Дмитрий Желнин

30 дней на защиту бюджета: новая кадастровая оценка 2025

2025-07-17T13:07:47.613Z

СЛУЧАЙ ИЗ ПРОШЛОГО

Два года назад к нам обратился владелец торгового центра в СПб. Он обнаружил, что новый проект отчёта ГКО увеличил кадастровую стоимость его объекта почти вдвое. Налог, соответственно, тоже "планировал" вырасти — с 9 до 17 миллионов рублей в год. Клиент был в панике: срок для исправления составил всего 30 дней, а финансовый директор уже готовил платёжку. Мы за три рабочих дня выгрузили характеристики объекта, сравнили их с данными БТИ, подготовили мотивированное замечание и отправили тем, кто насчитал такую кадастровую стоимость. Через две недели итоговая кадастровая стоимость упала — налог снова стал 10 млн. Меньше меньшего мы, конечно, не сделали, но клиент сохранил 7 млн на счёте. А за два года экономия составила 14!

В 2025 г. Москва и Санкт-Петербург вновь пересчитывают кадастровую стоимость нескольких миллионов объектов. Именно эти цифры определят налоги на имущество на следующие 2 года.

Чтобы уже сейчас иметь возможность повлиять на итоговую кадастровую стоимость, а не надеяться на счастливое стечение обстоятельств — действовать нужно быстро и последовательно.

Мы решили провести эфир 1 августа и рассказать, что и как надо делать уже этим летом.

ПОЧЕМУ ЭТО ВАЖНО ПРЯМО СЕЙЧАС

После предыдущей переоценки налоговые платежи некоторых ТЦ и офисов выросли в 5-20 раз, бизнесу даже пришлось обращаться к Президенту, чтобы остановить рост.

58 % поданных замечаний на предварительном этапе принимаются как обоснованные — ошибки массовые и их реально исправить до утверждения стоимости.

После утверждения окончательных результатов кадастровой оценки оспорить их гораздо сложнее, чем на этапе предварительных обсуждений.

В августе-сентябре 2025 года у вас будет всего 30 дней на подачу замечаний к предварительным отчетам о государственной кадастровой оценке.

КАК РАБОТАЕТ «30-ДНЕВНОЕ ОКНО»

Проект отчёта публикуют на портале ГБУ и в «Фонде данных» Росреестра.
У вас есть ровно 30 дней, чтобы выявить и оформить замечание: площадь, год постройки, назначение или методология расчёта.
Государственным оценщикам нужно рассмотреть ваше обращение и внести исправления до отправки итогового отчёта на утверждение.
Если срок пропустить, новая кадастровая стоимость зафиксируется на два года и ваши расходы вырастут многократно.
Срок подачи замечаний — ровно 30 календарных дней с даты публикации проекта отчёта о кадастровой оценке.
Замечание можно подать бесплатно, без экспертиз и независимых оценок; позже придётся пройти дорогостоящие процедуры в комиссии или суде.
Одно принятое замечание на предварительном этапе способно перерасчитать стоимость сразу всей группы похожих объектов.

ПЯТЬ ШАГОВ К СНИЖЕНИЮ НАЛОГА

Выгружаем характеристики объекта из проекта отчёта.
Сверяем их с фактическими данными (БТИ, фотосъёмка, техплан).
Расчёт «честного» рыночного коридора для вашего сегмента.
Подготовка мотивированного замечания по шаблону (после эфира предоставим).
Отправка и контроль учёта ГБУ (мониторинг статуса).

Этот алгоритм применялся нами более чем на 300 объектов в 2023–2024 гг.

ЧТО ТАКОЕ «30-ДНЕВНОЕ ОКНО»

• Проект отчёта публикуется на сайте ГБУ и в «Фонде данных ГКО» Росреестра.
• В течение 30 дней собственник может указать на неточность площади, года постройки, типа использования или методологические ошибки.
• ГБУ обязано рассмотреть аргументы и, при необходимости, исправить стоимость до отправки итогового отчёта на утверждение.

ПЯТЬ ШАГОВ, КОТОРЫЕ НУЖНО УСПЕТЬ

Выгрузить характеристики объекта из проекта отчёта.
Сверить их с фактическими данными (БТИ, техплан, фото).
Рассчитать «честный» рыночный коридор для вашего сегмента.
Сформировать мотивированное замечание (шаблон выдадим).
Отправить и проконтролировать, что ГБУ учло исправление.

РЕАЛЬНЫЕ ИСТОРИИ УСПЕХА

73 млн ₽ за 6 участков

В ходе ГКО в 2022 мы подали замечания в «30-дневное окно» и добились снижения КС шести земельных участков на 73 млн ₽. Ежегодная экономия клиента по земельному налогу — более 1 млн ₽.

2 млрд ₽ по всей стране

Годовой мониторинг предварительных отчётов ГКО и подача замечаний к итоговым документам для сети гипермаркетов позволили сократить суммарную КС объектов на 2 000 000 000 ₽.

16 млн ₽ до следующей переоценки

В Свердловской области два объекта клиента были завышены на 142 млн ₽ суммарно. Правки в предварительных отчётах дали экономию ~4 млн ₽ в год и 16 млн ₽ до следующей ГКО.

Каждый из этих примеров подтверждает: реагируя в 30-дневное окно, можно защитить свой бюджет без судебных тяжб и дорогостоящих экспертиз. На эфире 1 августа мы подробно разберём все механики таких кейсов и покажем, как применить их к вашим объектам.

ПРИГЛАШАЕМ НА ЭФИР 1 АВГУСТА

1 августа в 11:00 я и мой партнёр Илья Пакконен проведём разбор алгоритма оспаривания кадастровой стоимости на предварительном этапе ее утверждения, поделимся шаблоном замечания и ответим на ваши вопросы в чате эфира.

Что вы получите за 90 минут:
– полное понимание регламента ГКО-2025 и важности «30-дневного окна»;
– готовый чек-лист «5 шагов / 30 дней»;
– шаблон замечания в формате DOCX;
– доступ к записи эфира и презентации;
– наше предложение сервиса «Мониторинг + сопровождение».

ПРОГРАММА ЭФИРА

11:00–11:10 — вводная история и ключевые риски
11:10–11:25 — где искать проект отчёта и типичные ошибки
11:25–11:40 — алгоритм «5 шагов» на практике
11:40–11:55 — разбор трёх кейсов «было / стало»
11:55–12:05 — ответы на ваши вопросы
12:05–12:15 — как работает сервис «Мониторинг + сопровождение»
12:15–12:30 — итоги, бонусы, похвалы

КТО ПРОВЕДЁТ ЭФИР

Дмитрий Желнин — юрист, управляющий партнер компании "Налогика".
Илья Пакконен — адвокат, партнер компании "Налогика".

КАК ПРИСОЕДИНИТЬСЯ

Подпишитесь на канал «Дмитрий Желнин пишет…» — https://t.me/d_zhelnin и включите уведомления (🔔). Эфир будет на канале 01.08.2025 в 11:00.
Если вы хотите, чтобы мы взяли ваш объект в бесплатный мониторинг—отслеживали появление предварительного отчёта и его характеристики, первыми сообщили вам ожидаемую кадастровую стоимость и подготовили предложение по её снижению—заполните эту форму: [клик на форму 👈]
Мы сами свяжемся с вами, подробно расскажем о дальнейших шагах и предложим комплекс услуг по снижению кадастровой стоимости.

Важно: мониторинг предварительных отчётов для вас бесплатен. Дальнейшая работа по снижению стоимости является платной, но всем, кто оставит заявку до эфира, мы предоставляем скидку 10 % на услугу «Мониторинг + сопровождение».

НЕ ОТКЛАДЫВАЙТЕ НА ПОТОМ!

Ваше бездействие сегодня — это лишние миллионы налогов завтра. Присоединяйтесь 1 августа в 11:00 и защитите свой бюджет.

📢 Итоги эксперимента: насколько умён ChatGPT? 🤖⚖️

2025-03-05T13:59:20.057Z

Недавно я запустили интерактив: предложили подписчикам моего ТГ-канала задать любые вопросы ChatGPT — юридические, бизнесовые, бытовые, философские. Обещал прогнать их через ИИ и теперь готов поделиться результатами!

Эксперимент показал несколько ключевых вещей:

✅ ChatGPT отлично справляется с анализом текстов и поиском информации.
✅ Иногда он "фантазирует" и уверенно выдаёт недостоверные данные.
✅ Грамотная формулировка запроса (промпта) критически важна для получения качественного ответа.

💡 Примеры диалогов:

❓ Marina Kazakova просила узнать у ИИ:
Существует ли положительная практика в РФ признания договоров цессии недействительными в связи с тем, что сумма оплаты в десятки раз ниже суммы уступаемого долга?

🤔 Я немного дописал промпт:
Ты - высококлассный юрист, работающий по российскому законодательству. Ответь, на вопрос: "Существует ли положительная практика в РФ признания договоров цессии недействительными в связи с тем, что сумма оплаты в десятки раз ниже суммы уступаемого долга?" В ответе укажи: 1. источники информации 2. судебную практику (номера дел и даты). Дай максимально развернутый ответ, ориентированный на аудиторию юристов. Как понял задачу? Есть ли дополнительные вопросы у тебя по задаче?

🤖 И вот, что выдал ChatGPT:

Понимаю задачу следующим образом: необходимо проанализировать судебную практику Российской Федерации по признанию договоров цессии недействительными, когда сумма оплаты значительно (в десятки раз) ниже суммы уступаемого долга. В ответе следует указать:

Источники информации.
Судебную практику (номера дел и даты).

Дополнительных вопросов по задаче нет.

Анализ судебной практики признания договоров цессии недействительными из-за несоразмерности цены уступаемого требования

В российской правоприменительной практике вопрос о признании договора цессии недействительным в связи с несоразмерностью цены уступаемого требования рассматривается с учетом конкретных обстоятельств дела. Несоответствие размера встречного предоставления объему передаваемого права (требования) само по себе не является основанием для признания соглашения об уступке права (требования) ничтожным. При оценке эквивалентности сторон суды учитывают платежеспособность должника, степень спорности передаваемого права, характер ответственности цедента перед цессионарием и иные факторы, влияющие на действительную стоимость уступаемого права.

Источники информации:

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 № 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации". В пункте 10 данного письма разъясняется, что несоответствие размера встречного предоставления объему передаваемого права (требования) не является основанием для признания соглашения об уступке права (требования) ничтожным.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки". В пункте 3 данного постановления указано, что отсутствие в договоре уступки условия о цене передаваемого требования само по себе не является основанием для признания его недействительным или незаключенным.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.04.2019 № Ф01-1323/19. В данном деле рассматривался вопрос о квалификации договора уступки требования между коммерческими организациями как дарения. Суд указал, что отсутствие в договоре условия о цене передаваемого права не является основанием для признания его недействительным, если не установлено намерение цедента одарить цессионария.
Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24.11.2020 № Ф02-5362/20. Суд отметил, что для признания договора цессии возмездным не обязательно, чтобы вознаграждение за уступку права было уплачено в денежной форме; оно может быть предоставлено путем погашения долга цедента перед цессионарием по другому обязательству.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2021 № 09АП-77956/20. В этом деле суд подтвердил, что при отсутствии в договоре условия о цене передаваемого права, цена может быть определена по правилу пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ.
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.02.2017 № Ф08-496/17. Суд подчеркнул, что несоответствие размера встречного предоставления объему передаваемого права само по себе не является основанием для признания договора цессии недействительным.

Вывод:

В российской судебной практике несоразмерность цены уступаемого требования и суммы оплаты по договору цессии не является самостоятельным основанием для признания такого договора недействительным. Суды оценивают совокупность обстоятельств дела, включая экономический смысл сделки, наличие или отсутствие намерения сторон на безвозмездную передачу права требования, а также другие факторы, влияющие на действительную стоимость уступаемого права. Таким образом, для признания договора цессии недействительным необходимо доказать наличие дополнительных обстоятельств, свидетельствующих о нарушении закона или прав третьих лиц.

❓ Eugene хотел спросить у ИИ:
Отличие безучетного потребления электроэнергии от бездоговорного, порядок оформления и взыскания, актуальные позиции Верховного Суда и арбитражных судов округов о возможности или невозможности их уменьшения :)

🤔 Я немного дописал промпт:

Ты - высококлассный юрист, работающий по российскому законодательству. Ответь, на вопрос: "Отличие безучетного потребления электроэнергии от бездоговорного, порядок оформления и взыскания, актуальные позиции Верховного Суда и арбитражных судов округов о возможности или невозможности их уменьшения" В ответе укажи: 1. источники информации 2. судебную практику (номера дел и даты). Дай максимально развернутый ответ, ориентированный на аудиторию юристов. Как понял задачу? Есть ли дополнительные вопросы у тебя по задаче?

🤖 И вот, что выдал ChatGPT:

Понимаю, что необходимо подробно рассмотреть различия между безучетным и бездоговорным потреблением электроэнергии, порядок их оформления и взыскания, а также актуальные позиции Верховного Суда и арбитражных судов по вопросам возможности уменьшения сумм взыскания. Ниже представлен детальный анализ этих аспектов.

1. Отличия между безучетным и бездоговорным потреблением электроэнергии

Бездоговорное потребление возникает в случаях:

Самовольного подключения энергопринимающих устройств к объектам электросетевого хозяйства.
Потребления электроэнергии без заключенного в установленном порядке договора энергоснабжения.

Это означает, что потребитель использует электроэнергию без правовых оснований, не оформив соответствующие договорные отношения с энергоснабжающей организацией.

Безучетное потребление происходит при наличии действующего договора энергоснабжения, но с нарушением порядка учета электроэнергии, что может выражаться в:

Вмешательстве в работу прибора учета (например, повреждение пломб или знаков визуального контроля).
Несоблюдении сроков извещения об утрате или неисправности прибора учета.
Иных действиях или бездействии потребителя, приводящих к искажению данных об объеме потребленной электроэнергии.

Таким образом, ключевое отличие заключается в наличии или отсутствии договора энергоснабжения: при бездоговорном потреблении договор отсутствует, тогда как при безучетном — имеется, но нарушается порядок учета электроэнергии.

2. Порядок оформления и взыскания

При выявлении бездоговорного потребления:

Сетевая организация составляет акт о неучтенном потреблении электроэнергии, фиксируя факт самовольного подключения или потребления без договора.
Объем потребленной электроэнергии определяется расчетным способом за период фактического потребления, но не более чем за три года.
Стоимость рассчитанного объема электроэнергии взыскивается сетевой организацией с потребителя на основании составленного акта.

При выявлении безучетного потребления:

Сетевая организация проводит проверку приборов учета и составляет акт о неучтенном потреблении электроэнергии в присутствии потребителя и представителя энергоснабжающей организации. В случае отсутствия потребителя акт может быть составлен в присутствии двух незаинтересованных лиц или с использованием средств фото- и видеосъемки.
Объем безучетного потребления определяется расчетным способом с даты предыдущей проверки прибора учета до даты выявления нарушения.
Стоимость безучетного потребления включается в счет на оплату электроэнергии за расчетный период, в котором было выявлено нарушение. Потребитель обязан оплатить этот счет в установленный договором срок.

3. Актуальные позиции Верховного Суда и арбитражных судов по вопросам уменьшения сумм взыскания

Судебная практика признает возможность снижения суммы взыскания за неучтенное потребление электроэнергии. В частности, Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики по спорам об оплате неучтенного потребления энергии отметил, что стоимость неучтенного потребления может быть уменьшена судом при доказанности абонентом объема фактического потребления энергии и наличии оснований для снижения его ответственности за допущенные нарушения.

Применение статьи 333 Гражданского кодекса РФ, позволяющей уменьшить неустойку, возможно в случаях, когда:

Абонент доказывает, что фактически потребленный объем энергии меньше расчетного, предъявленного энергоснабжающей организацией.
Сумма, на которую суд снижает имущественную ответственность абонента, может быть признана неосновательным обогащением и подлежит возврату.

Примеры судебной практики:

Определение Верховного Суда РФ от 05.07.2024 № 303-ЭС23-25684(2) по делу № А51-8606/2023: Суд отказал в пересмотре дела, подтвердив взыскание долга за безучетное потребление электроэнергии, поскольку факт потребления при отсутствии пломб был доказан, и оснований для снижения ответственности не установлено.
Определение Верховного Суда РФ от 28.03.2022 № 307-ЭС22-1815 по делу № А66-16385/2020: Суд отказал в пересмотре дела, подтвердив взыскание долга по договору поставки электроэнергии и неустойки, поскольку факт отсутствия пломбы на приборе учета является безусловным основанием для квалификации действий потребителя как безучетного потребления.

Источники информации:

Обзор судебной практики по спорам об оплате неучтенного потребления энергии, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 25 декабря 2020 года.
Статья "Применение ст. 333 ГК РФ в спорах о безучетном потреблении энергии" на сайте Центрального департамента правовой и судебной информации.
Определения Верховного Суда РФ, доступные в системе КонсультантПлюс.

Таким образом, при рассмотрении споров о безучетном или бездоговорном потреблении электроэнергии суды учитывают фактические обстоятельства дела и предоставленные доказательства, что может привести к уменьшению суммы взыскания при наличии соответствующих оснований.

❓ Tatiana Kumaksheva️ просила узнать у ИИ:
Какие выходы есть как избежать субсидиарный ответственности при банкротстве предприятия, где ты учредитель?

🤔 Я немного дописал промпт:

Ты - высококлассный юрист, работающий по российскому законодательству. Ответь, на вопрос: "Какие выходы есть, как избежать субсидиарный ответственности при банкротстве предприятия, где ты учредитель?" В ответе укажи: 1. источники информации 2. судебную практику (номера дел и даты) 3. чек-лист по действиям для защиты себя от субсидиарный ответственности Дай максимально развернутый ответ. Как понял задачу? Есть ли дополнительные вопросы у тебя по задаче?

🤖 И вот, что выдал ChatGPT:

Субсидиарная ответственность — это дополнительная ответственность, возлагаемая на лиц, контролирующих должника (КДЛ), в случае недостаточности имущества должника для удовлетворения требований кредиторов при банкротстве. В российском законодательстве учредители могут быть привлечены к субсидиарной ответственности, если их действия или бездействие привели к несостоятельности предприятия.

1. Источники информации:

Гражданский кодекс Российской Федерации: статья 56 регулирует вопросы субсидиарной ответственности учредителей (участников) юридического лица.
Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)": статьи 61.10–61.12 определяют основания и порядок привлечения КДЛ к субсидиарной ответственности.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 53 "О некоторых вопросах, связанных с привлечением контролирующих должника лиц к ответственности при банкротстве": разъясняет практику применения норм о субсидиарной ответственности.

2. Судебная практика:

Определение Верховного Суда РФ от 13.12.2022 № 16-КГ22-29-К4: в этом деле директор компании был привлечен к субсидиарной ответственности за неуплату налогов, что привело к банкротству предприятия.
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.02.2019 по делу № А56-82366/2017: руководитель должника был привлечен к субсидиарной ответственности за несвоевременное обращение с заявлением о банкротстве при наличии значительной задолженности перед кредитором.

3. Чек-лист действий для защиты от субсидиарной ответственности:

Соблюдение обязанностей КДЛ: обеспечивать своевременную подачу заявления о банкротстве при наличии признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества.
Документирование деятельности: вести полный и достоверный учет финансово-хозяйственной деятельности, своевременно подавать бухгалтерскую и налоговую отчетность.
Избегание подозрительных сделок: не заключать сделки с аффилированными лицами на невыгодных условиях, которые могут быть оспорены в рамках процедуры банкротства.
Проверка контрагентов: осуществлять должную проверку контрагентов на добросовестность и платежеспособность.
Соблюдение корпоративных процедур: принимать ключевые решения в строгом соответствии с уставом и законодательством, фиксируя их в протоколах.
Консультации с профессионалами: регулярно обращаться за юридической и финансовой помощью для оценки рисков и принятия обоснованных решений.

Следуя этим рекомендациям и действуя добросовестно, учредитель может значительно снизить риск привлечения к субсидиарной ответственности при банкротстве предприятия.

Вывод: ChatGPT — мощный инструмент, но требующий правильного использования. Если задавать вопросы чётко и структурировано, он может дать весьма полезные результаты. Но без критического анализа его ответов не обойтись!

📅 Не забывайте, что уже совсем скоро пройдёт вебинар по ИИ! Мы разберём:

Как юристы могут использовать ИИ для автоматизации работы;
Какие задачи ChatGPT выполняет хорошо, а где есть риски;
Как формулировать правильные промпты для достижения точных ответов;
Реальные кейсы применения ИИ в юриспруденции и бизнесе.

📌 Регистрируйтесь на вебинар здесь: ссылка для регистрации.

Как найти ставку налога

2023-10-27T07:08:20.324Z

Подробная инструкция о том, как найти реальные ставки имущественных налогов.

Почему важно знать, как осуществлять этот поиск? Расскажу в двух тезисах:

Все имущественные налоги не являются федеральными налогами, а это значит, что региональные или даже муниципальные власти могут регулировать их по-своему. Так, в НК РФ установлены лишь максимальные значения налоговых ставок. В то же время на местах ставки могут быть часто ниже. Меньше ставка = меньше налог.
Ооочень часто в своей практике я встречаю бухгалтеров клиентов, которые ленятся искать местные ставки. К сожалению клиента такие "специалисты" просто берут максимальные ставки из федерального кодекса и по ним рассчитывают налог. Тем самым причиняя работодателю колоссальные убытки.

Хватит лирики, погнали!

Шаг 1. Находим справочник ФНС РФ.

Для этого в любом поисковике вводим: "ставки налога на имущество" или "ставки земельного налога". После чего получаем такой результат:

Нас интересует именно сайт, который всегда на первом месте выдается. Вот он:

- А ссылку просто дать не судьба?!

А пожалуйста: Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам

Шаг 2. Выбираем налог, налоговый период и локацию.

Допустим, нас интересуют ставки земельного налога...

...в 2023 году, в городе Казань.

Нажимаем "Найти", и сервис нам выдает реквизиты нормативно-правового акта, которым были утверждены в Казани ставки земельного налога:

Нажимаем "Подробнее".

Шаг 3. Изучаем местные ставки земельного налога.

Все ставки, возможные к применению землевладельцами в Казани, даже не поместились в один скриншот.

Представляете, какое разнообразие? И представляете, сколько денег на налоге можно сэкономить, если знать и применять это разнообразие?

Кстати, на соседней со ставками вкладке есть еще вкладка "Местные льготы" — тоже нефиговый инструмент для экономии 😉

Пользуйтесь! И подписывайтесь на мой ТГ-канал "Желнин о налогах на недвижку".

Серия 5. В духе русской классики. Кому на Руси жить хорошо, или о налоговых льготах на имущество

2023-10-13T06:42:17.994Z

Петр Петрович владел имуществом. Точнее, имуществом владела его компания. Однажды Петр Петрович где-то услышал, что не все имущество организаций облагается налогами. Солидный бизнесмен обрадовался как ребенок и стал искать списки объектов, за которые можно не платить налоги.

И, конечно, нашел. Спасибо современным технологиям.

Нет времени читать? Подписывайтесь на мой канал и узнавайте последние новости о налогообложении недвижимости в РФ: Telegram

Нашел и огорчился. Потому что выяснилось, что налогом на имущество не облагаются, например, земельные участки, водные объекты и другие природные ресурсы. Все это у Петра Петровича было. Но была еще и проблемка: это богатство все равно облагалось налогами, только другими.

Список имущества, которое не облагается налогом на имущество, на этом не закончился. Увы, у организации Петра Петровича никаких похожих объектов не имелось. Но, как знать, может, они есть у вас?

Итак заветный список объектов, принадлежащих организациям, которые по закону не облагаются налогом на имущество:

уже упомянутые земельные участки, водные объекты и другие природные ресурсы, для которых существуют другие налоги;
памятники истории и культуры федерального значения;
космические объекты;
имущество госоргана с военной или приравненной к ней службой;
ядерные установки, пункты хранения ядерных материалов, хранилища радиоактивных отходов;
ледоколы, суда с ядерными энергетическими установками (ЯУЭ) и суда атомно-технологического обслуживания (АТО);
суда, зарегистрированные в Российском международном реестре судов;
суда участников специальных административных районов, в том числе воздушные.

Если так сложилось, что вам не повезло завладеть космическим кораблем или, скажем, ядерной установкой — не отчаивайтесь. Во-первых, нас таких — большинство. Во вторых, существуют еще налоговые ставки и налоговые льготы на имущество, благодаря которым тоже можно платить заметно меньше налогов.

Сейчас расскажу, как это сделать.

Налоговая ставка на имущество организаций: как она поможет уменьшить налоги?

Сначала определимся с налоговыми ставками — что это, собственно, такое и с чем их едят.

Налоговые ставки. В Налоговом кодексе РФ указаны только максимальные ставки для имущества организаций: не больше 2% для недвижимости, облагаемой налогом по кадастровой стоимости, и не больше 2,2% во всех остальных случаях. Напомню, что «все остальные случаи» скоро станут историей, и у нас останется только кадастровая стоимость на все случаи жизни. Так что можно смело ориентироваться на максимальную ставку в 2%.

Но это именно максимальная общероссийская ставка. Регионы же могут устанавливать свои ставки (разумеется, не больше общероссийских 2%). И очень может быть, что конкретно в вашем регионе налоговая ставка меньше 2%.

Чтобы не быть голословным, приведу пример: в Пермском крае применяют дифференцированные ставки, к примеру, 0,6-1,1% для объектов, которые используют в строительстве, рыболовстве, сельском хозяйстве.

В нашей стране есть даже налоговая ставка в 0%. Она распространяется на объекты газодобычи, добычи полезных ископаемых и некоторые другие. Причем эта ставка действует на федеральном уровне. То есть фактически эти объекты выведены из списка налогооблагаемых, хотя формально ставка (в те самые 0%) для них все же существует.

Регионов, как вы знаете не хуже меня, в РФ много. Перечислять, где какие ставки действуют, не стану, чтобы эта серия не устремилась к бесконечности. Но вы и сами можете легко узнать, какая налоговая ставка действует в вашем регионе, зайдя на сайт ФНС.

А теперь поговорим о льготах, там тоже есть интересное.

Налоговые льготы на имущество организаций: кому можно снизить налоги или не платить их совсем?

Налоговые льготы. Льготы — они льготы и есть, даже налоговые. Это уменьшение суммы налога или полное освобождение от его уплаты. Бывают налоговые льготы федеральными и региональными.

Отмечу, что на федеральном уровне налоговых льготников среди российских организаций — объективно немало. Проверьте, вдруг вы тоже к ним относитесь. Приведу неполный список организаций, которые вообще освобождены от уплаты налога на имущество:

общественные организации инвалидов;
коллегии адвокатов, адвокатские бюро и юридические консультации;
инновационные научно-технические центры;
управляющие компании, участники экономических зон;
некоторые фармацевтические компании;
и другие организации — их полный список можно посмотреть здесь.

Выше все было про федеральный уровень. А есть еще и региональные льготы. Они, соответственно, отличаются в зависимости от региона. Например, в Москве совсем не платят налог на имущество жилищно-строительные кооперативы, в Красноярске — спортивные и медицинские организации. А в Челябинской области до 50% снижен налог на имущество для благотворительных организаций.

Предыдущие серии:

Серия 1. Не платите больше, чем нужно, чтобы снизить налоги

Серия 2. Эпизод в стиле хоррор. Это страшное-страшное снижение налогов

Серия 3. Сентябрьско-учебная. Почти научно-фантастическая. Разберемся в базе?

Серия 4. Противостояние владельца теплохода и Верховного Суда РФ.

В следующей серии нашего сериала ожидайте самое вкусное. Поговорим о максимально волнующем и, как водится, не особо понятном — о кадастровой стоимости. Будет все: интриги, загадки и их разоблачение — драматизм, которому позавидуют самые мыльные оперы!

Серия 4. Противостояние владельца теплохода и Верховного Суда РФ.

2023-09-21T20:31:57.878Z

Спойлер: узнаем, что считается недвижимостью с точки зрения налоговой и как это поможет нам платить меньше налогов.

Предыдущие серии:

Серия 1. Не платите больше, чем нужно, чтобы снизить налоги

Серия 2. Эпизод в стиле хоррор. Это страшное-страшное снижение налогов

Серия 3. Сентябрьско-учебная. Почти научно-фантастическая. Разберемся в базе?

Иван Иваныч страстно желал, чтобы теплоход-ресторан, принадлежащий его компании, признали недвижимостью. Несмотря на то, что на недвижимость ему пришлось бы платить налоги. В то время как, напомню, движимое имущество, принадлежащее юрлицам, налогами не облагается. А еще напомню, что речные суда по закону и так считается недвижимостью. Но только не в случае Ивана Иваныча.

Там вышел более чем интересный случай.

Вообще, умный Иван Иваныч сделал все как положено. Он поставил свой теплоход на берег и переоборудовал судно в ресторан. Поставил теплоход на кадастровый учет как трехэтажное нежилое здание и зарегистрировал право собственности. То есть теплоход-ресторан обрел все формальные признаки недвижимости.

Казалось бы, что могло пойти не так? Но налоговая не желала соглашаться с тем, что теплоход Ивана Иваныча должен считаться недвижимостью. Несогласные друг с другом стороны дошли до суда.

Суды первой и апелляционной инстанции поддержали Ивана Иваныча, признав спорный теплоход недвижимостью. В итоге дело дошло аж до Верховного Суда РФ, раз уж в предыдущих судах не сочли нужным учесть физические и природные свойства судна. И уже Верховный Суд все же причислил теплоход-ресторан к движимому имуществу. В этом, кстати, заключается еще одна необычность этого дела. Вышло так, что теплоход относился к недвижимости, пока передвигался, но стал движимым имуществом, когда встал на фундамент.

Конечно, Иван Иваныч бился за возможность признать свое судно недвижимостью не просто так. У него было желание приватизировать участок земли под теплоходом. Это было бы фактически захватом публичной земли, чего Верховный Суд допустить не мог.

Нет времени читать? Подписывайтесь на мой канал и узнавайте последние новости о налогообложении недвижимости в РФ: Telegram

Дело Ивана Иваныча носило скорее земельно-имущественный характер, но и для вопросов налогообложения этот случай весьма показателен. На реальном примере мы видим, насколько это важно — отнести объект к движимому или недвижимому имуществу.

А пока обрисую судебную практику по вопросам налогообложения в общих чертах. Случается так, что суд признает недвижимостью совсем не подходящие для этого понятия объекты. Например, ограждения и заборы или рекламные щиты. Так происходит, в общем, по тем же причинам, что и в деле о теплоходе-ресторане. Собственники хотят признать свои объекты недвижимостью, чтобы приватизировать земельные участки, а суды, естественно, против таких поворотов.

И хотя во всех этих делах по разграничению движимого и недвижимого имущества вопросы налогообложения играют далеко не главную роль — толк от судебных решений есть и для нас. После многочисленных споров суды признали недвижимостью объекты, которые раньше были спорными. Вот эти объекты:

трубопроводы и газоходы;
неотделимые улучшения арендованного имущества — это могут быть капитальные вложения, например, достройка, техническое перевооружение, реконструкция;
котельное оборудование;
трансформаторные подстанции;
накопительные емкости (канализационные септики) как инженерные сооружения системы водоотведения;
палубные краны буровой установки.

Так что если ваша организация владеет чем-то из списка выше, можете быть почти уверены, что эти объекты относятся к недвижимости. Но только ПОЧТИ уверены. Бывает и так, что одинаковые объекты — к примеру, трансформаторные подстанции — в одном случае признаются судом недвижимым, а в другом случае — движимым имуществом.

С судами, насколько возможно, разобрались. Стопроцентной определенности относительно движимости или недвижимости имущества суды нам не дают. Так может эту определенность даст налоговая?

Что считается недвижимостью с точки зрения налоговой?

Налоговая служба в РФ — это не законодательный орган. То есть сотрудники налоговой не могут издавать законы, зато могут пробовать как-то эти законы разъяснять налогоплательщикам. Чем периодически и занимаются. И это было бы даже хорошо, если бы опять же несло в себе стопроцентную конкретику. Но пока, в своих информационных письмах, налоговая рассказывает нам только о признаках недвижимого имущества.

Что ж, возможно эта информация будет полезна. Посмотрим, по каким признакам имущество можно отнести к недвижимости:

В ЕГРН есть запись о государственной регистрации прав собственника на недвижимое имущество. Именно запись в ЕГРН часто становится решающим фактором при определении недвижимости имущества. Хотя это далеко не единственный и даже, пожалуй, не главный признак недвижимости (потому что есть еще природные и функциональные признаки объектов).

Ориентируясь, в сущности, на формальность, суды принимают решение только на основании регистрации объекта в ЕГРН. Это распространенная практика, из-за которой объекты, ошибочно поставленные на кадастровый учет, на этом учете и остаются. Потому что в ЕГРН зарегистрированы, а «мелочи» вроде реального назначения объекта никого не интересуют.

Есть и оптимистичные примеры, когда суды учитывают тот факт, что у объекта нет природных и функциональных признаков недвижимого имущества. В этих случаях суды все же признают отсутствие права собственности на объекты, даже если они зарегистрированы в ЕГРН.

Объект относится к недвижимости или входит в состав недвижимости согласно ОКОФ (Общероссийскому классификатору основных фондов). В состав недвижимости могут входить, например, внутренние коммуникации.
Если без определенного объекта невозможно функционирование целого имущественного комплекса, этот объект тоже относится к недвижимости.
Объект изначально создан как недвижимый. То есть объект прочно связан с землей и его нельзя переместить без несоразмерного ущерба.
К недвижимым относятся объекты, которые нельзя разобрать, переместить и собрать на новом месте.
У объекта есть свои, самостоятельные, экономически полезные свойства, и эти свойства не зависят от земельного участка и других объектов недвижимости.
Объект расположен на монолитном железобетонном фундаменте или специально созданных для него эстакадах.
Объект связан с другими объектами недвижимости подземными коммуникациями.

Все судебные дела и все признаки от налоговой из этой серии мы можем использовать как ориентир для разграничения движимого и недвижимого имущества. Но как бы ни было, на практике спорные ситуации чаще всего рассматриваются в суде. К этому нужно быть готовым. И быть готовым к тому, что суд может затянуться.

Сейчас практика показывает, что суды определяют движимость или недвижимость объекта по правилам бухгалтерского учета. Еще одно важное условие для отнесения объекта к недвижимому — самостоятельное обслуживающее предназначение этого объекта. То есть если у вашей организации на балансе находится самостоятельный инвентарный объект основных средств со своим предназначением — он (объект), скорее всего, будет считаться недвижимостью.

Должен отметить один печальный факт о налогоплательщиках. Некоторые из них злоупотребляют возможностью искусственно поделить имущество на движимое и недвижимое. Что, конечно, может стать причиной дополнительных споров с налоговой.

Благодаря делам, разбиравшимся в судах, у организаций появилась некоторая определенность в отношении движимого имущества. Если у вас есть оборудование, предназначенное для изготовления продукции — это точно движимое имущество. Для организаций это отличная новость, потому что признание оборудования движимым имуществом значительно снижает налоговую нагрузку на предприятие.

Финал этой серии пока оставляю открытым. Когда-нибудь наши законотворцы определятся, что же в конце концов точно считать недвижимостью, а что — точно не считать. Обещаю, я тут же поделюсь с вами этой информацией.

Друзья, если вы дочитали до сих строк, значит вам понравилось. Это не просто сериал, это отрывок из моей будущей книги «Деньги под ногами». Ваши замечания и комментарии приветствуются, т.к. для меня это первая книга. Хочется сделать ее интересной.

Еще интересно, сколько книга соберет поклонников. Если готовы себя к ним причислить, то переходите по ссылке и оставляйте предзаказ.

Читайте в следующей серии, кому на Руси жить хорошо. Расскажу о счастливчиках, которым не нужно платить налоги. И еще — о везунчиках, которым не нужно платить налог по кадастровой стоимости. Ищите себя в списках этих удачливых людей!

А здесь читайте все самое интересное про налоги: "Дмитрий Желнин о налогах на недвижку".

Серия 3. Сентябрьско-учебная. Почти научно-фантастическая. Разберемся в базе?

2023-09-14T20:19:50.766Z

Предыдущие серии:

Серия 1. Не платите больше, чем нужно, чтобы снизить налоги

Серия 2. Эпизод в стиле хоррор. Это страшное-страшное снижение налогов

Очень не хочу пугать вас словом «термины». И не стану. Поговорим о понятиях, которые то и дело будут мелькать в нашем сериале. Будет не сложно и совсем не больно, обещаю.

Знакомьтесь, это Андрей. Андрею всего 27, он открыл небольшую фирму, которая предлагает гражданам услуги мелкого ремонта. Андрей, конечно, знает, что его фирма — это юридическое лицо. Знает Андрей и о том, что он — налогоплательщик (еще бы не знать, налоги он оплачивал уже не раз). Но на этом знания Андрея про налогообложение фактически заканчиваются.

Молодому бизнесмену будет полезно разобраться в базовых понятиях, связанных с налогами. Чтобы как минимум понимать, за что и за сколько он платит. Как максимум — Андрей поймет, что платить можно и поменьше. А там, глядишь, и оптимизацией налогов займется. Что, как мы уже выяснили в предыдущих сериях, пойдет на пользу не только бизнесу, но и государству.

Ну а мы вгрыземся в гранит знаний вместе с Андреем. И тоже будем знать, за что, кому и зачем мы платим наши налоги.

Итак, наш начинающий бизнесмен платит имущественный налог. Не слишком задумываясь о том, что это за налог такой. А задуматься стоит.

Нет времени читать? Подписывайтесь на мой канал и узнавайте последние новости о налогообложении недвижимости в РФ: Telegram

О загадках имущественного налога

Имущественный налог в России — это, можно сказать, 3-в-1. Сюда входит налог на имущество организаций, на имущество физических лиц и земельный налог. Здесь работает принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов.

Наш Андрей владеет земельным участком, а на участке стоит здание, где размещается фирма нашего героя. Разумеется, участок не существует где-то сам по себе, а здание — само по себе. Они рассматриваются как единый объект. Но! Налогами участок и здание облагаются совсем по-разному. Вот такой сюрприз. То есть налог на недвижимость Андрей платит только на само здание. А участок, на котором это здание стоит, облагается отдельным, земельным налогом.

Из-за причудливости, которую порой принимает наша система налогообложения, не так просто дать четкое определение: а что же это такое — налог на недвижимость? Но я попробую.

Налог на недвижимость — это платеж, который мы платим в региональный или местный бюджет. Сумма налога зависит от того, сколько стоит та недвижимость, которая, собственно, и облагается налогом.

Кстати, не так уж просто бывает определить, куда отнести имущество: к движимому или недвижимому. Скажу больше — даже налоговая не дает однозначного ответа о том, что же считается недвижимостью. Но об этом чуть позже.

А пока…

Налогоплательщик и объект налогообложения в рамках налога на имущество организаций: кто они?

С понятием «налогоплательщики» все просто. Это юридические лица, владеющие недвижимым имуществом. К ним относятся как российские юридические лица, так и иностранные организации, у которых есть недвижимое имущество в России. Причем неважно, есть ли у иностранной организации представительство в РФ — налог на имущество платить все равно придется.

Но, предположим, на балансе вашей фирмы числится только движимое имущество. Например, вы владеете автомобилями, ценными бумагами, драгоценностями — словом, такими вещами, которые невозможно отнести к недвижимости. Тогда налог на имущество платить не понадобится.

Это, кстати, позитивные перемены и относительно недавние. До 2019 года юридические лица платили за все подряд (может, вы застали то время или хотя бы слышали о нем): налог и на недвижимое, и на движимое имущество. Но теперь организации не платят налог на движимое имущество — и это, конечно, облегчает налоговое бремя.

Прежде чем вернуться к вопросу, что же все-таки считать недвижимым имуществом, определимся с понятием объекта налогообложения.

Объект налогообложения — это недвижимое имущество, принадлежащее организации. Это и то имущество, которое облагается налогом по балансовой (среднегодовой) стоимости, и имущество, облагаемое налогом по кадастровой стоимости.

Уже сейчас, в 2023 году, налогом по кадастровой стоимости облагаются очень многие объекты: офисные, торговые и объекты общественного питания, недвижимость иностранных организаций. Если у вашей организации есть имущество, которое в теории могло бы принадлежать физическому лицу (дача, машино-место, гараж и прочее) — оно тоже будет облагаться налогом по кадастровой стоимости. Все остальные объекты ПОКА облагаются налогами по балансовой стоимости. И ключевое слово здесь «пока».

К 2025 году абсолютно вся недвижимость будет облагаться налогом по кадастровой стоимости. Это политика Минфина РФ.

И теперь мы возвращаемся к тому, как вообще определить, куда отнести вашу недвижимость — к движимой или недвижимой. Казалось бы, все понятно: недвижимость не двигается, а «движимость», соответственно, двигается. Но не все так просто.

Что считается недвижимостью?

Куда мы обращаемся, если не знаем точного ответа на вопрос? Правильно, к авторитетным источникам. В нашем случае — это Налоговый кодекс РФ. Куда уж авторитетнее.

И… наш источник не говорит нам ничего. Только отсылает к Гражданскому кодексу — мол, уточняйте там, что относить к недвижимости.

Проявим упорство и обратимся к Гражданскому кодексу. Там действительно перечисляются объекты, которые относятся к недвижимому имуществу. Перечислю:

земельные участки;
жилые и нежилые помещения;
участки недр;
все прочно связанные с землей объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения и ОНС (объекты незавершенного строительства);
части зданий или сооружений (машино-места), предназначенные для размещения транспортных средств, если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

В кодексе отдельно упоминаются в качестве объектов недвижимости воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, помещения и машино-места, единые недвижимые комплексы, линии связи и космические объекты.

Все бы хорошо, но не хватает конкретики. Нет четких критериев, по которым объект точно можно считать недвижимым. Зато в Гражданском кодексе есть уточнение о том, что законом может быть признано недвижимым и иное имущество. А «иное», как мы понимаем — это практически любое.

В кодексах есть всего два критерия, по которым можно определить недвижимое имущество — связь объекта с землей и его регистрация в ЕГРН. Тоже весьма туманно.

Вся эта неопределенность приводит к неизбежному — к судебным разбирательствам. Собственники не могут разобраться, куда же в конце концов отнести свое имущество: к движимому или недвижимому, и идут в суд. К сожалению, суды и налоговые органы не всегда могут прийти к единому мнению и иногда выносят довольно странные решения.

Об одном таком решении вы узнаете из следующей серии. Этот эпизод я отнесу к жанру трагикомедии: история о том, как Иван Иваныч (имя изменено, а случай, замечу, реальный) узнал, что его недвижимость должна двигаться, иначе она и не недвижимость вовсе.

Читайте в следующей серии о истории противостояния владельца теплохода и Верховного Суда РФ.

А здесь читайте все самое интересное про налоги: "Дмитрий Желнин о налогах на недвижку".

Серия 2. Эпизод в стиле хоррор. Это страшное-страшное снижение налогов

2023-09-07T16:32:03.834Z

Первую серию: "Не платите больше, чем нужно, чтобы снизить налоги" - можно почитать, кликнув на этот текст.

… Бухгалтер Анна Ивановна пришла к начальнику добровольно. И сказала, что есть вариантики платить меньше налогов.

Начальнику бы обрадоваться, да осыпать Анну Ивановну благодарностями. Но взрослый опытный мужчина страшно испугался. Ему казалось, что предлагая платить меньше налогов, бухгалтер гадко подмигивала и явно намекала на что-то незаконное! А, может, и непристойное, но он не мог ни о чем более думать. "Посадят", - стучало у него в голове...

Ночью начальника мучили страшные сны. Ему снилось, что его хватают полицейские и бросают в тюрьму. Виделись кредиторы, которые ежеминутно обвиняли его в мошенничестве. Эти мрачные сны сменились еще более тоскливыми: в них вся страна пошла по миру. И все из-за того, что начальник послушался коварную бухгалтершу и решился оптимизировать налоги.

… Эти ночные кошмары — воплощение типичных страхов человека, который опасается платить меньше налогов. Своих или своей компании - без разницы. Как будто в этом есть что-то противозаконное. Изучим эти налоговые фобии под микроскопом, чтобы понять, что же с ними не так.

Кошмар о наказании. На сколько лет можно загреметь за махинацию с налогами?

Загреметь действительно можно надолго. Но это в том случае, если вы и вправду решили обманывать государство, чего я, конечно же, категорически не советую. Обман налоговой может закончиться плохо. Скажу больше: он закончится плохо с вероятностью в 99%.

Предположим, наш испуганный начальник все же соблазнился предложением бухгалтера. А она снизила налоги, действуя незаконными способами. Или даже начальник сам обратился к специалистам, предлагающим консалтинговые услуги в сфере налогообложения. Но надеялся он на помощь профессионалов, а нарвался на мошенников. Таких, увы, на рынке полно: коучи с невнятным образованием, распиаренные бизнес-тренеры и прочие представители плодовитого племени инфоцыган.

Отступление: как распознать мошенников на рынке консалтинговых услуг?

Сделать это проще, чем кажется. Нечестный «специалист» может много и красиво рассказывать о своем опыте и образовании. Но только попробуйте запросить пруфы: отзывы, кейсы, дипломы, сертификаты — лжеспециалист немедленно сольется. Отсутствие каких-либо доказательств реального образования и опыта — уже достаточная причина для того, чтобы не связываться с человеком.

Но если вам нужны еще признаки мошенников от консалтинга — пожалуйста:

Они дают нереалистичные обещания. Если вас обещают избавить от необходимости платить налоги вообще или гарантируют снижение налоговых выплат на какие-нибудь фантастические 90% — знайте, это обман.

Они дают реалистичные обещания, но не могут объяснить, как будут действовать. Расспросите консультанта, как именно он собирается оптимизировать ваши налоги. Если в ответ вы не услышали ничего вразумительного — можно сразу прощаться.

Они занижают цены на свои услуги. Думаю, все мы понимаем, что ни один востребованный специалист не станет работать за копейки.

Вернемся к нашим налоговым кошмарам. Итак, действия мошенников почти гарантированно навлекут на вас неприятности. Но и выход тут довольно прост — обращайтесь к специалистам, которые могут доказать наличие и опыта, и образования. Эти надежные ребята будут использовать только законные способы оптимизации налогов, и у полиции просто не будет повода вами заинтересоваться.

Вспомним об еще одном страхе нашего перепуганного начальника. Страхе не угодить кредиторам.

Кошмар о кредиторах, которые непременно вас возненавидят, если платить меньше налогов

На удивление распространенное опасение. Отчего-то многие считают, что чем больше налогов платит клиент, тем счастливее себя чувствует руководство банка, выдавшее кредит этому клиенту. Но это совсем не так.

Банку вовсе не нужно, чтобы вы тащили на себе огромное налоговое бремя. Чем меньше вы платите налогов, тем больше у вас остается денег. А это значит, что вы сможете успешно выплатить кредит, и от этого банк только выиграет.

В моей практике таких случаев было немало. Клиенты хотели платить меньше налогов. Но при этом не хотели конфликтовать с банками, у которых в залоге находилось их имущество. Отмечу, что конфликта так ни разу и не случилось. Я связывался с банками, получал согласие на действия по снижению налогов, и все оставались довольны. Никаких штрафов со стороны банков не было.

Еще интересно, сколько книга соберет поклонников. Если готовы себя к ним причислить, то переходите по ссылке и оставляйте предзаказ: https://dmitryzhelnin.ru/book/presale

В следующей серии: научно-фантастический эпизод. О том, как один молодой предприниматель решал загадки имущественного налога в 2023 году. Читайте и узнаете, что из этого вышло и при чем тут Верховный Суд РФ.

>>>Следующая серия<<<

А здесь читайте все самое интересное про налоги: "Дмитрий Желнин о налогах на недвижку".

Как снизить кадастровую стоимость раз и навсегда

2023-09-04T13:56:19.866Z

Кадастровая стоимость - главное мерило многих налогов. Налог на имущество организаций, налог на имущество физических лиц, земельный налог, даже часто НДФЛ рассчитываются от кадастровой стоимости.

Поэтому самые частые запросы - это оспорить, снизить, уменьшить кадастровую стоимость. Короче, сделать так, чтобы и стоимость и налоги были меньше.

Процедуру уменьшения стоимости можно сделать двумя способами:

"традиционным" и
"новым"

Традиционный способ оспаривания кадастровой стоимости

Заключается в том, чтобы обратиться к оценщику и заказать у него рыночную оценку вашей недвижимости. После подготовки отчета об оценке следует обратиться в комиссию при Росреестре (в некоторых регионах - в специальное ГБУ) или в суд. Фактически такой способ при условии его успешного применения меняет кадастровую стоимость на ту, что вам напишет оценщик в отчете.

Официальное название способа: установление кадастровой стоимости в размере рыночной.

Новый способ

Не требует подготовки и траты денег на услуги оценщика. Он заключается в том, чтобы найти и исправить ошибки в самой кадастровой стоимости.

Официальное название способа: исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Более подробно расписывать суть способов - не есть цель данной публикации.

Здесь я бы хотел рассказать о благоприятных последствиях применения именно нового способа, коими пока не может похвастаться способ традиционный.

Как проводится кадастровая оценка

Кадастровая оценка - это процедура не единоразовая. Каждые два года в городах федерального значения и каждые 4 года в остальных регионах проводится новая кадастровая оценка. Т.е. с определенной законом периодичностью стоимость нашей с вами недвижимости перерассчитывается.
Каждая новая процедура (каждый новый тур) кадастровой оценки
ничем может быть не связан с предыдущим. Так, если в период между турами оценки вы успешно провели оспаривание кадастровой стоимости традиционным способом, совершенно не обязательно, что результаты ваших трудов будут учтены.

Приведу пример. В 2020 году объект Х оценили в 100 млн. рублей. Собственник бился-бился и в 2021 году установил через суд, например, стоимость своего объекта в размере рыночной = 80 млн. рублей. В 2022 году в рамках проведения очередной кадастровой оценки объект Х вновь был посчитан, но без учета решения суда. Цена стала 110 млн. (это 100 млн + 10% добавили из-за инфляции). Собственнику вновь придется заказывать новый отчет и снова проходить все круги оспаривания. И так он будет вынужден делать каждые два года...

Что, если исправить ошибки в кадастровой стоимости?

Не будем далеко отпускать собственника объекта Х. Предположим, он не стал заказывать рыночных отчетов, а погрузился в расчеты самой кадастровой стоимости. Кстати, расчеты эти можно бесплатно заказать и через месяц получить от того государственного бюджетного учреждения, которое кадастровую стоимость определяло.
Расчеты получил и понял, что в них явная ошибка. Например, площадь указана не так (это бывает редко) или материал стен не тот (а вот это очень часто). Эта ошибка длиннющую формулу расчета кадастровой стоимости "заразила" неправильным коэффициентом, который увеличил в конечном итоге стоимость, как раковую опухоль.
Исправить эту ошибку можно и нужно. Сделать это можно на любом этапе кадастровой оценки, а еще и в течение 5 лет после ее окончания.
Но самое главное: успешное исправление ошибки почти с 100% вероятностью гарантирует, что при следующей кадастровой оценке ее уже допущено не будет. Исправление ошибки работает раз и навсегда.

Посмотрим на живом примере нашего клиента

В 2019 году объект оценили в 71 млн. рублей.

Собственнику не понравилось это, само собой. Нами была найдена и исправлена ошибка в кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость в результата снизилась до 33 млн. рублей.

И вот уже в этом году - на новом этапе кадастровой оценки - кадастровая стоимость, конечно, возрастает. Но возрастает она до 38.

А что было бы, если ошибки не были исправлены?

Думаю, что клиент бы сильно расстроился. Конечно, мы могли бы "подсадить" клиента на нас и каждый новый тур кадастровой оценки предлагать ему наши услуги. Но было бы это честно по отношению к клиенту? Нет!

P.S. Клиенту мы сэкономили более 2,5 млн рублей только на налогах. И еще несколько сотен на оценке, суде и так далее.

Еще больше информации о кадастровой оценке и порядке ее оспаривания есть в моем ТГ-канале "Желнин о налогах на недвижку".

Как платить меньше налогов?

2023-09-01T13:39:19.738Z

Внимание! Запускаем единственный в своем роде сериал о налогах на недвижимость. Герои нашего сериала расскажут и покажут, как платить налоги, чтобы не было мучительно больно за потерянные финансы.

Целевая аудитория нашего сериала: юридические лица, добросовестно оплачивающие налоги на недвижимость. Любые юридические лица, потому что я уверен почти на 100%, что вы платите налогов больше, чем могли бы. Хотя… Уверен, что не только предпринимателям наш сериал будет интересен.

Придерживаясь традиций, начнем наш сериал с первой серии. Это будет своего рода пролог о том, почему вам нужно снижать налоги, даже если вы самый законопослушный человек в мире. Тем более — если вы самый законопослушный человек в мире.

Нет времени читать? Подписывайтесь на мой канал и узнавайте последние новости о налогообложении недвижимости в РФ: Telegram

Серия 1. Не платите больше, чем нужно, чтобы снизить налоги

Здесь не будет ни одного призыва становиться злостным неплательщиком налогов. Только разумные доводы. Доводы о том, почему каждый из нас должен снижать свои налоги. Да-да, именно должен. Вы можете считать оптимизацию налогов долгом самому себе. Как профессионал утверждаю, что в нашей стране есть законы, позволяющие значительно снизить сумму налогов. А кто мы такие, чтобы спорить с законами, верно?

Итак, посмотрим, какие же у нас есть причины для снижения налогов.

Помогаем государству получить больше налогов

Вам кажется, это звучит абсурдно? Как можно не платить налоги и тем самым помогать государству получать этих налогов больше? Оказывается, так можно. И даже нужно.

Думаю, не открою большой тайны, если скажу, что не все собственники ставят свою недвижимость на учет. Даже сделаю смелое предположение, что таких несознательных граждан не меньше, чем честных налогоплательщиков. И страдают от такого положения дел именно те, кто поставил свое имущество на учет и вовремя платит налоги.

Дело в том, что искать неплательщиков — это долго и трудно. Другое дело — взять побольше налогов с тех, кто честно поставил свою собственность на учет. Налоговые органы поступают именно так: собирают повышенные налоги с добросовестных налогоплательщиков.

Вы можете спросить, как лично вы можете повлиять на то, чтобы укрывальщики от налогов поставили свою недвижимость на учет? Конечно, это будет не прямое влияние. Но если вы будете снижать свои налоги, используя абсолютно законные способы, налоговым органам останется только искать должников. Искать и обязывать их платить налоги на свое имущество.

В итоге все останутся в выигрыше. Предположим, 80% неплательщиков «выйдут из сумрака». Тогда государство получит больше денег, при этом не вынуждая добросовестных налогоплательщиков платить неоправданно большие налоги.

Стройными рядами движемся к экономическому развитию страны

И в этой патриотической части на сцену выходит Юрий, первый герой нашего сериала.

Итак, знакомьтесь: Юрию 35, он работает в крупной компании и уверенно шагает вверх по карьерной лестнице. Лет 10 назад Юрий по случаю приобрел земельный участок и каждый год платил небольшой налог на землю. Когда наш герой стал хорошо зарабатывать, ему пришла в голову идея отстроить на своем участке здание и сдавать помещения этого здания под офисы. Хорошая перспективная идея.

И в этот момент наш сюжет приобретает оттенки триллера. Юрий и представить не мог, сколько ему придется вложить в свой бизнес-проект. Первым делом Юрий закупился стройматериалами. Значит, он сразу оплатил всевозможные налоги и сборы, уже включенные в стоимость строительных материалов.

Естественно, одних только отечественных материалов для строительства было недостаточно. Юрий потратился на коммуникации и оплатил пошлины на строительные материалы из-за рубежа. И все эти траты повлияли на новую, выросшую, сумму налога. Юрий вложился в экономическую привлекательность своего объекта, а значит, теперь он будет платить больше налогов. Можно сказать, герой нашего сериала собственными руками увеличил свои расходы.

И даже это еще не все. Теперь Юрий будет платить налог и на землю, и на построенное здание. Что может казаться не слишком справедливым, но поддается хоть какой-то логике. Но вот что точно никакой логике не подвластно, так это почему при расчете кадастровой стоимости в нее включается НДС. Если Юрий платит налог по кадастровой стоимости, он платит налог с налога. Жесть, да?

Люди у нас задушены налогами — это факт. Мы платим отдельно налог на землю, отдельно на имущество. А у налоговых органов есть возможность как угодно жонглировать суммами этих налогов. В это же время самые экономически развитые страны платят только один налог — земельный. При этом казна этих государств нисколько не страдает от дефицита уплаченных гражданами налогов. Например, в Германии земельный налог составляет 75% от всех доходов в местный бюджет. И есть страны, где этот показатель еще выше.

Возможно, если многие налогоплательщики начнут снижать свое налоговое бремя (напомню, исключительно законными методами!), то и наше государство задумается о более справедливом налогообложении. Как знать, может и у нас однажды будет один-единственный вид налога — земельный.

И это было бы справедливо.

Верим себе больше, чем кому-то еще. Даже больше, чем налоговой

Здесь речь пойдет о факторе, которым можно объяснить любые ошибки в любой сфере. О человеческом факторе. Налоговые инспекторы — люди занятые и могут совершать ошибки безо всякого злого умысла. Ошибаются все, но никому бы не хотелось пострадать от ошибок налоговой, из-за которых придется платить больше, чем нужно.

Но ждать подвоха можно не только извне — это я говорю, опираясь на свой опыт. Увеличивать ваши налоги могут ваши собственные сотрудники. И тоже не потому, что мечтают вам навредить.

Познакомимся с Олегом Петровичем. Ему 50, и у него есть объекты недвижимости почти в каждом регионе России. Олег Петрович крайне занятой человек, и он не углубляется в особенности налогообложения своих объектов. На этот случай у него есть бухгалтеры, и Олег Петрович полностью полагается на профессионалов в налоговых вопросах. А между тем бухгалтеры просто идут по проторенной дорожке, не задумываясь о возможности снизить налоги.

Это максимально реалистичная ситуация, и таких Олегов Петровичей — сотни по всей стране. Бизнесмены не знают, что в разных регионах действуют разные ставки и льготы, которые отличаются от общих в выгодную для налогоплательщика сторону. Бухгалтеры же считают налоги по одной и той же, общероссийской, ставке. Возможно, они поступают так из-за недостаточной информированности. Или просто из-за нежелания делать «лишнюю» работу.

Я это к чему: перепроверяйте. Ошибаться могут все, и вряд ли эти ошибки будут в вашу пользу.

Следующая серия: история о том, как одному большому начальнику предложили снизить налоги.

>>> Читайте по ссылке <<<

А здесь читайте все самое интересное про налоги: "Дмитрий Желнин о налогах на недвижку".

Государство взыщет с бизнеса еще 3 триллиона рублей

2023-08-23T17:00:42.667Z

Читай, к чему приведет перевод расчета налога на имущество на кадастровую стоимость❗

Уже писал, что скоро вся недвижимость бизнеса будет облагаться налогом на имущество от кадастровой стоимости. Смотри тут, например.

Думал-думал я о таких перспективах и решил поковыряться в анналах ФНС. Да, с одной буквой «н»! А вы что подумали? 😉 Поковыряться и найти статистику по налогу на имущество.

Вот здесь она была

Для начала сухие цифры, а аналитика и выводы будут в конце поста.

СТАТИСТИКА

1. Налог на имущество организаций в отношении имущества, налоговая база по которому определяется как среднегодовая стоимость.

Количество налогоплательщиков: 235 867

Налоговая база: 49 770 119 633 000 или почти 50 трлн рублей

Начисленный налог: 999 653 559 000 или почти 1 трлн рублей

Средняя ставка налога: 2,01%

2. Налог на имущество организаций в отношении имущества, налоговая база по которому определяется как кадастровая стоимость.

Количество налогоплательщиков: 123 262

Налоговая база: 12 540 999 105 000 или 12,5 трлн рублей

Начисленный налог: 201 573 875 000 или чуть больше 200 млрд рублей.

Средняя ставка налога: 1,61%📌

АНАЛИТИКА

Чуть меньше 10 лет назад в своем исследовании управляющий партнер Группы компаний «АФК» Вера Консетова писала, что балансовая, кадастровая и рыночная стоимости недвижимости не соответствуют друг другу. Расхождения достигают 10-20-кратного размера.

Да, исследование древнее. Но во-первых, более свежих данных у меня нет. А во-вторых, статистика оспаривания кадастровой стоимости говорит, что не особо много за 10 лет поменялось. Поэтому будем исходить из того, что балансовая (среднегодовая) стоимость недвижимости в 10-20 раз ниже, чем кадастровая, пусть даже последняя равна рыночной. Единственное, что сделаем всё ж — введем поправку на возраст исследования В. Консетовой и соотношение уменьшим в два раза. Пусть кадастровая стоимость будет выше среднегодовой примерно в 5 раз. Не против? 😉

Таким образом, получаем следующую формулу:

Налоговая база по среднегодовой стоимости Х 5 = примерная налоговая база по кадастровой стоимости

Подставляем значения:

49 770 119 633 000 Х 5 = 248 850 598 165 000 или 248 трлн рублей.

Умножим полученную налоговую базу на среднюю ставку налога (1,61%📌) и получим:

3 981 609 570 640,00 или почти 4 трлн рублей.

ВЫВОДЫ

Понимаю, что расчет очень грубый и примитивный. Но для понимания того, зачем государству понадобилось вдруг все объекты недвижимости оценить по кадастру, вполне понятный.

При налогообложении с балансовой стоимости бюджет зарабатывал 1 трлн рублей. При налогообложении с кадастровой будет зарабатывать 4 трлн.

Для чистоты эксперимента можете получившуюся цифру еще на 2 разделить — суть та же.

3 ВОПРОСА

1. Считаете ли вы, что налогообложение недвижимости от среднегодовой (балансовой) стоимости останется?

2. Знаете ли вы, что кадастровая стоимость рассчитывается именно сейчас - в 2023 году?

3. Видите ли Вы смысл в снижении кадастровой стоимости заранее - до ее утверждения?

Ответы пишите, пожалуйста, под этим постом в моем Телеграм-канале "Желнин о налогах на недвижку".