".

Так, в случае компенсации арендодателем произведенных капитальных вложений соответствующие неотделимые улучшения в арендованном имуществе должны считаться переданными оплатившему их арендодателю. При этом принятые ранее арендатором к вычету суммы налога предъявляются им арендодателю применительно к положениям п. 1 ст. 168 НК РФ.

В свою очередь, арендодатель как собственник объекта аренды, принявший на себя бремя капитальных вложений, предъявленные арендатором в таком порядке суммы налога может принять к вычету согласно ст. 171 НК РФ.

Таким образом, арендодатель выставляет арендатору счета-фактуры по окончании каждого периода оказания услуг по аренде и начисляет сумму НДС. В момент передачи неотделимых улучшений, результатов текущего ремонта арендатор выставляет арендодателю счета-фактуры, а арендодатель принимает НДС к вычету.

Пример.

Согласно договору аренды ежемесячная сумма арендной платы - 370 000 руб., в том числе НДС 56 441 руб. (арендная плата за восемь месяцев составит 2 960 000 руб., в том числе НДС - 451 525 руб.).

Арендатор в течение восьми месяцев обязуется осуществить ремонтные работы (капитальный и текущий ремонт арендуемого имущества) на сумму 2 960 000 руб., в том числе НДС 451 525 руб. Стоимость ремонтных работ ежемесячно засчитывается в счет арендной платы после подписания сторонами соответствующего акта. Арендодатель передал имущество в аренду арендатору по акту приема-передачи.

В течение восьми месяцев с момента подписания акта приема-передачи у арендодателя отсутствует право требовать от арендатора внесения арендных платежей в денежной форме, а у арендатора не возникает денежного требования к арендодателю по оплате оказанных услуг и возмещению стоимости проведенного ремонта. У сторон возникают встречные обязательства - предоставить конкретное имущество в аренду (арендодатель) и обеспечить выполнение оговоренных строительно-монтажных и ремонтных работ (арендатор). Арендодатель за восемь месяцев выставит арендатору счета-фактуры на общую сумму 2 960 000 руб. (в том числе НДС 451 525 руб.).

В момент передачи арендатором результата ремонтных работ он выставляет арендодателю счет-фактуру на общую сумму 2 960 000 руб. (в том числе НДС 451 525 руб.), а арендодатель принимает предъявленный НДС к вычету.

НДС при компенсации расходов на ремонт в счет арендной платы

Пленум ВАС РФ (п. 15 Постановления N 33) указал, что для целей применения пп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ оплату следует считать произведенной и в случае исполнения обязательства по оплате в неденежной форме, в том числе путем прекращения денежного обязательства зачетом встречных однородных требований. Арендодатель ежемесячно оказывает услуги по предоставлению помещения в аренду, при этом арендатор не оплачивает арендные платежи. Оплачивает ли арендодатель услуги по ремонту помещения авансом, то есть являются ли услуги по предоставлению помещения в аренду неденежной формой предоставления аванса?

У арендодателя не возникает аванса выданного, так как проведение ремонтных работ арендатором в счет арендной платы следует рассматривать в качестве формы внесения им арендной платы (пп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ). То есть проведение ремонтных работ - это форма оплаты арендных платежей (п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ N 33).

Также необходимо обратить внимание, что в части возможности применения налоговых вычетов по НДС по авансам выданным одним из условий является указание в договоре условий о предоплате. Арендатор же производит ремонт в счет арендной платы.

Следует также отметить, что исчисление по одной операции НДС дважды (оказание услуг по предоставлению в аренду помещения и оказание услуг по предоставлению в аренду помещения в качестве предоплаты ремонтных работ) не соответствует сути налогообложения (ст. 3 НК РФ).

Налог на прибыль

В составе доходов в целях налога на прибыль арендодатель отражает сумму арендной платы.

Исходя из целей деятельности арендодателя арендная плата может быть отражена:

- или в составе выручки от реализации (ст. 249 НК РФ), если предоставление имущества в аренду является основным видом деятельности;

- или в составе внереализационных доходов (ст. 250 НК РФ).

Относительно расходов арендодателя на ремонт помещения, который осуществил арендатор в счет арендных платежей, необходимо учитывать следующее. Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нормы ГК РФ предусматривают возложение на арендатора обязанности по осуществлению капитального ремонта переданного в аренду имущества за счет арендодателя при закреплении соответствующих условий в договоре аренды.

Судебная практика допускает возможность передачи арендатору имущества в состоянии, исключающем его использование по назначению, если договором предусмотрено, что имущество с недостатками подлежит ремонту арендатором (например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.01.2009 N А43-5765/2008-19-170).

Арендатор выполняет работы для арендодателя на возмездной основе, так как на стоимость выполненных работ уменьшается арендная плата.

Пунктом 1 ст. 252 НК РФ определено, что расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Таким образом, арендодатель может учесть в целях налогообложения прибыли расходы на капитальный ремонт принадлежащего ему имущества, выполненный арендатором, при условии компенсации последнему таких расходов, в том числе посредством уменьшения размера арендной платы, при условии соответствия расходов положениям п. 1 ст. 252 НК РФ (Письмо УФНС России по г. Москве от 14.07.2011 N 16-15/068841@).

Порядок признания расходов зависит от вида ремонта: капитальный или текущий.

Согласно ст. 260 НК РФ затраты на текущий ремонт основных средств рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат.

Если же ремонт носит капитальный характер, то согласно п. 2 ст. 257 НК РФ такие расходы списываются в налоговом учете через механизм начисления амортизации.

Документами, подтверждающими расходы на ремонт, у арендодателя являются (Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2016 по делу N А62-6177/2014):

- договор аренды, которым предусмотрена компенсация арендодателем расходов на ремонт;

- договор подряда на ремонт арендуемого нежилого помещения;

- акт приемки выполненных работ;

- смета на производство ремонтных работ;

- документы об оплате арендатором приобретенных материалов и произведенных ремонтных работ;

- отчет арендатора об исполнении условий договора аренды;

- акты приема-передачи неотделимых улучшений.

Бухгалтерский учет

В учете арендодателя получение доходов от аренды отражается следующим образом (п. п. 5, 7 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н, п. 14 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, п. 35 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н, План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденный Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н):

Дебет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсчет "Расчеты по аренде" Кредит 91-1 "Прочие доходы" - выручка от оказания услуг по аренде;

Дебет 91-2 "Прочие расходы" Кредит 68 "Расчеты по налогам и сборам" - начислен НДС со стоимости услуг по аренде;

Дебет 91-2 "Прочие расходы" Кредит 20 "Основное производство", 25 "Общепроизводственные расходы", 26 "Общехозяйственные расходы", 44 "Расходы на продажу" - списаны расходы по содержанию предоставленного в аренду помещения;

Дебет 08 "Вложения во внеоборотные активы", 20 "Основное производство", 25 "Общепроизводственные расходы", 26 "Общехозяйственные расходы", 44 "Расходы на продажу" Кредит 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсчет "Расчеты по капитальному и текущему ремонту" - приняты к учету результаты выполненных арендатором ремонтных работ;

Дебет 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" Кредит 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" субсчет "Расчеты по капитальному и текущему ремонту" - отражен НДС по выполненным ремонтным работам;

Дебет 68 "Расчеты по налогам и сборам" Кредит 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" - принят к вычету НДС по ремонтным работам;

Дебет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсчет "Расчеты по капитальному и текущему ремонту" Кредит 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсчет "Расчеты по аренде" - зачет взаимных требований;

Дебет 01 "Основные средства" Кредит 08 "Вложения во внеоборотные активы" - затраты на неотделимые улучшения отнесены на увеличение стоимости основных средств.

Налог на имущество

Неотделимые улучшения арендованного имущества (за исключением объектов, включенных в первую или во вторую амортизационную группу в соответствии с Классификацией основных средств, утвержденной Правительством Российской Федерации) являются объектом налогообложения налогом на имущество организаций (ст. 374 НК РФ).

Задать вопрос или заказать пособие можно тут

С уважением к вашему бизнесу,

Сушонкова Елена

Подписывайтесь на нас:

ВК Facebook Дзен Одноклассники Teletype Телеграмм

Список всех публикаций блога вы найдёте на главной странице канала

Материал подготовлен с использованием системы КонсультантПлюс

ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ

РЕМОНТ ПОЛУЧЕННОЙ В АРЕНДУ НЕДВИЖИМОСТИ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

НЕОТДЕЛИМЫЕ УЛУЧШЕНИЯ ПОЛУЧЕННОЙ В АРЕНДУ НЕДВИЖИМОСТИ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

КОМПЕНСАЦИЯ АРЕНДАТОРОМ СТОИМОСТИ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ ПРИ АРЕНДЕ НЕДВИЖИМОСТИ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

November 2, 2018
by Elena Sushonkova
Бухгалтерский учет