Меня зовут Андрей, архитектор в компании «Платформа Недвижимости»! 15 лет непрерывной практики на рынке коммерческой недвижимости.Андрей Дорошенковhttps://teletype.in/atom/doroshenkov2026-06-27T08:12:47.922Zdoroshenkov:A0ot0_pagAN2025-02-03T15:08:46.128Z2025-02-03T15:08:46.128Z

Своеобразная ситуация сложилась на ВСЕХ РЫНКАХ и на рынке НЕДВИЖИМОСТИ, в частности. На мой взгляд, в настоящий момент НИКТО не смотрит на то, что происходит в настоящий момент:

<p id="C4Xv">Своеобразная ситуация сложилась на ВСЕХ РЫНКАХ и на рынке НЕДВИЖИМОСТИ, в частности. На мой взгляд, в настоящий момент НИКТО не смотрит на то, что происходит в настоящий момент:</p> <p id="CUTV"> - Фондовый РЫНОК: НИКТО не платит дивиденды (дивиденды в 10% не считаются при уменьшении капитализации на 30%), но Фондовый РЫНОК дорожает! <br /> - РЫНОК КРИПТОВАЛЮТ: оказалось, что не нужно столько мощностей и вообще непонятно, зачем нужна эта криптовалюта, но все равно БИТКОИН стоит 100 000$. <br /> - РЫНОК БАНКОВСКИХ ВКЛАДОВ: сто триллионов рублей + двадцать триллионов при условии доходной части бюджета в 35 триллионов, из-за которых инфляция составляет 10–45%, но все равно люди вносят деньги на вклад.</p> <p id="Kh82"></p> <p id="Cv5v"><strong>Как этот процесс выглядит в НЕДВИЖИМОСТИ? </strong></p> <p id="lUk0">Безусловно, все работает на основе основных рыночных принципов: <strong>спрос рождает предложение, то есть всё, что МЫ с ВАМИ видим – МЫ этого хотим. </strong></p> <p id="1RZG">То есть МЫ хотим находиться, жить в качественной локации с полноценной, развивающейся инфраструктурой, с интеллигентной, качественной социальной средой без маргиналов, но так ситуация выглядит только в одном случае – очень часто, ВСЕГДА в тот момент, когда продают новостройку, то есть то, чего ещё НЕТ! Но точно ВСЁ будет!</p> <p id="DPBo">В последнее время ситуация стала очень критичной-категоричной во многих вопросах, и в вопросе с НЕДВИЖИМОСТЬЮ получилась такая же ситуация: а именно, за последние 10 лет не было построено НИ ОДНОГО полноценного «СОВДЕПОВСКОГО» ЖК, подчеркиваю – НИ ОДНОГО! Но все равно новостройки лучше, чем недвижимость, обеспеченная всем необходимым для проживания!</p> <p id="Oxh3"><em> * «СОВДЕПОВСКИЙ» ЖК — детский сад, школа во дворе, бесплатная парковка, детские площадки, зеленые зоны, понятная логистика, основанная на привязке к данным благам инфраструктуры; социальная среда, у которой есть жизненная необходимость; и ответственное, с УВАЖЕНИЕМ отношение ко всем проживающим рядом!</em></p> <p id="gGrr"></p> <p id="u3Cv"><em>Как хотите жить Вы? </em></p> <p id="VwIV"><strong>В «СОВДЕПОВСКОМ» ЖК или в «НОВОСТРОЙКЕ»?</strong></p> doroshenkov:ekNC6UUf-r32025-01-30T15:31:54.007Z2025-01-31T12:51:47.127Z

<img src="https://avatars.dzeninfra.ru/get-zen_doc/271828/pub_679b877b59f58c4070d5dd67_679c8ac293e7717f65b94ea9/scale_1200">Меня зовут Андрей, пытаюсь быть Архитектором в компании «Платформа Недвижимости»! 15 лет непрерывной практики на рынке коммерческой Недвижимости дали мне возможность реализовать более 500 объектов недвижимости, 98% из которых сейчас работают, несут пользу собственникам, государству и экономике. В неожиданном перерыве, пандемия 2020 года, написал книгу «Основы финансовой грамотности в недвижимости России».

<figure id="qTOb" class="m_custom"> <img src="https://avatars.dzeninfra.ru/get-zen_doc/271828/pub_679b877b59f58c4070d5dd67_679c8ac293e7717f65b94ea9/scale_1200" width="1200" /> </figure> <p id="wxwg">Меня зовут Андрей, пытаюсь быть Архитектором в компании «Платформа Недвижимости»! 15 лет непрерывной практики на рынке коммерческой Недвижимости дали мне возможность реализовать более 500 объектов недвижимости, 98% из которых сейчас работают, несут пользу собственникам, государству и экономике. В неожиданном перерыве, пандемия 2020 года, написал книгу «Основы финансовой грамотности в недвижимости России».</p> <p id="Flam">В 2021 году обнаружил отсутствие сегмента недвижимости ППА на рынке недвижимости Санкт-Петербурга. После недолгой раскачки в течение 2–3 лет «Платформа Недвижимости» довела оборот данного рынка до 3 000 000 000 рублей.</p> <p id="aIz7">Хватит хвастаться, это не культурно) Вообще мой путь в коммерческой недвижимости начинался с покупки нежилых помещений в собственность, благо в начале моей карьеры вообще никто ничего не понимал в нежилых помещениях, и у меня получалось покупать собственность по 5 000–10 000 рублей за м², да, это были подвалы! Но в коммерческой недвижимости зарабатывает максимально тот, кто обращает внимание не на свои хотелки, а на то, как зарабатываются деньги. Процесс обучения социума проходит очень долго, тем более в недвижимости. Для понимания рынка подвалов народу понадобилось пять лет, за это время мы сделали не менее 250 проектов, «Золотая Пятилетка» коммерческой недвижимости! Но в 2015 году рынок насытился, и подвалы стали стоить уже 50 000–100 000 рублей за м².</p> <figure id="07uH" class="m_custom"> <img src="https://avatars.dzeninfra.ru/get-zen_doc/271828/pub_679b877b59f58c4070d5dd67_679c8b97a722f84498157151/scale_1200" width="1200" /> </figure> <p id="Vbwy">И только в этот момент я решился заняться ППА (преимущественное право аренды). Всё было очень просто, так как не было рынка вообще: статусные помещения забирались с аукционов за минимальные деньги, будучи единственным участником. С моим опытом в ремонте и актуализации помещений, взятых с аукционов, всё происходило за считанные недели (делался ремонт, оформлялись документы), и через 3 года у меня стало 20 таких объектов с пассивным доходом 30% от вложенных денег. Честно говоря, смысла в выкупе не видел, аренда городу составляла 25–40% от арендного платежа арендатора.</p> <p id="UbEp">Но, как заведено у нас, счастье не может длиться вечно) Пришёл 2020 год – COVID-19 и всё вытекающее. Старые алгоритмы перестали работать, арендаторы начали сыпаться, получился кассовый разрыв (пришлось получить дополнительное образование и начинать всё заново)!</p> <p id="bPh4"><strong>Так как же всё-таки можно заработать на ППА? Всё просто!)</strong></p> <p id="hTW7">1. Определить сегмент рынка, который вы хоть немного понимаете (торговая, свободного назначения, склад и т.д.)</p> <p id="Pm3j">2. Провести аналитику рынка на предмет арендной ставки</p> <p id="eGt5">3. Выбрать лот из экспозиции на аукционных площадках</p> <p id="iurY">4. Провести актуализацию выбранного лота в выбранной локации</p> <p id="KaFW">5. Выяснить, внесено ли помещение в МИСП</p> <p id="1l11">6. Выяснить, есть ли у помещения охранное обязательство</p> <p id="wnsH">7. Записаться и посмотреть помещение</p> <p id="z4Le">8. Открыть ООО (почему только ООО – в следующих постах)</p> <p id="vnyH">9. Сделать ЭЦП</p> <p id="8X6o">10. Подать заявку на аукционную площадку (мы выигрываем 1 лот из 10 заявок)</p> <p id="55QF">11. Заключить договор аренды</p> <p id="S36C">12. Принять помещение по акту приема-передачи</p> <p id="n46s">13. Оформить все коммуникации</p> <p id="QcVi">14. Актуализировать помещение для потенциальных арендаторов (проектирование, ремонт, оформление)</p> <p id="slOE">15. Сдать в аренду</p> <p id="1x6n">16. Администрировать от двух до семи лет (почему такой тайминг – в следующих постах), вести ООО, администрировать все договоры, взаимодействовать с арендатором (если есть), КИО</p> <p id="IZpX">17. Подать заявление на выкуп</p> <p id="UAdD">18. Провести оценку помещения</p> <p id="HKo0">19. Заключить и зарегистрировать договор купли-продажи</p> <p id="dFE5">20. Оплатить рассрочку</p> <p id="7HHt">21. Снять обременение</p> <p id="jn8G">22. Всё) Хэппи-энд!</p> <p id="YBHg">Безусловно, ничего сложного нет, но есть много нюансов, которые мы предлагаем хотя бы в начале пути в инвестициях в недвижимость избежать! Избежать всех этих переплат достаточно просто: купить готовый продукт у профессионалов, начиная с 15-го пункта. Также данный порядок действий сразу покажет, кто делал продукт: профессионал или человек, который просто «потыкал на кнопку», у которого несколько помещений на одно ООО, не оформлены договора с ресурсоснабжающими организациями, не сделана актуализация помещения под арендатора, не реальная арендная плата КИО…</p> <p id="GrsD"><strong>«Всё просто», если понимаешь, что делаешь!</strong></p>