@real_fahwerk0

Строим готовый дом на перепродажу. Феерически вышли из бюджета на 5 млн рублей, и это изменило все

2022-05-18T17:10:17.547Z

Всех приветствую! В конце сентября 2021 года я заявил о намерении построить современный дом на берегу реки. Цель: вложить 15 млн рублей и сделать х2 на перепродаже за 6-12 месяцев. Подводим итоги за 8 месяцев.

Вместе со стартом проекта, я начал вести блог в тг, а в прошлой статье поделился успехами проекта и опытом ведения блога.

Суровая публика накидала мне ... в панамку. Видимо, передушил успешным успехом. Сейчас, на радость «яжеговорилам», поделюсь обратной стороной нашего развития.

Чтобы статья была интересна не только хейтерам, каждый этап я резюмирую выводами и полезными советами. Если планируете строить дом или делать на этом бизнес, обязательно прочитайте, будет много полезности.

Время чтения 12-15 мин. Встречаемся в комментах=)

Все шло хорошо, пока мы не обнаружили дыру в бюджете

Немного освежу память и повеселю вас изначальными планами по бюджету в 15 млн. рублей

Видовой участок 3 млн. р.
Домокомплект 5-6 млн. р.
Отделка 5 млн. р.
Обустройство участка 1,5 млн. р.
Маркетинг и реклама 0,5 млн. р.

Все началось довольно бодро, но сегодня дефицит составляет почти 5 млн. рублей. Давайте поэтапно разбираться, как так получилось.

1. Покупка участка

Свой анализ мы начали с изучения предложений на Циане. Если сейчас туда заглянуть, можно найти большое количество неплохих предложений от 500-1,5 млн рублей. Видовыми их назвать сложно, но зато с коммуникациями и относительно недалеко от Москвы.

Мы зарядили наших менеджеров искать видовые варианты. Критерии были таковы: первая линия у леса/воды или на склоне рядом с Москвой.

У нас было стойкое убеждение, что за пару миллионов, что-то стоящее найдем.

Собрали большую табличку, которая на практике оказалось почти непригодной. В объявлениях на фото — видовые участки, на деле — обычные.

Так мы и получили первый тревожный сигнал, что видовые участки днем с огнем не сыщешь. Поиски продолжались, и полная выгрузка из Циана смогла предложить нам только несколько вариантов.

Один — на границе у леса, неправильной формы.

Другой — в глухом лесу, на берегу реки. Цена в 3,5 млн + доп. вложения выкорчевка деревьев.

Несмотря на стоимость, он нас заинтересовал, и мы были настроены на покупку. Все-таки комбо: лес + вода того стоят. К сожалению, он оказался длинным и очень узким, и поставить туда нормальный дом невозможно.

Так мы попали в тупик и начали повышать планку по бюджету и снижать по ожиданиям.

В таких настроениях продолжались поиски, пока не нарвались на менеджера, который рассказал о новом поселке, который будет стоять прям на берегу реки. На первых этапах обустройства ценник - 400т.р/за сотку, что было нам по карману.

Несмотря на риски, решили купить именно его. Уж слишком хорошее место и виды.

В итоге участок нам обошелся в 2,3 млн с газом. Такая находка была подарком, потому что сошлось все: и бюджет, и панорамный вид, и расстояние от Москвы, и скоростная трасса. Да и выбирать было не из чего.

Несколько выводов по видовым участкам:

Видовые участки - это редкость и ценность. На Циане долго не задерживаются.
Надо сотрудничать с менеджерами и агентами. Они могут рассказать об интересных лотах, которых нет в Интернете.
Нам придется научится их находить, если мы планируем продолжать наш бизнес.
Видовые участки в обжитых КП стоят очень дорого.
Видовая земля - неплохой инвестиционный актив, растет в цене по мере развития поселка, очень ликвидна.
Доступные цены на видовые участки только в новых коттеджных поселках.

Основные риски нового поселка в том, что ты покупаешь землю непригодную к жизни, и ждешь ее обустройства. Остается верить и надеяться, что обязательства по обустройству будут исполнены, и быть готовым отстаивать свои права через суд.

Но, как выяснилось, есть и плюсы:

1. Инвестиционная привлекательность. Например, в нашем случае стоимость участка увеличилась почти на 50% за 8 месяцев.

2. В новых поселках будет больше современных архитектурных и ландшафтных решений.

2. Первые дома задают стиль всему поселку и привлекают клиентов на стройку аналогичных.

Дело в том, что купив участок, люди начинают глубже вникать в архитектуру. Если ваш дом выглядит интересно и привлекательно, то они начинают воспринимать архитектуру или стиль как эталонный, и обращаются к нам за помощью в строительстве. Например, сейчас, мы прорабатываем несколько проектов фахверка для наших соседей.

Прошло 8 месяцев с момента покупки участка, и нам повезло не быть обманутыми.

Инфраструктура развивается бодро: вода и электричество подключено, забор, площадка и кпп — на месте, соседи строят приличную архитектуру, большенство участков распродано.

Но есть одно но…

Похоже, наш дом будет самым дорогим в поселке, или одним одним из. Это может заметно увеличить сроки продажи.

P.S в поселке осталось еще пару видовых участков у воды, если кому надо, пишите, организуем просмотр.

Домокомплект

Изначально нас интересовал дом площадью ±150м2. Мы получили несколько убедительных офферов в разбеге с 5-6 млн. Именно этот бюджет мы заложили в бизнес-план.

Выбрать исполнителя было не просто, сравнить предложения и цены недостаточно. Все важные детали скрыты в глубине.

Поделюсь нашим способом, который помог объективно сравнить все предложения и выбрать лучший вариант. Берите на заметку.

Как сравнивать предложения конкурентов (годнота)

Каждое предложение можно разбить на 5 составляющих: характеристики каркаса, наполнение каркаса, комплектация, условия и гарантии, репутация.

1. Каркас и его наполнение.

Оцените каркас дома, это основа на которую накладывается все остальное. Для этого сравните полезную площадь помещения, высоту аттиковой стены, толщину и качество бруса, высоту потолков.

2. Наполнение каркаса

По-хорошему, надо сравнивать полностью пироги (слои) стен/кровли/пола. Там бывает не все очевидно, поэтому обращайте особое внимание на утеплитель и стеклопакеты. Их качество и энергоэффективность будет больше всего влиять на комфорт дома и стоимость его отопления.

3. Комплектация теплого контура

Понятие «теплый контур» у всех компаний разное, и на его комплектации сильно спекулируют.

Например, далеко не везде включена чистовая финишная кровля, чистовые фасады, шумоизоляция, покраска, водосток и подшив кровли.

Визуально эту разницу можно увидеть на фотках ниже:

Теплый контур v1

2. Наполнение каркаса

3. Комплектация теплого контура

Понятие «теплый контур» у всех компаний разное, и на его комплектации сильно спекулируют.

Визуально эту разницу можно увидеть на фотках ниже:

Теплый контур v1

Теплый контур v2

Оба этих варианта будут называться домокомплектом теплого контура. Но в деньгах разница между ними в несколько миллионов рублей дополнительных вложений, которые лягут на ваши плечи.

4. Условия и гарантии.

Даже если с первого взгляда у одной компании условия и гарантии заметно лучше, это не значит, что так оно и будет на самом деле. Зачастую, слишком хорошие условия компенсируются подводными камнями.

Например:

Гарантия 25 лет на дом звучит хорошо, но в деталях выясняется, что это гарантия на материал, а не на собранную конструкцию, или например действует только при правильной эксплуатации дома и периодическом обслуживании.

Обычно такие кабальные нюансы заметно увеличивают размер и сложность договора.

Сложный и большой договор хитро защищает интересы компании, но не ваши. Если компания так защищается, значит были и будут юридические нападки со стороны клиентов. А с чего вдруг, если с продуктом и условиями все в порядке?

Есть простой лайфхак — чтобы оценить порядочность компании, сравните толщину и понятность договоров.

5. Репутация.

Отзывы — не показатель. Ищите групповые чаты клиентов.

Негативные отзывы легко появляются даже у порядочных компаний, люди никогда не пишут позитив. А вот накрутить отзывы и подтереть негатив несложно. Так чему можно доверять?

Групповые чаты реальных клиентов. В стройке покупатели часто объединяются в группы, где откровенно обсуждают всё — от технологии до мелких конфликтов.

Изучите содержание этих чатов или задайте вопрос участникам об их опыте взаимодействия с компанией.

Помните, что слабые места компании тщательно скрывают, а сильными бравируют, поэтому разобраться крайне сложно.

Если планируете строить фахверк и запутались в сметах и коммерческих предложениях, присылайте мне, я подскажу на что обратить внимание

https://t.me/alexnadr

С исполнителем определились.

По итогу, нам повезло выбрать подрядчика, который с отличием прошел все проверки. Полная комплектация, высокое качество, репутация и ценник.

Вот наш дом в теплом контуре, обратите внимание комплектацию: кровля чистовая, фасадные панели, брус покрашен, водосток - все на месте.

Но тут не все так гладко, как может показаться... Мы на своем опыте поняли разницу индивидуального подхода и стандартизации.

Хорошая цена и качество в сравнение с конкурентами обусловлена несколькими факторами: собственное производство бруса и стандартизация.

Что это значит для клиента?

Это значит, что вы получите хороший продукт заводского качества по адекватной цене, но могут возникнуть сложности, если у вас есть нестандартные хотелки.

То есть, ты выбираешь один из проектов под свою планировку, далее - выбираешь опции строго из предложенных. Цвет покраски 6 вариантов, панели 5 вариантов и т.д.

Что это значит для клиента?

И вроде бы ничего криминального, но это пока вы не вышли из матрицы этих вариантов.

Мы это поняли только через пару месяцев, когда утверждали дизайн экстерьера. Нам пришлось серьезно постараться, чтобы отвоевать свою текстуру фасадных панелей, цвет покраски бруса. Декоративные рейки - увы не смогли, пришлось делать самостоятельно.

Второй пример - это битва за кукушку для нашего первого клиента.

Кукушка смотрит на битву за кукушку

Это специальная секция в конструкции крыши, которая создает там дополнительное пространство и свет

Клиент очень хотел такую кукушу, но ее в стандарте не было..

У нас был бешенный азарт, все таки первый клиент как никак, надо решить любой ценой. С горем пополам, мы смогли договориться о производстве домокомплекта с кукушкой.

Это первый и единственный дом с такой опцией=)

Нам до сих пор за это прилетает. Ведь новые клиенты, которые видят этот кейс, хотят так же, и доводят наших производов =)

Вот так получился дом с кукушкой у нашего подписчика, который обратился после анонса нашего проекта. Скоро возьмем у него интервью.

Как вам дом? Напишите в комментах)

Справедливости ради скажу, что партнер, пусть с диким трением, но все же почти все хотелки удовлетворил, правда они зареклись больше никогда не идти на встречу в подобных вещах =(

Несмотря на все сложности, для нас, как для бизнеса, выбор в пользу стандартизации правильный. Гораздо практичнее сделать качественный дом по адекватной цене, чем развлекать себя творческими экспериментам .

Возвращаюсь к хронологии проекта. Определившись с исполнителем, заносим аванс - 2 млн.рублей. Таким образом, бронируем для себя текущие цены и очередь в производстве, далее утверждаем проект и его комплектацию.

Планировка дома

Естественно, чтобы утвердить проект-комплектацию, надо разобраться с планировкой.

Одно дело — строить для себя, другое — под будущего покупателя. Во втором случае необходимо детально понять своего будущего владельца. Причем не конкретного, а статистического, у кого будет достаточно денег и мотивов купить ваш дом.

По нашему мнению, наиболее вероятный покупатель, это:

Семья из 4 человек, проживающая в Москве, в 2-х/3-х комнатной квартире. Имеющая удаленную или частично удаленную работу (скорей всего IT) . Доход выше среднего. Часто приезжают гости.Эта семья хочет переехать загород на сезон или на постоянку, увеличить площадь своего жилья. Она в поисках более экологичной, спокойной и свободной среды. В качестве средств для покупки использует накопленные средства/ипотеку, по необходимости, комбинируя с продажей своей квартиры в Москве.

Чтобы хозяева решились на покупку, надо их впечатлить, и поэтому мы решили делать ставку на спальню, кабинет и кухню.

Вот как мы определили необходимые пространства в порядке приоритета:

1. Шикарная мастер-спальня — это спальня с личным С/У и гардеробом.

2. Просторная кухня, совмещенная с большой гостиной.

3. Хозяева могут работать удаленно, а значит — нужен современный и стильный офис.

4. Два ребенка могут быть разного пола и возраста, значит — +2 детские комнаты, и у них тоже должен быть С/У.

5. Гостевая комната должна быть на первом этаже, чтобы была возможность разместить гостей или пожилых родственников.

Почти сразу стало очевидно, что площади предполагаемого проекта категорически не хватает. Невозможно совместить мастер-спальню, гостиную, две детских и кабинет на 150м2, как не крути. А покрутили мы немало.

Несмотря на аппетиты, остановились на увеличении площади до ±200м2.

Дизайн интерьера

Визуализацию интерьера мы делали в самом конце, но нарушу хронологию, и добавлю ее сюда, чтобы вам было наглядней=)

Мастер — спальня

С личным С/У и гардеробом, а отличительной фишкой сделали ванну прям в комнате у панорамного окна.

Кухня — гостиная

Мы старались объединить все пространства и сожителей между собой. Неважно, где ты находишься: в прихожей, на кухне, в гостиной или на террасе, ты всегда будешь в контакте с остальным домом и его сожителями.

Домашний офис/кабинет

Я, как человек с опытом удаленной работы, оторвался по полной. Добавил все, что мне помогает работать: большие пространства, высокие потолки, уединённость и панорамные виды.

Чтобы реализовать эти задачи пришлось вынести помещение кабинета на внешний контур дома, поставить стеклянную дверь с видом на реку, подвести террасу и закрыться от соседей рейками.

Очень органично встроили сюда спальные места, которые могут трансформировать офис в дополнительную спальню в случае набега гостей)

Детские

Два цветовых решения для мальчика и девочки, с отдельным С/У. Если ребенок один, то можно легко изменить назначение на спортзал, гостевую или комнату для какого нибудь хобби.

Высокие потолки, много естественного освещения, панорамные окна.

Дополнительная комплектация дома

Планировка раскрыла глаза не только на необходимую площадь, но и в целом на комплектацию домокомплекта.

Например, для максимизации видового эффекта земли мы добавили переднюю террасу (патио), которая с собой в комплекте требует портальную дверь.

Позже мы смекнули, что можно выгодно дополнить архитектуру и функциональность дома навесом для машины за небольшие деньги (+300к).

Правда, в итоге пришлось от него отказаться в пользу крытой террасы. Дело в том, что ширина навеса недостаточная для большой машины, а у нашего клиента, вероятно, такая и будет.

Так навес превратился в крытую террасу.

Добавляем доску и получаем крытую террасу вместо навеса.

И вот мы имеем большую террасу 100м2, которая предполагает несколько дополнительных входных групп.

Добавленное помещение под кабинет тоже напросилось на дополнительные панорамные окна с собственным выходом на террасу. и т.д

4 входных группы: портал на террасу, стеклянная дверь из кабинета, парадный вход и черновая дверь

Не хочу вас утомлять логикой, которая неумолимо увеличивала комплектацию, а вместе с ней и стоимость домокомплекта.

Просто покажу, как расширилась комплектация:

+60м2 теплого контура
+50м2 крытых террас
+ 6 панорамных окон
+ 5 мансардных окон
+3 входные группы

Каждая отдельная опция выглядела несущественно и мы ожидали увеличение с 6 до 8 млн, ок - до 9 млн. рублей. Но итоговая сумма нас приземлила.

Мы получили счет на 11 млн..

Лучшая иллюстрация нашего состояния после обновленной сметы

Немного придя в себя, стали судорожно проверять смету и выявлять позиции, от которых можем отказаться.

Все попытки как-то удешевиться либо требовали полный откат до первых версий, либо существенно не влияли на стоимость. Подробное изучение сметы и оптимизация некоторых решений помогло скинуть ± 500к, но этого было недостаточно, чтобы принципиально повлиять на проект. Дальнейшее удешевление было невозможно без потери концепции проекта.

Итого, новая комплектация увеличила ценник на домокомплект с 6 до 10,5 млн рублей. Дефицит составил 4,5 млн. рублей относительно плана.

На этом моменте мы взяли паузу, чтобы подумать, как действовать в новой реальности. Денег на отделку/ремонт уже не хватает, а площади только увеличились.

Tip* Если не любите сюрпризы, то определитесь с планировкой как можно раньше. Это откроет глаза на необходимую площадь и комплектацию.

Новая концепция

Существенное увеличение бюджета толкало нас на 2 сценария.

Первый - привлечение инвестиций/кредита, второй - отказ от концепции «под тапочки».

Дом "под тапочки" - очень востребованная опция, т.к снимает с покупателя весь головняк с ремонтом, экономит время и минимизирует риски.

Для девелопера (строителя), дом «под тапочки» - это риск не угадать с дизайном и планировкой. Я уже не говорю про то, что финишная отделка заметно увеличивает цикл сделки.

Чтобы понять как действовать, решили спросить напрямую у рынка.

Как протестировать спрос на дом с/без отделки?

- Почти все клиенты обращаются с досок объявлений, а значит, решение звонить, они принимают на основе фоток и описания.

Мы решили сделать максимально качественное объявление, с фотореалистичной визуализацией в точности под проект и качественным копирайтом, и посмотреть, как рынок будет реагировать на вариант без отделки.

Заказали рендеры, которые оказались слишком сочные, и не походили на роль фото для объявлений.

Пришлось найти другого визуализатора, который смог сделать более реалистичную визуализацию.

Вот что получилось:

Написали вкусный продающий текст и залили его на доски объявлений:

Результаты

Мы разместили объявления нашего проекта и стали ждать звонки.

Прошло пару дней. Очень....Давящая....Тишина…..

В объявлении были только экстерьеры, и мы предположили, что объявления без интерьера не вызывают доверия.

Я принялся работать над интерьерами, в надежде получить звонки. Пока я занимался визуализацией интерьера, тишину прервал первый звонок! Потом второй, и так штук 5 за пару дней.

К слову, это произошло само собой, содержание объявлений не менялось. Видимо, рынок стал немного отмокать после событий 24 февраля.

Когда количество звонков перевалило за 10, а их системность вселяла надежду на позитивный исход, мы начали озвучивать различные офферы по телефону.

Оффер, который хорошо зашел.

За 30 млн. р вы получаете дом, в точности как на картинке, в завершенном теплом контуре, с подключенными коммуникациями, на участке с ландшафтным дизайном. Далее вы можете выбрать варианты отделки по нашему дизайну проекту, с возможностью оплатить его после работ.

Далее мы присылали реальные фото с текущим прогрессом стройки, визуализацию интерьера, и приглашали на просмотр.

Если после всего увиденного интересант приезжает на просмотр, мы фиксируем оффер как заходящий.

На сегодня, спустя месяц размещения, мы собрали около 30 обращений, 5 выездов на просмотр и 2-ух горячих заинтересованных клиентов, которые ждут завершения работ.

Равнодушных не было. В качестве обратной связи получали самые разнообразные реакции. От недоверия, что дом с такими окнами будет теплым до одержимостью его купить.

Так мы пришли к текущей концепции - "Дом как на картинке, ремонт на выбор".

Этот вариант наиболее щадящий для нас. Ведь продав дом, у нас будут деньги сделать ремонт вперед, или еще проще - отдать эту заботу клиенту, если он хочет что то своё.

Какие планы дальше?

Месяц, чтобы завершить работы по дому и благоустройству участка.
Продать дом до конца лета.
Пока дом продается, используем его как выставочный образец, водим туда клиентов на стройку.
В случае успеха, найти инвесторов под будущий более масштабный проект.
Хотим построить мини-поселок на 3-5 домов, внутри сформированного поселка, и объединить эти дома единым стилем, архитектурой и ландшафтом.

Приглашаю желающих в гости на просмотр дома. Ездим туда несколько раз в неделю, присоединяйтесь)

Если вам интересен проект и его развитие, подписывайтесь на наш блог в ТГ. Там мы освещаем прогресс проекта, обмениваемся идеями и планами на будущее.

Как мы стали заниматься недвижкой и девелопментом, что с маркетингом?

2022-04-04T16:20:08.901Z

На конференции по инвестициям в недвижку

Наш текущий проект

Предыстория

Краткий экскурс: В 2018 году мы с Александром объединились двумя маркетинговыми студиями, до этого были можно сказать конкурентами, у обоих был схожий и довольно уникальный продукт, создание интернет-бизнеса под ключ.

Мы объединились, усилили продукт и стали довольно бодро работать (спойлер, до пандемии)).

Мало кто знает, что до маркетинга, я также занимался строительной темой, а именно ремонтом квартир под ключ, но в 2014 году решил сменить деятельность (большой стресс в стройке и тяга к маркетингу повлияли).

Так что у нас было с 2018 по 2020 года?

Как дошли до своего партнерского бизнеса

Все шло неплохо, и тренинги, продажа готовых бизнесов (подбор ниши, поставщика-партнера, создание потока заявок) и новое направление: маркетинговое обслуживание юрлиц в долгую. В 2019 г. мы поработали Клубом Американского Футбола Спартак, их спонсором крупной бухгалтерской компанией, провели 2 потока тренинга по ПБ, заимели несколько постоянных клиентов юридических лиц.

Нас хвалят)

С 2019 г. начали ради эксперимента предлагать клиентам Готового бизнеса (он же ПБ, партнерский бизнес) наше участие в создаваемом проекте за % от прибыли.

Кто забыл ПБ, это когда мы создаем поток заявок и после обработки передаем их партнеру-производителю за % с продажи.

Получалось не очень, потому как новый бизнес, владелец которого в этой теме не особо опытен, имеет мало шансов взлететь, но мы старались.

Далее поняли, что эту схему надо предлагать не нашим клиентам на Готовый бизнес, а уже устоявшимся предприятиям, у которых есть твердый продукт и понимание продаж в нише.

Наши мысли подтвердил великий и ужасный Тимур Кадыров, прохождение тренинга по ПБ которого очень сильно прокачало нас и утвердило в мысли, что пора браться за создание собственных Партнерских Бизнесов.

Первый успех и первое кидалово (велкам ту стройка baby)

Наш первый проект, который мы начали в конце 2019 года был связан со стройкой, и это небезызвестная вам Механизированная штукатурка.

Совпало множество факторов:

нормальный средний чек
цикл сделки и исполнения работ довольно быстрый
нам сразу удалось привлечь заявки из интернета по весьма приемлемой цене
мой бекграунд, связи и опыт в отделочной сфере
мы сходу нашли партнера-исполнителя среди своих лидов на маркетинг (и это будет большим сюрпризом в дальнейшем))

В силу того что это один из нескольких проектов, запущенных параллельно, кучи других дел и пока отсутствия финансовой отдачи, супер много времени мы ему не уделяем.

К концу января нашим партнером уже сделано 4 объекта (если все правльно помню) на общую сумму 1.000.000 рублей.

А партнер был достаточно вредный , не особо с самого начала шел на контакт, и условия с нами согласовал на 5% от чека (в то время как норма 10%).

По итогу: Эти 50к нашей комиссии мы начали сначала просить, потом требовать, но без толку. Более того, потом узнали что один или 2 объекта (только о которых мы узнали), он взял втихушку и нам ничего не сказал.

И это был клиент, который хотел купить консалтинг по увеличению продаж за 300к =) Очень странная херня, ребята. Но мы не расстроились и поехали дальше =)

Айрат, надеюсь если увидишь это, тебе станет стыдно )

Как механизированная отделка стала основным бизнесом

Нашумевшая реклама Reebok

Начнем с того, что идея слезть с иглы маркетинга и пересесть на лицо строительной партнерки)) уже давно терзало наши умы, особенно проявляясь у Саши. Он к тому времени уже дико бомбил, что большинство мелких бизнесов просто не может оценить качество предоставляемых нами услуг.

Я мог бы написать целый пост плача, как маркетологов не ценят и делают крайними бестолковые предприниматели, но не буду.

Бытыющее в широких массах мнение

Да и маркетологи часто сами достаточно посредственные, так что все хороши. Поэтому нам так захотелось переквалифицироваться. Надоело доказывать что мы не рыжие)

Второй и главный триггер, который заставил нас резко ускорить развитие штукатурки, это всем нам известная пандемия.

В начале 2020 года, когда все дико напугались, даже на улицах носили маски, а наша администрация ввела самый жесткий локдаун (при самой слабой волне вируса), маркетинг просто встал.

Часть бизнеса перестала работать совсем, такие как офлайн точки: кафе, салоны красоты и т.п. Другая часть была в панике и уж точно им было не до рекламы. Кто планировал запустить что-то новое, также стали откладывать на потом, на «после отмены карантина».

И все мы прекрасно помним, как его постоянно продлевали..

В общем было, мягко говоря, весело, так как у нас штат сотрудников на зарплате, да и самим что-то надо кушать.

Сейчас конечно вспоминаю то время с легкой грустью =) Потому что в итоге мы выпутались )))

Смотрите что было дальше)

После первого кидалова по штукатурке мы привлекли наших новых партнеров, которые зашли в ниши ремонт квартир. Мы даже сделали пару небольших объектов с ними, и тут как раз ввели локдаун.

Когда мы решили все силы и внимание перенести на штукатурку, они сказали что ездить по объектам сейчас невозможно, всех палят камеры, останавливают и проверяют. При этом мы слышим от других участников рынка что все работает.

И тут был ключевой момент, который многое определил. Мы могли бы тогда согласиться, и принять ту реальность, что делать сейчас что-то бесполезно. Но мы решили иначе.

Просто спарсили весь Avito по штукатурам и начали массовую резню звонками (у нас есть свое ноу-хау как это делать быстро в промышленных масштабах).

В итоге за несколько дней нашли и отобрали 5 партнеров, кто согласился работать, и уже за 10% кстати =)

Мы начали отдавать им замеры, на некоторые я ездил сам с партнерами чтобы обучиться, также съездил на объекты где ведутся работы, чтобы обучиться замерам и глубже вникнуть в тему.

Примерно через месяц стали приходить первые деньги, которые мы стали обратно вкладывать в рекламу.

К июню у нас уже было примерно 50 звонков в день.

Мы наняли менеджеров, и наконец стало возможно выдохнуть, потому что первый месяц продавали с Сашей сами.

Могу сказать что мне нравилось, когда знаешь матчасть, продавать штукатурку не сложно и чувство что делаешь полезное дело =)

Количеству звонков мы обязаны Яндекс Услугам и ситуации на рынке. Когда мы поняли что аккаунтов в ЯУ можно сделать несколько, звонков стало под 80, а иногда доходило до 100 в день!

Отдел продаж разрывало, а мы с Сашей радовались такому дикому фарму, после практически пустой весны )

Откуда появилась идея строить фахверк

Когда мы настроили ОП получилось так, что бизнес стал почти полностью автоматизирован.

Лично я реально разленился, мы подумывали даже сделать себе выходную пятницу.

Свободное время дало пространство для планирования, творчества. Обратили внимание на стройку, Саша давно грезил фахверком. Зимой в начале 2021 г. он показал мне А-фрейм.

Мы посчитали, что продать такой готовый дом можно х2 , или даже х3 от его себестоимости. Или же иметь весьма недурной доход от его аренды.

Выставили объявление за 5, потом 7, 9 и даже 11 миллионов рублей, и на все эти ценники шли звонки.

От идеи продажи этих домов отказались, потому что как жилье для себя его особо не рассматривают, то есть строить А-фрейм надо под сдачу, а не на перепродажу.

Но идея со деревянным домостроением никак нас не оставляла)

Летом Саша захотел вписаться в строительную франшизу, вложения 15+ млн. рублей. Сказал что он полюбас будет вписываться, ищет соинвестора, т.к. у него была только половина суммы.

Я сначала был в шоке, потом подумал почему нет, надо как-то двигаться дальше, штукатурка давала неплохой стабильный доход, но все же не тот, о котором мечтает взрослый мужчина.

К тому же уже стало понятно, что халявный трафик с Яндекс.Услуг заканчивается.

Изучил франшизу, изучил рынок, посчитал бизнес модель. Подробно это все описывать не буду, тем более про эту тему мы уже писали, вот статья Сани на vc.

Общий смысл в том, что я посчитал все показатели и пришел к выводу, что вложив эти деньги в собственный дом, мы заработаем гораздо больше, ничем не рискуя и не попадая под откровенно кабальные условия франшизы.

Небольшая часть моих исследований и аргументации:

Пздц я заморочился)

А найдя партнеров строителей или производов домокомплектов фахверк, мы также получаем полноценный бизнес, без обременения обязательствами и чудовищными вложениями франшизы.

В итоге так и получилось: без франшизы, кабального договора, полностью наш дом наш на перепродажу!

Условия прибыльности со продажи стройки домов схожи с теми, что были бы у нас по франшизе.

При этом для наших клиентов не только сохраняется цена от компании-производителя, но и есть некоторые преференции, в некоторые месяца работает акция: ЖБИ фундамент в подарок, только для наших подписчиков.

Весь дальнейший прогресс мы стали описывать в Телеграм блоге, прямо каждый процесс, каждое решение, начиная от дизайна дома и участка, заканчивая съемкой каждой (ну почти)) вбитой сваи)

Подписка на Telegram-канал обязательна, друзья, прямо сейчас перейдите, это 2 кнопки нажать. 👇👇👇

ТГ канал С Ноги в Девелопмент

Формат ТГ позволяет очень удобно общаться с аудиторией и выкладывать контент. Так что влетайте, там много интерактива.

С блога уже есть первый клиент, он сейчас в процессе стройки. Сейчас также периодически ловим интересантов на стройку, инвестиции, землю.

У нас активно идут заявки на строительство, и если бы не ситуация которая повлияла на всех клиентов (в частности изменение ипотечной ставки), то уже в марте были бы еще примерно 3 продажи.

Но мы как всегда не отчаиваемся и работаем дальше, в качестве антикризисной ниши также подключили продажу земли, на этой неделе запустились заявки, работаем =)

Наш дом близок к завершению теплого контура:

Теперь будем регулярно выкладывать контент на тему строительного бизнеса, а также инвестиций в недвижимость. Оставайтесь на связи, включите оповещения о новых постах, ну и подписывайтесь на телегу конечно!

Всех обнял, всегда Ваш, Иван =) 🤗🤗🤗

Накидаю вам немного красивых рендеров нашего проекта)

Мы нашли землю для нашего проекта "Пяточек 🐽" и нам нужны инвестиции

2022-03-31T15:51:55.357Z

Помните, мы делились с вами идеями нашего следующего проекта? Смысл его в том, чтобы купить несколько соседних видовых участков и застроить их современной архитектурой с общим дизайн кодом.

Для реализации этого проекта необходимо было найти не просто участок, а несколько соседних, соответствующих нашим критериям. А именно:

участки должны быть в пределах 40 минут от Москвы;
статус поселка должен соответствовать дорогой архитектуре;
развитая инфраструктура вокруг;
быстрое и качественное обустройство коттеджного поселка.

Запрос непростой, риэлторы за такое просто не берутся. Нам посчастливилось найти вариант даже лучше, чем мы загадывали.

Мы не стали терять времени и сразу обратились к знакомым инвесторам, которым проявляли интерес к нашему проекту.

Речь шла о покупке 6 видовых участков на первой линии соснового леса в 25км от МКАДА, для последующей постройки на них Фахверка. Примерная стоимость реализации проекта под ключ - 150млн.р

Переговоры двигались очень динамично ровно до 24 февраля.Сейчас проект заморожен, да и у инвесторов появились другие заботы по спасению своих активов.

Нам жалко терять такую находку, поэтому мы предлагаем вам поучаствовать в проекте.

Я понимаю, что мы с вами вряд ли насобираем 150 млн.р. Но землю купить мы вполне способны. Даже без строений, эта земля очень перспективный актив.

Немного о земле и ее преимуществах:

10 соток на первой линии соснового леса
25км от МКАДА по Киевскому шоссе
Поселок в Новой Москве
Московская прописка
Московские пенсии, сервисы и коммунальное обслуживание
Центральная вода, канализация, газ и электричество
Полностью развитая инфраструктура: школы, дет.сады, секции, магазины и т.д.
Хорошая архитектура вокруг
Рядом скупают и обустраивают земли крупные девелоперы типа "Самолета"
Рядом нет объектов в продаже. Люди там не продают свои дома, значит - их все устраивает. А для нас - это отсутствие конкуренции.
Землями и домами там в основном владеют элиты спецслужб и силовиков. А это сейчас самый привилегированный класс и судя по всему, станет еще более закормленным. Для них Московские пенсии и сервисы - не пустой звук. И между нами говоря, думаю, что непросто так там появился аппендикс "Новой Москвы".
Поселок новый и очень активно распродается. И как инвестиция - это большой плюс, цены там растут как на дрожжах. И по мере продаж и развития инфраструктуры, вырастит кратно. Например, наш участок подорожал уже на 50% за 6 месяцев.

Добавим сюда еще аргументы из прошлой статьи про аномальную активность на рынке земли:

Если вы хранили деньги в долларах, то для вас земля подешевела в 2 раза, если в рублях, то не подорожала
Последнюю неделю заметен кратный рост продаж земли
Движуха началась до анонса льготной ипотеки, а с ипотекой должна лететь еще лучше
Сохраняется тренд на загородное жилье. Земля - хороший первый шаг как для сохранения денег, так и в качестве фундамента будущей стройки
Начался строительный сезон
Сама стройка не так сильно подорожала, как могла бы. Всего 10-15% в среднем. А по дереву даже немного подешевела.
Видовая земля - очень дефицитный ресурс, особенно рядом со столицами. Ее больше не становится.
Землю можно использовать для своего будущего дома

Я переживаю, что эти участки могут быть выкуплены в любой момент. И будь у нас свободные средства, то, не раздумывая, купил бы. Сейчас такой возможности нет, т.к. все деньги заморожены в нашей текущей стройке.

Предлагаем эту возможность вам, дорогие подписчики!

С одним только условием: если купите и будете строиться, давайте согласуем архитектуру и реализуем пяточек вместе. А если надумаете продать, то сначала предложите нам по рыночной цене.

Также рассматриваем варианты коллективных инвестиций, если желающих будет много, а денег недостаточно.

Если вы инвестор или знаете, кому такой проект был бы интересен, свяжитесь со мной. Без благодарности вас не оставим)

https://t.me/alexnadr

Подписывайтесь на наш блог. Мы рассказываем о прогрессе нашего девелоперского проекта, а также делимся информацией об инвестициях в загородную и зарубежную недвижимость https://t.me/Real_fahwerk

Zoom-встреча с экспертами недижимости. Обсуждаем рынок недвижимости и его перспективы

2022-03-24T16:27:30.118Z

Александр Шибаев

Директор департамента консалтинга, аналитики и исследований в крупнейшей компании на рынке элитной недвижимости Москвы и МО

Александр, что сейчас происходит на премиальном рынке недвижимости?

- Предыдущие недели активность была слабая (как со стороны собственников и девелоперов, так и покупателей). Какие-то сделки расторгались, настроение было достаточно хмурое.

- А сейчас активность заметно увеличилась: На вторичный рынок стали выходить лоты, собственники дают существенные дисконты.

- И дело не в том, что они уезжают за границу, а просто избавляются по каким-то причинам от объектов.

- В свою очередь, появились лоты, на которые собственники очень сильно увеличили стоимость продажи, что опять же будет увеличивать их срок экспозиции в перспективе (если сейчас они не продадут свою квартиру).

- Видим большую активность с бывших советских республик (Узбекистан, Казахстан). Это люди, которые очень резко хотят выйти на сделку. Таких запросов достаточно много.

Про загородную недвижимость и землю

- Многие сейчас рассматривают именно инвестиции в землю. Потому что земля невоспроизводимый актив, который будет востребован. Если не сейчас в моменте, то в средне- и долгосрочной перспективе точно

- Запросы на ликвидные дома и землю тоже есть. Брокеры достаточно хорошо загружены.

- 3-4 месяца активность точно сохранится, дальше будет скорее всего падение спроса. Посмотрим, какие меры поддержки разработает государство и какие акции предложат девелоперы.

Про зарубежную недвижимость

- Много запросов на Дубаи и Турцию. Дубаи расширяется, поэтому инвестировать туда сейчас - довольно выгодная вещь.

- В 2021 году было проинвестировано более 365 млрд долларов это рекорд по количеству сделок. А 2022 год продолжает бить рекорды 2021-ого: по количеству сделок на первичку.

Николай Мрочковский

Кандидат экономических наук и успешный инвестор

Что будет происходить с инфляцией?

-Новостройки будут поддерживать, пока непонятно как. Ждать, что они подешевеют - маловероятно.

-Касаемо вторички - вероятен похожий сценарий 2014-2015 гг., когда начался всплеск панического ажиотажа. Высокая ставка просто перебьёт любое желание покупать вторичку. Придется снижать цены.

-Ценники супер быстро меняются. Где хороший спрос - там девелоперы повышают цену, где нет - оставляют.

Как сейчас себя чувствует рынок арендного жилья?

-Помесячная сдача не страдает, а ставка только растёт. Посуточная - под вопросом. Возможно будет просадка и люди будут уходить в помесячную сдачу.

Покупать ли сейчас?

-Квартиры крайне дорогие. По крайней мере, в Москве - неоправданно. Если и смотреть, то только вторичку.

Есть ли сейчас смысл покупать акции компаний-застройщиков?

-Во-первых, фондовый рынок сейчас закрыт, и пока неясно, когда откроется (udp: частично открылся). Во-вторых, когда он откроется, вероятно, будут большие продажи. Продавать будут нерезиденты, паникеры, в общем, будет сильная просадка.

Так что покупать?

Николай не видит причин сейчас покупать у застройщиков. Лучше уж у эскпортёров сырья брать. Если мы не смотрим апокалипсический сценарий, то сейчас можно подобрать крайне дешевые акции (опять же, тех же экспортёров, у которых сейчас всё шоколадно).

Артём Цогоев

Эксперт по инвестициям в недвижимость в России. Автор книги «Как инвестировать в недвижимость».

На сколько вероятно, что цены на недвижку пойдут вниз? (если говорить про бизнес/эконом класс). И есть ли риск покупать новостройку (возможен недострой)?

-Вероятность падения цен - равна вероятности встрече с динозавриками. Либо они упадут и мы встретим динозавриков, либо они не упадут и, соответственно, не встретим ;)

-Есть большая вероятность, что государство будет решать вопрос с новостройками, на счёт вторички - вопрос. По поводу банкротства застройщиков, недостроя и т.д. - наверное, в связи с усилением симбиоза банков и застройщиков, могут происходить какие-то перераспределения в капитале. Возможно, это будут не очень дружественные сделки.

Артём рассказал, что у «Самолёта» появился новый продукт - ипотека со ставкой 10% (из разряда хороших новостей).

-Если в след за «Самолётом» и банком ВТБ что-то такое сделают, то цены не пойдут вниз, а останутся на прежнем уровне.

А ещё все ждут какого-то дистрессового продукта. Но пока только ждут.

Когда случится нормализация курса валют?

Артём думает, что в ближайшее время нас ждёт дефолт. Поэтому нормализации курса ждать не стоит. «Я бы надеялся на всё худшее, связанное с рублем» - считает Артём. (Upd: пока не так уж все плохо, после открытия биржи)

Дмитрий

Эксперт по строительному делу

Как изменится стоимость строительных материалов в ближайшие месяцы?

-Ждать, что что-то откатится не стоит. Могут откатиться разве что какие-то основные позиции (бетон, металл, например), потому что кого-то обяжут/субсидируют. А вот другие материалы - навряд ли.

-Мы всё равно будем привязаны к доллару.

Наши выводы сразу после изучения данного материала 12 дней назад:

Пока все в каматозе и рынок в ступоре, смотрим как будут развиваться события, заявки почти по всем направлениям: стройка, отделка, в обмороке.

Самолет вывел на рынок продукт - ипотека под 11%. Весьма вероятно, что остальные крупные игроки также не будут отставать и таким образом подтянут остальной рынок недвижки.

Спрос на земельные участки как никогда высок, мы даже решили более плотно заняться подбором и продажей видовых земельных участков. Если что, уже собрали неплохую базу, пишите нам с личные сообщения (Ивану и Александру)!

Многие двинули заграницу, спрос на съем и покупку жилья за рубежом вырос многократно, в Ереване цена на аренду уже на тот момент стала выше, чем в Москве =)

Ипотеку поддержат, потому что строительный сектор сейчас один из ключевых для государства (поддержали, как мы знаем, об этом завтра).

Спрос на ликидные дома и землю есть.

В целом наше ощущение-прогноз от услышанного : умеренно позитивное. Ключевое и главное: вся наша сфера сейчас зависит от ипотечной ставки, насколько она будет привлекательной, настолько будут покупать готовые дома и строиться.

Первые звонки с досок объявлений

2022-03-22T16:18:12.204Z

Где-то неделю назад мы выложили тестовое объявление на Циане, чтобы начать смотреть количество просмотров/лайков/закладок и тому подобных вещей. Мы сильно не рассчитывали на то, что нам будут звонить, потому что в нашем объявлении есть только рендеры. Ни одной фотки из интерьера у нас нет. И, соответственно, вероятность, что человек, который не видел интерьер, позвонит - очень маленькая.

Но, к нашему удивлению, на этой недели мы уже получили 4 звонка, из которых 2 - от реальных клиентов, ещё 2 - от риелторов. Нас это, безусловно, радует. Сейчас хотим как можно быстрее получить визуализацию интерьера, чтобы объявление стало более реалистичным.

Также мы сказали людям о том, что картинка - как раз то, к чему мы стремимся. Проект будет готов через пару месяцев. И дом сдаётся в тёплом контуре (т.е. люди знают, что это ценник без учёта внутренней отделки).

Интерес по-прежнему сохраняется, мы ведём общение. На такую скорую продажу не рассчитываем, но вдруг повезёт ;)

Посмотрите текст объявления, который мы составили. Хотим увидеть вашу оценку в комментариях.

"Фахверковый дом с панорамным видом на закаты у первой линии реки. Дом построен из экологически чистых материалов, по технологии Фахверк. Выдерживает температурные изменения до -55С. Фахверк отличается прочностью и долговечностью. В Европе по сей день сохранились фахверковые дома, построенные в 1347 году.

В основе каркаса используется качественный брус широкого сечения (230х230 мм) с высокоточными запилами. Такая технология позволяет обходиться без шурупов и гвоздей при строительстве. А это - дополнительная гарантия прочности и долговечности (вспомните церковь в Кижах, живой памятник архитектуры и лишнее тому подтверждение).

Закаленные стекла от Guardian защищают от солнца с внешней стороны (благодаря специальному напылению) и удерживают тепло в доме с внутренней стороны. Стеклопакеты толщиной 60 мм выдерживают перепады температур от -55 до +55С. На сегодняшний день это самые теплый и ударопрочный стеклопакет на рынке.

Утеплитель последнего поколения (PIR). Он сохраняет постоянную температуру, обладает высокой огнестойкостью, но при этом совершенно не токсичен. Проекту присвоен самый высокий класс энергоэффективности А++.

К дому прилагаются 5,5 соток земельного участка и 3,5 сотки личной прибрежной территории. К вашему участку уже подведены все необходимые коммуникации - чистая вода, электричество и магистральный газ до участка.

В ближайшей доступности находятся магазины, школы, детские сады и детские площадки. Поблизости есть ЖД-станция и автобусные остановки. Территория поселка 24/7 находится под охраной - на въезде есть КПП.

Мы доверили планировку дома дизайнеру, имеющему опыт постоянного проживания в загородном доме (более 10 лет). Все продумано до мелочей. В теплое время года площадь кухни и гостинной можно легко увеличить на 40кв.м, одним лишь движением руки, ведь в доме установлена портальная дверь.

Так же по периметру дома расположилась крытая терраса общей площадью около 60кв.м. Только представьте, как хорошо пить на такой террасе горячий чай или терпкий коньяк, пока на улице льет дождь.

Мы предусмотрели 2 просторных детских комнаты и 3 раздельных сан.узла. Для хозяев дома будет готова большая светлая спальня, с отдельным гардеробом и личным сан.узлом. Кстати, ванна для хозяев будет установлена прямо перед панорамным окном. Только представьте, как прекрасно принимать по утрам ванну, любуясь на нежную летнюю зелень и бархатистый речной туман. Мы предусмотрели уютный уединенный кабинет с отдельным выходом на террасы. В таком кабинете, с видом на реку, работать вы сможете еще продуктивнее, чем в офисе.

Этот беспроигрышная инвестиция, ведь дома с панорамными окнами и видами поблизости от Москвы пользуются большим спросом при сдаче в аренду, а цены на землю и материалы безустанно растут.

Вы можете забронировать цену для своей мечты уже сейчас. Полное юридическое и бухгалтерское сопровождение сделки. Являюсь собственником, а не агентством.

Звоните, организуем показ!"

Что происходит на рынке недвижимости? Как сохранить капитал?

2022-03-19T13:12:21.236Z

На очереди вторая статья по теме изучения происходящего и наши прогнозы. На этот раз большой вебинар от Kalinka Group, где были: Екатерина Шульман, Алексей Чумалов, Александр Шибаев и Руслан Сухий.

Сегодня послушали Екатерину Шульман - чьи лекции помогают справиться с нарастающей паникой и отрезвляют голову (что нам всем сейчас и надо)

Как можно прогнозировать самые ближайшие траектории завтрашнего дня?

Для начала, было бы неплохо отойти с точки паники, в которой, вероятно, находятся почти все. Поддержка от государства будет, а пути найдутся. И как обычно, они будут искаться на двух этажах.

Разъясняем.

Что задумало наше правительство?

Оно задумало некую двухэтажную систему мер. С одной стороны - это прямая поддержка (отраслям дадут денег по образцу 2020-2021 гг.), с другой стороны - либерализация (отмена ряда ограничений, попытка развязать руки).

Из пакета мер Правительства.

Будут делать всё, чтобы строительство не останавливалось (поддержка платежеспособного спроса). Вероятно, генпланы станут менее обязательными, лицензирование и легализация объектов будет проще. (прим.: все это уже реализуется после выхода эфира, как в воду глядела)

Будет необходимым развязать руки застройщикам и собственникам от избыточного контроля, а также принять пакет мер по поддержке ипотеки.

Резюме. Если вы не уезжайте, связываете жизнь с этой страной, вкладывайтесь в недвижку. Вспомните Иран, который уже столько лет под санкциями и, благодаря сдерживанию капиталов, совсем неплохо существует.

Алексей Чумалов. Директор по продажам Kalinka Group

«Наши клиенты разделились на две категории. Одни заняли выжидательную позицию, другие - продолжает вести активную политику».

Перспектива рубля крайне сомнительная. На сегодняшний день сделать что-то с ним ничего нельзя, разве что потратить. Теперь встаёт вопрос «Куда?».

Пока не все застройщики успели поднять цены, кто-то поставил на холд и просто наблюдает за динамикой рынка. И если у вас остались рубли, вложить их сейчас в недвижимость - довольно разумное решение.

«По нашему опыту, на первое место вышла вторичка, а не первичка».

Если у вас есть доллары, для вас появилась возможность купить недвижимость в 1,5-2 раза дешевле.

Резюме. Рынок - есть, рубли - активно тратим, доллары - если хотите перевести в недвижимость, сейчас самое время.

Что касается продавцов, тут немного сложнее. Многие пересмотрели решение продавать в принципе, кто-то начал повышать цены.

Рекомендация от Алексея: ведите себя аккуратно. Перспектива рынка достаточно туманна. Его краткосрочный прогноз такой. В ближайшее время продавцы постараются повысить цены, но в средне- и долгосрочной перспективе цены скорее всего упадут. Богатых людей станет меньше, а спрос будет падать на протяжении 2-3 месяцев.

Александр Шибаев о загородном рынке:

Рублевка и Рига - самые востребованные направления в сегменте организованных коттеджных поселков. Это Новая Москва, территория Дмитровского шоссе, Большая Вода, все водохранилища и Волга. Появилось много игроков, которые готовы предложить нашему рынку инвестиционные проекты.

Александр считает, что есть смысл вкладываться в высоколиквидные объекты. Продавать лучше сейчас, чтобы зафиксировать кеш. Иначе потом срок экспонирования увеличится.

Руслан Сухий. Сооснователь Рентавед

Не рекомендует пользоваться банковскими вкладами. Принести деньги - легко, забрать - уже сложнее.

Фондовый рынок отсутствует, поэтому недвижимость - тихая гавань сейчас.

Руслан наблюдает о большом интересе инвесторов со стороны Ближнего Зарубежья. Это радует.

Далее. Если Вы знаете куда денете рубли после продажи, то вперед, надо продавать!

Держать рубли сейчас не безопасно. Если связываете свою жизнь с этой страной, то надо увеличивать капитал, занимать активную позицию. Продал - вышел в рубли - вложился в следующий актив.

Резюме. Будьте активными, ищите возможности зарабатывать, держите фокус внимания на тех, кто направлен на благосостояние и процветание.

И ещё! На хайпе играть опасно. Если вы не уверены, лучше дождаться стабилизации на рынке.

Наш общий комментарий к статье:

Все спикеры сходятся примерно в одном общем векторе.

Если вы не планируете никуда уезжать, то заниматься недвижимостью все так же актуально как и раньше.

Ближайшая перспектива цен: на прежнем уровне, через несколько месяцев будет снижение, если государство не поддержит ипотеку и стройку (на этот счет много других новостей, мы видим что стройку они хотят поддерживать в первую очередь, что радует).

Занимайте активную позицию (мы и так по ней представляли свою деятельность). Перед тем как продавать объект, убедитесь что вы сразу можете реинвестировать кеш, чтобы он в своем наличном виде не терял цену.

Добавлю не по теме статьи: дефолта, слава Всевышнему, не будет, поэтому выходить в кеш в целом можно.