These buildings have systems, personnel, and protocols in place to prevent access to all or a specific part of the facility to persons not authorized to enter. However, regardless of the site's security protocols, aging windows fail, facades fall into disrepair, and roofs leak. So, how then to reconstruct these buildings? Who is responsible for determining how the design and construction team is granted access? Moreover, how is the construction progressing without interrupting the main works?

Let's face it: building materials don't last forever. Refurbishment of existing components is inevitable over the life of each structure. At a protected site, restoration or rehabilitation projects should not involve the temporary relocation of building users, equipment, or collections, provided that a professional designer understands the construction phases. The phased design may be included in the contract documentation for the project. In order to develop an effective phased implementation scenario, the following requirements must first be taken into account.

Understand the daily activities at the facility. The design professional should interview site management and other stakeholders to understand how the site works, as well as how and when people move from one place to another within the building.

Are the main corridors busy at lunchtime or when changing shifts? In this case, the solution may be to build during non-working hours. Is there always active movement inside the building? In this case, you can consider the possibility of building in the third shift from late evening to early morning. Does the building operate at full capacity at certain times of the year or at certain times of the month? At many tourist sites, attendance increases seasonally.

Meetings and discussions with facility staff, building owners, tenants, and employees provide invaluable insights into how a facility operates on an hourly, daily, and seasonal basis and when is the best time to implement (or not implement) repairs.

Construction logistics typically involves the movement of labor, materials, and equipment through and around a facility. To effectively understand logistical issues, one must consider site topography, travel distance from one work area to another one, existing site and building barriers, and the safety levels of construction work and materials that must pass to enter the work area.

For example, if the replacement of a window requires cable car access, the architect or engineer may need to find out: Can the elevator be taken to a safe location? Are there secure barriers at the site that will prevent the elevator from reaching the working area? Finally, can the elevator remain in the work area during construction, or does it need to be returned to site at the end of each shift?

For restricted workspaces, building logistics planning requires more than just physical conditions. Screening workers in and out of the construction area can take an extra hour or more at the beginning and end of the work day as identity and equipment are checked and inventory is also taken. Sometimes design and construction personnel must pass through the security system several times: at the periphery of the facility, within the area of work being performed, and again at the border of the construction zone. Preliminary security checks and background checks may be required before workers arrive on site. Anticipating these obstacles and factoring them into the phased design and schedule of the project is essential to meeting schedule and budget.

Typically, protected sites require temporary structures that must be included in the design. They consist of walls, screens, gates, doors, roofs, which are erected or installed before construction work begins, and are dismantled (and sometimes reused or incorporated into a permanent structure) after construction work is completed. These barriers separate the design and construction team, as well as the construction work, from the occupied building. Designed to protect against noise, smoke or odors; critical barriers to reduce releases of hazardous materials; physical barriers to prevent building occupants from entering the work area, temporary structures can even be configured to prevent water or air from entering during the construction process.

Let's say that removable partitions were installed in a financial services building to separate staff from construction work. These modular wall systems were erected 1.80 m from the outer wall. Outside, access to the scaffolding was given to masons who were tasked with a project to replace the sealant. Not only was sealant removal noisy, the old sealant contained hazardous materials. Along the perimeter of the windows, a critical barrier prevented dust particles from entering the building. The temporary modular wall system reduced construction noise, allowed construction workers to be inside the building without disturbing occupants, kept hazardous materials secure during cleanup, and shielded the structure from view.

Why is the visual barrier important? When working with hazardous materials, workers usually wear hazmat suits that can intimidate non-professionals. Despite compliance with all regulatory requirements, the reduction of hazardous material releases usually causes fear among those who do not understand the process.

Sometimes temporary walls or tunnels are needed to allow building occupants to cross the construction area. Barriers need to be installed, including temporary lighting, electrical HVAC systems.

Temporary roofing is often used to protect a building during a roof replacement project. In many cases, temporary roofing membranes can be designed as a layer in a new roofing system and therefore remain in place as a permanent element of the entire project.

A flexible and synchronized repair plan allows you to tailor recovery and rehabilitation projects at safe sites to site conditions and protection requirements. Whether it's preserving irreplaceable art or data, protecting schoolchildren, protecting government employees, or maintaining the security of a correctional facility, building designs in safe, occupied spaces must include not only proper design and restoration work, but must also maintain the building's integrity.

What is it for, where is it used and how is it useful? Before that, I made a series of posts about green buildings and today I also decided to “run” through the main directions of this trend, which is not only fashionable, but also necessary in the modern world.

1. Undoubtedly, the reduction of resource consumption is one of the main directions of "green" technologies. Recent studies have shown that the construction of new buildings takes about 40% of all world resources and 25% of world waters! This is a pretty strong argument in favor of an eco-friendly approach. New solutions allow not only to save the planet's resources, but also to reduce the costs of the tenant / owner for the maintenance of buildings.⠀
⠀
Examples of "green" technologies for solving environmental problems in construction:

- solar panels (allow to reduce the cost of heating water by two times)⠀

- energy efficient lighting

- translucent structures for the most efficient use of natural light and daylight hours⠀

- turning on the power supply by motion sensors, remotely using a smartphone or voice assistant⠀

- adjusting the level of illumination to the light temperature outside the window⠀
⠀
All this allows to reduce energy consumption by almost 80%.

And these techniques can reduce heating costs and increase the thermal efficiency of the building:

- double facades with natural ventilation

- systems that generate heat, electricity and cold by burning gas

- cold beams in addition to air conditioners and the use of groundwater cold

- accumulators that accumulate cold at night and release it during the day

To reduce water consumption (by 80-90%, by the way), water recycling and rainfall collection are increasingly being used.⠀
⠀
2. Impact on the environment. For this purpose, use:

- waste sorting

- waste recycling

- electronic document management (90% reduces the use of paper)

- the use of biomaterials such as wood and stone, and the resulting reduction in the production of cement and concrete, help to reduce greenhouse gas emissions (up to 20%)

- charging stations for electric vehicles, bike racks and scooter parks

- and even snow melters (special installations for forced snow melting to reduce the use of reagents and the cost of snow removal)

3. Comfort of the internal environment

According to Harvard University research, employees of green business centers work 26% more efficiently than their counterparts from conventional offices, there is a 30% lower incidence rate and 15% higher labor productivity. Particular attention in this area is paid to technologies that preserve people's health: natural lighting is good for vision, natural materials reduce toxic fumes from resins and provide a high level of visual and tactile comfort, and air purification and disinfection systems help in the fight against viruses, which is so important in modern realities.

Here are a few more ways to create a comfortable environment:

- ergonomic artificial lighting

- abundance of greenery (based on two plants per person)

- finishing and layout materials to increase sound absorption

"Green" technologies are becoming more profitable and desirable in the global construction market. This is the most promising and fastest growing area of ​​the industry, which is the undisputed leader in global trends. The whole world has turned towards ecology and strives to minimize the damage already caused to our planet.

Во-первых, вам нужно знать, что вы собираетесь закладывать в бюджет по плану обслуживания. Затем, учитывая формулу, которая используется для расчета общих затрат, бюджет технического обслуживания должен включать:

• заработная плата менеджеров по техническому обслуживанию и техников;

• расходы на наем нового персонала, если это необходимо;

• расходы на обучение и семинары в течение года;

• смета цен на материалы, инструменты и детали;

• контракты, заключенные с внешними поставщиками;

• оценка затрат на электроэнергию (особенно в FM);

• другие расходы, такие как периодические проверки, страхование и т. д.

Для сбора всей этой информации необходима история активов. Отсутствие этой информации затрудняет понимание того, какие активы требуют большего внимания. Или каковы основные причины наиболее распространенных поломок, чтобы избежать дорогостоящего реактивного обслуживания. Прежде чем завершить составление годового бюджета, вы должны подтвердить:

• критичность каждой единицы оборудования;

• данные о поломке;

• наряды на работу;

• спецификации материалов;

• инвентарь ТОиР (техническое обслуживание и ремонт).

На этом этапе вы можете задастся вопросом как можно сократить расходы на техническое обслуживание. Если вы рассчитываете купить инвентарь, это может быть первой мыслью, посетившей вас. Но это не единственное. Если вы пересмотрите свой план обслуживания, чтобы исключить повторяющиеся и ненужные задачи, вы сократите количество рабочих часов и количество необходимых материалов.

Вот несколько советов по снижению затрат на техническое обслуживание:

1. Подготовить резервный фонд на случай непредвиденных обстоятельств

Общий резервный фонд составляет обычно 10% от годового бюджета. Это именно то, что вам нужно. После составления сметы добавить резервный фонд (процент может меняться в зависимости от состояния объектов). Планирование поломок — это не поражение, а планирование неизбежного.

2. Проанализировать бюджеты прошлых лет

История активов — неиссякаемый источник информации. Но бюджет прошлых лет позволяет оценить, когда, где и почему было потрачено больше, чем запланировано. Было ли это на профилактическом или реактивном обслуживании? И есть ли в этом году какие-то новшества или доработки, например, технология мониторинга состояния или программное обеспечение для обслуживания, что может повлиять на результаты?

3. Учитывайте расхождения в течение года

Часто расходы на техническое обслуживание и управление объектами меняются в течение года. Например, можно ожидать, что объекты будут нести больше расходов на обслуживание в сезон мероприятий, когда принимается больше гостей и посетителей. Поэтому при подготовке годового бюджета не забывайте делать прогнозы на каждый сезон.

4. Не забывайте о «скрытых расходах»

Не забудьте включить менее очевидные расходы, такие как обучение новых технических специалистов, лицензии на программное обеспечение, страхование ответственности, детали и материалы.

Зачем составлять бюджет по техническому обслуживанию?

«Потому что компания заставляет делать это». Я уверена, что именно такой ответ был готов сорваться с ваших уст. Но если вы менеджер по техническому обслуживанию, подготовка бюджета также имеет для вас много преимуществ. Бюджет обслуживания повышает стабильность, предсказуемость и согласованность вашей работы. Преимущества:

• Улучшенный контроль затрат: большинство объектов тратят от 5 до 15% своего годового бюджета на техническое обслуживание. Подготовка подробного бюджета поможет вам выявить потери, лучше управлять закупками материалов и даже оценить эффективность ваших внутренних процессов. Со временем вы найдете больше способов сократить расходы.

• Оценка надежности оборудования: когда техническое обслуживание планируется в соответствии с бюджетом, различия становятся очевидными. Анализируя, где вы урезали бюджет, вы также оцениваете эффективность активов. С помощью этого анализа вы можете принимать более обоснованные решения, повышать надежность активов и предотвращать поломки.

• Создание доверия к департаменту: если департамент технического обслуживания придерживается запланированного бюджета, это показывает, что есть оправдание каждой стоимости. Таким образом, он вызывает доверие и демонстрирует, что техническое обслуживание — это не «просто расходы». В то же время, это доказывает ваш опыт и знания.

Подготовка бюджета по техническому обслуживанию — задача, полная препятствий. Говорю это вам исходя из своего многолетнего опыта. Вам может не хватать информации об истории оборудования. И вы не можете игнорировать любые расходы. Но результаты того стоят!

Yeri gəlmişkən, bu gün çox dəbdə olan bir reallıqdır. Apple-ın dünya üzrə flaqman mağazalarında baş verənlərə baxaq - onlar artıq insanların alış-veriş etdikləri mağazalar deyil, ora insanların vaxt keçirmək, kofe içmək, mühazirə dinləmək üçün gəldikləri yerdir. Bu gün insanlar yeni təcrübə və təəssüratlar axtarırlar. Çünki artıq alış-verişin məkanı internetdir.⠀ ⠀

Ətraf mühitin incəsənət obyektləri, maraqlı tədbir proqramları, istirahət yerləri və məşhur restoranlarla zənginləşdirilməsi binanı təkcə şəhərdə gəzən vətəndaşlar üçün cəlbedici etmir. İnkişaf etmiş infrastrukturaya malik unikal bina həm də kommersiya baxımından cəlbedici obyektdir, işəgötürən üçün ən yaxşı kadrları cəlb etmək və öz statusunu nümayiş etdirmək üsuludur.⠀ ⠀

Gözəl nümunələrdən Mərkəzi Poçt və ya Teleqrafın binasıdır. Bakıda, Moskvada, Sayqonda (Ho Şi Min) və bir çox başqa şəhərlərdə belə binalar var. Mərkəzi poçt və ya teleqraf kimi zəngin keçmişi olan simvolik binalardakı ofislər çox prestijlidir. Bütün dünyada funksiyasını itirmiş teleqraf binaları bərpa edilərək müasir istifadəyə uyğunlaşdırılır - orda yüksək səviyyəli ofislər, lüks mənzillər, premium ticarət qalereyaları və butiklər açılır. Tarixi binalardakı daşınmaz əmlak indi yüksək qiymətləndirilir.

Bundan əlavə, Teleqraf binaları ənənəvi olaraq şəhərin mərkəzində, əsas nəqliyyat arteriyalarının kəsişməsində və görməli yerlərin yaxınlığında yerləşir. Şəhərin mərkəzindəki ofislər hər zaman aktualdır. Zənnimcə, bele yerlər şirkətlərin işçiləri üçün tapa biləcəyi ən yaxşı yerdir. Məsələn, Yandex şirkəti 99% istənilən yerdə işləyə bilən İT mütəxəssislərindən ibarətdir. Ancaq nədənsə, şirkət öz işçiləri üçün hələ də yalnız Moskvanın mərkəzində A sinifli biznes mərkəzlərini tutur. Beləliklə, şirkət insanlarına verdiyi dəyəri göstərir.

Belə binaların yenilənməsi nədən ibarətdir? Əvvəla, bu, yeni funksiyalara uyğunlaşan yenilənmədir. Bir çox şəhərlərdə Mərkəzi Teleqraf mədəni irs obyektidir, qoruma predmeti onun görünüşüdür: fasadlar, pəncərələr və s. Ən başlıcası, müxtəlif vaxtlarda istismar illərində yığılmış bütün təbəqələri çıxarmaq və fasadı orijinal görünüşünə qaytarmaqdır. Xüsusilə, kondisionerlərin çirkin bloklarını, məftilləri və memarlığa müxtəlif müdaxilələri aradan qaldırmaqdır. Fasad və əsas memarlıq detalları diqqətlə bərpa edilməlidir çünki tarixi irs bir dəyərdir.

Binanın içərisində müxtəlif kirayəçilər onu öz ehtiyaclarına uyğunlaşdırıb çox dəyişdirdiyindən vəziyyət daha acınacaqlı olur. Çoxumuz 90-cı illəri xatırlayırıq. Ən həcmli və çətin iş mühəndislik kommunikasiyalarının payına düşür. Təbii ki, XX əsrin əvvəllərində və ya ortalarında kondisioner və havanın təmizlənməsi məsələsi yox idi. Bugünkü reallıqlarda müasir mühəndis sistemləri olmadan yüksək keyfiyyətli bina əldə etmək mümkün deyil. Yenilənmə başa çatdıqda həm mədəni irs obyekti, həm də müasir tələblərə cavab verən bir bina ərsiyə gəlir.

Но специалисты по коммерческой недвижимости знают, как недооценена важность промышленных площадей. Хотя исторически сделки по этой недвижимости не были такими ключевыми, как сделки по первоклассным офисным и торговым площадям, внезапный скачок в электронной коммерции в 2020 году подтолкнул интернет-магазины и бакалейные лавки к поиску новых складских площадей и распределительных центров, что сделало промышленную недвижимость горячим товаром. Однако любой, кто хочет заниматься промышленной недвижимостью, должен быть экспертом.

Фундамент этих знаний всегда начинается с понимания основ. Привожу краткое изложение восьми наиболее распространенных типов промышленной недвижимости.

Производство

Слово «производство» вызывает образы гигантских фабрик, выпускающих продукцию. И да, это правда на базовом уровне. Производственные площадки — это места, где производятся и собираются товары, и они, как правило, занимают менее 20% офисных площадей, имеют погрузочные доки для грузовиков и высоту не менее 3 метров. Но это оставляет много места для вариаций, поскольку эти свойства сильно меняются в зависимости от их назначения. Вот два наиболее распространенных направления:

1. Тяжелое производство

Это гигантские заводы, как правило, производящие тяжелые товары и материалы. У них обычно есть десятки или даже сотни тысяч квадратных метров полезной площади, а также мощное оборудование, трехфазная электроэнергия и достаточно места для грузовиков, чтобы загружать продукцию. Оборудование внутри обычно точно настраивается под конечного пользователя, поэтому тяжелые производственные предприятия необходимо ремонтировать, когда они приобретают новых владельцев или арендаторов.

2. Легкая сборка

Эти пространства, как правило, намного меньше и проще, чем их тяжелые аналоги. Как правило, там продукты собираются из более мелких частей, хранятся и в конечном итоге отправляются для продажи потребителям. Таким образом, их гораздо проще перенастроить для разных арендаторов.

Хранение и распределение

В то время как производственные площадки — это место, где производятся продукты, эта категория связана с тем, как продукты перемещаются и в конечном итоге отправляются конечному пользователю. Размер может сильно различаться в зависимости от типа собственности, но эти объекты, как правило, составляют не более 20% офисной площади. Три распространенных типа:

3. Распределительный склад

Как следует из названия, эти склады в основном используются для доставки товаров, а это означает, что местоположение имеет значение. Если компании хотят быстро доставить свою продукцию в любую точку страны, им нужно быть ближе к центру страны, желательно недалеко от аэропорта. Но размер компании может изменить это утверждение, а также повлиять на дизайн. Например, Amazon имеет несколько построенных на заказ высокотехнологичных центров распределения по всей стране (поэтому она предлагает доставку в тот же день на столь многих рынках), площадь некоторых из которых превышает миллион квадратных метров.

4. Склады общего назначения

Эти склады больше ориентированы на хранение, чем на распределение. Разница проявляется несколькими способами. Например, большинство складов общего назначения имеют более низкое соотношение площади ворот к площади, поскольку продукты не так часто ввозятся и вывозятся. Это также означает, что местоположение имеет меньшее значение, чем то, что там хранится, что и определяет большую часть вариаций в этих пространствах. Например, одним из подмножеств складов общего назначения являются холодильные склады, которые оснащены морозильными камерами и обычно используются для хранения скоропортящихся продуктов питания.

5. Грузовой терминал

На другом конце спектра от складов общего назначения находятся грузовые терминалы, которые полностью посвящены перевозке. Это просто промежуточные площадки, где товары перегружаются из одного грузовика в другой и практически не имеют места для хранения.

Гибкое пространство

Гибкая недвижимость предназначена для предоставления арендаторам гибкости в использовании и обычно состоит из не менее 30% офисных площадей. Однако существуют и более специализированные типы гибких зданий, которые служат более конкретным целям для промышленных арендаторов:

6. Научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы (НИОКР)

НИОКР относится к исследованиям и разработкам, процессу, посредством которого компании создают новые продукты и улучшают существующие. Свойства НИОКР сильно различаются в зависимости от арендатора и того, для чего он будет использовать пространство.

7. Центр обработки данных

Центры обработки данных — это места, где компании размещают оборудование, на котором хранятся их данные, поддерживают работоспособность интернета и делают возможным облачное хранилище. Их средняя площадь составляет около 30 000 квадратных метров, но они могут быть намного больше. Крупнейший в мире объект площадью 2,1 миллиона квадратных метров находится в Ланфанге, Китай. Причина, по которой размер так сильно различается, заключается в том, что многие компании предпочитают арендовать пространство в сторонних центрах обработки данных.

8. Демонстрационные залы

Демонстрационные залы, как правило, представляют собой смесь помещений, предназначенных для офисов, складских помещений и, что наиболее важно, выставочных залов. Как правило, более половины площади отведено под демонстрацию и продажу товаров. Наиболее знакомым примером для большинства людей является автосалон, но есть и другие виды бизнеса, которым нужны выставочные залы.

Этот список ни в коем случае не является исчерпывающим. Есть несколько других типов промышленных помещений, не говоря уже о других характеристиках, которые отличают типы, которые мы здесь рассматриваем. Но это наиболее распространенные типы, и они иллюстрируют ключевой момент промышленной недвижимости: помещения должны быть адаптированы к конкретным целям для разных видов бизнеса.

В основе системных решений лежат процессы и дисциплина, необходимые для обеспечения сбора только соответствующих данных и информации. Это означает тщательный выбор сочетания дополнительных аналитических решений с доступом к нужным инструментам для достижения результатов, ориентированных на ценность. Загружая только те данные и информацию, которые необходимы, это будет иметь значение для операций и планирования портфеля. Соблазн, вызываемый страхом перед возможностями систем по манипулированию данными, состоит в том, чтобы собрать слишком много данных.

Остерегайтесь соблазна создать и внедрить индивидуальную систему, разработанную с нуля, особенно если управление собственностью и объектами не является основным направлением бизнеса. Этот процесс долгий, трудный и всегда стоит значительно больше, чем первоначальная смета. Кроме того, это потребует больших временных затрат со стороны руководства и никогда не оправдает первоначальных ожиданий системы. На такие путешествия были потрачены миллионы долларов, чаще всего без использования систем.

УПРАВЛЕНИЕ СИСТЕМАМИ

По мере развития индустрии информационных систем собственности появились некоторые ключевые принципы. Например, данные должны быть введены только один раз. Передача данных должна быть организована таким образом, чтобы она была доступна даже в виде простых загрузок в нескольких системах. В некоторых приложениях по-прежнему существует соблазн загружать данные отдельно в дополнительные системы и электронные таблицы. Такой подход приводит к двойной обработке данных, увеличению затрат и проблемам с целостностью данных. Данные должны собираться последовательно и надежно. Это означает, что все члены команды должны проходить постоянное и регулярное обучение по мере развития систем.

При выборе любой лицензированной системы лучше ограничить запросы на настройку от поставщика. Изменения и модификации, необходимые для соответствия индивидуальным процессам собственности или привычкам, которые развивались в течение многих лет, могут быть не лучшим результатом. Отраслевые системы разработаны с учетом требований «наилучшей практики», поэтому рекомендуется изменить внутренний процесс в соответствии с системой, а не наоборот. Управление объектами и собственностью — это простые процессы, и отраслевые методы обычно работают лучше всего.

Тщательно продумайте необходимость бесшовной передачи данных или передачи данных в режиме реального времени между различными системами. Системные аналитики обещают, что это можно сделать с помощью множества различных форматов файлов — реальность такова, что сопоставление и загрузка данных всегда преподносят сюрпризы. Если данные необходимо передавать между системами, а не пытаться связать все поля данных в режиме реального времени, будьте осторожны и передавайте данные на агрегированных уровнях и через установленные ежедневные интервалы. Передача данных может стать особой проблемой, если системам объектов необходимо взаимодействовать с общекорпоративными системами управления финансами.

Будьте готовы отказаться от данных. Если данные портфеля не являются совершенно секретными, передайте ответственность за данные, но не право собственности, платному поставщику услуг, который будет управлять данными и предоставлять их по мере необходимости. Кроме того, онлайновые и регулярные требования к отчетности обеспечат уверенность в том, что данные актуальны, доступны и безопасны.

При переходе на новую или усовершенствованную систему данные портфеля обычно можно загрузить из существующих баз данных. Необходимо тщательно планировать этот процесс, чтобы гарантировать, что загружаемые поля данных могут выполняться по мере необходимости. Но также убедитесь, что существует обязательство сверять все данные с исходной документацией, и что это оценивается соответственно для обеспечения целостности данных. В рамках процесса также выполните несколько параллельных тестовых прогонов. Лучшее время для проверки целостности данных в новой системе — это когда обе системы и процессы, старая и новая, работают параллельно в течение нескольких месяцев.

БУДУЩЕЕ

При рассмотрении вопроса о внедрении любых систем объектов нельзя игнорировать возможности будущего. Продолжаются споры о том, в какой степени технологии IoT и интеллектуальных зданий будут использоваться для управления и контроля управления активами, а также для пользователей и жильцов. В искусственной среде использование IoT все еще находится на незрелой стадии. Но может произойти всплеск внедрения, поскольку ряд сходящихся сил, в том числе компании, занимающиеся поставками продуктов, постоянно находят новые способы использования датчиков и интеллектуальной аналитики для улучшения текущих продуктов и услуг.

Поскольку затраты на внедрение и использование технологий IoT начнут быстро снижаться, они станут нормой для новых зданий и смогут быть связаны с системами объектов. Это будущие возможности, которыми нельзя пренебрегать. Например, в определенных секторах, таких как энергетика, с продолжающимся ростом спроса и цен, но с устаревающими сетями энергетической инфраструктуры, изо всех сил пытающимися справиться со спросом, IoT обеспечит своевременное преимущество сектора.

Несмотря на всю шумиху и возможности, связанные с новыми системами объектов и умными зданиями, подготовка финансового бизнес-обоснования будет сложной задачей, если улучшение производительности не будет понято и его будет трудно измерить количественно. С будущим ценностным предложением, основанным на повышении надежности обслуживания зданий и надлежащем использовании затрат на техническое обслуживание (что приводит к улучшению условий труда и повышению производительности труда), преимущества этих результатов могут быть сложными для объективной количественной оценки. Окупаемость инвестиций должна самоочевидным образом демонстрировать информацию, обеспечиваемую системами и технологиями, которые позволяют управляющему объектами решать проблемы напрямую, в режиме реального времени, до того, как начнется деградация основных фондов, что сводит к минимуму время простоя и затраты на ремонт.

Ключом к внедрению систем объектов в рамках определенного бюджета и временных рамок является управление ожиданиями и требованиями с постепенным внедрением. Гигантский шаг к сложной системе, требующей настройки, может привести к значительному увеличению затрат и времени на внедрение. Более простые системы, использующие определенные процессы, даже если они не повторяют текущие процессы, будут стоить меньше и создавать меньше проблем при реализации. Разработайте план, который позволяет внедрять «лучшие в своем классе» системные модули объектов на поэтапной основе при поддержке групп, уполномоченных постепенно изучать этапы по мере функционального развития объектов.

• ISO 41011: Facility management – Vocabulary
• ISO 41012: Facility management – Guidance on strategic sourcing and the development of agreements, and
• ISO 41001 Facility management – Management systems – Requirements with guidance for use.

These are supported by a Technical Report:

• ISO 41013:2017 Facility management – Scope, key concepts and benefits.

Purpose

As stated in ISO 41001, the Standard establishes a common interpretation and understanding of FM and provides a common basis upon which FM can be assessed and measured. This acknowledges the recognition that, until now, global FM principles and practices have been lacking, resulting in discrepancies in service quality, demand organization expectations and unnecessary levels of contractual conflict. Significantly, ISO 41001 confirms that this is a certifiable Standard, stating that it is applicable to organizations wishing to seek accreditation by a third party certification body.

The standards

Although the most recent Standard to be published, ISO 41001 establishes an overall framework within which a facilities management system can be established, supported by the other Standards in the series. It comprises seven primary criteria structured around the ‘Plan-Do-Check-Act’ methodology:

• context of the organization
• leadership
• planning
• support
• operations
• performance evaluation, and
• improvement

In line with many Standards, ISO 41001 does not set out to be prescriptive, but provides for maximum flexibility in its interpretation through the guidance notes provided.

On the other hand, ISO 41012 is a bit more specific about the processes for strategic sourcing of support services and structuring FM agreements, with a section on measuring service provision performance. The key features of this Standard are the annexes – they include, for example, templates for service level agreements and descriptions of general agreement clauses.

The benefits

ISO 41001 identifies five benefits of an integrated system standard for FM, listed and described as follows:

1. Improved workforce productivity, safety and health and well-being

Throughout my career, I have dealt with both demand organizations and service providers and through these interactions regularly have come across unproductive time consumed with ‘reinventing the wheel’. This has not been the fault of these organizations, but rather the lack of industry endorsed systems and processes. The Standards specifically address this and give all organizations the opportunity to take an ‘off the shelf’ solution and tailor it to meet individual requirements. In doing so, the Standards give organizations the confidence that their FM system is not missing something, particularly when it comes to safety, health and well-being.

2. Improved communication of requirements and methodologies among and between private and public sector organizations

One of the critical elements of communication is the language we use. For too long there has been confusion in the industry around certain terminologies. This leads to, at best, misunderstandings and, at worst, contractual conflict. The Standards, and in particular 41011, will play an essential role in resolving potential confusion and misinterpretation.

3. Improved efficiency and effectiveness, thus improving cost benefits to organizations

In the absence of standard systems and processes, there is a high risk of using unnecessary and/or inappropriate resources. This creates waste and redundancy, both factors that reduce efficiency and effectiveness. Adoption of the Standards will contribute significantly to minimizing this risk and have a direct positive impact on financial performance.

4. Improved service consistency

Customer satisfaction is impacted by, among other criteria, the consistency in all aspects of service delivery. By establishing, and continually improving, tried and tested processes and procedures, organizations will improve consistency without too much effort. The Standards provide comprehensive checklists for the broad range of activities that support the successful implementation of a new FM system.

5. Providing a common platform for all types of organizations

This is basically saying that the Standards will create a level playing field at an internationally acceptable level of performance for all organizations in the FM space. However, this should not be viewed as stifling differentiation and/or innovation, in fact quite the reverse. Compliance with the Standards means that organizations do not have to be focused on what should be ‘business as usual’ processes and, as a consequence, be able to divert more energy and resources to becoming more creative and innovative. This will not only set these organizations apart from the rest, but will also result in improved performance across the whole industry.

• ISO 41011: Управление объектами – Словарь

• ISO 41012: Управление объектами – Руководство по стратегическому поиску поставщиков и разработке соглашений, а также

• ISO 41001 Управление объектами. Системы управления. Требования с руководством по использованию.

Как указано в ISO 41001, Стандарт устанавливает общую интерпретацию и понимание FM и обеспечивает общую основу для оценки и измерения FM. Это подтверждает признание того факта, что до сих пор отсутствовали глобальные принципы и практика FM, что приводило к несоответствиям в качестве услуг, ожиданиям организаций и ненужным уровням договорных конфликтов. Примечательно, что ISO 41001 подтверждает, что этот стандарт подлежит сертификации, заявляя, что он применим к организациям, желающим получить аккредитацию от стороннего органа по сертификации.

Несмотря на то, что стандарт ISO 41001 является самым последним опубликованным стандартом, он устанавливает общую структуру, в рамках которой может быть создана система управления объектами, поддерживаемая другими стандартами этой серии. Он включает семь основных критериев, основанных на методологии «Планируй-Делай-Проверяй-Действуй»:

• контекст организации

• лидерство

• планирование

• поддержка

• операции

• оценка эффективности и

• улучшение

В соответствии со многими стандартами, ISO 41001 не претендует на то, чтобы быть предписывающим, а обеспечивает максимальную гибкость в его толковании посредством предоставленных инструкций.

С другой стороны, ISO 41012 немного более конкретен в отношении процессов стратегического поиска поставщиков услуг поддержки и структурирования соглашений об управлении FM с разделом, посвященным измерению эффективности предоставления услуг. Ключевыми особенностями настоящего стандарта являются приложения, включающие, например, шаблоны соглашений об уровне обслуживания и описания пунктов общего соглашения.

ВЫГОДЫ

ISO 41001 определяет пять преимуществ стандарта интегрированной системы для FM, перечисленных и описанных ниже:

1. Повышение производительности труда, безопасности, здоровья и благополучия

На протяжении всей своей карьеры я имела дело как с организациями по спросу, так и с поставщиками услуг, и благодаря этому взаимодействию регулярно сталкивалась с непродуктивным временем, потраченным на «изобретение велосипеда». Это не вина этих организаций, а скорее отсутствие систем и процессов, одобренных отраслью. Стандарты специально учитывают это и дают всем организациям возможность взять готовое решение и адаптировать его к индивидуальным требованиям. При этом стандарты дают организациям уверенность в том, что их система FM ничего не упускает, особенно когда речь идет о безопасности, здоровье и благополучии.

2. Улучшение обмена информацией о требованиях и методологиях между организациями частного и государственного секторов и между ними.

Одним из важнейших элементов общения является язык, который мы используем. Слишком долго в отрасли существует путаница в отношении определенных терминов. Это приводит в лучшем случае к недоразумениям, а в худшем — к договорным конфликтам. Стандарты, и в частности 41011, играют важную роль в устранении возможных недоразумений и неправильных толкований.

3. Повышение эффективности и результативности, тем самым увеличивая экономическую выгоду для организаций.

При отсутствии стандартных систем и процессов высок риск использования ненужных и/или нецелевых ресурсов. Это создает потери и избыточность, оба фактора снижают эффективность и результативность. Принятие Стандартов вносит значительный вклад в минимизацию этого риска и оказывает прямое положительное влияние на финансовые результаты.

4. Улучшенная согласованность обслуживания

На удовлетворенность клиентов влияет, среди прочего, последовательность во всех аспектах предоставления услуг. Создавая и постоянно совершенствуя проверенные и испытанные процессы и процедуры, организации смогут повысить согласованность без особых усилий. Стандарты содержат исчерпывающие контрольные списки для широкого круга действий, которые способствуют успешному внедрению новой системы FM.

5. Предоставление общей платформы для всех типов организаций

По сути, это означает, что Стандарты создадут равные условия для всех организаций, работающих в сфере FM, с приемлемым на международном уровне уровнем производительности. Однако это не следует рассматривать как удушение дифференциации и/или инноваций, как раз наоборот. Соблюдение Стандартов означает, что организациям не нужно сосредотачиваться на том, что должно быть «обычным бизнесом», и, как следствие, иметь возможность направлять больше энергии и ресурсов на то, чтобы стать более творческими и инновационными. Это не только выделит эти организации среди остальных, но и приведет к повышению производительности всей отрасли.

1. Контент-комната

В условиях маркетинговой среды, требующей большего количества форм публикуемого контента, контент-комната — это новое обязательное пространство, служащее средством для трансляции всех типов контента. Будь то запись подкастов, создание обучающих видеороликов или съемка клипов в социальных сетях, контент-комната — это фон, а не «традиционный поток и функциональность».

2. Гибридные конференц-залы

Поскольку 58% сотрудников имеют возможность работать из дома хотя бы один день в неделю, виртуальные встречи — это феномен эпохи пандемии, который никуда не денется. Оставаясь верным своему названию, гибридная комната для совещаний представляет собой универсальное пространство, которое поддерживает все, от традиционных личных встреч до комбинации личных и удаленных конференций. Обзорность, расположение сидячих мест и личное пространство являются наиболее важными характеристиками, которые следует учитывать, чтобы все участники чувствовали себя комфортно и вовлеченными. Например, исследования показывают, что круглая рассадка вместо прямоугольной устраняет иерархию на собраниях, способствуя инклюзивности и равному участию.

3. Комнаты перезарядки

Акцент и приоритизация благополучия сотрудников — это тенденция, которая, к счастью, сохранится. «Комната перезарядки» — это пространство, посвященное всем аспектам благополучия работников, будь то место для занятий йогой, быстрого сна или уединения (плюс, оно также может служить уединенным и более восстанавливающим отдыхом для кормящих матерей). Переключиться с высокой производительности на отдых в офисе может быть сложно. Наше физическое пространство может сильно повлиять на наше поведение и мышление. Создайте четкий и отчетливый отрыв от остальной части офиса, используя более мягкие текстуры и силуэты, окружающее освещение и более теплые цвета. Подумайте о мягких диванах и шезлонгах, а также утяжеленных одеялах, плюшевых декоративных подушках или даже ковре с высоким ворсом, чтобы создать уютную и успокаивающую атмосферу для отдыха.

4. Комнаты природы

Ни для кого не секрет, что пандемия привела к тому, что люди стали больше ценить природу. Внедрение на открытом воздухе, также известное как биофильный дизайн, выходит за рамки включения растений и кустарников в пространство. В дополнение к жизни растений, обеспечение доступа к естественному свету, в том числе природным элементам, таким как камень и дерево, и использование цвета — все это принципы биофильного дизайна, которые, как было доказано, снижают стресс, улучшают настроение и повышают креативность и производительность. Атриумы с большим количеством стеклянных окон — популярный выбор для направления естественного света в центральные зоны.

Крытые сады также популярны из-за их физических и умственных преимуществ. Внутренние сады не только добавляют красивые элементы дизайна, которые участвуют в решении общих пространственных проблем, но также улучшают акустику помещения и улучшают самочувствие работников.

В дополнение к тому, чтобы принести природу в офис, выведите офис на улицу. Доступ на улицу становится все более желанным удобством для сотрудников, в результате чего в дизайне коммерческих зданий появляется больше дворов, балконов и крыш. Дневной свет и свежий воздух обеспечивают здоровое и стимулирующее рабочее пространство, успокаивающую атмосферу для отдыха и даже смену обстановки для встреч и презентаций.

5. Комфортабельные комнаты, ориентированные на сообщества

Офис должен способствовать созданию опыта, который редко встречается при работе из дома, — связь, взаимодействие и сотрудничество. Выделение выделенного общественного пространства с удобными креслами для отдыха, где сотрудники могут перегруппироваться, выпить чашечку кофе и пообщаться, может помочь стимулировать непринужденное, импровизированное сотрудничество и сильную рабочую культуру.

Как и в комнатах перезарядки, дизайн и декор должны отражать назначение пространства с упором на комфорт и сборище. Наше окружение подсознательно влияет на наше поведение, и мебель играет здесь важную роль, поэтому подумайте о том, чтобы создать ощущение гостиной, чтобы поощрять случайные разговоры и восстановление. Общественное пространство должно быть местом, где сотрудники хотят проводить время.

6. Фокус-комнаты

Важно не пренебрегать первоначальным предназначением офиса как пространства для производительности и работы. Чтобы разместить тех, кто обычно предпочитает работать из дома, чтобы избежать обычных офисных отвлекающих факторов и фонового шума, создайте пространство, похожее на библиотеку, для сосредоточения внимания. Фокус-комната служит идеальным аналогом пространств для совместной работы, предоставляя сотрудникам возможность сосредоточиться на работе и исследованиях, не отвлекаясь.

Хотя эта идея может показаться нелогичной, выбирайте большие общие «рабочие» столы, которые имитируют макет библиотеки. Исследования теории социальной идентичности показывают, что участие в общем рабочем пространстве создает ощущение групповой идентичности, побуждая к большему пониманию других. В этом случае эффект библиотеки побуждает работников снижать уровень шума, чтобы не мешать другим.

7. Домашние комнаты

87% сотрудников, которым предлагается удаленная работа, проводят в среднем три дня в неделю, работая дома. Чтобы полностью поддерживать сотрудников в офисе и вне его, помимо предоставления им продуманного коммерческого офисного пространства, важно также обеспечить их надлежащей настройкой для работы на дому (WFH – work-from-home). Удобное, эргономичное рабочее место способствует продуктивности и хорошему самочувствию. Мебель для домашнего офиса, хотя и не в реальном офисе, должна иметь такое же качество и долговечность, как и коммерческие помещения, чтобы выдерживать износ от домашних животных, детей и повседневного использования.

Куб показывает, что возможен новый архитектурный путь для коммерческой архитектуры. Офисное здание на самом деле может выглядеть как произведение искусства. Этот проект также создает новые моменты взаимодействия с городом. Куб привлекает пешеходов, им нравится ловить свое отражение в стекле. В то же время Куб демонстрирует самые передовые достижения в области строительства.

Получившаяся конструкция предусматривает открытые террасы на всех уровнях, интегрированные в фасад. Треугольный рельеф фасада подчеркивается отражающим остеклением, которое приглашает зрителей с улицы увидеть свой город неожиданным, почти калейдоскопическим образом. В конце концов, Куб представляет собой интересный парадокс - это невероятно сложная скульптура, замаскированная под очень обтекаемую итерацию.

Куб предлагает 10 этажей гибких офисных помещений с несколькими арендаторами, продовольственный рынок и офисный вестибюль на уровне земли, подземную парковку и технические помещения, террасу на крыше и дополнительные конференц-залы. В общей сложности, Куб охватывает 19500 м2 очень гибкого модульного надземного пространства. Арендаторам нравятся такие особенности, как окна от пола до потолка, из которых открывается потрясающий вид на достопримечательности Берлина, включая Тиргартен, Канцлерамт, Рейхстаг, обильный естественный дневной свет, естественная вентиляция через открывающиеся окна, внешнее солнечное затенение и открытые террасы на всех этажах. Снаружи Куб предоставляет беспрецедентные возможности для пешеходной активности внутри и вокруг этого густонаселенного городского района, созданного площадями и местами для собраний, окружающими здание.

Куб создан для того, чтобы стать катализатором социального опыта — как внутри, так и снаружи. Таким образом, дизайн направлен на то, чтобы оживить видную городскую локацию и вступить в диалог с оживленной площадью участка. Все четыре фасада поддерживают взаимодействие между обитателями здания и окружающей средой, преднамеренно создавая тонкую границу между внутренним и внешним пространством. Куб также переосмысливает идею куба благодаря отражающему остеклению, которое отражает как прилегающую природу, так и линию горизонта. В то время как определяющая геометрия конструкции сохраняет истинный кубический объем размером 42,5 метра во всех направлениях, архитекторы создали преднамеренные геометрические преобразования, которые создают призматический рисунок треугольных рельефов поверхности.

Сегменты фасада сдвинуты внутрь, чтобы создать открытые террасы на всех уровнях. Крыша задумана как «пятый фасад» и завершает концепцию куба. Огромная терраса на крыше служит общим пространством и может использоваться как место для отдыха или проведения мероприятий. Окружающие достопримечательности Берлина отражаются во всех углах фасада, что позволяет этому знаковому строению проливать новый динамичный свет на свое окружение как днем, так и ночью.

Внутри Куб спроектирован так, чтобы удовлетворить будущие потребности в гибких планировках офисов и может приспосабливаться к изменяющимся структурным потребностям. Этажи расположены вокруг центрального ядра и могут быть разделены на смесь отдельных единиц или соединены внутренними атриумами. Дизайн 3XN способствует общению и социальной активности благодаря динамичным созвездиям рабочих мест, доступным в широком диапазоне размеров.

Куб — умное здание нового поколения, устанавливающее новые стандарты интеграции интеллектуальных цифровых пользовательских интерфейсов. Пользователям предлагается взаимодействовать со зданием по принципу «принеси свое устройство». Это достигается с помощью приложения, которое обеспечивает устойчивое поведение и повышает энергоэффективность, сокращая при этом ненужные эксплуатационные расходы и нарушения технического обслуживания. Таким образом, пользователи могут беспрецедентно взаимодействовать со своими рабочими пространствами. Интеллектуальные функции позволяют арендаторам настраивать и контролировать такие функции, как контроль доступа, отопление и охлаждение помещений, техническое обслуживание, энергоснабжение, бронирование номеров и парковок, зарядка электромобилей/велосипедов и многое другое.

Оперативная информация о здании хранится на большом сервере «цифрового мозга», который соединяет отдельные интеллектуальные системы здания. Поток и потребление энергии контролируются и максимизируются, в результате чего здание самообучающееся и высокоэффективное. Таким образом, здание и его пользователи вступают во взаимодействие, в котором оба учатся друг у друга. Здание учится приспосабливаться к предпочтениям своих пользователей, а пользователи могут контролировать и адаптировать настройки здания в соответствии со своими желаниями и потребностями.

Вопреки общепринятому мнению, полностью застекленный фасад Куба обладает высокой энергоэффективностью благодаря своей осмотической оболочке и продуманному дизайну, который включает новаторское применение солнцезащитных покрытий на внешней оболочке двойного фасада. Это, в дополнение к набору технических решений, включающих улавливание энергии из тепла, позволяет зданию работать как высокоэнергоэффективное полностью остекленное здание. С архитектурной точки зрения полностью застекленный фасад Куба эффектно дополняет городской пейзаж Берлина, а технические характеристики материала обеспечивают энергоэффективность и контроль, что позволяет зданию пройти сертификацию DNGB Gold.