Российский рынок термальных комплексов продолжает расти. Увеличивается количество покупок оздоровительных услуг, посещаемость комплексов, расходы гостей и совокупная выручка операторов. Одновременно расширяется предложение коммерческой недвижимости в этом сегменте.

Данные сразу нескольких аналитических исследований — «Платформы ОФД», NF GROUP и CORE.XP — доказывают тот факт, что термальный отдых становится всё более востребованным форматом досуга, а сами комплексы — полноценным направлением рынка коммерческой недвижимости.

Что стоит за ростом спроса, почему рынок термальных комплексов привлекает внимание инвесторов и какие финансовые результаты показывают уже работающие объекты — разбираем в статье.

Почему растет спрос на термальные комплексы в России

За последние несколько лет заметно увеличился интерес к термальным комплексам.

По данным Яндекс Wordstat, с сентября 2023 по июль 2026 года число поисковых запросов, связанных с термальными комплексами или термами, увеличилось в 3,2 раза.

Ключевые драйверы роста— популярность здорового образа жизни, развитие внутреннего туризма, а также доступность и привлекательность термального отдыха для всех возрастных групп.

Однако поисковый интерес — лишь один из показателей развития рынка. Более убедительное подтверждение потребительского спроса дает информация о фактических покупках оздоровительных услуг.

Как растут расходы на оздоровительные услуги

По поданным аналитического центра «Чек Индекс» компании «Платформа ОФД», в сентябре 2026 года число покупок услуг SPA-центров и акватермальных комплексов Москвы и Московской области увеличилось на 16% относительно сентября прошлого года, а средний чек вырос на 13,0% (г/г), с 4 451 до 5 030 ₽.

Положительная динамика наблюдается и в масштабах всей страны. По данным платформы, в июне 2026 года количество покупок SPA- и акватермальных услуг по России увеличилось на 19% (г/г), средний чек — на 13%(г/г), до 4 019 ₽.

Рост стоимости посещения именно термальных комплексов подтверждают данные NF GROUP. В 2025 году средневзвешенная стоимость одного часа посещения выросла на 14,4%, с 660 до 755 ₽. Помимо входных билетов, посетители оплачивают индивидуальное парение, SPA-программы, пилинги и другие процедуры.

Дополнительные услуги позволяют комплексам увеличивать выручку с каждого гостя.

Как растет выручка термальных комплексов

Ещё один показатель развития рынка — увеличение его денежного объёма.

По данным NF GROUP, совокупная выручка термальных комплексов России за 2025 год достигла 20,5 млрд ₽, увеличившись на 71% относительно предыдущего года.

Для сравнения: в 2024 году объём рынка составлял около 12 млрд ₽, рынок за один год прибавил примерно 8,5 млрд ₽ совокупной выручки.

Рост обеспечили как открытие новых комплексов, так и развитие действующих объектов, которые постепенно выходят на плановую загрузку.

Для коммерческой недвижимости это принципиально, поскольку речь идёт не только о росте интереса к новому формату отдыха, но и об увеличении реального оборота действующего бизнеса.

Как меняется посещаемость термальных комплексов в Москве и области

Кроме роста потребительских расходов исследование аналитиков из NF GROUP подтверждает увеличение фактической посещаемости термальных комплексов.

По итогам 2025 года термы Москвы и Московской области зафиксировали 3,8 млн посещений — на 52% больше, чем годом ранее. Количество уникальных посетителей превысило 2 млн человек.

Результаты особенно показательны для Московского региона, где рынок самостоятельных развлекательно-оздоровительных термальных комплексов начал формироваться только в 2020 году.

При этом рынок термального отдыха продолжает расширяться. По оценке NF GROUP, в 2026–2027 годах совокупная посещаемость термальных комплексов только в Московском регионе может достигнуть 5–6 млн. посещений ежегодно.

Этот прогноз основан, в том числе, и на планируемом открытии новых объектов. Но уже достигнутые показатели подтверждают, что аудитория термального отдыха измеряется миллионами посетителей в год.

Для инвестора здесь важна сама структура потребления. Термальные комплексы могут работать одновременно с несколькими категориями гостей: семьями с детьми, парами, индивидуальными посетителями и корпоративными клиентами.

В отличие от форматов, ориентированных преимущественно на разовое посещение, термы могут развивать абонементные программы и стимулировать повторные визиты.

Это создаёт предпосылки для формирования регулярного потребительского спроса, который имеет особое значение при оценке долгосрочной экономики объекта.

Как расширяется предложение на рынке термальных комплексов

Развитие потребительского спроса сопровождается расширением предложения.

По данным платформы, в 2025 году в России открылось 17 термальных комплексов общей площадью около 150 тыс. м². К началу 2026 года в стране уже работало 77 объектов общей площадью 471 тыс. м².

Согласно прогнозу, к концу 2026 года при условии запуска всех анонсированных проектов количество термальных комплексов в России может достигнуть 100 объектов, а их совокупная площадь — превысить 500 тыс. м².

В московском регионе к концу марта 2026 года уже действовало 18 термальных комплексов совокупной площадью 105 тыс. м².

По информации CORE.ХР, за первые девять месяцев 2026 года в столичной локации открылись ещё три акватермальных объекта общей площадью около 20 тыс. м².

В ближайшие два года, по прогнозу аналитиков, в Москве и Подмосковье планируют открыть ещё восемь комплексов общей площадью свыше 50 тыс. м².

Важно отметить, что меняется не только количество объектов, но и сама концепция. Наряду с термами в составе торговых центров появляются отдельно стоящие комплексы, объединяющие бассейны, различные виды парных, SPA-пространства, рестораны, зоны семейного отдыха и восстановительные программы.

Рынок постепенно переходит от отдельных оздоровительных услуг к формату полноценного городского курорта, где посетитель может провести несколько часов и воспользоваться различными сервисами.

Какую прибыль приносят действующие термальные комплексы

Рост рынка отражается не только в отраслевой статистике, но и в финансовых результатах уже работающих термальных комплексов.

Показательны результаты двух объектов федеральной сети «Городские термы» по итогам 2025 года:

• «Нижнекамские термы»— выручка 724 млн ₽, операционная прибыль (EBIT) 377,4 млн ₽, рентабельность 52,1%.
• «Воткинские термы»— выручка 185,3 млн ₽, операционная прибыль (EBIT) 87,5 млн ₽, рентабельность 47,2%.

Оба объекта демонстрируют операционную рентабельность, близкую к 50%. Это означает, что после учёта операционных расходов и амортизации на каждый рубль выручки приходится около 47–52 копеек прибыли до процентов и налогов.

Особенно показательно, что речь идёт о комплексах разного масштаба: площадь «Воткинских терм» составляет около 3 тыс. м², а «Нижнекамских» — 18 тыс. м².

Результаты работы этих объектов показывают, что высокая операционная рентабельность достижима как в сравнительно небольшом, так и в крупном термальном формате.

Для инвестора это возможность оценивать перспективы новых проектов не только по прогнозам, но и по фактическим финансовым результатам уже работающих термальных комплексов.

Как опыт действующих терм применяется в новых проектах

Опыт действующих объектов сети «Городские термы» реализуется в новых проектах.

Один из них — термальный комплекс «Бора-Бора» в Подольске, площадью 13 885 м². Комплекс строится в центральной части города, рядом с городским парком, на набережной реки Пахра.

Близость Москвы и развитая транспортная инфраструктура позволяют ориентироваться не только на жителей Подольска, но и на посетителей Москвы и других городов столичного региона.

Финансовая модель «Бора-Бора» разработана с учётом результатов уже действующих комплексов сети «Городские термы». Согласно прогнозу, в 2028 году выручка комплекса может составить 1,56 млрд ₽, EBITDA — 822,3 млн ₽, чистая прибыль — 616,7 млн ₽. Прогнозная рентабельность по EBITDA — 52,6%. К 2030 году прогнозируется увеличение выручки до 2,22 млрд ₽, а чистой прибыли — до 870,5 млн ₽.

Инвесторы могут участвовать в реализации проекта через комбинированный ЗПИФ «Термы Бора-Бора» под управлением АО «Центральная трастовая компания». Инвестиционные паи фонда обращаются на Московской бирже под тикером XSBORA (ISIN: RU000A10ENY3) и предназначены для квалифицированных инвесторов.

Вывод

Рынок термальных комплексов растёт не только в количестве объектов и посетителей, но и в финансовых показателях — аудитория расширяется, действующие объекты привлекают больше гостей, средняя стоимость услуг повышается, а новые комплексы увеличивают общий объём рынка.

При этом темпы роста выручки значительно опережают расширение предложения. По итогам 2025 года совокупная площадь термальных комплексов в России увеличилась на 46,7%, а выручка рынка — на 71%. Такое соотношение указывает на дефицит предложения относительно растущего спроса. Кроме того, продолжает увеличиваться и стоимость посещения: в 2025 году средневзвешенная стоимость одного часа в термальных комплексах выросла на 14,4%, что свидетельствует об устойчивом потребительском спросе, который сохраняется даже при повышении тарифов. Финансовые результаты «Нижнекамских» и «Воткинских терм» дополнительно подтверждают, что действующие комплексы способны обеспечивать высокую операционную рентабельность.

Сочетание растущего потребительского спроса и способности действующих комплексов генерировать существенную операционную прибыль формирует основу инвестиционной привлекательности этого сегмента коммерческой недвижимости.

___________

Дисклеймер

Информация носит исключительно ознакомительный характер, не является исчерпывающей и не является публичной офертой, определяемой положениями статьи 437 Гражданского кодекса РФ. Информация предназначена только для квалифицированных инвесторов.

Ниже разберём каждый параметр на примере строящегося термального курорта «Бора-Бора» в Подольске и действующих объектов сети «Городские термы»: откуда берутся гости, как считается прогноз посещаемости и что может его изменить.

1) Из чего складывается выручка термального комплекса

По данным сети «Городские термы», среднегодовая загрузка действующих объектов — 70–85%.

На практике это видно по Нижнекамску. Комплекс принимает около 1 450 человек в день при среднем чеке с арендаторами около 1 700 ₽. Перемножение даёт 2,47 млн ₽ выручки в день и около 900 млн ₽ в год. Фактическая выручка Нижнекамских терм за 2025 год — 902,4 млн ₽.

Формула короткая, и вся неопределенность сидит в первом множителе: сколько человек придёт. Чек и загрузку можно сверить с действующими объектами сети, а поток нового комплекса зависит от аудитории вокруг него.

2) Откуда берётся поток: аудитория вокруг объекта

Термальный комплекс продаёт услугу, за которой едут. Поэтому оценивают не только население города, но и людей, которые могут добраться за 30 и за 60 минут.

Для «Бора-Бора» цифры такие:

●      353 тыс. человек — население Подольска, второго по численности города Московской области;

●      7 747 человек на км² — плотность населения, в полтора раза выше, чем в среднем по Москве;

●      около 107 700 ₽ — ориентир средней зарплаты в городе;

●      2,4 млн человек в радиусе 30 минут;

●      6,5 млн человек в радиусе часа;

●      37 км от центра Москвы, 12 минут пешком от станции МЦД.

Комплекса сопоставимого масштаба в Подольске сейчас нет.

Ближнее кольцо работает на будничные визиты после работы, дальнее — на выходные и поездки всей семьёй. Так распределяют спрос при планировании, а реальные доли покажет статистика после запуска.

Сравнение с Нижнекамском по данным сайта проекта:

3) От аудитории к посетителям: как считается 1,9 млн в год

Плановая посещаемость «Бора-Бора» — 1,9 млн человек в год (прогноз управляющей команды). В среднем это около 5 200 человек в день (расчёт).

Калибровка идёт по Нижнекамску. При часовом кольце 1,2 млн там бывает около 1 450 гостей в день, то есть порядка 530 тыс. в год: примерно 0,44 визита на одного жителя кольца. Для Подольска прогноз 1,9 млн при кольце 6,5 млн означает 0,29 визита на жителя, около двух третей от нижнекамского показателя.

Дневной поток сравнивается так же. Прогнозные 5 200 гостей в 3,6 раза больше, чем 1 450 в Нижнекамске, а аудитория в часе доступности больше в 5,4 раза.

Чтобы видеть, насколько прогноз чувствителен к поведению аудитории, посмотрим на три сценария для кольца 6,5 млн:

●      0,15 визита на жителя кольца в год: около 1,0 млн посещений;

●      0,29 визита — прогноз управляющей команды: 1,9 млн посещений;

●      0,44 визита — уровень Нижнекамска: около 2,9 млн посещений.

Это иллюстрация чувствительности, прогнозом она не является. Пропорцию нельзя переносить один в один: в Московской агломерации у людей больше альтернатив для отдыха, чем в Нижнекамске. Поэтому 1,9 млн остаётся прогнозом, который проверит только работа комплекса.

Ещё одна оговорка. 1,9 млн — это посещения. Разных людей будет заметно меньше, потому что владелец абонемента приезжает много раз за год.

4) Средний чек: из чего он складывается

Разница показывает, сколько добавляют допуслуги. В Нижнекамске корзина поднимает чек примерно на 21% (с 1 400 до 1 700 ₽), в «Бора-Бора» модель закладывает около 10% (с 1 350 до 1 490 ₽). Гость не обязан тратить много: даже небольшая покупка сверх входа меняет чек заметно.

Чек формируют пять источников выручки:

●      разовые посещения — базовый поток каждый день;

●      абонементы — повторные визиты и предсказуемый спрос;

●      SPA-услуги — процедуры с высоким чеком;

●      гастрономия — гость остаётся дольше и тратит больше;

●      корпоративные пакеты — загрузка в будни.

По данным «Коммерсанта», дополнительные услуги приносят термальным комплексам до 40–60% выручки.

Семейный формат превращает разовую поездку в привычку: приезжает вся семья, остаётся на несколько часов и тратит больше на одного человека.

5) Загрузка и сезонность

Загрузку держат три вещи:

●      абонементы и корпоративные программы заполняют будни, когда разовых гостей меньше;

●      городской формат опирается на привычку и локальную аудиторию, поэтому сезонность мягче, чем у курортных объектов, привязанных к календарю поездок;

●      всесезонные бассейны, включая открытый, работают в холодное время года.

Что означают 70–85% на практике.

У такого показателя есть рабочий коридор.

Спрос на термы растёт. По данным «Коммерсанта», в Москве посещаемость термальных комплексов за год выросла до 3,8 млн человек, это на 52% больше, чем годом ранее. На всю страну сейчас приходится чуть больше 80 крупных термальных комплексов.

6) Что может пойти не так с потоком

Прогнозные показатели не гарантируют результат. Основные риски:

●      Подольск — новый рынок для сети, калибровка по Нижнекамску даёт ориентир и не гарантирует результат;

●      площадь термальных комплексов в России должна вырасти в 2,7 раза к 2028 году, часть новых объектов появится в Московском регионе;

●      рост цен без потери потока остаётся допущением модели;

●      пиковые дни: среднее число гостей в день скрывает разницу между будним вечером и выходным, а очереди и переполненные зоны снижают оценку сервиса;

●      комплекс планируется к вводу в IV квартале 2027 года, задержка запуска сдвигает и начало потока.

7) Что смотреть после запуска

Когда комплекс откроется, поток можно проверять по фактическим данным:

●      посещаемость по месяцам против прогноза 1,9 млн в год: показывает, набирает ли комплекс аудиторию и есть ли сезонные провалы;

●      средний чек в термальной зоне и с допуслугами против ориентиров 1 350 и 1 490 ₽: показывает, покупают ли гости больше, чем вход;

●      загрузка отдельно в будни и в выходные: показывает, где есть запас, а где комплекс упирается в вместимость;

●      доля выручки от допуслуг: сравнение с рыночными 40–60%;

●      число активных абонементов и корпоративных клиентов: основа повторных визитов.

* Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

** Инвестиционные паи фонда предназначены исключительно для квалифицированных инвесторов.

*** Информация об инвестиционных паях раскрывается в соответствии со статьёй 30.2 Федерального закона от 22.04.1996 № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» и адресована квалифицированным инвесторам.

Он видит рекламу термального комплекса как потенциального инвестиционного проекта и первая реакция — недоверие: звучит как баня с большим бюджетом на маркетинг.

Это стоит еще и потому, что рынок коллективных инвестиций в недвижимость в России вырос из нишевой темы: только за первое полугодие 2026 года объём российского рынка ЗПИФ недвижимости превысил 1 трлн ₽.

Термальные комплексы — один из сегментов внутри этого рынка. Причем очень маржинальный сегмент

Уровень 1. Термальные комплексы как ниша

Начнём с рынка, а не с конкретного объекта — иначе непонятно, на чём вообще основаны цифры доходности.

В России динамика ещё заметнее.

Площадь термальных комплексов в стране должна вырасти в 2,7 раза к 2028 году.

При этом рынок далёк от насыщения: по всей России сейчас работает чуть больше 80 крупных термальных комплексов — на страну со 146 миллионами человек это немного. Для сравнения, рынков с похожей логикой (сетевой общепит, фитнес-клубы) в России тысячи точек, а не десятки.

И о потенциале рынка 2000-3000 терм на Россию.

Почему термальный комплекс вообще интересен как бизнес, а не только как формат отдыха:

●      несколько источников выручки одновременно — разовые посещения, абонементы, SPA, гастрономия, корпоративные продажи. Просядет один канал — остальные держат общий результат;

●      повторяемый спрос — гость приходит не раз в год, а регулярно: вечером после работы, по выходным с семьёй, по корпоративной программе;

●      не зависит от одного арендатора — в отличие от классического торгового центра или офиса, где потеря 1-2 крупных арендаторов бьёт по всей экономике объекта;

●      устойчивость к ставке — люди не перестают хотеть восстановления и отдыха из-за движения ключевой ставки ЦБ, в отличие от спроса на кредитные покупки;

●      устойчивость к онлайну — услугу термального комплекса нельзя заказать на маркетплейсе, в отличие от многих товаров, за счёт которых страдает стрит-ритейл и часть торговых центров.

Ниша реальная и растущая.

Это ещё не повод нести деньги в первый попавшийся проект — дальше решает, кто именно строит и управляет объектом.

Уровень 2. «Городские термы» — крупнейшая сеть в России

Здесь начинается вопрос доверия к конкретной команде, а не к нише в целом.

«Городские термы» — оператор термальных комплексов с 13-летней историей в нише.

Важнее размера сети то, что города выбираются по проверяемым критериям, а не на глаз.

●      численность населения города — база потенциального потока;

●      уровень доходов — платежеспособность аудитории определяет, какой чек выдержит рынок;

●      плотность населения — от неё зависит пешеходный и локальный трафик;

●      наличие конкурентов — свободна ли ниша термальных услуг сопоставимого масштаба;

●      транспортную доступность из соседних городов;

●      аудиторию в радиусе 30 и 60 минут — отдельно от численности самого города, и часто это решающий параметр.

●      Самара: 23 700 м², выручка 654 млн ₽ в год, прибыль 450 млн ₽, посещаемость 750 000 человек в год;

●      Нижнекамск: 18 000 м², выручка 902,4 млн ₽ в год, прибыль 439 млн ₽, посещаемость более 2,5 млн человек за 3 года;

●      Воткинск: 2 500 м², выручка 197,4 млн ₽ в год, прибыль 103 млн ₽, посещаемость более 1,5 млн человек за 10 лет.

И еще 20+ проектов, выстроенных по этой концепции.

Разброс по площади — почти в 10 раз, от 2 500 до 23 700 м², а модель работает на каждом масштабе.

Самый крупный объект сети показывает и самую высокую маржинальность — постоянные издержки на персонал, инженерию и управление распределяются на больший поток гостей.

На вопрос «знают ли Городские термы, что делают» отвечают 3 объекта в 3 разных городах с цифрами, которые можно проверить по открытым данным.

Уровень 3. Бора-Бора — крупнейший объект сети на самом раннем этапе

Теперь к конкретному проекту — и здесь как раз сходятся оба предыдущих уровня.

Бора-Бора строится в Подольске, на набережной реки Пахры, в историческом центре города. По тем же критериям, по которым сеть выбирает локации:

●      353 тыс. человек — население Подольска, второго по численности города Московской области;

●      107 700 ₽ — ориентир средней зарплаты, платёжеспособная аудитория;

●      7 747 человек на км² — плотность населения, в полтора раза выше среднего по Москве;

●      конкурентов сопоставимого масштаба в городе нет;

●      1,4 млн человек в радиусе 30 минут, 6,5 млн человек в радиусе часа;

●      17 км от МКАД, 12 минут пешком от станции МЦД-2.

Сравните с Нижнекамском: там часовое кольцо доступности — 1,2 млн человек, и этого достаточно для сотен миллионов рублей прибыли в год.

У Подольска потенциальная аудитория в 5+ раз больше при сопоставимом формате здания. По площади (13 885 м²) Бора-Бора находится на среднем уровне среди действующих объектов сети — а значит, по той же логике маржинальности, о которой шла речь выше, у объекта есть основания показать не только больший абсолютный результат, но и более высокую операционную эффективность.

У Нижнекамска при потоке 1 450 человек в день и чеке 1 400–1 700 ₽ дневная выручка держится на уровне 2,47 млн ₽ — прогноз по Подольску опирается на уже подтвержденные на практике цифры.

Логика входа на этой стадии простая: стоимость актива растет по мере строительства.

Обе цифры — прогноз на основе модели, а не гарантия: ни управляющая компания, ни государство доходность не гарантируют.

Что стоит держать в голове до входа

Даже при сильной нише и проверенном операторе остаются обычные риски строящегося актива:

●      Подольск — новый рынок для сети, и точная конверсия аудитории в реальных гостей станет понятна только после запуска;

●      сроки строительства объекта такого масштаба редко идут день в день с планом;

●      третий уровень листинга означает более узкий круг покупателей паев, чем у голубых фишек — стоит трезво оценивать скорость выхода из позиции;

●      термальный бизнес технологически сложен: вода, тепло и обслуживание оборудования — статьи расходов, ошибка в расчёте которых быстро съедает маржу;

●      доступ к инструменту — только для квалифицированных инвесторов.

Итог для инвестора

Ниша растет быстрее среднемировых темпов и далека от насыщения. Оператор — крупнейшая сеть термальных комплексов в стране с проверяемой историей на 3 объектах.

Конкретный проект — самый крупный объект в портфеле сети, на этапе, когда цена входа определяется себестоимостью стройки, а не финальной оценкой готового бизнеса.

Дальше решение упирается в личную оценку сроков, ликвидности и горизонта инвестирования.

* Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

** Инвестиционные паи фонда предназначены исключительно для квалифицированных инвесторов.

*** Информация об инвестиционных паях раскрывается в соответствии со статьёй 30.2 Федерального закона от 22.04.1996 № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» и адресована квалифицированным инвесторам.

В 2026 году многие инвесторы смотрят на рынок уже без прежней романтики. Быстрые истории, хайповые идеи, “вот сейчас зайдем — завтра удвоимся” выглядят всё менее убедительно. Деньги стали осторожнее. Инвесторы — тоже.

И это нормальная реакция рынка.

Когда вокруг много шума, сильнее ценятся не красивые обещания, а понятные вещи: земля, объект, локация, спрос, экономика, документы, команда, сроки. То есть то, что можно проверить не на эмоциях, а по фактам.

Именно поэтому интерес к инвестициям в реальные активы в 2026 году выглядит логичным. Недвижимость, коммерческие объекты, инфраструктура, действующий бизнес, проекты на стадии строительства — всё это инвесторы рассматривают как способ не просто “поймать доходность”, а привязать капитал к чему-то физическому и проверяемому.

Но здесь есть важный момент. Реальный актив сам по себе не делает проект хорошим. Плохая локация, слабая команда, размытая экономика или юридическая каша могут испортить даже красивый объект.

Поэтому главный вопрос звучит не так: “Куда вложить деньги в 2026 году?”
А точнее:

“По каким критериям отбирать реальные активы, чтобы не купить красивую упаковку без нормальной экономики?”

Разберем спокойно и по делу.

Что такое реальные активы простыми словами

Для инвестора это важно по простой причине: реальный актив можно оценить. Можно посмотреть локацию, документы, окружение, спрос, этап строительства, смету, операционную модель.

Конечно, это не убирает риски. Строительство может идти дольше плана. Спрос может отличаться от прогноза. Операционная модель может требовать корректировок. Но у грамотного инвестора появляется база для анализа.

Не “верю — не верю”, а:

Вот это уже взрослый подход.

Почему инвесторы снова смотрят на реальные активы

У реальных активов есть качество, которое особенно ценится в нестабильные периоды: они ближе к понятной экономике.

Например, коммерческая недвижимость может приносить арендный поток. Отель или апарт-комплекс — выручку от размещения. Термальный комплекс — выручку от входных билетов, SPA, кафе, абонементов, мероприятий и дополнительных услуг.

Другими словами, инвестор видит не только “рост стоимости”, но и будущий денежный поток.

В 2026 году это особенно заметно. Многие устали от историй, где вся логика держится на том, что “актив вырастет, потому что должен вырасти”. Инвесторы всё чаще хотят видеть:

• физический объект;
• понятную аудиторию;
• прогнозируемую модель выручки;
• контрольные этапы реализации;
• команду с опытом;
• юридическую структуру;
• понятный путь возврата и роста капитала.

И да, здесь нет магии. Чем понятнее проект, тем спокойнее его разбирать.

Критерий 1. Локация: деньги любят место

Для реального актива локация — это не украшение в презентации. Это основа экономики.

Если объект находится там, где нет платежеспособного спроса, слабая транспортная доступность и мало точек притяжения, даже хорошая архитектура может не спасти проект.

Грамотный инвестор смотрит на локацию не глазами туриста, а глазами будущей выручки.

Например, если речь идет о коммерческом объекте семейного досуга, важно не просто “красивое место”. Важно, чтобы туда реально могли приезжать люди. Причем не один раз, а регулярно.

Для инвестора это принципиально. Один раз объект могут посетить из любопытства. Регулярный спрос появляется, когда совпадают локация, формат, цена, транспорт и привычка аудитории.

Критерий 2. Понятная модель выручки

Хороший реальный актив должен отвечать на простой вопрос:

откуда в проекте появляются деньги?

Если ответ туманный — это тревожный сигнал.

В коммерческой недвижимости источником может быть аренда. В гостиничном объекте — загрузка номерного фонда. В термальном комплексе — билеты, абонементы, SPA, кафе, рестораны, корпоративные программы, семейные посещения.

И здесь лучше честная модель с рисками, чем красивая цифра без расшифровки.

Если проект показывает прогнозную доходность, нормальный вопрос инвестора звучит так:

“За счет чего именно?”

Если ответ есть — можно продолжать разговор. Если вместо ответа начинается туман, лучше притормозить.

Критерий 3. Стадия проекта: готовый объект или строительство

Инвестиции в реальные активы бывают разными. Готовый объект и объект на стадии строительства — это два разных профиля риска.

Готовый объект проще оценивать. Уже есть помещение, арендаторы, выручка, поток, документы, история работы. Обычно ниже риск, но и потенциал роста может быть скромнее.

Строящийся объект сложнее. Там больше неопределенности: сроки, стройка, смета, подрядчики, ввод в эксплуатацию. Зато именно на этапе строительства часто возникает больший потенциал роста стоимости актива.

И здесь инвестору нужно честно ответить себе:

я хочу более спокойный объект с меньшим потенциалом или готов рассматривать строительную стадию ради более высокой прогнозной доходности?

Ни один вариант не “правильный для всех”. Всё зависит от капитала, горизонта, готовности к риску и требований к ликвидности.

Но если рассматривать строительство, нужно проверять особенно внимательно:

• кто девелопер;
• кто отвечает за проект;
• есть ли опыт похожих объектов;
• что с землей;
• какие разрешительные документы;
• как устроено финансирование;
• какие этапы строительства;
• что будет после запуска;
• за счет чего инвестор получает результат.

Строительство — это не минус. Это просто стадия, где нужна более жесткая проверка.

Критерий 4. Команда и опыт в похожих проектах

В реальных активах команда решает очень многое.

Можно придумать красивую концепцию. Можно нарисовать сильную презентацию. Можно поставить в модель привлекательные цифры. Но потом проект нужно построить, запустить и довести до операционного результата.

А это уже не про дизайн слайдов. Это про опыт.

Что стоит смотреть:

• были ли у команды похожие объекты;
• есть ли опыт строительства;
• есть ли опыт эксплуатации;
• кто отвечает за операционную часть;
• сколько лет команда работает в сегменте;
• какие объекты уже реализованы;
• есть ли понятные партнеры и подрядчики.

Особенно это важно в проектах, где будущая доходность зависит не только от квадратных метров, но и от работы бизнеса после запуска.

Коммерческая недвижимость сама по себе может стоять пустой. А объект с сильной операционной моделью должен уметь привлекать людей, продавать услуги, держать качество, управлять персоналом, работать с повторными посещениями.

Критерий 5. Спрос: кто будет платить

Еще один вопрос, который звучит просто, но часто вскрывает слабые места:

кто конечный покупатель услуги?

Если это торговое помещение — кто арендатор и кто его клиент?
Если офис — кто будет его занимать?
Если термальный комплекс — кто будет приезжать, как часто и за что платить?

Особенно интересны форматы, где есть не разовая покупка, а повторное потребление. Семейный отдых, wellness, термальные комплексы, спорт, здоровье, восстановление — здесь человек может возвращаться снова и снова.

Это не гарантия успеха. Но это нормальная бизнес-логика, которую можно считать.

Критерий 6. Юридическая структура

Красивый объект не отменяет юридические вопросы.

Здесь не нужно стесняться задавать вопросы. Наоборот, нормальный проект должен быть готов к проверке.

Если на вопросы про документы отвечают раздраженно или расплывчато — это плохой знак.

У грамотного инвестора нет задачи “поверить менеджеру”. У него задача — посмотреть структуру, документы, финансовую модель и риски.

Критерий 7. Риски должны быть названы вслух

Зрелый инвестиционный проект не делает вид, что рисков нет.

Вопрос не в том, есть ли риски. Вопрос в том, понимает ли команда, как с ними работать, и показаны ли они инвестору заранее.

Если вам говорят: “Рисков нет, всё надежно, просто входите” — это повод не радоваться, а насторожиться.

Хороший тон — когда проект разбирают честно: вот прогноз, вот допущения, вот сильные стороны, вот слабые места, вот сценарии.

Инвестору не нужна сказка. Ему нужна картина, близкая к реальности.

Критерий 8. Потенциал роста стоимости актива

У проектов на стадии строительства есть отдельная логика: стоимость актива может меняться по мере прохождения этапов.

Например:

• подготовка площадки;
• фундамент;
• коробка;
• инженерные системы;
• отделка;
• ввод в эксплуатацию;
• запуск операционного бизнеса.

На каждом этапе неопределенность снижается. Чем меньше неопределенности, тем выше может быть стоимость актива — если проект идет по плану.

Поэтому часть инвесторов смотрит на строительство не только как на риск, но и как на источник потенциального роста.

Но тут снова нужна трезвость. Рост стоимости не появляется просто потому, что “стройка идет”. Он зависит от локации, качества проекта, спроса, команды, финансирования, сроков и будущей экономики.

Критерий 9. Понятный горизонт

Инвестор должен понимать, на какой срок он заходит.

Реальные активы редко подходят тем, кто хочет “зайти на пару недель”. Особенно если речь идет о строительстве.

Тут горизонт обычно измеряется не днями, а месяцами и годами. Это нормально, если инвестор заранее понимает правила игры.

Перед входом стоит ответить себе:

• когда ожидается ключевой этап проекта;
• когда объект должен быть готов;
• когда может начаться операционный доход;
• есть ли промежуточные события, влияющие на стоимость;
• как устроен возможный выход;
• что будет, если сроки сдвинутся.

Не все вопросы можно закрыть на 100%. Но они должны быть заданы.

Критерий 10. Проект должен быть понятен за 5 минут

Есть хороший тест.

Если за 5 минут нельзя объяснить, что строится, где, для кого, кто делает и на чем проект будет зарабатывать, значит с упаковкой или самой логикой что-то не так.

Детали могут быть сложными. Но базовая логика должна быть ясной.

Как грамотный инвестор сравнивает реальные активы

Допустим, у инвестора есть капитал и он выбирает между разными вариантами: депозит, облигации, покупка помещения, участие в строительстве коммерческого объекта, фондовая история, бизнес-проект.

Грамотный подход — не искать “самую большую доходность”, а сравнивать по нескольким параметрам.

Депозит

Плюсы: простота, понятность, низкий порог входа.
Минусы: ограниченный потенциал, зависимость от ставок, не всегда решает задачу роста капитала.

Облигации

Плюсы: понятный инструмент, купон, биржевая инфраструктура.
Минусы: рыночные риски, кредитные риски, доходность зависит от эмитента и условий.

Покупка коммерческой недвижимости

Плюсы: понятный физический объект, потенциальный арендный поток.
Минусы: нужен крупный капитал, арендаторы, управление, ремонт, простой, налоги, ликвидность.

Участие в строительстве коммерческого объекта

Плюсы: потенциал роста стоимости на этапе строительства, вход в крупный объект, будущая операционная модель.
Минусы: строительные риски, сроки, необходимость тщательной проверки документов и команды.

Именно поэтому умные инвесторы не выбирают “на эмоциях”. Они собирают несколько вариантов, сравнивают и только потом принимают решение.

Пример проекта, который можно разбирать по этим критериям

Теперь к практике.

Представим, инвестор ищет не абстрактную “доходность”, а проект, который можно проверить по взрослым критериям: реальный объект, понятная локация, коммерческая модель, команда с отраслевым опытом, стадия строительства, потенциал роста стоимости и будущий операционный бизнес.

Один из таких примеров — строящийся термальный комплекс Бора-Бора в Подольске.

Сразу скажем: это не рекомендация “всем срочно участвовать”. Это пример проекта, который удобно разбирать по тем самым критериям, о которых мы говорили выше.

Почему такой проект вообще может быть интересен для разбора?

Потому что здесь есть несколько признаков, которые грамотные инвесторы обычно ищут в реальных активах:

1. Есть физический объект
Не идея “где-то когда-то”, а конкретный комплекс в конкретной локации.

2. Есть понятная потребительская логика
Термальный комплекс — это формат семейного и повторного спроса: посещения, абонементы, SPA, кафе, дополнительные услуги.

3. Есть потенциал стадии строительства
На ранних этапах выше неопределенность, но именно там может быть выше потенциал роста стоимости актива.

4. Есть операционная модель после запуска
Инвестор смотрит не только на квадратные метры, но и на будущий бизнес.

5. Есть что проверять
Документы, сроки, структура участия, финансовая модель, команда, риски. Это не история “просто поверить”.

При этом проект требует нормального анализа. Нужно смотреть юридическую структуру, документы, сценарии, ограничения, сроки, риски стройки и операционные допущения. Иначе никак.

Кейс: Бора-Бора как пример реального актива на стадии строительства

Если разбирать Бора-Бора через призму инвестора, получается такая логика.

Локация

Подольск — №2 город Московской области. По проектным материалам, население города — около 353 тысяч человек. В радиусе 30 минут — около 1,4 млн человек, в радиусе часа — более 4,5 млн человек.

Для термального комплекса это важный фактор. Такой объект живет не только за счет разовых гостей, а за счет регулярной аудитории: семей, пар, компаний, жителей ближайших городов и районов.

Формат

Термальный комплекс — это не классическое помещение под арендатора. Это объект коммерческой недвижимости с будущей операционной моделью.

Источники выручки могут включать входные билеты, SPA, кафе и рестораны, абонементы, дополнительные услуги, корпоративные программы.

Для инвестора это значит, что объект нужно оценивать не только как стройку, но и как будущий бизнес.

Стадия

Проект строится. Плановая готовность — IV квартал 2027 года.

Это стадия, где инвестор должен особенно внимательно смотреть риски. Но именно строительная стадия может давать больший потенциал, чем вход в уже готовый объект, где значительная часть роста стоимости уже пройдена.

Доходность

В материалах проекта указана прогнозная доходность до 50% годовых по финансовой модели. Это не гарантия. И относиться к такой цифре нужно не эмоционально, а аналитически.

Правильный вопрос не “верю или не верю”, а:

из каких допущений складывается прогноз?

Какая посещаемость заложена? Какой средний чек? Какие расходы? Какие сроки? Какой сценарий, если запуск сдвинется? Что с ликвидностью? Как устроено участие?

Вот эти вопросы и нужно задавать до решения.

Команда

Проект связан с сетью “Городские термы”. В материалах указано 24 действующих объекта сети. Для инвестора это плюс к проверке: есть отраслевой опыт, есть понимание формата, есть существующая операционная экспертиза.

Но опыт команды тоже нужно смотреть предметно: кто за что отвечает, какая юридическая структура, какие документы, какие обязательства, какие риски на стороне инвестора.

Как инвестору подходить к таким проектам

Если вы впервые видите проект вроде Бора-Бора, не нужно сразу принимать решение. И не нужно сразу отмахиваться только потому, что речь идет о строительстве.

Грамотный инвестор не боится задавать неудобные вопросы. Наоборот, это признак нормального подхода.

Что запросить перед участием в проекте

Если на эти вопросы есть понятные ответы, проект можно изучать дальше. Если ответы уходят в общие фразы — это повод остановиться.

Где посмотреть материалы по Бора-Бора

Если хотите изучить проект Бора-Бора спокойно, без давления и лишней суеты, начните с материалов проекта.

На сайте можно посмотреть ключевую информацию о строящемся термальном комплексе в Подольске: локацию, формат, сроки, прогнозные показатели и общую логику участия

А если хотите получать разборы инвестиционных проектов, реальные кейсы, цифры, риски и логику выбора активов — заходите в канал “Клуб квалифицированных инвесторов” в MAX.

Там мы не пересказываем красивые буклеты. Мы смотрим на проекты так, как на них смотрит инвестор: где актив, где спрос, где экономика, где документы, где риски и где реальный потенциал.

Канал “Клуб квалифицированных инвесторов” в MAX:
https://max.ru/join/ULiYD_KyBKwaOLLiI2_54nGxwIZ96XZFKadI221t3iA

* Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
** Инвестиционные паи фонда предназначены исключительно для квалифицированных инвесторов.
**Информация об инвестиционных паях раскрывается в соответствии со статьёй 30.2 Федерального закона от 22.04.1996 № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» и адресована квалифицированным инвесторам.

Основная информация о компании:

• Полное наименование: Общество с ограниченной ответственностью «Платформа Роста»
• ОГРН: 1257700442284
• ИНН: 9701319345
• Юридический адрес: г. Москва, Плетешковский пер., д. 3а, стр. 1

Структура:

• 100% компании принадлежит ООО «Инвестиционная система»

Руководство:

• Генеральный директор — Борисоглебский Андрей Владимирович
• Заместитель генерального директора — Борисоглебская Юлия Борисовна

В 2026 году инвестировать в коммерческую недвижимость стало одновременно и интереснее, и опаснее.

Интереснее — потому что на фоне волатильного фондового рынка и снижения ставок по части консервативных инструментов реальный актив снова выглядит убедительно. Опаснее — потому что красивых презентаций на рынке много, а реально сильных объектов, где совпадают локация, экономика, оператор и спрос, заметно меньше.

Именно поэтому главный вопрос инвестора сегодня звучит не так: “Где доходность выше?”

Правильный вопрос другой: “Какие риски я беру на себя, входя в объект, и что именно должно сойтись, чтобы доходность была не на слайде, а в реальности?”

Если смотреть на рынок честно, то сама по себе коммерческая недвижимость не является ни “гарантией”, ни “ловушкой”. Это просто класс активов, внутри которого есть как очень сильные, так и откровенно слабые кейсы.

Почему коммерческая недвижимость в 2026 году снова выглядит интересно

У коммерческой недвижимости есть базовые преимущества, за которые ее и любят зрелые инвесторы:

• под ней стоит реальный актив
• ее логика понятнее, чем у многих рыночных инструментов
• в хороших объектах доходность может быть выше, чем у жилой недвижимости
• сильный объект может не только давать поток, но и расти в цене

Но именно здесь и начинается главная ошибка.

Многие инвесторы думают, что достаточно просто “купить что-то коммерческое”, и дальше актив сам начнет работать. На практике коммерческая недвижимость очень чувствительна к качеству выбора.

Слабая локация, слабый формат, плохой оператор или переоцененная модель способны уничтожить всю инвестиционную логику.

Главный риск №1. Локация, которая красиво звучит, но плохо работает

Самый частый источник проблем — переоценка локации.

Очень часто объект продают через формулировки уровня “перспективный район”, “активно развивающаяся территория”, “удачное направление”. Но для инвестора локация — это не рекламный слоган, а будущий денежный поток.

Проверять нужно не “красиво ли звучит адрес”, а такие вещи:

• сколько людей реально живет рядом
• насколько удобно добираться до объекта
• есть ли плотная жилая застройка
• формируется ли там устойчивый трафик
• есть ли у территории запас роста
• подходит ли сама локация под конкретный формат объекта

Например, для термального комплекса важен уже не просто адрес, а радиус потенциального спроса.

Для объекта, который живет за счет регулярного потока гостей, это уже не “красивое описание”, а рабочая база спроса.

Главный риск №2. Инвестор покупает не объект, а красивую историю

Вторая типичная ошибка — вход в проект на уровне презентации, а не на уровне экономики.

Если переводить на простой язык: человек покупает не актив, а обещание.

Это особенно опасно в девелоперских историях и в форматах, где под активом должна быть сильная операционная модель. На бумаге можно нарисовать почти любую цифру.

Именно здесь особенно интересны проекты, где недвижимость — не просто помещение, а база под уже понятный работающий бизнес.

Главный риск №3. Выбран слабый сегмент внутри самой коммерческой недвижимости

Не вся коммерческая недвижимость одинаково интересна.

Один объект может быть просто коробкой, судьба которой зависит от одного арендатора. Другой — быть частью сильного растущего сегмента, где под активом лежит реальная операционная экономика.

Вот почему инвестору важно оценивать не только сам объект, но и сам рынок, в котором он находится.

Если сегмент стагнирует, если спрос в нем слабый, если он слишком чувствителен к циклу или завязан на узкий круг пользователей, риски возрастают.

А вот если сегмент растет, если он массовый и понятный, если спрос в нем повторяемый, ситуация меняется.

Именно поэтому в 2026 году все больше внимания получают объекты на стыке коммерческой недвижимости и wellness — прежде всего термальные комплексы.

По словам Юрия Бычкова в интервью РБК, потенциал рынка термальных комплексов в России остается “огромным”, а емкость рынка он оценивает в 2 500–3 000 объектов, при том что реально действующих терм в стране пока лишь “чуть больше 80”.

Похожие оценки он повторял и в других публичных интервью, подчеркивая, что рынок далек от насыщения.

Для инвестора это важный сигнал: рынок еще не перегрет, а значит, сильные проекты внутри него могут иметь более интересную экономику, чем классические форматы.

Почему термальные комплексы сегодня выглядят особенно сильно

Термальные комплексы интересны не потому, что это “модная ниша”. Они интересны потому, что здесь для инвестора сходятся сразу несколько сильных факторов:

• это реальный актив
• это массовый продукт
• у него повторяемый спрос
• средний чек для гостя остается доступным
• объект зарабатывает сразу из нескольких направлений
• после запуска недвижимость начинает работать как полноценный сервисный бизнес

То есть здесь инвестор получает не просто квадратные метры, а коммерческую недвижимость с операционной моделью внутри.

Именно на этом стыке и появляется та доходность, ради которой вообще стоит изучать такие проекты. В сильных кейсах этого сегмента маржинальность может доходить до 40–50% годовых, а по Бора-Бора ориентир для инвестора сформулирован как до 50% годовых совокупной доходности за счет двух контуров: роста стоимости объекта в процессе реализации и дохода от операционной модели после запуска.

Главный риск №4. Сильная ниша, но слабый оператор

Вот здесь инвесторы очень часто недооценивают риск.

Можно выбрать растущий рынок. Можно выбрать красивую площадку. Можно даже собрать красивую финансовую модель. Но если оператор не умеет строить, запускать и управлять таким форматом, проект легко превращается из сильного кейса в проблему.

Поэтому один из главных вопросов перед входом — кто именно стоит за проектом и есть ли у него подтвержденная операционная база.

Если говорить о термальных комплексах, здесь особенно выделяются проекты, которые идут в связке с сетью «Городские Термы». Почему это важно даже для человека, который впервые слышит это название?

Главный риск №5. Непонимание, кто именно принимает решения

На зрелом рынке инвестор оценивает не только компанию, но и конкретных людей.

В сильных проектах почти всегда есть одна общая черта: ими управляют не случайные люди, а профессионалы с опытом именно в этом сегменте.

Для инвестора это важный фактор.
Потому что сильный актив — это всегда не только метры и место, но и решения конкретных людей, которые умеют доводить проект до работающего результата.

Главный риск №6. Инвестор не понимает, на чем он зарабатывает

Это фундаментальный момент.

Если инвестор не может в двух предложениях объяснить себе, из чего именно возникает его доход, входить рано.

В сильной коммерческой недвижимости источник дохода должен быть понятным.

В случае Бора-Бора логика для инвестора построена в двух контурах:

• Первый контур — рост стоимости объекта по мере реализации проекта
• Второй контур — операционная прибыль после запуска комплекса, из которой формируется дивидендный доход инвестора

Это намного сильнее, чем логика “жду одного арендатора и надеюсь, что ставка будет высокой”. Именно в таких моделях и появляется более интересное соотношение риска и доходности.

Где в 2026 году искать действительно сильное соотношение риска и доходности

Если собрать все воедино, картина выглядит так.

Слабый вариант — это когда инвестор:

• покупает “что-то коммерческое”, потому что “недвижимость надежнее”
• не разбирается в сегменте
• не проверяет оператора
• не понимает модель спроса
• покупает красивую историю вместо реального актива

Сильный вариант выглядит иначе.

Инвестор ищет проект, где совпадают:

• сильная локация
• крупная аудитория вокруг объекта
• растущий и понятный сегмент
• не просто метры, а работающая бизнес-модель
• оператор с подтвержденной базой
• понятная логика дохода
• внятная дорожная карта и масштабирование

Именно поэтому в 2026 году одно из самых интересных решений находится на стыке коммерческой недвижимости, коллективного формата входа и термальных комплексов как сильной ниши.

Именно такая конструкция сегодня выглядит одной из самых интересных для инвестора, который хочет не просто “вложиться в недвижимость”, а получить сильную модель.

Практический чек-лист перед входом

Перед тем как входить в проект коммерческой недвижимости, задайте себе 10 вопросов:

• Сильна ли локация на самом деле, а не только в презентации?
• Есть ли вокруг объекта живая аудитория?
• Это просто помещение или недвижимость с операционной моделью?
• Растет ли сам сегмент?
• Есть ли у проекта сильный оператор?
• Есть ли у команды реальный опыт именно в этой нише?
• Можно ли сравнить проект с работающими аналогами?
• Понятна ли модель выручки?
• Из чего именно возникает доход инвестора?
• Покупаю ли я сильный актив или красивую историю?

Если на часть этих вопросов нет понятного ответа, риск слишком высок.

Если же ответы есть, а логика проекта проходит эту проверку, у инвестора появляется не просто шанс на хорошую доходность, а шанс на действительно сильный кейс.

Еще больше полезной информации для квалифицированных инвесторов

Если вам интересны не “новости ради новостей”, а реальные готовые проекты для заработка и прироста капитала, заходите в наш канал Клуб квалифицированных инвесторов.
https://t.me/+-3m0bZ73Mgk2MGUy

В канале мы разбираем реальные инвестиционные кейсы: считаем экономику, оцениваем риски, сравниваем сценарии и смотрим на возможности в нишах wellness, термальных комплексов, healing и доходной недвижимости.

Мы транслируем мнение профессионалов с суммарным опытом 30+ лет в инвестициях.

* Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
** Инвестиционные паи фонда предназначены исключительно для квалифицированных инвесторов.
*** Информация об инвестиционных паях раскрывается в соответствии со статьёй 30.2 Федерального закона от 22.04.1996 № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» и адресована квалифицированным инвесторам.

В 2026 году спор “недвижимость или фондовый рынок” снова стал практическим, а не теоретическим.

С одной стороны, рынок акций и облигаций остается самым гибким способом управлять капиталом: можно быстро войти, быстро выйти, собрать портфель под разный риск и постоянно его перестраивать.

С другой стороны, коммерческая недвижимость дает то, чего многим инвесторам не хватает на рынке бумаг: опору на реальный актив, более понятную физическую экономику и меньше зависимости от ежедневной рыночной волатильности.

Но если смотреть честно, у каждого пути есть свои слабые места.

Поэтому вопрос в 2026 году звучит уже не так: что лучше — недвижимость или фондовый рынок?

Правильнее спрашивать так: где сегодня лучше соотношение риска и доходности — и можно ли взять сильные стороны сразу двух подходов?

Почему фондовый рынок кажется удобнее

У фондового рынка есть очевидные плюсы.

• Высокая ликвидность
• Возможность быстро менять структуру портфеля
• Доступ к разным секторам экономики
• Низкий порог входа
• Простая диверсификация по классам активов

Для инвестора это удобно. Особенно если капитал нужно держать в движении, а не “запирать” в одном активе на несколько лет.

Но именно здесь и начинается обратная сторона.

Когда портфель состоит в основном из рыночных инструментов, инвестор живет в логике постоянной переоценки: новости, ставка, внешний фон, настроение рынка, перетоки капитала. Даже сильные бумаги могут давать неприятную волатильность просто потому, что рынок в моменте решил “передумать”.

Для опытного инвестора это не трагедия. Для большинства — источник лишнего шума и ошибок.

Почему коммерческая недвижимость кажется надежнее

Коммерческая недвижимость привлекательна тем, что под ней стоит реальный актив.

Ты понимаешь, что именно оцениваешь:

• локацию
• спрос
• формат объекта
• трафик
• арендаторов или бизнес-модель
• перспективу роста стоимости

Именно поэтому многим инвесторам она психологически ближе, чем фондовый рынок.

Но здесь тоже есть важный нюанс.

Хорошая коммерческая недвижимость в 2026 году — это дорого. А еще:

• ее не всегда легко быстро продать
• ею нужно управлять
• ошибки в выборе объекта стоят очень дорого
• слабая локация или слабый оператор легко “убивают” всю красивую экономику

По данным Циан, средняя доходность аренды коммерческой недвижимости в Москве по итогам 2025 года составляла примерно 9–12% годовых, а на ранних стадиях строительства инвесторы могли рассчитывать на доходность выше 20% годовых. То есть сама по себе коммерческая недвижимость остается сильным классом активов, но внутри него очень большой разброс по качеству проектов.

Где фондовый рынок объективно сильнее

Если говорить без романтики, фондовый рынок сильнее там, где инвестору нужны:

• ликвидность
• гибкость
• регулярная ребалансировка
• возможность быстро сокращать или увеличивать позицию
• широкий выбор инструментов под разный риск

Проще говоря, если капитал должен быть “под рукой” и постоянно работать в нескольких сценариях, рынок бумаг дает больше свободы.

Особенно это заметно в консервативной части портфеля. Например, по качественным облигациям в 2026 году доходности часто находятся в диапазоне около 13–15% по государственным бумагам и выше по части корпоративных выпусков. Это не история про огромный апсайд, но это история про управляемый риск и понятную механику.

Где коммерческая недвижимость объективно сильнее

Коммерческая недвижимость сильнее там, где инвестор ищет не просто процент, а сочетание сразу нескольких факторов:

• реальный актив
• потенциальный рост его стоимости
• понятную физическую экономику
• возможность зарабатывать не только на владении, но и на развитии проекта

Именно поэтому недвижимость часто выигрывает у фондового рынка в глазах тех инвесторов, которым нужен не просто “биржевой актив”, а объект с понятной материальной логикой.

Но тут важно сделать следующий шаг.

Потому что сегодня рынок все чаще показывает: самые интересные истории возникают не в чистой классической недвижимости и не в чистом фондовом рынке, а на стыке этих двух миров.

Где в 2026 году появляется действительно сильное решение

Если смотреть на риск и доходность трезво, лучший формат сегодня часто находится не в крайностях.

Не в логике:

• либо только рынок бумаг
• либо только покупка объекта целиком

А в логике:

• коллективный формат входа
• коммерческая недвижимость как базовый актив
• сильная операционная модель внутри объекта

Именно здесь появляется один из самых интересных форматов 2026 года: коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость.

Почему этот формат все чаще выглядит сильнее классической покупки объекта “на себя”:

• Порог входа ниже
• Можно участвовать в более крупных проектах
• Не нужно одному тянуть весь чек
• Управление обычно на стороне профессиональной команды
• У инвестора появляется доступ к объектам, куда в одиночку он бы не зашел

То есть инвестор получает то, чего ему часто не хватает в классической недвижимости: масштаб, диверсификацию и профессиональное управление.

А от фондового рынка он получает другое преимущество: более структурированный и удобный формат участия, чем при прямой покупке помещения.

Вот здесь и возникает точка пересечения двух подходов.

Почему не вся коммерческая недвижимость одинаково интересна

Следующий важный момент: внутри самой коммерческой недвижимости тоже есть очень большой разброс по качеству.

Есть объекты, где экономика строится вокруг одного арендатора и одной понятной логики. Есть объекты, где доходность зависит от слишком большого числа слабо контролируемых факторов.

А есть сегменты, где под недвижимостью лежит уже не просто “аренда”, а полноценный операционный бизнес.

И вот именно такие сегменты в 2026 году выглядят заметно интереснее.

Один из самых сильных примеров — термальные комплексы.

Почему термальные комплексы стали интересны инвесторам

Термальные комплексы интересны не потому, что это “модная ниша”.

Они интересны потому, что здесь сходятся сразу несколько сильных факторов:

• Это реальный актив
• Это массовый продукт
• У него повторяемый спрос
• Средний чек для клиента остается доступным
• Выручка идет сразу из нескольких направлений
• После запуска объект работает уже не только как недвижимость, но и как полноценный сервисный бизнес

То есть инвестор получает не просто квадратные метры, а коммерческую недвижимость с сильной операционной моделью внутри.

Именно это и меняет соотношение риска и доходности.

По данным отраслевых материалов и выступлений представителей рынка, сегмент термальных комплексов в России продолжает активно расти, а сама ниша еще далека от насыщения. Юрий Бычков в интервью РБК прямо говорил о большом потенциале российского рынка терм, а в других публичных материалах подчеркивал, что рынок только формирует полноценную отрасль.

Но дальше решает уже не ниша, а оператор

Вот здесь инвестор и должен быть особенно внимателен.

Сильная ниша сама по себе еще ничего не гарантирует.
Нужны еще две вещи:

• сильная локация
• сильный оператор

Если локация слабая, даже хороший формат не даст нужного потока гостей.
Если оператор слабый, он может испортить и сильную локацию, и сильный продукт.

Именно поэтому в этой нише особенно выделяются проекты, которые идут в связке с «Городскими термами».

Почему это важно даже для человека, который впервые слышит это название?

Потому что инвестору важен не бренд сам по себе, а подтвержденная база. У сети «Городские термы» уже 28 комплексов, годовой оборот — 4+ млрд ₽, а по публичным материалам оператора действующие комплексы показывают устойчивый спрос и рост.

В публикациях РБК и отраслевых СМИ Юрий Бычков выступает как основатель сети и руководитель УК «Термы».

А за этим стоит не абстрактная “команда”, а конкретный человек с опытом:

• Юрий Бычков
• 33 года в строительстве
• 13 лет в нише термальных комплексов

Для инвестора это важный фильтр.
Потому что перед ним уже не просто идея, а проект внутри работающей модели.

Как выглядит сильный пример такого подхода

Если перевести всю эту логику из теории в практику, хороший пример — Бора-Бора в Подольске.

Почему этот кейс интересен именно как инвестиционная конструкция:

• Это коммерческая недвижимость
• Это объект внутри сильного растущего сегмента
• Это формат с операционной выручкой, а не только с арендной логикой
• Это сильная локация рядом с Москвой
• Это проект в связке с действующим оператором

Именно поэтому он хорошо показывает, куда сегодня смещается интерес зрелого инвестора: не в сторону “чистой бумаги” и не в сторону “просто купить помещение”, а в сторону структурированных решений на стыке реального актива и сильной операционной модели.

Практический вывод

Если смотреть на 2026 год без крайностей, картина выглядит так.

Но лучшее соотношение риска и доходности сегодня часто возникает на стыке двух подходов:

• структурированный формат участия
• коммерческая недвижимость как база
• сильная ниша
• сильный оператор
• понятная бизнес-модель

Именно поэтому все больше внимания в 2026 году получают коллективные инвестиции в сильные термальные комплексы.

Еще больше полезной информации для квалифицированных инвесторов

Если вам интересны не “новости ради новостей”, а реальные готовые проекты для заработка и прироста капитала, заходите в наш канал Клуб квалифицированных инвесторов.

В канале мы разбираем реальные инвестиционные кейсы: считаем экономику, оцениваем риски, сравниваем сценарии и смотрим на возможности в нишах wellness, термальных комплексов, healing и доходной недвижимости.

Мы транслируем мнение профессионалов с суммарным опытом 30+ лет в инвестициях.

* Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
** Инвестиционные паи фонда предназначены исключительно для квалифицированных инвесторов.
**Информация об инвестиционных паях раскрывается в соответствии со статьёй 30.2 Федерального закона от 22.04.1996 № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» и адресована квалифицированным инвесторам.

В 2026 году главный вопрос инвестора уже не звучит как «куда бы вложить деньги».

Главный вопрос звучит иначе: как вложить капитал так, чтобы не просто сохранить его, а получить внятный рост, при этом не залетев в слабый проект или красивую, но пустую упаковку.

Особенно это важно для инвестора с капиталом от 5 млн рублей. Это уже не та сумма, которую хочется просто держать «где-то на счете». Но и не тот уровень, на котором можно бездумно покупать любой понравившийся актив.

У этого капитала уже должна быть стратегия.

Ниже — 7 рабочих подходов, которые реально используют инвесторы в 2026 году. А в конце — вывод, к какому формату сегодня все чаще приходят те, кто хочет сочетать реальный актив, понятную экономику и потенциал роста.

1. Депозиты и короткие инструменты ликвидности

Начнем с самого простого.

Депозит по-прежнему остается рабочим инструментом, если задача — сохранить деньги, переждать период неопределенности или держать резерв ликвидности.

Сильные стороны депозита понятны:

• заранее известная ставка
• понятный срок
• минимальное вовлечение
• высокая предсказуемость
• быстрый доступ к деньгам по сравнению с большинством инвестиционных активов

Но для инвестора с капиталом от 5 млн рублей есть и очевидные минусы:

Поэтому в 2026 году депозит — это скорее не стратегия роста, а база для ликвидной части капитала.

2. Облигации как более взрослая альтернатива депозиту

Следующий шаг — облигации.

Для многих инвесторов это уже более интересная история, чем вклад. Особенно если нужен фиксированный доход, но хочется чуть больше гибкости и вариантов.

Плюсы облигаций:

• выше гибкость по срокам
• можно собирать портфель под разный риск-профиль
• доходность часто выше или сопоставима с депозитом
• есть выбор между государственными и корпоративными бумагами

Но и здесь есть ограничения:

Поэтому облигации — это хороший инструмент для стабильной части портфеля, но не лучший ответ на вопрос «где в 2026 году брать более интересную доходность».

3. Акции и фондовый рынок

Третий путь — классический рынок акций.

Это уже стратегия для тех, кто готов принимать волатильность и жить не только в логике фиксированного дохода, но и в логике роста стоимости.

Плюсы рынка акций:

• высокий потенциал роста
• ликвидность
• возможность быстро менять структуру портфеля
• доступ к разным секторам экономики

Но здесь есть и то, что многих останавливает:

Для части инвесторов акции — обязательный элемент портфеля. Но если говорить о людях, которые любят опору на реальный актив, то далеко не всем комфортно держать значимую часть капитала только в рыночных бумагах.

4. Жилая недвижимость

Очень многие инвесторы с капиталом от 5 млн рублей по-прежнему сначала смотрят в жилую недвижимость.

Логика понятна: квартира кажется чем-то привычным, понятным и «настоящим». Особенно для тех, кто не любит сложные финансовые конструкции.

Плюсы жилой недвижимости:

• понятный продукт
• высокий уровень доверия со стороны массового инвестора
• физический актив
• психологически комфортный формат

Но если смотреть без романтики, минусов хватает:

Поэтому жилая недвижимость — это понятная стратегия, но в 2026 году она уже не выглядит лучшим решением для инвестора, который хочет более сильную экономику на капитал.

5. Классическая коммерческая недвижимость

А вот здесь уже начинается по-настоящему интересный уровень.

Коммерческая недвижимость сильнее жилой в том, что под ней обычно понятнее экономика. Она изначально создается не «для жизни», а для зарабатывания денег.

Сильные стороны коммерческой недвижимости:

• это реальный актив
• в хорошем объекте доходность может быть выше, чем у жилья
• актив может расти в цене
• часто бизнес-логика объекта понятнее, чем у квартиры под сдачу

Но и тут есть серьезные нюансы:

Именно поэтому в классическую коммерческую недвижимость хочется заходить не просто «потому что это недвижка», а только если объект действительно сильный.

6. Коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость

Вот здесь начинается один из самых интересных форматов 2026 года.

Если инвестор понимает ценность коммерческой недвижимости, но не хочет или не может покупать крупный объект целиком, логичный следующий шаг — коллективные инвестиции.

Почему этот формат стал таким востребованным:

Это уже совсем другой уровень логики.

Инвестор не просто «покупает помещение». Он получает доступ к объекту, у которого есть масштаб, понятная модель, оператор и потенциал роста.

И именно здесь рынок начинает делиться на два уровня:

• просто коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость
• и коллективные инвестиции в сильные ниши внутри коммерческой недвижимости

7. Самый сильный формат на стыке реального актива и операционного бизнеса

Вот здесь и появляется та логика, к которой сегодня приходит все больше зрелых инвесторов.

Не вся коммерческая недвижимость одинаково интересна. Есть сегменты, где экономика заметно сильнее. И один из самых интересных сегментов в 2026 году — термальные комплексы.

Почему именно они все чаще привлекают внимание инвесторов:

То есть инвестор получает не просто актив, а недвижимость с сильной бизнес-моделью внутри.

Именно поэтому сегмент термальных комплексов выглядит сильнее многих классических форматов коммерческой недвижимости.

В сильных проектах этого сегмента маржинальность может доходить до 40–50% годовых.

Но дальше начинается ключевая развилка.

Сам по себе сегмент еще ничего не гарантирует.Нужны еще две вещи:

• сильная локация
• сильный оператор

Если локация слабая, объект может выглядеть красиво, но работать плохо.
Если оператор слабый, можно испортить даже отличную площадку.

Именно поэтому в этой нише особенно ценятся проекты, где уже есть действующая сеть и подтвержденная операционная модель.

Почему сегодня инвесторы особенно внимательно смотрят на термальные комплексы

Если собрать все в одну логику, становится понятно, почему этот формат вообще вызывает такой интерес.

Для инвестора здесь сходятся сразу несколько сильных факторов:

• реальный актив
• растущий сегмент
• понятный массовый спрос
• повторяемость потребления
• несколько потоков выручки
• сильная операционная логика
• возможность заходить в формат коллективно, а не в одиночку

А если к этому добавить сильную локацию и опытного оператора, проект начинает выглядеть уже не просто «интересно», а действительно сильно.

Что в этой логике особенно важно: оператор и база

Почему это важно даже для человека, который впервые слышит это название?

Для инвестора это означает очень простую вещь: перед ним не случайная команда, которая просто красиво упаковывает рынок, а люди, которые уже давно внутри этой ниши и умеют работать с этим форматом.

Как выглядит сильный пример в этой логике

Чтобы статья не оставалась абстрактной, полезно посмотреть, как эта модель выглядит на практике.

Хороший пример — проект Бора-Бора в Подольске.

Почему он интересен именно как кейс:

То есть в одном проекте начинают сходиться все ключевые факторы, которые инвестор и должен искать в 2026 году:

• актив
• локация
• спрос
• сегмент
• оператор
• экономика
• потенциал роста

Именно такие истории сегодня и выглядят сильнее классической логики «либо депозит, либо облигации, либо купить что-то одно на себя».

Практический вывод

Если собрать все стратегии в одну картину, то для инвестора с капиталом от 5 млн рублей логика в 2026 году выглядит так:

Если совсем коротко, то именно туда сегодня все чаще смотрят инвесторы, которым нужен не просто процент, а сильная модель.

Если вам интересны не абстрактные рассуждения о рынке, а реальные проекты, где можно оценить локацию, экономику, оператора и потенциал роста капитала, изучите проект Бора-Бора подробнее на сайте.

Еще больше полезной информации для квалифицированных инвесторов

Если вам интересны не “новости ради новостей”, а реальные готовые проекты для заработка и прироста капитала, заходите в наш канал Клуб квалифицированных инвесторов.

В канале мы разбираем реальные инвестиционные кейсы: считаем экономику, оцениваем риски, сравниваем сценарии и смотрим на возможности в нишах wellness, термальных комплексов, healing и доходной недвижимости.

Мы транслируем мнение профессионалов с суммарным опытом 30+ лет в инвестициях.

* Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
** Инвестиционные паи фонда предназначены исключительно для квалифицированных инвесторов.
**Информация об инвестиционных паях раскрывается в соответствии со статьей 30.2 Федерального закона от 22.04.1996 № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» и адресована квалифицированным инвесторам.

В 2026 году выбрать объект коммерческой недвижимости стало сложнее, чем раньше.

Проблема не в том, что на рынке мало предложений.

Проблема в обратном: предложений много, презентаций еще больше, а вот действительно сильных объектов — заметно меньше, чем кажется на первый взгляд.

Почти каждый второй проект сегодня обещает хорошую доходность, сильную локацию и “уникальную концепцию”. Но инвестор зарабатывает не на красивых словах. Он зарабатывает на правильном выборе объекта.

Поэтому главный вопрос сегодня звучит не так:
“Где доходность выше?”

Ниже — практический чек-лист, который помогает смотреть на проект по-взрослому.

1. Сначала смотрите не на доходность, а на сам объект

Это базовая ошибка начинающих инвесторов: они сразу ищут цифру.

Увидели “20%+”, “30%+”, “высокий потенциал” — и дальше уже мысленно входят в проект.

Но в коммерческой недвижимости доходность — это не отправная точка. Это следствие.

Если сам объект слабый, если локация слабая, если спрос под вопросом, если оператор не умеет управлять — никакая красивая цифра в презентации не спасет.

Поэтому первый принцип очень простой:
сначала оцениваем сам актив, потом уже смотрим на обещанный результат.

2. Локация — это не адрес, а будущий денежный поток

Когда говорят “локация хорошая”, это слишком размыто.

Для инвестора локация — это не “красивое место” и не “приятный район”.
Локация — это ответ на вопрос: будут ли здесь деньги?

Если у объекта нет сильной аудитории вокруг, никакой фасад и никакая концепция не сделают его сильным инвестиционным кейсом.

И наоборот: если место выбрано точно, объект уже получает огромное преимущество еще до запуска.

Хороший пример такой логики — Подольск.

Для любого формата, завязанного на регулярный поток гостей, это уже серьезная база.

3. Нужно понимать, что именно вы покупаете: просто метры или работающую модель

Не вся коммерческая недвижимость одинаково интересна.

Есть объекты, где инвестор по сути покупает просто помещение и надеется, что его кто-то снимет.

А есть объекты, где недвижимость — это фундамент под работающий бизнес.

Это очень важная разница.

В первом случае экономика обычно строится вокруг аренды.
Во втором — вокруг реального потребительского спроса, выручки и операционной модели.

И вот во втором случае объект может быть заметно интереснее.

Именно поэтому в 2026 году особенно интересны форматы на стыке недвижимости и понятного массового потребления.

4. Самые сильные объекты — там, где есть не только недвижимость, но и бизнес под ней

Это одна из ключевых мыслей.

Сама по себе коммерческая недвижимость — это хорошо.
Но гораздо интереснее, когда под ней уже есть сильная операционная логика.

Например, если говорить о термальных комплексах, то там объект зарабатывает не из одного источника.

То есть это уже не просто “владею помещением и жду аренду”, а история про реальный актив плюс операционный бизнес.

Для инвестора это важно, потому что сильный объект в такой модели оценивается уже не только как недвижимость, но и как работающий формат.

5. Выбирайте не просто объект, а сильный сегмент

Даже хорошая площадка может разочаровать, если сам сегмент слабый.

Поэтому смотреть нужно не только на конкретный адрес, но и на то, в каком рынке этот объект будет жить ближайшие годы.

Почему этот сегмент вообще интересен:

– это массовый продукт
– у него повторяемый спрос
– средний чек для клиента остается доступным
– формат не упирается в одного арендатора
– выручка собирается из нескольких направлений
– объект после запуска начинает работать как полноценный сервисный бизнес

В сильных проектах этого сегмента маржинальность может доходить до 40–50% годовых.

Именно это и делает термальные комплексы одним из самых интересных форматов на рынке коммерческой недвижимости прямо сейчас.

6. Но дальше решает уже не сегмент, а оператор

Вот здесь начинается настоящая развилка.

Можно выбрать модный сегмент, сильную нишу и красивую концепцию — и все равно ошибиться.

Потому что объект делает не только идея.
Объект делает оператор.

Если оператор слабый, он может испортить и хорошую локацию, и хороший продукт, и сильный рынок.

Поэтому один из главных вопросов инвестора звучит так:
кто именно умеет строить, запускать и управлять этим форматом?

тогда это уже совсем другой уровень доверия.

7. Сильнее всего выглядят проекты, где уже есть работающая сеть и опыт

Именно поэтому на зрелом рынке особенно ценятся проекты, которые идут не “с нуля”, а в связке с действующей операционной базой.

Если говорить о термальном сегменте, здесь особенно заметны проекты, которые строятся вместе с «Городскими термами».

Почему это важно для инвестора:

То есть это не “идея на бумаге”, а уже работающая модель.

8. Смотрите не только на бренд, но и на человека, который за ним стоит

На рынке коммерческой недвижимости это всегда важно.

Инвестор вкладывается не только в локацию и метры, но и в решения людей, которые этим проектом управляют.

В этом смысле показательна фигура Юрия Бычкова (основателя Городских терм)

У него 33 года в строительстве и 13 лет в нише термальных комплексов.
Плюс у него уже есть 3 собственных проекта, а за плечами — многолетний опыт развития этого сегмента.

Для инвестора это означает простую вещь:
перед ним не случайная команда, которая решила “зайти в модный рынок”, а люди, которые давно внутри этой ниши.

9. Хороший объект всегда можно сравнить с реальными аналогами

Это тоже полезный фильтр.

Если проект вообще не с чем сравнить, инвестору сложнее понять, насколько реалистична модель.

А если можно посмотреть на работающие аналоги, становится гораздо проще оценивать:

– посещаемость
– средний чек
– выручку
– загрузку
– масштаб
– перспективу

Сильный проект хорош именно тем, что его можно проверять не только обещаниями, но и реальными цифрами похожих объектов.

10. Пример сильного кейса — когда все сходится в одной точке

Чтобы статья не оставалась слишком теоретической, полезно смотреть на конкретный пример.

Что здесь сходится воедино:

То есть это уже не просто “еще один объект”, а проект, в котором совпали и локация, и формат, и оператор.

Именно такие кейсы инвестору и стоит искать в 2026 году.

Практический чек-лист инвестора

Если коротко, перед входом в объект коммерческой недвижимости нужно задать себе 10 вопросов:

Итог

В 2026 году хороший объект коммерческой недвижимости — это уже не “что-нибудь в хорошем районе”.

Инвестору нужна более взрослая логика.

Именно поэтому сегодня все больше внимания получают объекты на стыке коммерческой недвижимости, wellness и работающего потребительского бизнеса.

А если все это еще и собрано в одной точке — как, например, в кейсе Бора-Бора в Подольске — проект уже выглядит не просто красиво, а действительно сильно с инвестиционной точки зрения.

Если вам интересны не абстрактные рассуждения о рынке, а реальные проекты, где можно оценить локацию, экономику, оператора и потенциал роста капитала, изучите проект Бора-Бора подробнее на сайте.

Еще больше полезной информации для квалифицированных инвесторов

Если вам интересны не “новости ради новостей”, а реальные готовые проекты для заработка и прироста капитала, заходите в наш канал Клуб квалифицированных инвесторов.

В канале мы разбираем реальные инвестиционные кейсы: считаем экономику, оцениваем риски, сравниваем сценарии и смотрим на возможности в нишах wellness, термальных комплексов, healing и доходной недвижимости.

Мы транслируем мнение профессионалов с суммарным опытом 30+ лет в инвестициях.

* Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
** Инвестиционные паи фонда предназначены исключительно для квалифицированных инвесторов.
*** Информация об инвестиционных паях раскрывается в соответствии со статьёй 30.2 Федерального закона от 22.04.1996 № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» и адресована квалифицированным инвесторам.

В 2024 году президент России поставил амбициозную задачу — увеличить капитализацию фондового рынка до 66% от ВВП к 2030 году. Речь идёт об удвоении текущих показателей и попытке вывести рынок капитала на принципиально новый уровень.

Но главный вопрос, который сегодня звучит в экспертной среде: реально ли достигнуть этой цели в текущих экономических условиях? Или, как всё чаще формулирует сам регулятор, задача скорее теоретическая и вряд ли будет выполнена на практике.

Почему ЦБ РФ считает, что цель недостижима, действительно ли недостаточно капитала в экономике или рынок развивается в другой логике, чем предполагает регулятор, — разбирались в нашей статье.

Удвоение капитализации фондового рынка

На ПМЭФ-2025 первый зампред ЦБ Владимир Чистюхин фактически признал: выполнить поручение президента по удвоению капитализации российского фондового рынка к 2030 году — «крайне затруднительно, почти невозможно».

Чтобы капитализация российского фондового рынка удвоилась к 2030 году и составила 66% от ВВП, она должна вырасти с 58,1 трлн ₽ (в 2024 г.) до 112,86 трлн ₽ к 2030 г.

Чтобы достичь цели, нужно ежегодно привлекать 9,1 трлн ₽.

Однако за 2024 год рынок капитала привлек 500 млрд ₽, а за 2025 год —  350 млрд ₽. Да, этот прирост в 3 раза быстрее, чем в предыдущие годы (для сравнения: за 10 лет с 2012 по 2022 год было привлечено порядка 1 трлн ₽), но он далёк от целевого уровня в 9,1 трлн ₽.

И здесь возникает вопрос: достаточно ли в экономике средств для привлечения таких объёмов? И почему регулятор продолжает ориентироваться на старую модель роста, основанную на IPO, когда реальность рынка подсказывает, что основным драйвером могут стать другие инструменты?

В финансовой системе десятки триллионов рублей

Когда представители ЦБ говорят о сложности роста фондового рынка, создаётся ощущение, будто в экономике нет свободных средств для инвестиций.

Но цифры говорят об обратном.

По данным Банка России, только на депозитах населения сейчас находится более 75 трлн ₽. Ещё десятки триллионов — в наличной валюте, консервативных накоплениях и низкодоходных инструментах.

Фактически в стране сформировался огромный объём пассивного капитала, который почти не участвует в развитии рынка. И проблема не в отсутствии денег, а в дефиците инструментов, которым массовый инвестор готов доверять.

Изменения на рынке капитала не соответствуют ожиданиям Центрального Банка

На протяжении многих лет развитие фондового рынка в России фактически сводилось к одной логике: больше IPO, больше публичных компаний, больше акций на бирже.

Сегодня эта модель начинает давать сбой — поэтому ЦБ, делая ставку на классические инструменты, говорит о невозможности удвоить капитализацию фондового рынка к 2030 году.

Но проблема в том, что сама структура рынка уже начала меняться.

Во всём мире рост рынка капитала давно происходит не только через акции публичных компаний. Существенную роль играют фонды недвижимости, инфраструктурные фонды, private equity и механизмы коллективного владения реальными активами.

Россия постепенно движется в том же направлении.

Особенную роль здесь играют ЗПИФы недвижимости. Ещё несколько лет назад этот инструмент воспринимался как нишевой. Сегодня он превращается в полноценный массовый сегмент.

По итогам I квартала 2026 года чистые активы рыночных ЗПИФов недвижимости достигли 951,6 млрд ₽, а до конца года, по оценкам участников рынка, могут вырасти до 1,35 трлн ₽.

Фактически рынок сам начал формировать новую инфраструктуру доверия — через инструменты, связанные с реальными активами.

Главная проблема — не деньги, а доверие

В одном ЦБ абсолютно прав: без доверия рынок капитала не вырастет.

Однако с доверием у российского фондового рынка долгое время были проблемы. Высокая волатильность, корпоративные конфликты, отмены дивидендов, слабая прозрачность отдельных компаний — всё это постепенно снижало доверие массового инвестора к классическому рынку акций.

На этом фоне интерес к реальным активам выглядит вполне логично.

Движущей силой рынка в перспективе могут стать фонды недвижимости

Недвижимость, инфраструктура, арендный бизнес — это более понятная модель. Инвестор видит сам актив, понимает, за счёт чего формируется денежный поток, и воспринимает такие вложения как менее рискованные. Поэтому ЗПИФы недвижимости становятся своего рода компромиссом между депозитом и прямым владением коммерческой недвижимостью.

Через фонды инвестор получает доступ к недвижимости, регулярный доход, профессиональное управление. Кроме того, ему не нужно самостоятельно покупать помещение, искать арендаторов, заниматься управлением или входить в рынок с крупным капиталом.

Вот почему так быстро растёт сегмент ЗПИФов недвижимости.

По итогам 2025 года оборот торгов ЗПИФами недвижимости на Московской бирже вырос примерно в 3 раза(г/г), и достиг 63 млрд ₽, количество пайщиков превысило 300 тысяч человек. Притоки в фонды продолжают обновлять рекорды и в 2026 году: за три месяца в ЗПИФ недвижимости было привлечено более 50 млрд ₽.

Но даже это не главное.

Сегодня доля инвестиций в коммерческую недвижимость через фонды в России составляет около 0,7% капитала домохозяйств — это около 1 трлн ₽. Для сравнения: на глобальном рынке инвестиции в недвижимость занимают в среднем около 16% финансовых активов населения, это более $50 трлн.

Разрыв между российским и глобальным рынком распределения капитала показывает, насколько огромным остаётся потенциал для дальнейшего роста сектора коммерческой недвижимости.

Если пересчитать эти 16% на российский рынок, где уже почти 1 трлн ₽ привлечен в ЗПИФы недвижимости, то мы получим 22 трлн ₽. Это составит 38% от целевого роста капитализации рынка (от 58,1 трлн ₽ в 2024 г. до 112,86 трлн ₽ к 2030 г.) — то есть объём получается значительным.

Возможно, что именно сектор недвижимости, включая ЗПИФы, сыграет важную роль в дальнейшей капитализации, и это может стать катализатором для роста всего фондового рынка.

Как только население начнёт активнее знакомиться с биржевыми инструментами, такие инвестиции создадут основу для дальнейшего роста и в других секторах, включая IPO.

Прошлое видение фондового рынка у ЦБ не совпадает с нынешней реальностью — правила уже другие

Теперь главный вопрос уже звучит не как: «можно ли удвоить капитализацию фондового рынка к 2030 году», а «какой вообще будет структура российского рынка капитала через 5–10 лет».

Когда экономика становится более зрелой, инвесторы начинают искать не только потенциальный рост, но и устойчивость, предсказуемость, защиту — всё это дают реальные активы.

На этом фоне ЗПИФы недвижимости выглядят, как часть структурной перестройки всей финансовой системы.

Пока регулятор продолжает оценивать потенциал рынка преимущественно через IPO и классические биржевые инструменты, капитал начинает смещаться в сторону коллективных инвестиций и реальных активов.

Именно поэтому дальнейший рост финансового рынка может происходить через развитие фондов недвижимости и других механизмов коллективного владения активами. Такой сдвиг может стать главным драйвером роста российского рынка капитала в ближайшие годы.

Еще больше полезной информации для квалифицированных инвесторов

Если вы ищете не просто общую аналитику, а реальные проекты для заработка и прироста капитала, обратите внимание на наш канал Клуб квалифицированных инвесторов.

Там мы разбираем инвестиционные кейсы и инструменты с позиции экономики: считаем сценарии, оцениваем риски, смотрим на точки входа и выхода, сравниваем модели и показываем, как выглядит сильный актив в нишах доходной недвижимости, wellness, термальных комплексов и смежных сегментов.

Мы транслируем мнение профессионалов с суммарным опытом 30+ лет в инвестициях.

Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

Паи ЗПИФ доступны только для квалифицированных инвесторов и ограничены в обороте. Количество паев ограничено и регулируется правилами доверительного управления. Результаты прошлого не гарантируют доходность в будущем.