1) Los bancos están prestando imprudentemente en Colombia a tasas de interés bajas oa compradores no calificados?

2) La gente entra en pánico comprando por miedo a "perderse" (especulación) o debido al contagio del mercado?

3) El valor intrínseco de los inmuebles de Medellín está eclipsado por los precios actuales? (ROI bajos o negativos)

4) Existe un desequilibrio de mercado entre oferta y demanda?

Estas condiciones son más o menos las que llevaron a la burbuja inmobiliaria estadounidense ya las burbujas inmobiliarias en general. Así que revisemos y debatamos cada uno de los tres puntos anteriores para detectar si de hecho puede haber una burbuja inmobiliaria que se esté gestando aquí en Medellín.

Bancos colombianos / Prácticas crediticias

Una de las experiencias más frustrantes que puede tener cualquier extranjero en Colombia es en un banco local. ¿Puedo tener una cuenta bancaria? No. ¿Puedo transferir algo de dinero? No. ¿Puedo tener una hipoteca? No. La realidad es que los bancos aquí son hiperconservadores y la mayor parte de esto proviene de la crisis económica colombiana de 98-99 que afectó a muchos mercados emergentes en ese momento.

Antes de la crisis, los bancos colombianos actuaron de forma muy parecida a los bancos estadounidenses de 2000-2008. Poca documentación, poca prueba de capacidad para soportar la carga de deuda solicitada, pagos iniciales tan bajos como 5%. Luego vino una crisis económica / bancaria y la subsecuente ley de vivienda residencial de 1999 (aquí en español). ¿Qué instauró la ley?

Pago inicial mínimo del 30% (vivienda social, 20%) del precio de compra

Servicio de deuda máximo mensual del 30% de los ingresos declarados y verificados

Período máximo de amortización de 30 años.

Sin penalizaciones por pago anticipado de ningún tipo en ningún momento

Combine esto con las tasas de interés hipotecarias típicas de la tasa del banco central (actualmente 4.5%) + 6.0% -7.5% = 10.5-12.0% para un BUEN crédito y puede ver que no es tan fácil o barato para los colombianos obtener hipotecas por su cuenta. país, y mucho menos un extranjero.

Aquí hay un artículo y un gráfico reciente del WSJ que ubica a Colombia como uno de los países con menor deuda / PIB del mundo.

Hype/Panic/Speculative Buying

Si bien, en general soy optimista sobre el mercado aquí, no me entusiasma la cantidad de desarrollo que tiene lugar en las áreas exteriores de Medellín. El hecho es que los colombianos de clase media están comprando una enorme cantidad de inmuebles nuevos. Probablemente esté justificado en gran medida y sea necesario debido a la naturaleza de un mercado emergente: los jóvenes necesitan nuevas viviendas.
Pero si los compradores especulativos con el deseo de traspasar sus contratos a futuros compradores comienzan a superar en número a los residentes genuinos, entonces podríamos comenzar a tener algunos problemas. De cualquier manera, no existen buenos datos para saber qué tan alto es realmente el% de compradores especulativos en desarrollos de vivienda de clase media antes de la construcción. Pero por el momento, este segmento está haciendo un gran porcentaje del volumen en el mercado inmobiliario general de Medellín y atrae a muchos compradores de vivienda por primera vez e inversionistas / especuladores junto con ellos.

Se están adelantando los precios en general?

Cada mercado inmobiliario es algo único en el sentido de que muchos factores pueden determinar el valor real del activo. Los bienes raíces en Manhattan, Londres o Vancouver pueden costar entre 10 y 20 veces (o más) en comparación con los pies / metros cuadrados comparables de alta gama en Poblado, Medellín, sin embargo, sigue habiendo inversores locales y extranjeros grandes y sofisticados que no parpadean. a los niveles de precios actuales. Esos son mercados en los que es difícil obtener un rendimiento del 1-2% de su efectivo y mucho menos de dos dígitos, lo cual es bastante común aquí en Medellín.

Dicho esto, dado que el mercado aquí en Medellín continúa apreciándose en un 8-10% en 2017 con respecto a 2016, las rentas subyacentes solo se están apreciando en aproximadamente la mitad de eso (estrechamente relacionado con la inflación). Esto reducirá los retornos para los recién llegados al mercado y si la tendencia continúa durante 5 a 10 años, podríamos comenzar a ver que los precios de Medellín y los rendimientos de los alquileres se parecen mucho más a un país desarrollado.

Oferta y demanda

Vea el gráfico a continuación donde el recuadro azul representa todos los proyectos en construcción en Poblado y varias etapas de desarrollo para los próximos años, totalizando 36 proyectos. Y compare eso con el resto del mercado local de 389 proyectos en otras áreas de la ciudad. Ojalá tuviera la revista Informe Inmobiliaria de 2008 cuando empecé a comprar aquí, he intentado encontrar una copia antigua durante mucho tiempo. Villas de lujo medellín

Pero, ¿debería elegir una casa o un apartamento al invertir en una casa de vacaciones en Medellín? Al igual que las vacaciones en sí mismas, la elección depende claramente en gran medida de las preferencias personales, pero aquí hay algunos consejos útiles que debe considerar cuando piense qué propiedad satisface mejor sus necesidades.

Primero, debes pensar con honestidad sobre lo que estás buscando. Cuando evoca una visión de la casa de vacaciones perfecta en Medellín, es posible que vea una casa de campo restaurada en Medellín con una piscina y jardines, un campo ondulado que conduce a hermosas colinas de bosques de pinos y total privacidad y aislamiento. O tal vez esté buscando unas vacaciones animadas, en cuyo caso un apartamento en la ciudad de Medellín con fácil acceso a la Marina y un balcón en el que relajarse y disfrutar de la vista podría ser el adecuado para usted. Los amantes de la playa pueden preferir una propiedad en primera línea con vistas al mar, ¿es esta su idea de una casa de vacaciones perfecta?

Además, si tiene niños pequeños, es posible que desee conocer a otras familias y coordinar visitas regulares para construir esa relación durante muchos años. O si se está jubilando, la paz y la tranquilidad podrían ser el requisito clave, con un poco de espacio para la visita ocasional de niños mayores y sus familias.

Comprar una segunda casa es una inversión, y esto requerirá investigar las leyes fiscales y de propiedad y probablemente la participación de profesionales para ayudar a que su compra se lleve a cabo sin problemas. Los valores de alquiler también seguirán el mercado, y las reglas y regulaciones también pueden afectar cualquier plan que tenga para generar ingresos por alquiler cuando no esté usando su segunda casa. Es una buena idea recibir asesoramiento sobre las políticas locales con respecto a los alquileres a corto y largo plazo y los alquileres vacacionales, no solo en términos de permisos e implicaciones fiscales, sino también del atractivo de las diferentes propiedades en términos de valor de alquiler.

Por último, es importante elegir una segunda casa que estará feliz de visitar una y otra vez, eche un vistazo a los lugares de alquiler de vacaciones en Medellín para encontrar la ubicación adecuada para usted y disfrutar de los muchos beneficios durante muchos años. Villas de lujo medellín

El sector turístico, uno de los más afectados por la pandemia, comienza a retraerse y provoca la salida al mercado de muchos establecimientos hoteleros.

Solo en Idealista, y desde que finalizó el estado de alarma, se han puesto a la venta una quincena de establecimientos hoteleros por un total de más de 200 millones de euros.

Las zonas de Sant Antoni y Santa Eulària acumulan las principales ofertas, siendo la más cara el Hotel Caribe de 3 estrellas en la zona de Es Canar, con 285 habitaciones y que se puede adquirir por 52,5 millones de euros.

También en Santa Eulària está a la venta, por 3,5 millones de euros, un hotel con proyecto de ampliación preaprobado y licencia para convertir el establecimiento en hotel boutique. En el mercado también hay un albergue en este municipio por valor de 1,8 millones de euros.

En Sant Antoni, el Hostal Cisne, con 33 plazas turísticas, está a la venta por 1,3 millones de euros. En Sant Josep se ofrece un hotel, situado a 50 metros del mar, de seis plantas, en funcionamiento y equipado, por 23 millones. En Sant Joan puedes encontrar un agroturismo de dos plantas, 11

habitaciones, spa, gimnasio, restaurante ... por 21 millones.

Según Idealista, uno de los anunciantes más activos es Gestmadrid Activos Inmobiliarios, que pone a la venta unos cinco establecimientos, más varios proyectos.

Uno de ellos valorado en 41 millones de euros es un proyecto para construir un hotel de 5 estrellas con más de 25.000 m2, en la zona entre Dalt Vila y La Marina. El otro proyecto se ubica en la zona Ses Figueretes - Platja d'en Bossa y sale al mercado por 35 millones de euros “como el mayor proyecto hotelero de la isla de Medellín. Conjunto con más de 40.000 m2 de edificabilidad, distribuidos en 4 elegantes edificaciones ”. Haga clic aquí

Lo sabemos: decirle a su familia y amigos sobre ir a Medellín generalmente se recibe con silencio, críticas o mala información negativa.

Para ti, puede sonar peligroso e incluso un poco misterioso ...

Pero después de una visita a Colombia, lo que te llevarás a casa son recuerdos de un país increíblemente hermoso con espectaculares picos y valles andinos, con vistas de cientos de millas y algunos de los mejores y más templados climas del mundo. Evocará imágenes de las ciudades coloniales más bellas de Hispanoamérica, una de sus culturas más fascinantes y ricas, largas extensiones de hermosas playas y una de las pocas ciudades amuralladas que quedan de la civilización. Por supuesto, no en el sentido típico. No, Medellín está amurallada por un valle exuberante que ofrece vistas impresionantes en todas direcciones.

Estas no son las impresiones con las que muchos de nosotros comenzamos cuando pensamos en Colombia. Por lo general, es un país que recolectará imágenes de capos de la droga, secuestros y novelas de Tom Clancy. Algunas personas no están seguras de si el gobierno de los Estados Unidos permite que sus ciudadanos viajen a Colombia. Pero después de haber estado en Colombia, tendrá una imagen muy diferente. De hecho, hoy los cafés y parques están cada vez más poblados de extranjeros que presumían que solo vendrían para una visita rápida, unos días o una semana. Estas son las historias que escuchamos cada vez más, de un feliz ex viajero, ahora un expatriado, tras otro. Las formas ganadoras en esta ciudad son muchas.

Una vez que haya estado aquí, sabrá de un país donde puede vivir un estilo de vida digno con un cheque del Seguro Social ... y un estilo de vida de lujo con un poco más. ¿Dónde puedes hacer eso en casa? Ningún lugar que conozcamos. Ok, bueno, sabemos de algunos lugares en los que podría lograrlo, y la mayoría de ellos también tienen peligros como minas terrestres o granadas cohete o secuestro de los que preocuparse cuando no está gastando ese dinero. No, Medellín es único en el mundo por ser un lugar seguro y económico. Con magníficas vistas en todas las direcciones y un ritmo de vida tranquilo y relajado, no creerá lo que su dinero le compra al doble de los precios aquí ahora.

Ubicada en la punta de América del Sur, Colombia es donde el Pacífico y el Caribe chocan con los Andes y el Amazonas. Es un país que es más hermoso, dramático y diverso que casi cualquier otro. Ofrece resplandecientes ciudades coloniales en las tierras altas y complejos turísticos de fama mundial (y seguros) a lo largo del Caribe.

Además, Colombia cuenta con hermosas áreas donde el costo de vida es el más bajo que encontrará en Sudamérica.

Colombia tiene mucho que ofrecer. Cosas críticas, como un bajo costo de vida, propiedades económicas y una cultura colorida y diversa. Colombia puede ofrecer una escena urbana moderna y sofisticada o una cabaña en una sección remota del desierto ... una ciudad colonial amurallada junto al mar, o una tranquila ciudad caribeña junto a la playa ... un clima primaveral en lo alto de los Andes, trópicos húmedos o el "perfecto" el tiempo entre… enclaves norteamericanos o puestos de avanzada indígenas. A menos que tenga su corazón puesto en la nieve, es casi seguro que encontrará su lugar ideal en Colombia.

En este informe, le daremos una instantánea de lo que la vida en Colombia puede ofrecer y le contaremos sobre nuestro lugar favorito ...

Se llama medellin

Medellín se encuentra a la perfecta altitud de 5,000 pies sobre el nivel del mar, lo que explica su clima ideal con días que son agradablemente cálidos y noches agradablemente frescas.

La ciudad es bulliciosa, moderna y tiene de todo, desde grandes centros comerciales hasta tiendas familiares. Puedes conseguir casi cualquier cosa en casa. En barrios frondosos y verdes, los rascacielos modernos se asoman entre imponentes eucaliptos, y Medellín también ofrece un centro histórico de estilo colonial, así como barrios residenciales limpios ... cada uno con su propio ambiente y estilo de vida.

La mayoría de los expatriados gravitan hacia El Poblado, el sector conocido por sus parques sombreados, restaurantes de moda, cafés en las aceras, excelentes tiendas y el mercado inmobiliario más activo de Medellín.

Vea algunas propiedades de lujo en venta o alquiler en El Poblado. Aprende más