Актисов Максим

🔥Актуальные новости рынка недвижимости🔥

2023-08-13T18:10:05.621Z

С 4 августа 2023 года Сбербанк на 0,8-1 п.п. снижает ипотечные ставки по программам с господдержкой: субсидирования ипотеки, а также при покупке недвижимости у застройщиков-партнеров — участников проектного финансирования банка. Согласно заявлению банка, по программе «Господдержка» минимальная процентная ставка будет снижена на 0,8 п. п., до 6%; по семейной ипотеке ставка также снизится на 0,8 п. п. — до 4%. А вот по льготной ипотеке для IT-специалистов ставка уменьшится на 1 п. п., до 3%. Максимальная сумма кредита по программе господдержки и семейной ипотеке — 12 млн руб., по ипотеке для айтишников — 18 млн руб.

Ранее же другие банки приняли решение о незначительном повышении ставки после того, как Центробанк объявил об увеличении ключевой ставки до 8,5% годовых. Сбербанк в июле уже снижал ставки по ипотеке с господдержкой, но как долго будут действовать новые условия, на данный момент не уточняется.

Апартаменты, особенности, в чём отличия, минусы и плюсы.

2023-07-02T17:29:30.195Z

Апартаменты – коммерческие нежилые помещения, предназначенные для временного проживания. В большинстве апартаментов есть все необходимые бытовые условия для полноценной жизни, как и в квартире: кухонная зона, санузел, коммуникации. Самое главное отличие заключается в назначении земли, на которой планируется строительство дома.

🏗️Девелопер может возводить здания на участках, которые не предназначены для постройки жилых домов, а только для гостиниц или офисного центра. В документах будет указано, что квартир в таких новостройках нет, но есть апартаменты.

Чтобы не попасть впросак, вы заранее можете узнать о назначении участка у застройщика: данная информация указывается на сайте🧑‍💻.

А чтобы убедиться в ее достоверности, вы вправе потребовать от строительной компании кадастровый паспорт на землю или свидетельство о государственной регистрации права📄.

"Чем отличаются апартаменты от квартиры? Часть 1"

🔹Регистрация В квартирах жители могут оформить постоянную и временную регистрацию📜. Только в апартаментах гостиничного типа можно оформить временную регистрацию (сроком на 5 лет).📄

🔹Налог на имущество. Жильцы платят за квартиру 0,1% кадастровой стоимости, а для квартир стоимостью от 10 млн руб. и более размер ставки от 0,15% до 0,3%💸. Налог на имущество для апартаментов составляет 0,5%. Если помещение расположено в деловом комплексе, то сумма составляет до 2%💰.

🔹Налоговые вычеты. Для квартир есть налоговый вычет, для апартаментов он отсутствует🙅🏻‍♂️.

🔹Коммунальные услуги. Расчет в квартирах коммунальных услуг происходит по соответствующим тарифам📊. Для апартаментов стоимость на коммунальные услуги будет в разы выше, чем в квартирах💰, так как официально электроэнергия идет на коммерческие, а не потребительские нужды, а это стоит дороже

🔹Стоимость. Апартаменты дешевле квартиры примерно на 15-20%

🔹Содержание общего имущества и управление домом. Приобретая квартиру, вы автоматически становитесь совладельцем общего домового имущества. Кроме этого, собственники выбирают УК на общем собрании🗣️. С апартаментами другая ситуация: доли собственности на общее имущество в коммерческих зданиях особо законодательством не регулируются, и владельцы должны принимать участие в обслуживании здания и нести соответствующие расходы на его содержание. В нежилых домах управляющую компанию обычно назначает мажоритарный собственник👥. У него наибольшее число голосов, и он единолично может принимать решение.

"Чем отличаются апартаменты от квартиры? Часть 2"

🔹Технические требования Для жилых помещений существуют определенные правила, которые гарантируют комфорт жильцов. Для некоммерческих помещений отсутствуют строгие нормы, условия по шумоизоляции и планировке🙅🏻‍♂️.

🔹Государственная поддержка Государство помогает приобрести жилье различным категориям граждан с помощью специальных льготных программ📑: материнский капитал, ипотека и др. Для апартаментов государственная поддержка не предусмотрена

🔹Капитальный ремонт Собственники квартир должны ежемесячно отчислять деньги в фонд капремонта — на них ремонтируется общее имущество⚒️. Владельцы апартаментов не перечисляют ежемесячные взносы в фонд капремонта, поэтому ремонт осуществляется за счет их собственных средств💰.

🔹Соседи Согласно законодательству, квартиры запрещено использовать в коммерческих целях, если только они не переведены в статус нежилого помещения. Кроме этого, в жилых домах действует закон о тишине. Если в многоквартирном доме не удалось договориться с нарушающими его соседями, вы вызываете участкового. Апартаменты разрешается использовать любыми законными способами, ведь они пока относятся к нежилому фонду. И режим тишины на юридически нежилые помещения не распространяется.

🔹Инфраструктура Создается в соответствии с законными нормами и требованиями за счет государства или застройщика – для квартир. А вот для апартаментов полностью на усмотрение застройщика🌇.

🔹Изъятие за долги Если человек покупает квартиру в ипотеку, она находится в залоге у банка и может быть изъята, если собственник не выплачивает кредит. Отобрать же единственное не ипотечное жилье невозможно

Апартаменты для приставов — коммерческий объект, то есть актив, который может покрыть долг проживающих независимо от того, взяли они кредит в банке, микрофинансовой организации или заняли деньги у частного лица💸.

Актуальные новости рынка недвижимости

В Госдуме к осени собираются подготовить новый законопроект об апартаментах. Документ будет касаться не только строящихся, но и готовых апартаментов. Тот, который действует сейчас, не учитывает многие важные аспекты. Сначала будет определен перечень проблем, связанных с апартаментами, затем начнется подготовка законопроекта. Будет урегулирован порядок регистрации в апартаментах, содержания и налогообложения такой недвижимости, капремонта. Возможно, апартаменты получат статус, приравнивающий их к гостинице, предназначенной для длительного проживания и оборудованной кухней.

Перепланировка и переустройство: что это такое, чем они отличаются и что можно, а что нельзя делать с квартирой?

2023-07-02T17:01:10.251Z

Давайте детально разберемся в этом вопросе📖🔍

Перепланировка – изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения поправок в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство – установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

‼️Перечень разрешенных и запрещенных переустройств и перепланировок есть в постановлении правительства Москвы N 508-ПП‼️

Общие правила по стране могут отличаться в зависимости от региона, поэтому рекомендуем уточнять нюансы до того, как затевать изменения.🤔

Работы по переустройству, требующие предварительного согласования:

1️⃣Установка в нежилых помещениях дополнительного оборудования (инженерного, технологического, санитарно-технического) или перенос существующего с прокладкой дополнительных подводящих сетей;

2️⃣Работы по переустройству помещения, расположенного в многоквартирном доме, являющемся объектом культурного наследия/выявленным объектом культурного наследия.

Работы по перепланировке, требующие предварительного согласования:

🔹Устройство (перенос, изменение границ) совмещенного санузла, уборных и ванных комнат🛁

🔹Устройство несущих стен

🔹Устройство проемов в перекрытиях

🔹Устройство проемов в несущих стенах

🔹Изменение границ обособленных помещений в целях их объединения или разделения

🔹Заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях

🔹Изменение конструкции и (или) устройство полов в домах с деревянными перекрытиями🪵

🔹Устройство или разборка лестниц, подиумов, ступеней, пандусов🪜

🔹Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (из материалов, создающих нагрузку более 150 кг/кв. м)

🔹Устройство или разборка перегородок в домах с деревянными перекрытиями🪵

🔹Устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш

🔹Устройство антресоли площадью не более 40 процентов площади помещения, в котором она сооружается

🔹Работы по перепланировке помещения, расположенного в многоквартирном доме, являющемся объектом культурного наследия/выявленным объектом культурного наследия

🔹Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов балконов и лоджий без затрагивания архитектурного облика многоквартирного дома

Что можно менять без согласования:

1️⃣Делать косметический ремонт: штукатурить и красить стены, клеить обои. Класть новую плитку или ламинат взамен старых таких же покрытий⚒️

2️⃣Менять двери, окна, стеклить балкон, если стены и проемы останутся нетронутыми🚪

3️⃣Устанавливать новое инженерное оборудование, соответствующее по устройству и габаритам прежнему. Например, трубы или ванну🛁

4️⃣Разбирать старую встроенную мебель, например, антресоли⚙️

5️⃣Переставлять электроплиту в пределах кухни📦

🙅🏻‍♂️Что нельзя делать при перепланировке🙅🏻‍♂️:

1️⃣Устанавливать теплые полы с подключением от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления. Если трубы прорвет, заметить и остановить потоп будет трудно🔧💧

2️⃣Переносить батареи на лоджию, балкон или веранды

3️⃣Пристраивать лоджии и террасы на вторых этажах и выше🏗️

4️⃣Делать перепланировки в аварийных домах🚫

5️⃣Объединять газифицированные помещения с жилыми комнатами🚫

‼️В Москве согласование перепланировки проходит в МосЖилИнспекции‼️

Процедура самостоятельного согласования перепланировки в Москве и Московской области состоит из 8 шагов🤓:

1️⃣Получение плана помещения с экспликацией в БТИ📑

2️⃣Подтверждение права собственности на квартиру в Росреестре🧑‍💻

3️⃣Подготовка проекта перепланировки и технического заключения о состоянии несущих конструкций в проектной организации с доступом СРО📝

4️⃣Обращение в МосЖилИнспекцию для получения решения о допустимости произведения перепланировки

5️⃣Проведение непосредственной перепланировки после получения разрешения от МосЖилИнспекции⚒️

6️⃣Подтверждение проведенной в рамках проекта перепланировки со специалистом МосЖилИнспекции📄👥

7️⃣Обращение в БТИ за новым техническим паспортом помещения после перепланировки🗣️

8️⃣Внесение изменений в Росреестр после перепланировки и получение актуальной выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество с отображением актуального планировочного решения📖

📑Какие документы нужны, чтобы получить решение о согласовании?

🔹запрос о согласовании переустройства и (или) перепланировки;📝

🔹документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, если заявление будет подавать представитель (нотариально удостоверенная доверенность);📄

🔹правоустанавливающие документы на помещение, в котором будет проводиться перепланировка, если право на него не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);

🔹учетно-техническая документация на помещение;

🔹письменное согласие всех членов семьи нанимателя (если помещение в соцнайме) или собственника (если помещение в собственности);👨‍👩‍👧‍👧

🔹исключение — нежилые помещения, находящиеся в собственности города Москвы;

🔹подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки помещения; если перепланировка проводится по типовому проекту — в заявлении указывается номер проекта;

🔹дополнительные документы, если производство работ связано с передачей в пользование части общего имущества.

Кто такой маклер?

2023-07-02T16:09:50.400Z

Маклер - частный посредник, чья предпринимательская деятельность в сфере недвижимости не зарегистрирована, он не имеет предусмотренной законом разрешительной документации на ведение данного вида деятельности (не несущий ответственности за свою деятельность и не подконтрольный проверяющему государственному органу), но осуществляет коммерческую деятельность на рынке недвижимого имущества.

🔥Актуальные новости рынка недвижимости🔥

2023-06-05T23:40:19.800Z

Какие изменения произойдут на рынке недвижимости в начале июня?

1 – удорожание ипотеки

С 1 июня 2023 года для банков начнут действовать новые требования к расчету показателя долговой нагрузки (ПДН)📑, Банк России переутвердил надбавки к коэффициентам риска по ипотеке📝
‼️Надбавки к коэффициентам риска по вновь выданным ипотечным кредитам на новостройки будут применяться еще год после того, как наступит одно из следующих событий (по выбору банка)🏦:
🔹ввод дома в эксплуатацию
🔹государственная регистрация квартиры
❗Центробанк уточнил условия, при которых не применяются надбавки по ипотечным кредитам, выданным заемщикам с ПДН не выше 60%, в том числе на строящееся жилье:
🔹это разрешено делать по кредитам, выданным в рамках отдельных государственных программ поддержки, в том числе льготной ипотеки
🔹первоначальный взнос заемщика для неприменения надбавок должен составлять не менее 20% с 1 июня 2023 года, не менее 30% — с 1 января 2024 года

2 – льготы ЖКХ

С 1 июня 2023 года упрощается механизм получения льгот на ЖКХ, гражданам будет достаточно обратиться в МФЦ со специальным заявлением📃 или направить его самостоятельно через портал государственных услуг👨‍💻. Им не придется собирать необходимый пакет документов, так как они будут запрошены и получены государственными структурами самостоятельно при взаимодействии друг с другом.

3 – выплаты материнского капитала

❗Выплата из материнского капитала на детей до трех лет будет начисляться 5-го числа каждого месяца❗Приходить денежные средства будут не за текущий, а за предыдущий месяц💸. Это делается с целью сформировать единую дату выплаты субсидии, так как сейчас они отличаются в разных регионах страны.

Материнский капитал. В каких случаях отцу ребёнка не полагается доля в квартире, купленной на средства мат. капитала?

2023-06-03T21:28:23.839Z

Закон о материнском капитале (от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ) в числе получателей этой меры соцподдержки выделяет женщин: они имеют приоритетное право на государственный сертификат.

Мужчинам материнский капитал предоставляется лишь в исключительных случаях (если они являются единственными усыновителями детей или же овдовели, оставшись с детьми на руках — ст. 3 Закона № 256-ФЗ).

Но при этом закон обязывает женщину, которой выдан государственный сертификат на материнский капитал, при покупке жилья с использованием этих средств выделить доли в праве собственности на него всем членам семьи — и супругу в том числе. Поэтому отец детей имеет право потребовать себе долю в квартире или доме.

Но, тем не менее, далеко не всегда это требование подлежит удовлетворению: в ряде случаев даже суд не может обязать женщину выделить отцу своих детей долю в недвижимости.

Разберем эти ситуации

1. Если женщина не зарегистрировала брак с отцом своих детей (сожительство)
В свое время в Верховный суд РФ обратился мужчина, требуя признать незаконным отказ выделить ему долю в квартире. Жилье было куплено с привлечением средств материнского капитала в период, когда он проживал вместе с матерью своих детей.

Он оплачивал из своих средств заем, который был взят для приобретения квартиры. Но после того, как семейные отношения прекратились, женщина отказалась выделять ему долю в квартире и обратилась в суд с требованием о его выселении.

Мужчина же настаивал на том, что является отцом детей — значит был причастен к получению сертификата на материнский капитал и вправе получить свою долю в жилом помещении независимо от наличия статуса супруга.

Однако Верховный суд РФ признал, что в данном случае статус имеет принципиальное значение: закон прямо указывает, что владелец сертификата обязан оформить жилье, приобретенное с использованием средств материнского капитала в общую собственность с супругом и детьми (ч. 4 ст. 10 Закона №256-ФЗ).

А супругами признаются только граждане, зарегистрировавшие брак, — поэтому выделять долю в жилом помещении сожителю женщина не обязана (Решение ВС РФ № АКПИ18-915).

2. Если женщина распорядилась средствами материнского капитала после развода. Как неоднократно указывал Верховный суд РФ, средства материнского (семейного) капитала имеют специальное целевое назначение — а значит, не являются совместно нажитым имуществом супругов и не делятся между ними (см. например, определение ВС РФ № 18-КГ15-224).

Поэтому, если на момент расторжения брака женщина не реализовала свое право распорядиться сертификатом на материнский капитал, то денежные средства, учтенные на ее лицевом счете в Социальном фонде РФ (как обладательницы сертификата на материнский капитал) не будут делиться с бывшим супругом.

И если впоследствии она приобретет жилое помещение (уже не будучи в браке), то ей не требуется ни получать согласия бывшего супруга на распоряжение средствами материнского капитала, ни выделять ему долю в этом жилом помещении — поскольку, как уже упоминалось, закон обязывает оформить жилье в долевую собственность только с супругом и детьми, о бывшем супруге ничего не говорится (см., например, определение Третьего КСОЮ №8Г-18767/2020).

Если же заявление о распоряжении средствами материнского капитала (путем направления их на оплату жилого помещения) было подано в Социальный фонд РФ (бывший ПФР) в период брака, то у женщины возникает обязательство оформить такое жилье в общую долевую собственностью всех членов своей семьи — и оно должно быть исполнено даже в случае расторжения брака.

В таком случае бывший муж может потребовать свою долю — в т.ч. в судебном порядке.

Практика Верховного суда РФ подтверждает, что такие требования подлежат удовлетворению (например, недавнее определение №18-КГ22-144-К4, где суд признал право бывшего мужа на долю в жилом доме, построенном в браке, с привлечением средств материнского капитала).

Обратите внимание, что доли выделяются пропорционально сумме средств материнского капитала, вложенной в приобретение жилья (если только стороны не достигнут иного соглашения между собой).

Пять неоспоримых преимуществ покупки квартиры на вторичном рынке

2023-05-11T10:32:51.068Z

Как бы ни были привлекательны квартиры в новостройках, как бы ни старались власти, застройщики - девелоперы и их банки партнеры с помощью льготных программ кредитования и маркетинговых акций привлечь покупателя, все же лидерами спроса остаются квартиры вторичного рынка. Более 73% от всего рынка недвижимости по стране занимает именно доля сделок с квартирами вторичного сегмента.

Посмотрим, в чем же состоит привлекательность этого типа жилья, какие факторы способствуют этому прямо или косвенно. Итак, преимущества «вторички» состоят в следующем:

Самое главное и самое понятное для всех покупателей преимущество - право собственности на купленную квартиру наступает непосредственно с момента государственной регистрации сделки. Нет такого малоприятного фактора, как физическое отсутствие квартиры и полного права на неё, за которую уже внесены какие-то суммы денег, как это обычно происходит в случаях со строящимся жильем на первичке.
Второй по значимости фактор предпочтения покупателями «вторички» - это возможность большого выбора объектов в пределах города района или страны. По крайне мере, готового жилья всегда больше, чем строящегося. При выборе можно «вживую» посмотреть на подъезд дома, сам дом, его окрестности. Воочию можно оценить то, какие там живут люди, узнать о потенциальных соседях (что не менее важно, чем покупка самой квартиры) или же сами соседи расскажут много интересного о хозяевах покупаемой квартиры.
На вторичке покупается уже готовая квартира. Т.е. в квартире уже сделан ремонт, выполнена отделка и пр. Может повезти и так с выбором квартиры, что кроме, как вытереть пыль с зеркала в прихожей, ничего больше там и делать не нужно. Это выгодно не только в материальном плане, но и в плане удобства - лучше купить квартиру по принципу «заходи и живи», чем тратить время и усилия на ремонт, отделку.
При выборе квартиры, в процессе знакомства с продавцами можно предварительно договориться об условиях сделки, кто и за что будет платить, поторговаться по цене. Это практически невозможно сделать с компанией – застройщиком, если только речь не идет о каких - то маркетинговых акциях, распродажах.
Квартиры вторички, как правило, располагаются в уже обжитых «старых» районах города, где уже налажена работа бытовой и социальной инфраструктуры, отлажена логистика муниципального транспорта, имеются культурные учреждения и т.п. В новостройках по большей части это пока только на бумаге и не факт, что красиво нарисованный план будет соответствовать действительности в будущем.

Говоря о преимуществах квартир во «вторичке» было бы неправильным и необъективным рассказать о некоторых недостатках:

Самый главный недостаток – это юридические риски. Квартира на вторичке может быть обременена залогом, на неё может быть наложен арест. Кроме этого есть шанс столкнуться с наследниками, прочими родственниками, которые будут стремиться оспорить сделку.
квартиры на вторичном рынке - это в основном дома со сроком постройки более нескольких и даже десятков лет. Т.е. это квартиры с устаревшей морально планировкой, имеющие технологические проблемы с инженерными коммуникациями, их износом и пр.
нередко квартиры могут иметь скрытые проблемы (иногда даже намеренно скрываемые владельцами).
Это, например дефекты в строительных конструкциях, плесень или грибок, неприятные запахи, идущие из вентиляции, подвала и пр.
при покупке квартиры на вторичке можно столкнуться с такой проблемой, как незаконная перепланировка квартиры, которая прежними владельцами не узаконена, нет утвержденного компетентными органами технического паспорта, с разрешением или одобрением перепланировки.

Теперь вы знаете основные объективные факторы, касающиеся преимуществ и недостатков квартир на вторичном рынке. Что выберет в качестве приоритета конкретный покупатель - это уже его личное дело, но лучше быть лишний раз предупрежденным, что я и постарался сделать в этой статье.

P.S. Если Вам нужна помощь в покупке, продаже или обмену недвижимости в Москве, Московской области, Вы легко можете обратиться ко мне по ссылке.

С уважением, Актисов Максим Константинович

Специалист по недвижимости г. Москва
-Продажа/покупка объектов недвижимости
-Сопровождение сделок
-Юридические услуги
-Ипотечные продукты
-Быстрая продажа по максимальной цене

Как создать очередь из покупателей и продать квартиру дороже рынка?

2023-05-02T19:44:49.541Z

В этой статье вы узнаете, как подготовить квартиру так, чтобы на неё выстроилась очередь из покупателей.
Весь материал собран на основе моего опыта, поэтому дочитайте его до конца, воплотите советы в жизнь и продайте свою квартиру максимально выгодно!

Скажу пару слов о себе, чтобы вы понимали, почему ко мне стоит прислушаться. Меня зовут Актисов Максим. Я профессионально занимаюсь продажей недвижимости и за моими плечами более 100 совершённых сделок, которые были совершены очень быстро и выгодно для продавца.
Прошел путь от новичка до ТОП-агента.

А теперь, когда мы с вами познакомились давайте приступать к рекомендациям и разберемся, как же продать квартиру по максимально возможной цене?

НАЧНЕМ С ОСНОВ

Всегда помните, что квартира - это такой же товар как машина, одежда, бытовая техника и т.д.
И если покупателю не понравится его внешний вид, то вряд ли он купит дорого - начнёт торговаться или сразу сольётся (а может и вовсе мимо пройдёт).

Простой пример (для лучшего понимания, приведу отдельно для мужчин и женщин):

Вот вы, уважаемая читательница, представьте - приходите в меховой салон, подходите к стеллажу и видите ту самую шубу (вот прям мечта всей жизни).
В предвкушении примеряете её, сидит идеально. НО... на ней жирнеющее масляное пятно прям по центру.
Что вы сделаете? Купите ее? Конечно, нет. Наверняка развернетёсь и пойдёте искать в другом магазине что-то похожее, но без дефектов.

Или вы, мой дорогой читатель, приходите в автомобильный салон покупать ту самую “ласточку”, уже представляете себя за рулём… а вам ее выкатывают в грязи и с царапиной на двери.
Наверняка вы пошлёте дилера и уйдете оттуда, “сверкая пятками”.

Запомните одну прописную истину:

И если товар плохого качества или ужасно “упакован”, то никакой покупатель не захочет его приобрести.

А теперь давайте и узнаем, как же подготовить свою квартиру ТАК, чтобы покупатель после просмотра сказал: “Куда нести деньги?!”

УБИРАЕМ ОГРОМНУЮ ЛОЖКУ ДёГТЯ ИЗ БОЧКИ С МЁДОМ

80% успеха - это визуальная составляющая
(p.s. какие-то пункты могут показаться очевидными, но я донесу их важность, не переживайте).

1. Уберитесь в квартире. Я серьёзно! Помойте сами или пусть уборщица все сделает за “3 копейки”. Поймите, что первое впечатление при просмотре квартиры не исправить и если оно будет испорчено грязной посудой или волосами в раковине - будет очень обидно, что покупатель слился из-за такого недочёта.
Уют в квартире должен фонить ото всюду, чтобы покупатель зашел и тут же влюбился в квартиру. В продажах важны эмоции!

2. Устраните неприятные запахи. Вот тут внимательно! Запахи - не менее важная часть при показе квартиры. (Приведу пример из практики):
Показывал я квартиру из “Бизнес” сегмента за приличную сумму денег одному покупателю. По его критериям она идеально подходила и я это знал. Предупредил собственника за день, что мы приедем смотреть (мол, уберитесь и будьте готовы, завтра вашу квартиру купят). В день Х мы приезжаем с покупателем на просмотр. Заходим в квартиру и первое, что нас встречает с порога - максимально не приятный запах пельменей)). Какой итог? Покупатель даже заходить и смотреть не стал!
Поэтому запах в квартире должен быть тоже привлекательный - как вариант, можно почистить апельсины, заварить кофе или использовать парфюм (но тоже не переборщите).

3. Братья наши меньшие или домашние животные. Тоже немаловажный момент! Есть люди, кто их не любит или более того - испытывает аллергию. Поэтому постарайтесь на время показа отправить кого-нибудь погулять с собакой или занести на 10 минут кошку к соседке.
Да - да, я понимаю, они члены семьи и всё такое. Но это важно.
Ваша первоочередная задача - продать квартиру. Помните?

4. Уберите всё с видимых мест на время показов. Пожалуйста, не пренебрегайте этим! Не должны на батарее висеть носки или наглаженное белье на кресле. Не должна быть кухня заставлена посудой. Не должно всё быть в личных фотографиях, магнитиках (гляньте на свой холодильник), косметике, медалях, вещах, обуви и так да-ле-еееееее.
Простыми словами - обезличьте квартиру, дайте покупателю представить, как он в ней будет жить и сам поставит свои вещи. Его внимание не должно отвлекать то, что он не приобретает. Иначе может сложиться неправильное впечатление о квартире.

5. Добавьте света в квартиру. Если есть перегоревшие лампочки - замените их, если они слишком тусклые - вкрутите поярче. Пусть покупатели все разглядят хорошенько.

6. Прикрутите всё, что не прикручено.

Дело касается исправления мелких видимых дефектов, по типу отклеившегося уголка обоев или плинтуса, выпавшей из паза розетки, нерабочей сантехники и т.д. Цена таким вложениям копеечная, но если все исправить, то у покупателей будет меньше причин к торгу. А зачастую покупатели просят минимум 50 тысяч скинуть с цены квартиры за такие недочеты.

Не дайте им шанса зацепиться за какой-либо дефект!

7. Постарайтесь, чтобы было минимум людей во время показа. Тем более, если квартира малогабаритная.
В ней и так мало места, а тут еще вас трое, к примеру, и делегация из 4-х человек пришла смотреть и вы все еле помещаетесь в 35м2)).

8. И еще один момент.

Не нужно говорить о таких фактах, что вас в том году “аккуратненько” затопили, но вы сделали ремонт или что соседи - "небуйные алкоголики" и т.д.
Это ценности квартире точно не прибавит))

Так, а теперь можно все переварить и выдохнуть, ведь по факту чего-то кардинально сложного в этом списке нет. Все реально сделать. Самое основное, помните - вам нужно продать квартиру и при этом не продешевить.
Этот список, как ничто иное, поможет в этом.

А ТЕПЕРЬ ВНИМАТЕЛЬНО!

Если вам кажется, что это очень сложно или нет желания все это делать, чтобы получить максимальную цену от покупателя...
То мой вам совет - НЕ ПРОДАВАЙТЕ СВОЮ КВАРТИРУ!
Уйдите с рынка и спите спокойно.

Ключевую ставку по ипотеке, по сравнению с прошлым годом, уже сильно
подняли. Рынок недвижимости перенасыщен, а покупателей становится все меньше. Сейчас будет решать качественная подготовка и упаковка объекта.

Понятно, что не стоит забывать и про:
- инструменты для рекламы квартиры, ведь не все покупатели сидят на Авито и ЦИАН)));
- качественное проведение продающего показа;
- ведение переговоров, чтобы отстоять свою цену...

И много еще чего, но перегружать информацией вас больше не буду.

Но хочу аккуратно напомнить, что за моими плечами более 100 успешных сделок по объектам, и я могу провести для вас бесплатную консультацию именно по вашей квартире, и рассказать как её продать дороже рынка за одну неделю.

По итогу консультации вы узнаете:

Пошаговый план продажи вашей квартиры по максимальной цене всего за одну неделю (подготовка+маркетинг+способ продажи+проведение показов);
Уникальность вашей квартиры относительно конкурентов;
Какой сегмент покупателей купит вашу квартиру максимально дорого?
Как сделать так, чтобы за один день показов пришло больше 10 реальных покупателей, которые будут конкурировать за вашу квартиру?
Как сэкономить время при продаже на всех этапах и не попасть на недобросовестного покупателя?
Как избавиться от назойливых риэлторов, которые звонят и просто добавляют в базу?
Почему вашу квартиру смотрят, но не покупают?

ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ

ПРОДАНО НА 400 ТЫСЯЧ ДОРОЖЕ ТОГО, ЧТО ХОТЕЛ СОБСТВЕННИК

2023-05-02T16:48:04.385Z

История о том, как при помощи чёткой стратегии удалось продать однушку по цене двушки.

Для каждого собственника, его квартира так или иначе - лучшая, ведь он в ней живет. И когда встает вопрос продажи своего “сокровища”, не хочется продешевить. А еще лучше - продать дороже рынка.

После прочтения данной статьи, вы поймете, благодаря чему удалось это сделать. Присаживайтесь поудобнее, мы начинаем🚀

СТАРЫЙ ЗНАКОМЫЙ

Был обычный летний вечер, я приехал домой после рабочего дня и прошел на кухню, где меня уже ждал ужин.

- Максим, помнишь Алексея? - спросила меня девушка.
- Какого, Ильина?
- Ну Алексей Леснов, в универе со мной учился.
- Да, кажется припоминаю.
- Он мне в инсте написал, попросил твой номер. Я так поняла, он хочет квартиру продать.
- Хорошо, свяжусь с ним. Посмотрим, что можно сделать.

Я созвонился с Алексеем и он рассказал о том, что устал жить в квартире и хочет купить дом для своей семьи, что родился маленький ребенок и места в однокомнатной квартире в 35м2 уже категорически не хватает.

- Запрос понятный, давай встретимся и поговорим детальнее, заодно квартиру посмотрю и расскажу, как я буду ее продавать.
- Отлично, давай!

ХРУЩЁВКА В БОГОРОДСКОМ

Наступил день встречи. Я приехал на Кузнецовскую 7, где и находилась квартира. Алексей меня встретил на парковке и мы подошли к нужному подъезду.

- Мда, фасад дома, конечно, несвежий))
- Это ты еще подъезд внутри не видел. - сказал Алексей и мы прошли внутрь.

Подъезд явно не видел ремонта со времён Союза, конечно, внутри типичный запах старости. Я уже представил, что квартира в схожем состоянии. Но на мое удивление все было как раз-таки наоборот...

ОСМОТР КВАРТИРЫ

Когда мы прошли в квартиру, нас встретил довольно свежий ремонт, интерьер в спокойных, светлых тонах.
Это была необычная однушка. В ней была выполнена перепланировка - убрана перегородка между комнатой и кухней и оборудована спальня.
Все выглядело круто, но был нюанс в виде неузаконенной перепланировки.

фото после предпродажной подготовки квартиры

Алексей также поделился, что обращался недавно к риэлтору с просьбой продать, но никаких действий тот так и не предпринял. Еще поделился, что хочет продать минимум за девять миллионов, ведь впереди предстоит покупка дома.
И, понятно хотел, чтобы сама сделка прошла без проблем.

- Не переживай, Алексей, все будет четко! И да, если я продам твою квартиру дороже, тебя это устроит?)
- Еще спрашиваешь, конечно! Тогда и ипотеки на дом меньше брать придется!
- Ну отлично, тогда начинаем!

Мы ударили по рукам и начался первый этап продажи квартиры.

ПРАВИЛЬНОЕ РЕШЕНИЕ

- Алексей, у тебя реально классная квартира, но есть одно “НО”. Она небольшая и здесь много лишнего для глаз покупателя (вещи, посуда, детские игрушки, ковры). Нас сейчас в квартире четверо - места уже мало, а представь еще покупатели придут. Весь потенциал квартиры так не раскроешь.
- Что предлагаешь, Макс?
- К тёще сможете съехать на пару недель?))
- Ахах, думаю сможем.
- Отлично, тогда пусть жена позвонит и обрадует! Главное, все личные вещи вывезти из квартиры, чтобы ничего не отвлекало во время просмотра.
- Хорошо, сделаем.

ПОДГОТОВКА КВАРТИРЫ К ПРОДАЖЕ

После того как Алексей с семьей переехал к маме жены, предстояли этапы подготовки квартиры и грамотной упаковки объекта недвижимости.
Напомню, что стоял план “МАКСИМУМ” и квартиру нужно было продать ДОРОГО.

К слову, на момент продажи цены на аналогичные квартиры были 8.8-9.1 млн

А по плану квартира должна была выйти в рекламу по 9.500 млн

Поэтому первое, что было сделано - это качественный клининг.
Нужно было придать свежесть квартире и показать всю красоту имеющегося ремонта.

После того, как квартира была полностью готова, предстоял этап профессиональной фото и видео съемки. Я привез всю необходимую технику и приступил к работе. Ниже можете посмотреть, что из этого вышло.

После фотографий я записал качественный видеообзор по объекту, для того чтобы потенциальные покупатели увидели все преимущества квартиры, расположения дома и инфраструктуры.

Пример моих видеообзоров тут

- Это что, моя квартира? - спросил Алексей после того, как я скинул ему материалы.
- Ахах, именно! Теперь, когда у нас есть суперская упаковка, буду публиковать рекламу.
- Отлично, интересно, что получится!

ПОДГОТОВКА РЕКЛАМЫ И ТОТ САМЫЙ ПОКУПАТЕЛЬ

Дальше стояла задача определения портрета целевого покупателя.
Мне не нужно, чтобы приходили на квартиру все подряд.
Мне нужно, чтобы приходили только те, кто купит дорого.

Поэтому первое, что я сделал - это исключил тех покупателей, которые точно не купят квартиру. Так как квартира малогабаритная, сразу исключил семей с детьми.
Пенсионеры тоже не купят, так как 3 этаж и нет лифта.
Молодые пары тоже маловероятно, ведь в потенциале они понимают, что если родится ребенок, места станет мало = придётся съезжать.

Идеальным портретом оказались несколько типов покупателей:

Родители, кто покупает квартиру для ребенка, который поступает в ВУЗ. Ведь рядом большое количество учебных заведений;
Инвесторы, которые рассматривают покупку под дальнейшую сдачу в аренду, так как квартира с отличным ремонтом и район, опять же, очень привлекательный для съема.
"Одиночки", которые хотят купить свое жилье.

Всё, после этого можно готовить описание объекта. Я его составил, учитывая уникальность и все преимущества квартиры.
Главное - указал, что будет важно тем покупателям, кто точно будет готов купить квартиру.

РЕКЛАМА И ПЕРВЫЕ ЗВОНКИ ОТ ПОКУПАТЕЛЕЙ

Этап рекламы объекта недвижимости - один из самых важных. Поэтому для начала, я разработал стратегию для продвижения объекта недвижимости.
Вот какие рекламные каналы я использовал:

Доски объявлений по типу Авито и ЦИАН
НО при этом, там была качественная упаковка, видео, правильное описание под определенную аудиторию и, конечно же, планировка, ведь она была нестандартной.
Таргетированная реклама в соц. сетях.
Рекламировался как на Московскую аудиторию, так и на тех кто живет в Подмосковье, ведь многие родители отправляют детей учиться в Москву и ищут там жилье.
Печатная продукция - расклейка
Наружная реклама - баннер на объекте.

После того, как реклама была запущена - мгновенно пошли первые звонки от покупателей, несмотря на то, что ценник был выше ближайших конкурентов на 300-500 тысяч.

"- Это успех!" - подумал я.
Но дальше предстоял не менее интересный этап...

ОТРАБОТКА ВХОДЯЩИХ ЗВОНКОВ И ПОКАЗЫ

Когда мне звонит покупатель, первое, что я делаю - задаю ряд квалификационных вопросов, чтобы максимально качественно провести показ.
Нужно знать, что важно покупателю, чтобы на это сделать акцент при показе.

В первый день поступило порядка 10-15 звонков от покупателей, я всех квалифицировал и подходящих клиентов пригласил на показ на следующий день, с разницей во времени в 15 минут.

Делалось это для того, чтобы покупатели чувствовали конкуренцию, видели какой высокий спрос на квартиру и охотнее предлагали за квартиру сумму больше.

За первый день показов, было несколько предложений о покупке с максимальным в 9.200 000. Уже неплохо, ведь Алексей хотел продать за 9.1 млн.

- Может давай выходить на сделку. Тем более за наличку берут. - Сказал мне Алексей после отчёта по первому дню.
- Алексей, это только первый день. Я знаю, что могу продать дороже. Дай мне еще пару дней.
- Хорошо, Макс, ты уже сделал то, на что я не рассчитывал! Работаем дальше.

ДОСТОЙНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ О ПОКУПКЕ

Следующие два дня показов прошли также активно, и вот на третий день поступил звонок от “ТОГО САМОГО” клиента:

- Добрый день, квартиру продаете? - Сказала девушка с приятным голосом
- Здравствуйте! Квартира на Кузнецовской вас интересует?
- Да, именно!
- Вам очень повезло, она еще продаётся.
- Отлично, может сегодня дочка подъехать посмотреть квартиру? По видео и фото она на нам очень понравилась!

Дальше я задал еще несколько вопросов покупателю, после чего мы договорились на просмотр.

Это был идеальный клиент!
Почему? - спросите вы.
Да дело в том, что позвонила мама, которая искала квартиру для дочери - студентки. Как раз тот портрет покупателя, на который я и сделал акцент при продаже.

Этим же вечером я приехал на квартиру и провел показ.
Дочке все очень понравилось, ведь квартира идеально ей подходила.
И универ рядом, и ремонт отличный, и в квартире есть место как для учебы, так и отдыха.
Ее мама, кстати, была на видеосвязи, так как находилась в другом городе.

После показа мы обсудили все детали и договорились о сумме продажи. Цена была скорректирована вниз всего на 100 тысяч, что вполне устроило покупателя. Это и торгом то не назовешь, чисто символическая скидка.

Как итог на 3-й день рекламы у нас появился покупатель с предложением в
9 400 000 рублей. За однушку в 35м2 :)

ФИНАЛ

После переговоров я подготовил все необходимые документы для сделки и уже на следующий день мы дистанционно подписали предварительный договор. Сделка началась.

Сама сделка прошла достаточно просто, хоть и был нюанс в виде неузаконенной перепланировки. Я договорился с оценщиком, подготовил доки для сбербанка и сделку провели также дистанционно. Покупателю даже не пришлось приезжать в Москву.

После того как деньги перечислили продавцу, мы передали ключи новым хозяевам квартиры и приступили к поиску идеального дома для Алексея.

Но это уже совсем другая история…

Если вы хотите, чтобы мы с вами повторили историю семьи Лесновых, то смело связывайтесь со мной и уже скоро мы это сделаем!