@vladimir_lyadov

Раздел имущества при разводе: от брачного договора до медиации и суда

2021-05-04T05:21:49.149Z

Рассказываем, что делать с ипотекой, чем отличается брачный контракт от соглашения, а также как экс-супругам может помочь медиация

Во время развода одной из главных проблем экс-супругов является раздел их имущества. Для того чтобы понять, кому и что положено по закону, необходимо учесть множество аспектов. Юристы и нотариусы рассказали, какая собственность считается неразделимой, что делать с ипотекой, чем отличается брачный контракт от соглашения, какое имущество разделить не получится, а также как экс-супругам может помочь медиация.

Совместная собственность

Основные положения раздела собственности бывших супругов при разводе указаны в Семейном кодексе Российской Федерации. Все, что приобретено супругами в браке в результате возмездных сделок, является их совместной собственностью. Исключением считается имущество, которое один из супругов получил в результате безвозмездных сделок — дарения, наследства или приватизации, а также если супруги заключили брачный договор.

Если один из супругов приобрел квартиру до брака, то она является его собственностью. Однако если жилье приобретено в рассрочку или ипотеку, а выплаты производятся в период брака, то второй супруг может претендовать на это имущество при его разделе.

Кто оценивает имущество

За многие годы брака бывает непросто оценить совместно нажитое имущество. Супруги зачастую вкладывают большие деньги в ремонт квартиры или даже самостоятельно возводят загородные дома. Конечно, если вопрос решается миром, то стороны определяют стоимость нажитого имущества самостоятельно. Но если между бывшими мужем и женой идет спор, то заказывается оценка недвижимости. Для этого необходимо пригласить специалиста в официальной оценочной компании.

Ипотека

Если супруги разводятся, но у них есть квартира, по которой выплачивается ипотечный кредит, то они должны определить по соглашению сторон либо в судебном порядке, за кем остается данный объект недвижимости и кто продолжит выплачивать кредит. В этом случае необходимо обратиться в банк о возможном изменении кредитного договора. Также они могут выделить доли во владении квартирой и после этого разделить кредит.

Если стороны не смогли договориться, кому останется квартира, и распределить обязанности по выплате ипотеки, то им придется обратиться в суд. Возможности раздела имущества супругам при разводе в суде также нужно согласовывать с банком, кроме случаев, когда эти варианты уже были учтены при выдаче кредита — например, условия брачного договора.

Брачный договор

Брачный договор — действенный способ урегулирования имущественных отношений. Заключить брачный договор можно до государственной регистрации брака и в любое время после регистрации брака, но до момента развода. Брачный договор часто позволяет избежать корыстных и нечестных действий супругов в отношении недвижимого имущества.

Соглашение о разделе

Соглашение о разделе имущества заключается как в период брака, так и после его расторжения. Оно касается только имеющегося у супругов имущества. Такое соглашение, как и брачный договор, избавляет супругов от затяжной и затратной судебной процедуры, позволяя решить финансовые и имущественные вопросы быстро и эффективно.

Регистрация

Разведенного супруга (супругу) не всегда можно снять с регистрации без его согласия. В случае нежелания зарегистрированного лица сняться с регистрационного учета собственнику квартиры, желающему снять зарегистрированное лицо с учета, предстоит доказать в суде, что зарегистрированное лицо перестало быть членом семьи собственника или фактически не проживает и не оплачивает коммунальные платежи. Однако человека нельзя выписать из квартиры, если на момент приватизации данного жилого помещения он отказался от приватизации в пользу других собственников.

Неразделимая собственность

Не всю недвижимость можно поделить поровну или вообще поделить при разводе. Нельзя разделить недвижимость, купленную до брака одним из супругов, подаренную до или во время брака одному из супругов, перешедшую по завещанию либо отданную в наследство. Также не получится разделить квартиру, приватизированную только на одного из супругов во время брака. Однако если второй супруг отказался от приватизации в пользу других собственников, то его нельзя снять с регистрационного учета и за ним сохраняется пожизненное право пользования данным жилым помещением. Также при разводе нельзя разделить неприватизированную жилплощадь. Разделить квартиру, которая принадлежит супругам на основании договора социального найма, можно только путем обмена.

Нотариальное удостоверение

Часто семейные пары обращаются к юристам, которые обещают помочь им с составлением брачного договора или соглашения о разделе имущества. Но эти документы не имеют никакой силы не только потому, что часто там встречаются пункты, которые противоречат российскому законодательству, но и потому, что и брачный договор, и соглашение о разделе имущества подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Нотариус всегда поможет составить грамотный и подробный документ, который в полной мере устроит обоих супругов. Он также разъяснит сторонам правовую суть сделки, проверит волеизъявление сторон, проследит за тем, чтобы условия договора не ущемляли и не были кабальными ни для одной из них.

Медиация

Недавно появился и набирает популярность институт медиации, который помогает урегулировать конфликты мирно и эффективно, не прибегая к судебным разбирательствам. Для этого разводящиеся супруги подключают третью сторону — медиатора. Заключенное медиативное соглашение, удостоверенное нотариусом, имеет силу исполнительного документа. То есть если одна из сторон не будет выполнять свои обязательства, соглашение дает возможность прибегнуть к процедуре исполнительного производства, минуя суд

Суд

Существует только два способа разделить имущество: судебный и через нотариуса. Однако нотариус работает в области бесспорной юрисдикции, поэтому если договориться мирно (даже с помощью медиатора) не удалось, сторонам придется идти в суд. Оплата госпошлин и расходы на представителей сторон в суде в итоге оказываются куда выше, чем оплата нотариального тарифа.

Если Ваши друзья, родственники, сослуживцы или знакомые столкнулись с проблемой покупки или продажи недвижимости и им нужна помощь профессионала, Вы всегда можете связаться со мной:

tel: +7910-679-8888 (viber, telegram, whatsapp)
🔻
📝 Визитка для Вас и ваших друзей
https://mssg.me/vladimirlyadov
🔻
💻 Подписывайтесь на наш канал и обязательно приглашайте своих знакомых https://bit.ly/3cDziHq

👉С уважением, Ваш личный эксперт по недвижимости, Владимир Лядов🤝❗

Как оценить бюджет на ремонт и не выйти за его рамки

2021-05-04T05:04:45.079Z

Перерасход — верный спутник любого ремонта. Вы вроде бы все распланировали, а затем добавляются новые и новые расходы, в результате чего к концу ремонта кончаются деньги и приходится экстремально экономить. И получается, что кафель на полу итальянский, а фурнитура на дверях — пластиковая китайская, и через месяц в ванной ломается замок. Рассказываем, как правильно составить смету на ремонт и сбалансировать расходы.

Сделайте предварительные расчеты

Расходы на ремонт класса «комфорт» (без дорогих позиций, но приличный) распределяются следующим образом:

35% — работы (демонтаж, монтаж, отделка, электрика, вывоз мусора)
25% — материалы (черновые и чистовые)
25% — мебель, техника, текстиль
5% — дизайнерский проект (его имеет смысл заказывать даже с бюджетом на ремонт в 300 000 рублей, т. к. дизайнеры помогают распределять расходы и четко распланировать порядок работ — чтобы не получилось, что двери уже поставили, а стены еще не оштукатурили, и черновыми работами испортили новые полотна)
10% — непредвиденные расходы

Что потребуется: Блокнот в клетку, рулетка, программы типа Remplanner, Planer 5D и Excel, монтажный скотч, много терпения.

Измерьте квартиру (включая оконные проемы и откосы, дверные проемы, ниши и т. п.) и запишите данные.

Черновые расчеты можно делать в блокноте, а затем заносить размеры в программу планировщика — удобно распечатывать каждый раз новую схему, если захотите что-то поправить. Кроме того, планировщики автоматически соблюдают размерность.

Скрупулезно составьте список работ, которые хотите сделать в квартире, и отметьте те, которые готовы делать самостоятельно. Например, вы готовы красить потолок и стены, выносить мелкий мусор, делать уборку, а на остальные работы будете нанимать строителей. По каждому списку работ изучите цены на услуги.

Важно Если у вас новостройка без отделки, то демонтажные работы не нужны, но скорее всего, потребуется больше черновых материалов на стяжку и выравнивание стен.

Полученные расчеты занесите в таблицу Excel, с отдельным подсчетом каждой позиции (так вы сможете уменьшать затраты в случае чего) и не забывайте прибавить 10% на непредвиденные расходы.

Нарисуйте планировочное решение и составьте список мебели и техники

Это вид квартиры сверху: что и где будет стоять. Лучше пользоваться планировщиками и вносить сразу актуальные размеры мебели, чтобы не получилось, что в комнату 9 кв. м вошла кровать king size, гардеробная и туалетный столик. Проследите, чтобы оставалось достаточно места для прохода и открывания дверей.

Нарисуйте планировочное решение и составьте список мебели и техники

ЛайфхакРазметьте изолентой или монтажным скотчем по полу, где что будет стоять — так вы поймете, удобно ли будет перемещаться по квартире.

Проведите ревизию мебели, которая уже есть; если уже чувствуете, что придется экономить, подумайте, как можно обновить старую мебель для новой квартиры (реставрировать, переобить новой тканью, покрасить баллончиком).

Составьте список мебели, которую хотите купить, с ценами. На предварительном этапе лучше это делать онлайн и не покупать ничего «по велению сердца» до того, как вы будете представлять себе четко полный объем затрат. Купленный на волне энтузиазма дорогой желтый лофт-диван может вынудить вас экономить потом на отделке.

Кухонный гарнитур лучше купить новый, а остальную мебель можно приобрести с рук на Авито или Юле, перекрасить и отреставрировать.

Занесите полученные данные в таблицу + прибавьте 10% на непредвиденные расходы.

Подсчитайте расходы на отделочные материалы

Расход обоев, декоративной и обычной штукатурки и прочего считается исходя из площади поверхности стен, за вычетом оконных и дверных проемов. Посчитайте площадь каждой стены в отдельности и просуммируйте. Если отделка в разных комнатах разная, то разбейте табличку на соответствующие подпункты: кухня, гостиная, спальня, детская и т. п.

Когда есть цифры по площадям под отделку, проще подбирать материалы и контролировать затраты. По крайней мере, на предварительном этапе всю отделку лучше выбирать онлайн — прицениться, внимательно прочесть и подсчитать расход материалов. Черновые и расходные материалы (грунт, алебастр, строительные смеси) можно спокойно купить по интернету и заказать доставку на дом; чистовые (обои, плитку, колеровку краски) можно сначала отобрать по дизайну и цене, а затем проверить их лично в магазине.

Чтобы не купить лишнего, подсчитывайте расход каждого материала в отдельности, исходя из данных в его карточке в онлайн-магазине. Если вы работаете с профессиональной бригадой строителей, в их услуги входит подсчет стройматериалов тоже.

В конце добавьте + 10% непредвиденные расходы.

Добавьте светильники, текстиль и декор

Интерьер должен складываться и наполняться постепенно, «обживаться» — так что нет необходимости сразу покупать все вплоть до ковриков и вазочек.

Однако предварительный список затрат на шторы, светильники в квартиру, подсветку рабочей поверхности кухни и базовый декор (подушки, коврик, шторку в ванную и т. п.) нужно иметь сразу. При этом покупать их лучше в конце, уже после завершения всех «грязных» работ, иначе все будет в пыли.

Сократите смету

Скорее всего, вы удивитесь сумме затрат и захотите ее сократить.

Общая рекомендация: старайтесь урезать всю смету равномерно, выбирая везде среднеценовые позиции. Дорого обошелся итальянский кафель — замените его везде на российский или фирменный китайский; не стоит тратиться, например, на высокобюджетную кухню, а затем тотально экономить на обоях в комнатах.

Если этого окажется недостаточно, сократите смету еще раз, но уже выборочно. На чем можно экономить, а на чем — не целесообразно ни при каких обстоятельствах?

Можно сократить расходы на:

мебель (ее можно докупать постепенно, а пока пожить с той, что есть; брать масс-маркет вроде ИКЕИ и Hoff вместо дорогих позиций, покупать на Авито и перекрашивать и т. п.)
бытовую технику (заменить престижный бренд на средний ценовой сегмент или вместо встроенной техники купить отдельностоящую)
сантехнику (заменить немецкую и итальянскую на чешскую или российскую)
отделку стен (обои можно заменить на декоративную штукатурку типа «Маракеш», ее можно научиться наносить самим по роликам на Youtube — но не стоит покупать дешевые бумажные обои вместо качественных, т. к. они быстро придут в негодность)
отделку потолка (вместо потолков из гипсокартона можно просто побелить)
текстиль (в разумных пределах: иногда можно купить дорогие шторы и перетянуть диван — интерьер изменится, и это обойдется дешевле, чем покупать новый диван; иногда можно найти очень похожие ткани в разных ценовых сегментах)

Не стоит экономить на:

электрике (пожароопасно)
разводке труб (дорого менять в случае аварии)
отделке пола (дешевый линолеум вытягивается даже от того, что вы пользуетесь стулом каждый день — через год вы будете разочарованы результатом)
смесителях и душевой лейке (дешевые быстро выходят из строя, и потом даже просто настроить температуру будет мучением — а еще они часто протекают, так что счета за воду будут расти)
межкомнатных дверях и фурнитуре к ним (дешевые двери разбухают, особенно в санузлах, китайские запоры часто делают из окрашенной под металл пластмассы — ребенок может запереться и не открыть, да и не только ребенок)
радиаторах (если они протекут, мало не покажется ни вам, ни соседям)
на акцентном декоре (в комнате нужна картина — закажите репринт на сайте музея Эрарта или купите работу местного художника, но не приобретайте китайскую штамповку в супермаркетах для дома: такие картины видели все и каждый входящий будет видеть в комнате отсылку к супермаркету, а не к вашей индивидуальности; если совсем нет денег — поживите пока без акцентного декора, но не покупайте дешевый)

Еще одна стратегия экономии — растянуть ремонт во времени: сделать сначала базовую отделку (окна, батареи, трубы, полы, санузел, кухня, выравнивание стен), а потом все остальное — как появятся деньги.

Не забывайте сверяться по расходам

Записывайте фактически понесенные расходы по каждой позиции в отдельной колонке рядом с предварительными ценами, чтобы понимать, не сильно ли вы опережаете бюджет. В случае чего, снова пробегитесь взглядом по оставшимся позициям и работам и подумайте, где вы можете сэкономить еще.

👉С уважением, Ваш личный эксперт по недвижимости, Владимир Лядов🤝❗

Что такое приватизация и как ее провести

2021-04-14T14:33:04.563Z

Если вы живете в квартире по договору социального найма, по закону собственником такого жилья вы не являетесь. Это значит, что такую квартиру нельзя продать, подарить или завещать. Чтобы стать полноправным владельцем, жилье нужно приватизировать.

Рассказываем, как это сделать и что нужно учесть.

Что такое приватизация

Приватизация — это передача имущества от государства в частную собственность. Для приватизации вы должны иметь право пользоваться имуществом по договору социального найма. Сейчас такое право обычно дают малоимущим, поставленным на учет в качестве граждан, которым нужна жилищная помощь. Условно это можно назвать арендой, только у государства. Нет договора — нет приватизации.

После приватизации квартиру можно использовать как угодно: продать, подарить, использовать как залог в банке. Но кроме прав у владельца появляется и обязанность платить налог на имущество. Регулируется приватизация федеральным законом № 1541-1.

Кто может приватизировать квартиру

На право собственности могут претендовать все граждане, которые имеют право жить в квартире по договору социального найма.

Несовершеннолетние дети в получении собственности участвуют обязательно. Исключить из приватизации их можно только по разрешению органов опеки, но обычно чиновники не согласны лишить ребенка жилья.

Право на приватизацию у ребенка есть даже в том случае, если он не проживает в квартире. Например, после развода с мужем договор социального найма подписывала женщина, ребенок в нем указан, но на момент приватизации он живет в другой квартире с отцом — в такой ситуации несовершеннолетний все равно имеет право стать собственником приватизированного жилья.

Совершеннолетние граждане могут отказаться от приватизации, например, если не согласны платить налоги на квартиру.

Право на приватизацию дается один раз — кроме случаев, когда вы участвовали в приватизации несовершеннолетним. Например, ваши родители приватизировали одну квартиру. А когда вы выросли и стали жить в другом помещении по договору социального найма, то получили право еще на одну приватизацию.

Чтобы узнать, имеете ли вы право приватизировать квартиру, в которой сейчас проживаете по договору социального найма, обратитесь в жилищный орган вашего муниципалитета.

Стоит ли делать приватизацию

У любой формы использования жилья, приватизация это или владение, есть свои плюсы и минусы. Главное преимущество приватизации — вы становитесь собственником квартиры и можете делать с ней что хотите. Но есть и нюансы.

Вы сможете передать квартиру в наследство. Приватизация нужна, чтобы квартирой смогли пользоваться не только зарегистрированные и проживающие в ней члены семьи. Если никто из родственников не был зарегистрирован в квартире, договор найма прекращают, а жилье забирают обратно в фонд государства.

После приватизации квартиру можно наследовать родственникам, а по завещанию можно оставить кому угодно.

Можно регистрировать новых жильцов без разрешения. При договоре социального найма для прописки нужно письменное согласие всех проживающих и муниципалитета. Для регистрации супругов, родителей и несовершеннолетних детей разрешение муниципалитета не нужно — достаточно разрешения других членов семьи. Но это может быть проблемой — без разрешения хотя бы одного родственника не получится зарегистрировать другого члена семьи.

В приватизированной квартире только вы решаете, кого можно регистрировать.

Вы сможете провести сделку с жильем. Приватизированную квартиру можно продать, обменять на другое жилье, подарить, сдать в аренду, передать в ренту или использовать как залог для кредита.

Если вы живете в квартире по договору найма, таких прав у вас нет.

Можно сделать перепланировку и капитальный ремонт. В государственной квартире вы можете максимум поклеить обои, побелить потолок. Серьезный ремонт с демонтажем стен и перестройкой помещений можно сделать только с разрешения владельца квартиры — а муниципалитет, как правило, не дает на это согласие.

Придется содержать жилье и платить налоги. При социальном найме, кроме коммунальных платежей, вы платите государству за жилое помещение.

Если квартиру приватизировать, найм оплачивать не нужно, но в платежку добавятся платежи за капитальный ремонт.

Есть риск потерять квартиру. Государство выдаст другую квартиру в социальный найм, если произойдет коммунальная авария или какой-то форс-мажор не по вине жильцов. Если теряете собственное жилье, придется искать виновника и требовать компенсацию с него.

Что запрещено приватизировать

Закон запрещает приватизировать несколько типов помещений, даже если остальные требования соблюдены. В собственность нельзя получить:

квартиру, которая находится в аварийном доме;
комнату в общежитии;
жилые помещения в закрытых военных городах;
служебное жилье, кроме помещений в колхозах и других сельскохозяйственных территориях.

Приватизировать можно жилье, которое располагается в обычном городе или поселке, и отдано вам по договору социального найма.

Какие нужны документы для приватизации

Для оформления нет единого списка документов — каждый регион устанавливает свои требования. Примерный регламент такой:

Заявление на приватизацию
Паспорта заявителя и всех проживающих в помещении. Если среди зарегистрированных в квартире есть дети, то нужны их свидетельства о рождении.
Договор социального найма на квартиру.
Ордер на помещение или выписку из распоряжения — если таких документов у вас нет, получите копии в любом МФЦ.
Выписку из домовой книги за период с 21 июля 1991 года до регистрации в квартире.
Документ, подтверждающий неиспользованное право на приватизацию — такой можно получить в местном БТИ.
Технический паспорт на квартиры — если его нет, копию можно запросить в БТИ.
Письменное согласие или отказ от приватизации других граждан, проживающих в квартире по договору социального найма. Эти документы должны быть нотариально удостоверены — цена услуги 1–2 тыс. руб. Можно лично прийти в МФЦ и заполнить бланк отказа или согласия там.

Как зарегистрировать приватизацию

Заявление о приватизации вместе с документами можно подать в любой МФЦ. Там же можно взять актуальный для вашего региона и даты список всех нужных документов.

Ответ придет максимум через 2 месяца на указанные вами контакты. Если есть законные основания, в приватизации откажут. Это решение можно обжаловать в суде — обратитесь за помощью к юристу, чтобы оценить шансы выиграть иск.

Если с документами всё в порядке, вы получите договор о передаче квартиры из социального найма в собственность. Документ нужно подписать и зарегистрировать в Росреестре или через МФЦ — это занимает 7–14 дней. После регистрации вам выдадут договор с отметкой перехода права собственности и выписку из ЕГРН с данными обо всех собственниках квартиры.

Сколько стоит приватизация

Услуга предоставляется бесплатно, но нужно заплатить пошлину за регистрацию права собственности в МФЦ — 2 тыс. руб. на всех участников процесса.

Когда могут отказать в приватизации

Основные причины:

претендующий на приватизацию уже завладел одной квартирой после наступления совершеннолетия;
в документах есть ошибки или они поддельные;
квартира находится в специальных категориях жилищных фондов и не подлежит приватизации;
жилье находится в аварийном здании.

Если в регистрации собственности отказывают из-за нехватки документов, обычно их предлагают добавить к заявлению и подать его еще раз. Если причина другая, то присылают отказ с указанием причин. Отказ можно обжаловать в суде.

Обратите внимание — в каждом регионе свое законодательство, связанное с приватизацией. Условия зависят и от ситуации — например, есть ли в договоре дети. Уточняйте нужный список документов в МФЦ вашего города.

Кратко — что такое приватизация и как стать собственником государственной квартиры

Приватизация жилья — это процесс передачи квартиры из договора социального найма в собственности.
Если жилье приватизировано — его можно продать, подарить или оставить в наследство.
За приватизированное жилье нужно платить взносы в фонд капремонта и налог на имущество. За неприватизированную — взнос за содержание жилье, аналог аренды, только государству.
Чтобы приватизировать жилье, соберите документы и подайте заявление с просьбой разрешить приватизацию в любой МФЦ.
Перечень документов зависит от региона и конкретной ситуации. Поэтому уточните заранее, что вам нужно подготовить. А затем приносите весь пакет в МФЦ, там же помогут заполнить заявление.
После получения разрешения от государства квартиру зарегистрируйте появление права собственности в Росреестре — подайте еще одно заявление в МФЦ. Нужно заплатить пошлину — 2 тыс. руб. Если желающих приватизировать одну квартиру несколько, пошлина делится на всех.

👉С уважением, Ваш личный эксперт по недвижимости, Владимир Лядов🤝❗

Как купить квартиру на вторичном рынке со скидкой

2021-04-12T06:27:24.087Z

Торговаться за недвижимость можно и даже нужно. На вторичном рынке продавец часто закладывает в цену небольшой торг, плюс можно найти еще несколько аргументов для снижения цены.

Но если у квартиры и так низкая цена, а продавец предлагает дополнительные скидки, стоит быть осторожнее — у жилья могут быть проблемы с документами, а значит, можно потерять деньги.

Откуда берутся скидки на вторичном рынке, как торговаться, каких ошибок стоит избегать, и когда лучше вовсе отказаться от сделки?

Причины появления скидок

Если открыть любую популярную доску объявлений, то часть квартир будет сразу продаваться по цене ниже рынка, даже торговаться не нужно. Вот распространенные причины дисконта.

Срочно нужны деньги. Для покупателя такая причина самая удачная — например, продавец уже купил в ипотеку большую квартиру и ему нужно скорее продать однушку, чтобы погасить основной долг.

Уточните, в чем причина срочности, старайтесь выглядеть ненавязчивым. Если человек спокойно отвечает на вопросы и поясняет причины срочной продажи, риск потенциальных проблем снижается. Если мнется и уходит от ответов, стоит насторожиться.

Продают квартиру после развода. Когда семья расходится, им нужно поделить общее имущество. Если жилье они покупали в ипотеку, то такую квартиру чаще всего продают — для одного человека платеж оказывается слишком большим, плюс нужно как-то делить уже выплаченную часть. Сделки с ипотечной недвижимостью чуть сложнее, чем обычная купля-продажа. Поэтому продавцы обычно делают небольшую скидку.

Продают разрушенную квартиру. Обычно это жилье после происшествия, например, пожара. Дисконт может быть существеннее, но и вкладывать в такую недвижимость придется. Иногда даже больше, чем в новостройку — нужно сначала сделать демонтаж, а потом еще вкладываться в электрику.

Если хотите купить такую квартиру, перед сделкой обратитесь к строительному эксперту или ремонтной бригаде — пусть посмотрят помещение и скажут, много ли нужно вложить, чтобы привести его в адекватное состояние.

Продажа квартиры с торгов. Это жилье, изъятое за долги у банкротов, физических и юридических лиц. Объекты выставляются на продажу с хорошим дисконтом. Участвовать в торгах может каждый, но не все про это знают.

Долгая продажа. Порой продавцы готовы сделать скидку, если квартира долго не продается по заявленной в объявлении цене. Если вы посмотрите квартиру и скажете, что готовы взять, но на 3–5% дешевле, продавец может согласиться — чтобы больше не терять время.

Покупка квартиры за свои деньги. Некоторые продавцы готовы дать скидку покупателю, который приходит с наличными, а не использует ипотеку или материнский капитал. Заемные средства или деньги маткапитала к продавцу не всегда попадают сразу же после сделки — банк может перевести ипотечные деньги и через месяц после регистрации сделки. С наличными проще — положили средства в ячейку или на счет-аккредитив, после регистрации сделки за 1–2 дня продавец заберет деньги.

Какие квартиры не стоит покупать даже со скидкой

Со скидками могут отдавать и квартиры с потенциальными проблемами, например, если хозяин хочет побыстрее избавиться от проблемного жилья.

Коммунальные сложности в доме. Квартиру могут предлагать со скидкой под предлогом срочной продажи, а на деле стараться реализовать ее до наступления отопительного сезона — если в доме сложности с подачей тепла и ремонт никак не проведут. Или хозяину надоело жить без воды. Другой вариант — управляющая компания отказывается работать, собирает деньги перед тем, как стать банкротом.

Избежать такой покупки просто — на просмотре проверяйте, есть ли горячая вода. Спросите у соседей о коммунальных услугах. Поищите в интернете жалобы жильцов о неподаче тепла в дом. Изучите отзывы не только о доме, но и об управляющей компании.

Проблемы с документами. Например, на вторичном рынке это может быть попытка продать квартиру без согласия бывшего супруга, хотя он имеет на нее право. Еще одна сложная ситуация — на вторичном рынке продают жилье по доверенности, которым владеет пожилой человек. Есть риск, что это мошенничество и такую сделку отменят через суд.

Если смотрите квартиры с пометкой «срочно», обратитесь к риелтору или юристу — они проверят, есть ли проблемы с этой недвижимостью.

На такие квартиры изначально большая скидка. И можно будет торговаться — продавец наверняка сбросит еще. Но стоит ли такая экономия риска остаться без квартиры, решать вам.

Лучше найти квартиру по рыночной цене и с небольшой скидкой, но без проблем, чем рисковать из-за экономии в 5–10%.

Как подготовиться к торгу на вторичке

Обычно все продавцы на вторичном рынке закладывают в квартиру небольшую наценку для торга. И просто предложить им: «А давайте дешевле» тоже может сработать, но вероятность этого мала. Лучше аргументировать свою позицию. Вот что стоит выяснить до разговора об итоговой цене.

Узнайте примерную рыночную стоимость квартиры. Изучите объявления о продаже аналогичных квартир в том же доме и микрорайоне. Выясните, за какие деньги продавали жилье в течение нескольких лет.

Соберите информацию о районе. Посмотрите на карте, какие промышленные объекты находятся рядом, оцените транспортную доступность, наличие рядом спортивных и развлекательных объектов, поищите в шаговой доступности парки и скверы. Если чего-то нет, это может стать небольшим аргументом в пользу вашего предложения о цене.

Узнайте, давно ли продается квартира. Например, можно поискать объект на разных сайтах с объявлениями, где указывают дату размещения. Или напрямую узнать у продавца. Если квартира стоит несколько месяцев, есть смысл предложить торг.

Уточните, есть ли юридические сложности. Самая простая сделка с недвижимостью — это покупка квартиры за наличные человека не в браке, который купил новостройку лет десять назад. В остальных случаях могут возникнуть нюансы. Например:

Такие ситуации не препятствия для сделки. Но они требуют дополнительного внимания, затягивают процесс из-за дополнительных проверок документов. Если квартира продается с юридическими сложностями — как минимум стоит попросить скидку на оплату помощи юриста, нотариуса или агента по недвижимости.

Если вы соберете эту информацию, есть вероятность, что продавец снизит несколько процентов в цене.

Сравните цену на квартиру с новостройками рядом. Если вы покупаете вторичное жилье и хотите сравнить стоимость с новостройкой в том же микрорайоне, проверьте, предлагает ли застройщик ремонт в квартире. Если нет, то к цене квартиры на первичном рынке стоит прибавить стоимость ремонта.

На вторичке стоит учитывать возраст дома. Например, если дом сдали 3–5 лет назад, то квартиры в нем ценятся даже больше, чем в новостройках — из-за того, что большинство жильцов уже сделали ремонт и прекратили шуметь. Если дом старше 30–40 лет, то это скорее минус — коммуникации начинают разрушаться, материалы тоже имеют свойство «стареть» и портиться.

Зная примерную рыночную стоимость жилья, в том числе и на новостройки, вы можете аргументировать торг — отметив, что есть несколько объектов дешевле. Или вовсе сделать выбор в пользу другой, более выгодной квартиры.

Дополнительные аргументы для торга

Есть еще несколько объективных доводов в пользу скидки на квартиру.

Квартира на первом этаже. Если квартира в старом фонде, то такую сложнее продать сразу по несколькими причинам — шумно, мимо окон ходят или ездят, из-за соседства с подвалом может быть холодно и сыро. Плюс, возможно, придется ставить решетки на окна. Все это повод для значительного дисконта.

Квартира на последнем этаже. Аргумент подходит для квартир в старых домах, без технических этажей — стоит спросить скидку из-за риска залива крыши. Если ищете жилье в новом доме, то последний этаж будет плюсом, потому что сверху точно не будет шумных соседей.

Угловая квартира. Скидку просят на утепление — в таком жилье обычно прохладнее, потому что тепло идет только с одной стороны.

Под квартирой находится ресторан или магазин. Здесь аргумент — такую квартиру продать сложно из-за постоянного шума.

Вид из окон. Просить скидку стоит, если окна квартиры направлены на оживленную магистраль — а это постоянный шум и загрязненный воздух. Аргументом для торга будет и вид на большую стройку, которая не завершится еще несколько лет. Попробуйте поговорить о дисконте, если все окна выходят на северную сторону — в такой квартире будет прохладно поздней осенью и ранней весной.

Состояние санузла. Ремонт туалета и ванной комнаты обходится, как правило, дороже всего. Торгуйтесь, если плитку меняли давно.

У вас наличные. Если вы не собираетесь расплачиваться с помощью ипотеки или материнского капитала, сделку можно провести практически сразу, соответственно, продавец получит деньги быстрее. Это повод предложить небольшую скидку.

Когда начинаете торговаться, попробуйте не просто просить снизить цену, а озвучьте конкретное предложение — например, сообщите, что вас все устраивает, но вы готовы купить квартиру ниже цены продавца на N руб. Если собственник жилья решит пойти вам навстречу, он сможет назвать свою цену. В итоге можете сойтись на середине от первоначальной цены и вашего первого предложения.

Как не стоит торговаться

Одним продавцам нравятся покупатели, которые настаивают хотя бы на нескольких тысячах скидки. Другие вообще не хотят торговаться. Прежде чем просить скидку, стоит спросить, готов ли продавец к торгу, и присмотреться к реакции. Если чувствуете раздражение — просьбу сбросить цену лучше отложить.

Вот еще несколько универсальных советов:

Не пытайтесь торговаться сразу — продавец может подумать, что это какая-то манипуляция или даже агрессия. Стоит сначала посмотреть квартиру, а уже затем спрашивать о скидке.
Аргументируйте — например, вы думали, что цена нормальная, а присмотрелись к состоянию и поняли — в ремонт нужно вкладывать намного больше. Поэтому готовы купить, но дешевле на 100–200 тыс. руб. Такая скидка покроет вложения.
Избегайте манипуляции и агрессии. Например, плохой идеей может оказаться шантаж — после такого собственник может вовсе отказаться от сделки с вами.
Не критикуйте вкусы продавца. Замечания могут задеть собственника — понятие красоты у каждого свое. Сказать, что проводка совсем старая, ее нужно менять, попросить скидку за это скидку — нормально. Говорить, что у продавца ужасный вкус на обои и их нужно переклеивать — не стоит.

Кратко — как торговаться и получить скидку

Универсального решения нет, но найти аргументы и попробовать попросить дисконт в 2–5% стоит.

Узнайте как можно больше о квартире и ситуации продавца. Например, если он хочет погасить благодаря продаже ипотеку на другую недвижимость, это можно использовать как повод предложить торг.
Если вас не смущает первый и последний этаж или вид из окна на шумную улицу, можете искать такие квартиры и просить дисконт — подобное жилье востребовано меньше и продается дольше.
Перед торгом изучите предложения о продаже аналогичных квартир.
Проверьте документы на жилье, с помощью агента или профильного юриста. Если есть серьезные проблемы, лучше не просить скидку, а искать другой вариант.

👉С уважением, Ваш личный эксперт по недвижимости, Владимир Лядов🤝❗

Как индивидуальному предпринимателю взять ипотеку

2021-04-08T07:21:48.291Z

Если вы занимаетесь бизнесом с налоговым статусом ИП, получить ипотечный кредит будет чуть сложнее, чем обычному физическому лицу. Главная проблема в процессе — доказать банку вашу платежеспособность и надежность как заемщика. Разбираемся со всем и нюансами.

Что такое ипотека для ИП

Де-юре разницы между получением ипотечного кредита физическим лицом и индивидуальным предпринимателем нет. Правила такие же — человек берет кредит в банке на покупку квартиры, а жилье попадает в залог банку до тех пор, пока кредит не погасят.

Де-факто ситуация отличается. Предпринимателю сложнее взять ипотеку, потому что банки, хоть и декларируют доступность таких кредитов для всех, на деле считают ИП менее надежными заемщиками.

С точки зрения банка сложно понять, насколько ИП будет стабильно зарабатывать, какой конкретно у него будет будущий доход. Есть риски — бизнес ИП может быть убыточным или нестабильным, и потому он не сможет погашать кредит вовремя. Даже если предприниматель резко разбогатеет и досрочно погасит ипотеку — для банка это тоже потеря дохода.

Поэтому условия ипотеки для ИП обычно отличаются от аналогичного займа для физлиц — процентная ставка будет выше, потребуется больше первоначального взноса. Иногда бывают и дополнительные требования — например, банк может предложить выдать ипотеку под залог другого имущества, или попросит привлечь созаемщиков. Некоторые банки и вовсе не дают ипотечных кредитов ИП.

Это не значит, что индивидуальный предприниматель не сможет взять ипотеку — все реально, ИП тоже кредитуют. Но понадобится чуть больше документов и, возможно, ставка будет на 1–2% больше.

Разделяйте ипотеку для ИП и коммерческую ипотеку

Не путайте два разных термина:

Ипотека для ИП — это обычная ипотека, по которой приобретается квартира или апартаменты, но заемщик выступает не просто как физлицо, а как индивидуальный предприниматель. Если отдельно не указано иное, то действуют все программы поддержки жилищного кредитования.
Коммерческая ипотека — обычно так называют кредит, которые банк выдает предпринимателю на покупку нежилых помещений, предназначенных для коммерческих действий. Например, с помощью такой программы можно купить офис, гостиницу, склад или помещение под магазин. Название зависит от маркетинговой политики банка — просто «коммерческая ипотека», «бизнес-ипотека» или «ипотека на коммерческие помещения».

Обе ипотеки являются кредитом на покупку помещения, только в первом случае это жилье, а во втором — площади под бизнес. Но при этом покупая коммерческое помещение, рассчитывать на льготные жилищные программы предприниматель не сможет.

Каким предпринимателям дают ипотеку

Есть несколько базовых требований, которые предъявляют банки ко всем заемщикам. Если вы не совпадаете по каким-то признакам, это не значит, что ипотеку точно не дадут. Но, скорее всего, придется попробовать подать документы сразу в несколько банков, чтобы повысить вероятность одобрения заявки.

Гражданство. Вы должны быть гражданином Российской Федерации. Будет полезна и постоянная регистрация в том регионе, где вы планируете взять ипотеку.

Возраст. Для банка важно, чтобы вы находились в трудоспособном возрасте весь период выплаты ипотеки. Минимальный показатель — 18–21 год. Для мужчин младше 27 лет придется предоставить военный билет с отметкой о прохождении службы или решением комиссии о непригодности к ней.

Если вы еще не служили и военного билета нет, шансы получить кредит становятся меньше — банки неохотно выдают жилищный кредит тому, кто может уехать служить на год и потеряет источник дохода.

Еще нужно обращать внимание на возраст, в котором вы будете на момент окончания выплат. Например, если сейчас человеку 60–65 лет, то банк скорее всего откажет в выдаче кредита на 30 лет — слишком велика вероятность, что заемщик не сможет выплачивать займ стабильно до 90–95 лет.

Сейчас банки выдают ипотеку и пенсионерам. Но обычно рассчитывают так, чтобы возраст на момент полного погашения кредиты был не больше 70 лет.

Срок статуса ИП. Тем, кто только зарегистрировал статус индивидуального предпринимателя в налоговой, ипотеку скорее всего не дадут. Минимальный срок ведения бизнеса, как правило, составляет 6–12 месяцев. Это значит не просто сохранение статуса на такой срок, но и ведение бизнеса с получением дохода.

Отсутствие задолженностей. Требование подходит для любых заемщиков — если вы хотите взять ипотеку, у вас не должно быть просроченных долгов по кредиту. Еще важно вовремя платить налоги и обязательные взносы в пенсионный фонд и фонд соцстрахования.

Кредитная история. Банки, как правило, проверяют не просто наличие долгов и просрочек, но и в целом кредитную историю. Узнать, что о вас думают кредитные учреждения, можно с помощью «Госуслуг».

В истории должна быть собраны сведения обо всех кредитах, которые вы когда-то платили. Банкам доступны данные и о просрочках, даже если вы их уже погасили.

Хорошая кредитная история, которая повысит вероятность выдачи вам ипотеки — это несколько займов, которые вы погасили вовремя. Плохая — кредиты с просрочками, пусть и уже закрытые. Еще хуже — наличие судебных решений по просроченным кредитам.

Плохую кредитную историю можно исправить — взять несколько небольших займов и погасить их вовремя.

Доход. Чтобы банк выдал ипотеку, как правило, ежемесячный платеж по ней не должен превышать 30–45% от вашего дохода. Причем в доходе учитывается и другая кредитная нагрузка. Например, получаете в месяц 100 тысяч рублей, но платите за потребительский кредит 20 тысяч. Доходом будет считаться 80 тысяч.

Перед тем, как заполнять заявление на ипотеку в конкретном банке, уточните требования к заемщику-ИП. Обычно банки максимально подробно описывают, кому они готовы дать кредит. Если не совпадаете по какому-то требованию, обратитесь к ипотечному менеджеру в банке, спросите, есть ли смысл тратить время на заполнение заявки.

Как подтвердить доход в банке

Чтобы взять ипотеку, индивидуальный предприниматель не может просто прийти в банк и сказать — хочу кредит, у меня такой-то доход. Ваши заработки нужно подтвердить.

Способ подтверждения зависит от системы налогообложения. Например. ИП на УСН «Доходы минус расходы» могут предоставить в банк декларацию с реальными доходами, которую обычно сдают в налоговую. Те, кто использует налоговые режимы без декларации, например, патентную систему, могут предоставить в банк выписки со счетов, договоры с клиентами, лицензии на работу.

Конкретный список документов зависит от банка. Спросите в учреждении у ипотечного менеджера, какие нужны документы для вашей системы налогообложения.

Еще пригодится наличие расчетного счета в том же банке, где вы хотите взять ипотеку. Сотрудники кредитного учреждения смогут сразу проверить движение всех средств — то есть поймут, как часто и как много денег вам приходит, на что вы их тратите.

ИП может взять ипотеку «по двум документам»

Есть исключение из правила обязательного подтверждения дохода. У банков есть программы выдачи ипотеки по двум документам, без подтверждений заработка. Например, приходите в отделение с паспортом и СНИЛС, пишите заявление на выдачу и этого достаточно.

В таких программах обычно выше процентная ставка, требуется большой первоначальный взнос, а срок кредита составляет 10–15 лет. Это не так выгодно, как программы с подтверждением дохода. Но это решение в случае, если дохода у вас нет или вы не можете предоставить в банк документы-подтверждения.

Обратите внимание — в таких программах вы можете не сообщать банку, что являетесь ИП. Например, написать в заявлении, что вы просто безработный. Получается, вы выступаете как обычное физическое лицо, а не предприниматель. Это не запрещено.

Но все же лучше сообщить банку о статусе — есть риск, что служба безопасности уточнит данные о вас, например. в налоговой инспекции и пенсионном фонде. И утаивание информацию о том, что являетесь предпринимателем, повышает риск отказа в ипотеке.

Какие документы понадобятся для обычной ипотеки для ИП

Если речь идет про стандартную ипотеку для ИП, а не ипотеку «По двум документам» или коммерческую ипотеку, то вам нужно собрать такой пакет документов:

паспорт;
свидетельство о регистрации ИП (или выписку из ЕГРИП);
документы, подтверждающие доход — декларации за прошедший период, отчет о доходах и расходах, выписки со счетов;
если ИП заключает с супругом брачный договор, его тоже стоит предоставить.

Еще нужно заполнить заявление на выдачу ипотеки. Форма у каждого банка своя, ну найти шаблон на сайте банка или запросить у менеджера кредитного учреждения.

Дополнительно, по запросу менеджера, могут потребоваться:

лицензии и сертификаты на ведение деятельности, если такие нужны в вашей отрасли;
выписки с других счетов, в том числе валютных;
документы, подтверждающие наличие коммерческого имущества в собственности — например, если у вас магазин, вы можете показать выписку из ЕГРН на помещение.

Банк может попросить подробнее рассказать о бизнесе, например, заполнить анкету с экономическим обоснованием деятельности. В ней нужно рассказать о вашей сфере деятельности, количестве сотрудников, количестве постоянных клиентов и прогнозах по росту прибыли.

Как ИП купить квартиру в ипотеку

Процесс покупки практически ничем не отличается от процедуры для физических лиц:

1. Найдите подходящее жилье. Вам нужно точно знать, сколько денег будете запрашивать у банка.

2. Подайте предварительные заявки на ипотеку. Обращаться можно сразу в несколько банков — сможете сравнить условия и выбрать самое выгодное предложение. Дождитесь одобрения предварительной заявки — это может быть звонок или смс-ка из банка.

3. Соберите документы и предоставьте их банк. Какие конкретно документы понадобятся, зависит от банка и вида жилья — полный список уточняйте у менеджера банка.

Дождитесь одобрения — менеджер сообщит, что с документами все в порядке и в целом банк готов выдать вам деньги на покупку квартиры.

4. Оцените недвижимость. Если вы приобретаете квартиру на вторичном рынке, банк попросит у вас отчет об оценке — это документ, подтверждающий рыночную стоимость покупаемого жилья. Делают такой отчет специализированные оценочные компании — в банке посоветуют список аккредитованных, или вы можете сравнить цену и выбрать эксперта для оценки сами. Для новостроек такой отчет обычно не нужен.

5. Дождитесь, пока банк одобрит ипотеку. Сотрудники кредитного учреждения проверяют документы, вашу кредитную историю, отчет об оценке на соответствие закона. Если всё в порядке, вам сообщат об окончательном одобрении кредита — обычно это происходит в течение 1–7 дней. Если что-то не так, банк откажет в выдаче ипотеки — тогда придется искать другое жилье.

6. Подпишите кредитный договор. В нем должна быть указана информация о сроках кредита, полной сумме, должен быть приложен график платежей с указанием ежемесячной выплаты. Проверьте, чтобы в договоре была информация о покупаемой недвижимости, ее адрес и описание параметров.

7. Оформите сделку. Подпишите договор на покупку квартиры — договор купли-продажи, если покупаете недвижимость на вторичном рынке, договор долевого участия, если приобретаете новостройку у застройщика, или договор переуступки, если покупаете жилье у дольщика. Подайте все документы, включая ипотечный договор, на регистрацию в МФЦ. Через 5–10 дней вам придет ответ, что сделка зарегистрирована.

Если нет, нужно разбираться в конкретных причинах — может быть, что-то не так с документами на квартиру или есть проблемы в ипотечном договоре. Если такое произошло, стоит обратиться к эксперту в недвижимости или к компетентному в таких вопросах юристу.

8. Застрахуйте квартиру. Чтобы банк перевел продавцу деньги, а ипотечный договор не был признан незаконным, нужно оформить страховку квартиры. Здесь есть нюансы.

Существует обязательное страхование — страхование имущества. Такой полис требует от покупателя недвижимости в ипотеку закон. Страховать жилье можно в любой страховой компании, не обязательно в той, которую рекомендует банк. Стоит, в зависимости от компании, около 0,5–1% от стоимости квартиры. Такое страхование нужно повторять ежегодно, пока вы выплачиваете ипотеку. Если не покупать полис, ипотечный договор могут расторгнуть, а с вас через суд банк может потребовать все сумму с процентами сразу. Или примет другие меры, в зависимости от того, что написано в вашем договоре.
Есть добровольное страхование жизни. Если сделать такой полис, то банк, как правило, снизит процентную ставку — обычно на 1 процентный пункт. Требовать такое страхование нельзя.
И бывает титульное страхование — страховка от утраты квартиры. Это тоже необязательная страховка, которую вы можете оформить по желанию.

9. Получите подтверждение собственности. Чтобы убедиться, что квартира действительно принадлежит вам, можно заказать в МФЦ выписку из ЕГРН. Там должно быть указано, что вы владеете жильем, но оно находится в залоге у банка по причине ипотечного кредита.

Еще можно позвонить продавцу и спросить, перевел ли ему банк деньги — кредитное учреждение обычно выплачивает всю сумму в течение 1–5 рабочих дней после того, как сделку зарегистрируют.

Кратко: как ИП оформить ипотеку

Обратитесь в несколько банков, уточните актуальные условия для предпринимателей. Они могут отличаться от условий для обычных физлиц. Убедитесь, что менеджер в банке понял, о какой конкретно программе вы говорите — об обычной ипотеке на жилье или о «бизнес-ипотеке» на коммерческие помещения.

Найдите подходящую недвижимость — или несколько вариантов. Вам нужно знать точную сумму, которую вы хотите запросить у банка.
Отправьте заявки на ипотеку. Вы можете обратиться в один банк или сделать попытки получить кредит в нескольких учреждения. Шаблоны заявок возьмите на сайте банка или у менеджеров. Заявки для ИП обычно отличаются от заявок для физических лиц. Дождитесь предварительного одобрения. Сравните предлагаемые банками условия.
Соберите нужный пакет документов — конкретный перечень уточняйте у менеджера. Подайте документы в выбранный банк — там, где условия выгоднее.
Если банк предварительно одобрил документы, вас попросят сделать оценку квартиры. Найдите оценочную компанию, получите от них отчет об оценке, передайте его в банк. После банк озвучит вам окончательное решение и условия, по которым вам готовы дать ипотеку.
Подпишите договора — сначала ипотечный, а затем договор купли-продажи, переуступки или долевого участия. Оформите сделку в МФЦ.

👉С уважением, Ваш личный эксперт по недвижимости, Владимир Лядов🤝❗

Как решать конфликты с управляющей компанией

2021-03-29T17:46:30.967Z

Если в доме неприятный запах, облезла штукатурка, часто отключают электричество и дует из окон, на это нельзя закрывать глаза. Это влияет на комфорт и на цену квартиры, если вы решите ее продавать. Поэтому нужно знать, какие конфликты могут возникнуть с УК и как их решать.

Выяснить, за что отвечает управляющая компания

Задача управляющей компании — следить за общим имуществом дома, чтобы в здании было комфортно жить. За работу УК жильцы платят каждый месяц вместе с услугами ЖКХ (графа «Содержание жилищного фонда»). Узнать свою УК можно сайте Реформа ЖКХ. Для этого нужно ввести адрес дома в поисковой строке и выбрать раздел «Управление».

Деятельность УК можно разделить на три направления. В первое входят:

очистка крыши от снега или мусора,
устранение протечек,
штукатурка стен в подъезде,
ремонт общих дверей и окон, подвального помещения.

Во вторую относят системы коммуникаций в доме. Далее идут услуги, связанные с уборкой и очисткой: сухая и влажная уборка в подъезде, мытье окон и подоконников, вывоз мусора, уборка придомовой территории, откачка жидкостей. Официальный минимальный перечень услуг утвержден Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. №290.

Обратите внимание: все виды работ относят только к общедомовому имуществу. К примеру, если потоп случился в подвале, управляющая компания должна устранить проблему. Если же трубу прорвало в квартире, ремонтировать придется собственнику.

Имущество многоквартирного дома — помещения, которые не являются частью квартир:

лестничные марши и межэтажные лестничные площадки;
крыша;
несущие элементы — фасад, межэтажные перекрытия; несущие стены, балконные плиты;
лифты с шахтами;
мастерские и технические чердаки;
технические этажи и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
колясочные;
встроенные гаражи и площадки для автомобилей, в том числе созданные за счёт жильцов;
коммуникации и технические системы: котельные, бойлерные, элеваторные узлы, холодное и горячее водоснабжения, включая ответвления от стояков до первого отключающего устройства, и другие;
мусоропровод;
общий тамбур;
детские и спортивные площадки.

Полный перечень имущества конкретного строения можно узнать в ЕГРП и в государственном кадастре.

Правильно подписать договор с управляющей компанией

Составлять договор с УК нужно внимательно, поскольку по всем по проблемам следует обращаться именно к нему.

Представители УК заключают договор с каждым из собственников по статье 162 ЖК. Если приобрели квартиру или въехали в неё позже, нужно самостоятельно прийти в офис УК и заключить договор. Если вы хотите просто прочитать договор с УК, идти в офис компании не обязательно. Для этого достаточно зайти на сайт, ввести адрес дома. Узнав, какая УК относится к вашему дому, перейдите на сайт компании и прочитайте проект договора управления МКД.

Важно проконтролировать, чтобы в договоре были прописаны:

перечень общедомового имущества, его техническое состояние;
предоставляемые УК услуги;
цена работ, услуг, коммунальных тарифов, порядок и сроки внесения платы;
периодичность и сроки оказания услуг, начало исполнение обязанностей;
ответственность сторон.

Собственники могут изменить условия или расторгнуть соглашение, руководствуясь ч. 5,8 ст. 162 ЖК РФ, если УК не выполняет условия договора или выполняет их плохо.

Знать примеры основных конфликтов

Конфликтные ситуации случаются часто, поэтому среди них можно выделить несколько наиболее частотных, которые связаны с балконом, общим тамбуром, подъездом и территорией около дома. Здесь важно заранее знать, что должна делать УК и что вправе делать вы.

Какая часть балкона — личная собственность, а за какую отвечает управляющая компания.

Стены, потолок, балконная плита — это общедомовое имущество и составляющая часть фасада здания.

К имуществу собственника относят перила, окна, двери, козырьки, навесы, мебель на балконе.

Чтобы изменить размеры балконной плиты или пристроить балкон, необходимо получить специальное разрешение. При этом совместить комнату с лоджией можно без проблем — за неё придётся платить как за отапливаемое помещение. Применять дизайнерские решения, изменять несущую конструкцию можно по усмотрению собственника жилья.

Управляющая компания должна ремонтировать несущие балконные плиты. Если они находятся в аварийном состоянии, это может угрожать жизням жильцов.

Можно отказаться от услуг, которые вам не нравятся, например ремонта фасада и нарушения облика балкона. Помните: никто не может навязать вам подобные услуги. Исключение — дома, которые включены в программы по сохранению архитектурного облика города.

Какие права есть на общий тамбур

Тамбур — общий коридор, который ведёт к входной двери в вашу квартиру и квартирам ваших соседей. У соседей на него равные права и обязанности: его нельзя захламлять по нормам противопожарной безопасности, дверь должна открываться наружу от коридора к лифтовой площадке, а изнутри открываться без ключа или не закрываться совсем.

Каждый собственник платит УК за уборку тамбура. Чтобы проблем с доступом к помещению не было, необходимо оставить ключ от тамбура УК или лично пускать уборщицу в установленное время. Убирать общий коридор можно также и самостоятельно.

Если сосед захламляет общий коридор и после нескольких просьб не убирает вещи, можно обратиться с жалобой в УК. Она имеет право выписать предписание или подать на непослушного соседа в суд.

Если плохо убирают подъезд и придомовую территорию

Если управляющая компания не справляется со своими обязанностями, можете написать жалобу на имя руководителя управляющей компании.

По правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, уборщица обязана проводить сухую и влажную уборку тамбуров, холлов, коридоров, лифтовых площадок и кабин, лестничных площадок, маршей, пандусов, а также влажную уборку подоконников, оконных решеток, окон, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков, почтовых ящиков, дверей и доводчиков. За содержание мусоропровода также отвечает УК, мусор должен вывозиться своевременно, а его элементы должны быть чистыми и продезинфицированными.

Если перечисленные объекты не убраны или убраны плохо, лучше не терпеть, а действовать.

Действовать поэтапно

Сначала следует обратиться в УК и подробно описать свою проблему. Например: грязно в подъезде, штукатурка облезла, из окон дует. Важно указать номер подъезда и причину, к примеру, ненадлежащая уборка или что её вообще не было. Если хотите подавать заявление письменно, нужно составить его в двух экземплярах на имя руководителя УК (один из них останется у вас, как подтверждение того, что вы обращались с жалобой). Обратите внимание, представитель УК должен оставить подписи на обоих экземплярах, а тому заявлению, которое остается в компании присвоить регистрационный номер.
После того, как заявление примут, оставляйте у себя подтверждение: входящий номер и подпись принявшего или уведомление о том, что письмо доставлено. Это может пригодиться при судебном разбирательстве: вы легко докажете, что на ваш запрос не прореагировали. Подписывать жалобу нужно в присутствии соседей, чтобы у вас были свидетели. Если будете звонить, узнайте ФИО сотрудника, который принял заявление и регистрационный номер обращения.
Если в течение двух часов после обращения с жалобой (в случае звонка по телефону) представитель УК не приедет, чтобы проверить заявление и составить акт, зафиксировать нарушение можно самостоятельно. Необходимо взять с собой ещё одного жильца и представителя совета дома, сделать фотографии и составить записи самостоятельно.
УК обязана разобраться и составить акт о начале возобновления услуги. За период до его составления жильцы вправе требовать перерасчёт.
Чтобы составить заявление на перерасчёт, следует умножить стоимость услуги на количество квадратных метров помещения, поделить на 30 и умножить на количество дней, которое услуга не оказывалась.
Если УК и после этого не предприняла никаких действий, можно обратиться в Жилищную инспекцию. Аналогично можно поступить, если плохо убирают придомовую территорию, например, не вывозят мусор.

Обратиться в Госжилинспекцию, если управляющая компания игнорирует ваше обращение

Если УК проигнорировала жалобу, необходимо обращаться по такой же схеме в вышестоящий орган — Госжилинспекцию.

Чтобы правильно составить жалобу, необходимо указать:

контактные данные заявителя;
наименование инстанции, желательно на имя руководителя;
четко изложенную суть обращения;
требования и их аргументацию, то есть ссылки на нормативно-правовые акты (подробнее в разделе «Ссылаться на документы при составлении жалоб и обращении в суд»).
документы, которые могут подтвердить наличие проблемы: акты оценки, техосмотра, фотографии и видео;
подпись заявителя;
дату обращения.

Жалоба составляется в двух экземплярах. Иметь на руках подтверждение любых ваших инициатив по решению проблемы (жалобы, обращения) крайне важно. К ним вы сможете апеллировать при необходимости.

Жалоба будет рассмотрена в течение 30 дней. Схема обращений та же, что во время подачи жалобы в УК: вы можете сделать это лично, придя в орган контроля, можете послать по почте (с уведомлением о получении). После этого должно быть вынесено предписание о том, как проблема была устранена. У вас есть право обратиться и в Роспотребнадзор, согласно Закону «О защите Прав Потребителей» (глава 3: о том, как отстоять свои права при некачественно предоставленной услуге).

Какие штрафы можно наложить на УК

При нарушении правил содержания многоквартирного дома взимается штраф в размере 40–50 тысяч рублей согласно ст. 7.22 КоАП.
Штраф в размере 5–10 тысяч рублей налагается на должностных лиц при нарушении предоставления коммунальных услуг.
В случае укрытия информации и предоставления неполных или ложных сведений о деятельности УК на должностное лицо коммунальных услуг налагается штраф 30–40 тысяч рублей, 250–300 тысяч рублей на юридическое лицо, а также ИП, предоставляющее коммунальные услуги согласно ст. 7.23 КоАП.

Помните, что можно расторгнуть договор с неудачной УК и выбрать другую — с хорошей репутацией на рынке услуг.

Заставить управляющую компанию выплатить компенсацию за нанесенные убытки

О том, какие работы предстоят в следующем году, УК отчитывается на общем собрании жильцов. Запланированные работы можно найти на сайте Реформа ЖКХ — нужно ввести данные дома. Если УК не выполнила свои обязанности полностью, можно возместить материальный ущерб.

ПримерСнежная зима, с крыши снег не убирают и у вас по стенам начинает струиться вода. Вы звоните в УК, но там не берут трубку, или берут, но не ничего не делают. Со временем с крыши уберут снег, однако ремонт в квартире уже испорчен из-за несвоевременных действий УК.

Чтобы заставить УК возместить убытки, нужно:

Написать заявление (в двух экземплярах) в УК о составлении акта залива квартиры, последствия которого они обязаны устранить.
Если УК не реагирует на ваше заявление, следует заказать отчёт об оценке ущерба самостоятельно.
После направить претензию в суд, приложив данные о нанесённом ущербе и проигнорированное заявление в УК. Требования: возмещение ущерба от УК, ремонт кровли над квартирой.

Суд заставит компанию выплатить компенсацию. Если конфликт не исчерпан можно также обратиться с жалобой на УК в Прокуратуру и Роспотребнадзор. Жители МКД могут воспользоваться законом «О защите прав потребителей», где сказано, что управляющая организация обязана предоставлять все полагающиеся сертификаты и чеки по расходам, а также действовать в интересах жильцов.

Не терпеть, если управляющая компания завышает платежи

В июне 2020 были утверждены новые правила оплаты. Повышение тарифов незаконно, если УК выставляет счет за услуги, которых не оказывает, или когда начисленные платежи не прописаны в договоре. Сотрудники УК обязаны информировать жильцов об изменении тарифов.

В случае незаконного завышения тарифа, можно оштрафовать УК. Для этого сравните тарифы, которые указаны в платежной квитанции. Их суммарное повышение не должно превышать допустимый индекс (индивидуален для каждого региона, в Москве — 5%, в Подмосковье — 4,1%).

После того, как вы все-таки посылаете жалобу в УК, ответ должен прийти в течение месяца. Если УК признала свою вину, компенсация придёт не позже чем через 60 дней. Если УК вынесла отрицательное решение, но вы уверены в своей правоте и есть документальные подтверждения, пишите в жилищную инспекцию.

Действовать нужно по той же схеме, что в случае бездействия или некачественных работ.

Проверять наложенные управляющей компанией штрафы

Основное право УК — политика штрафов за задолженности по оплате своих услуг. Согласно ч. 14 ст. 155 ЖК РФ, размер пени составит 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка, которая действует на день фактической оплаты за каждый день просрочки, начиная от тридцать первого дня. С девяносто первого дня пеня увеличивается до 1/130 ставки рефинансирования Центрального банка. На август 2020 года она составляет 4,25% годовых. Если вы хотите проверить правильность подсчетов в вашей квитанции с учетом пени, воспользуйтесь специальным калькулятором.

У каждого субъекта РФ сформирована своя система норм и правил, которым должна следовать УК во взаимодействии с собственниками и выполнении работы. Помните, что тарифы на услуги не должны противоречить «Прогнозу социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2024 года». Расценки на содержание жилых помещений в Москве по данным на 2020 год колеблются от 24,66 до 30,49 рублей за кв. м + 5% НДС.

Действовать оперативно, если управляющая компания обанкротилась

УК не обязана предупреждать собственников о том, что подвержена банкротству, поэтому для жильцов такая новость становится неожиданностью. Если управляющую компанию признали банкротом, необходимо действовать оперативно, но последовательно.

Важно узнать, сколько средств накоплено на счету вашего дома, сколько из них уходит на содержание и ремонт.
Определить, на что хотите потратить эти деньги и составить протокол заседания жильцов.
Добиться своих требований от УК, если она еще функционирует. Незамедлительно подберите новую УК.

Если не успеете заблаговременно выбрать замену УК, ситуация может затянуться на неопределенный срок: открытый конкурс отложат, работы по дому проходить не будут, при этом жильцам придется перечислять деньги. Позже эти средства отправят на счёт новой управляющей компании.

Если подозреваете, что у УК неустойчивое финансовое положение, можно проверить её заранее. Есть несколько способов. Первый — заказать выписку из ЕГРЮЛ. В ней содержатся сведения обо всех процедурах, которые проводились в отношении юридического лица. Если вы хотите проверить компанию на наличие решений, которые были вынесены арбитражным судом, заходите на сайт «Электронное правосудие», вводите данные: название УК, арбитражный суд. Установите фильтр дел «банкротные».

Ссылаться на документы при составлении жалоб и обращении в суд

Законодательно понятие и деятельность управляющей компании прописаны в документах, к которым можно смело апеллировать в случае любого конфликта:

Выводы: что нужно помнить при решении конфликтов с УК

Задача управляющей компании — следить за общим имуществом дома, чтобы здание могло без проблем функционировать. За работу УК жильцы платят каждый месяц вместе с услугами ЖКХ.
Стены, потолок, балконная плита, и наружное ограждение — это общедомовое имущество. Поскольку все эти части — составляющая часть фасада здания. К имуществу собственника относят перила, окна, двери, козырьки, навесы, мебель на балконе.
Тамбур — тоже общее имущество. У всех соседей на него равные права и обязанности.
Если управляющая компания не справляется со своими обязанностями, можно написать жалобу на имя руководителя управляющей компании.
Если УК проигнорировала жалобу, необходимо обращайтесь по такой же схеме в вышестоящий орган — Госжилинспекцию.
При нарушении правил содержания многоквартирного дома взимается штраф в размере 40–50 тысяч рублей согласно ст. 7.22 КоАП.
Штраф в размере 5–10 тысяч рублей налагается на должностных лиц при нарушении предоставления коммунальных услуг.
В случае укрытия информации и предоставления неполных или ложных сведений о деятельности УК на должностное лицо коммунальных услуг налагается штраф 30–40 тысяч рублей, 250–300 тысяч рублей на юридическое лицо, а также ИП, предоставляющее коммунальные услуги согласно ст. 7.23 КоАП.
Можно расторгнуть договор с неудачной УК и выбрать другую — с хорошей репутацией на рынке услуг.
Повышение тарифов незаконно, если УК выставляет счет за услуги, которых не оказывает, или, когда начисленные платежи не прописаны в договоре. Если вы понимаете, что тариф явно завышен, имеете право штрафовать УК. Для этого необходимо послать жалобу в УК.

👉С уважением, Ваш личный эксперт по недвижимости, Владимир Лядов🤝❗

Как составить договор ренты и на что обратить внимание

2021-03-29T17:12:48.936Z

Рента — это особый способ передачи квартиры от одного человека к другому. Если буквально, то вы можете договорится с владельцем квартиры о том, что будете содержать его, а за это он соглашается, что после смерти квартира достанется вам. Как правило, так обеспечивают себе старость одинокие пенсионеры или инвалиды, нуждающиеся в уходе.

Если грамотно составить договор ренты, то обе стороны оказываются защищены законом — пожилой человек точно получит нужное содержание, а заботящийся уверен, что ему достанется жилье. Если допустить ошибки в договоре, ренту могут признать незаконной через суд — например, могут появиться наследники умершего и заявить, что имеют право на жилье.

Что такое договор ренты с точки зрения закона

Договор ренты — это соглашение, по которому владелец передает свою недвижимость человеку или организации в обмен на «содержание».

Под содержание имеются в виду постоянные ежемесячные выплаты в виде конкретной суммы или другая помощь — например, уборка помещения, доставка продуктов, помощь в прогулках. Значение термина «содержание» определяют участники договора перед его заключением, условия в каждом конкретном случае могут быть разными. Весь процесс регулируется статьями из главы № 33 ГК РФ.

Рента подходит пожилым людям, у которых по какой-то причине нет родственников или другого способа финансовой поддержки. Например, пенсионер может договориться с соседом — тот помогает ему с доставкой продуктов, убирает раз в неделю жилье, каждый день отвозит на прогулку в парк. Взамен, после смерти пенсионера, квартира переходит соседу.

Рента — это довольно сложный юридический инструмент. При его составлении важно не запутаться в терминах.

Получатель ренты — это человек, который отдал квартиру. Например, пенсионер, который хочет так получить прибавку к пенсии.

Плательщик ренты — это тот, кто приобрел квартиру.

Договор ренты нужно заверять у нотариуса — если этого не сделать, через суд его могут признать незаконным, и он не будет действовать.

Какая бывает рента

В законе прописаны три вида ренты.

Пожизненная рента — деньги выплачиваются в течение всего срока жизни владельца квартиры, договор прекращается после смерти. Обычно выплаты идут раз в месяц. Размер выплат — не меньше прожиточного минимума в регионе, причем если меняется минимум, то меняется и выплата.

Получать пожизненную ренту может только физическое лицо — тот, кто владеет квартирой или другой гражданин во воле собственника жилья.

Пожизненная рента с иждивением. Это подвид пожизненной ренты — по такому договору необходимо обеспечивать потребности получателя ренты в жилье, питании и одежде, уходе за ним и, если это оговорено, оплачивать за него коммунальные услуги.

В таком виде договора определяют стоимость этого содержания — например, тратить на получателя ренты не меньше прожиточного минимума по региону. Или можно договориться на конкретную сумму деньгами плюс уход и продукты.

Постоянная рента. Это сложный юридический инструмент, в котором много тонкостей. Суть такая — плательщик рентных платежей заключает бессрочный договор на выплату конкретной суммы раз в оговоренный период, обычно это раз в три месяца. За это плательщик становится владельцем недвижимости.

Получателем постоянный ренты может быть как физическое лицо, так и организация. Обязательство выплачивать постоянную ренту переходят к другим людям. Например, если у умершего получателя ренты есть наследники, то платить эту ренту вы будете им.

Чтобы прекратить платежи, плательщик может «выкупить ренту» — то есть предоставить получателю рентных платежей так называемый «письменный отказ от ренты». Фактически это способ выкупить отданную в ренту квартиру — после предоставления отказа от ренты плательщик должен передать получателю ренты деньги за жилье. Размер выкупа зависит от условий договора — проверьте, чтобы в нем была указана конкретная сумма за выкуп. Если этого не сделать, то размер будет устанавливаться законом — он равен сумме годовых рентных платежей и рыночной цене имущества.

В договоре на постоянную ренту может быть прописано, что право на выкуп не может быть осуществлено при жизни получателя ренты.

Если проще, то законные варианты ренты выглядят так:

Пожизненная рента — популярная форма. Вы договариваетесь с человеком, что будете платить ему определенную сумму до его смерти, за это его недвижимость станет вашей. Обычно такой формат используют пожилые одинокие люди, которым не хватает пенсии.
Пожизненная рента с иждивением — нужно не просто платить человеку, но и заботиться о нем, например, приносить продукты, покупать одежду, возить в больницу, ухаживать при необходимости. Такая рента пригодится пожилым людям, которые нужен уход и физическая помощь.
Постоянная рента. Такая рента пригодится, если пенсионер хочет быть уверен, что за его квартиру в итоге заплатят конкретную сумму — в договоре можно установить конкретную цену выкупа.

Никто не может сказать, сколько придется выплачивать рентные платежи. Если прописать в договоре конкретный срок, нотариус может отказаться его заверять, а в Росреестре такой договор не зарегистрируют. Договор с конкретным сроком могут признать не рентным, а договором купли-продажи.

Еще договор ренты не может быть безвозмездным — то есть платить нужно, хотя бы прожиточный минимум. Если сделать договор без конкретного размера выплаты, его тоже не зарегистрируют — потому что, по сути, это договор дарения, а значит, на него не распространяются нормы закона о ренте.

Может ли быть отменена рента

Договор ренты может быть отменен через суд в случае, если кто-то из участников сделки нарушил свои обязательства. Вот распространенные причины отмены.

Договор подписали обманным путем. Например, получателя ренты ввели в заблуждение относительно условий договора, пообещали на словах одно, а на деле записали в договор другое. Отменить договор по этой причине возможно, если доказать в суде факт обмана.

Получатель ренты признан недееспособным на момент подписания ренты. Это одна из основных опасностей ренты как способа приобрести квартиру. Например, плательщик ренты заключает договор с пожилым человеком, исправно платит ему ренту. Затем появляются родственники получателя ренты и показывают документы, по которым владелец квартиры уже несколько лет состоит на учете в психиатрической клинике.

Через суд такую сделку могут признать незаконной, квартиру вернуть в собственность пожилому человеку, а договор расторгнуть. Кто будет возвращать уплаченные платежи, непонятно — как решит суд.

Плательщик ренты не исполняет свои обязанности. Например, не перечисляет обещанные в договоре платежи год или более. Или не исполняет обязанности по содержанию получателя ренты.

Плательщик признан банкротом. Соответственно, в такой ситуации он не перечисляет платежи получателю ренты. Договор можно расторгнуть через суд, имущество вернется в собственность к получателю ренты.

У получателя ренты нет обязанности возвращать все платежи, если это не установил суд. Например, вы платите ренту 5 лет, а после по какой-то причине платить не можете. Если договор расторгнут, то платежи за 5 лет вам никто не вернет, а квартиру придется отдать получателю ренты обратно.

Как обезопасить себя от отмены ренты

Получателями ренты, как правило, становятся одинокие пенсионеры. Это долгосрочный договор, по которому вы можете выплачивать платежи и заботиться о них не один год. Порой пожилым людям начинает казаться, что их обманывают — платят слишком мало, недобросовестно относятся к обязанностям помогать и приносить им продукты.

Получатель ренты может попробовать расторгнуть договоре через суд. Так происходит не всегда, но от потенциальных претензий стоит подстраховаться заранее.

Если договор предусмотрена только передача конкретной суммы, то постарайтесь делать это перечислением на карту. Или записывайте на видео передачу денег, просите у получателя ренты расписку.
Когда вы соглашаетесь помогать получателю ренты, постарайтесь прописать в договоре конкретный перечень работ. Например, гулять дважды в неделю, приносить продукты раз в неделю, возить в больницу на обследование не реже раза в месяц.
Если договор уже составлен, постарайтесь фиксировать факт выполнения работ по уходу за пожилым человеком, гуляйте в одних и тех же местах, где будут свидетели. Сохраните все чеки, счета на оплату медуслуг и другие документы, подтверждающие ваши расходы на получателя ренты.
Постарайтесь быть в доброжелательных отношениях с соседями — скорее всего, именно их как свидетелей вызовут в суд.

Инициаторами отмены договора ренты могут стать наследники получатели ренты. Например, после смерти пожилого человека они заявят, что договор ренты незаконный, пенсионера ввели в заблуждение, и они имеют право на квартиру. Чтобы отменить договор, наследники обращаются в суд. Обычно в иске они утверждают, что пожилой человек был психически нездоров и не отдавал отчета в своих действиях.

Чтобы обезопасить себя от проблем, нужно еще до заключения договора убедиться в дееспособности будущего получателя ренты. Для этого запросите у него справку от психиатра о том, что его психическое здоровье не мешает ему заключать сделки с имуществом.

Если наследники обратились в суд, нужно заручиться поддержкой юриста. Как правило, судьи такие иски не поддерживают — рента оформляется в Росреестре и переходит в собственность плательщика в момент регистрации договора. Поэтому недвижимость не может быть включена в наследство — на момент смерти она уже не является имуществом получателя ренты. А претензии про психическую недееспособность оспариваются справкой от психиатра, если вы такую получили заранее.

Как составить договор ренты

Перед заключением договора ренты нужно обсудить с потенциальным получателем все тонкости и нюансы его содержания, проговорить возможные риски. Полезно будет наладить доброжелательные отношения, ведь постоянно общаться с получателем ренты плательщик может довольно долго. Сколько продлится договор ренты, никто сказать не может.

Для составления договора лучше привлечь юриста — он должен проанализировать вашу ситуацию и подсказать, где могут быть «подводные камни», на какие нюансы обращать внимание. Если есть сомнения, лучше не соглашаться на сделку.

В договор ренты обязательно включите вот эти пункты:

Опишите предмет договора — тип ренты, обязанности плательщика ренты. Чем конкретнее будет написано, тем лучше. Например, для ренты с содержанием вместо «содержать получателя» лучше написать «ежемесячно перечислять денежные средства в объеме МРОТ плюс обеспечивать лекарствами, назначенные врачом».
Описание имущества. Передавать в ренту можно не только квартиру, но и любое имущество, например, апартаменты.
Для договора постоянной ренты укажите цену выкупа ренты.
Укажите сумму и периодичность выплат — должно быть упоминание, что сумма не меньше МРОТ по региону.
Добавьте в договор условие подтверждения выполненных обязанностей. Например, если вы договорились на выплату конкретной суммы раз в месяц, то добавьте в договор, что получатель ренты пишет после этого расписку о том, что ему передали деньги.

Условия договора можно будет поменять и после его заключения — с помощью дополнительного соглашения, если обе стороны устроят новые пункты. Обновленный договор нужно удостоверять у нотариуса.

Как заверить и зарегистрировать договор ренты

Договора ренты нужно предварительно заверять у нотариуса. За это нужно заплатить госпошлину — это 0,5% от суммы договора, но не меньше 300 руб. и не менее 20 тыс. руб. Так как конкретная цена договора в случае ренты не указывается, то для расчета используют кадастровую стоимость жилья. Узнать, во сколько оценена конкретная квартира, можно на сайте Росреестра.

Договор тоже может составить нотариус, за это придется доплатить.

Может ли быть отменена рента

Как обезопасить себя от отмены ренты

Если договор предусмотрена только передача конкретной суммы, то постарайтесь делать это перечислением на карту. Или записывайте на видео передачу денег, просите у получателя ренты расписку.
Когда вы соглашаетесь помогать получателю ренты, постарайтесь прописать в договоре конкретный перечень работ. Например, гулять дважды в неделю, приносить продукты раз в неделю, возить в больницу на обследование не реже раза в месяц.
Если договор уже составлен, постарайтесь фиксировать факт выполнения работ по уходу за пожилым человеком, гуляйте в одних и тех же местах, где будут свидетели. Сохраните все чеки, счета на оплату медуслуг и другие документы, подтверждающие ваши расходы на получателя ренты.
Постарайтесь быть в доброжелательных отношениях с соседями — скорее всего, именно их как свидетелей вызовут в суд.

Как составить договор ренты

В договор ренты обязательно включите вот эти пункты:

Опишите предмет договора — тип ренты, обязанности плательщика ренты. Чем конкретнее будет написано, тем лучше. Например, для ренты с содержанием вместо «содержать получателя» лучше написать «ежемесячно перечислять денежные средства в объеме МРОТ плюс обеспечивать лекарствами, назначенные врачом».
Описание имущества. Передавать в ренту можно не только квартиру, но и любое имущество, например, апартаменты.
Для договора постоянной ренты укажите цену выкупа ренты.
Укажите сумму и периодичность выплат — должно быть упоминание, что сумма не меньше МРОТ по региону.
Добавьте в договор условие подтверждения выполненных обязанностей. Например, если вы договорились на выплату конкретной суммы раз в месяц, то добавьте в договор, что получатель ренты пишет после этого расписку о том, что ему передали деньги.

Как заверить и зарегистрировать договор ренты

Договор тоже может составить нотариус, за это придется доплатить.

Чтобы заверить договор, к нотариусу нужно прийти с пакетом документов:

паспорта всех участников сделки;
выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности на жилье;
документ, в котором указано, кто зарегистрирован в квартире и кто имеет право ей пользоваться — в Москве это единый жилищный документ, который можно получить в МФЦ, в регионах нужно обращаться в УК за выписками из домой книги;
договор ренты.

Нотариус может запросить дополнительные документы. Например, согласие супруга на сделку, если получатель ренты в браке.

После договор ренты нужно зарегистрировать в Росреестре. Документы может передать нотариус, тогда процесс регистрации займет около 3 дней. Или можно самостоятельно регистрировать через МФЦ — срок увеличивается до 5–7 дней. За регистрацию нужно заплатить еще одну пошлину — 2 тыс. руб.

Кратко — как заключить договор ренты

С помощью ренты можно приобрести имущество в обмен на обязательство содержать бывшего владельца квартиры. Под содержанием подразумевается или выплата конкретной суммы ежемесячно, или помощь в натуральном виде — например, в покупке продуктов и лекарств до смерти рентополучателя.
Договор ренты могут отменить — например, если плательщик не будет исполнять свои обязательства. При этом получатель не вернет платежи, и квартира снова вернется в его собственность.
Соглашаясь на договор ренты, проговорите с получателем все условия заранее. Вы должны обсудить, какую конкретную помощь будете оказывать в обмен на квартиру.
Чтобы заключить договор, обратитесь к юристу — нужно предусмотреть много нюансов, которые зависят от конкретной ситуации.
Договор нужно заверить у нотариуса — за это придется заплатить пошлину, 0,5% от кадастровой стоимости квартиры.
Затем договор регистрируется в Росреестре.
Если у вас договор ренты с содержанием, то полностью квартира становится вашей только после смерти получателя ренты. Если постоянная рента, с конкретными выплатами, то ренту можно будет выкупить внесением разового годовой суммы платежей, но не ранее срока, указанного в договоре.

tel: +7910-679-8888 (viber, telegram, whatsapp)
📝 Визитка для Вас и ваших друзей https://mssg.me/vladimirlyadov
💻 Подписывайтесь на наш канал и обязательно приглашайте своих знакомых 👉 https://bit.ly/3cDziHq

👉С уважением, Ваш личный эксперт по недвижимости, Владимир Лядов🤝❗

Квартиры на первом этаже: покупать нельзя бояться

2021-03-24T17:04:36.127Z

Квартиры на первых этажах до сих пор ассоциируют с неликвидной недвижимостью, хотя это уже далеко не так. В статье разберем страхи у покупателей подобных квартир и сравним, насколько отличаются предложения на первичном рынке от жилья в старом фонде. Также расскажем про дополнительные бонусы, которые предлагают покупателям квартир на первых этажах новостроек.

«Первый и последний этаж не предлагать»

Эта фраза возникла как приписка в объявлениях о покупке/продаже/обмене или аренде квартиры в советское время, став особенно актуальной в постперестроечной России. Дома, построенные в советское время (хрущевки, брежневки, другие типовые застройки), не отличались высоким качеством строительства — сырые подвалы с невысоким фундаментом, плохие коммуникации, окна, расположенные близко к земле и т. д. Часто были затопления, а в 90-е годы участились квартирные кражи. Из-за этих и многих других «традиционных» проблем люди не хотели жить на первом этаже и наотрез отказывались от таких квартир.

В 2000-х годах, благодаря грамотному проектированию новостроек, ситуация начала кардинально меняться. Как и отношение покупателей к недвижимости на первых этажах.

Недостатки первых этажей старого фонда

Все эти минусы характерны для массовой застройки советского времени — т. е. квартир в старом фонде без капитального ремонта. Сейчас такие дома уходят в прошлое. Давайте вспомним, какие основные проблемы были в подобных квартирах.

Безопасность и повышенный риск ограбления. Окна квартир располагались невысоко от земли и поэтому в нее можно было проникнуть не только через дверь, но и через окно. Чтобы защитить свой дом, приходилось ставить на окна решетки. С ними казалось, что живешь в тюрьме: они портили внешний вид окна, затеняли квартиру и забирали ощущение уюта. Позже дополнительно стали ставить охранные системы и сигнализации, рольставни, антивандальные ударопрочные стеклопакеты. Но эти меры требовали дополнительных расходов, которые могли себе позволить не все собственники квартир на первых этажах. Кроме того, в окна первых этажей могли попасть мяч, кирпич или камень, петарда.

Жизнь на виду у всех. У жителей первого этажа было ощущение, что их частная жизнь выставлена на всеобщее обозрение — любопытные прохожие все время заглядывали в окна, расположенные на уровне человеческого роста. Приходилось завешивать окна плотными шторами или закрывать жалюзи.

Когда на рынке появились специальные (тонировочные) пленки на стекло, которые делают его зеркальным снаружи и прозрачным изнутри — жители первых этажей стали использовать их, чтобы спрятаться от любопытных глаз.

Недостаток солнечного света. В квартирах на первых этажах было мало естественного солнечного света: его проникновению мешали не только решетки на окнах и шторы, но и близко расположенные деревья и соседние здания. Особенно если окна таких квартир выходили во двор. Чтобы не жить в сумерках, жители регулярно пользовались искусственным освещением, что увеличивало счета за электричество. Недостаток солнечного света приводил и к тому, что квартиры отсыревали. Частично помогали жалюзи, поднимающиеся снизу вверх. Ими закрывали нижнюю часть окон и оставляли доступ к дневному свету сверху.

Плохой вид из окна. Хорошо, если у окон дома был сад, цветущие кусты или клумбы. Но чаще под окнами была стихийная парковка жителей дома, автодорога, тротуар или лавочка, на которой постоянно собирались компании. Кроме того, вид портили всё те же решетки на окнах.

Шум. Все звуки жители первого этажа слышали громче, чем другие. Это и постоянный шум с улицы: громкие компании под окнами, крики детей с детской или спортивной площадок, лай собак, чужие разговоры у подъезда, регулярно хлопающая подъездная дверь, звонок домофона, шум подъезжающих машин и их парковка у дома. Если окна выходили на дорогу — то и шум проезжающего мимо транспорта.

К шуму с улицы добавлялся шум с площадки первого этажа: работающий лифт (если дом был им оборудован); оживленное передвижение людей в течение дня к лифту и лестнице; топот и отряхивание ног от снега зимой; разговоры в общем холле. Чтобы немного спастись от шума, окна часто приходилось держать закрытыми.

Холод и влага. Из-за расположения над подвалами, близости к земле и затененности, в квартирах первого этажа была повышенная влажность и сырость, во многих — холодный пол. Во влажной среде быстро размножались грибок и плесень, с которыми практически бесполезно было бороться. Они поселялись на стенах и мебели и могли ухудшить здоровье людей, обостряя хронические заболевания.

Иногда избавиться от сырости не помогал даже капитальный ремонт в квартире, поскольку при неправильной работе коммуникаций водо- и теплоснабжения в доме подвал все равно оставался сырым.

Грязь, пыль и запахи. Жители первых этажей вдыхали воздух с выхлопными газами от машин и другими вредными веществами, которые оседают ближе к земле.

Уличная пыль, пыльца с цветочных клумб, дым от сигарет любителей курить у подъезда — все это тоже отправлялось в квартиры первых этажей. Даже если дом был окружен зеленью — она способна поглотить и отфильтровать только часть выбросов. На лестничных площадках грязнее, чем наверху, а еще под окнами часто лежал мусор — бутылки, бычки, упаковки от продуктов.

Из-за скапливающейся грязи вытиpaть пыль, делать влажную уборку и мыть окна приходилось чaщe, чем тем, кто жил выше.

Кроме того, жителям домов, в которых есть мусоропровод, досаждали неприятные запахи: от площадок, на которых устанавливают мусорные баки, и от самого мусоропровода, поскольку он часто был переполнен. Запах также доносился от испарений из подвала.

Насекомые и грызуны. Из-за соседства с подвалом в квартирах нередко появлялись непрошенные гости — крысы, мыши, комары, клопы, тараканы, блохи, летом мухи. Они, как и плесень с грибком, размножались в теплом и влажном помещении. А близость к мусорным бакам могла участить появление такой живности.

Отсутствие балконов и лоджий. В некоторых типах домов на первых этажах отсутствовали лоджии и балконы. При небольших площадях квартир это существенный минус.

Коммуникации. Если у кого-то из соседей с верхних этажей засорялась канализация, или были протечки по стояку — то вся вода и жидкости оказывались в квартире на первом.

Часть проблем жители пытались решать с помощью материалов и технологий, которые со временем стали появляться на рынке. К примеру, шум приглушала звукоизоляция стен и потолка. Утепление пола решало вопрос с сыростью. Но все эти работы обходились в большую сумму и не всегда помогали полностью избавиться от проблемы. А в борьбе с плесенью, влажностью и насекомыми могли помочь только ремонт всего подвала и замена коммуникаций во всем доме, что было трудно осуществить.

Ситуация сегодня

Новые многоэтажные дома проектируются с использованием современных технологий, качественных материалов и инженерных коммуникаций, а также продумывают более комфортные характеристики самого жилья.

Поэтому недостатки и проблемы, которые были актуальными для обитателей первых этажей в старых домах, сейчас перестали быть существенными. Многих из них уже просто нет или для них нашлись решения. А некоторые минусы и вовсе превратились в плюсы. Из-за меняющегося качества жилья квартиры на первом этаже в новостройках уже не считаются неликвидными и активно раскупаются.

Особенности первого этажа новостроек

Высокий первый этаж. Как правило, застройщики, проектируя многоэтажные дома, отводят первые этажи под «нежилые» коммерческие помещения (аптеки, магазины, кафе, офисы, врачебные кабинеты и т. п.). А значит, первый жилой этаж — это по факту второй. Как вариант, вместо коммерческих зон на первых этажах могут располагаться технический этаж с подсобными помещениями, например, кладовыми для жильцов.

Если квартиры на первом этаже все же запланированы, то они расположены значительно выше, чем в старом жилом фонде.

Это решает ряд проблем: снижается риск воровства и никто не заглядывает в окна. А значит, их не нужно постоянно завешивать: можно чувствовать себя приватно и комфортно.

Охраняемая территория. Во многих современных жилых комплексах и домах — закрытая огороженная и охраняемая территория. Находится под круглосуточным видеонаблюдением, а вход/въезд осуществляется по специальным картам. Доступ на территорию дома и внутреннего двора есть только у жильцов и их гостей.

Не нужно устанавливать решетки на окна и можно не беспокоиться за свою безопасность и сохранность имущества.

Дворы без машин. Некоторые дворы современных новостроек спроектированы так, что в них нет машин, предусмотрены только проезды для спецтехники. Или же автомобильное движение по территории ЖК сведено к минимуму, а для машин предусмотрены места на наземных и подземных парковках. Сам двор при этом находится достаточно далеко от проезжей части.

Это значит, что выхлопных газов и шума от автомобилей меньше или их вовсе нет.

Благоустроенные дворы. Застройщики жилых комплексов класса комфорт и выше обустраивают придомовую территорию, грамотно зонируя ее на разные площадки (детские, спортивные) или уютные дворики с прогулочными зонами. Используют ландшафтный дизайн: высаживают деревья и кустарники, разбивают цветники, засеивают газоны. Посадку деревьев планируют таким образом и на таком расстоянии, чтобы кроны деревьев не загораживали поступление света в окна первых этажей.

А значит видовые характеристики меняются: если окна выходят во двор, то можно наслаждаться солнечным светом, зеленым газоном и благоустроенным тихим двором.

Системы очистки воздуха. На рынке появилось много устройств, которые очищают воздух. Их можно приобрести и смонтировать у себя в квартире самостоятельно. А некоторые современные проекты жилых домов (от комфорт-класса и выше) изначально предусматривают вентиляционные системы с принудительным притоком воздуха и очистителями, которые уничтожают вредные микроорганизмы. Проектируют застройщики и специальные ниши для кондиционеров к каждой квартире.

Пыли и грязного воздуха будет меньше: нет необходимости каждый день мыть окна, проводить влажную уборку и вытирать пыль.

Окна. Современные многокамерные стеклопакеты изготавливают с качественными уплотнителями, которые поглощают шум. Он не будет доставлять дискомфорт или отвлекать от дел.

Сухой подвал. Фундамент новых домов делают более высоким, современные гидро- и пароизоляционные материалы хорошо изолируют подвальные запахи и сырость. Коммуникации в подвальном техэтаже новые, протечки случаются редко.

Проблема сырости, влажности и подвальных запахов домов старого фонда перестает существовать в новостройках.

Удобное расположение лифтов. В домах предусмотрены современные тихие лифты в зонах, которые отделяются от входа в коридор с квартирами дверью, и находятся на удалении от них. Поэтому шум с лестничной клетки практически отсутствует.

Нет грязи от мусоропровода. Часто по общему решению собственников мусоропровод в многоэтажных домах заваривают, а мусорные баки располагают в специальных помещениях в стороне от дома и детских площадок. Поэтому ни запаха, ни грызунов и насекомых, ни забитого мусоропровода в новых домах не существует.

Тихая входная дверь. Нет и шума от хлопающей входной двери — их ставят с доводчиками, которые обеспечивают плавный ход.

Преимущества квартир на первых этажах

В квартирах на первых этажах есть много плюсов: и такие, по которым покупатели выбирали квартиру в старом фонде, и те, которые характерны только для новостроек.

Балконы и террасы. Помимо того, что сегодня практически во всех строящихся квартирах на первом этаже предусмотрены глубокие остекленные балконы и лоджии, существует еще несколько видов «дополнительной» площади:

может быть предусмотрена большая терраса, куда можно выйти подышать на свежем воздухе;
встречаются квартиры с небольшим огороженным участком (палисадником). Можно разбить цветник, вырастить овощи, поставить коляску, садовую мебель — организовать место для прогулки маленьких детей и отдыха семьи.

Необычные форматы жилья. На первых этажах встречаются интересные варианты, которых нет на других:

квартиры с отдельным входом;
с нестандартными планировками, которые невозможны на этажах выше.

Высота потолков. Приятный плюс в новостройке — высота потолка в квартире на первом этаже может быть выше, чем на последующих.

Цена. На покупке можно сэкономить, что особенно актуально в кризисное время. Стоимость недвижимости на первых этажах, как правило, дешевле в среднем на 10%, чем на аналогичные квартиры выше. Правда, если это квартиры в современных жилых комплексах с террасами или собственным садом, интересной планировки — то цены на такое жилье, из-за его эксклюзивности, наоборот, могут быть выше.

Удобство и доступность. Первый этаж идеально подходит для пожилых, маломобильных людей, семей с маленькими детьми и животными. На улицу легко будет выйти — не нужно добираться в квартиру по лестнице или пользоваться лифтом.

В современных домах пол холла находится на одном уровне с землей, нет порожков, ступеней, или же установлены специальные устройства и съезды, которые облегчают перемещение по небольшой лестнице. Удобно пользоваться велосипедами, санками и коляской.

Безопасность. В случае чрезвычайной ситуации с первого этажа получится эвакуироваться быстрее всего. Вы не привязаны к лифту и черной лестнице, а если квартира расположена над землей — то при необходимости помещение можно покинуть через окно.

Выгода. Жители первых этажей могут сэкономить на подъеме техники, мебели и тяжелых предметов, поскольку не нужно дополнительно платить за их подъем на этаж.

Нет соседей снизу. Еще одно преимущество — отсутствие соседей снизу. Вы не слышите шум и сами никак не побеспокоите соседей громким топотом ног, перетаскиванием мебели или любыми громкими звуками.

Кроме того, если возникнет авария, протечка — вы никого не затопите и не придется компенсировать стоимость ремонта соседей.

Перепланировка. Неочевидный плюс: некоторые перепланировки, которые невозможны на более высоких этажах, можно провести и узаконить на первом. Площадь кухни можно увеличить за счет жилой комнаты, санузла или холла. Или, наоборот, увеличить площадь жилой части квартиры, расположив кухню в нежилой.

Что нужно запомнить, если планируете покупку квартиры на первом этаже

До сих пор существует нежелание покупателей приобретать квартиру на первом этаже из-за предубеждений и особенностей такого жилья в старом фонде. Из минусов жизни на первом выделяли: шум, небезопасность, решетки на окнах, подвальные запахи, повышенную влажность, грязь и пыль, антисанитарию, темноту, жизнь на виду у прохожих. Эти недостатки относилось к домам массовой советской застройки
Современные технологии домостроения исключают большинство минусов старого жилого фонда. Жизнь на первых этажах в новостройке, расположенной в хорошем районе с зеленой зоной, на закрытой охраняемой территории и вдали от загазованных автомагистралей — будет отличаться от жизни на первом этаже в старом фонде.
Покупая жилье на первом этаже, можно сэкономить на стоимости самой недвижимости и доставке разных товаров и грузов в квартиру.
Существенный плюс первого этажа: на нем удобно и безопасно жить маломобильным и пожилым людям, семьям с маленькими детьми. Не нужно подниматься по лестнице и пользоваться лифтом. Бонусом будет отсутствие соседей снизу.
На первых этажах новостроек есть интересные проекты: квартиры с террасами и палисадниками, нестандартными планировками, высокими потолками и красивыми видами во дворы-парки.

👉С уважением, Ваш личный эксперт по недвижимости, Владимир Лядов🤝❗

Как купить квартиру с помощью военной ипотеки

2021-03-11T07:38:52.750Z

Военная ипотека — это программа, которая помогает служащим по контракту купить квартиру в любом регионе страны. Причем не за счет зарплаты — пока человек служит, за него кредит будет выплачивать государство. Рассказываем, что такое военная ипотека, сколько денег выделяет государство военному, и как ее оформить, чтобы купить квартиру.

Что такое военная ипотека

В России для военных, служащих по контракту, есть государственная программа помощи в приобретении квартиры. Военный может выбрать квартиру, оформить на нее ипотеку, а затем государство будет платить по ней, пока человек служит. Регулируется весь процесс законом ФЗ № 117.

Если выполнить все условия закона, то квартира перейдет в собственность военного. Если военный прекратит службу раньше срока — придется возвращать бюджетные деньги и выплачивать ипотеку самостоятельно.

В России есть два вида службы:

по призыву — это обязательная служба для всех мужчин до 27 лет, если нет противопоказаний; на таких военнослужащих программа не распространяется;
по контракту — условно это можно назвать работой, человек служит и получает за это зарплату, а затем увольняется или уходит на пенсию; те, кто служат по контракту, могут претендовать на военную ипотеку.

Неважно, есть ли у контрактника квартира или нет — он все равно может взять военную ипотеку. Место, где вы покупаете квартиру в военную ипотеку, не зависит от места службы — например, вы можете служить на севере, а жилье купить в южных городах или в столице.

Программа военной ипотеки рассчитана только на покупку жилой недвижимости. Апартаменты, на момент написания статьи, считаются нежилым помещением — под действие программы не попадают.

Чтобы купить жилье по программе военной ипотеки, служащий должен участвовать в программе «Накопительно-ипотечной системы», или НИС.

Кто может вступить в НИС

Чтобы вступить в НИС и получить займ, нужно служить по контракту и быть гражданином РФ. В НИС попадают:

прапорщики и мичманы, которые прослужили по контракту 3 года;
солдаты и матросы, которые заключили второй контракт на службу;
военнослужащие из запаса со вторым контрактом;
сотрудники Росгвардии и специальных подразделений — например, ОМОН.

Весь перечень оснований для попадания в НИС и перечень тех, кто может претендовать на военную ипотеку, перечислен в п.12 Постановления правительства №89.

Оформлением в НИС занимается воинская часть — там должны оформить все документы, завести карточку в НИС, открыть счет и прикрепить карточку к личному делу. Когда вы попадете в реестр, в части вам выдадут регистрационный номер — по нему на сайте «Росвоенипотеки» можно проверить, сколько денег уже накопилось.

Сколько денег выделяет государство военному

Государство после вступления военного в НИС раз в месяц перечисляет на специальный счет деньги. Их можно использовать как первоначальный взнос для ипотеки, но только через три года после участия в программе.

Сумма каждый год индексируется. Например, за весь 2020 года военный получит 288 410 руб.

На странице «Росвоенипотеки» можно посмотреть, сколько денег накапливалось в каждом году работы программы

Субсидии будут перечисляться и после получения ипотеки, на погашение ежемесячных платежей. Если вы взяли квартиру дороже и ежемесячной субсидии не хватает, нужно рассчитывать на личные сбережения.

Когда квартира переходит в собственность военному

Деньги, которые перечисляет государство, не становятся вашими автоматически. Даже если вы уже купили квартиру и выплачиваете ипотеку как за свои средства, так и с помощью субсидий, деньги по военной программе всё еще принадлежат государству. Если вы уволитесь со службы, то с вас потребуют вернуть все взносы.

Чтобы субсидии и квартира стали вашими, нужно или прослужить не менее 20 лет, или уволиться со службы через 10 лет по уважительной причине. Перечень причин большой, вот распространенные:

по достижению предельного возраста пребывания по вашему виду службы;
по состоянию здоровья — когда военная комиссия признает вас ограниченно годным или полностью негодным к воинской службе;
в связи с организационно-штатными мероприятиями — например, когда вашу часть расформировали.

После этого квартира становится полностью вашей и деньги возвращать не нужно.

Что можно купить по военной ипотеке

С помощью поддержки государства военный может приобрести квартиру в готовом доме или в новостройке, жилой дом или комнату в квартире.

Важно, чтобы жилье соответствовало требованиям:

имело жилое назначение — купить коммерческую недвижимость, в т. ч. апартаменты, нельзя;
находилось на территории России;
было не признано ветхим или аварийным, за исключением жилья, которое находится в программе реновации Москвы;
в квартире нет незаконных перепланировок, а для частного дома проведено межевание участка.

Одновременно с помощью военной ипотеки может оплачиваться только одно жилье. Если за недвижимость выплачен весь долг, а средства на накопительном счете еще остались, можно приобрести следующее жилье.

На каких условиях банки дают военную ипотеку

Конкретных сроков выдачи такой ипотеки нет. Банки ориентируются на обычный срок ухода со службы — 45 лет. То есть считают срок кредита так, чтобы вы закончили его выплачивать в год, когда вам исполнится 45 лет. Еще есть ограничения в зависимости от программ банков — где-то кредит могут дать на 20 лет, а в других — на срок не более 10–15 лет.

Минимальная и максимальная сумма кредита, которую может взять военный, законом не установлена. Банки ориентируются на ваш первоначальный взнос и цену квартиры. Обычно есть минимум — ипотечный кредит должен быть больше 300 тыс. руб. Если меньше, то вместо ипотеки банк, скорее всего, предложит взять потребительский кредит.

Процентная ставка тоже зависит от программ банка. На момент написания статьи кредитные учреждения предлагали для военной ипотеки ставки от 8,5%.

В программах предусмотрен обязательный первоначальный взнос, обычно минимум 15%. Он оплачивается за счет накопленных на военном счете средств. Если денег не хватает, можно доложить свои.

Погашать ипотеку можно также — часть с помощью средств НИС, часть за свои деньги. Можно использовать материнский капитал.

Как оформить военную ипотеку и купить квартиру

Чтобы оформить кредит, нужно собрать документы, выбрать подходящее жилье, дождаться одобрения банка и зарегистрировать сделку.

1. Получите свидетельство о праве на целевой жилищный заём — это подтверждение того, что НИС будет перечислять банку деньги за военную ипотеку.

Получить свидетельство можно в своей воинской части — подаете рапорт на имя командира, в течение трех месяцев вам должны выдать свидетельство.

Свидетельство действует полгода. Если за это время не удалось оформить сделку, придется подавать рапорт заново. Сумму, которую вы можете потратить на первоначальный взнос на момент получения свидетельства, указана в личном кабинете в НИС.

2. Найдите подходящее жилье. Это должна быть квартира в готовом доме или в новостройке, таунхаус или частный дом. Жилье должно быть без юридических проблем — например, на квартире не должно быть обременений, супруг или супруга продавца должны быть не против сделки, а если есть несовершеннолетние собственники, должно быть разрешение органов опеки.

Заключите предварительный договор с продавцом или застройщиком, оставьте заявку в банке, где планируете оформить ипотеку.

3. Проведите оценку недвижимости, передайте отчет о рыночной стоимости в банк. Если нужно, добавьте к отчету другие необходимые документы — список подскажет менеджер банка.

4. Подпишите кредитный договор, дождитесь открытия счета. Сроки зависят от правил банка.

5. Заключите договор с «Росвоенипотекой» — как это сделать, подскажут в вашей воинской части или в личном кабинете участника НИС. После этого на счет в банке переведут первоначальный взнос. Если необходимо, передайте банку свои, дополнительные средства для первоначального взноса.

6. Заключите договор купли-продажи, переуступки или договор долевого участия с продавцом. Зарегистрируйте этот договор в МФЦ — нужно будет заплатить пошлину, 2 тыс. руб. Укажите контактные данные, например, номер телефона — через 7–14 дней придет оповещение о статусе регистрации.

После успешной регистрации сделки военному нужно заказать выписку из ЕГРН. И передать ее в «Росвоенипотеку» — это нужно, чтобы подтвердить сделку и получить право на автоматические перечисления средств из НИС на счет банка.

Как снять обременения и получить право распоряжаться квартирой

Квартира, которую вы купили, считается вашей, но при этом находится в залоге у банка и государства. Это значит, что вы не можете ей полноценно распоряжаться — например, продать или подарить ее. Чтобы убрать ограничения, нужно избавиться от залога, то есть снять обременения.

Обременение государства можно снять в нескольких случаях:

вы получили право на полное использование накоплений НИС — то есть прослужили 20 лет или уволились после 10 лет по уважительной причине;
вы уволились не по уважительной причине, но при этом погасили долг за целевой жилищный заём.

Чтобы снять обременение, нужно направить в Росвоенипотеку заявление. Учреждение отправит данные в Росреестр в течение 30 дней, после этого обременение должны снять.

Обременение в пользу банка можно снять после полной выплаты ипотечного кредита.

Кратко — что такое военная ипотека и как ее получить

Военная ипотека — это программа, которая помогает служащим по контракту купить квартиру в любом регионе страны. Для участия им нужно зарегистрироваться в специальном реестре — НИС.
После этого появится счет, на котором ежемесячно будет копиться субсидия от государства — так называемый целевой жилищный заём. За эти деньги можно купить квартиру или дом.
Чтобы не возвращать займ, нужно прослужить 20 лет или уволится по уважительной причине минимум через 10 лет службы. Если уволиться раньше или по неуважительной причине, кредит нужно будет вернуть.
Оформляется покупка как обычная сделка с участием ипотеки — нужно найти квартиру, предоставить документы в банк и зарегистрировать сделку. Только для военной ипотеки к пакету документов нужно добавить свидетельство о праве на целевой жилищный заём. А после регистрации отправить данные в Росвоенипотеку, чтобы субсидии поступали на погашение ежемесячных платежей по ипотеке.

👉С уважением, Ваш личный эксперт по недвижимости, Владимир Лядов🤝❗

Халявная ставка по ипотеке ведет нас по сценарию США 🇺🇸, который закончился коллапсом 2008 года

2021-02-17T15:12:06.945Z

Многие уже задавались вопросом к чему же приведет льготная ипотека и закредитованность населения на нашем рынке, а может и не задавались😁

Я не просто так хотел узнать Ваше мнение Друзья, в опросе выше 👆.

Мое мнение: я не разделяю восторга в льготной ипотеке❗

Многим понятно, что чем ниже ипотечная ставка, тем выше цены на недвижимость 📈. Особенно это сказывается в районах и городах, где количество строящегося жилья минимальное (а в нашем славном городе Владимире именно так) , поэтому в цене растет весь "советский хлам".

Пару дней назад ко мне на консультацию пришёл молодой человек с четким намерением купить определенную квартиру и попросил организовать сделку. Я стал задавать вопросы, как обычно 😁, работа такая. Так вот. Объектом " Вожделения" являлась двухкомнатная квартира площадью 42 кв.м, хрущевского типа, на 5-м крайнем этаже, в доме 60-го года постройки с центральным отоплением. Внимание ❗Стоимость данного объекта 2.9 млн.руб или 70 т.р.за кв.м., при средней стоимости за кв.м. по городу в 50 т.р. за кв.м.

Я не буду расписывать все детали встречи. Коротко: я сэкономил человеку несколько миллионов, которые он мог отдать бездумно. Его целью было сохранить имеющийся капитал и добрав ипотеку вложиться в "недвижку", что бы сдавать, а потом продать. Учитывая доходность от аренды, переплаты по ипотеке и в целом "конской" цены, что бы выйти в ноль ему потребовалось около 30 лет. На если бы он решил продать, то за те деньги, что купил врятли продал с учетом грядущего рынка 👇

Снижение ипотечных ставок "подталкивает" россиян к беспечному отношению к займам.💵 На фоне того, что банки снижают требования к первоначальному взносу, россияне все больше больше берут в долг.

Средмесячный платеж за счет роста цен вырос, а переплата за счет "растягивания срока выплаты" останется, в итоге, на прежнем уровне. При этом, на фоне значительного роста цены потребительской корзины и высокого уровня безработицы мы можем через пару лет получить проблемный рынок. Казалось бы как связаны продукты питания, рынок труда и выплата по ипотеке? А вот как.

Представим себе семью с общим доходом в 80 000 рублей, которая решила пуститься во все тяжкие и взять квартиру получше и подороже, с ежемесячной выплатой в 40 000 рублей.

Если раньше при оценке платежеспособности банки🏦 строго следили за тем, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке не превышал 30% от общего дохода семьи, то сейчас на это стали смотреть "проще": ипотеку надо выдавать.

Но! При оценке платежеспособности никто не хочет учитывать тот факт, что темпы роста зарплат у большинства россиян в ближайшие годы замедлятся. А вот инфляция скорее всего нет, потому что на фоне падения объемов производства наблюдается такой эффект как "стагфляция".

Сложившись, эти факторы могут привести к тому, что семья👨‍👩‍👧‍👦 обнаруживает, что раньше на все остальные траты 40 000 рублей хватало, а по прошествии 2 лет, что-то стало не хватать. Зарплату не повышают, а премии, которые раньше тратили на отпуск, урéзали, так как стоит очередь желающих на их рабочее место.

В банки 🏦 потянется толпа за рефинансированием ипотеки. Но и банки начнут очухиваться. Если же кто-то из этой семьи хотя бы временно потеряет работу, а устроится на новую на меньших финансовых условиях, то такая семья выставит свой объект в "быструю продажу".

Ипотечные брокеры, которые проходили такие сценарии в 2009 и 2016-2017 годах дают более негативные комментарии.

Проблемы начнутся уже в 2021 году.

Ждать не долго осталось.

Что касается тех, кто бернет большие суммы, что они, якобы, ответственнее подходят к своим обязательствам – так было раньше, сейчас заемщик более безответственный.

На этом фоне идет отток вкладов из банков, а квартиры воспринимаются как защитный актив, куда перекладывают все сбережения (ключевое "все").

Поскольку сбережений не остается и "подушки безопасности" у большинства заемщиков нет, любой "кассовый разрыв" приведет к личному дефолту0⃣

А что мы имеем на фоне пандемии в экономике? "Схлопнулось" несколько отраслей.

На рынок труда вышли хорошие специалисты из этих отраслей: они ищут применение своего труда в других отраслях.

Это значит, что в других отраслях работникам можно платить меньше. А потому, платежи по кредиту, которые сейчас составляют процентов 50 - 60 от доходов, вскоре могут составлять 90 - 100%.

А дальше задачка - объяснить банковскому сотруднику, что если платеж по кредиту равен 100% дохода заемщика, то это не означает, что заемщик все эти деньги может отдать банку в счет месячного платежа".

Поэтому те инвесторы, которые терпеливо "посидят на деньгах"💰, через пару лет хорошо заработают на выкупе проблемных активов.

Ну, а если я не инвестор скажете Вы, что же делать если мне нужно жилье сейчас❓

1.Не брать ипотеку бездумно. "Одобриться" это одно, а научиться жить с ней и управлять другое.

2.Понимать цель покупки, конкретно. Если Вы решили работать с агентом и он не задал вам вопрос, зачем ❓, в 99.9% Вы не купите выгодно недвижимость.

3.Понимать математику.

Покупать недвижимость нужно и можно, вопрос в том, по какой цене входить в рынок и какой сегмент рассматривать для покупки, что бы потом не оказаться в глубоком минусе. Попросите вашего агента разложить Вам математику....

👉 Если Вы или ваши знакомые планируют продать или купить недвижимость просто напишите мне📝

✔Не утаивайте обо мне информацию!

✔У меня всегда найдётся время, чтобы УЗНАТЬ, могу ли я помочь кому-нибудь из Ваших друзей.

🔻

(telephone) +7910-679-8888 (viber, telegram, whatsapp)

🔻

📝 Визитка для Вас и ваших друзей

https://mssg.me/vladimirlyadov

👉С уважением, Ваш личный эксперт по недвижимости, Владимир Лядов🤝❗