@ultra-ufa

Почему не продается моя квартира

2021-02-06T16:36:55.258Z

Разберёмся подробнее?
По некоторым пунктам будут отдельные посты.
Возможно я что-то упустила, дополняйте, делимся опытом продаж)
Поехали!

Пункт 1.
Не знаю, стоит ли писать про безграмонтных участников рынка недвижимости (агентов, риелторов, юристов), надеюсь вы на них не нарветесь!
Могу сделать отдельный пост как выбрать того своего, кому стоит доверить купить или продать свою квартиру.

К сожалению, непрофессионалов сейчас хватает везде и риелторский бизнес не исключение.
Клиентам понятно ценообразование, когда сделка действительно сложная, но если у вас однушку-двушка в нормальном месте, этаже, с приличным ремонтом, адекватная цена, продавец - покупатель, готовые документы и чистая продажа и агент с суммой комиссионных равных комисионным Москвы, к примеру, да ещё и человек, пришедший в бизнес, потому что на последней тусовке кто то сказал "ой Верунь, давай пойдём риелтерами работать, мне сказали они столько получают, а делов то, закинул на ЦИАН обьяву, катаешься по своим делам, на звонки ответил, хату показал, всех в МФЦ сводил и 150к в кармане, прикинь)".
Вот и прикиньте, откуда у вас к стоимости квартиры нарисовались 80-150к?)

Пункт 2.
Самостоятельная продажа

И тут будет не моя реклама.
Про то, зачем мне риелтор (юрист), если я покупаю в ипотеку и все проверит банк – я уже писала не раз. Поэтому просто отвечу: нет. Не проверит.
Или квартиру покупают давние знакомые или коллеги по работе. По дружбе теряют время и деньги.

Чем же плоха самостоятельная продажа?
- В отсутствии вашего опыта: начиная от определении цели продажи (для чего я продаю? что я хочу взамен? Каков итог?), до оценки недвижимости и оценки рисков и сроков сделки.
И если вы думаете, что проведя сравнительный анализ квартир на Авито и ЦИАН вы угадаете за сколько продастся ваша квартира или же: "а выставлю за свою цену, ведь и встроенная техника у меня 3 года как купил и кухню мы дизайнерскую 6 лет назад делали и обои то под штукатурку венецианскую и двери массив гваделупской лиственницы и унитаз золотой"
Авито и ЦИАН – это площадки, зарабатывающие деньги на рекламе.
Рекламе ваших платных объявлений, и чем дольше ваше объявление висит, тем больше денег вы платите, а еще и всякие поднятия и выделения объявлений, платные конечно же.
Поэтому там вы увидите не реальную стоимость рынка, а ХОТЕЛКИ Продавцов.
А Ваш ремонт мог не только морально устареть, но и ваши понятия о модном дизайне и заплаченные тыщи за проекты делались исключительно под вас. Почему же покупателю они должны быть интерсны? Они –не вы) И чаще всего ваш дизайнерский ремонт с золотым унмтазом не прибавит стоимости вашей квартире

-Чем дольше висит ваше объявление в продаже, тем больше оно «приедается» при просмотрах. А агенты и потенциальные покупатели просматривают объявления практически ежедневно, и раз квартира не ушла в положенный срок, возникают сомнения – что-то там не так, раз ее не берет никто. Либо с документами, либо сделка какая то сложная, либо с объектом, историей или собственниками.
Даже если не запомнят, то дата объявления, старые фото (не сезонные), сохранение историй продаж - в интернете можно выудить практически все)
И вот проходит 3 месяц, а звонков то (как в первую неделю) нет и нет. Да и звонки то были исключительно от агентств, которые хотели не купить, а заключить с вами договор на продажу вашей квартиры.

И вдруг в этот момент появляется покупатель и говорит, возьму с торгом и за 2.5млн.
А вот теперь вас начинают глодать сомнения, а стоит ли сейчас за столько.
А может и быть и правда, 3 мес не продавалась и отдать уже и за столько. И если цена не ниже вашего психологического дна, вы продадите, и вероятнее всего ниже рыночной.

-Если вы один собственник с объектом без обременений, более 5 лет в собственности и с документами в порядке, и вам ничего покупать взамен не нужно и покупатель у вас с наличкой, то вы счастливчик и никогда не узнаете, что представляет собой сложная сделка.
«Чистые» квартиры продаются быстрее. И сейчас я пока не про ремонт и фото, про это дальше. Я про подготовленный пакет документов, отсутствие обременений, не выплаченных ипотек и не распределенного маткапитала, отсутствие несовершеннолетних в собственниках и кучи прописанных с непонятной перспективной выписки. Подумайте до выставления квартиры на продажу как вы собираетесь справляться с этими «нюансами».
Порой продавцы не всегда готовы оформить и предоставить покупателям нужный пакет документов. Сделки разные и соответственно перечень документов тоже может быть разный.

Для остальных разрулить цепочку продаж – покупок порой бывает сложно. И даже если вторая сторона у вас пришла с агентом, вы бы стали ему полностью доверять?
А цепочка может возникнуть откуда угодно. У вас обременение и нужно снять. Вам необходимо купить другую квартиру, больше или меньше или вообще разъехаться с кем то из членов семьи.
Не забывайте, что ваши продавцы, что ваш покупатель тоже что-то могут продавать, покупать, вкладывать в покупку кредитные деньги или сертификаты. И если одно из звеньев цепочки будет тормозить, то и все ваши договоренности (даже с задатками) просто могут рухнуть.

У нас однажды была сделка с 4 квартирами в цепочке. Все на задатках, с одобрениями, у всех сроки и вот долгожданный выход на сделку. В последней квартире осталось выбрать самое простое: однушкуу для дедушки. Продавцы у которых мы покупали разъезжались, бОльшую квартиру выбрали, РОНО получили, агент у них работал только по продаже и почему то они не наняли его для покупки, мол нашли же себе сами, найдем и деду, тем более что чего там искать то: 2-3 этаж, район Бульвара и "чистенькая главное".
Нам сделку уже назначать, но они только вот нашли.
Деда посмотрел, вроде устроило все, задаток они решили не передавать, а сразу идти на сделку.
Вечером накануне звонок: ищем однушку, дед днем сходил еще раз, забыл говорит как выглядит квартира, и в итоге обои ему зеленые в комнате не понравились, не хочет ехать туда. Вариант с «поклеим за вечер любые на выбор» – не проканал.
Подключили всех риелторов в цепочке, нашли конечно. Но вот этот головняк нам всем нужен был, как думаете?)

-Самостоятельно продающий собственник обычно решает, что он знает всё.
Но даже отвечая на звонки по просмотрам не может отличить агентов, которым интересен он как владелец недвижимости, которого можно посадить на договор и агентов, которые работают под своего покупателя.
И на всякий случай отвечающий по телефону «с агентами не работаю».
На минуточку, 9 из 10 сделок сопровождает риелтор (юрист, агент), уж простите.
И кинув трубку наш продавец только что лишился 9 потенциальных покупателей. И да, у меня бывают не местные покупатели, у меня бывают покупатели которые покупают ваш объект для дальнейшей перепродажи, бывают очень занятые покупатели. Они или четко объясняют что ищут, либо я работаю с ними давно и знаю что им важно-нужно отсмотреть. Проверить предварительно документы. И потом они из нескольких готовых к сделке квартир выберут одну и может быть вашу и придут посмотреть. Но вы мне только что ответили по телефону, что с риелторами не работаете))))

-Бывает наоборот.
Продавец говорит, буду работать с тем агентом, которые сможет подороже мне продать, звонит в разные агентства, раскидывает фотографии, даже заключает договора, (не эксклюзивные) , и вот уже на Авитокуча похожих объявлений объекта с ценой отличающейся друг от друга в зависимости от аппетитов агентов

.
Ну во-первых, профессионалы рынка недвижимости обычно такими покупателями эээ, пренебрегают, во-вторых, стоимость объекта обычно бывает мало интересна реальному покупателю, ведь ценник становится дороже на как раз таки комиссию агента. В третьих, агент не защищает ваших финансовых интересов, он защищает свои, ему становится интересно продать объект и положить деньги в карман и тут начинаются различные хитрости по снижению цены объекта в объявлении (а там уж как нибудь договоримся) и вот эти агенты начинают вам названить, приходить с просмотрами, уговаривая снизить цену, ведь реальных покупателей привел, а до этого то вообще вон показов не было.
И вы сдаетесь и в итоге продаете по цене ниже, чем хотели. И если плохо читали договор при подписании, то с остальными агентами можете ещё попасть на деньги, оплатив им часть оказанных услуг.
Да и раз агент не на страже ваших финансовых интересов, то и не ждите от него сделки «под ключ» и поддержки в случае возникновения проблем. Не хотели экслюзива – получите, распишитесь.
И тут совет: лучше уж продавайте сами)

Отсюда еще 3 пункт. Неумение работать с ценой квартиры. Пункт тоже очень обширный, сделаю, пожалуй, отдельный пост про ценообразование.

4.
Показывать тоже надо уметь.
Что в этом важного?
Просто маленький пример. Вы продаете свою однушку, тесно вам стало втроем, планируете расширение семьи. Вот звонок, придут на просмотр в 19.00. А вы с утра ни посуду не помыли, белье сушится, постель не убрали, только прибежали с работы, пакеты в коридоре с продуктами не разобранные, на ходу снимаете сапоги, а тут Покупатели втроем, да с риелтором, и тут муж с работы приехал и ребетенка с садика забрал. И в коридоре как назло лампочка перегорела
Представили весь кипиш? В однушке, на 33 квадратных метрах.
Шумно, куча обуви, народу, не протолкнуться, куча лишних вещей и предметов. Я бы на месте покупателей сбежала или максимально свернула просмотр.
А бывает что квартиру сдаете, пришли смотреть, арендаторы кто-то ужинает, кто-то в душе, а ванная совмещенная, и тут не сильно довольный арендатор, что пожрать не дают, а ходят тут, начинает бурчать, что место тут так себе, вечером машину во дворе не поставить, сверху у соседей пацаны погодки каждый вечер машинки гоняют, сосед курит на балконе, а с окна тут вообще дует, и лифт не работает периодически.
Понимаете, почему показы грамотные важные?

Пункт 5.
Невнятные фото.
О, про это вообще отдельный разговор.
Напишу в пост (и видимо не один) и про фото, и про предпродажную подготовку квартиры.
Это отдельная большая тема, постараюсь рассказать наглядно на фото.
Включает в себя не только «уборку квартиры» перед фото и показом, но порой и анализ с оценкой когда стоит делать ремонт, чтобы повысить стоимость, и какой ремонт, как сделать «продающие» фотографии и много чего еще. Товарный вид важен не только на фото, но и при просмотре, многие риелторы фотошопят фотографии либо выставляют фото других квартир, я уже рассказывала, как мы приезжали и попадали мягко скажем в «клоповник» на первом этаже вместо "уютной однушки с балконом на среднем этаже с видом на парк"
Никакой клевый вид из окна не спасут грязные окна и старые рамы, через которые гуляет ветер, грибок в ванной, горы грязи, пыли, паутины и не успевший спрятаться таракан Иннокентий.

Пункт 6.
«Не торгуюсь».
Первый просмотр вашей квартиры и покупатель расспросив все что только можно – торгуется.
Вы: только начинаю продавать, объявление висит 2 дня и я пока не готов к торгу.
Когда я так говорю на первых просмотрах, я уже вижу, хочет ли данный покупатель купить эту квартиру или пока просто праздный интерес и торг, имеет ли он на это финансовые возможности и какова его ситуация – то есть пришел ли он с наличкой либо у него там сложная цепочка да еще и с ипотекой.
И мой такой ответ вполне оправдан, тем более я добавляю, что если у вас не срочное, то посмотрите объявление через неделю, если оно будет ещё в продаже, то 100% с другой ценой.
Так же могу ответить по однушкам с вменяемой ценной. Я и так знаю, что она уйдет и снижу ее лучше чистому покупателю с срочным выходом на покупку.
А вот когда так ответили вы, просто потому что вы и вправду пока не приценились, то скорее всего вы сейчас лишились реального быстрого покупателя. Хотя бы записывайте контакты Покупателей, вдруг продаж так и не будет и вы все же решите поторговаться)))

Отсюда 7 пункт: я не тороплюсь. И пусть нет звонков и просмотров.
И пусть сейчас январь, все раскачаются к марту – маю и все равно моя квартира уйдет по моей цене.
Вернитесь, прочтите пункт про объявление «приелось». Не забывайте про инфляцию и ну признайтесь уже себе, что зубы болят – идем к стоматологу, голова – к неврологу (хотя иногда полезнее и к проктологу), а продавать квартиры – похоже все-таки не ваше.

Если что-то позабыла, добавляйте! И успешных вам продаж!!!

#эллавправе

Мои координаты:
Тел (WhatsApp) 89872540575
(с 10.00 до 17.00)

#ипотека

#покупкаквартиры

#продажаквартиры

#проверканачистоту

#яюрист

#юристуфа

#юрист

#уфа

#перепланировка

#риелтор

#агентствонедвижимости

#наследство

#дарение

#дачнаяамнистия

#ипотека

Продаются апартаменты

2021-01-31T09:19:36.274Z

Наверняка те, кто озабочен жилищным вопросом, натыкался на подобные объявления.

Приезжая на место вы действительно видите новый дом и квартиры, да и риэлтор продавца нахваливает вам и ремонт, и новые технологии строительства, и инфраструктуру.

Заминки начинаются в тот момент, когда просишь показать документы на «квартиру».
Нет- нет, документы в наличии, и порой, уже даже объект зарегистрирован в Росреестре.

Что же не так?

Ниже для тех, кому интересно об апартаментах.

1. Чаще всего апартаменты располагаются в перестроенных зданиях в центре города либо в новостройках, где застройщик не смог или не захотел получать разрешение на жилое строительство. Такие здания обычно оформляются как нежилые — гостиничного, офисного или другого назначения.
Порой апартаменты не уступают жилым домам в благоустройстве территории и инфраструктуры дома.

2. При покупке обратите внимание на то, только ли апартаменты располагаются в этом здании и на вашем этаже или там также будут офисы или даже торговые площади. В последнем варианте если ваши соседи решат работать ночью, шуметь, то законных оснований, чтобы повлиять на это у вас, увы, не будет. Также как и пожаловаться в жилинспекцию на незаконно производимые перепланировки, на самоуправство управляющей компании и обустройство хостелов соседями.

3. Если вы покупаете апартаменты на этапе котлована или коробки - посмотрите историю построек вашего застройщика: Если в «послужном списке» одни лишь апартаменты — это повод задуматься о его надёжности, вряд ли он заморачивался, строя по 214-ФЗ. Понятно, что это сложнее, но и надежность застройщика и защита дольщиков при этом на порядок выше.

4. При покупке апартаментов за счет кредитных средств имейте ввиду, что ставка на кредиты под залог коммерческой недвижимости всегда выше, чем ставка при залоге жилья (ипотечные программы со сниженными ставками тут не работают).

5. Коммунальные платежи на апартаменты (нежилые помещения) по сравнению с квартирами выше (но это касается только воды, электричества и канализации) примерно на 18%. Дополнительные же сборы на вывоз мусора, охрану, шлагбаум в целом не отличаются от жилья.

6. В апартаментах возможна только временная регистрация сроком до 5 лет, при условии, если помещение относится к гостиничному типу, а таких строят не много.

Временная регистрация не дает доступа к системе ОМС, возможности устроить детей в детские сады и школы, права получать пенсию и прочие социальные блага.

7. Налог на имущество выше примерно в 5 раз. Минимальная ставка ежегодного налога у апартаментов— 0,5%, максимальная — 2%, при максимальной ставке 0,3% по жилой недвижимости.
Налоги рассчитываются, исходя из кадастровой стоимости недвижимости.
Если ваши апартаменты расположены в заводских или окраинных спальных районах, то кадастровая ставка вполне может оказаться и ниже аналогичной ставки жилья. При расположении апартаментов в центре города, кадастровая стоимость ваших апартаментов будет существенно выше аналогичной жилой недвижимости.

8. Строительство апартаментов вполне может быть в санитарно – защитной зоне каких либо вредных предприятий или организаций, жилые здания строить в таких зонах запрещено.

9. Налоговый вычет при покупке нежилого помещения не полагается.
Вычет при продаже аналогичен квартирам.

Вывод:

1. Апартаменты покупать можно и нужно, если это не единственное и тем более не первое ваше жилье.
2. Отлично подходит как вложение средств и для предпринимательской деятельности, связанной со сдачей в аренду под хостелы, гостиницы, как долговременную, так и почасовую.
3. Огромный плюс для столичных городов – более низкая продажная стоимость новых апартаментов с ремонтом, нежели жилье, однако, на Уфу это почему то не распространилось. Будем надеяться что пока)

Если вам нужна юридическая проверка покупаемой недвижимости или имеются иные юридические вопросы - добро пожаловать!
Пишите, звоните:
+79872540575 (WhatsApp)
+7 (347)2940575 (9.00-16.00)

#эллавправе