ПЕРЕЧИСЛЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

by Elena Sushonkova
ПЕРЕЧИСЛЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

1. НДС при перечислении арендной платы по договору аренды недвижимости

Сумму "входного" НДС, предъявленную арендодателем по арендной плате, арендатор имеет право принять к вычету, если арендуемая недвижимость используется в облагаемых НДС операциях и услуги по аренде приняты к учету. Для вычета необходимы счет-фактура арендодателя, оформленный с соблюдением требований законодательства, и соответствующие первичные документы (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172, п. 2 ст. 169 НК РФ). Отсутствие ежемесячно заключаемых актов оказанных услуг по предоставлению имущества в аренду не является основанием для отказа в принятии сумм НДС к вычету (см., например, Письмо Минфина России от 15.11.2017 N 03-03-06/1/75483).

1.1. НДС при перечислении арендной платы по договору аренды недвижимости (здания, сооружения и т.п.), заключенному с государственным органом, органом местного самоуправления или казенным учреждением

Арендатор признается налоговым агентом по НДС, если арендодателем является государственный орган или орган местного самоуправления. В связи с чем он обязан исчислить, удержать из арендной платы, уплачиваемой такому арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС (п. 3 ст. 161 НК РФ). Удержанная сумма НДС уплачивается в бюджет равными долями не позднее 25-го числа каждого из трех месяцев, следующих за истекшим налоговым периодом (кварталом) (п. 1 ст. 174, ст. 163 НК РФ). Уплаченную в бюджет сумму НДС арендатор имеет право принять к вычету в том же налоговом периоде, в котором она уплачена, при наличии составленного им и правильно оформленного счета-фактуры, а также документов, подтверждающих уплату НДС, при условии, что арендуемая недвижимость используется в облагаемых НДС операциях (п. 3 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ, Письма Минфина России от 26.01.2015 N 03-07-11/2136, ФНС России от 13.09.2011 N ЕД-4-3/14814@).

В ситуации, когда арендодателем является казенное учреждение, при выплате ему дохода организация не исполняет обязанности налогового агента по НДС (Письма Минфина России от 26.01.2016 N 03-07-11/2939, от 28.04.2015 N 03-03-05/24417, ФНС России от 16.02.2015 N ГД-4-3/2256@).

1.2. НДС при аренде государственных и муниципальных земельных участков

Обязанностей налогового агента у арендатора в данном случае не возникает, так как арендная плата за пользование земельным участком, взимаемая государственным органом или органом местного самоуправления, НДС не облагается (пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ).

2. Налог на прибыль при перечислении арендной платы по договору аренды недвижимости

При применении метода начисления сумма арендных платежей включается в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). В целях налогообложения прибыли арендная плата учитывается в порядке, установленном пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ (в частности, на последнее число отчетного (налогового) периода).

Произведенные расходы признаются при условии, что они соответствуют критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ. Такие расходы должны быть экономически обоснованны, документально подтверждены и направлены на получение дохода. Отметим: для подтверждения расходов в виде арендных платежей составлять ежемесячный акт об оказании услуг по договору аренды не требуется (см., например, Письмо Минфина России от 15.11.2017 N 03-03-06/1/75483). Исключением является случай, когда оформление такого акта предусмотрено договором (см., например, Письмо Минфина России от 24.03.2014 N 03-03-06/1/12764).

3. Удержание НДФЛ при перечислении арендной платы по договору аренды недвижимости

Доход, который получен физическим лицом - налоговым резидентом РФ, не являющимся индивидуальным предпринимателем, от сдачи в аренду находящейся в РФ недвижимости, признается объектом обложения и учитывается при определении налоговой базы по НДФЛ (пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 210 НК РФ). Организация, которая арендует объект недвижимости у физического лица (в том числе у своего работника) и выплачивает ему арендную плату, обязана в качестве налогового агента исчислить, удержать у физического лица и уплатить в бюджет НДФЛ с суммы такого дохода (п. п. 1, 2 ст. 226 НК РФ) <*>. Аналогичный вывод следует, например, из Писем Минфина России от 27.08.2015 N 03-04-05/49369, от 02.06.2015 N 03-04-06/31829. Исчисление НДФЛ с дохода арендодателя - физического лица, являющегося налоговым резидентом РФ, производится по налоговой ставке 13 процентов (п. 1 ст. 224 НК РФ).

--------------------------------

<*> Отметим: в общем случае организация и работник по смыслу п. 2 ст. 105.1 НК РФ не являются взаимозависимыми лицами. Соответственно, на основании п. 1 ст. 105.3 НК РФ арендная плата, установленная договором аренды, признается рыночной ценой для целей налогообложения НДФЛ. Исключение, когда организация и работник являются взаимозависимыми лицами, составляют ситуации, указанные в пп. 2, 4, 7 п. 2 ст. 105.1 НК РФ. Кроме того, организация и работник вправе самостоятельно признать себя взаимозависимыми лицами для целей налогообложения (п. 6 ст. 105.1 НК РФ). Также согласно п. 7 ст. 105.1 НК РФ суд может признать организацию и работника взаимозависимыми лицами по иным основаниям, не предусмотренным п. 2 ст. 105.1 НК РФ, если отношения между ними могли повлиять на результаты сделки по аренде имущества. Аналогичный вывод следует из Писем Минфина России от 23.01.2015 N 03-01-18/1989, от 05.12.2012 N 03-01-18/9-187, от 01.10.2012 N 03-01-18/7-134.

При определении налоговой базы по НДФЛ арендодатель - физическое лицо имеет право на получение стандартных налоговых вычетов, предусмотренных ст. 218 НК РФ (п. 3 ст. 210 НК РФ). Указанные вычеты предоставляются ему только за те месяцы налогового периода, в которых были произведены выплаты по договору аренды. Такой вывод следует из Письма Минфина России от 08.08.2013 N 03-04-05/32053.

При получении арендной платы в денежной форме дата фактического получения дохода определяется как день выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц (пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ). Удержать начисленную сумму НДФЛ организация - налоговый агент обязана непосредственно из доходов арендодателя - физического лица при их фактической выплате (п. 4 ст. 226 НК РФ).

Сумму исчисленного и удержанного НДФЛ организация обязана перечислить не позднее дня, следующего за днем выплаты налогоплательщику дохода (п. 6 ст. 226 НК РФ).

4. Бухучет при перечислении арендной платы по договору аренды недвижимости

Затраты на аренду имущества являются расходами по обычным видам деятельности при условии, что арендованный объект недвижимости используется в процессе производства и (или) реализации продукции, товаров (работ, услуг). Данные расходы признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место (п. п. 5, 7, 16, 18 ПБУ 10/99). Расходы в виде арендной платы (без учета НДС) учитываются в размере, установленном договором (п. п. 6, 6.1 ПБУ 10/99). Такие расходы отражаются арендатором по дебету счета учета затрат на производство (расходов на продажу) в корреспонденции с кредитом счета учета расчетов с арендодателем (Инструкция по применению Плана счетов).

В ином случае, а именно если арендованный объект недвижимости не используется в процессе производства и (или) реализации продукции, товаров (работ, услуг), затраты на аренду имущества признаются прочими расходами (п. 4 ПБУ 10/99).

При применении в налоговом учете метода начисления различий между порядком признания расходов на аренду в бухгалтерском и налоговом учете не возникает.

В таблице используются следующие обозначения аналитических счетов по счету 68 "Расчеты по налогам и сборам":

68-НДС "Расчеты по НДС";

68-НДФЛ "Расчеты по НДФЛ".

--------------------------------

<*> При аренде земельного участка данной проводки не будет.

<**> Предельный размер наличных расчетов в рамках одного договора между юридическими лицами, а также между юридическим лицом и индивидуальным предпринимателем не должен превышать 100 000 руб. либо сумму в иностранной валюте, эквивалентную 100 000 руб. по официальному курсу Банка России на дату проведения наличных расчетов (п. 6 Указания Банка России от 07.10.2013 N 3073-У "Об осуществлении наличных расчетов"). Это ограничение не распространяется на наличные расчеты по договору между организацией и физическим лицом (п. 5 Указания Банка России от 07.10.2013 N 3073-У).

5. Договор аренды недвижимости: что влияет на налоги и бухучет у арендатора при перечислении арендной платы

5.1. Условие договора аренды недвижимости о предоплате (авансе) (информация для арендатора)

Арендодатель и арендатор могут договориться о внесении арендной платы до начала очередного периода пользования арендованным имуществом (месяца, квартала и т.д.), т.е. авансом (п. 1 ст. 614, ст. 625 ГК РФ).

--------------------------------

Формулировка договора в этом случае может быть следующей:

"Арендатор вносит арендную плату авансом в срок до ___".

--------------------------------

При этом в договор аренды недвижимости можно включить условие о том, в каком порядке засчитывается предоплата (аванс) в счет арендной платы, поскольку в силу п. 4 ст. 421 ГК РФ стороны вправе включить в договор любое условие, не противоречащее закону или иным правовым актам. Наличие такого условия позволит арендатору избежать споров с налоговыми органами при восстановлении НДС с сумм авансов в соответствии с пп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ.

5.1.1. НДС при перечислении предоплаты (аванса) по договору аренды недвижимости

При перечислении предоплаты арендодателю арендатор может принять к вычету НДС с суммы этой предоплаты (п. 12 ст. 171 НК РФ). Указанный вычет производится на основании счета-фактуры, выставленного арендодателем при получении предоплаты, при наличии документов, подтверждающих фактическое перечисление сумм предоплаты, а также договора, предусматривающего такой порядок расчетов (п. 9 ст. 172 НК РФ). В периоде получения от арендодателя счета-фактуры и возникновения права на вычет "входного" НДС, исчисленного с арендной платы, сумму принятого к вычету НДС с аванса нужно восстановить (пп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ).

5.1.2. Налог на прибыль при перечислении предоплаты (аванса) по договору аренды недвижимости

Если арендатор применяет метод начисления, то при перечислении предоплаты расход в налоговом учете не признается на основании п. 14 ст. 270 НК РФ.

5.1.3. Бухучет при перечислении предоплаты (аванса) по договору аренды недвижимости

Сумма предоплаты (аванса), перечисленной в счет аренды имущества, не признается расходом и учитывается в составе дебиторской задолженности (абз. 6, 7 п. 3, п. 16 ПБУ 10/99). Согласно п. 16 ПБУ 10/99 признание расходов по договору аренды производится на последнее число месяца и (или) на дату возврата имущества арендодателю.

Как указано выше, арендатор, перечисливший предоплату (аванс), имеет право на вычет НДС с суммы предоплаты (аванса). Принятие к вычету НДС с перечисленной предоплаты (аванса) может отражаться по дебету счета 68 "Расчеты по налогам и сборам", например, аналитический счет 68-НДС "Расчеты по НДС", и кредиту счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", например, аналитический счет 76-НДС "Расчеты по НДС с сумм перечисленной предоплаты (аванса)". Восстановление НДС с перечисленной предоплаты (аванса) отражается обратной записью <*>.

--------------------------------

<*> Порядок отражения в учете НДС с перечисленной предоплаты (аванса) нормативно не урегулирован. На практике для отражения НДС, принимаемого к вычету с сумм перечисленной предоплаты (аванса), используется счет 76, к которому открывается отдельный аналитический счет, например "Расчеты по НДС с сумм перечисленной предоплаты (аванса)".

В то же время Минфин России (Письмо от 12.04.2013 N 07-01-06/12203), рассматривая вопрос о порядке отражения в бухгалтерском учете НДС с сумм перечисленной оплаты, частичной оплаты в счет предстоящей поставки товаров (выполнения работ, оказания услуг), указывает, что согласно Инструкции по применению Плана счетов для обобщения информации об уплаченных (причитающихся к уплате) организацией суммах НДС по приобретенным ценностям, а также работам и услугам предназначен счет 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям".

Отметим, что в Толковании Т-16/2013-КпТ "НДС с авансов выданных и полученных" рекомендуется применять счет 19 (в корреспонденции с техническим счетом (ТС), в качестве которого используется один из счетов учета расчетов с дебиторами и кредиторами) для отражения НДС, предъявленного с перечисленной предоплаты (аванса), в случае, когда организация не применяет право на вычет НДС с предоплаты (аванса) независимо от причины или когда между уплатой предоплаты (аванса) и предъявлением НДС к вычету проходит какое-то время.

На основании изложенного считаем, что независимо от реализации права на вычет НДС с суммы предварительной оплаты НДС, предъявленный арендодателем с суммы предоплаты (аванса), может отражаться в учете организации с использованием счета 19. В таком случае на сумму НДС с перечисленной организацией предоплаты (аванса) в учете производится запись по дебету счета 19 и кредиту счета 76, аналитический счет "Расчеты по НДС с сумм перечисленной предоплаты (аванса)". При этом принятие к вычету данного НДС отражается по дебету счета 68, например, аналитический счет 68-НДС "Расчеты по НДС", и кредиту счета 19. Восстановление этой суммы НДС производится записью по дебету счета 76, аналитический счет "Расчеты по НДС с сумм перечисленной предоплаты (аванса)", в корреспонденции с кредитом счета 68, аналитический счет 68-НДС.

<**> Суммы перечисленной предоплаты (аванса) учитываются на счете 76 обособленно.

5.2. Условие договора аренды недвижимости о сроке его действия не менее года (информация для арендатора)

Договор аренды здания или сооружения, который заключен на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. В противном случае сделка считается незаключенной (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Это же правило действует и в отношении договоров аренды земельного участка, заключенных на срок не менее года (п. п. 1, 2 ст. 26 ЗК РФ).

Порядок налогообложения и бухгалтерского учета по договору, не прошедшему государственную регистрацию, будет следующим.

5.2.1. НДС по договору аренды недвижимости, заключенному на срок не менее года, не прошедшему государственную регистрацию

Установленный гл. 21 НК РФ порядок применения налоговых вычетов никак не связан с выполнением требований, предусмотренных Гражданским кодексом РФ. Поэтому тот факт, что договор аренды не прошел государственную регистрацию, не лишает арендатора права на вычет "входного" НДС, предъявленного арендодателем.

5.2.1.1. НДС по договору аренды недвижимости, заключенному с государственным органом, органом местного самоуправления или казенным учреждением на срок не менее года, не прошедшему государственную регистрацию

Арендатор не освобождается от обязанностей налогового агента по НДС <*> по договорам, не прошедшим государственную регистрацию. Это связано с тем, что по правилам гл. 21 НК РФ наличие у арендатора статуса налогового агента не обусловлено выполнением требований гражданского законодательства. Вместе с тем возможен и другой подход к решению данного вопроса.

--------------------------------

<*> Арендатор признается налоговым агентом по НДС, только если арендодателем недвижимости (здания, сооружения и т.п.) является государственный орган или орган местного самоуправления (п. 3 ст. 161 НК РФ). При выплате дохода арендодателю, являющемуся казенным учреждением, организация не исполняет обязанности налогового агента по НДС.

5.2.1.2. НДС по договору аренды земельного участка, заключенному с государственным органом или органом местного самоуправления на срок не менее года, не прошедшему государственную регистрацию

Обязанностей налогового агента у арендатора в данном случае не возникает, так как арендная плата за пользование земельным участком, взимаемая государственным органом или органом местного самоуправления, НДС не облагается (пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ).

5.2.2. Налог на прибыль по договору аренды недвижимости, заключенному на срок не менее года, не прошедшему государственную регистрацию

Установленный гл. 25 НК РФ порядок признания расходов не зависит от выполнения налогоплательщиком требований других отраслей законодательства. Следовательно, арендную плату (как соответствующий требованиям ст. 252 НК РФ расход) можно учитывать и в том случае, если этот договор не прошел государственную регистрацию.

Однако, по мнению контролирующих органов, договор аренды, не прошедший государственную регистрацию, не считается заключенным. Поэтому расходы по такому договору не признаются в целях налогообложения прибыли. Исключением является случай, когда на основании п. 2 ст. 425 ГК РФ по соглашению сторон условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. В такой ситуации, если условиями договора определено, что объект недвижимости передается до государственной регистрации договора аренды, то арендные платежи учитываются в расходах с момента получения арендатором объекта в пользование.

5.2.3. Бухучет по договору аренды недвижимости, заключенному на срок не менее года, не прошедшему государственную регистрацию

Хозяйственные операции отражаются в бухгалтерском учете не столько из их правовой формы, сколько из их экономического содержания (приоритет содержания перед формой) (п. 6 ПБУ 1/2008). Следовательно, расходы, связанные с арендой недвижимости по договору, который не зарегистрирован в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ, признаются в бухгалтерском учете в общем порядке.

С уважением к вашему бизнесу,

Сушонкова Елена

ПОСЕТИТЕ НАШ ИНТЕРНЕТ-МАГАЗИН

Уже в продаже электронное методическое пособие "Все об уточненной налоговой декларации" автора Сушонковой Елены

Узнай, как правильно исправить ошибки в налоговых декларациях


Уже в продаже электронное методическое пособие "Все о счетах-фактурах" автора Сушонковой Елены

Узнай, как правильно исчислить налог на добавленную стоимость без ошибок в счетах-фактурах


Подписывайтесь на нас:

ВК Facebook Дзен Одноклассники Telegram Teletype

Список всех публикаций блога вы найдёте на главной странице канала

Материал подготовлен с использованием системы КонсультантПлюс

ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ

Бухгалтерский учет затрат на компенсацию расходов на проезд работников в метро?

Какие применяются формы ведения бухгалтерского учета?

10 бухгалтерских журналов за 2018 год

Правила учета изменились: подберите выгодные формулировки учетной политики

Учет пожертвований в религиозной организации, применяющей УСН, на строительство храма

Как отражаются в бухгалтерском учете расчеты с работником по исполнительным листам?

Как отразить в учете операции по картам, если банк не сразу проводит деньги

Является ли бухгалтерская информация налоговой тайной?

Что такое система внутреннего контроля?

May 3, 2018
by Elena Sushonkova
Бухгалтерский учет