Риелтор Никита Иванченко | Тюмень

Самое время немного подушнить, или почему квартиры не подешевеют.

2024-03-05T18:20:53.032Z

Для начала давайте посмотрим на картинку ниже. Это таблица по динамике цен на недвижимость в Тюмени за последние 10 лет.

Источник данных для таблицы: https://rosrealt.ru/tyumen/cena/?t=dinamika

За последние 5 лет средняя стоимость квадратного метра выросла всего лишь в какие-то 2 раза. Неплохо, не правда? В среднем всего-то какие-то 20% годовых. Главное, на что стоит обратить внимание - это цена вторички. Потому что покупаете Вы новостройку, но при дальнейшей продаже конкурируете со вторичным рынком. В 2017-2018 годах мы можем увидеть просад по общей цене квадратного метра и это объясняется очень просто - в Тюмени началась массовая застройка по проектам КРТ. Огромное количество проектов вышло на рынок и за счет непривычной отдаленности уронило цены квадратного метра. Так что просад весьма условный.

Так почему же цены на недвижимость не могут упасть? Ответ прост. Дело в том, что с 2019 года правила игры изменились с появлением 214 Федерального Закона и введением Эскроу-счетов. Застройщики строят на кредитные деньги и у них существуют так называемые ковенанты - обязательные выплаты и цены, ниже которых продавать нельзя. Поэтому никаких откатов на 20-30% быть просто НЕ МОЖЕТ, большие откаты для застройщиков означают только одно - банкротства и убытки. И поверьте мне, если начнется что-то подобное, хорошо никому не будет. Если это случится, нам всем будет буквально нечего есть. И когда я говорю всем, я имею ввиду не только риелторов и менеджеров отделов продаж, а например водителей башенных кранов, которые останутся без работы, обычных заводских работяг, у которых резко упадут объемы производства, потому что многие заводы лишатся главных заказчиков и так далее. Поэтому мы такой сценарий рассматривать не будем.

Зато Вы наверное скажете «вторичка - огонь!» будем покупать ее и опустим зарвавшихся застройщиков! Но это так тоже не работает. Круговорот денег работает так, что для покупки новой квартиры надо продать старую. А раз на новую денег не хватает, цена напрямую зависит от цены новостроек. А цена новостроек зависит напрямую от кредитной политики банков. Разрыв в ставке никуда не денется, смиритесь. Семейную ипотеку под 6% продлили до 2030 года. Сейчас к лету еще и господдержку прижмут, потому что анонсировали льготную ипотеку для участников СВО и их семей под 2%. Никто просто так не сделает новую льготную ипотеку, чтобы наполнить одну корзину, надо переложить из другой. Поэтому Вы просто потеряете возможность взять льготную ипотеку в том виде, в каком она есть.

Затоваренности на тюменском рынке тоже нет. Есть элементы затоваренности в откровенно перегретом Сочи, частично в Краснодаре и Мск. Тюмень еще даже не вступала в эту фазу, даже на пол-карасика. Тюмень вступит в эту фазу затоваренности и излишков минимум лет через 5 после того, как ее признают миллионником.

И это еще одна существенная причина, по которой Вы должны быть морально готовы к цене 200 000+ за м2 через пару лет. Вот признаки того, что в самое ближайшее время Тюмень признают миллионником:

1. Начинается строительство большого интернационального кампуса со спорткомплексом и научным городком в районе оз. Круглое.

2. Начинается строительство новой кольцевой дороги вокруг города.

3. Присоединение соседних деревень и территорий к Тюмени (расширение границ города). Если в ближайшее время к Тюмени присоединят Дударева, уже получится миллионник официально, так как в Тюменской слободе в новостройках, относящихся к Дударева проживает уже не мало народу и будет проживать еще очень много людей (там один Гринвуд со своим проектом шайтан-трехлистников мощнейших чего стоит).

4. Подготовка к реализации улицы Мельникайте в качестве магистральной.

Это только первые предвестники миллионника, которые приходят в голову.

Подводя итоги, хочется сказать, что сегодня кажется, что расти дальше некуда. Но это не так. Действительно, бетонное казино, когда можно было купить любой шалаш из говна и веток и через полгода продать его на миллион дороже закончилось.

Необходим более серьезный и взвешенный подход к покупке с целью инвестирования, тщательный отбор локаций и аналитика. Но на дистанции в пару лет, даже этот самый шалаш все равно выглядит привлекательнее, чем хранение под матрасом. А если инвестировать правильно, выбирать правильные объекты и понимать стратегию продаж застройщиков, находить недооцененные объекты - будут Вам и 20% годовых. Для это и нужны мы - профессиональные эксперты.

p.s: для любителей загородки и земельных участков, которые активно побежали все закидывать туда - в таблице есть очень интересные цифры и колебания. Вот там реальная русская рулетка.

Сохранить в закладках

1 просмотр

Никита Иванченко7 авг 2023

Редактировать

Как определить рыночную цену недвижимости?

2023-08-12T13:36:35.005Z

◾️Сегодня многие для определения рыночной цены используют авито, циан и домклик. У данных сервисов есть определенный большой недостаток - они собирают данные по объявлениям на витрине, но не по фактическим продажам. ❗️

Хоть домклик и бьет себя пяткой в грудь, что они собирают данные по реальным сделкам (и могли бы), но специалист сбербанка по алгоритмам домклика недавно проговорилась, что механизм такой же как на площадках с объявлениями 📊

◾️А как же найти реальную рыночную цену?

Давайте поймем что это вообще такое.

◾️Рыночная цена - это цена, по которой объекты реально продавались за последние 6 месяцев 🏠

А значит анализировать нужно данные по реальным сделкам. Такие данные помогают выявить определенный ценовой коридор, в рамках которого можно выставлять квартиру в продажу.

◾️Конкретный пример: 1к квартиры площадью 42-45 м2 за последние полгода в данном жилом комплексе продавались за 4500 - 4800. Значит нам необходимо выставить квартиру за 4700 - это значение чуть выше среднего по рынку 📈

◾️Но что делать если нет доступа к такой базе? Есть один грубый, но действенный способ. Вы можете открыть любую доску объявлений, настроить фильтр по интересующему району и отнять 3% от стоимости самого дешевого аналога в районе (здесь важно понимать, что мы не берем в расчет проблемные квартиры и квартиры с очень срочной продажей, рассматриваем только полноценные аналоги) 🏠

◾️Но почему именно 3%? Это стандартная сумма, которую продавцы по статистике закладывают на торг ❗️

◾️ Возникает вопрос: не продешевим ли мы? Нет. Так как квартиры по этой стоимости ЕЩЕ НЕ ПРОДАНЫ. То есть выставлять их можно по любой стоимости, но фактической продажи не было ❗️

Конечно же, для определения реальной стоимости квартиры лучше обращаться к эксперту 🧐

Чем плоха IT-ипотека?

2023-08-06T12:51:03.506Z

Рассказываю.

◾️Сегодня мы обсудим момент, о котором многие агенты умалчивают. Ведь каждый агент хочет получить покупателя с "жирным" чеком, ведь лимиты по IT-ипотеке прилично выше, чем по гос.поддержке или семейной ипотеке, да еще и приманить покупателя на сниженные платежи гораздо легче. 💵

◾️А дело вот в чем: ставка действительно 5%, лимит для стандартного города средней руки 9 млн. рублей, но есть одно большое жирное НО - ставку Вам могут изменить задрать выше плинтуса📊

◾️Вот представьте ситуацию: сегодня вы работаете в IT-компании, которая аккредитована в "минцифрах". Через год-два Вы решаете стать фрилансером, либо Ваша компания теряет аккредитацию или банкротится. Этот вариант сейчас довольно распространен, т.к. многие IT-компании, например в сфере онлайн-образования жили на государственные гранты, которые сейчас замораживаются в пользу оборонки. ❄️

◾️Если в течение 3х месяцев после увольнения с прошлого места работы Вы не устраиваетесь именно в аккредитованную компанию - ставка увеличивается до параметра 2.5 пп. + % ключевой ставки Центробанка. А это уже не 5%, а 8.5% ставка ЦБ + 2.5%, итого ставка становится 11% 😳

Платежи увеличиваются более чем в 2 раза ❗️

И разве оно того стоит?

Чтобы не попадать в такие ситуации, обращайтесь ко мне. Звоните!

☎️ 89935431713 ☎️

Мой телеграм-канал: https://t.me/easy_realt72

Лето 2023 или почему прошли времена слепых инвестиций в новостройки(Часть 1)

2023-08-06T12:46:14.334Z

В настоящий момент у многих застройщиков в сегменте эконома происходит настоящая драка за клиентов 🥊

Из под полы предлагаются большие дисконты и практически со всеми можно договориться о снижении или особенно выгодных условиях, а комиссионные вознаграждения агентов увеличиваются. Но что случилось? 📉

Сегодня мы обсудим первого всадника апокалипсиса для хаосных продаж новостроек, а именно:

Субсидированные ставки и покупка без первоначального взноса ❗️

◾️По сути своей, никто не будет давать сниженные ставки себе в убыток. Застройщики оплачивают банкам комиссионное вознаграждение, как бы выкупая ставку. И так появился бум ставок под 0.01%, 2% и прочие подобные программы с очень большими сроками. (против ставки 1% до сдачи дома ничего не имею, это другое). 🧭

Некоторые застройщики зашивают эти ставки в стоимость квартиры, некоторые оставляют клиенту возможность выбирать. Но в любом случае, ничего не бывает бесплатно. 💰

◾️Я отговариваю всех своих клиентов от субсидированных ставок и покупки без первого взноса, если у них есть выбор.

Да, ежемесячный платеж ниже, да, переплата по процентам за 20-30 лет минимальная, но стоимость квартиры могла увеличиваться при таких вводных до 2х-3х миллионов рублей. А много ли людей будет реально платить ее 30 лет?
Никто. ⛔️

◾️Средний срок ипотеки в России 7-9 лет (что совпадает с циклом жизни обычной семьи) и потом эту квартиру нужно будет продать. А продать неликвидное чудовище, за которое ты переплатил пару-тройку миллионов сверху очень сложно, особенно если ты промахнулся и купил 4-комнатную квартиру имея двоих детей в возрасте 15 и 17 лет. Которые как не трудно догадаться через пару лет от тебя съедут. И срок твоей ипотеки превращается не в 7-9 лет, а буквально в 2-3 года. 😔

И что мы видим уже сейчас? Ставки под 0.1% уже задушили, но последствия приходится пожинать уже на вторичке. На рынок вывалилась туча квартир с несчастными бедолагами, которые хотели вот так проинвестировать или просто купили не ту недвижимость. Купили там, где давали ставку или покупку без первого взноса. ❗️

И теперь на примере условной "Мозайки - парка" мы видим, как пытаются продать дешевле чем у застройщика условную 2к за 7 000 000, когда здесь же или в "Краснолесье" можно на вторичке купить ту же площадь, но на полтора, а то и 2 миллиона дешевле. Сразу легко увидеть, что квартира покупалась вот под такую классную ставку и без первоначального взноса с завышением стоимости. И ты бы и рад ее продать за те же 5 500 000, но ты просто физически не можешь. 😭

Подводя итоги по этому пункту, можно сказать следующее:

Посредственные застройщики давят цены вверх только для тех, кто либо легко внушаем, либо для тех, кто поверил что купить квартиру в России себе может каждый. Благодаря вышеперечисленным инструментам, некоторые застройщики с очень сомнительной репутацией сделали себе кассу. Шлака развелось невероятное множество 🤢

Чтобы у Вас не сложилось ложного впечатления, что я против любых новостроек - это не так. Просто нужно выбирать максимально тщательно, а еще тщательнее считать.

Но непонятно, как это привело к спаду на новостройки? И к чему это все? 😊

Разберемся в следующей части.

Хотите квартиру в Тюмени? Звоните! +79935431713

Мой телеграм-канал: https://t.me/easy_realt72