Ivan Dvortsov

Закопать нельзя оставить - противоречивые аукционы Минприроды

2019-07-12T06:23:45.907Z

На днях "Алтайский портал недвижимости" обнаружил на официальном сайте torgi.gov.ru два извещения о проведении аукционов. Инициатор обоих - Министерство природных ресурсов и экологии алтайского края. Предмет аукционов необычный - "создание искусственных земельных участков".

1-й аукцион

Извещение размещёно 27.06.2019.
Предлагаемый участок расположен на акватории южной части Ковша,
площадь 2 Га. Планируемое использование искусственно созданного земельного участка - комплексное освоение в целях строительства объектов жилой застройки.

Вчитываемся в детали:9.3. Обязанности лица, заключившего Договор:
Выполнить следующие работы:

подготовка документации по планировке территории в планируемых границах искусственного земельного участка – не позднее 10 дней с даты заключения Договора;

выполнение инженерных изысканий для подготовки проектной документации для создания искусственного земельного участка, в том числе инженерные изыскания на водной глади, – не позднее 20 дней с даты заключения Договора;

подготовка проектной документации для создания искусственного земельного участка – не позднее 75 дней с даты заключения Договора;

проведение работ по созданию искусственного земельного участка (намыв, отсыпка грунта или проведение работ с использованием иных технологий) – не позднее 31.12.2020.

Не позднее 31.12.2022 года осуществить строительство объектов капитального строительства на искусственном земельном участке в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и проектной документацией, строительства объектов жилой застройки – три многоэтажных жилых дома, набережная и другие объекты капитального строительства.

2-й аукцион

Извещение размещёно 05.07.2019.
Предлагаемый участок расположен на бывшей акватории Лесного пруда,
площадь 46 Га. Планируемое использование искусственно созданного земельного участка: строительство многофункционального жилого комплекса.

Вчитываемся в детали:
9.3. Обязанности лица, заключившего Договор:
Выполнить следующие работы:

подготовка документации по планировке территории в планируемых границах искусственного земельного участка – не позднее 6 месяцев с даты заключения Договора;

выполнение инженерных изысканий для подготовки проектной документации для создания искусственного земельного участка – не позднее 6 месяцев с даты заключения Договора;

подготовка проектной документации для создания искусственного земельного участка – не позднее 6 месяцев с даты заключения Договора;

проведение работ по созданию искусственного земельного участка (намыв, отсыпка грунта или проведение работ с использованием иных технологий) – не позднее 31.12.2021.

Не позднее 31.12.2028 года осуществить строительство объектов капитального строительства на искусственном земельном участке в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и проектной документацией – 29 многоэтажных жилых домов, со встроенно-пристроенными объектами, связанными с проживанием, школы, детского сада, спортивно-оздоровительного комплекса.

Осмысление - Лесной пруд

Сразу отметим, что ранее планы относительно застройки территории Лесного пруда не озвучивались. В текущих экономических условиях освоение 46 Га даже"в поле" - 29 жилых 9-этажных домов до 2028 года - будет не под силу любой из крупнейших строительных компаний города. Здесь же речь про сложное инженерное решение - искусственный участок 46 Га. Это выглядит совершенно нереалистично с экономической точки зрения. Кроме того, ни в ПЗЗ, ни в старом, ни в новом генплане эта зона не предназначена для высотной жилой застройки! Отсюда предположение: вариант выиграть аукцион, не исполнить обязательства по строительству, а участок мурыжить по каким-то мутным схемам либо для нецелевого использования. Есть и другие мысли - данный аукцион отвлекающая "дымовая завеса" для первого аукциона (участка на Ковше). И действительно, СМИ обсуждают, в основном, Лесной пруд:

Мы нашли и сам проект создания искусственного участка. Судя по всему, он довольно свежий - упомянуто предоставление топографических съемок от февраля 2019 года. Инициатор проекта - ООО "МДС-Алтай".

Имя компании показалось знакомой, и мы нашли вот эту историю от 2015 года.

Строительная компания «МДС-Алтай», получившая лицензию на добычу песка с правого берега Барнаулки уже полгода не может приступить к разработке карьера...

По словам Боженко лицензию «МДС-Алтай» удалось получить благодаря «чиновнику по неопытности подписавшему заявку на исследование и добычу песка». Город уже направил в край письмо с просьбой отозвать лицензию... (wtf?)

А пока в суд обратилась сама «МДС-Алтай» с иском к ГУИО и мэрии где требует чтобы чиновники согласовали ей участок. Отказываться от карьера куда компания уже вложила более 37 млн. рублей на геологоразведку бизнесмены не намерены.

Речь как раз про территорию пляжа и Лесного пруда общей площадью 74 Га(!). Оказывается, там много-много песка, и если начать его продавать, то это много-много миллионов рублей. Есть заинтересованное в его добыче ООО "МДС-Алтай", которое судилось (1, 2) несколько лет с администрацией города и ГУИО за это право, но суды были проиграны. Для интересующихся рекомендуем почитать судебные определения.

Интересно, как ООО "МДС-Алтай" из профессиональных недродобытчиков внезапно переквалифицировалось в строителей и явилось инициатором проекта создания искусственного участка (кстати, строительная деятельность у них даже не прописана в ОКВЭД). Учитывая нереалистичную перспективу масштабного строительства жилья в сжатые сроки на сложном участке на месте пруда, не является ли это просто попыткой зайти на участок для добычи песка - "отбить" вложенные деньги?

Осмысление - Ковш

История же с планами засыпки части Ковша тоже не новая, и тоже довольно-таки туманная и противоречивая. Всё в традициях барнаульской бюрократии. Ранее в ситуации пробовали разобраться активисты сообщества "Градика".
Отметим также, что в 2017 году тему освещал Банкфакс.

- В июле 2017 года в СМИ появились сообщения о создании искусственного участка, они ссылались на новость на сайте администрации города. Однако, позже новость исчезла с сайта администрации.

- На запрос активистов в администрацию пришёл ответ (за подписью предкомитета А.А.Боброва), что они не знают ни про какие планы, и нужно обращаться в Минприроды края.

- На запрос активистов в Минприроды края 12.04.2018 пришёл ответ (за подписью замминистра В.Р.Бротцмана), что это не их компетенция, что они не знают ни про какие планы ("на 03.04.2018 заявлений о создании искусственных земельных участков не поступало"), и что обращаться нужно в Верхне-Обское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов. Уф...

В то же время на сайте администрации присутствовал 35-страничный документ, с проектом создания участка и подготовленным разрешением на его создание от Минприроды, которое должен был подписать тот же Бротцман (его инициалы стояли, но самой подписи в документе нет).

На этом возникла пауза до 2019 года. По всей видимости, вся эта молчаливая возня (в духе барнаульских чиновников) была связана в тем, что собирались недостающие разрешения и согласования. Так, обнаружился ещё один проект документа, там есть уже подписанные согласования от Росприроднадзора, Росрыболовства, Ространснадзора.

Если сравнить участки, то на аукцион предлагается лишь 2 Га, в отличие от ранее выложенного проекта с 5.5 Га. Возможно, от части участка отказались совсем, либо планируют делать поэтапно.

Нужно отметить и другое. На карте градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки Барнаула эта южная часть Ковша как раз засыпана и является общественно-жилой зоной. При этом присутствует водная перемычка Ковша с рекой.

Однако, на проекте генплана, который сейчас обсуждается и готовится к принятию, никакого засыпанного Ковша нет! Не понятно, как получилась такая рассинхронизация и почему мы примем уже неактуальный в этой части генплан. Но, скорее всего, заинтересованные лица будут стремиться всё оформить до принятия генплана.

А что с заинтересованными лицами? Инициатор проекта - ООО "Акватория".
В Барнауле не является секретом, что семья Мудриков, ушедшая в тень после формального банкротства, продолжает осуществлять свою бизнес-деятельность через компании, оформленные на доверенных лиц. Так, Банкфакс писал:

Согласно выписке из ЕГРЮЛ, ООО "Акватория" зарегистрирована в марте 2015 года. Директор и единственный учредитель – Анна Самарина, аффилированная с компанией «Сибирия» бизнес-семейства Мудриков. Основной профиль фирмы – строительство жилых и нежилых зданий. В документе на офсайте мэрии руководителем компании значится Валерий Керат. Г-жа Самарина на то время являлась директором компании «ДомоС», которая отдала 53,3 млн рублей за здание Центрального рынка в Барнауле. Эта фирма выступает подрядчиком на строительстве одного из объектов компании «Сибирия» — многоэтажного дома «Антон Палыч» по улице Чехова, 20. Позднее в СК признали, что именно они являются фактическими владельцами «Старого базара». Кроме того, г-жа Самарина представляла на одном из градостроительных советов компанию «ПрогрессН», которая намеревалась застроить Речной вокзал.

Подписи Самариной стоят и в проектах на создание искусственного участка на Ковше.

Промежуточные вопросы

- Почему такие значительные изменения на территории города, в водоохранных зонах планируются (и даже назначены аукционы) - без информационного освещения, экспертного и общественного обсуждения?

- В достаточной ли мере оценены экологические последствия в случае реализации проектов?

- Почему проекты противоречат ПЗЗ (с Лесным прудом) и генплану (с Ковшом и с Лесным прудом), как это будет согласовываться?

- Какова в будущем судьба бывшего Лесного пруда? На генплане снова присутствует большая водная поверхность на месте пруда, а в ПЗЗ - только река и зона Р.3 - рекреация. Нет ли рисков нецелевого использования участка - для добычи песка?

- Какова в будущем судьба Ковша - будет ли в итоге он засыпан полностью (согласно прежнего проекта), или частично (только участок с аукциона - согласно ПЗЗ - плюс возможное создание водной перемычки с рекой)?

Предлагаем СМИ пристально позадавать вопросы администрации города, Минприроды, причастным юридическим лицам.

Человек-парк

2019-05-30T17:02:59.944Z

Предыстория

Вот уже 17 лет как парк "Октябрьский"-"Изумрудный" упоминается рядом с именем Павла Тулина.

Ещё в 2002 году он получил этот парк в аренду на 25 лет за символические 20 тысяч рублей в год. Был и минус - объект он получил с долгом 7 млн. рублей.

Дальше у арендатора было минимум 7 спокойных лет для работы. С почти нулевой арендой. Честно говоря, мало что вспоминается про те годы, связанное с парком. Как-то работали аттракционы, наверное даже обновлялись, но ничего примечательного в плане развития парка не происходило. Да и вряд ли могло.

В 2009 году городская дума установила новую ставку аренды – 2 млн. в год.

Сейчас не хочется углубляться в разбор затяжного конфликта.

Очевидно следующее. Городские власти в своё время отдали проблемную территорию целиком, как есть, коммерсантам. Без какого-то плана развития, дорожной карты, механизмов контроля за деятельностью арендатора. Заходи, работай, поддерживай порядок. Даже договор аренды был составлен коряво - по сути расторгнуть его администрация не могла.

Да, наверное, время было сложное и властям было не до парков.

Очевидно и второе. Какого-то развития парка с такой схемой и не могло быть: не генерируют карусели достаточной прибыли, чтобы развивать такой огромный объект как зелёный парк.

Не будем оценивать насколько добросовестно арендатор содержал территорию. Как нормальный коммерсант, думал он, в первую очередь, о способах увеличения выручки, а не, например, о зеленых насаждениях. Как минимум, выручку нужно было увеличить до уровня, позволяющего достаточно заниматься территорией. Да, наверное, при вложениях он рассчитывал на 25 лет и не мог предполагать увеличение ставки аренды в 100 раз.

Какие же мысли могли возникать у нормального коммерсанта Павла Тулина для увеличения выручки с территории?

Так, в 2016 он говорил:

В апреле 2015 года мы подавали заявление и прочие документы для возведения капитального сооружения, которое пытались построить на протяжении лет шести

То есть, как раз примерно с 2009 года.

Тогда же, в 2015 году, в СМИ уже был представлен его проект освоения территории, который предполагал строительство аквапарка и спортивного комплекса:

Ещё цитата:

Нам очень тяжело, мы зарабатываем буквально по копейке и пытаемся вести хозяйственную деятельность. Инвесторы, которые приходили в парк, напуганы. Между тем уже шестой год у нас есть грандиозные планы по обустройству территории. Через СМИ я бы хотел обратиться к инвесторам: коллеги, если вы действительно заинтересованы в развитии города,приходите. Здесь не будет больших денег, но и убытков быть не должно — если не будет вмешиваться администрация. Мы делаем социально важное дело.

Запомним слова про инвесторов.

Лично мне хочется верить Павлу Тулину, что думал он исключительно о социальной составляющей дела. Созданные же ему условия предполагали единственным логичным решением отрезание части территории под объект генерирующий выручку, которую можно направлять на остаток, собственно, зелёного парка.

Действительно, примеры таких решений мы находили в некоторых городах. Как правило, оформляется всё через концессию на 40-50 лет. Непременным является то, что всегда это будет либо парк развлечений, насыщенный коммерцией, либо присутствует серьезный объект, генерирующий выручку.

Финал этой главы истории все знают - компания Тулина больше не арендатор парка.

Казалось бы, сделали выводы и перевернули страницу, которая продолжалась, в итоге, 15 лет, в течение которых парк не развивался, а деградировал.

Возвращение и презентация

2019 год. С начала 2000-х страна изменилась. Нефть не стоит 25 долларов, а стоит 70. Реализуются крупные инфраструктурные проекты. Денег у государства много. Воруют тоже много, но и денег много - пусть и не у всех. Но даже в наш бедный регион приходят серьезные средства по федеральным программам - на дороги, на благоустройство.

Что касается "Изумрудного" - после странной истории с мутным "Лидером", с топорными действиями городской администрации (во всех смыслах), после общественного резонанса - мы снова на развилке. Теперь уже краевым властям нужно принять решения, которые определят судьбу парка.

Довольно неожиданным образом в обсуждении судьбы парка снова появляется Павел Тулин. Он представляет свой старый, слегка обновлённый, проект. Посмотрим подробнее.

Сама презентация для убедительности начинается с В.В.Путина:

Зачем-то попугали Екатеринбургом (там как раз добились отмены застройки зеленой зоны):

Сам спорткомплекс, кажется, подрос. Теперь это внушительные 12 тыс. кв.метров в 4 этажа с пятном застройки 35 соток. Для понимания габаритов - это примерно здание Театра Драмы (60 на 60 метров и похожей высоты), поставленное в западную часть парка.

Поэтому, видимо, рендеров здания на местности, общих планов, вида с уровня земли - не показали. Только общий план сверху.

Так, например, выглядит спорткомплекс на 12 тыс. метров в Альметьевске (также для понимания габаритов):

Парковка для него выглядит так:

В проекте Тулина парковка вытянута вдоль южной части парка и вдоль Комсомольского. В целом, можно оценить какую транспортную нагрузку даёт подобный объект.

Так для чего объект парку?

Текущее содержание. В презентации нам объясняют: на содержание парка нужно 12 млн в год, парк сможет заработать до 7 млн, поэтому остается дыра в 5 млн. в год.

Но даже если говорить о 10-15 млн в год:

Комитет по дорожному хозяйству, благоустройству, транспорту и связи города Барнаула осваивает в год почти 1.3 млрд рублей.

По статьям "Физическая культура и спорт" заложено 263 млн.

На благоустройство - более 200 млн рублей. МУП "Горзеленхоз" осваивает порядка 100 млн в год и каждый год 20 млн тратит на однолетни�� цветы. Одна только мега-клумба на пл.Октября тянет на 1.5 млн... И так далее.

Все, кто хотя бы раз изучал бюджет города, понимают, что текущее содержание для города не будет проблемой. Если предполагать, что объект может быть краевым, то сумма на текущее содержание для краевого бюджета просто исчезающе мала.

Ранее Павел Тулин не был замечен в заботе и системной борьбе за эффективность расходования бюджетных средств. А те, кто был замечен - могут подсказать где можно оптимизировать неэффективные траты (а порой чистое воровство) на те же 10-15 млн в год.

Важный момент. Если спорткомплекс связан с самим парком только функцией генерации прибыли, то нет никакой необходимости ставить его именно в парк. 40 соток можно поискать в другом месте и там генерировать прибыль.

Остаётся второй аргумент:

Средства на реконструкцию.С ними интереснее. Действительно, нужны сотни млн рублей, пусть даже и поэтапно, в течение лет пяти.

Докладчик путанно объяснял, кто же нужен парку - инвестор или меценат.

Экономика проекта осталась нераскрытой. Если построенный объект будет краевым, инвестиции - госбанка Открытие, то зачем нам вообще Павел Тулин? Какая переплата будет по кредиту?

Если отделить "мух от котлет", то имеем две различные идеи:

Есть идея строительства спортивного-развлекательного центра. При условии привлечения кредитов - коммерческий проект, где инвестиции безусловно должны будут возвращены с прибылью.
Есть идея реконструкции и оживления востребованного городом зелёного парка отдыха.

Соединение этих идей выглядит притянутым за уши, а парк выступает только лакомой свободной территорией в хорошем районе.

Парку действительно нужен меценат. Так как своего Сергея Галицкого у нас, к сожалению, нет, то "меценатом" и должно выступать государство (регион, город). Для реконструкции есть различные федеральные программы, связанные с благоустройством.

Если у физических или юридических лиц будет желание благотворительно помогать парку, то они всегда смогут это сделать.

Государственно-частное партнёрство дело хорошее и правильное, но в данном партнёрство заключается в том, чтобы "вырезать и продать почку больного, чтобы изыскать средства на его лечение".

Как верно отметили на круглом столе два архитектора-градостроителя: если сегодня не будем думать о нормативах озеленения, не будем резервировать места и защищать имеющиеся озеленённые территории, то через 10-20-40 лет придётся изыскивать места под них за счёт сноса каких-то объектов, что будет намного сложнее и дороже. Такую историю проходили во многих городах в других странах.

Что касается парка. По прошествии более 15 лет с коммерсантом во главе - наверное, всё-таки, стоит попробовать нащупать другую модель его жизни, и дать ей шанс?

Возвращаясь к Павлу Тулину. Его рвение в реализации застройки на части парка можно было понять, когда он был арендатором. Сейчас на Павле Тулине уже не лежит социальная миссия. Так в чём его мотивация? Я думал над этим вопросом. Любовь к баскетболу и мечта о спортивно-развлекательном центре? И тут новый губернатор - удачно - любитель баскетбола (его фото тоже присутствовало в презентации)...

С большой долей убедительности для себя ответ я нашёл в цитате Павла Тулина:

На вопрос журналистов, почему бы просто не отказаться от территории парка и передать его в муниципальную собственность, Тулин ответил:

«Причины две. Я уже не помню, сколько сюда вложено денег. Я обычный коммерсант и я надеюсь эти деньги вернуть. Я считаю, что в парке можно эти деньги зарабатывать, если не будет помех. Вторая причина - это мой город. Я точно знаю, что если я уйду – парка здесь не будет. Это пафосно звучит, но так и есть».

Всё когда-нибудь заканчивается. Да, иногда бывают потери и сложно отпустить прошлое. Думаю, что теперь, с общественным вниманием, парк всё-таки будет, и сможет он быть и без Павла Тулина.

"Липовые" голосования от барнаульской администрации

2019-02-25T07:08:44.453Z

15 февраля на сайте администрации предложили всем желающим поучаствовать в голосовании за место главной новогодней ёлки.

Новизна действия была в том, что в голосовании были открыты цифры в режиме онлайн.

Напомню, что критика предыдущего голосования за объекты благоустройства была, в том числе, за закрытость процедуры голосования, в конце которой просто выдавались результаты.

Какой мотив был у администрации для неожиданного проявления интереса к мнению барнаульцев? Ещё и в формате открытого голосования.

Точный ответ, видимо, знают только в Комитете по информационной политике Администрации города.

Возможно, это был "пробный шар" - как получится проводить голосования в открытом формате.

Важный момент: в сообществе "Барнаул 22" сделали своё голосование на базе платформы "Вконтакте", где проголосовало более 5 тыс. человек. Цифра внушительная, поэтому игнорировать эти результаты вряд ли бы получилось.

Не знаю, были ли планы в администрации получить ("накрутить") какой-то определенный результат голосования, но, если были, то альтернативное голосование с 5 тыс. человек в "Барнаул 22", наверняка, помешало это сделать.

Тем не менее, результаты на сайте администрации активно накручивались, изображая "активность" барнаульцев. Зачем это нужно было делать, так явно и наглядно, - не до конца понятно. Причём, есть полная уверенность, что это дело рук именно организатора голосования (у кого есть доступ к CMS сайта).

Далее подробно.

Равномерно растущие голоса за второй вариант мы заметили 20 февраля. Вечером 20 февраля, накручивающую "машинку" переключили на третий вариант. Выглядело это так:

Этой же ночью для контроля мы включили непрерывную запись результатов.

Машинка работала всю ночь, добавляя по 1 голосу каждые 10 секунд. В 8:15 утра машинку отключили. Вероятно, проснулся или пришёл на работу технический специалист (далее "админ").

Предположу, что на этот момент админ заметил наше внимание к странице голосования, т.к. страница постоянно обновлялась для мониторинга. Больше в непрерывном режиме машинка не включалась. Это одно из косвенных подтверждений того, что накрутка шла не "извне" (тогда накрутчик не увидел бы нашего внимания).

Для удобства мы сделали график (оси нормированы, показана динамика роста голосов до финального значения):

Итак, видна непрерывная работа машинки до 8:15 утра 21-го февраля, накручивающая третий вариант. Далее админ начал экспериментировать с режимами. Были накинуты несколько сотен голосов за первый вариант. На короткое время была включена накрутка за 2-й вариант, накинувшая более 1000 голосов за 7 минут (с 9:53 до 10:00):

Дальше, видимо, доработка алгоритма "машинки" продолжалась, чтобы сделать периоды включения не такими заметными. Была уменьшена скорость набрасывания голосов. Тем не менее, включения машинки отчетливо видны 22-23 февраля.

Все, кто хоть немного занимался анализом веб-статистики сайтов (Яндекс-метрика и т.д.) отметят, что графики роста количества голосов похожи на что угодно, только не на органический рост. При нормальном голосовании просто статистически невозможны периоды роста числа голосов за один вариант (на сотни единиц), при том, что за другие никто не голосует.

Пример "органического роста" можно увидеть на этом же графике. 21 февраля около 14 часов дня пост про голосование появился в популярном паблике instagram:

В остальное же время присутствуют скачкообразный рост - десятки и сотни голосов добавляются за короткое время за один вариант - при этом другие варианты не менялись. При реальном голосовании людей с разными мнениями такое невозможно.

Пример - отрезок с утра до вечера 23 февраля:

Голоса за первый вариант практически не изменились за весь день!

Думаю, что с фактом "накрутки" уже всё понятно.

По совокупности признаков мы предполагаем, что накрутка была не "извне":

а) ответ сервера с датой генерации веб-страницы голосования: страницу ночью никто не запрашивал, кроме авторов данного исследования, при этом голоса росли со скоростью 1 в 10 секунд... Иначе говоря, цифры увеличивались в самой системе, а не через страницу голосования.

б) непрерывная накрутка прекратилась после начала мониторинга страницы.

в) авторам не известны простые способы накрутки голосований "извне" в используемой на сайте CMS Битрикс.

Вопрос - что это было и зачем?

Давайте представим два возможных объяснения:

Система всё-таки уязвима к внешним накруткам. Тогда как выяснять реальные мнения барнаульцев? Почему не реализованы меры по защите от накруток (капча) и/или надежная авторизация.
Накручивали организаторы. Скорее всего, так и было, в чём никто никогда не признается. Вопрос, зачем открывали цифры? Решили поиграть в "прозрачность", но и это сымитировать не смогли?

Конечно, должны возникать вопросы и к прошлым голосованиям... (у авторов вопросов к прошлым голосованиям нет, для них с ними тоже всё очевидно).

Если объяснения пойдут по первому сценарию, то предвижу вариант: организаторы с серьезными лицами будут уверять, что накрутка была "извне" - и это прямое следствие возможности видеть результаты онлайн. Надеюсь, никто не позволит повесить себе такую лапшу на уши. Устранить технические возможности накрутки нужно с помощью средств защиты и авторизации. А цифры онлайн - они как раз для мониторинга разных злоупотреблений, как "извне", так и организаторов... Всё это сделать можно, но как вернуть доверие?