- Фондовый РЫНОК: НИКТО не платит дивиденды (дивиденды в 10% не считаются при уменьшении капитализации на 30%), но Фондовый РЫНОК дорожает!
- РЫНОК КРИПТОВАЛЮТ: оказалось, что не нужно столько мощностей и вообще непонятно, зачем нужна эта криптовалюта, но все равно БИТКОИН стоит 100 000$.
- РЫНОК БАНКОВСКИХ ВКЛАДОВ: сто триллионов рублей + двадцать триллионов при условии доходной части бюджета в 35 триллионов, из-за которых инфляция составляет 10–45%, но все равно люди вносят деньги на вклад.

Как этот процесс выглядит в НЕДВИЖИМОСТИ?

Безусловно, все работает на основе основных рыночных принципов: спрос рождает предложение, то есть всё, что МЫ с ВАМИ видим – МЫ этого хотим.

То есть МЫ хотим находиться, жить в качественной локации с полноценной, развивающейся инфраструктурой, с интеллигентной, качественной социальной средой без маргиналов, но так ситуация выглядит только в одном случае – очень часто, ВСЕГДА в тот момент, когда продают новостройку, то есть то, чего ещё НЕТ! Но точно ВСЁ будет!

В последнее время ситуация стала очень критичной-категоричной во многих вопросах, и в вопросе с НЕДВИЖИМОСТЬЮ получилась такая же ситуация: а именно, за последние 10 лет не было построено НИ ОДНОГО полноценного «СОВДЕПОВСКОГО» ЖК, подчеркиваю – НИ ОДНОГО! Но все равно новостройки лучше, чем недвижимость, обеспеченная всем необходимым для проживания!

* «СОВДЕПОВСКИЙ» ЖК — детский сад, школа во дворе, бесплатная парковка, детские площадки, зеленые зоны, понятная логистика, основанная на привязке к данным благам инфраструктуры; социальная среда, у которой есть жизненная необходимость; и ответственное, с УВАЖЕНИЕМ отношение ко всем проживающим рядом!

Как хотите жить Вы?

В «СОВДЕПОВСКОМ» ЖК или в «НОВОСТРОЙКЕ»?

Меня зовут Андрей, пытаюсь быть Архитектором в компании «Платформа Недвижимости»! 15 лет непрерывной практики на рынке коммерческой Недвижимости дали мне возможность реализовать более 500 объектов недвижимости, 98% из которых сейчас работают, несут пользу собственникам, государству и экономике. В неожиданном перерыве, пандемия 2020 года, написал книгу «Основы финансовой грамотности в недвижимости России».

В 2021 году обнаружил отсутствие сегмента недвижимости ППА на рынке недвижимости Санкт-Петербурга. После недолгой раскачки в течение 2–3 лет «Платформа Недвижимости» довела оборот данного рынка до 3 000 000 000 рублей.

Хватит хвастаться, это не культурно) Вообще мой путь в коммерческой недвижимости начинался с покупки нежилых помещений в собственность, благо в начале моей карьеры вообще никто ничего не понимал в нежилых помещениях, и у меня получалось покупать собственность по 5 000–10 000 рублей за м², да, это были подвалы! Но в коммерческой недвижимости зарабатывает максимально тот, кто обращает внимание не на свои хотелки, а на то, как зарабатываются деньги. Процесс обучения социума проходит очень долго, тем более в недвижимости. Для понимания рынка подвалов народу понадобилось пять лет, за это время мы сделали не менее 250 проектов, «Золотая Пятилетка» коммерческой недвижимости! Но в 2015 году рынок насытился, и подвалы стали стоить уже 50 000–100 000 рублей за м².

И только в этот момент я решился заняться ППА (преимущественное право аренды). Всё было очень просто, так как не было рынка вообще: статусные помещения забирались с аукционов за минимальные деньги, будучи единственным участником. С моим опытом в ремонте и актуализации помещений, взятых с аукционов, всё происходило за считанные недели (делался ремонт, оформлялись документы), и через 3 года у меня стало 20 таких объектов с пассивным доходом 30% от вложенных денег. Честно говоря, смысла в выкупе не видел, аренда городу составляла 25–40% от арендного платежа арендатора.

Но, как заведено у нас, счастье не может длиться вечно) Пришёл 2020 год – COVID-19 и всё вытекающее. Старые алгоритмы перестали работать, арендаторы начали сыпаться, получился кассовый разрыв (пришлось получить дополнительное образование и начинать всё заново)!

Так как же всё-таки можно заработать на ППА? Всё просто!)

1. Определить сегмент рынка, который вы хоть немного понимаете (торговая, свободного назначения, склад и т.д.)

2. Провести аналитику рынка на предмет арендной ставки

3. Выбрать лот из экспозиции на аукционных площадках

4. Провести актуализацию выбранного лота в выбранной локации

5. Выяснить, внесено ли помещение в МИСП

6. Выяснить, есть ли у помещения охранное обязательство

7. Записаться и посмотреть помещение

8. Открыть ООО (почему только ООО – в следующих постах)

9. Сделать ЭЦП

10. Подать заявку на аукционную площадку (мы выигрываем 1 лот из 10 заявок)

11. Заключить договор аренды

12. Принять помещение по акту приема-передачи

13. Оформить все коммуникации

14. Актуализировать помещение для потенциальных арендаторов (проектирование, ремонт, оформление)

15. Сдать в аренду

16. Администрировать от двух до семи лет (почему такой тайминг – в следующих постах), вести ООО, администрировать все договоры, взаимодействовать с арендатором (если есть), КИО

17. Подать заявление на выкуп

18. Провести оценку помещения

19. Заключить и зарегистрировать договор купли-продажи

20. Оплатить рассрочку

21. Снять обременение

22. Всё) Хэппи-энд!

Безусловно, ничего сложного нет, но есть много нюансов, которые мы предлагаем хотя бы в начале пути в инвестициях в недвижимость избежать! Избежать всех этих переплат достаточно просто: купить готовый продукт у профессионалов, начиная с 15-го пункта. Также данный порядок действий сразу покажет, кто делал продукт: профессионал или человек, который просто «потыкал на кнопку», у которого несколько помещений на одно ООО, не оформлены договора с ресурсоснабжающими организациями, не сделана актуализация помещения под арендатора, не реальная арендная плата КИО…

«Всё просто», если понимаешь, что делаешь!