Журнал про недвижимостьActive_Journalhttps://teletype.in/atom/active_journal2026-05-01T17:44:36.691Zactive_journal:el7A8b1u2020-02-06T19:44:25.798Z2020-02-06T19:44:25.798Z

<img src="https://teletype.in/files/57/c6/57c62aba-e0ef-45ff-b8b0-0f83efc0586f.jpeg">Дешёвые кредиты и падение доходов, азиатские инвесторы и чрезмерное регулирование. Аналитики рынка недвижимости назвали основные тренды, которые предопределят развитие отрасли в ближайшие годы. Компания PwC опубликовала ежегодное исследование, в котором приняли участие застройщики и девелоперы, представители банков и инвесторы. Давайте узнаем, каким видят будущее рынка его непосредственные участники.

<figure class="m_original"> <img src="https://teletype.in/files/57/c6/57c62aba-e0ef-45ff-b8b0-0f83efc0586f.jpeg" width="682" /> </figure> <p>Дешёвые кредиты и падение доходов, азиатские инвесторы и чрезмерное регулирование. Аналитики рынка недвижимости назвали основные тренды, которые предопределят развитие отрасли в ближайшие годы. Компания PwC опубликовала ежегодное исследование, в котором приняли участие застройщики и девелоперы, представители банков и инвесторы. Давайте узнаем, каким видят будущее рынка его непосредственные участники.</p> <h2>50 на 50</h2> <p>В исследовании принимали участие в основном компании Москвы и Санкт-Петербурга. Опрос проводился осенью 2019 года, спустя всего несколько месяцев после вступления в силу поправок к ФЗ-214. Несмотря на это, далеко не все из опрошенных находились в мрачном настроении. 35% участников отметили улучшение условий для развития бизнеса. Интересно, что почти такое же количество (37%) высказало прямо противоположную мысль - перспективы, наоборот, ухудшились.</p> <figure class="m_original"> <img src="https://teletype.in/files/69/22/692293bd-1e11-401e-8b2d-708c7081efff.jpeg" width="1920" /> </figure> <p>Снижение ставок по ипотечным кредитам, которое ожидают 70% участников опроса, названо одним из основных моментов, открывающим перспективы для развития отрасли. Правда, негативных факторов оказалось больше. Среди них эксперты назвали и повышение ставки НДС, и ухудшение инвестиционного климата, и, конечно, переход на работу с эскроу-счетами.</p> <h2>Чем рискует рынок недвижимости?</h2> <p>Однако 65% участников опроса считают, что их бизнесу в первую очередь угрожает не новая система финансирования, которую так много обсуждали в прошлом году, а падение реальных доходов населения. На второе место представители компаний поставили чрезмерное регулирование (45%). И только 30% опрошенных назвали среди рисков изменение условий финансирования строительных проектов.</p> <p>Рост закредитованности населения и повышение потребительских цен, оставляют все меньше свободных средств у потенциальных клиентов девелоперов. Доходы населения снижаются с 2014 года. Несмотря на то, что в конце 2019 года Росстат зафиксировал резкий скачок этого показателя на 3%, аналитики считают, что в 2020-м отрицательная тенденция продолжится.</p> <h2>Доходность недвижимости</h2> <p>Интересно, что большинство участников рынка высказывают оптимистичные мнения по поводу ставки капитализации. 58% считают, что доходность объектов останется на прежнем уровне, а 11% уверены в росте этого показателя. Среди них в основном инвестиционные фонды и девелоперы жилой и торговой недвижимости, прибыльность бизнеса которых увеличилась в 2019 году.</p> <p>33% ждут, что ставки капитализации будут снижаться. Однако 2019 год не подтвердил их опасений, поэтому вполне возможно, что и в 2020-м пессимистичные прогнозы не сбудутся.</p> <h2>Кто заплатит за стройку?</h2> <p>Большинство участников считают, что традиционное распределение заёмных и собственных средств при финансировании проектов сохраниться. В среднем это 80/20. Однако многие отметили, что получить кредит для инвестиционной фазы строительства становится все сложнее. Кроме того, банковская система по мнению девелоперов слишком консервативна и не успевает реагировать на изменения внешних экономических факторов, что также осложняет работу на рынке.</p> <p>Но есть и положительная тенденция. 70% опрошенных считают, что ставки по ипотечным кредитам будут снижаться, что делает все более реальным цифру 8,7%, которая заявлена в национальном проекте «Жилье и городская среда».</p> <h2>Кто и куда инвестирует?</h2> <p>Несмотря на то, что строительная отрасль переживает не самый спокойный период, эксперты предрекают инвестиционному рынку положительные перспективы. В первой половине 2019 года количество вложений выросло на 24% по сравнению с тем же периодом 2018-го. Жилье и офисы по-прежнему являются самыми популярными объектами для инвестирования. А вот обороты в торговой недвижимости, наоборот, снизились с 37% до 13%.</p> <p>Отдельно стоит отметить всплеск вложений в гостиничные объекты. Если два года назад ими интересовалось всего 5% инвесторов, то в 2019-м доля вложений составила уже 24%.</p> <p>Интересны и данные исследования, которые касаются иностранных инвесторов, работающих на российском рынке. 50% активных вложений делают компании из стран Азии, ещё 25% - Ближний Восток. А вот отечественные игроки не стремятся пока работать на зарубежных рынках. Лишь 12% опрошенных рассматривают иностранную недвижимость в качестве альтернативных вложений.</p> active_journal:ByLQNmvfL2020-02-04T17:04:30.238Z2020-02-04T17:04:30.238Z

<img src="https://teletype.in/files/09/ee/09ee420d-8d5e-44ab-87c9-304878150966.jpeg">Стоимость готового жилья растёт быстрее, чем падают процентные ставки по ипотеке. Эксперты группы компаний Active подвели итоги 2019 года и проанализировали цены на рынке вторичной недвижимости. Давайте посмотрим, какой фундамент заложил прошлый период для этого сегмента.

<figure class="m_original"> <img src="https://teletype.in/files/09/ee/09ee420d-8d5e-44ab-87c9-304878150966.jpeg" width="682" /> </figure> <p>Стоимость готового жилья растёт быстрее, чем падают процентные ставки по ипотеке. Эксперты <a href="https://m.vk.com/away.php?to=https%3A%2F%2Fagrealty.ru%2F" target="_blank">группы компаний Active</a> подвели итоги 2019 года и проанализировали цены на рынке вторичной недвижимости. Давайте посмотрим, какой фундамент заложил прошлый период для этого сегмента.</p> <h2>Цены и объекты</h2> <p>Начнём с главной новости. За 12 месяцев 2019 года стоимость жилья на вторичном рынке выросла на 9,8% или на 11 189 рублей за кв.м. в денежном выражении. Цифра достаточно весомая. А вот ипотечная ставка для таких объектов подешевела всего на 1%. В декабре прошлого года взять займ для покупки готовой недвижимости можно было в среднем под 9,52% годовых. Правда, аналитики уверяют, что банки будут и дальше снижать стоимость кредитов, но, как видите, вряд ли эта тенденция обгонит рост цен на «вторичку».</p> <figure class="m_original"> <img src="https://teletype.in/files/82/ca/82ca59f1-5f28-4a6d-8f5a-8f44e212e795.jpeg" width="1000" /> </figure> <p>Всего в конце 2019 года на рынке было представлено 10,9 тысяч объявлений о продаже квартир в готовых домах. Большинство объектов (21%) находились в диапазоне от 120 000 до 150 000 руб./ кв.м. Более дешёвая категория от 110 до 120 тысяч за квадратный метр составила 18% от общего количества лотов. Всего на один процент отстают квартиры (17%), где квадратный метр стоит от 70 до 90 тысяч рублей. И ещё сегмент доступных апартаментов (14%) - это объекты от 100 000 до 110 000 руб.\кв.м.</p> <p>Самые популярные объекты — это однокомнатные квартиры, они занимают 32% от общего количества предложений. Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры идут с небольшим отрывом - 29% и 26% соответственно.</p> <h2>Что и где покупают?</h2> <p>Самый большой объем предложений в прошлом году представили 4 района Петербурга: Центральный (12%), Приморский (11%), Московский (11%) и Выборгский (10%). Массовый сегмент составлял самую большую долю рынка - 85% лотов.</p> <p>Так называемая новая «вторичка» является лидером рынка. Чуть меньше половины (47%) всех объявлений - это квартиры в современных кирпично-монолитных или кирпичных домах. Панельные объекты занимают 13% от общего количества предложений. Но и бабушкины квартиры не спешат покидать рынок. В 2019-м году хрущевки, брежневки, корабли и прочие «представители» жилого фонда СССР составили около 40%, то есть достаточно весомую долю рынка.</p> <p>Премиальный сегмент занимает 15% от всех предложений. Весь прошлый год бизнес-класс и элитное жилье демонстрировали относительную стабильность. Кстати, рост цен за 12 месяцев на такие объекты не превысил 3%. </p> <h2>Есть ли спрос?</h2> <p>Квартиры в объектах долевого строительства в прошлом году пользовались у покупателей большой популярностью. По сравнению с 2018-м количество сделок увеличилось на 12,2%, то есть с 80 484 до 90 288 договоров.</p> <p>Пик спроса пришёлся на первую половину прошлого года, когда большинство покупателей стремились приобрести квартиры до вступления в силу поправок к ФЗ-214. После того, как стало понятно, что резкого скачка цен в связи с законодательными изменениями не будет, интерес ко вторичной недвижимости немного снизился. При этом ликвидные объекты, которые расположены в популярных районах с хорошей транспортной доступностью, по-прежнему быстро находят своего покупателя.</p> active_journal:rk60x9xfL2020-01-30T17:22:28.835Z2020-01-30T17:22:28.835Z

<img src="https://teletype.in/files/e0/b5/e0b54abd-7e08-4957-9e72-7912d08ef847.jpeg">Тенденция отказа от собственности, в том числе и от владения недвижимостью, в последние годы становится все более популярной. Поборников аренды жилья пугают непредсказуемостью ставок на рынке. Однако существенного повышения стоимости съёмных квартир пока так и не произошло. Давайте посмотрим на итоги 2019 года, чтобы понять, что ждёт рынок долгосрочной аренды в ближайшей перспективе.

<figure class="m_original"> <img src="https://teletype.in/files/e0/b5/e0b54abd-7e08-4957-9e72-7912d08ef847.jpeg" width="682" /> </figure> <p>Тенденция отказа от собственности, в том числе и от владения недвижимостью, в последние годы становится все более популярной. Поборников аренды жилья пугают непредсказуемостью ставок на рынке. Однако существенного повышения стоимости съёмных квартир пока так и не произошло. Давайте посмотрим на итоги 2019 года, чтобы понять, что ждёт рынок долгосрочной аренды в ближайшей перспективе.</p> <h2>Структура предложений</h2> <p>В декабре количество предложений по долгосрочной аренде жилья составило 8100 объявлений в 13 районах Петербурга. Массовый сегмент занимает самую большую долю рынка - 81%, остальные лоты находятся в категории бизнес- и премиум- класс.</p> <figure class="m_original"> <img src="https://teletype.in/files/8e/46/8e46bf5b-3b31-4713-8dff-64c1f50a8274.jpeg" width="1024" /> </figure> <p>Стоимость арендных ставок объектов распределилась следующим образом. Квартиры, где размер аренды не превышает 25 тысяч рублей, составляют 49% от общего количества предложений. Жилье от 25 тысяч до 50 тысяч рублей в месяц занимают 32% рынка. Лоты, где ставка не превышает 100 тыс. руб. - 13%. А элитное жилье с арендной платой выше 100 тыс.руб составляет 6% от общей выборки. Есть и ещё совсем малочисленная категория съёмных квартир — это недвижимость, где ежемесячная ставка начинается от 200 000 рублей. Таких квартир на рынке всего 1,5%.</p> <p>По данным обзора рынка экспертов <a href="https://m.vk.com/away.php?to=https%3A%2F%2Fagrealty.ru%2F" target="_blank">группы компаний Active</a>, структура предложений в сегменте долгосрочной аренды 2019 года выглядит следующим образом. 49% занимают квартиры эконом-класса. Съёмное жилье уровня комфорт составляет 32%. Выборка объявлений об аренде недвижимости бизнес-класса - 14%, а элитные лоты - 5%.</p> <h2>Популярные районы и объекты</h2> <p>Самыми востребованными районами по итогам 2019 декабря стали Приморский (12%), Московский (10%), Красногвардейский (9%) и Выборгский (9%). В этих округах клиенты предпочитают арендовать квартиры, относящиеся к массовому сегменту. Тем, кто снимает более дорогое жилье, наибольший выбор предоставляет Центральный район - 10% от общей выборки.</p> <p>Традиционно самыми популярными объектами являются однокомнатные квартиры. На рынке по-прежнему они представлены в достаточном количестве - 49%. Надо заметить, что уже несколько лет в сегменте долгосрочной аренды количество предложений превышает спрос. Поэтому клиентам есть из чего выбрать. По этой же причине стоимость ставок растёт медленными темпами. За 12 месяцев по сравнению с декабрём прошлого года цены на однокомнатные и двухкомнатные квартиры выросли всего на 5%. А аренда трёхкомнатных апартаментов осталась на прежнем уровне. К концу 2019 года стоимость съёмного жилья и вовсе не менялась в связи с традиционным сезонным спадом.</p> <p>Доля двухкомнатных квартир в декабре составила 29% от общего числа объявлений, а трёхкомнатных - 23%. Предложения по аренде четырёхкомнатных апартаментов занимали 9% в выборке. Квартиры с 5-ю и более комнатами - 5%.</p> <h2>Самые дорогие и дешёвые квартиры</h2> <p>Наиболее бюджетные варианты съёмного жилья опять предложил Красносельский район. Однокомнатную квартиру там можно было арендовать в среднем за 17 990 рублей в ��есяц. А самые дорогие объекты в открытых листингах в декабре 2019 года были представлены в Центральном районе (Золотой треугольник) и в Петроградском районе (Каменноостровский проспект, Крестовский проспект, Константиновский проспект).</p> <p>Самые востребованные квартиры в массовом сегменте несмотря на то, что они несколько дороже среднерыночной ставки, это объекты, расположенные в пешей доступности от метро или в районах с хорошей транспортной инфраструктурой. Также для жильцов большое значение имеет состояние жилья. Стоимость аренды напрямую зависит от качества ремонта и меблировки апартаментов.</p> <p>Арендаторам не стоит забывать, что сейчас на рынке, как альтернатива традиционным квартирам, появилось большое количество апартаментов и объектов, которые владельцы сдавали посуточно во время Чемпионата мира по футболу, а в этом году предлагают снимать их уже на долгосрочной основе.</p> active_journal:r12b9K2ZI2020-01-27T16:04:19.689Z2020-01-27T16:04:19.689Z

<img src="https://teletype.in/files/af/a6/afa69b7d-f78a-4961-989a-9e21152d3f19.jpeg">В новом году вступило в силу несколько законов, которые затрагивают интересы собственников недвижимости. Для тех, кто уже схватился за сердце, спешим сообщить, что новости в основном хорошие. Налоговые льготы и послабления, а также новые механизмы защиты единственного жилья. Расскажем обо всем по порядку в нашей статье.

<figure class="m_original"> <img src="https://teletype.in/files/af/a6/afa69b7d-f78a-4961-989a-9e21152d3f19.jpeg" width="682" /> </figure> <p>В новом году вступило в силу несколько законов, которые затрагивают интересы собственников недвижимости. Для тех, кто уже схватился за сердце, спешим сообщить, что новости в основном хорошие. Налоговые льготы и послабления, а также новые механизмы защиты единственного жилья. Расскажем обо всем по порядку в нашей статье.</p> <h2>Защита от мошенников</h2> <p>С 1 января 2020 года вступил в силу закон, который запрещает изымать единственное жилье у добросовестных покупателей. Что это значит? Если вы приобрели квартиру с соблюдением всех правил, в том числе запросили сведения о продавце в Едином государственном реестре недвижимости, а потом оказалось, что старый собственник не имел права продавать вам объект, жилье останется у вас. Даже в случае судебных разбирательств правда будет на вашей стороне, и квартиру вы не потеряете. Действие закона распространяется и на тех, кто унаследовал недвижимость или получил её в дар.</p> <figure class="m_original"> <img src="https://teletype.in/files/5d/ad/5dada46c-6dce-4363-bc8d-b405a2e855f3.jpeg" width="1200" /> </figure> <p>Кроме того, данное нововведение предусматривает возможность компенсации для добросовестных собственников в случае утраты имущества. И если раньше пострадавшие могли рассчитывать максимум на 1 миллион рублей, то с этого года сумма возмещения составит либо размер кадастровой стоимости объекта, либо причинённого реального ущерба в связи с потерей жилья.</p> <h2>Льгота при продаже квартиры</h2> <p>Ещё одна хорошая новость. Сократился минимальный срок владения недвижимостью, после которого её можно продать без уплаты подоходного налога. Но только в случае, если это ваше единственное жилье. Напомним, что раньше было необходимо, чтобы квартира находилась в собственности 5 лет.</p> <p>Льготой можно воспользоваться также если вы продали старое жилье и купили новое. Но покупка должна быть совершенна в течение 90 дней до того момента, как на старый объект будет зарегистрирован переход права собственности.</p> <h2>Расчёт налога на имущество и дополнительные льготы</h2> <p>Продолжает действовать новая система расчёта налога на имущество исходя из кадастровой стоимости объекта. Эта норма была принята в 2018 году во всех регионах, кроме Севастополя. Также сохранился и вычет, на который налог не начисляется. Для домов - 50 кв.м., для квартир - 20 кв.м., для комнат - 10 кв.м. Для жилой недвижимости ещё действуют понижающие коэффициенты и ограничение, которое не допускает повышение суммы налога больше, чем на 10% относительно прошлого года.</p> <p>В этом году заработали новые льготы для многодетных семей. Теперь родители трёх и более детей получат дополнительный налоговый вычет. Размер площади, которая не облагается НДФЛ, увеличен для жилых домов на 7 кв.м., для квартир и комнат на 5 кв.м на каждого несовершеннолетнего ребёнка.</p> <h2>Ложка дёгтя</h2> <p>Ещё одно изменение носит неоднозначный характер. Власти обязали устанавливать интеллектуальные приборы учёта электроэнергии в новостройках и при замене старых счётчиков. Эту обязанность возложили на энергосбытовые и электросетевые организации. А вот расходы по обслуживанию умных приборов лягут на плечи жильцов, эта сумма будет включена в тариф.</p> <p>Делать это будут в обязательном порядке, не спрашивая согласия собственников квартир. Поскольку компаниям необходимо перейти на новую систему учёта электроэнергии до 2023 года, иначе они будут оштрафованы.</p> active_journal:SJ9gUuvbL2020-01-23T19:37:22.104Z2020-01-23T19:37:22.104Z

<img src="https://teletype.in/files/2b/c4/2bc419a2-8ed3-4124-9db5-a37d1b860958.jpeg">Квартиры, которые были приобретены с использованием материнского капитала, теперь продавать намного выгоднее. В Налоговом кодексе появились поправки, позволяющие уменьшить НДФЛ с детских долей в жилье. Давайте разберёмся, как правильно рассчитать налог с детских долей и вернуть средства, если квартиру продали в 2017-2018 гг.

<figure class="m_original"> <img src="https://teletype.in/files/2b/c4/2bc419a2-8ed3-4124-9db5-a37d1b860958.jpeg" width="682" /> </figure> <p>Квартиры, которые были приобретены с использованием материнского капитала, теперь продавать намного выгоднее. В Налоговом кодексе появились поправки, позволяющие уменьшить НДФЛ с детских долей в жилье. Давайте разберёмся, как правильно рассчитать налог с детских долей и вернуть средства, если квартиру продали в 2017-2018 гг.</p> <h2>Что за поправки?</h2> <p>Раньше родители не могли учесть свои расходы на покупку детских долей. В результате при продаже квартиры люди теряли несколько сотен тысяч рублей, которые теперь можно сэкономить. Но только тем, кто купил жилье начиная с 2017-го года с помощью материнского капитала. Как это работает сейчас?</p> <figure class="m_original"> <img src="https://teletype.in/files/34/8c/348c8090-a6cd-4380-a5b6-9daed92892a7.jpeg" width="1200" /> </figure> <p>Поправки разрешили уменьшать доходы детей на расходы взрослых. То есть из прибыли от продажи долей, выделенных несовершеннолетним, вычитается сумма, потраченная родителями на их покупку. Это правило распространяется на квартиры, купленные в 2017, 2018 и 2019 годах. Те, кто купил жилье год или два назад, просто оформят возврат средств задним числом. </p> <p>Ещё один важный нюанс, данные поправки актуальны для тех, кто продаёт квартиру раньше минимального срока владения - трёх или пяти лет. А, следовательно, должен заплатить НДФЛ. Все остальные могут не вникать в суть законодательных изменений. </p> <h2>Как это работает для тех, кто продаёт сейчас?</h2> <p>В сделках, где есть несовершеннолетние участники, разобраться всегда сложнее. Поэтому объясняем как можно проще. Налог платится с разницы между доходами от продажи квартиры и расходами на её приобретение. Следовательно, инспекция должна увидеть какую сумму за свою долю получил каждый из участников, даже если кто-то из них ребёнок. </p> <h2>Что вам необходимо сделать:</h2> <ol> <li>Подать декларации с доходом от каждой доли. За несовершеннолетних детей документы подают родители, как их законные представители. Важно, что это должны быть отдельные декларации. </li> <li>Материнский капитал учитывается в расходах на покупку квартиры. Они также должны быть разделены в соответствии с долями. Документы, подтверждающие расходы, оформляются на взрослых членов семьи. </li> <li>Далее начисляется НДФЛ с разницы между доходами и расходами отдельно по каждой доле, а не на всю стоимость квартиры.</li> </ol> <p>Если вы оформили все правильно, то мы можем вас поздравить. Вы сэкономили минимум 100 тысяч рублей на НДФЛ. </p> <h2>Как это работает для тех, кто продал квартиру раньше 2019 года?</h2> <p>Если вы продали квартиру в 2017 или 2018 годах и, соответственно, налоги уже заплатили, вам необходимо будет подать уточнённую декларацию 3-НДФЛ, в которой отдельно прописаны расходы на покупку детских долей. Естественно, не забудьте приложить подтверждающие документы. Также необходимо будет написать заявление на возврат налога. </p> <p>Подавать документ лучше всего через личный кабинет на сайте ФНС. Поскольку информация до местных инспекторов доходит не так быстро, как до налогоплательщиков, некоторые из них ещё не в курсе поправок. Поэтому могут возникнуть споры. Доказать свою правоту вы сможете, показав разъяснения к документу на официальном <a href="https://m.vk.com/away.php?to=https%3A%2F%2Fwww.nalog.ru%2Frn77%2Fnews%2Factivities_fts%2F9272655%2F" target="_blank">сайте ФНС</a>.</p> active_journal:Sy3K2v7-U2020-01-20T18:08:04.224Z2020-01-20T18:08:04.224Z

<img src="https://teletype.in/files/a2/22/a222d194-70b0-471c-8813-fda78cf74af1.jpeg">Заветная дата, после которой начался новый этап для строительной отрасли, осталась позади. Впрочем, на рынке ещё достаточно объектов, которые продаются по схеме ДДУ. Пока у покупателей есть выбор, давайте ещё раз проанализируем систему проектного финансирования жилых объектов и поймём, стоит ли успеть приобрести квартиру на этапе котлована или же заключить сделку с использованием эскроу-счета.

<figure class="m_original"> <img src="https://teletype.in/files/a2/22/a222d194-70b0-471c-8813-fda78cf74af1.jpeg" width="682" /> </figure> <p>Заветная дата, после которой начался новый этап для строительной отрасли, осталась позади. Впрочем, на рынке ещё достаточно объектов, которые продаются по схеме ДДУ. Пока у покупателей есть выбор, давайте ещё раз проанализируем систему проектного финансирования жилых объектов и поймём, стоит ли успеть приобрести квартиру на этапе котлована или же заключить сделку с использованием эскроу-счета.</p> <h2>Что такое проектное финансирование?</h2> <p>Эскроу-счета далеко не новый инструмент для банковского сектора, но такое глобальное его использование в реализации строительных проектов происходит впервые. Именно из-за этого новость о поправках к ФЗ-214 и вызвала такой бурный резонанс. Поэтому поговорим об основных правилах новой схемы финансирования.</p> <figure class="m_original"> <img src="https://teletype.in/files/e1/07/e107526d-62c4-49a2-a745-8d04c34d6a3f.jpeg" width="1000" /> </figure> <p>Если при строительстве жилья по схеме ДДУ объект возводили на деньги дольщиков, то проектное финансирование предполагает, что девелопер не будет иметь доступа к средствам покупателей, пока не введёт дом в эксплуатацию и не зарегистрирует первое право собственности в нем. Деньги клиентов будут аккумулироваться на специальных счетах (эскроу-счетах), доступа к которым у застройщика нет. Это беспроцентные вклады, банк следит за ними на «безвозмездной» основе. Свою выгоду финансовая организация получает, когда кредитует девелопера. Ведь теперь он вынужден строить жилье на заёмные средства.</p> <h2>Плюсы и минусы новой финансовой модели для покупателей</h2> <p>Больше всего преференций от поправок получает покупатель. При работе с эскроу-счетами риск того, что он потеряет средства, вложенные в квартиру, сводится к нулю. Даже если застройщик объявит себя банкротом, банк просто вернёт деньги несостоявшимся собственникам квартир.</p> <p>То есть проблему долгостроя закон не решает. В случае прекращения деятельности девелопера, вам либо придётся искать новую квартиру, либо ждать, когда найдётся новая компания, готовая достроить проблемный объект.</p> <p>Ещё один минус - неминуемый рост цен на квартиры. Рентабельность строительной сферы снизилась ещё 3 года назад. Тогда прибыль девелопер сократилась практически на 35%. Многие мелкие и средние компании были вынужден покинуть рынок, оставив после себя долгострой. Представьте теперь, что к этому добавится лишняя финансовая нагрузка от денег занятых у банков на строительство объектов. Девелоперы уже объявили о том, что в ближайшие несколько лет стоимость квартир вырастет на 20-30%.</p> <h2>Готовы ли застройщики и банки к переменам?</h2> <p>Что касается застройщиков, то несмотря на то, что многие не одобряют новую финансовую модель, все же признают необходимость перемен в своей отрасли. Повышение цен так или иначе произошло бы в ближайшее время. Выросла стоимость строительных материалов, аренды техники, зарплатный фонд и прочие составляющие. Поэтому сохранять прежний уровень цен на жилье для застройщика, значит, работать практически в убыток.</p> <p>Как оказалось, банковский сектор обеспокоен переменами даже больше застройщиков. Во-первых, после того, как строительная отрасль полностью перейдёт на систему эскроу-счетов, по самым скромным подсчётам нагрузка на банки увеличится в 10 раз. То есть, чтобы обеспечить кредитование жилых проектов им придётся не только вырастить свои денежные резервы, но и создать новые рабочие места для сотрудников, которые будут обслуживать девелоперов и эскроу-счета.</p> <p>Во-вторых, до сих пор непонятно как сделать так, чтобы сроки рассмотрения кредитных заявок от застройщиков были достаточно оперативными. Учитывая количество обращений, которые поступят в финансовые организации в ближайшие 1,5 года, банкам необходимо будет создавать целые департаменты для работы с девелоперами. Поэтому сейчас законодатели рассматривают возможность введения упрощённой системы получения займов для таких юридических лиц.</p> <h2>Кто достроит за банкротами?</h2> <p>И последнее, как мы уже писали выше, поправки хоть и оберегают покупателей от потери денег, но не могут предотвратить банкротства застройщиков. Смотрите, дом фактически находится в залоге у банка, выдавшего кредит на его строительство, до момента ввода в эксплуатацию данного объекта. То есть если у компании кончились средства для реализации жилья, а финансовая организация вернула деньги покупателям, ни у кого из них нет резервов, чтобы завершить строительство.</p> <p>Что делать банку с таким мёртвым грузом не понятно. Единственный выход, найти другого девелопера, который согласится завершить строительство. Но как это сделать и какова модель взаимодействия в данном случае тоже неясно.</p> <h2>Когда покупать?</h2> <p>Для покупателей новая модель финансирования несёт и ещё один существенный нюанс. Стоимость квартиры на этапе котлована практически не будет отличаться от готового объекта. Поэтому если вы рассчитываете сэкономить на покупке, лучше успеть это сделать по схеме ДДУ, пускай, и с рисками. Если же вы не слишком ограничены в средствах, тогда стоит заключать договор уже по новой финансовой системе.</p> active_journal:rkYtfSRe82020-01-16T20:07:29.199Z2020-01-16T20:07:29.199Z

<img src="https://teletype.in/files/ad/25/ad25e4bc-61dd-46e6-8715-83bfe6f6c07d.jpeg">Владельцы мини-отелей и хостелов в жилых домах испытывают нешуточное давление со стороны государственных структур. С 1 октября 2019 года вступил в силу закон, запрещающий заниматься гостиничным бизнесом в квартирах и частных постройках. А с января 2020-го прокуратура начала выездные проверки. Давайте проанализируем положения нового законопроекта и посмотрим, как собственникам хостелов сохранить свой бизнес.

<figure class="m_original"> <img src="https://teletype.in/files/ad/25/ad25e4bc-61dd-46e6-8715-83bfe6f6c07d.jpeg" width="682" /> </figure> <p>Владельцы мини-отелей и хостелов в жилых домах испытывают нешуточное давление со стороны государственных структур. С 1 октября 2019 года вступил в силу закон, запрещающий заниматься гостиничным бизнесом в квартирах и частных постройках. А с января 2020-го прокуратура начала выездные проверки. Давайте проанализируем положения нового законопроекта и посмотрим, как собственникам хостелов сохранить свой бизнес.</p> <figure class="m_original"> <img src="https://teletype.in/files/35/26/3526dd47-ea59-461a-af73-b74325dec595.jpeg" width="2048" /> </figure> <h2>В чем проблема?</h2> <p>Для начала о положениях нового закона. Документ не запрещает сдавать квартиры в наем, даже посуточно. Табу накладывается именно на гостиничные услуги. Вот как постановление классифицирует этот вид деятельности:</p> <p>- круглосуточное заселение жильцов,</p> <p>- вручение корреспонденции,</p> <p>- ежедневная уборка, в том числе и заправка постелей,</p> <p>- смена постельного белья и полотенец,</p> <p>- утренняя побудка жильцов по требованию,</p> <p>- предоставление туристической информации,</p> <p>- пользование аптечкой, вызов скорой помощи,</p> <p>- хранение багажа и ценностей в сейфе администрации,</p> <p>- вызов такси.</p> <p>Этот минимальный набор услуг определяет ту тонкую грань между наймом и гостиничным бизнесом. Правда, представители прокуратуры признают, что определения в законе достаточно размыты. Например, можно ли привлечь к ответственности собственника квартиры, который предоставил своим жильцам постельное белье и аптечку. Поэтому пока проверяющие выработали для себя лишь несколько основных критериев. О них мы и поговорим ниже.</p> <h2>Кого закроют в первую очередь?</h2> <p>В первую очередь, попадают под удар те владельцы, которые ранее прошли аттестацию и получили лицензию, разрешающую вести гостиничный бизнес. То есть самые добросовестные бизнесмены, работающие в открытую. Также тщательной проверке подвергнуться те, кто в своей рекламе используют ключевые слова (мини-отель, гостиница, хостел) или упоминают названия различных услуг.</p> <p>Но даже если вы просто сдаёте квартиру посуточно, есть риск попасть в немилость контролирующих инстанций, просто потому что сейчас этой сфере уделяется повышенное внимание. Статью о незаконной предпринимательской деятельности никто не отменял. Поэтому если вы до сих пор не вывели свой бизнес из тени, самое время начать заключать с жильцами официальные договора и платить налоги.</p> <h2>Выход есть</h2> <p>Несмотря на законодательную атаку, выход для владельцев таких объектов всё-таки есть, говорят эксперты. В первую очередь вам необходимо переоформить документы, так чтобы там не встречались упоминания о гостиничных услугах. Пристальное внимание следует уделить договорам с постояльцами. Их правоохранительные органы проверяют особенно тщательно.</p> <p>Стоит также пересмотреть порядок оказания услуг. Например, отказаться от круглосуточного заселения. Информацию о туристических услугах тоже стоит убрать подальше от посторонних глаз. Обратите внимание на рекламные объявления. Многие владельцы стали применять такую фразу: «Уважаемые гости! Это квартира, а не гостиница. Такая же, как ваша собственная. Просим относиться к ней бережно и экономить воду и электричество».</p> <p>И ещё один немаловажный момент, который касается владельцев объектов в Ленинградской области. Закон запрещает оказание гостиничных услуг не только в квартирах, но и в любых жилых помещениях, в том числе и домах. Перевести в нежилой фонд такие объекты не получится. Поскольку переоформлять придётся не только строение, но и саму землю, а это дело хлопотное.</p> active_journal:rkijOm9eU2020-01-13T17:28:03.412Z2020-01-13T17:28:03.412Z

<img src="https://teletype.in/files/ad/01/ad01f477-4e39-4f67-a899-615bf5721661.jpeg">Ипотека в нашем привычном понимании - тяжкое бремя, которое лишает заёмщика не только радостей жизни, но и многих юридических прав, позволяющих распоряжаться недвижимостью. Однако это не так. Собственником квартиры, пускай, и находящейся в залоге у банка, является покупатель. Следовательно, он имеет те же права, что и владелец любой другой жилой недвижимости. Давайте разберёмся, какие действия вы можете совершать в отношении ипотечного объекта, а также почему нужно успеть взять жилищный займ до 1 июля 2020 года.

<figure class="m_original"> <img src="https://teletype.in/files/ad/01/ad01f477-4e39-4f67-a899-615bf5721661.jpeg" width="682" /> </figure> <p>Ипотека в нашем привычном понимании - тяжкое бремя, которое лишает заёмщика не только радостей жизни, но и многих юридических прав, позволяющих распоряжаться недвижимостью. Однако это не так. Собственником квартиры, пускай, и находящейся в залоге у банка, является покупатель. Следовательно, он имеет те же права, что и владелец любой другой жилой недвижимости. Давайте разберёмся, какие действия вы можете совершать в отношении ипотечного объекта, а также почему нужно успеть взять жилищный займ до 1 июля 2020 года.</p> <h2>Брать или не брать?</h2> <p>Важная новость для тех, кто ждёт, когда же подешевеет ипотека, поэтому откладывает покупку квартиры. Центробанк решил ужесточить правила выдачи жилищных кредитов. В документе говориться о новых повышающих коэффициентах для финансовых организаций, касающихся выдачи займов для клиентов с большой долговой нагрузкой. Новые правила вступают в силу с 1 июля 2020 года. Если коротко, то суть в том, что они делают невыгодной для банков работу с заёмщиками, имеющими другие кредиты. Кроме того, это предложение Центробанка заставит организации повысить размер первоначального взноса по ипотеке до 20-30%, считают эксперты.</p> <p>Как вы понимаете, лучше всего взять ипотеку до вступления в силу новых правил, иначе есть риск оказаться в числе «невыгодных» заёмщиков.</p> <figure class="m_original"> <img src="https://teletype.in/files/5a/6e/5a6e91aa-3f50-4c89-a3a5-798bf471604b.jpeg" width="1001" /> </figure> <h2>Спросить у банка</h2> <p>Теперь поговорим о самой ипотеке. Многие считают, что пока квартира находится в залоге у банка, покупатель не имеет на неё никаких прав. Это неверно. Заёмщик может распоряжаться недвижимостью также, как если бы купил её на свои личные сбережения. Однако в некоторых случаях ему необходимо будет получить разрешение банка на совершение определённых операций. Например, если вы хотите продать или подарить жилье. Есть несколько вариантов, как это сделать.</p> <p>Если вы уверены, что покупатель подходит под критерии банка о надёжном заёмщике, то просто получите согласие финансовой организации. Компания проверит потенциального владельца и составит трехстороннее соглашение, по которому недвижимость вместе с остатком долга перейдёт в собственность другого владельца. Но если вы намереваетесь продать квартиру официально неработающему пенсионеру, то такую сделку банку вам не одобрит. Поэтому можно воспользоваться второй схемой. Можно договориться с покупателем, чтобы он перечислил остаток долга прямо в банк, а после снятия обременения, отдал вам оставшуюся часть денег. В этом случае, вам опять же придётся получить согласие организации.</p> <p>Что касается дарения, то вместе с подарком новый собственник получит и остаток долга в виде бонуса. Согласие банка в этом случае также необходимо. Получить его вполне реально, если потенциальный владелец соответствует понятию надёжный заёмщик.</p> <p>Иногда банки выдвигают ряд дополнительных условий, поэтому внимательно читайте кредитный договор, прежде чем предпринять какие-либо действия. Например, согласно Жилищному кодексу, вы имеете право сдавать в наем квартиру, находящуюся в залоге. Но в вашем контракте с финансовой организацией может содержаться пункт, обязующий вас получить согласие у банка. А вот делать ремонт или регистрировать своих родных в ипотечной недвижимости вы имеете право, не спрашивая разрешения у финансовой организации.</p> <h2>Дела финансовые</h2> <p>Теперь давайте поговорим о законных способах уменьшить размер ипотечного долга. Есть ряд льгот, которые помогут вам быстрее выплатить займ. Во-первых, государственная программа поддержки семей с детьми. Если у вас родился второй ребёнок, вы имеете право снизить процентную ставку до 6% годовых. Причём с этого года льготный период будет действовать в течение всего срока кредита, а не только 3 года, как раньше. Воспользоваться преференцией могут семьи с двумя и более детьми или те, в которых есть ребёнок-инвалид. Правда, эта программа действует только для покупки новостроек. Об условиях получения льготы, вы можете подробнее прочитать <a href="https://m.vk.com/away.php?to=https%3A%2F%2Fbase.garant.ru%2F71850282%2F8eeb5877eeedc9acd3a092b94bb28d9f%2F%23block_1000" target="_blank">здесь</a>.</p> <p>Семьям, у которых появился третий или последующий ребёнок, государство выделяет 450 тысяч рублей для погашения ипотеки. Данная программа действует с 1 января 2019 года по 31 декабря 2020 года. То есть вы можете воспользоваться льготой, если прибавление произошло в этот период. Использовать эти деньги можно для выплаты кредита на покупку жилья как в новостройках, так и во вторичной недвижимости. Также не стоит забывать и о материнском капитале, который можно использовать в качестве первоначального взноса или погасить им часть жилищного займа.</p> <p>Для тех, кто не планирует становиться многодетными родителями, также существует несколько вариантов уменьшить ипотечное бремя. Это налоговый вычет за квартиру и проценты по ипотеки. Если вы официально трудоустроены и платите налог на доходы, то имеете право на эту льготу.</p> <h2>Пишем завещание</h2> <p>И ещё одно значимое право, которым стоит воспользоваться, когда речь идёт об ипотеке. Квартиру, находящуюся в залоге, можно завещать. Конечно, если на момент вступления в наследство жилищный займ будет погашен не полностью, остаток долга перейдёт к новому владельцу вместе с имуществом. Впрочем, от жилья можно и отказаться, просто не заявляя на него свои права. Зато наличие завещания значительно упрощает процесс раздела имущества и прав на него.</p> <p>Ставить в известность банк о своём решении вы не обязаны. Даже если в условиях ипотечного договора прописаны какие-либо ограничения, касающиеся завещания, они не имеют юридической силы.</p> active_journal:B1G_eRVl82020-01-09T16:10:18.231Z2020-01-09T16:10:18.231Z

<img src="https://teletype.in/files/dd/99/dd990547-3320-465c-897b-da1eadf76e50.jpeg">Сэкономить на покупке квартиры можно, даже если информации о дисконте нет в открытых источниках. Главное знать несколько простых правил торга, первое из которых гласит, - не бойтесь просить. Давайте узнаем профессиональные секреты продавцов недвижимости, помогающие купить жилье со скидкой.

<figure class="m_original"> <img src="https://teletype.in/files/dd/99/dd990547-3320-465c-897b-da1eadf76e50.jpeg" width="682" /> </figure> <p>Сэкономить на покупке квартиры можно, даже если информации о дисконте нет в открытых источниках. Главное знать несколько простых правил торга, первое из которых гласит, - не бойтесь просить. Давайте узнаем профессиональные секреты продавцов недвижимости, помогающие купить жилье со скидкой.</p> <h2>Время покупать</h2> <p>Лучшее время для покупки квартиры — это конец года или квартала. У каждого менеджера по продажам есть план, который он обязан выполнять. Чтобы успешно закрыть отчётный период, продавец, вероятнее всего, охотно пойдёт на уступки и сделает вам скидку. Таким образом можно сэкономить от 100 до 300 тысяч рублей.</p> <figure class="m_original"> <img src="https://teletype.in/files/04/e5/04e55cd3-2855-47c7-b2a1-678c063e5306.jpeg" width="1280" /> </figure> <p>Весной девелоперы также более охотно дают скидку. Дело в том, что лето самый активный период для строителей, следовательно, им нужны свободные средства, чтобы вложить их в реализацию проектов. Поэтому шанс снизить цену или «поймать» акцию перед началом строительного сезона весьма высок.</p> <h2>Следите за застройщиками</h2> <p>Следите за акциями и специальными предложениями, которые анонсируют девелоперы. Это вроде бы прописная истина, о которой многие покупатели забывают. Также у компаний есть так называемый промо-пул. Это квартиры по специальной цене, которые застройщики выводят на рынок перед стартом основных продаж. Поймать такие объекты можно сразу после того, как девелопер получает разрешение на строительство. Поэтому зайдите в офисы продаж и поговорите с менеджерами, какие проекты готовятся к реализации. Договоритесь о том, чтобы вам позвонили, когда начнётся продажа промо-пула.</p> <p>Ещё один действенный приём. Сравните цены разных компаний на похожие объекты. Если у одного девелопера квартира дешевле, звоните другому и просите сделать скидку, использую как аргумент цену его конкурента.</p> <h2>А есть такая же только дешевле?</h2> <p>Этот вопрос стоит задать одним из первых в разговоре с менеджером по продажам. Во-первых, квартиры на первых и последних этажах дешевле, чем на средних. Если вы любите красивый вид из окна или ненавидите лифты, то почему бы не сэкономить на покупке. Также есть лоты, которые из-за своего расположения, продаются по более низкой цене. Например, угловые квартиры. Стоит подробнее расспросить менеджера о таких объектах.</p> <h2>Ипотека и предоплата</h2> <p>Те, кто покупает квартиру с помощью ипотеки, тоже могут рассчитывать на хорошую скидку. Застройщику не важно, кто платит ему деньги, - вы или банк. В любом случае, компания получает все средства сразу. А это весомый аргумент для того, чтобы попросить девелопера снизить цену.</p> <p>Если же вы готовы оплатить всю стоимость квартиры при заключении договора, тем более не стесняйтесь торговаться. Ведь такие сделки выгодны для застройщика, следовательно, он готов будет пойти вам на встречу.</p> <h2>Инфраструктура</h2> <p>Присматриваете квартиру в новом районе? Или собираетесь покупать жилье в удалённой от центра локации с плохими дорогами? Просите скидку. Отсутствие развитой инфраструктуры - повод поторговаться. Проверьте, как обстоят дела с детскими садами и школами в том квартале, где вы хотите приобрести недвижимость. Есть ли поблизости магазины и торговые центры. Как обстоят дела с транспортной доступностью. Если проблемы есть, но они не являются для вас поводом отказаться от покупки, просто сделайте их аргументами в вашем диалоге с менеджером застройщика.</p> <p>Как видите, поводов для торга с девелопером достаточно много. Главное, не боятся спрашивать у него о возможностях получить заветную скидку.</p> active_journal:ryere0oDCS2019-12-18T13:47:25.447Z2019-12-19T10:23:53.721Z

<img src="https://teletype.in/files/02/3e/023edd87-7abd-4ef4-b385-7668cf97596f.jpeg">Ипотечная ставка Центробанка РФ достигла своего минимума за последние два года - 9,4%. Эксперты ГК Актив прогнозируют, что этот показатель будет уменьшаться дальше и в итоге преодолеет порог в 9%. В связи с этим активизировался спрос на первичном рынке. Давайте посмотрим, какие объекты предлагают сейчас девелоперы и вместе проанализируем сектор новостроек.

<figure class="m_original"> <img src="https://teletype.in/files/02/3e/023edd87-7abd-4ef4-b385-7668cf97596f.jpeg" width="682" /> </figure> <p>Ипотечная ставка Центробанка РФ достигла своего минимума за последние два года - 9,4%. Эксперты <a href="https://m.vk.com/away.php?to=https%3A%2F%2Fagrealty.ru%2F" target="_blank">ГК Актив </a>прогнозируют, что этот показатель будет уменьшаться дальше и в итоге преодолеет порог в 9%. В связи с этим активизировался спрос на первичном рынке. Давайте посмотрим, какие объекты предлагают сейчас девелоперы и вместе проанализируем сектор новостроек.</p> <h2>Почём метр квадратный?</h2> <p>Для начала посмотрим, что предлагал нам рынок новостроек в 4 квартале. Самый большой процент объектов составили квартиры, где квадратный метр стоит менее 120 000 рублей - 53%. Категория с диапазоном цен от 120 до 150 тысяч за кв.м заняла 32%. Доля жилья, где стоимость объектов достигала 200 тысяч за кв.м., - 10%. А количество элитных квартир на рынке, как обычно, было не велико - 5%.</p> <figure class="m_original"> <img src="https://teletype.in/files/60/31/60318967-aee3-44e7-bf8c-0a5b98d72765.jpeg" width="638" /> </figure> <p>Массовый сегмент занял 85%. Это цифра осталась неизменной, такой же, как и в III квартале этого года. Премиальный сегмент составил - 15%.</p> <p>Хорошие новости, касающиеся стоимости новостроек. В конце года девелоперы уже адаптировались к новой модели финансирования проектов с помощью эскроу-счетов. Темпы ввода жилья в продажу вернулись в прежний ритм, что замедлило рост цен и сделало его более предсказуемым. Если сравнить цены за II полугодие мая и зимних месяцев 2019 года, то прирост составил 4674 рубля за кв.м.</p> <h2>Самые популярные районы</h2> <p>Приморский район остался лидером по количеству предложений и в IV квартале. 16% от общего числа объявлений о продаже квартир. Средняя стоимость квадратного метра в домах эконом-класса составляет 98 885 рублей. Цена в жилых комплексах, которые относятся к сегменту комфорт, 128 584 рубля за кв.м.</p> <p>За ним следуют Выборгский (14%) и Московский (13%) районы. Первый округ несколько дешевле остальных. Здесь цена квадратного метра в новостройках начинается от 97,5 тысячи рублей. В Московском районе стоимость эконом-класса ненамного выше, а вот в сегменте комфорт придётся заплатить за жилье около 130,5 тысяч рублей за кв.м.</p> <p>Если ваш бюджет ограничен, стоит обратить внимание на Красносельский район. В этом округе представлено 12% предложений, что даёт достаточно большой выбор потенциальному покупателю. Средняя стоимость объектов здесь составила 90 643 рубля за квадратный метр. Это самая низкая цена в городе.</p> <h2>Что покупают?</h2> <p>Однокомнатные квартиры занимают большую часть предложений - 49%. Спросом пользуются объекты, которые находятся в популярных локациях с хорошей транспортной доступностью и развитой социальной инфраструктурой. Интересно, что в связи с вступлением в силу поправок к ФЗ-214, покупатели стали более внимательно проверять репутацию застройщиков. Двухкомнатные квартиры составляют 28% от общего количества объявлений. За ними следуют трёхкомнатные апартаменты - 17%.</p> <p>Самая дорогая недвижимость представлена в Петроградском и Центральном районах. Квартиры премиум сегмента весь год сохраняли ценовую стабильность. Бизнес-класс c начала 2019-го подорожал незначительно на 1-2%, а стоимость элитных апартаментов и вовсе не изменилась.</p> <h2>Брать или не брать?</h2> <p>Эксперты считают, что сейчас подходящий период для того, чтобы воспользоваться ипотекой. Ставка Центробанка снизилась до 9,4%, что сделало жилищные займы более доступными. А цены на жилую недвижимость замедлили темпы роста. За II полугодие 2019 года стоимость квартир в эконом и комфорт сегментах выросла на 4,3%. Впрочем, это не означает, что объекты не будут дорожать в будущем, а ипотека быстро «подешевеет». Поэтому лучше всего не откладывать покупку жилья в новостройках и заключить сделку до конца года.</p>