Шерягин Владимир, блог инвестора в недвижимость

Застрахуй ипотеку в Сбере за 10 минут с кэшбеком 20 процентов

2022-11-23T07:05:50.684Z

Друзья, я подключился к страховому маркетплейсу и теперь могу не только застраховать жизнь и имущество для ипотечного кредита, но и выплачивать кэшбек по оплаченным договорам страхования.

Вы можете получать до 20 процентов от оплаты своих полисов а также страховать ОСАГО и КАСКО по выгодным тарифам.

<script 
    type="text/javascript"    
    src="https://widgets.inssmart.ru/widgets/b2c-frame.loader.js"
    data-id="inssmart-b2c"
    data-origin="https://widgets.inssmart.ru"
    data-product="/mortgage"
    data-token="072ff65f-181c-5e3e-869c-f326270c3ecb"
    data-secret="fec70c95-8147-52c8-a85e-ef0e6f3ff696">
</script>

Если я был американским инвестбанкиром

2022-06-10T10:31:31.557Z

Перед тем, как представлять свою версию, замечу, что я не специалист по фондовому рынку, а информация о функционировании банковской системы довольно плотно закрыта, чтобы не облегчать жизнь деятелям, которые могут нажиться на алгоритмах функционирования. Итак.

Создать систему, в которой цена постоянно растет.
Создать поток закладных супернадежных заемщиков для того, чтобы создавать привлекательные спекулятивные инструменты, потому что такие инструменты дают третью интересную мне возможность.
Найти неограниченное финансирование на исполнение первых двух пунктов схемы.

Как это делал бы я, будучи инвестбанкиром, с учетом того, что уже известна так называемая «калифорнийская схема» инвестирования.

Пусть стоимость среднего домовладения на рынке - 500 тысяч долларов.

1. Ищу на пляже бомжа, ранее не бравшего кредитов, с нулевой кредитной историей. Отмываю, причесываю, одеваю. Веду в коммерческий банк, товарищ не проходит по стандартной схеме выдачи, выдаю ему гарантию выкупа закладной своего инвестиционного банка, он покупает дом без первоначального взноса с отсрочкой выплат тела долга.

2. Выдаю ему кредит на выплату процентов, а сам отправляюсь на пляж за вторым бомжом.

3. Первый бомж платит проценты, второй идет в парикмахерскую.

4. Бомж два выкупает у бомжа один тот же самый дом за 550 тысяч долларов, я возвращаю деньги с процентами, потраченные на покупку закладной и кладу по договоренности с бомжом одну часть суммы в карман.

5. По листинг системам калифорнийских агентств проходит инфа, что дом, который несколько месяцев назад стоил $500 тыс. теперь стоит 550 тысяч, а значит цены на домовладения в Калифорнии растут.

6. Бомж один в системе банковского скоринга становится надежным заемщиком, и теперь ему можно выдать один кредит по стандартной процедуре и один с гарантией банка.

7. Если у меня находятся деньги на покупку этих двух закладных, можно уже составить пакет из двух закладных и выпустить облигации с доходностью меньше, чем проценты по выплате.

В это время на пляже находится бомж номер три, и так далее.

8. Бомж номер один продает два дома новым бомжам и становится не просто высоконадежным заемщиком, а инвестором.

9. Я выпускаю дериватив, доходность которого гарантирована выплатами по ипотеке надежных заемщиков.

10. А еще выпускаю бумагу, доходность которой привязана к росту цен на домовладение в Калифорнии, надежность вложений в которую обеспечена деривативом по выплатам.

11. Объединяю выскоконадежные бумаги в пакеты с рейтингами ААА, которые на бирже мгновенно сметают инвесторы.

В итоге: недвижимость растет, деривативы растут в цене, желающих спекулировать на растущих деривативах с наивысшим рейтингом надежности - пруд пруди.

В схему втягивается все больше и больше народу, бомжей искать не надо, все начинает пухнуть, как на дрожжах.

Схема валится когда рост цен замедляется, сначала срабатывают маржин-колы по бумагам на рост, спекулянты получают закладные, выводят объекты на рынок.

Спекулянтам недвижка не нужна, они начинают сбрасывать недвижимость с дисконтом.

И главное. Супернадежные заемщики, инвесторы перестают платить по кредитам. Потому, что доходов от перепродажи недвижимости больше нет, а других и не было.

И вот пузырь лопается.

Бомжи возвращаются на пляжи. Спекулянты подсчитывают убытки.

У инвесторов надежные бумаги превращаются в тыкву, валятся инвестиционные банки, потом коммерческие.

Мир погружается в кризис.

По официальной версии в США не раздавали деньги бомжам. Считалось, что люди набрали домов для себя, а потом не смогли платить по кредитам.

Калифорнийская схема легко объясняет и неожиданно-массовое банкротство заемщиков при инфляции 0.09% в месяц, и тотальную раздачу денег токсичным заемщикам в обход системы резервирования, и возможность собирать продукты высшей категории надежности из пакетов «мусорных» по своей сути бумаг.

Почему в России никакого пузыря нет, да и не будет.

Во-первых, у нас нет инвестиционных банков, способных раскачать спекулятивную пирамиду на консервативных инструментах.

Во-вторых, закладные, облигации и деривативы по ним в России не пользуются спросом крупных инвесторов.

В общем, нет никакой аналогии между ипотечным кризисом в России в 2022 г. и Америке в 2008. Такой кризис у нас никогда не наступит.

Начало статьи по ссылке

Почему в России невозможен ипотечный кризис, как в Америке

2022-06-10T10:28:37.226Z

В комментариях у меня частенько отмечаются люди, утверждающие, что в России-2022 надулся ипотечный пузырь, который с треском лопнет по аналогии с событиями, которые разыгрались в США в 2008 году.

Уверен, что так, как в Америке, у нас никогда не случится.

Почему?

Пару дней назад у нас с подписчиком телеграм-канала завязался долгий спор.

Дмитрий утверждал, что мировой кризис вызвал обвал на рынке недвижимости из-за того, что «плохим» заемщикам выдали много «мусорных» кредитов, в том числе без первоначального взноса и с отсрочкой погашения тела долга.

Из-за инфляции люди не смогли платить по кредитам, банки выставили на продажу огромное количество объектов, покупателей не стало, у банков на руках оказалось много «мусорных» ценных бумаг, которые выпускались под обеспечение пакетов закладных «плохих» и «хороших» заемщиков. Начали рушиться банки, потом фондовый. Эти события, мол, послужили причиной мирового экономического кризиса, который затронул в том числе и Россию.

В тот кризис я был собственником Агентства недвижимости, и на мой взгляд, в Москве кризис 2008-го продлился недолго: спрос начал восстанавливаться уже весной 2009 года.

Три моих вопроса к схеме

Самый главный вопрос к схеме, которую описывает развитие ипотечного кризиса 2008 г.: почему заемщики не смогли платить по кредитам?

По официальной версии - потому, что их доходы съедала инфляция. Давайте проверим.

Инфляция на тот момент составляла около 9 сотых процента в месяц. Например: в январе бедолага платил банку $3000. Вдруг мир обрушился, в феврале пришлось заплатить на 0.09 % больше, а именно: 3003 доллара США.

Три доллара, которые изменили мир. Вы серьезно?

На мой взгляд, чтобы обрушить рынок недвижимости снижения доходов из-за одной инфляции недостаточно.

Вопрос №2 обращен тем, кто уверен, что банки выдали много кредитов ненадежным заемщикам, в том числе без первоначального взноса и отложенным на годы возврата тела долга. А как банкирам удалось это сделать?

Кредитный рынок находится под жестким контролем Центральных Банков, а в США - федеральной резервной системы.

Если заемщик соответствует стандартам ЦБ, ему выдается кредит на стандартных условиях, с первоначальным взносом, аннуитетными

платежами, страхованием рисков утраты объекта и потери доходов заемщика.

А если надо выдать кредит бывшему бомжу, без первоначального взноса, с отложенным погашением тела кредита, на корсчете Центрального банка надо разместить сумму в размере от 20 до 100% суммы кредита.

Если заемщик задерживает платежи или вообще перестает платить, надо довносить деньги на резервный счет.

Как работает система резервирования в России

В своих нормативах ЦБ РФ, например, делит розничные кредиты на пять категорий:

Стандартные (резервы по ним — 0%)

Нестандартные (до 3%)

Сомнительные (3—20%)

Проблемные (20—50%)

Безнадежные (от 50%)

Сейчас регулятор рекомендует банкам резервировать 35—50% от основной суммы долга по кредитам с задолженностью, просроченной от 91 до 180 дней и 75%, если платеж просрочен на 181—360 дней.

Резервировать 100% ЦБ рекомендует только при просрочке свыше 360 дней.

В Америке проценты резервирования и категории оценки возможности возврата розничных кредитов могут быть другими, однако суть системы это не меняет.

Эта система создана для того, чтобы банки не раздавали кредиты бомжам, чтобы не происходили кризисы, подобные ипотечному кризису 2008 года.

Иными словами, раздавать кредиты по нестандартным условиям очень накладно.

Вопрос третий и последний. Считается, что пузырь надувался на производных бумагах или деривативах, которые выпускались под залог ипотечных закладных. Собирались «мусорные» и «хорошие» бумаги в пакет, и получался пакет надежных бумаг, под которые выпускались облигации с высоким рейтингом.

Из-за того, что цены росли, спекулятивные инструменты с высоким рейтингом мгновенно сметались с рынка крупными инвесторами.

И вот вопрос: насколько мне известно, в пакете из активов с низким и высоким рейтингом - рейтинг пакета определяется на по высшей, а по низшей планке.

Как люди умудрялись собирать бумаги с низким и высоким рейтингом так, чтобы пакету присваивались высшие рейтинги, а не низшие?

Принцип понятен, а вот способ реализации - нет.

Итого, на три главных вопроса ответа нет.

Как заемщик мог обанкротиться при месячной инфляции в 0.09%?

Как могли выдать критическое количество кредитов заемщикам с низким рейтингом, оставив в стороне систему резервирования?

Как могли выпустить облигации с высоким рейтингом надежности, обеспеченные пакетами активов с высоким и низким рейтингом надежности?

Вывод: для того, чтобы надуть пузырь, надо сначала было создать систему,в рамках которой можно было выдавать кредиты проблемным заемщикам по стандартной процедуре. Это первое.

А еще надо решить главную проблему ипотечных закладных - ликвидность. Ибо ипотечные закладные в чистом виде обладают низкой ликвидностью для инвесторов, это второе.

Почему?

Во-первых, доходность по закладным невысокая 3-5% годовых.

Во-вторых, при дефолте заемщика приходится довносить до 100% от суммы долга в систему банковского резервирования.

В-третьих, при продаже предмета залога в США очень высокие и обязательные комиссии брокерам, в среднем оформление сделки купли-продаж на свободном рынке обходится в 6%.

Впрямую покупать и держать ипотечные бумаги нет смысла, а ипотечный кризис практически невозможно спровоцировать.

Перехожу к своей версии относительно схемы, по которой был надут ипотечный пузырь, закончившийся банковским, а потом и глобальным финансовым кризисом.

Авторами схемы должны были стать люди, которым доходность по ипотечным займам кажется смешной. Это инвестбанкиры, спекулянты на фондовом рынке.

Ремарка: в США банки разделяются на инвестиционные и коммерческие. Коммерческие оказывают услуги населению, принимают деньги на депозиты, чтобы потом выдавать кредиты. Обслуживают расчетные счета и карты.

Инвестиционные банки создают высокодоходные схемы и привлекают капитал. Инвестбанкиры - самые высокооплачиваемые специалисты в экономике США.

В России функции инвестиционных и коммерческих банков совмещены. Это одна из причин, в силу которой невозможно надуть пузырь с помощью необеспеченных спекулятивных инструментов.

Итак, продолжение статьи «Если я был американским инвестбанкиром» по ссылке.

Флиппинговый проект: Малахитовая, 13к1

2022-06-06T14:03:19.277Z

Двухкомнатная квартира на Малахитовой с хорошим ремонтом, нужен только стейджинг и декор.

Малахитовая ул. дом 13 корпус 1. Серия II-49
44.7 кв.м, 7 этаж девятиэтажного дома, балкон

Почему отдают дешевле: решаются проблемы со снятием отказников от приватизации с регистрационного учета, к сделке все будет чисто.

Консервативна оценка сбера:

Вход: 10 500 000
Выход: 12 500 000

Приватизация 2013 года, возможна завышенная стоимость в договоре.

По всем вопросам: https://t.me/mybzm

Предложение для инвесторов ЭВО140М

2022-05-27T13:26:15.774Z

В проекте есть три возможности заработать и два этапа для развития проекта.

I. Этап покупки большого участка и разделения его на маленькие, доходность не менее 30 процентов годовых.

Делается так: выбираем участок для застройки, торгуемся, покупаем на инвестора.

Определяем необходимый минимальный объем для вложения в начальную инфраструктуру: расчистка участков, дренаж, подведение электричества, создание общего водопровода и канализации, если это уместно, устройство внутренних дорог.

Определяем итоговую стоимость розничной продажи участка с учетом доходности инвестора и нашей прибыли.

Отправляем документы на раздел, и можем строить фундаменты

Получаем документы с раздела и отравляем уведомления о начале строительства.

II. Наступает второй этап инвестирования: определяем стоимость инвестиционной квоты на строительство дома.

Инвесторы в строительство покупают участок с учетом доходности инвестора и вложений в создание минимальной инфраструктуры и заключают договор подряда на строительство дома.

Инвестор в земельные участки начинает возвращать свой капитал.

Первые 6 квот продаются на закрытых продажах с повышенной доходностью для того, чтобы была возможность быстро возвести 6 коробок ЭВО-140М, одна коробка доводится до состояния под ключ, в ней создается демократий-дом и отдел продаж.

Гарантированная доходность по закрытым продажам - 42 процента годовых

III. Продаются оставшиеся квоты с гарантированной доходностью 30 годовых

На втором и третьем этапах участки оформляются в собственность инвесторов.

Для получения дополнительной информации:
звоните +79637173232 или пишите telegram, whatsapp

Главное инвестиционное конкурентное преимущество:

90% процентов первоначальных ошибок планирования проекта можно легко исправить.

Например, мы считаем, что площадь в 120 метров для дома с четырьмя спальнями и одной большой гостиной оптимальна.

Однако довольно много людей уверены в том, что дом должен быть по площади больше 200 метров.

Таким людям можно предложить дом большей площади.

Таким образом, в нашем продукте может изменяться и площадь участка и площадь самого дома.

Первый проект ЭВО140М на стадии завершения:

Адрес: МO, Щелково, д. Огуднево, ул. Совхозная, 15

Здесь можно ознакомиться с базовой планировкой, походить по дому:

Посмотреть первый объект на Циан можно по ссылке

Подробнее об проекте ЭВО140М тут

_______________________________________________________________

Для получения дополнительной информации:
звоните +79637173232 или пишите telegram, whatsapp

Флиппинговый проект: Кухмистерова, 18

2022-05-24T10:26:30.963Z

Адрес: ул. Кухмистерова, 18

Площадь: 58,4 кв.м

3 комнаты, в шаговой доступности 2 метро и 1 МЦД

Документы: свежая приватизация, в договоре полная стоимость

Консервативная оценка Сбера с евроремонтом:

Покупка: 9 800 000

Продажа: 15 000 000

При заинтересованности обращаться: https://t.me/mybzm

Фотографии объекта

По всем вопросам: https://t.me/mybzm

Приглашаю принять участие во флиппинговом проекте, авиаконструктора Миля, 26

2022-05-06T06:52:55.691Z

Предлагаю принять участие во флипинговом проекте:

Исходные данные: двухкомнатная квартира в монолитном доме на 15 этаже.

Достоинств три.

Первое: хороший ремонт в базе, на его реновацию уйдет порядка 700 тыс рублей.

Квартира была ушатана 100 килограммовым песиком породы Кане Корсо.

Второе: - одна минута от входа в метро, хоть и метро Котельники.

Третье: есть возможность завысить стоимость.

Что надо будет сделать по ремонту:

Перекрасить потолки
Отшпаклевать, покрасить стены балкона
Перекрасить стены
Поменять полы
Поменять двери

Ориентировочная стоимость работ: до 700 000 тыс руб.

Параметры квартиры и дома: монолитный, индивидуальной планировки, квартира линейная с кухней 12 и комнатой с эркером.

Вход: 14 750 000

Ремонт, декор: 700 000

Выход: 18 000 000

Чем подтверждаю выход?
Прежде всего, консервативной оценкой Сбера:

Кроме того, в доме продается квартира без ремонта https://www.cian.ru/sale/flat/267307538/

И квартира с ремонтом https://www.cian.ru/sale/flat/273116450/

Цена выхода в 18.6 будет смотреться выгодной на фоне этих двух предложений.

Контингент района неславянский, поэтому 500-600 тыс надо обязательно заложить на торг.

Документы:

Наследство по завещанию от матери сыну, переход права 10.01.2019, три года прошло.

Перепланировка есть, и согласована:

Есть обременение по исполнительному производству, тонкости выясняем, проверки проводим.

При заинтересованности обращаться: https://t.me/mybzm

Впервые с конца февраля число предложений новостроек двинулось вниз

2022-05-05T06:28:03.772Z

Доброе утро.

Впервые с конца февраля число предложений на первичном рынке двинулось вниз.

Риэлторы сообщают, что звонков по рекламе нет. Ну здрасьте.

Весь 2021 год люди ненавидели риэлторов за то, что они "толкают цены на рынке вверх".

Не устаю развенчивать этот досужий миф, посмотрите на аккаунты ведущих специалистов по недвижимости в фейсбуке, пришло золотое время риэлторского бизнеса, собственники уже не могут "никуда не спешить".

Суть консолидированного риэлторского мнения в том, что сейчас надо снижать цены на 10-15 процентов для того, чтобы успеть в последний вагон, дальше будет только хуже.

Специалисты ведущего аналитического портала IRN.ru c этим мнением не согласны, цены росли весь апрель и в Москве, и в Новой Москве, и в Московской области, хотя кривая роста стала сильно пологой.

Каково мое мнение?

Главные игроки рынка еще не сказали своего веского слова. Не исключено, что к концу месяца ключевая ставка, несмотря на заявления Набиуллиной о дальнейшем плавном снижении, может снова нырнуть до 12, а может и до 10 процентов.

Курс доллара падал до невыгодных бюджету 67 рублей. Куча народу закупалось зеленью по 72+, доходность по депозитам падает.

Куда двинутся запаркованные на банковских счетах капиталы?

Не думаю, что народ снова ломанется за долларами.

Хорошего дня.

Если хотите купить дом или инвестировать в загородное строительство или быструю перепродажу городской недвижимости обращайтесь +79637173232 или в телеграм.

Панель статистики, по которой можно гадать на падение, стагнацию и рост здесь

Блог в телеграм

Группа вконтакте

Канал на Ютюбе

Обзор рынка недвижимости от 04.05.2022

2022-05-04T09:30:07.513Z

Доброе утро, друзья и подписчики.

Рост количества предложений на вторичке и первичке остановился, причем и в Москве, и в Московской области.

Что могло повлиять на остановку?

Во-первых, праздники. Что отрадно, в этом году не стали объединять выходные, такая практика наносит экономике огромный вред, на мой взгляд. Ожидаю сокращения праздничных дней в ближайшие годы. Посмотрим, изменится ли ситуация после 10 мая

Во-вторых, снижение ставки рефинансирования

В-третьих, возможность дополнения льготной ипотеки обычной, с расширением суммы займа до 30 миллионов рублей

В-четвертых, изменение условий по ипотеке для сотрудников IT структур, ставка 5 процентов, сумма 18 миллионов для городов-миллионников.

Как эти изменения повлияют на рынок?

Обратите внимание на красную кривую, число предложений на вторичке в Москве. Пока не достигло февральского уровня, не говоря уже об уровнях декабря и ноября 2021.

Поэтому пока никак. До запуска обменных цепочек на вторичке рынок будет чихать и кашлять.

Рынку нужны ипотечные ставки в районе 9-10 процентов, тогда поддержка льготными программами сыграет свое дело.

Будет ли ЦБ снижать ставки и далее?

Полагаю, что да.

Полюбуйтесь на курс доллара:

Курс для страны несильно выгоден, поэтому есть смысл снять ограничения, расшевелить спекулянтов и прошерстить депозиты.

У меня тоже ряд изменений.

Вывожу в продажу два своих дома, будет много публикаций на тему инвестирования в загородку и по ходу продаж.

Хорошего дня.

Панель статистики, по которой можно гадать на падение, стагнацию и рост здесь

Блог в телеграм

Группа вконтакте

Канал на Ютюбе

Трешка в Красногорске

2022-05-04T08:23:41.581Z

Привет.

Как часто у вас срывались сделки?

У меня всего несколько раз.

Началось с того, что в декабре 2019 я передумал покупать трешку в Королеве.

Начал писать риэлтору тут же, как принял решение. И очень удивился, когда тот начал мне отвечать в ватсап.

Потому как на часах было ровно три часа ночи.

Отчего передумал?

Не сходилась математика, ремонт в трешке стоит дорого, а спрос в Королеве дышал на ладан.

Второй раз был менее драматичен, до сделки было целых три дня.

Инвестор испугался продавцов со 159 статьей УК в анамнезе.

И этих трех дней оказалось достаточно для того, чтобы найти партнера для того, чтобы зайти в проект.

Если кто не в курсе про 159, речь о мошенничестве.

Все закончилось хорошо: перелицевали трешку в Красногорске и быстро вышли.

До покупки выглядела довольно мрачно, пришлось все отмыть и отбелить.

Кстати, пианино на фото крашеное.

А в третий раз инвестор отказался от внесения аванса поздно вечером, ближе к полуночи.

Людей вполне можно понять: первая сделка, сложная сегодняшняя ситуация, да еще и сборная покупка, когда объект покупается на несколько собственников в долях.

С усмешкой вспомнил, как сам отказался далеко за полночь, и по дороге на аванс собрал сделку заново. Авансировали в тот же день, хоть и с опозданием на три часа.

В общем, во всех трех случаях отказывались разные люди, а объединял их страх неопределенности, везде не подстелишь соломки.

Ибо инвестиции в недвижимость это про средние риски, именно они определяют доходность и прибыльность, в Москве не найти ни магазина готовых дешевых квартир, ни кнопки «бабло».

А потому во флипинге нужен человек, способный разгрести львиную долю проблем и выйти к поставленной цели, несмотря ни на что.

По математике:

Покупка: 10 200 00

Ремонт: 350 000, включая покраску пианино

Продажа: 12 600 000 через два месяца

Налоги: 312 000

Итого прибыль: 1 738 000

IRR = 76

Панель статистики, по которой можно гадать на падение, стагнацию и рост здесь

Блог в телеграм

Группа вконтакте

Канал на Ютюбе