1) Когда лучше снимать, а когда лучше покупать?

Когда дело касается жилья, покупка почти всегда предпочтительнее аренды. В нашем менталитете аренда считается «выбрасыванием денег чужому дяде», а покупка — «инвестицией», да и вообще - «это свое».

Нюанс в том, что есть обременения по ипотечному договору, и они в нашем менталитете в расчет не идут. Справедливости ради, стоит сказать, что в России ОЧЕНЬ доброе законодательство и условия ипотеки. В России из графиков только аннуитет с фиксированными ставками, нет плавающих ставок, а после 2015 года уже нет и валютных ипотек, а еще можно гасить досрочно без пеней и штрафов. Все сделано для народа, чтоб даже откровенный двоечник не наломал дров. В последнее время появились схематозы с траншевой ипотекой, о рисках которой писал тут в ТГ канале

Но ответ на вопрос "аренда или покупка" гораздо более тонкий, и в разное время ответы будут отличаться!

Вам сначала нужно будет оценить процентные ставки, программу ипотеки, на которую вы можете претендовать, и многое другое. И цена покупаемой квартиры или дома – не единственный критерий для верного решения.

Образ жизни, возраст, рабочая ситуация, желаемое место досуга, наличие детей и их возраст, готовность обосноваться на длительный срок 5-10 лет в одной локации — все это факторы, которые также необходимо учитывать при выборе места жительства.

Нужен ли комплекс с расчетом на детей, или же вы - молодые люди с работой в Сити? Может речь идет о расширении семьи, или вы хотите уже идти на покой?

При решении "когда лучше снимать, а когда лучше покупать" - нужно учитывать общее состояние экономики. Инфляция влияет на стоимость аренды, а также на процентные ставки при получении ипотеки. Мы за последние 5 лет успели посмотреть резкие тектонические сдвиги в макроэкономике страны, падения и взлеты ставок.

Чтобы получше описать вопрос, мне придется немного подушнить:

Покупка.

Вы вносите платеж по ипотеке, который представляет собой комбинацию процентов и основной суммы кредита, который вы берете на покупку дома. В аннуитете ваш ипотечный платеж устанавливается на много лет и не меняется.

В конце кредит будет погашен, и вы станете полноправным владельцем недвижимости. В пути надо еще платить страховки, чтобы не оказаться в эпичной заднице при беде в жизни (травма/смерть).

При досрочном погашении старый график выбрасывается и вместо него накатывается новый - под оставшийся остаток тела или меньший срок (смотря что выбрали уменьшить при досрочном гашении).

Аренда.

Вы вносите ежемесячный платеж своему арендодателю за проживание в доме или квартире. Вы не являетесь владельцем недвижимости и не будете, даже если будете снимать хоть 50 лет. Вы имеете право пожить в квартире в оплаченный период. Чтобы оставаться там, где вы находитесь, вы должны продолжать платить арендную плату, которая повышается вслед за потребностями арендодателя (это важный момент ко второй части поста).

Важные наблюдения за ценами на недвижимость и условиями рыночных ипотек до 2020 года:

цена квартиры в связке с размером ипотечного платежа получалась примерно такой, чтобы средняя экономически активная семья могла накопить первоначальный взнос, купить и отремонтировать жилье и выплатить ипотеку за время своей активной трудовой жизни. Совокупно на это выходило чуть меньше 20 лет трудовой деятельности.

Цены разнились от региона к региону, но пропорция соблюдалась: среднестатистическая семья несколько лет копила первый взнос, потом брала кредит длиной около 18 лет, старалась изыскать способы чуть ускорить гашение. По сути, мы наблюдали эффективный рыночный механизм саморегуляции цены на жилье и условий ипотеки.

Помните, что в статистику сроков ипотек попадали псевдогашения при смене квартир, когда люди меняли жилье на очередном цикле развития семьи - примерно раз в 7 лет. Реально же одна ипотека сменяла другую, и цикл продолжался. Мы говорим тут о полном цикле гашения с учетом склеек сроков ипотек.

В случае с выбором аренда против покупки ключевую роль играет размер платежа как по аренде, так и для покупки. А еще важно процентное соотношение годовых платежей к цене объекта сейчас (в коммерции это зовется cap rate).

Нужны примеры! У меня получалось годами с одной стороны сдавать свои метры с 6-7% годовой доходности, а снимать при этом квартиру в центре Москвы за 2.7% от стоимости квартиры в год.

Снимать за такой малый процент было выгодно! Ставки по ипотеке на момент входа в тот договор аренды были около 15-16% годовых. Естественно, я бы не покупал себе новое жилье. Брать даже 10 млн с платежами по 100 тыс руб в месяц хотел далеко не каждый.

Теперь надо напрячь отдел мозга, травмированный школьной математикой

Я ранее описывал в блоге, что для себя, т.е. для проживания все же оптимально покупать недвижимость со ставками чуть ниже многолетней инфляции бетона.

Для Москвы рост цены квадрата был 13.1% СТГР за последнюю четверть века.

В СПБ рост цены квадрата был с СТГР 10.4%.

Вся квартира на вторичке росла 10-12% в год для столиц и 8-10% по остальной стране.

Когда мы берем на свои, без ипотеки, то мы имеем объект, в котором просто живем, а он впитывает инфляцию, номинально подрастая в цене. Но если мы берем ипотечное плечо, то у нас будет вот такая матрица средневзвешенной ставки покупки недвижимости. Свои деньги тут беру как 5%, они не бесплатны, я тут предполагаю, что на авансовую часть мы "как бы снимаем сами у себя", а на ипотечную часть "снимаем у банка".

Таким образом, смотря на эту таблицу и графики выше, мы понимаем, что более-менее нейтральной ставкой ипотеки на этом временном промежутке была 10-12%. Против цены заемных денег стоял прирост номинальной цены на жилье за счет инфляции.

Ставки по 8%, которые пришли в ипотеку уже в 2019 году, но еще до полной работы 214-ФЗ с эскроу, были весьма привлекательны. Метр еще не дорожал искусственно для субсидирования ипотек.

Ставки по льготным программам, равно как и платежи по ним, были в массе своей выгодны, давая и длинное кредитное плечо и малый платеж, но ценой удлинения срока выплат.

А вот текущие ставки, которые еще выше этих 18% тотально не годятся для покупок с весомой долей ипотечного плеча. В это время аренда правит бал, ведь cap rate аренды все те же 5-6%.

При малых ставках выгодно иметь максимум плеча, при таких как сейчас - брать только самый минимум для смены квартиры на квартиру, стараясь потом загасить долг побыстрее.

2) Миф, который засел в головы людей - при снижении ставки ЦБ арендные платежи упадут.

После того, как рынок 4 года баловали низкой ставкой по ипотеке с господдержкой, давая купить квартиры множеству людей, да еще и не парясь в части скоринга, мы получили сегодня рынок с заградительной ставкой и сильно срезанной поддержкой.

Если ранее те, кто снимал квартиру по 40-50 тысяч вместо аренды предпочитали собраться с силами и таки купить новостройку с похожим платежом, то сегодня при разлете ставки аренды и платежа ипотеки более чем в 2 раза, выбор очевиден.

Ставки сильно выросли, одним махом впитав в себя инфляцию, накопленную с 2019 года. И если ранее у адептов теории про дорогие квартиры был аргумент, что ставка аренды низка, посмотрите, все перегрето!! То теперь этого аргумента больше нет.

Я мониторю рост ставок в постах в блоге в ТГ:

https://t.me/IgorShimko/236, https://t.me/IgorShimko/169, https://t.me/IgorShimko/141, https://t.me/IgorShimko/88, https://t.me/IgorShimko/66, https://t.me/IgorShimko/36, https://t.me/IgorShimko/4

Смотрим на ПИК, т.к. это обеспечивает максимальную схожесть самих комплексов во всех локациях для новостроек. Обращаю внимание, что сейчас средняя ставка капитализации (cap rate) около 5.3-6% по этим лотам.

Множество людей еще не видит рост ставок аренды, снимая годами лоты, где хозяин не поднимал оплаты.

Кто-то просто мешает теплое с мягким, сравнивая новые ЖК со старым фондом, в т.ч. хрущевками. Из серии - "а я снимаю вообще в другом месте дешевле и не то, а значит вы все врети!!111"

Еще раз, повторяю важное "Чтобы оставаться там, где вы находитесь, вы должны продолжать платить арендную плату, которая повышается вслед за потребностями арендодателя".

Аренда в 2023-2024гг выросла догоняя накопленную инфляцию! Владельцам квартир получаемые деньги нужны для личных трат. А все, что мы покупаем уже не станет дешевле. Рост денежной массы идет с бодрым темпом:

И пока ЦБ будет держать ставки высокими, аренда будет греться все сильнее и сильнее. А если еще семейная ипотека с 6% поднимется к 8%, то процесс усугубится.

Для тех, кто верит в откат ставок аренды куда-то в 2020й год, или цен на квартиры в 2019й год у меня плохие новости - этого вы не дождетесь. Математика накопленной инфляции не позволит этого сделать.

Так что считайте и думайте, что лучше делать лично вам сейчас - снимать или купить, если вдруг вам доступны дешевые ставки. Против аргумента "но там удорожание квартиры на первичке" скажу 2 вещи: просчитайте эффективную процентную ставку в икселе с учетом удорожания и выдохните, а еще ответьте себе на вопрос - можете ли вы купить на вторичке похожую квартиру за наличные без 20й ставки? Не можете? Тогда нечего воздух сотрясать переплатами, выбора то у вас нет.

! Если у вас капитал, к примеру, 300 тыс рублей, то погружаться сильно в мир инвестирования не только бесполезно, но и вредно. Купите короткие ОФЗ в любой фазе рынка, дождитесь полгода-год очередной бойни на рынке акций, и купите на свои индексных фишек в той же пропорции, что и в индексе или просто поровну: Сбербанк, Лукойл, Норникель, Татнефть, Новатек, Роснефть, Магнит, Северсталь, НЛМК, Полюс и т.д.

И ждите снова полгода-год хорошего роста рынка. Там сдайте 30% позиций и эти деньги – снова в ОФЗ. Дивиденды туда же. Повторять до просветления. Это лучшее, что вам доступно. Плечо и фьючерсы тупо сожгут вам эти небольшие деньги, а сам процесс сожжет время.

А пока эти акции лежат, надо стараться прокачать себя. Чтобы к этим 300к за года еще одни 300к прилипли с работы (ну или 3 млн, это уже как кто развился).

Далее я буду писать про то, что делал я. На примере финансовой отрасли. Но базовые принципы никто не отменял. Их можно адаптировать в любую отрасль.

Я на них вырастил из пары десятков молодых людей несколько очень хороших высокооплачиваемых специалистов. Вернее, они сами себя вырастили, а я просто делился наработками.

Attention – в процессе есть лишь 2 потребности – дисциплина и трудолюбие. Если вам нравится статус-кво, зона комфорта и собирать по крохам деньги – ваш выбор. В противном случае придется несколько лет вJobывать.

Если какой-термин в статье непонятен – гуглите его. Тут же статья про саморазвитие, в конце концов)

Итак, приступим.

Пункт номер 0.

Первое и самое важное – учим английский язык. Без этого языка мирового общения дойти до более высоких зарплат дико сложно. Плюс он полезен и в быту и за его пределами. Без него вы заперты в мире 200 млн русскоязычных людей. С ним уже 3+ млрд человек из всех стран мира смогут с вами общаться. На ряд вакансий без него вам вообще не попасть.

Репетитор, осознать и выучить 9 времен + запас в 2-3 тыс слов, смотреть кино с торрентов субтитрами – в ход идет все. Это очень важно и очень нужно. Учить и поддерживать язык можно на всем пути развития, не надо прокрастинировать и что-то откладывать.

Сейчас еще можно и актуально сделать ускорение карьеры за счет китайского языка. Далеко не каждый сегодня его знает. А с молодым мозгом можно очень круто вкачать новый навык и встроиться в нишу работы с Китаем. По опыту 90х и английского - у вас есть 10-12 лет "премиального времени", потом его выучит еще одно поколение и премия сильно снизится. Ну и 2 года из этих 10-12 уже прошло.

Пункт номер 2. План построения карьеры.

Так уж вышло, что в большинстве случаев профессии выбирают за детей их родители, и лишь единицы сами понимают что им по душе. В итоге, очень много людей не понимает что они делают и где хотят оказаться. Короче, нужен план, чтобы понять что хочется делать, и как дойти туда куда хочется. Если плана нет – закономерно придете в уютное никуда.

Потребуется несколько вечеров и спокойное обдумывание вопроса – какое самое высокое место в карьере я хочу занять?

Лет 16 назад у меня цель стояла так: Финансовый директор в крупном бизнесе + член совета директоров.

Далее я задал себе вопрос – а какая у меня профессия, и что я должен делать, чтобы там оказаться?

Если у вас профессия повара – вполне возможно захотеть стать шефом в топовом ресторане, пилот – перейти на командира эскадрильи или инструктором, врач – стать главврачом, юрист – директором юридической практики или партнером в юрфирме, и так далее.

Суть в том, чтобы вам по психотипу было там наверху уютно, иначе это только принесет разочарование. Придется подумать, насколько вы толерантны к стрессу, переработкам, избытку общения с людьми, насколько любите то, что вы делаете, если виртуально убрать раздражающие факторы вроде самодура-начальника/транспортной доступности/жестких дедлайнов.

Собираем мысли в кучу выписывая в текстовом виде свои хотелки, ставим максимальную цель, и идем от нее сверху вниз. Можно сделать 3-5 разных вариантов.

На это надо потратить время. Сесть в спокойном месте, где вас никто не будет отвлекать, обязательно - отдохнувшим, без компа и мобилы и без дергающих вас родственников и друзей. Иначе вы не останетесь наедине с самим собой.

Нам надо нарисовать карту похода к цели. Получится как-бы дерево вверх ногами, где есть тонкие ветки-тропинки, а есть ствол дерева, который лучше ведет к цели.

Путь к цели = прокачка персонажа. В пути надо собирать сочетание навыков, которое нужно для движения вверх по дереву. Отвлекаться на малоценные навыки и нерелевантые курсы/дипломы и прочую морось - категорически не надо. Время - важнейший ресурс.

С помощью ресурсов по поиску персонала, статей от кадровых агентств и профилей реальных специалистов в запрещенке от LinkedIn ищем спектр задач на этой топ позиции и требования к соискателю:

https://hh.ru/search/vacancy?text=Finance+director&area=1&from=suggest_post

Выписываем себе все перечисленные задачи, желательно, указывая сколько раз встречались эти задачи. Это создаст описание того, что делает этот человек. Но это широкий взгляд.

Смотрим на требования для входа на позицию. В большинстве случаев описан поиск шила-на-мыло. т.е. переманить директора с рынка к нам - в таком духе. Но реально в должность есть точка входа с позиции ниже. Делаем большую выборку, чтобы иметь хороший охват и найти эту точку.

LinkedIn https://www.linkedin.com (VPN понадобится, т.е. Роскомнадзор подпортил этот инструмент). Ищем людей с релевантным опытом через поиск по должности. Ищем много, надо составить адекватную карту рынка.

В каждом профиле можно отыскать много гораздо более детальной информации – что делал человек в деталях, с каким ПО или инструментарием работал, какие проекты типичны для отрасли и, самое важное, – как он дорос до этой позиции.

Так же очень полезно смотреть в профильные исследования от кадровых агентств. Агентства проанализировали даже шире и больше, чем вы. Соберите и эти данные тоже.

Исследования можно искать в интернете, плюс, пройдясь по кадровым агентствам, можно познакомиться со специалистами, и после рассказа о вашей стратегии, скорее всего, многие вам помогут, поделившись информацией.

Хотел бы обратить внимание, что кадровые агентства и частные специалисты – это не ваши враги, а первые союзники в этом процессе. Хотя, конечно, не все эйчары-рекрутеры адекватны, и мы склонны запоминать плохой опыт, но в реальности они очень полезны.

Надо научиться дружить с ними. Для них каждый соискатель = товар, а им идет премия от продажи, поэтому они тоже заинтересованы продавать вас дорого в вилку и растить вас в долгосрок, нарабатывая портфолио клиентов.

Примеры исследований:

https://www.odgersberndtson.com/media/4876/ob_research_july2017_part-1__press.pdf

В самих исследования часто делается упор на следующие шаги по карьере, с подробным разбором, что же туда ведет и как дойти:

Хороший пример - материал HAYS Russia – Исследование ДНК Финансового Директора.

https://www.slideshare.net/slideshow/hays-58364574/58364574

В таких исследованиях есть очень важные сведения о том, как идти к цели наиболее верным путем.

В пути нельзя сворачивать в сторону более легких вакансий, которые потом обернутся тупиком в развитии! Шансы стать CFO, изначально засев на позиции бухгалтера на секции основных средств, маловаты.

Вот в моем пути была - BIG4 >>> Финансовый аналитик >>> Финансовый контролер >>> Deputy CFO.

В 2022-23гг у меня было несколько предложений пойти на CFO в в компании, в которых я работал ранее и выстраивал процессы. Но мне уже это не было интересно, мне нравится быть основателем и владельцем в моем NZT Rusfond.

Пункт 3. Движемся по лестнице вверх.

Большой многолетний путь наверх разбивается на сотни мелких шагов и подзадач. Едим слона по частям.

В пути будет 2 ключевых ветки раскачки персонажа:

- Прикладные навыки "Hard skills"

- Навыки коммуникации и общения "Soft Skills"

Вторые важнее первых и наработка их тяжелее. Если у вас будет прокачан только прикладной аспект, то вы превратитесь в того самого раба, который будет молча и безропотно тянуть лямку за начальника и пару тупорезов в отделе. Общаться то вы нормально не умеете. Как и продавать себя (об этом позже). Так, конечно, тоже можно работать до самой пенсии, но это не то, за чем мы пошли.

Это же нам говорят и спецы из ТОП-рекрутинга Odgers Berndtson:

И им вторят парни из Hays:

Обращу внимание на то, что быть инициативным и ответственным - ОЧЕНЬ важно. В пути вас будут окружать люди с повышенной гибкостью позвоночника и типичные ссыкуны, которым страшно принимать решения. У меня такого было немало. Вот пример.

В 2014 году, когда произошли события Русской Весны, я работал на должности CFO -1 в финанализе и контроле в лизинговой дочке большого американского холдинга. Шеф был американец, а гендиректор - немец. Американец был отозван (или сам сбежал - мы так и не поняли), но в итоге я остался "исполняющим обязанности" с прямым подчинением в корпцентр в Люксембурге.

Рядом были мужики 40+ лет, которые НЕ МОГЛИ ПРИНЯТЬ РЕШЕНИЯ! На дворе доллар сделал х2, ставки по лизингу скакнули до 25% годовых. И надо решать, какие ставить цены, сколько миллиардов выбрать с кредитной линии ЕБРР. А главбух мычит, гендир после ванильной карьеры в Европе просто в ауте. И решения в итоге принимаю я, будучи на 10-15 лет младше. Это был супер-опыт.

Быть партнером для коллег = вникать во все смежные процессы. Пытаться разобраться, как работает машина бизнеса в целом. Задавать много вопросов, очень много вопросов всем коллегам. Есть только один вид тупого вопроса - незаданный вопрос. Ответы надо внимательно слушать и уточнять, пока не появится понимание.

Позиция из серии "сейлзы - дебилы, маркетинг - вообще конченые, IT - тормоза и бестолочи, только мы тут в финансах в белом пальто красавчики", станет огромным тормозом в вашей карьере. Не будьте мудилами, никто не любит мудил!

Если вы будете заходить к коллегам с вопросами - а как у вас тут устроены процессы? в чем ваша боль и сложность? как мы вам можем помочь?, то вы быстро выстроите межведомственное взаимодействие, сможете потом реально вписать "настоящие достижения" в ваше резюме, а не ту натужную херь, что обычно высасываете из пальца на собеседованиях. Кстати - это и к пункту -"быть отличным командным игроком". Это не про скилл "бухать со всеми на корпоративах".

В процессе надо не увлекаться, чтоб не сели на шею. Ваша задача не работа по 16 часов за себя и того парня. Задача - заработать максимально много денег за выделенное время. Так что взаимодействие надо строить продуктивно в обе стороны.

Знания - в Hard skills надо собирать все нужное, в первую очередь беря то, что расшивает вашу неэффективность. Хреново умеете в Excel - вперед на https://www.planetaexcel.ru/ - экономия тысяч часов вам точно пригодится. Не понимаете суть работы корпоративных финансов и оборотного капитала - берете книги Герасименко https://alpinabook.ru/catalog/book-finansovaya-otchetnost/

Чего категорически не должно быть - так это ПЕРФЕКЦИОНИЗМА! Вам не надо делать работу на 5+, вы не в школе. Сделать все вовремя на 3 или 4 в сто раз важнее, чем 2/3 с опозданием на "отлично". Это жизнь и бизнес, а не дрочка за партой.

Пункт 4. Монетизация.

Бабло. Мы же не в благотворительном фонде. Нам нужна зарплата, премии и прочие плюшки. Напишу тезисами самое главное:

1. Вилки зарплат в корпорациях очень широки, как правило, ваш босс = х2 от вашей зарплаты. Я видел штатки десятков компаний, в том числе тех, где сам трудился. Везде было так. Ну и в помощь https://www.glassdoor.com/index.htm
   У нас после СВО и подъема промышленности может казаться, что все изменилось, но это не так. Большинство компаний выстроено по старому принципу.
2. Наибольшие деньги ты получаешь на входе в должность в новой компании, потом беднеешь до повышения должности. Никто не индексирует зарплату на величину твоей личной инфляции.
3. Набрал 80-90% навыков для должности выше => пора прыгать. Ты никогда не будешь готов полностью. "ощущение самозванца" не должно пропадать. Если пропало - ты уже "оверкволифайд" на должности. Пересидел. А пока оно есть, ты учишься и развиваешься, оно в пути тает.
4. Всегда бери максимум фиксированной оплаты. До позиций ТОПов все эти "премиальные части вознаграждения" - это то, где тебя наепут и кинут. На ТОП уровне с опционами тоже кидают, но там игра совсем иная. Об этом чуть ниже. Этот пункт не очень подходит к работам типа агент/продажники, там чем больше движа, тем больше заработок.
5. Самый верный путь агрессивно растить зарплату - это смена компаний. Даже просто точно такая же должность даст возможность собрать всю накопленную инфляцию с момента твоего прихода на текущую должность. Т.е. года три отработал, нет перспективы явно вырасти тут же - переходим.

Теперь чуть подробнее про два аспекта.

Самые большие деньги в найме - это не зарплата, а мегапремии и опционы. Об этом хорошо рассказывает Алена Владимирская в гостях у Анара Бабаева:

https://www.youtube.com/watch?v=3lMbziLxZFk&ab_channel=%D0%9D%D0%B0%D0%BF%D0%B5%D0%BD%D1%81%D0%B8%D1%8E%D0%B235%D0%BB%D0%B5%D1%82%21

Но это из серии - нет хлеба, пусть едят пирожные. Нам то еще расти и расти. И в пути надо расти, зарабатывая бабло. А не лапшу на уши.

Второй аспект - это "две папочки". Первая папка - это "ты - дебил", в нее начальство будет собирать все твои промахи, ошибки и косяки. Вторая "ты молодец", в нее будут собирать то, что ты сделал хорошо, за вычетом того, что тебе оплатили зарплатой.

В итоге через 3-5 лет первая папка толста и жирна, а во второй - примерно ничего (тебя ж наняли, чтоб ты работал на 5+, лучше на 6 или 7, а ты, тварь на 3-4 работаешь). И потом стандартная ситуация - надо заменить твоего босса, а ты, имея много знаний и опыта на месте - "дебил", надо звать варяга, схантив его из другой компании с окладом гораздо выше, чем у того, кто только что ушел.

Заключение

В итоге, следуя этим советам, вы дойдете до максимального уровня вашей некомпетентности. Т.е. до той позиции, с которой уже не будет получаться уйти выше. Или уже просто выгорите в пути и скажете - не хочу двигаться дальше. Но денег заработаете, и в целом, будете довольны. И это тоже результат, ведь деньги - это лишь форма энергии, которую можно конвертировать в разные полезные плюшки для жизни. А работа - это один из способов эту энергию получать в обмен на время жизни.

Текущая ситуация:

До 1 июля 2024 осталась буквально пара рабочих полных рабочих дней. Льготная программа ипотеки, которая как кость в горле стоит у ЦБ (в том числе заставляя поднимать ключевую ставку и держать ее высоко), закончится. Деньги на льготы уже закончились в основных банках.

Застройщики в условиях спада спроса ценники снижать особо не собираются, могут сократить предложение метров, начать игры с рассрочкой. Об этом вот прямо говорит CEO Самолет в интервью Назару Щетинину https://youtu.be/fIIDaRziLew?t=429

Никто не будет устраивать праздник щедрости в новостройках! Даже и не мечтайте.

Теперь надо перейти к очень важным моментам, о которых и мы много говорили и писали, да и тот же СЕО Самолет напомнил в очередной раз.

1) Строительный сектор - это локомотив потребления внутри страны, это спрос на металлы, цемент, песок, полимеры и пластики, краску, самую разную технику, мебель, рабочие руки. Прямо и косвенно в эту воронку вовлечены миллионы работающих жителей страны.

численность занятых в строительной отрасли и жилищно-коммунальном хозяйстве - 11,1 млн. человек (около 15 процентов общего количества занятых)

Источник: Стратегия развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года. Стр 12 документа от 2022 года: http://static.government.ru/media/files/AdmXczBBUGfGNM8tz16r7RkQcsgP3LAm.pdf

Спад в темпах стройки допустим лишь в небольшом объеме. И то потому, что у нас сейчас дефицит рабочих рук из за СВО. Т.е. тут небольшое замедление темпов стройки и сдачи объектов может чуть снизить кадровый голод и рост зарплат на его фоне.

2) У нас очень много старой и стареющей недвижимости. И ее надо обновлять. Проблема неоднородна в части географии, но весьма остра. Поэтому Минстрой имеет жесткие цели по сдаче метров. Что сильно конфликтует с тем, что на фоне спада фондирования в ипотеке застройщики могут порезать план по сдаче квадратов. Давайте раскопаем уже это в цифрах и наглядным образом.

Есть интересные интерактивные карты городов с обширными данными по свежести домов https://kontikimaps.ru/how-old/cities?p=h-menu

Москва - все дома:

и старше 60 лет:

Санкт-Петербург - все дома:

и старше 60 лет:

Казань - все дома:

и старше 60 лет:

В старых крупных городах очень много исторической застройки, что-то охраняется как памятники культуры. Но и просто старого советского фонда тоже очень и очень много. В Волгограде, Красноярске, Челябинске и Казани свыше 30% всего жилого фонда приходится на хрущевки. Меньше всего их доля в Краснодаре, Ленинградской области, а также в Санкт-Петербурге.

Волгоград - все дома:

и старше 60 лет:

Есть данные по всей России. Тут мы наглядно видим, что обилие метров эпохи "хрущевок" привело нас к текущей ситуации. Причем наличие демографической ямы тут не спасет ситуацию.

Для сверки данных:

Общая площадь жилищного фонда в Российской Федерации, по данным Федеральной службы государственной статистики, на конец 2021 года составила 4,04 млрд. кв. метров, из которых площадь жилых помещений в многоквартирных домах - 2,5 млрд. кв. метров. На одного человека приходится 27,8 кв. метра.

Источник: Стратегия развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года. Стр. 13 документа от 2022 года: http://static.government.ru/media/files/AdmXczBBUGfGNM8tz16r7RkQcsgP3LAm.pdf

Структура жилфонда МКД России по типу несущих стен и году постройки:

Сталинские дома довоенной постройки, возведенные с большим запасом прочности, без экономии на материалах, призваны были прослужить своим владельцам не менее 125 лет, а сталинки послевоенного периода – 150 лет. Дома из кирпича, панельные и блочные 9-16-этажки служат не менее 100 лет. У современной панели срок службы еще больше: она обязана простоять 120 лет, а многоэтажные здания из кирпича и монолитного железобетона – 150 лет. У хрущевок официальный срок службы заявлялся в 25 лет для сносимых, и в 50 лет – для несносимых серий.

Даже если вместо изначальных 50 плановых лет эксплуатации хрущевок выбирать все 70+ лет, то все равно проблема уже здесь и сейчас с нами. И в этих двух строках 32% жилой площади страны. Грубо говоря: за 15 лет надо сменить треть всего жилья страны на новое. Это свыше 720 миллионов квадратных метров.

Как идет стройка новых метров?

В Москве активный процесс замены старого фонда идет за счет реновации, а вот в остальной стране - только стройка новых домов может пока помочь.

Смотрим данные по вводу метров с 2010 года: https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/jil_stroi_2022.pdf

Жилищное строительство в РФ в 2023 г выросло на 7,5%, до 110,4 млн кв. м. - Росстат. Но при этом свыше половины - это метры загородной недвижимости. И они не решают проблему хрущёвок в городах. Да и в этих цифрах много метров, которые построены были сильно раньше, но просто официально были признаны жильем (дачная амнистия).

Текущими темпами с постройкой 50/50 по 100+ млн квадратных метров в год как раз можно закрыть те самые 720+ млн кв.м. выбытия старого фонда. И если у жителя хрущевки центр жизненных интересов в городе - работа, дети, друзья привязаны к конкретному району города, то постройка дома в 100+ квадратов вместо 40-50 квадратов хрущевки его запросы не закрывает. И эти частные дома чаще идут плюсом к тому, что уже и так есть в городе.

Этот расчет полностью совпадает с тем, что нам гласит Стратегия развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года. Стр. 19 документа:

"Стратегическими целями являются: обеспечение доступности приобретения, строительства или аренды жилья не менее чем двум третям (67 процентов) граждан страны;
ввод более 1 млрд. кв. метров жилья (за период 2021 - 2030 годов), в том числе многоквартирных домов не менее 550 млн. кв. метров, индивидуальных жилых домов не менее 450 млн. кв. метров, и формирование основы для дальнейшего развития жилищного строительства."

Итого:

Снижение темпов строительства в текущей декаде - до 2030 года и даже до 2040 года недопустимо с точки зрения стратегических целей страны. Особенно учитывая курс на повышение рождаемости и на увеличение средней площади на человека с 28 кв.м. до 33+ к 2030 году согласно новому майскому указу Президента.

Чтоб выполнить цифру по среднему метру уже ввели бан на мелкую нарезку в зоне самой активной стройки - в Москве, ну и будут активно срывать легкие плоды в виде метров ИЖС. Об этом тоже говорят девелоперы. За цену 35 квадратов в городе можно сделать в 2-3 раза больше квадратов за его пределами. Ждем в перспективе и эскроу и стимуляции программ стройки и покупки ИЖС.

Программы семейной ипотеки явно будут продолжены и расширены, так как это идет в ногу с целями стратегии государства. Аналогично стоит ждать и создание целевых программ для важных слоев населения: военные, учителя, врачи, ИТ специалисты и т.д.

На время перехода к новым вливаниям денег в субсидии в разных формах банки и девелоперы явно поиграют с рассрочками в ожидании снижения ключевой ставки. Но потом отложенный спрос все равно пойдет на рынок, сметая новые метры и удерживая цену. При этом государству не особо то и важно, насколько доступна ипотека на вторичку, там идет ротация уже построенных метров, а остро нужны свежие.

Стройку будут поддерживать и дальше, а это будет еще не один год давать загрузку всем смежным отраслям: спрос на металлы, мебель, краски, отделку - все будет держаться. Это тоже важно для социальной стабильности и роста ВВП. К тому же на IPO пойдет часть игроков этого рынка. Вот уже и Все Инструменты идут, и слышим пожелания Самолет Плюс, да и в регионах есть девелоперы, которые тоже хотят на рынок.

Оборотная сторона медали - то, что стимуляция просто сменит форму, но не исчезнет. А это будет давить на инфляцию. У нас и так темпы роста М2 около 22% г/г сейчас, а рост ставки ЦБ просто высасывает больше денег из бюджета на компенсацию разницы ставок на рынке и по субсидии. Так что тут будет непросто соблюсти баланс.

Доходы:

Юрий получает заработную плату в 150 тыс. руб., Алевтина так же вышла на работу, трудится за 100 тыс. руб. ИТОГО 250 тыс. руб. дохода в мес. Иногда что-то подкидывают родители-пенсионеры.

Сейчас снимают квартиру - однушку, но ребенок подрос. Нужно больше площади для качественной жизни и своя комната для ребенка.

Расходы:

Аренда в ЖК Бунинские луга за 45 тыс. руб. /месяц
Бытовые расходы остальные еще 55 тыс. руб. /месяц. Семья не шикует.

Недавно у Юрия появились деньги - это его доля в наследстве почившей бабушки, и еще было немного своих накоплений.

Всего выходит 4.5 млн. руб. Вот и их стартовый капитал для покупки нового жилья около 60 кв.м. площади. Этого хватит, чтобы у всех были и свои комнаты и места для хранения вещей.

Перед ними стоит непростой выбор: купить вторичку с мебелью в соседних корпусах или купить первичку в последних очередях в этом же ЖК?

Материнский капитал на эту квартиру решили не тратить, вдруг потом будут покупать еще большие метры под расширение семьи, а он создаст сложности с продажей промежуточного объекта.

Поможем этой семье с выбором!

1) ВАРИАНТ ПЕРВЫЙ - взять готовую квартиру с мебелью на вторичке за 14.5 млн. руб.

В пути получится еще немного поторговаться: https://domclick.ru/card/sale__flat__2058393320

Цены реальных сделок были пониже, Домклик нам в помощь. Тысяч пять рублей за квадрат тут сторговаться вполне реалистично. Это около 300 тыс. руб. на такой метраж, а то и все 500 тыс. руб. можно ужать.

Из плюсов - вся мебель уже есть, можно заехать прямо внутри текущего месяца аренды и перестать снимать себе однушку. Вложения в ремонт равны 0 рублей в первые 2, а то и 3 года. Перевезенных вещей + имеющейся мебели будет достаточно.

Есть 4.5 млн наследства, 300 тысяч сторговали:

Что индикативно нам показывают банки для таких условий:

Пусть наши герои смогут таки взять этот лот под 18% ипотеки. Вот так они будут выплачивать кредит. В начале пути платят одни лишь проценты и условные копейки по телу кредита:

Платеж 146.2 тыс. руб. в месяц. Плюс еще страховка раз в год, но на нее наскребают, иногда есть помощь от родителей - подарки на дни рождения и т.д.

Поскольку снимать больше не надо, получается доход 250 тыс. руб. минус ипотека - почти те же 55 тыс. руб., что они тратили и ранее. Тяжелая нагрузка! Семья ждет спад в ключевой ставке и возможность рефинансировать ипотеку через 2 года, надеются на 12% ставку.

Российское законодательство не предусматривает ограничений по количеству рефинансирований — формально вы можете обращаться за этой услугой любое количество раз. Однако окончательное решение зависит от банка.

Рефинансирование спустя 2 года с 18% до 12% (берем остаток тела кредита, накатываем на него новый аннуитет с 12% и уже на 28 лет):

Рефинансироваться то можно еще ниже, если будет возможность. Это важно!

2) ВАРИАНТ ВТОРОЙ - взять квартиру с льготной ипотекой

Вариант с 8% под их аванс не подходит

А решение от ПИК тоже не интересно - денег на жизнь почти не остается от их дохода в 250 тысяч в месяц. Банк имеет все шансы отказать, нагрузка очень велика:

Но им доступна ипотека для семей с ребенком до 6 лет https://www.pik.ru/flat/837875

Это не будут рефинансировать, тут сидим с установленным графиком.

Срок сдачи достаточно близок. По сути, купив мебель, можно заехать уже в феврале 2025 года. ПИК обычно не задерживает свои объекты.

Затраты 45 тыс. руб. в месяц х 8 месяцев - аренда до переезда это 360 тыс. руб.

Меблировка и техника для этой квартиры откусят еще минимум 1 млн рублей.

Платежи для 6% семейной ипотеки:

Сводим все вместе: - и для этой пары ЕСТЬ смысл брать новое жилье с низким кредитом в 6% даже при более дорогой квартире!

Да и денег на кармане после выплат по ипотеке гораздо больше остается. Можно подкопить запасов, отдохнуть и ребенка платно к школе готовить, а не существовать в режиме выживания до роста зарплат, боясь заболеть или потерять работу.

Но что если ребенок в семье уже старше 6 лет, и попасть в ставку 6% не выходит? Останется ставка в 12% (с 1 июля 2024 - гипотетически).

Сейчас семейная ипотека выдается под 6%. Президент России Владимир Путин, объявляя о продлении программы, заявил, что после 1 июля 2024 года ставка останется прежней для семей с детьми до шести лет. Предложения по условиям для семей с детьми старшего возраста сейчас готовит Минфин. Одним из вариантов является повышение ставки до 12%, Минфин предлагает оставить ставку на этом уровне до конца срока действия программы, то есть до 2030 года.

https://www.banki.ru/news/lenta/?id=11002032

Считаем! И тут мы видим платеж за ту же самую квартиру, который в абсолюте ВЫШЕ того, что был бы за вторичку!

ЦЕННИК ЭТОЙ ЖЕ КВАРТИРЫ ДЛЯ ПРОГРАММЫ ПОД 12% СТАЛ ВЫШЕ, ОБРАЩАЕМ ВНИМАНИЕ НА НЕГО:

Это уже выше нашей альтернативы на вторичке уже на целых 33%.

Такой расчет приводит нас совсем не в ту дверь:

Ставка 12% в этом примере - это минимум и для рефинансирования вторички и для выданной "псевдодешево" первички. Первичку мы тут не рефинансируем, ведь 12% - это как бы дно ставок через 2 года.

И большой разлет цен между вторичкой и первичкой тут все решает.

!!! ИМЕННО ТАКОЙ ПОДХОД ДЕВЕЛОПЕРОВ К ЦЕНООБРАЗОВАНИЮ Я И НАЗВАЛ СТРИЖКОЙ ОВЕЦ В ВИДЕО С СЕРГЕЕМ СМИРНОВЫМ:

https://youtu.be/uobgm0oSxTM?t=129

ВЫВОД:

Математика у девелоперов отлажена очень и очень хорошо. И только лишь продукты с реально низкой ставкой - 6% или ниже, как в IT ипотеке, сделают ваше приобретение первички выгодным.

В остальных случаях вы заплатите за эмоции, меньшие юридические риски вторички, ну и ощущение новизны квартиры (особенно, если в ней не жили строители, пока вы ждали ваш лот).

Считайте все варианты, которые вы находите. Зачастую, ваши мысли после расчетов могут сильно отличаться от того, что вы думали изначально.

Предисловие

В первой статье от 12 октября 2023 мы разбирали недвижимость как инвестицию. С того времени правила игры существенно поменялись - деньги стали дороже, ипотека менее доступна.

Делали ранее расчет для текущих условий. Ставки "как есть" сейчас:

• без досрочного гашения тела кредита,
• без перекредитования позже на снижении ставок,
• без веры в инфляцию в 15-25% на горизонте лет так 15,

- крайне дороги и не имеют смысла!

Недвижимость сейчас очень дорога! (если только у вас нет сразу всей суммы в кармане или варианта привлечения дешевых денег через ИТ ипотеку или семейную ипотеку).

Когда вы увидели скидку на вторичке в 10-15% от раздутых год назад цен, то это еще не повод орать "налетай - подешевело". Инвеста с ипотечным плечом сейчас де-факто НЕТ! Только те, кто может купить в ИТ ипотеку, да и то с кучей оговорок: вдолгую +хороший объект + под сдачу + локация будет становиться лучше с годами.

Сейчас время обычных бытовых сделок: увеличение площади под детей, разъезды. Но при этом меновая цена квартир еще не пришла в адекватное состояние, так что и тут местами можно и нужно потерпеть.

А при каких условиях инвестиции в недвижимость все же бывают плюсовыми? Учитываем, что у нас теперь нет потенциалов при покупке на котловане после начала работы с эскроу-счетами и 214-ФЗ. Есть покупка под сдачу на длительный срок + выход из объекта спустя годы. Нам поможет факторный анализ (1), в котором мы оценим влияние переменных, с которыми сталкиваются инвесторы.

Модель и факторный анализ

Задачи, поставленные в анализе:

1. Определить влияние факторов на итоговый результат инвестиции,
2. Очертить границу выгодности условий ипотечных сделок.

В модель мы зашили следующие параметры:

• Аннуитетные платежи;
• Новостройка с отделкой - под меблировку, пропорция стоимость объекта - затраты на меблировку основана на реальном опыте и сверена с коллегами из профильной отрасли;
• Доходность от аренды в параметрах среднерыночных 5-6% с отдельным CAGR(2), отличным от инфляции;
• Меблировка и сдача в аренду спустя полтора года после старта ипотеки, сумма на меблировку лежит на депозите/ОФЗ под 11%, но эффект нематериален для расчета;
• Учтены расходы на страхование кредита, коммунальные платежи, периодический ремонт мебели и техники, налог самозанятого 4% на выручку от аренды, расходы на агента при продаже в конце участия в инвестиции;
• Имущественный налог - нематериален в расчетах, так как первые 20 кв.м. не облагаются, а 0,1% от кадастровой стоимости применяется к превышению этого метража;
• Прирост номинальных денежных потоков (3) в расчетах компенсируется переводом в реальные (4) и расчетом чистой приведенной стоимости (NPV).

Модель делает индексацию и доходов и расходов раз в 12 месяцев, не учитывает риски простоев между арендаторами. На длинной дистанции отклонения параметров будут значительны, но тут риски неопределённости компенсированы тем, что жилая квартира - это проинфляционный объект вложения, и она хорошо сохраняет и меновую цену и ценность для пользователей.

Факторы мы делим на 2 категории:

1. Контролируемые нами полностью или частично за счет осознанного выбора: авансовый платеж, срок ипотеки, ставка, срок пребывания в сделке;
2. Неконтролируемые нами: инфляция, рост ставок аренды, налоги.

Контролируемый фактор - размер аванса. Чем выше аванс, тем ниже потенциал доходности инвестиции. Эффект кредитного плеча слабее.

Контролируемый фактор - срок ипотеки. Чем выше срок, тем выше потенциал доходности инвестиции. Чем длиннее срок, тем ниже размер платежа по ипотеке. Но с ростом процентной ставки этот эффект слабеет. Этот и дальнейшие факторы рассчитаны внутри параметра "аванс = 25%, наиболее прибыльного столбца из таблицы выше.

Контролируемый фактор - срок пребывания в инвестиции. Чем выше срок, тем выше потенциал доходности инвестиции. Платежи по ипотеке с годами не меняются, а сумма дохода от аренды растет.

Неконтролируемый фактор - темп инфляции. Чем выше CAGR инфляции, тем выше потенциал доходности инвестиции. Инфляция влияет в модели на сумму реализации объекта в конце срока, также она служит для индексации расходов по коммунальных платежам. И она используется для дисконтирования денежных потоков.

Неконтролируемый фактор - темп прироста ставок аренды. Чем выше CAGR прироста ставок аренды, тем выше потенциал доходности инвестиции. Мы выделили этот параметр, потому что прирост аренды зачастую идет медленнее темпа прироста инфляции. И линейность роста тут - допущение, т.к. реально аренда чаще движется рывками.

Выводы:

1) Важность в порядке убывания факторов: ставка по кредиту, срок пребывания в инвестиции, размер аванса, темпы прироста аренды, срок ипотеки, общая инфляция.
Имеет смысл стараться добыть максимальное плечо, взяв минимальный аванс и максимальный кредит и быть долго в этой инвестиции.

Для максимизации точки старта аренды - не экономить на дизайне и меблировке чтобы быть ближе к верхней границе облака ставок аренды по рынку и держаться там постоянно. Должно быть красиво и хорошо!

2) Ставки выше по ипотеке 8% становятся уже потенциально убыточными. Как и написано в начале статьи нужны или ставки ИТ ипотеки, или семейная. И обязательно сочетания "вдолгую +хороший объект + под сдачу + локация будет становиться лучше с годами, что позволить не просто впитать инфляцию, а еще и улучшение внешней среды вокруг жилого комплекса".

Глоссарий:

(1) Факторный анализ — многомерный метод, применяемый для изучения взаимосвязей между значениями переменных. Предполагается, что известные переменные зависят от меньшего количества неизвестных переменных и случайной ошибки.

(2) CAGR — (Compound annual growth rate) — совокупный среднегодовой темп роста. Выражается в процентах и показывает, на сколько процентов за год прирастает изучаемый параметр.

(3) Номинальные денежные потоки – это денежные потоки в текущих ценах, увеличенные на общий уровень инфляции или уровень инфляции для отдельных показателей.

(4) Реальные денежные потоки определяются через исключение общего уровня инфляции из номинальных денежных потоков.

Это очень обширная тема, можно сказать, что это большой мир с гигантским движением капиталов. С начала 2023 года более 4,5 миллионов квадратных метров недвижимости введено на территории Москвы за счёт средств инвесторов. Даже если мы примем ценник одного квадрата за 220 тыс. рублей, то новых площадей за 1 неполный год наберется на 1 трлн рублей. И это только 1 город и только первичка в нем.

Так что структурируем статью, чтобы собрать ответы на ключевые вопросы:

1. Для чего нужна недвижимость частному инвестору?
2. Какая недвижимость есть, и что она от вас потребует?
3. Условия покупки - какова полная стоимость приобретения?
4. Как выбирать недвижимость с маржой безопасности?

1. Для чего нужна недвижимость?

Самый простой вопрос, но именно он имеет основной подвох. Люди в обсуждениях пытаются скрестить ежа с ужом, сводя вместе две категории:

1. Недвижимость как инвестиция - для сдачи в аренду или под перепродажу,
2. Недвижимость для пользования - жить самим или держать для детей

По мере чтения статьи станет понятно, почему тут могут быть противоречия, так как лоты в продаже могут зачастую не отвечать одним и тем же условиям сразу. Если сказать проще, то инвестиция должна иметь:

• потенциал переоценки за счет неинфляционных факторов,
• дешевое финансирование покупки,
• среднерыночную арендную доходность среди сопоставимых объектов,
• достаточную ликвидность чтобы потом можно было выйти из объекта.

Эти факторы мы тоже подробно разберем ниже по тексту.

А вот "для себя" уже можно отдаться эмоциям и покупать то, что хочется, что приносит удовлетворение, даже вопреки экономическому смыслу (ведь вы же покупаете новые дорогие автомобили, которые по своей сути для инвестора являются откровенно глупой покупкой, но зато дарят вам хорошие эмоции).

Но это сайт для инвесторов, поэтому покупки жилья с эмоциями мы отложим в сторону, двинемся ближе к прагматичному расчету.

2. Какая недвижимость есть, и что она от вас потребует?

2.1 Коммерческая недвижимость. Тут и большие площади под офисы, магазины, производство или склады, тут же у нас и рынок апартаментов под сдачу, и кладовки с парковками.

2.1.1 Большая коммерческая недвижимость потребует от вас крупного капитала, обширных знаний о том, кто ваш целевой клиент, а также высокой вовлеченности в процесс отбора будущих арендаторов. В противном случае вам впарят какую-нибудь неликвидную ерунду, рассказав, как круто вы там сдадите ее под размещение пятерочки или барбершопа.

Мы не рассматриваем разные ПИФы коммерческой недвижимости, так как это инвестиция через прокладку, а статья именно про осознанную покупку и владение/управление самим инвестором. Хотя денег в ПИФах обращается немало, и тут ярко выражен переток свободных средств после СВО. Ну и второе полугодие 2023 будет проходить под давление высокой ключевой ставки:

Ралли на этом рынке в середине 2023 года связано с реинвестированием средств закрывшегося крупного фонда «ПНК-рентал». Ликвидированный в марте фонд был самым популярным у частных инвесторов, пишут эксперты «ВТБ мои инвестиции». На конец апреля стоимость чистых активов фонда составила 6,4 млрд руб. Причина ликвидации – отсутствие на рынке предложений по продаже качественных объектов с арендным потоком.

Что значит потребность "обширных знаний" в коммерции? Это как раз про понимание, что такое качественный объект с арендным потоком.

Вот один из примеров, которые и очень перегреты на момент написания статьи, и были неудачны и для инвестора в метры, и для его арендаторов из-за неверной конфигурации входной группы и ошибочного расчета потока клиентов. Еще в 1 квартале 2023 этот вот магазин был образцовым вариантом Мини-Ленты в их материалах (скрин взят оттуда):

А вот это же помещение, в котором уже успел разориться даже следующий арендатор, после того, как там не взлетела Лента. Т.е. формально - это качественный объект в хорошем районе, но по факту - что бы там ни открывали, ничего не получается.

Оно же сдается за 850 тыс руб в месяц или 10.2 млн при цене-хотелке в 220 млн. Это 4.6% годовых при условии, что эта аренда будет платиться постоянно. А тут то как раз и не выходит ничего.

Продолжим про закрывшийся магазин в этом примере. Средний чек у Ленты около 500 рублей по такому формату (мини-лента), валовая маржа сейчас около 20%. Короче говоря - это 100 рублей с одного покупателя за раз. Для того, чтобы отбивать только лишь аренду, нужно 8500 покупок в месяц или 283 покупки в день.

А помимо аренды для полного покрытия SG&A (общехозяйственных расходов) и получения позитивного вклада в бизнес с этого юнита надо получить еще в 5-6 раз больше покупок в сутки, что в итоге дает почти 2000 дневных покупок.

При этом в радиусе 400 метров есть еще 2 пятерочки, 1 перекресток, и еще пара мелких продуктовых магазинов и это все на на ~8 тыс человек внутри этого круга (2700 квартир в ЖК + еще есть дома рядом).

Входная группа с шариками на первом фото в итоге не работала, входа изнутри ЖК не было. Снаружи вход был с вот такими лестницами и пандусом.

Зимой ступени не подогреваются - скользко. Ритейлеры предупреждают, что ступени очень режут трафик и свыше 5 ступеней даже у иных торговых точек смело забирают до 30% трафика.

Если вы не поняли, в чем смысл вышеприведенных расчетов, то в коммерческой недвижимости вы ничего хорошего не купите! А если вы в этом нормально разбираетесь и имеете опыт, то статья не для вас, но спасибо за чтение).

2.1.2 Апартаменты имеют ряд минусов в части налогов (кратно выше жилых квартир), ваши права меньше защищены в процессе стройки, да и потом тоже (коммунальные платежи, проблемы с обслуживанием комплекса, в соседнем апарте могут открыть шумный сервис или студию звукозаписи с барабанами). Но порог входа в деньгах меньше жилых помещений.

Опять же - управление лучше вести лично, чтобы потом не быть участником смешных обсуждений в чатах страдальцев при вот таких случаях, когда управляющая компания не обеспечивает нормальное управление и даже забирает часть дохода, фальсифицируя отчеты.

2.1.3 Парковки и кладовки

Мелкая лотность у парковок и кладовок в жилых комплексах - это плюс. Все же не надо входить в сделки на десятки млн. Можно размазать капитал на веер лотов и иметь меньше рисков.

Парковки - стоит помнить, что у них еще есть коммунальные платежи, т.е. их придется вычитать из аренды. В целом, паркинг может быть интересен, если рядом мало наземных парковок, и машины жителей будут часто эвакуировать. Это типичная московская проблема.

Кладовки - это одна из тем, которые периодически пиарятся в разных каналах как высокодоходная инвестиция, но с учетом проектирования и типичных проблем с инженерной частью стоит сильно подумать, кому это будете сдавать.

На примерах ПИК, но такие проблемы есть и у других застройщиков. Информацию стоит проверять по каждому застройщику отдельно. Вряд ли это стоит рассматривать всерьез как нормальное вложение средств.

2.2 Жилая недвижимость. Обычные квартиры и частные дома ИЖС.

Тут минусы апартаментов превращаются в плюсы жилых помещений:

• в части налогов тут минимальные ставки, да еще и первые 20 кв.м. не облагаются налогом,
• ваши права максимально защищены в процессе стройки,
• да и потом тоже защищены - если у вас пропадет свет или вода в доме, то чинить будут с максимальной скоростью,
• тут не могут открыть шумный сервис или студию звукозаписи с барабанами в соседней квартире.
• Но порог входа высок - это дорогая покупка. Но для этой категории сегодня действует льготный пакет программ госпомощи - семейная, ИТ, льготная ипотеки.

3. Условия покупки - какова полная стоимость приобретения?

В покупке недвижимости полная стоимость приобретения крайне важна. Потому что есть "визуальная часть" - ценник за лот при оплате 100% наличкой здесь и сейчас и скрытая, если привлекается ипотечное плечо. Для инвестиций максимально интересно привлекать большое ипотечное плечо с минимальной ставкой и минимальным платежом, чтобы платеж по аренде объекта был равен или был выше ипотечного платежа. Поэтому в случае с кредитованием полная стоимость приобретения недвижимости включает:

• цену объекта недвижимости,
• сумму процентов за пользование кредитными средствами,
• сумму страховых расходов по ипотечной сделке,
• накладные расходы на оформление сделки, если они нужны - проверка юридической чистоты, комиссия агентам и тд. (более актуально для вторичного рынка),
• расходы на приведение в готовый для пользования вид - ремонт и меблировка.

Цену объекта недвижимости мы видим сразу - это "визуальный компонент". То, что стоит в договоре купли-продажи (если вы конечно не полезли в мутные сделки с занижением ценника - так делать не надо!).
Сумма процентов за пользование кредитом критически важна, а платеж в месяц является столь же важным барьером для входа в сделку, как и авансовый платеж от 20% (а далее и 30%+ в 2024 году и позже).

Во всех 4 примерах одни и те же вводные: квартира жилая 13 млн рублей, 10 млн рублей кредита для удобства расчета. Брали не студии, а 1-2 комнаты евро формата. В реальности это вот такие объекты, если брать Москву:

Ипотеку берем на 30 лет - это максимальный срок, чтобы уменьшить финансовый риск на семью в виде месячного обязательного платежа.

(!!! Всегда берите максимальную длину кредита, вас никто не наказывает финансово за досрочное гашение, но при этом размер обязательства минимизируется, и если что-то идет не так в личных доходах, то вы просто платите по графику, а если можете платить быстрее - то и отлично.)

Несколько банков со ставками, актуальными на момент написания статьи:

Новостройки

Вторичка

Задача 4 графиков - показать, как сильно при аннуитете на 30 лет меняется соотношение выплат % и тела кредита даже при небольших (как кажется) разницах в ставках кредитов.

Итоговые проценты, если платим строго по графику:

В вариантах досрочного погашения кредита - сокращение срока кажется выгоднее из-за сокращения суммы процентов (на самом деле при изменении графика, ваш старый график аннуитет выбрасывается, а вместо него на остаток долга накатывается новый аннуитет , но это не так просто для понимания сходу). Это экономит деньги, но не поможет в случае потери работы или снижения дохода.

И лучше все-таки уменьшить размер ежемесячного платежа. Если ставка высокая, то лучше стараться постоянно вносить больше, агрессивно снижая тело долга и размер платежа. Табличка выше ярко показывает, что такой подход очень нужен при дорогих деньгах.

Страховка - тоже важный элемент ипотеки. Брать надо обязательно, причем ту, где есть покрытие максимума рисков и нормальные выплаты. Если вы сумеет сэкономить 100 тыс. рублей за 30 лет, но страховка будет плохой и придется ей воспользоваться, то проблем будет очень много.

Для тех, кто берет вторичку, накладные расходы на оформление сделки тоже надо учесть - там может сидеть 2-3% от цены объекта недвижимости.

Для инвестиционных объектов расходы на приведение в готовый для пользования вид - ремонт и меблировка критически важны. Все же не зря застройщики ПИК и Самолет ушли в сегмент полной отделки. Хотя она сделана "на троечку" и требует приемки объекта, но это экономит время и деньги инвестору. В ютубе и прочих ресурсах есть море вариантов готовых ремонтов и меблировок под сдачу, стоит посмотреть и понять примерную смету.

4. Как выбирать недвижимость с маржой безопасности?

Недвижимость сегодня реально горяча. Льготные программы сделали свое дело на пару со счетами эскроу после принятия 214 ФЗ. Так что покупки на "этапе котлована" больше не приносят тех доходов, что были ранее.

В недвижимости основным драйвером прироста в номинальном выражении остается фактор инфляции, а из других драйверов осталось улучшение территории, на которой покупается новый объект.

Простыми словами - надо искать не просто квартиру или апартаменты в хорошей локации, а надо искать локацию, где сейчас пока еще плохо, но в обозримом будущем точно станет лучше. (если вы приехали в локацию, и не испачкали обувь - делать тут нечего, есть такая поговорка)

Это поднимет и ставку аренды жилья, и цену объекта, защищая от просадки рынка и давая дополнительную доходность выше средней инфляции квадратных метров.

В Москве такой драйвер это комплексное развитие территорий. Да, снова про Москву, но логика применима везде.

В нашем примере с ПИК большая часть отобранных локаций подходит под критерий улучшения территории.

Вот тут явно станет лучше:

И тут тоже:

Чтобы сделка была более выгодной - надо смотреть на ставки аренды в этом же или сопоставимом комплексе и с отделкой максимально похожей на вашу расчетную.

Возьмем реальный объект и применяем наши вводные с авансом в 3 млн и 30 лет. Ставка - семейная. Забегая вперед, скажем, что это максимальная ставка, которая может быть интересна для инвестиционных целей.

ИТ ипотека все же выгоднее - там 50.5 тыс рублей для этого примера.

Но даже с ней доход будет минимален - потому что придется периодически делать обновление мебели, платить коммунальные платежи. Аналогичная квартира - для примера сдачи.

С семейной ипотекой можно попробовать половить почти готовый объект под переуступку прав требования (до сдачи объекта!). Тогда не придется ждать долго достройки дома, получится раньше войти в аренду. Это позволит пару лет не платить ипотеку без прикрытия арендными потоками. А это снизит потребность в капитале первого этапа на 1-1.5 млн руб.

Что делать и какие мысли есть сегодня:

На перегретом рынке мы можем видеть минимум "джуса", но за счет дешевых денег вдолгую можем прикупить что-то про запас в семью, задействовав 3-6 млн рублей на первом этапе (в зависимости от того, какой объект берете), а дальше объект будут выкупать арендаторы. И со временем инфляция обесценит платежи по ипотеке, а вы сможете поднять ставку аренды. Но в первые годы все это выглядит малопривлекательно.

Покупка "в кэш" - лучше искать вторичку, которая вам больше понравится. Доходность от сдачи невелика в % к капиталу, который вы туда вложите, но за таким решением могут стоять не только финансовые факторы. Таких сделок на рынке хватает.

Ипотеки со ставкой выше семейной для инвестиции уже не годятся, это самообман и ошибки в расчетах. Тем более ставки типа 14.2% и выше - это вообще за гранью адекватности.

По поводу ожидания падения рынка на уровне цен, (ведь его очень ждут), но тут как с авто, они не дешевеют во времени в стране, где стабильно есть двузначная инфляция и высокий темп роста денежной массы.

Здесь на графиках усредненного квадрата в вакууме в Москве видно, что провалы были во времена сильных кризисов. В остальное время были либо ползучий рост, либо стагнация.

Первичка теперь завязана на банки - это совместный бизнес в связке девелопер-банк, финмодели для проектного финансирования рассчитаны под заранее оговоренные цены продажи, поэтому первичка не посыпется (может лишь немного снижаться в визуале в определенных лотах, но это с лихвой перекрыто ростом процента по ипотеке.

Вторичка - это уже мир не про инвестиции, а про жизнь во всех ее проявлениях.

Вторичка с оглядкой на первичку (+ жадность и глупость продавцов) тоже может долго стоять по высокой цене, но скидки давать не готовы, даже если выгоднее скинуть 10%.

К тому же для вторички характерны сложные схемы с разъездами, наследованием и т.д. Многие люди на вторичном рынке не спешат. Мы видим на вторичке как некоторые лоты стоят в продаже уже больше года, но не собираются двигаться ни на рубль.

В этом есть своя логика - людям при таких сделках важно, что они могут купить на деньги от продажи и где (это меновая цена), а после роста цен и отрыва первички меновая цена стала хуже.

Пример: вы имеете трехкомнатную квартиру за 24 млн рублей. Вам надо разъехаться с выросшими детьми/либо пройти развод.

Если вы хотите сохранить район, то не беря кредит вы можете от силы взять 2 однокомнатные квартиры до 12 млн рублей. Но в этом же локации вы их не купите без потери качества жилья.

В эти цены тут входят только старые пятиэтажки на 10 лет старше под реновацию. В этом примере придется сдвигаться на 1 станцию метро дальше, да и мб сами квартиры будут дальше от самого метро.

Естественно, владельцы трешки вряд ли будут пробовать держать цену, ожидая, пока упадет остальной рынок (ведь их квартира и ремонт - самые лучшие, а значит - должны стоить дорого!).

В обратном направлении логика примерно та же. Вот есть семья с 2 разнополыми детьми, им стало тесно в этой квартире.

Чтобы переехать в квартиру из примера выше, им нужно взять в банке около 6 млн, а если они захотят сделать косметический ремонт после переезда, то и 7-8 млн. Для этой семьи доступна семейная ипотека, но она не подойдет для старого фонда в Москве. А 7 млн под 14.2% на 30 лет - это платеж в 84 тысячи руб.

Так что этой семье проще, конечно, взять под 6% кредит для покупки новостройки от ПИК под боком.

При этом они спокойно берут 8 млн на 30 лет с платежом 48 тыс. 2.7 млн на мебель+технику и мб небольшую переделку изначальной отделки от ПИК. Ну и год-полтора им придется снимать квартиру, дожидаясь возможности въехать в новую. Но это ярко показывает, почему семейная ипотека - это сильная поддержка для рынка первичной недвижимости.