Estate - Бизнес услуги.

Как чаще всего обманывают покупателей недвижимости, рассказали в Росреестре

2025-05-14T07:21:00.545Z

Покупка жилья — непростой процесс, когда человек может стать жертвой мошенников. Какие схемы обмана при сделках с недвижимостью самые распространенные и как избежать таких ситуаций, рассказали в управлении Росреестра по Москве.

Неустановленный собственник

На осмотре квартиры продавец показывает потенциальному покупателю договор купли-продажи и предлагает ему внести аванс за жилье. Однако договор не может служить надежным подтверждением права собственности на недвижимость, отмечают в Росреестре. Таковым являются сведения из ЕГРН, и у покупателя есть несколько вариантов проверить собственника квартиры. Так, он может попросить продавца:

Раскрыть данные в ЕГРН для третьих лиц и самостоятельно проверить нужную информацию.
Показать выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. Ее можно проверить с помощью QR-кода на документе.

Подозрительная стоимость жилья в договоре

Продавец просит указать в договоре купли-продажи сумму меньше той, которая будет фактически уплачена, — якобы для снижения налога. Покупатель соглашается и отдает деньги двумя частями. С этого момента и квартира, и внесенные за нее деньги оказываются под угрозой, предупреждают в ведомстве.

Дело в том, что при судебном разбирательства покупателя могут признать недобросовестным из-за сговора с продавцом, а саму сделку — ничтожной. В итоге сторонам придется вернуть друг другу жилье и деньги, но покупатель получит лишь ту сумму, которая прописана в договоре. В связи с этим Росреестр рекомендует внимательно изучать договор купли-продажи и всегда указывать полную стоимость сделки.

Квартира после приватизации

При продаже ранее приватизированной недвижимости недобросовестный продавец может не сообщить о том, что есть люди, которые имеют право на пожизненное проживание в квартире. После сделки такие жильцы могут обратиться в суд и переехать в проданное помещение.

Поэтому перед покупкой жилья ведомство советует запросить выписку из домовой книги, где есть информация о владельце и других жильцах, которые когда-либо были прописаны в квартире.

Поддельная доверенность

Злоумышленники при продаже жилья могут использовать поддельную или отозванную доверенность. Проверить ее можно на сайте Федеральной нотариальной палаты.

#новости

#недвижимость

#квартира

#россия

Виды мошенничества при покупке загородной недвижимости

2025-05-01T08:20:48.438Z

Виды мошенничества при покупке загородной недвижимости: как себя обезопасить

Покупка земельного участка с домом или без него — важный шаг, который требует тщательной подготовки и внимательного подхода. Как и в любом другом сегменте рынка, здесь также существуют риски наткнуться на недобросовестного продавца.

Выясняем, как не попасться в руки мошенников, если вы решили купить загородный дом, землю или дачу.

Одновременная продажа нескольким людям по поддельным документам

Это одна из самых часто встречающихся мошеннических схем. Аферисты арендуют дом на длительный срок, на основании договора аренды и копии паспорта собственника подделывают документы на объекты (дом с участком) и размещают объявление о срочной продаже по низкой цене.

Обман, конечно, раскрывается, но мошенники успевают получить задаток сразу от нескольких потенциальных доверчивых покупателей, а затем бесследно исчезают.

Запросите у продавца документы на недвижимость — правоустанавливающие (договор купли-продажи, договор дарения) и правоподтверждающие (свежая выписка из ЕГРН).
Обратите внимание, что дом неразрывно связан с участком, на котором он построен. Это значит, что при продаже или дарении здания, строения или сооружения предметом сделки должна быть и земля. Поэтому соответствующие документы предоставляются сразу на два объекта.
Не производите денежные расчеты по сделке до регистрации договора купли-продажи в Росреестре.

Не будучи экспертом, разобраться во всех нюансах покупки и продажи загородной недвижимости очень сложно. Поэтому первое правило — расплачивайтесь за такую дорогую покупку только после регистрации ДКП в Росреестре.

Вносите задаток не более 5–10% от стоимости и обязательно проверьте все документы и оформите предварительный договор купли-продажи, возьмите расписку. И настораживайтесь, если продавец использует манипуляцию «срочностью»: какие-то срочные обстоятельства, завтра будет поздно и т.д. А еще лучше привлечь к такому делу юриста.

#недвижимость

#мошеничество

#новости

Покупатели новостроек перестают платить по ипотеке

2025-04-19T05:32:28.733Z

С начала 2025 года объем неплатежей по ипотеке на покупку строящегося жилья вырос на 1,4 млрд (+15%), превысив 10,7 млрд рублей. Для сравнения: в 2024 году просроченный банковский портфель в среднем ежемесячно прибавлял по 310 млн рублей, в 2023 году — по 70 млн рублей. Такие данные приводят эксперты коллекторского агентства «Долговой Консультант» на основе данных ЦБ РФ.

Как отмечается в сообщении, по мере накопления объема неплатежей по ипотеке на покупку строящегося жилья и сокращении самого ипотечного портфеля, доля просроченной задолженности уже выросла более чем в два раза, с 0,11% на начало 2024-го до 0,24% на начало марта 2025-го.

«Рынок уделяет недостаточное внимание показателю уровня просроченной задолженности по ипотеке в секторе строящегося жилья, не выделяя его в отдельную категорию. Тем не менее, ни одно направление банковского кредитования, будь то классические кредиты наличными, ипотека на вторичное жилье или автокредитование, прежде не показывали двукратные темпы прироста просроченной задолженности за столь короткий промежуток времени, — отмечает генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант» Денис Аксёнов. — Сейчас доля просроченных ипотечных кредитов на строящееся жилье составляет 8,7% от общего просроченного ипотечного портфеля. Так как в последние годы превалировала выдача ипотечных кредитов на строящееся жилье, то более быстрый рост просроченной задолженности в этом сегменте закономерен и в будущем эта доля будет расти».

В «Долговом консультанте» считают, что при сохранении негативных темпов просроченный портфель ипотеки «на стройку» по итогам 2025 года впервые может превысить 19 млрд рублей, увеличившись в два раза.

В числе регионов-лидеров по максимальному объему просроченной ипотеки на первичном рынке – Краснодарский край, Москва и Московская область.

Регионы-лидеры по максимальному объему просроченной ипотеки на первичном рынке

Динамика с начала 2025 года
Просроченный портфель, млн руб.
Доля региона в общем просроченной задолженности

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
15,0%
10 730
100%

Краснодарский край
17,0%
1 778
16,6%

Москва
9,6%
1 491
13,9%

Московская область
20,6%
785
7,3%

Санкт-Петербург
-3,5%
635
5,9%

Тюменская область
34,7%
330
3,1%

Ростовская область
18,8%
304
2,8%

Новосибирская область
5,4%
295
2,7%

Республика Татарстан
10,1%
273
2,5%

Республика Башкортостан
19,6%
268
2,5%

Свердловская область
8,8%
236
2,2%
Источник: «Долговой Консультант», Банк России

По мнению руководителя Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, пока проблема ипотечных неплатежей не достигла критического размера, но «часики тикают» с возрастающей скоростью.

«В лидерах просрочки наиболее перегретые регионы: столицы + Краснодар и курорты, что понятно: в этих локациях нередко имеют место не спокойные осмысленные покупки для жизни, а эмоциональные и инвестиционные, нередко авантюрного характера. В таких условиях люди чаще не справляются с взятыми на себя обязательствами или теряют интерес, если скажем ожидаемый рост цен не состоялся», - считает эксперт.

Впрочем, растущая доля просроченной ипотеки – лишь одна из проблем. Сегодня на рынке имеет место быть еще одна «мина замедленного действия» – рассрочки, доля которых также увеличивается. При этом есть риск, что подобные сделки, которые, скорее, являются резервированием квартир с минимальным первым взносом и отложенным большим платежом, так и не превратятся в конечные продажи с полной оплатой, а снова вернутся на рынок. Подробнее об этом читайте в материале «Рассрочки на рынке новостроек – это мина замедленного действия».

#новости

#недвижимость

Остаться без жилья: когда могут выселить из квартиры за долги по ЖКУ

2025-04-08T06:30:59.963Z

Есть долги по ЖКХ ?

В феврале появились новости об ужесточении ответственности за долги перед ЖКХ. Речь шла о выселении при задолженности в ₽200–300 тыс. Выяснили, правда ли будет проще выселять должников и когда можно лишиться квартиры

По данным экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», ужесточения, связанные с взысканием долгов за коммунальные услуги, в 2025 году не вводились. Изъятие квартиры в случае задолженности за ЖКУ было возможно и ранее, но оно является крайней мерой. «Никакого ужесточения в 2025 году не произошло. Данные меры действовали уже давно. Но с 2025 года взыскание долга через суд станет проще для управляющих компаний в связи с развитием электронных технологий», — рассказал адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин.

Об отсутствии нововведений в этой сфере заявила и член Общественного совета при Минстрое России, первый заместитель исполнительного директора Ассоциации предприятий сферы ЖКХ «Объединенный жилищно-коммунальный совет» Ольга Сердюк. «В законодательстве и реальной практике судов и судебных приставов ничего в 2025 году не изменилось», — отметила эксперт. Информацию подтвердили в Мосжилинспекции. В то же время там напомнили о необходимости граждан своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ЖКУ) (ст. 153 ЖК РФ).

Возможно ли изъятие квартиры за долги по ЖКУ

Изъятие квартиры за коммунальные долги возможно только в судебном порядке, если другие способы взыскания недоступны (например, списание задолженности с зарплаты или взыскание с другого имущества должника), отмечают эксперты. Сама процедура выглядит следующим образом: судом выносится решение о взыскании долга, на квартиру накладывается арест, проводится оценка имущества, после чего оно выставляется на торги.

«Одним из самых жестких последствий накопления долгов может быть возможность потери жилья. Суд может вынести решение о продаже квартиры с торгов. Вырученные средства будут направлены на погашение долга, а оставшаяся сумма возвращена владельцу», — отметили в пресс-службе Мосжилинспекции.

Однако такая схема не работает с единственным и приватизированным жильем, исключение составляют заложенные по ипотеке квартиры, — отметила Ольга Сердюк. «Если у должника отсутствует иное имущество, на которое может быть обращено взыскание, взыскание обращается на его недвижимое имущество, которое не является его единственным и стоимость которого может превышать размер долга. Реализация такого имущества предполагает возвращение должнику денежных средств, оставшихся после удовлетворения требований взыскателя», — пояснили в пресс-службе Федеральной службы судебных приставов (ФССП).

Неоплата коммунальных платежей в течение более чем шести месяцев также может стать основанием для выселения из жилья по договору соцнайма. «Если человек проживает в квартире по договору социального найма и не платил более шести месяцев, его могут переселить в жилье меньшей площади по нормативам общежития (ст. 90 ЖК РФ) », — пояснили в Мосжилинспекции.

Когда могут выселить из квартиры

Взыскание в рамках исполнительного производства по долгам за ЖКУ обращается в первую очередь на денежные средства (например, взыскивается с зарплаты). «Если же денег нет, то при наличии долга не менее 3 тыс. руб. пристав накладывает арест на имущество должника, затем оценивает его и продает», — отметил Илья Бахилин

При этом в реальности при маленькой сумме коммунального долга до выселения из квартиры и продажи ее с торгов дело не дойдет. «Скорее всего, долг погасят за счет продажи недорогого имущества», — пояснил юрист. «Чтобы обратить взыскание на недвижимость, речь должна идти о большой сумме долга за ЖКУ — в сотни тысяч рублей. Так как обычно меньшие долги погашаются другими способами», — добавил он.

Открытой статистики об изъятии и продаже недвижимости у россиян за долги за ЖКУ нет, ФССП не приводит такие данные. По словам экспертов, на практике выселение из квартиры и продажа ее на аукционе за задолженность по ЖКУ встречается редко. «В судебной практике бывают случаи изъятия квартир. При этом основаниями для этого были не только суммы задолженности по оплате за ЖКУ. Например, сумма взыскиваемого долга складывалась из задолженности по ЖКУ и за ипотеку или задолженности по иным основаниям», — отметила Ольга Сердюк. Причем долг в данном случае был значительным — сопоставимым или превышающим стоимость квартиры, указала эксперт.

Какие еще санкции могут применять к коммунальному должнику Начисление пеней
Наиболее распространенная санкция при несвоевременной уплате ЖКУ — это начисление пени (ч. 14, 14 (1) ст. 155 ЖК РФ). Граждане, которые несвоевременно и (или) не полностью оплатили услуги ЖКХ, обязаны еще заплатить пени в размере:

1/300 ставки рефинансирования ЦБ — с 31-го дня по 90-й день просрочки;
1/130 ставки рефинансирования ЦБ — с 91-го дня по день фактической оплаты долга.
В 2022–2024 годах правительство установило особые правила начисления и уплаты штрафов и пеней за долги граждан по ЖКУ. В частности, для расчета пени в условиях роста ключевой ставки применялось ее значение на уровне 2022 года — 9,5%. В конце января эта мера был продлена еще на два года.

«Данным законом до 2026 года продлено право правительства устанавливать особенности расчета пеней. Но на 2025 год правительство пока этим правом не воспользовалось, для расчета пени применяется ключевая ставка на уровне 21%», — пояснил адвокат «Юков и партнеры». Об этом говорится и в письме Минстроя России.

Пример расчета пени
Допустим, имеется долг в размере 10 тыс. руб., который подлежал оплате до 9 января 2025 года. Должник решил погасить задолженность 21 февраля. Весь период с 9 января по 21 февраля действовала ставка в размере 21%.

За период с 10 января по 8 февраля пени не начисляются. Период с 9 февраля по 20 февраля составляет 12 дней. Соответственно, расчет будет следующий: 10 000,00 × 12 × 1/300 × 21% = 84 руб. Таким образом, при условии оплаты 21 февраля пеня составит 84 руб.

Отключение света или газа
Еще одна мера воздействия на должников — это ограничение/приостановление предоставления коммунальных услуг. Например, коммунальщики могут отключить за долги свет, газ или горячую воду. Такую санкцию они могут применить, если накопился долг по оплате одной услуги за два месяца. Но перед этим неплательщика должны официально уведомить. «Исполнитель вправе ограничить или приостановить предоставление коммунальных услуг через 20 дней после письменного предупреждения (уведомления) потребителя», — пояснили в Мосжилинспекции.

«Однако приостановить подачу отопления или холодной воды, а также перекрыть канализацию они не имеют права, так как это создает угрозу здоровью и жизни человека», — указала представитель Ассоциации предприятий сферы ЖКХ «Объединенный жилищно-коммунальный совет».

Судебное взыскание

Длительное уклонение от выплат может повлечь за собой взыскание долга через суд. Управляющая организация или ресурсоснабжающая организация (РСО) вправе инициировать такое взыскание. Судебный приказ в данном случае выносят в течение десяти дней с момента, когда поступило заявление в рамках гражданского процесса или арбитражного процесса (ч. 1 ст. 126 ГПК, ч. 2 ст. 229.5 АПК).

«В случае положительного для истца решения дело будет передано судебным приставам, которые могут наложить арест на счета должника, запретить регистрационные действия с принадлежащими ему автомобилями и недвижимостью, запретить выезд за пределы России, а также возбудить уголовное дело за неисполнение решения суда или злостное уклонение от погашения задолженности (ст. 69 Закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»)», — предупредили в Мосжилинспекции.

Кроме того, при наличии задолженности за три года неплательщика могут лишить мер социальной поддержки (ч. 5 ст. 159, ч. 3 ст. 160 ЖК РФ). Как уже было сказано выше, в случае судебного производства может быть наложен арест на недвижимость и ее продажа на торгах.

Чтобы избежать применения санкций при долгах за ЖКХ, эксперты рекомендуют при возникновении финансовых трудностей обратиться к поставщику коммунальных услуг за рассрочкой. «Таким соглашением устанавливаются порядок и условия предоставления рассрочки оплаты коммунальных услуг, в том числе погашения задолженности по их оплате, а также процентная ставка, период рассрочки, расчет самого платежа», — пояснили в Мосжилинспекции.

Отдых на Черном море: сколько стоит аренда жилья на майские праздники 2025

2025-03-30T12:10:16.307Z

Стоимость отелей и апартаментов на Черном море на майские составила ₽6,7 тыс.

Пока средняя стоимость забронированной ночи в отелях и апартаментах Крыма на майские праздники составляет 5,9 тыс. руб., а в Краснодарском крае — 6,7 тыс. руб. Ближе к майским каникулам цены еще вырастут

В этом году россияне смогут отдохнуть на майские праздники в общей сложности восемь дней — два раза по четыре дня с перерывом на три рабочих. Один из популярных вариантов отдыха на весенние каникулы — поездка к морю.

Выяснили, когда лучше бронировать жилье на майские в основных городах у Черного моря (Сочи, Анапа, Геленджик, Ялта, Феодосия и Алушта) и во сколько обойдется проживание.

Май бронировали зимой

Традиционно рост ранних бронирований на майские праздники начинается после 23 февраля и 8 марта. «Но в этом году из-за того, что не было дополнительных выходных на гендерные праздники и майские каникулы — это ближайшие длинные выходные, ощутимый рост начался сразу после Нового года», — рассказывает директор по маркетингу российского сервиса онлайн-бронирования жилья «Суточно.ру» Айрат Мусин.

По оценкам сервиса, сейчас спрос на бронирование квартир и апартаментов в курортных городах у Черного моря на эти майские выше прошлогоднего примерно на 25%. «Росту спроса способствуют развитие внутреннего туризма, увеличение доли автопутешественников, повышение лояльности к курортам внутри страны за счет их активного развития», — пояснил Айрат Мусин.

Похожую картину по бронированиям на майские праздники в городах черноморского побережья наблюдают представители сервиса онлайн-бронирования отелей и апартаментов «Островок». «В этом году туристы начали бронировать размещение по стране на майские праздники с конца января», — отметили там. По данным сервиса, число бронирований в объектах размещения на майские праздники (1–11 мая) в курортных городах на Черном море сейчас на 38% выше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. А спрос именно на апартаменты показывает прирост на 35%.

Где бронируют проживание на майские

Сам спрос среди популярных курортных городов у Черного моря распределен неравномерно. По данным «Островка», по курортным направлениям Крыма в целом прирост бронирований на майские увеличился более чем в полтора раза, в частности в Севастополе — на 50%, в Ялте — на 55%.

По направлениям Краснодарского края темпы бронирований в отелях и апартаментах находятся на уровне прошлого года. Влияние здесь отчасти оказала ситуация с бронированиями в Анапе в связи с загрязнением мазутом — по оценкам сервиса, число бронирований в этом городе на майские праздники снизилось на 39% по сравнению с прошлым годом. «Туристы пока с осторожностью подходят к бронированию. Они заняли выжидательную позицию до решения Роспотребнадзора о готовности пляжей и моря», — пояснили представители сервиса. «Так как до майских выходных еще полтора месяца, ситуация может поменяться. Многие откладывают принятие решения на попозже, ближе к праздникам будут бронировать», — добавили там.

В «Суточно.ру» тоже отметили снижение спроса на посуточное бронирование жилья в Анапе, но конкретные цифры не назвали. «Делать глобальные выводы о влиянии разлива мазута на спрос пока рано», — сказал Айрат Мусин.

Что касается предложения отелей, апартаментов и гостевых домов на майские, то оно в курортных городах у Черного моря тоже изменилось неравномерно. По данным «Островка», число отелей, апартаментов, хостелов, гостевых домов и прочих выросло:

в Сочи — на 30%, до 4,3 тыс. объектов;
в Геленджике — на 29%, до 1,1 тыс. объектов;
в Анапе — на 13%, 1,1 тыс. объектов;
в Ялте — на 10%, до 340 объектов;
в Алуште — на 27%, до 200 объектов;
в Феодосии — на 8%, до 200 объектов;
в Евпатории — на 5%, до 130 объектов.

Сколько стоит аренда на майские у Черного моря

Траты на проживание на майские в Крыму и Краснодарском крае на четыре дня в среднем обойдутся в 24–27 тыс. руб. По данным «Островка», средняя стоимость забронированной ночи в отелях и апартаментах Крыма на праздники составляет 5,9 тыс. руб. (на 13% выше, чем в прошлом году), а в Краснодарском крае — 6,7 тыс. руб. (на 24% выше, чем в прошлом году). По городам средняя стоимость бронирования на майские составляет:

Сочи — 6,1 тыс. руб. (+7% за год);
Геленджик — 6,4 тыс. руб. (+23% за год);
Анапа — 3,2 тыс. руб. (без изменений);
Туапсе — 3,8 тыс. руб. (+31% за год);
Ялта — 7,3 тыс. руб. (+18% за год);
Севастополь — 5 тыс. руб. (+32% за год);
Феодосия — 3,8 тыс. руб. (+31% за год).
По данным «Суточно.ру», средняя стоимость аренды жилья для туристов на майские праздники на курортах Черного моря составляет 4,2 тыс. руб. за сутки. В среднем ставки на майские повышаются на 20%, отметили представители сервиса.

Дороже всего снять жилье на майские обойдется в Сочи — примерно в 5 тыс. руб. в сутки. В Геленджике нужно будет заплатить в среднем около 4,6 тыс. руб. в сутки, а в Ялте — около 4,3 тыс. руб. Самая доступная аренда — в Феодосии. Здесь найти квартиру или апартаменты посуточно можно в среднем за 2,8 тыс. руб. В Анапе на майские средняя ставка посуточной аренды составляет 3,1 тыс. руб. в сутки, почти столько же — в Евпатории (3,2 тыс. руб.).

Когда подходящее время для майских бронирований
Пик спроса на майские бронирования обычно приходится на середину апреля — найти квартиру, отель или апартаменты в это время становится сложнее. «В целом к каникулам обычно уже забронировано около 90% жилья на нашем сервисе, но какие-то варианты еще все равно остаются», — уточнил представитель «Суточно.ру».

По данным «Островка», основная масса бронирований совершается в течение месяца до предполагаемого заезда. «По опыту прошлого года путешественники планировали отдых на майские в среднем за 24 дня», — рассказали представители сервиса. «Мы рекомендуем туристам не затягивать с бронированием размещения, особенно на популярных направлениях Черноморья. Советуем начинать планировать отдых за несколько месяцев до поездки, чтобы иметь широкий выбор предложений и тарифов», — посоветовали эксперты.

По данным сервиса «Яндекс Путешествия», большинство бронирований (77%) на майские праздники в городах у Черного моря приходится на апрель (64%) и начало мая (13%). Еще 12% заказов в 2024 году были сделаны в марте. «Текущий период можно назвать оптимальным временем для планирования отдыха на праздники, так как доступно еще много хороших вариантов и есть возможность забронировать их по более привлекательной цене», — отметили представители сервиса. Например, некоторые отельеры и арендодатели сейчас предоставляют более выгодные ранние тарифы со скидкой.

#отдых

#море

#новости

#недвижимость

Квартиры до ₽5 млн: что можно купить за такую сумму в Москве в 2025 году

2025-03-24T05:27:32.593Z

В Москве почти не осталось жилья в бюджете до ₽5 млн
За год число квартир и апартаментов в бюджете до 5 млн рублей на рынке первичного и вторичного жилья столицы сократилось. На рынке новостроек сейчас в продаже около 10 лотов, на вторичном рынке — 38 лотов

В Москве в 2025 году сложно купить жилье с бюджетом до 5 млн руб. — таких вариантов почти не осталось. По подсчетам экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», на рынке новостроек сейчас 11 лотов (квартиры и апартаменты) до 5 млн руб. Как правило, это микрожилье площадью 12–20 кв. м.

На вторичном рынке выбор больше — 38 лотов, но это не классические квартиры, а переделанные (например, из одной квартиры на первом этаже делают две студии). А полноценная квартира в таком бюджете всего одна.

Новостройки в Москве до ₽5 млн

Предложение жилья на московском рынке новостроек в бюджете до 5 млн руб. сильно ограничено. Согласно подсчетам риелторской компании «Метриум», на начало марта 2025 года в Москве, включая Новую, было представлено 11 лотов (четыре квартиры и семь апартаментов) стоимостью до 5 млн руб. Годом ранее лотов с бюджетом предложения до 5 млн руб. насчитывалось 112. Все это были апартаменты, преимущественно в проектах реконструкции, но с тех пор большая их часть была куплена, пояснил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. «При этом власти перестали согласовывать вывод на рынок новых комплексов с апартаментами. Вместе с тем за счет дисконта на рынке новостроек вновь появились квартиры стоимостью до 5 млн руб., правда, их совсем немного», — отметил Руслан Сырцов.

Запрет на строительство микроквартир В Москве с 1 августа вступил в силу запрет на строительство квартир, площадь которых меньше 28 кв. м. Такая норма-минимум установлена для однокомнатных квартир. Для двухкомнатных квартир минимальный показатель был установлен на уровне 44 кв. м. Жилые проекты, где площади квартир меньше, теперь не могут быть согласованы.

Какое жилье можно купить

С бюджетом до 5 млн руб. в Москве, включая Новую, можно купить микрожилье. По данным экспертов, это будут студии площадью в среднем 12–20 кв. м, за исключением одного варианта, где метраж составляет 23,5 кв. м. Для сравнения, для покупки классической студии в новостройке Москвы потребуется бюджет в два раза больше — 11 млн руб. Столько на начало марта составляет средняя стоимость студии, пояснили в «Метриуме».

По данным bnMAP.pro, квартиры и апартаменты по цене до 5 млн руб. сконцентрированы преимущественно за МКАД и представлены в трех административных округах: ЗелАО, НАО и ЗАО. Речь идет о четырех проектах:

«New Form Аминьевское»;
«Внуково Парк» («Зеленая Москва»);
«Цветочные поляны»;
Wellbe.
Почти все лоты в бюджете до 5 млн руб. предлагаются с отделкой, кроме одного варианта. За доплату можно купить варианты с мебелью, пояснили аналитики bnMAP.pro.

Минимальная цена По оценкам экспертов, минимальная стоимость лота на первичном рынке Москвы составляет 4,3 млн руб. Это апартаменты площадью 12,8 кв. м. Комплекс расположен в районе Очаково-Матвеевское (ЗАО). Ближайшая станция метро — «Славянский бульвар». Речь идет о проекте реконструкции (капитального ремонта) двух советских девятиэтажных панельных зданий, рассчитанных на 585 помещений.

Вторичное жилье в Москве до ₽5 млн
Выбор жилья в бюджете до 5 млн руб. на вторичном рынке Москвы традиционно выше. Но и здесь за год предложение сократилось, хотя и не так сильно, как в новостройках. По данным агрегаторов объявлений, на начало марта в таком бюджете представлено 38 лотов, а год назад их было 45. Однако полноценную квартиру за 5 млн руб. купить практически невозможно.

По словам риелторов, речь идет о продаже жилья, полученного при нарезке на микростудии квартир на первых этажах или в результате схожего подхода к реконструкции коттеджей, а также выделения долей.

Какое жилье можно купить до ₽5 млн

По данным аналитиков «Домклик» Сбербанка, в пределах 5 млн руб. в Москве можно купить преимущественно малометражные апартаменты, студию или небольшую однушку. В среднем площадь такой квартиры составит 15,5 кв. м, а стоимость 1 кв. м — 262,3 тыс. руб. «Встречаются варианты, где стоимость квадратного метра доходит до 480 тыс. руб., однако небольшая площадь таких объектов — около 10 кв. м — позволяет приобрести такой объект, не выходя из лимита в 5 млн руб.», — пояснили в «Домклик».

Самый недорогой лот, по данным «Домклик», это апартаменты площадью 14,5 кв. м стоимостью почти 2 млн руб. в поселке Марьино в Новой Москве.

По данным «Домклик», квартиры стоимостью до 5 млн руб. на вторичном рынке в основном сконцентрированы в Новой Москве (поселок Марьино, Троицк, деревня Ивановское, поселок Апрелевка), а также в спальных районах — на юго-востоке и на востоке столицы. Однако в таком бюджете можно найти варианты и в центральной части столицы. Например, в Басманном районе за 4,1 млн руб. можно приобрести апартаменты на первом этаже дома советской постройки. «Сравнительно невысокая цена отчасти вызвана тем фактом, что в апартаментах невозможно получить прописку, поэтому такие объекты могут быть дешевле», — пояснили эксперты.

При этом самая дешевая полноценная квартира без перепланировок и в хорошем состоянии в пределах Старой Москвы предлагается за 7 млн руб. За такую цену можно купить однокомнатную квартиру площадью 38,7 кв. м в 17-этажном доме 2009 года постройки.

Чтобы ответить на вопрос, обладая какой минимальной суммой можно выбрать жилье в Москве, эксперты рекомендуют пользоваться цифрой, ниже которой предлагается 10% от всех объявлений («значение первого дециля»). Сейчас он составляет ровно 10 млн руб.

https://t.me/bis_rus

Стоит ли покупать квартиру по доверенности ?

2025-02-22T07:23:01.082Z

В последние годы на рынке недвижимости существенно увеличилось количество сделок, заключенных от имени продавцов по доверенностям, в том числе удостоверенным за границей должностными лицами в консульствах РФ. Но доверенность – это не только благо для людей, она несет в себе и большие риски.

Об этом, а также и об основных моментах, на которые важно обратить внимание покупателю при подготовке к сделке по доверенности, рассказывает юрист Гильдии риэлторов Московской области, руководитель проекта «ЮРИСТ. НЕДВИЖИМОСТЬ. ОНЛАЙН» Наталия Булахова:

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами (п.1 ст. 185 ГК РФ). Чтобы в дальнейшем ни сама доверенность, ни сделка, совершенная на основании такой доверенности, не была оспорена, надо знать на что обращать внимание покупателю на этапе подготовки к сделке по покупке недвижимости по доверенности.

И на что же?

Во-первых, для сделки с недвижимостью установлена обязательная нотариальная форма доверенности. Основы законодательства о нотариате РФ обязывают нотариуса при совершении нотариального действия устанавливать личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица, а также при удостоверении сделки осуществлять проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц.

Во-вторых, следует отметить, что все нотариальные документы имеют особую доказательственную силу в суде (доказательственную презумпцию). Как указано в части 5 ст. 61 Гражданско-процессуального кодекса РФ обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута в порядке, установленном статьей 186 ГПК РФ, или не установлено существенное нарушение порядка совершения нотариального действия.

Нотариус несет профессиональный риск ненадлежащего совершения нотариальных действий. Поскольку действия по выдаче доверенности относятся по своей правовой природе к односторонним сделкам, то и на нотариально оформленную доверенность распространяется в суде доказательственная презумпция.

А как проходит проверка доверенностей на действительность? Как нотариус фиксирует факт удостоверенной им доверенности?

При удостоверении доверенности или распоряжения об отмене доверенности нотариус обязан внести сведения об этом в реестр нотариальных действий единой информационной системе (ЕИС) нотариата.

Все сведения о нотариальных действиях, которые совершают нотариусы, размещаются в ЕИС нотариата, оператором и собственником которой является Федеральная нотариальная палата.

Речь идет о реестрах нотариальных действий, наследственных дел, уведомлений о залоге движимого имущества.

Реестры формируются в электронном виде. Их ведут нотариусы на своих рабочих местах с использованием средств ЕИС.

В прошлом году с 1 июля 2024 года (Федеральный закон от 12.12.2023 г. N 587-ФЗ) у нотариусов появилась новая обязанность: со сведениями об удостоверении доверенностей и распоряжений об отмене доверенностей прикреплять также и сканы распоряжений об отмене доверенности (до этого к сведениям об удостоверении прикреплялись только сканы самих доверенностей).

Благодаря созданной ЕИС нотариата у нотариусов перед нотариальным удостоверением сделки по продаже недвижимости на основании доверенности от продавца, есть возможность не только проверить факт удостоверения и не отзыва такой доверенности, но и сравнить объем полномочий в доверенности.

А с 5 февраля 2025 года, после дополнения ЕИС сведениями из Реестра ЗАГС у нотариуса появилась возможность увидеть и сведения о факте смерти гражданина, выдавшего доверенность в случае его смерти.

Есть еще проверка доверенности по Реестру доверенностей на сайте ФНП. Как это происходит?

На основании данных реестров ЕИС на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты (ФНП) работает Реестр доверенностей, в котором содержаться сведения о выданных доверенностях, а также информация об отмененных доверенностях https://reestr-dover.ru/

По этому реестру доверенностей любой желающий имеет свободный и прямой доступ к проверке доверенностей и может по реквизитам конкретной доверенности подтвердить факт ее удостоверения и не отзыва доверителем.

Также с 5 февраля этого года из Реестра доверенностей на сайте ФНП любой желающий может получить сведения (при наличии) о факте смерти гражданина, выдавшего доверенность.

Этот Реестр рекомендуется просматривать потенциальным покупателям недвижимости перед тем, как вносить аванс (задаток) за недвижимость, которая продается по доверенности от продавца, а также повторно заглянуть в реестр доверенностей на сайт ФНП не помешает и перед самым заключением договора купли-продажи в простой письменной форме (если сделка планируется без нотариального удостоверения).

Сейчас нередко доверенности выдаются за границей. Не могли бы вы рассказать об особенностях доверенностей, удостоверенных в консульствах РФ.

Да, действительно консульские должностные лица имеют право удостоверять доверенности, в том числе доверенности на продажу недвижимого имущества, находящегося на территории РФ.

Нотариальные действия от имени РФ на территории других государств совершают консульские должностные лица, уполномоченные на совершение этих действий (ч.6 ст.1 Основ нотариата).

С 2022 года в связи с ситуацией, которая сложилась в стране, на рынке недвижимости существенно увеличилось количество сделок с недвижимостью, заключенных от имени продавцов по доверенностям, удостоверенным за границей должностными лицами в консульствах РФ.

Кроме доверенностей, удостоверенных нотариусом в РФ, по Реестру доверенностей на сайте ФНП, о котором упоминали выше, можно проверить и доверенности граждан, удостоверенные работниками консульских учреждений.

Кроме основных рисков для покупателя, присущих всем сделкам с недвижимостью по доверенности от продавцов, у данного вида доверенностей ест особенности, на которые стоит обратить внимание

Как предусмотрено ст. 38 Основ нотариата РФ, консульское учреждение, сотрудником которого была удостоверена доверенность или распоряжение об ее отмене, обязаны в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня совершения такого нотариального действия в электронном виде предоставлять сведения об этом через МИД РФ в Федеральную нотариальную палату.

Затем Федеральная нотариальная палата в течение 2 (двух) рабочих дней со дня их поступления осуществляет форматно-логический контроль сведений об удостоверении или отмене доверенности, представленных МИД РФ. И затем полученная информация размещается в Реестре доверенностей/Реестре отзыва доверенностей на официальном сайте ФНП, о котором было сказано ранее.

Следовательно, максимальный срок, в течение которого сведения об удостоверении (или отмены) доверенности попадают в Реестр доверенностей/Реестр отмененных доверенностей, составляет 7 рабочих дней.

Таким образом, пока информация, что продавец недвижимости за границей отменил доверенность на продажу, появится на сайте ФНП в Реестре доверенностей, у представителя продавца есть реальный шанс в России подписать от имени продавца договор купли-продажи и получить деньги с покупателя. И в этом дополнительный риск для покупателя, о котором стоит знать.

Нередко бывает, что доверенность на продажу недвижимости оформляются с правом передоверия. Скажите, а в чем здесь риски?

Лицо, которому выдана доверенность, может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью (п.1. ст.187 ГК РФ).

Лицо, передавшее полномочия другому лицу, должно известить об этом в разумный срок выдавшее доверенность лицо и сообщить ему необходимые сведения о том человеке, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшее полномочия человека ответственность за действия лица, которому оно передало полномочия, как за свои собственные (п. 2. ст.187 ГК РФ).

Покупателю важно знать, что доверенность, выданная в порядке передоверия, не должна содержать в себе больше прав, чем предоставлено по основной доверенности. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана (ст. 59 Основ нотариата РФ).

Важно, что хозяин квартиры вправе выдавать любое количество доверенностей в порядке передоверия любому количеству лиц. При этом отмена ранее выданных им в порядке передоверия доверенностей не требуется.

Так что, покупателям следует обязательно обращать внимание в тексте доверенности продавца на информацию о запрете или разрешении передоверия полномочий по ней и проверять ее.

И в заключение нашей беседы хотелось бы вас спросить о том, а какие существуют основания для прекращения доверенности?

Все основания прекращения доверенности перечислены в ч.1 ст. 188 ГК РФ. Этот список не подлежит расширительному толкованию. По закону действие доверенности прекращается, когда:

• Истекает срок доверенности.

При выдаче доверенности представляемый вправе установить любой срок ее действия, поскольку действующим законодательством ограничение такого срока не предусмотрено (п. 1 ст. 186 ГК РФ). На практике встречаются доверенности с полномочиями на продажу (чаще всего, генеральные) срок действия которых 10 и более лет.

Доверенность же, срок действия которой не указан, сохраняет силу в течение года со дня ее совершения.

• Наступает смерть гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

Покупателю следует использовать все возможности, чтобы до сделки по покупке недвижимости по доверенности от продавца попытаться пообщаться с продавцом лично (используя, скайп, видеозвонок т.д.), чтобы убедиться, что продавец жив, адекватен, имеет намерение продать свою недвижимость и согласен с ее ценой.

Это поможет покупателю избежать очень много проблем в будущем, а также выяснить дополнительные моменты, непосредственно связанные с планируемой сделкой.

Если же доверенное лицо (представитель) по доверенности отказывает Вам от такой возможности контакта с продавцом, то и покупателю имеет смысл отказать от такой сделки.

Так в моей практике было случай с прекращением доверенности в связи со смертью доверителя, когда представитель продавца по доверенности настаивал на быстром выходе на сделку с моим покупателем, даже немного снизил цену на квартиру, при этом отказываясь предварительно дать нам возможность пообщаться с его доверителем-продавцом. Чуть позже выяснилось, что сам продавец незадолго до этого умер в больнице.

• Лицо, выдавшее ее, отменяет доверенность

Лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить ее.

Но об этом оно обязано известить лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность.

Отменить ранее выданную доверенность доверитель может через нотариуса, который удостоверит распоряжение об отмене доверенности.

Если третьи лица не были извещены об отмене доверенности ранее, они считаются извещенными о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности на следующий день после внесения сведений об этом в реестр нотариальных действий.

Таким образом, если покупатель знает по каким основаниям прекращается действие доверенности, список которых закреплен в Гражданском кодексе (ч.1 ст. 188 ГК РФ), то, изучив доверенность продавца, возможно, выявить все моменты, в результате которых действие доверенности прекращается.

Так, если срок доверенности, выданной продавцом не истек, сам продавец (физическое лицо) жив и полностью дееспособен, доверенность им не отменена и отсутствуют иные основания, предусмотренные ст. 188 ГК РФ, то такая доверенность будет являться действительной.

https://t.me/BuyEstateRus

#недвижимость

#инвестиции

#габ

#юрист