ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ "СПУТНИКА"

Каждый из нас приложил огромные усилия, чтобы стать обладателем новеньких апартаментов в Спутнике. Кто-то из нас ещё очень много лет будет расплачиваться по ипотечным кредитам. Но приобретя "свой маленький мир" мы стали собственниками и части огромного комплекса. А для того чтобы нам хотелось в нём жить ещё долгие годы комплекс должен процветать! Это возможно только при должном внимании к управлению нашим комплексом. Не секрет что стоимость наших апартаментов напрямую зависит от качества управления комплексом.

Дома 1ПК в составе комплекса ввели в эксплуатацию 01.05.2019 года. Позже со значительной задержкой начали передавать дома дольщикам. Но это не единственное нарушение договора долевого участия и закона в целом которое было допущено застройщиком.

Во-первых без каких либо объяснений изменилась категория земель на которой построен комплекс, и мы в мгновение ока перестали быть собственниками "жилых помещений".

Во вторых дольщики/собственники были лишены права выбора способа управления собственным имуществом. Застройщик заключил договор управления с "ручной" управляющей компанией.

Да и управляющая компания особо не расстаралась, чтобы привлечь собственников к управлению их имуществом. Пользуясь неоднозначностью ситуации связанной со статусом наших апартаментов и тем что управляющей компании не требуется лицензия для управления нашими жилыми "нежилыми" домами" и отсутствует страх её потерять - управляющая компания не отчитывается перед собственниками.

ЖК РФ Статья 162. Договор управления многоквартирным домом
11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.
(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

2 года управляющая компания не отчитывается по средствам, которые жители в течение всего этого времени направляли на содержание и текущий ремонт здания. А это огромные деньги!

Помимо того, что это серьезная сумма, тут есть очень важный нюанс! Дело в том, что закон позволяет управляющей организации забрать себе все сэкономленные средства, если в течение года все необходимые работы в доме были проведены, услуги оказаны качественно, а на опубликованный отчет не поступило нареканий от жильцов.

Мы с вами лишены права сверить все ли необходимые работы/услуги проведены, так как не знаем какие работы/услуги были запланированы и за какой объём работ мы платим!

Мы с вами лишены права знать какие работы заложены в тариф применяемый в нашем комплексе к содержанию жилья. Управляющая компания просто игнорирует запросы собственников по этому вопросу ссылаясь на коммерческую тайну.

Мы с вами лишены права знать какие денежные средства были собраны управляющей компанией при сдаче в аренду имущества принадлежащего собственникам (рекламные стойки в холлах, вывески на фасаде, конструкция на крыше) и каким образом они использованы. Мы лишены права даже дать или не дать разрешение на это!

Мы с вами лишены права на своевременное получение информации от управляющей компании относительно управления нашим имуществом. Постоянно нарушаются сроки ответов в соответствии с нормативно правовыми актами, которые регулируют процесс общения собственников с Управляющей компанией. Управляющая компания может месяцами отвечать на наши письменные запросы.

Мы как собственники "Спутника" оказались в очень интересном положении. Собственность есть, договор на управление нашей собственностью, пусть и с большим количеством ошибок, вроде тоже есть, и даже деньги по этому договору мы регулярно оплачиваем! А вот прав по этому договору у нас нет.

Управляющая организация – это коммерческая организация, которая за Наши деньги должна выполнять ряд услуг. Общее собрание собственников помещений единственный определённый законом орган управления совместным имуществом призванный определить способ управления, перечень необходимых услуг, требования к качеству этих услуг.

На протяжении двух лет мы слышим о намерении управляющей компании провести Общее собрание собственников помещений. Последний известный мне срок это лето 2021 г. Готовимся к этому событию и пытаемся разобраться что же такое Общее собрание собственников помещений.


Почему жилищное законодательство относится к нам?

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилых зданиях, таких как здания МФК "Спутник", возникающие по поводу общего имущества прямо законом не урегулированы.

Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения. По вопросам касающихся организации и проведения Общего собрания собственников помещений в Многофункциональном комплексе "Спутник" применимы наиболее близкие нормы - нормы жилищного законодательства.

Какие положения ЖК РФ регламентируют Общее собрание собственников помещений?

Схема, в соответствии с которой проводится Общее собрание собственников помещений, регламентируется ст. 44-48 Жилищного кодекса РФ.

В жилищном законодательстве основными статьями по данному вопросу являются:

  1. Ст. 44 ч. 2 п. 4 ЖК РФ – регулирует методы избрания управления МКД.
  2. Ст. 162 ЖК РФ в части первой устанавливает необходимость заключения договоров между УК или иной формой с владельцами собственности.
  3. Ст. 162 ЖК РФ в ч. 8.2 указывает, что собственники недвижимости вправе согласовывать и принимать решения об отказе от услуг управляющей компании, если организация некачественно или не в полной мере соблюдает нормы соглашения.
  4. В ст. 36 ч. 4 ЖК РФ прописан регламент о том, как должна происходить передача общедомовой собственности третьим сторонам для временного пользования.
  5. Любые решения, относящиеся к ремонту, расширению, надстроек, а также возведение различных хоз. построек должны осуществляться в соответствии с положениями ст. 44 ч. 2 п. 1 ЖК РФ.

Что такое Общее собрание собственников помещений?

В силу статьи 44 Жилищного кодекса РФ - Общее собрание собственников помещений, является органом управления Многофункциональным комплексом.

Это значит что судьба нашего общего имущества, определение порядка его содержания и ремонта, а также многие другие вопросы решаются нами самими. Обязательно воспользуйтесь своим правом!

Кто имеет право голосовать на Общем собрании собственников помещений?

Ответ на этот вопрос кроется в формулировке Общее собрание собственников! Следовательно правом голосования на Общем собрании обладают собственники жилых и нежилых помещений в доме лично или через законного представителя (ч. 1 ст. 48 ЖК РФ).

Кто такой собственник помещения?

Собственником помещений может быть: физическое лицо, юридическое лицо, государственная организация, муниципальное образование.

Согласно п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ право собственности на недвижимость (дом, квартиру, дачу и пр.) подлежит государственной регистрации, и возникает только после государственной регистрации.

В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат регистрации в Едином государственном реестре.

Может ли принять участие в Общем собрании собственников помещений "будущий" собственник?

Будущий собственник помещения, который имеет на руках акт приёма-передачи, но ещё не оформил право собственности на помещение, может принимать участие в Общем собрании собственников и решать вопросы управления и содержания общего имущества, которые относятся к компетенции собрания. Такое право предоставляется сроком на 1 год со дня выдачи разрешения на ввод помещения в эксплуатацию. (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ).

Какие права имеет Общее собрание собственников помещений?

Все решения Общего собрания собственников помещений принятые в соответствии с законом, являются законными!

При этом важен только факт принятия решений Общим собранием собственников помещений в пределах его компетенции и с соблюдением порядка его проведения.

Что относится к компетенции Общего собрания собственников помещений?

Компетенция Общего собрания собственников помещений изложена в статье 44 Жилищного кодекса РФ:

п. 2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;

1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;

1.1-1) принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации;

1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;

2.1) принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров (п. 5 ст. 19 Федеральный закон от 13.03.2006 N 38-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О рекламе") на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания;

3.2) принятие решений об использовании при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования системы или созданной на основании решения высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации региональной информационной системы, используемой для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее - региональная информационная система), при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме, а также иных информационных систем независимо от способа управления многоквартирным домом;

3.3) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее - администратор общего собрания);

3.4) принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы;

3.5) принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания в соответствии с частью 6 статьи 45 Жилищного Кодекса;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

4.2) принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

4.3) принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 Жилищного Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

4.4) принятие решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, в порядке, установленном настоящим Кодексом, соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (далее также - договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;

4.5) принятие решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Каков порядок проведения Общего собрания собственников помещений?

Порядок проведения Общего собрания собственников помещений определен в статьях 44-48 Жилищного кодекса РФ. Данными нормами предусмотрено ежегодное проведение Общего собрания в сроки и порядке, устанавливаемыми самим общим собранием.

Целесообразно на первом же общем собрании утвердить порядок его проведения, способы голосования, а также установить формы сообщений о проведении собрания, протоколов собраний и т.п.

Итак...

Порядок проведения общего собрания собственников помещений и его основные этапы более подробно определены так же «Методическими рекомендациями по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах», утверждённых приказом Министроя РФ от 31 июля 2014 № 411/пр. Методические рекомендации основаны на Жилищном Кодексе РФ и прописаны менее формальным языком.

Чтобы правильно и успешно провести общее собрание собственников помещений, нужно выполнить каждый из перечисленных ниже этапов:

  1. Определить инициативную группу.
  2. Решить основные организационные вопросы.
  3. Составить реестр собственников помещений в Многофункциональном комплексе.
  4. Определить процедуру проведения Общего собрания собственников помещений.
  5. Правильно провести голосование по вопросам повестки
  6. Подвести итоги и уведомить собственников о результатах
  7. Передать документы
  8. Разместить информацию об Общем собрании собственников помещений на информационных ресурсах.

Какие существуют формы проведения голосования?

На Общем собрании собственники помещений обсуждают вопросы и принимают решения при помощи голосования.

В статьях 44.1 и 47.1 Жилищного Кодекса РФ установлены формы проведения голосования Общего собрания собственников помещений:

  1. Очное голосование. Предполагает личное присутствие для обсуждения вопросов и принятия решений.
  2. Заочное голосование – в виде опроса или с использованием системы.
  3. Очно-заочное голосование. Объединяет обе формы голосования: очную и заочную.

Очное голосование. Собственник лично присутствует и выражает мнение на собрании.

Сложности очного голосования:

  • найти подходящее помещение, в котором поместятся все собственники помещений дома;
  • определиться со временем, чтобы все жильцы присутствовали на собрании.

Количество участников на очном голосовании фиксируется явочным листом или другим способом, согласованном на собрании.

Заочное голосование. Собственнику помещения направляется бланк с вопросами по рассматриваемой теме. Житель принимает решение по вопросам, голосуя «за», «против», «возможно» в письменном виде. Заполненный бланк он отправляет по указанному в уведомлении адресу, согласованному на собрании.

При заочной форме голосования собственникам:

  • не нужно находить свободное время для личного присутствия на собрании;
  • проще обдумать ответы.

Очно-заочное голосование. Очное и заочное голосование проводятся в пределах одного собрания.

Очно-заочное же голосование совмещает в себе обе формы проведения ОСС и позволяет очно обсудить вопросы повестки дня и принять по ним решения, а также передать решения собственников жилья путём заочного голосования в установленный срок по адресу, указанному в уведомлении о проведении мероприятия (ч.3 ст.47 ЖК РФ).

Это удобно тем, что если на очной части голосования не набрался кворум для принятия решений по поставленным на повестку дня вопроса, то его можно добрать посредством заочного голосования.

Особенно актуальна очно-заочная форма голосования собственников жилья при рассмотрении вопросов повестки дня, по которым требуется принимать решения 2/3 голосов собственников помещений (п.п. 1.1-1, 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Что такое кворум Общего собрания собственников помещений?

Кворум – количество голосов собственников, достаточное для принятия решений по вопросам, поставленным на собрании.

Решение может быть принято:

  • большинством от числа голосовавших собственников;
  • 50%+1 голос от числа голосовавших собственников;
  • не менее ⅔ голосов от числа голосовавших собственников;
  • 100% «за» (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Решение принято большинством от числа участников собрания. Кворум необходим для решения вопросов:

  • об использовании информационных систем, в том числе ГИС ЖКХ;
  • выбор администратора собрания (п.п. 3.2 – 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), то есть человека, который от имени собственников помещений использует ГИС ЖКХ или другие информационные системы.

50%+1 голос от общего числа голосов собственников помещений. Собственники помещений принимают решения по вопросам:

  • Выбор председателя, секретаря собрания и членов общей комиссии.
  • Выбор места хранения копий принятых решений и протокола собрания собственников.
  • Выбор метода управления многоквартирным домом: непосредственно собственниками помещений; при помощи управляющей организации, товарищества собственников жилья или жилого комплекса (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).
  • Капитальный ремонт (п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ): установить список работ и услуг подрядчика; установить порядок предоставления платежных документов на капремонт; утвердить кредитную организацию для открытия счета.
  • По информационной системе (ст. 47.1 ЖК РФ): выбор системы для заочного и очно-заочного голосования; выбор администратора общего собрания; утвердить порядок проведения общего собрания с помощью информационной системы.

Не менее ⅔ голосов от числа проголосовавших собственников. Принимают решения по вопросам:

  • установление размера взноса на капремонт (п. 1.1-1 ч.2 ст. 44 ЖК РФ);
  • согласование займа или кредита (п. 1.2. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
  • предоставление общего имущества в пользование третьим лицам (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
  • установление размера оплаты за пользование общим имуществом третьим лицам по заключенному договору;
  • реконструкция или переустройство, затеянное собственником помещения, не влекущее уменьшение или увеличение общего имущества в доме (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

100%, все собственники в доме голосуют «за».

Если собственник выносит на Общее собрание собственников помещений вопрос о переустройстве своего помещения, в ходе которого к нему будет присоединена часть общего имущества дома, то на такие работы необходимо согласие всех собственников в доме, то есть 100% голосов (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Ведь они влекут уменьшение общего имущества, которое принадлежит всем собственникам.


Не игнорируйте приглашение к участию в Общем собрании собственников помещений! Наше имущество - наша ответственность!