@persefonya

Варианты проведения сделок с комнатой без статуса квартиры или какие варианты получения отказов от соседей о праве преимущественной покупки.

2024-03-06T13:36:08.318Z

1) Наиболее не затратный способ – все соседи приходят в день сделки в мфц и дают отказ в письменной форме, бесплатно и в целом на этом все.

2) Нотариальные отказы от соседей – один отказ 2400р., можно в одном всех соседей если не так много собственников, или же разделить на несколько, например 4 в один отказ и 4 в другой. Зависит от нотариуса.

3) Заказные письма с уведомлениями.

4) Телефонограммы.

Недостатки:

1) подходит только в том случае если в соседних комнатах нет детей, в простой письменной форме могут отказаться только совершеннолетние собственники, от несовершеннолетних потребуется отказ от опеки. Проще отправить письмо.

2) Сложность собрать всех соседей или по несколько в определенное время, если каждый сосед из 7 соседей грубо, будет приходить в разные дни то это выйдет очень дорого.

3) Ждать месяц, сделка растягивается.

4) Выбор без выбора если у вас в продаваемой комнате собственники дети, и соседей не получается собрать. Ждать месяц, дорого.

Сделка по комнате без статуса квартиру

2024-03-06T13:06:24.384Z

Разберем на примере Северной 5. 8 комнат в блоке. Продается комната №1, собственников - трое взрослых. Право собственности - приватизация.

I – Идем с одним из собственников в отдел приватизации (Засорина 18, вт. 08:00-17:00, чт. 13:00-17:00, обед с 12:00-13:00), с копиями док-ов: ЕГРН, дог-р на передачу жилого помещения в собственность, паспорт. Чек об оплате гос пошлины оригинал – 400р. (у нас 2 чека, т.к., заказываем две справки). 1 справка – архивная (отказов у нас нет, если у вас были отказы, то за каждый отказ еще по 400р.), 2 справка – какие комнаты приватизированы. И то и то готовится 1 месяц.

II - После того как забираем справки, идем со всеми собственниками продаваемой комнаты, в администрацию Ленина 41А, 1 этаж, слева на стенде бланки заявлений, нужно взять и заполнить, либо подойти в 109 кабинет, они продиктуют как писать, с собой копии док-ов: егрн, паспорт, договор на передачу жилого помещения в собственность, справка какие комнаты не приватизированы, тех. Паспорт. Срок изготовления в течении недели.

^В администрацию идем только в том случае, если какие - то комнаты не оформлены в собственность.

III – как только получили справку из отдела приватизации, какие комнаты приватизированы, а какие нет, можно идти в мфц запрашивать ФИО соседей в оформленных в собственность комнатах, талон росреестр, в графе количество обращений ставите количество комнат в которых вы не знаете собственника, т.е. из 8 комнат (1 наша), 2 и 7 не оформлены они относятся к администрации на них не заказываем, в 4 и 5 собственники живут у них - и так можно узнать, остается узнать собственников в 3,6,8 комнатах, чтобы направить им письма о праве преимущественном выкупа, получается, что у нас три обращения. С собой взять ЕГРН, паспорт, и деньги на оплату, каждое обращение по 460р. Готовится в среднем ответ на данное обращение – неделю.

IV – Как собрали ФИО собственников всех приватизированных комнат, пишем письма. В каждом письме все собственники подписываются и ставят дату отправления, перед тем как нести их на почту, ОБЯЗАТЕЛЬНО В ОФИСЕ СДЕЛАТЬ СКАНЫ*! В каждой из этих комнат может быть от 1 и ….. собственников, на каждого лично нужно отправить: грубо, в 3 ком. -2, в 4 ком. – 1, в 5 ком. – 1, в 6 ком. – 3, в 8 ком. – 1, итого: 8 писем нужно подготовить и отправить на почте. Отправить можно на любой почте, забирать будете с той почты, которая привязана к конкретному общежитию. Отправляем письма заказные с уведомлениями, 1 письмо 350-400р. Отправить, и столько же забрать. Забирать придется, т.к., их нужно сдать в мфц на сделку. На почте после оплаты выдадут чеки их не терять (предупреждайте клиентов), с этими чеками можно будет через 30 дней забрать назад письма если их не получили или же корешки о вручении. И можно идти на сделку.

*- ОБЯЗАТЕЛЬНО В ОФИСЕ СДЕЛАТЬ СКАНЫ – для чего это нужно, для того, чтобы, если кто то из соседей сходит и получит свое письмо на почте, были доказательства, того что в письме было предложено право выкупаю. В таких случаях прикладываем корешок о вручении и копию письма.

*- средний расходник по сделке:

· 400р. Справка из жко о соседях;

· 460р. Запрос о соседях в соседних комнатах (ИХ ФИО) - 1шт.(выдается на комнату)

· 400р. Письмо отправить – 1 шт.

· 400р. Письмо забрать – 1 шт.

Пример:

8 комнат в блоке, №1 продаем, пусть в каждой комнате по 1 собственнику, №2 и №7 относится к администрации, в №4 и №5 живут, мы знаем собственников, значит на №3,№6,№8 заказываем 460х3= 1380р.

+ Справка из жко о приватизированных комнатах 400р,

+ письмо отправить/забрать 800х5=4000,

общее = 5780р.

Свои цифра подставляйте сами.

РАСПОРЯЖЕНИЕ МАТ КАПИТАЛОМ ЧЕРЕЗ ГОС УСЛУГИ

2023-09-19T12:44:30.044Z

В поиске пишем распоряжение мат капиталом, в выпавшем ответе нажимаем распоряжение маткапиталом, в следующем выпавшем ответе нажимаем на слово ЧЕРЕЗ ГОСУСЛУГИ.

Начать. Выбираете на что хотите использовать мск: жилье, образование, ежемесячную выплату, накопительную пенсию, и т. д. Выбираем жилье. Далее выбираем способ улучшения жилищных условий: приобретение жилья, строительство жилья и т. д.

Разберем на примере: Иванова И.И купила за 2 800 000р. Из которых 1 500 000р.наличные, 524400р. Кредитные средства, остальное за счет мск напрямую продавцам, т. к. второму ребенку исполнилось три года.

Далее выбираем приобретения жилья. Как планируем приобрести жилье: в кредит через банк, по дкп за свой счет, и т. д. Выбираем кем является продавец : физик или юрик. Выбираем с кем заключается договор, т. е. Кто основной покупатель по дкп. Переходим к заявлению.

Верно, верно, верно,верно. Начинаем заполнение. Наименование объект: жилой дом, квартира, комната и т. д., адрес объект: рт г зеленодольск ул.....кв.... наименование док-та подтверждающее ваше право на объект, в нашем случае так как мы покупаем то уже егрн, если бы мы купили в 10 году и платили ипотеку, решили бы пустить деньги на погашение, тогда было свидетельство о гос регистрации. Кадастровый номер объекта (указан в егрн). Продолжить. Наименование договора, в нашем случае дкп. Номер договора если есть, если дкп наш то Татьяна указывает номер. Дата подписания договору купли-продажи. Продолжить. Указываем данные продавца, они есть в дкп. Фио, продолжить.

Далее указываем реквизиты продавца, они прописаны будут в дкп, т.к.мы на прямую продавцу переводим деньги. И бик и кор.счет там все будет. Далее указываете сумму мск, ту которая в вашем случае перевоится продавцу исходя из дкп.

Далее доп сведения в виде опроса просто заполняете. Продолжить.

Отправить заявление.

Далее вам могут позвонить из пфр, вызвать с оригиналами док-ов для подтверждения прохождения сделки.

скан одним файлом на офисном принтере

2023-09-19T12:10:58.209Z

Отправить ➡️адресная книга➡️2 или 7 или свр➡️ок ок➡️меню функции➡️листаем вниз до 08 непрерывное сканирование ➡️нажимаем ок➡️ вниз на 02➡️ок➡️кладем лист ➡️старт➡️переворачиваем страницу➡️старт➡️нажимаем на вторую кнопку снизу под экраном завершить сканирование. Кладем другой документ и покругу тоже самое с каждым файлом

Агентский договор

2023-09-19T10:44:30.809Z

1)подписали агентский договор, занесли док-ты в папку, по названию объекта, каждый док-нт отдельным файлом все страницы в формате пдф. Сканируете ад, так же добавляете в папку.

2)Создаете в crm объявление, заполняете основное, продажу, и переходите к док-ам. Там выйдет графа создать заявку, далее сверху будет надпись пройти опрос, проходите опрос, снизу появится графа загрузить документы, в выпавших окнах исходя из опроса, загружаете пакет док-ов. Далее нажимаете создать заявку.

3)Переходим в юр модуль https://legal.samoletplus.ru/backend/web , не ненужно выходить из агентского модуля, т. к., две ссылки между собой не связаны. В папке заявки находите свой объект/клиента. Проваливаетесь в номер заявки, там сверху в графе карточка заявки, док-ты, чеклист, работа над заявкой. Переходите в чек лист. Правой кнопкой мыши щелкаете на чек лист ( в любом месте), выбираете печать и 1 страницу отправляете на печать. Далее возвращаемся в карточку заявки снизу зеленым цветом нажимаете создать сделку. Вас автоматически перекинет в сделку, сверху в графе заходите в паспорт, заполняете тип сделки, адрес и цену объекта, после каждого заполнения нажимаете энтер, т. е., ввели цену объекта 1 900 000 энтер, так сохраняется ваша строчка.

4)Берете распечатанный выше чек лист и снизу пишите номер сделки из юр модуля в верхнем левом углу будет. Отдаете на подписание руководителю, он уносит юристу.

СДЕЛКА ЧЕРЕЗ ВТБ

2023-09-19T09:34:53.195Z

Ситуация: продается квартира 2к хрущевка город 3 600 000р. Покупатели одобрены через нас, пв 540 000р.

I – этап. Крепимся задатком, заказываем оценку по объекту на сайте https://zalog-ocenka.ru/ по середине страницы нажимаем для выдачи нового кредита, далее по списку заполняем параметры, в конце выйдет заказать оценку, мы работаем:

БИЗНЕС ОЦЕНКА КАПИТАЛ — ЛИНАР/МИЛЕНА(89172670711/89869130428),

СЭНК — 89600551733,

ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ — 89662509117.

Выбираете одного из них, в основном работаем с первым. Далее выпадет окно сделать оценку онлайн без выезда, она дешевле, в зависимости от ситуации если у вашего покупателя хороший пв и квартира в рынке можете сделать онлайн, с экономите своему покупателю 500р. Если же у вас маленький пв, или вообще завышка, то в этом случае снимаете галочку с онлайн оценки и заказываете с выездом. Так же при загрузке док-ов на оценку если знаете что у вас существенная перепланировка, то тех паспорт в этом случае не загружаем. - данная схема работает только с бизнес оценка капитал, по другим оценщикам уточняете, примут ли они доки без тех паспорта.

II – этап. При одобрении ипотеки Лада выдает почту менеджера который курирует конкретного заемщика, с кем в последующем будете взаимодействовать. (не надо у всех спрашивать а кому грузить, подходите и берете почту по конкретному клиенту у Лады)

III – этап. Подгружаем пакет документов на почту, данного менеджера ^. док - ты на объект, и док — ты по заемщику, как обычно. ЕСЛИ У ВАС ЕСТЬ ПЕРЕПЛАНИРОВКА В КВАРТИРЕ, НЕ ПРИ КАКИХ ОБСТОЯТЕЛЬСТВАХ В ВТБ НЕ ЗАГРУЖАЕТЕ ТЕХ ПАСПОРТ. ОН ТАМ НЕ НУЖЕН. Далее в теме письма прописываем: ЗАЕМЩИК ФИО ЗЕЛЕНОДОЛЬСК РТ. Загружаем документы должны быть в формате пдф и не должны превышать 15 мб или письмо не отправится. Снизу под док-ми будет видно сколько весит ваше сообщение.

IV – этап. Менеджер высылает вам чек лист, его нужно заполнить. И отправить обратно на почту менеджеру. (Если у вас недофинансирование, в чек листе прописываете, что будет 2 сбр, первая на сумму по дкп, 2 сбр на разницу).

V – этап. Записываетесь на сделку, заранее отправляете в гугл форму заявку Ладе на страховку, отслеживайте, что заявка принята в работу, она будет выделена цветом.

Альтернативная сделка Сбербанк (на примере сбер на втб)

2023-09-18T08:13:08.632Z

Ситуация: продаем студию в акварелях 27 кв.м., 2 взрослых собственника (сестры), объект в обременении втб банка, остаток 700 000р. Продаем за 2 900 000р., пв 435 000р.

I — подготовка к сделке, прикрепляем покупателей к объекту в домклике. Проходим опрос исходя из ситуации по объекту, чтобы выпал правильный пакет док-ов. Как выпал список док-от переходим к их загрузке.

Список от покупателей: паспорт, инн, снилс, оценка, пдкп.

Список от продавцов: паспорта, свидетельство о браке если в браке, согласие супруга на продажу, если есть необходимость, док-т основания (дкп), ЕГРН с гос услуг каждого из собственников, кредитный договор, справку из банка об остатке кредита, реквизиты счета в том банке где ипотека куда перечислять деньги, справку с гос услуг о том что мат капитал не использовался, даже если они не рожали, все равно заказываем там выйдет строчка, что предоставить информацию об остатке мат капитала нет возможности, делаете скриншот и загружаете в банк. Тех паспорт для оценки для покупателя, снилс инн на сделку.

II - Загружаем пакет док-от в банк, Татьяне пишем паспорт сделки на пдкп для банка. В чате домклик прописываем, что сделка альтернативная, погашаем обременение банка ВТБ.

После того как юристы банка согласовали объект, записываетесь на сделку, В ТАКИХ СДЕЛКАХ, ЛУЧШЕ ПРОВОДИТЬ У СПЕЦАЛИЗИРОВАННЫХ ИПОТЕЧНИКОВ — ВАЛИАХМЕТОВА, БЕКЕТОВА. Лайт не берите.

III - На сделку с собой продавцам и покупателям тот же самый пакет док-ов, что выше расписала, + заряженные телефоны с выходом в интернет, знать свои электронные почты, с доступом в них, туда придут док-ты после сделки. Установить приложения всем участник сделки: ДОМКЛИК, ЦИФРОВОЙ КЛЮЧ ОТ СБЕРБАНКА, карты сбербанка.

IV — на сделке покупатели путем расходно-приходной операции переводят деньги продавцам на счет в сбербанке, т. к., суммы пв не хватает на закрытие обременения, часть средств кредитных банк так же на сделке зачисляет на обычный сберегательный счет продавцам. В этот же день продавцы переводят эти деньги в втб и закрывают ипотеку. И ждем снятия обременения, регистрация сделки будет стоять на приостановке, пока продавцы не предоставят справку из банка о закрытии ипотеки и чистой выписки из егрн без обременения, после этого ипотечник отправляет сделку на регистрацию.

V - Так как на сделку выходим с обременением, в данном случае продавцы будут со заемщиками у своих покупателей, до момента перехода права собственности. После того как переход права собственности состоялся, покупатели — новые собственники пишут заявление: просим вывести наших поручителей из сделки. Образец заявления есть в офисе и мы загружаем его в чат сделки. На этом этапе сделка завершена.

НАЛОГИ

2023-09-18T07:35:30.358Z

РАСЧЕТ ИМУЩЕСТВЕННОГО ВЫЧЕТА

1 000 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе;

250 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже иного имущества, (автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы).

Пример расчета

В 2020 году Котов С.А. продал квартиру за 3 000 000 рублей, купленную им в 2019 году за 2 500 000 рублей.

Поскольку квартира находилась в собственности Котова С.А. менее минимального предельного срока владения, в отношении дохода, полученного от ее продажи, он обязан представить налоговую декларацию по НДФЛ за 2020 год.

При заявлении в такой декларации имущественного налогового вычета облагаемый доход Котова С.А. составит 2 млн. рублей, а

НДФЛ= (3 000 000 РУБ.-1 000 000 РУБ.) X13%=260 000 РУБ.

Если же Котов С.А. заявит в декларации не имущественный вычет, а уменьшит полученный от продажи квартиры доход на сумму документально подтвержденных расходов, его облагаемый доход составит 500 000 рублей, а НДФЛ 65 000 рублей:

НДФЛ= (3 000 000 РУБ.–2 500 000 РУБ.) Х13%=65 000 РУБ.

Либо же: так же 2020 году он покупает новую квартиру сразу после продажи старой за 4 000 000р. В этом случае можно воспользоваться взаимозачетом, с одним условием, что Котов С. А. Не забирал подоходный налог с предыдущей покупки.

Срок владения 3 года

1.Квартира — подарок от члена семьи или близкого родственника (родители, дети, сестры/братья, бабушки/дедушки, внуки, супруги)

2.Квартира получена по наследству

3.Квартира стала собственностью после приватизации

4.Недвижимость получена вследствие передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением

5.Продается единственное жилье. На момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры или вы продаете первую в течение 90 дней после покупки второй.

Во всех остальных случаях срок владения для продажи недвижимости без уплаты НДФЛ составляет пять лет.

Продается жилье, купленное по ДДУ или ЖСК

Начиная с 2019 г., минимальный срок владения жильем, купленным по ДДУ и ЖСК, отсчитывается с момента полной оплаты жилья (абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Точкой отсчета минимального срока владения теперь служит момент оплаты, а не получение Акта приема-передачи и регистрация собственности.

Росреестр разъяснил, при каких сделках с имуществом, участие нотариуса обязательно

2023-09-15T13:55:06.223Z

Речь идет о сделках с долями. Например, нотариальное заверение необходимо в случае купли-продажи доли или ее дарения. Согласно ст. 163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделки подтверждает ее законность, в том числе наличие у каждой из сторон права на ее совершение. Есть сделки с долями, которые нужно удостоверять у нотариуса. Законом о госрегистрации недвижимости определено обязательное нотариальное удостоверение сделок с долями:

купли-продажи;
мены;
дарения;
другие виды отчуждения доли.

«Обязательное нотариальное удостоверение сделки требуется, если по одному договору свои доли в праве на недвижимость отчуждают не все участники общей долевой собственности, даже в случае, когда один из сособственников становится единоличным владельцем объекта». Кроме того, нотариальная форма сделки предусмотрена при распоряжении недвижимым имуществом на условиях опеки и отчуждении недвижимости несовершеннолетнего или признанного ограниченно дееспособным гражданина.

Росреестр перестал регистрировать сделки с микродолями до 6 кв. м

2023-09-15T13:45:57.452Z

Управление Росреестра больше не регистрирует доли в квартирах, если размер доли составляет менее 6 кв. м. Об этом сообщается в пресс-релизе ведомства.

«Теперь при рассмотрении документов государственный регистратор выдаст письменный отказ, если доля в праве собственности на жилье составляет менее 6 кв. м. При этом даже нотариальное удостоверение договора купли-продажи не поможет, поскольку сделки, совершенные с нарушением указанного в законе минимального размера доли, являются ничтожными», — пояснила заместитель руководителя столичного управления Росреестра Мария Макарова.

В Росреестре напомнили, что в сентябре 2022 года вступил в силу Федеральный закон № 310, который установил минимальный размер доли в праве на жилое помещение. Закон направлен на борьбу с так называемыми «резиновыми» квартирами, а также должен защитить граждан от мошеннических сделок и черных риелторов. Вступившие в силу изменения упростят процесс признания микродолей малозначительными, а заявителям не придется доказывать, что микродоля менее 6 кв. м непригодна к проживанию и единственным возможным вариантом является ее принудительный выкуп, пояснили в Росреестре.

Новый закон делает 2 исключения: когда доля в квартире может быть меньше 6 кв.м?

Если доля в квартире получена по наследству, то она может быть меньше 6 кв.м.

Если доля в квартире получена в результате приватизации, то ограничение не действует.