Ресурсы к ознакомлению:

https://pnkrental.ru/ — красочная страница продвижения + личный кабинет инвестора, есть короткие поясняющие видео от первого лица, ЧаВо, в подвале ссылки на свежий отчет об инвестиционном доходе и комментарий управляющего.

Индустриальнаянедвижимость.рф — скучный сайт с раскрытием информации об одноименной УК и фонде ПНК Рентал. Рекомендуется изучить ключевой инвестиционный документ (далее КИД, он покороче) и/или правила доверительного управления (подлиннее), также здесь приведена стоимость пая и СЧА, которые обновляются каждый торговый день.

https://aclass.capital/ — лаконично о второй управляющей компании

www.pnkgroup.ru — о самом девелопере

youtube.com - канал фонда

ЦИФРЫ. ФАКТЫ.

• Количество выданных инвестиционных паев паевого инвестиционного фонда 2,964 млн. шт. Текущая стоимость чистых активов (далее СЧА) фонда 5,1 млрд. руб. Текущая стоимость пая 1 740,87 руб. Выплата дохода на 1 пай по итогам 2 квартала 2022 г. 52,13 рублей до налогообложения.
• Торгуется на ММВБ. ISIN-код RU000A1013V9. Первый уровень листинга на ММВБ. 3-х месячный среднедневной оборот по сделкам с паями 8,7 млн. руб.
• Рейтинг надежности и инвестиционной привлекательности на уровне «А-», прогноз «Позитивный» от НРА
• Лицо, осуществляющее ведение реестра владельцев инвестиционных паев, - Акционерное общество «Специализированный депозитарий «ИНФИНИТУМ», сайт https://specdep.ru/
• Надзор и контроль за деятельностью управляющей компании паевого инвестиционного фонда в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 55 Федерального закона от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» осуществляет Банк России, сайт www.cbr.ru, 8(800) 300-30-00.
• Дата окончания срока действия договора доверительного управления Фондом – «31» июля 2034 года.

ЧТО ТАКОЕ ЗПИФ Фонд ПНК-Рентал?

ПНК Рентал — это закрытый паевый инвестиционный фонд и также название стратегии доверительного управления, доход по которой формируется за счет арендных платежей.

ЗПИФ представляет собой объединение инвесторов, владеющих имуществом фонда на праве общей долевой собственности и передавших его в доверительное управление управляющей компании. Конечно, учет активов фонда ведется обособленно от имущества УК. Этот и другие моменты деятельности ЗПИФов регулируются Федеральным законом от 29.11.2001 N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах". Для инвестора важно, что ЗПИФ не является юридическим лицом и не платит налог с прибыли весь срок своего существования, что дает значительный экономический эффект. Налог с доходов платят сами пайщики, физические и юридические лица, удобная сводная таблица налогов здесь, спасибо составителям.

Фонд ПНК Ренталдействует на основании правил доверительного управления фондом, они зарегистрированы Банком России 16.04.2014 г. за номером 2770. Как раз благодаря раннему году регистрации у фонда нет ограничения в 300 тыс. руб. вложений для неквалов, актуального для более поздних ЗПИФ недвижимости.

После регистрации правила, как вы можете убедиться на сайте ЦБР, много раз корректировались, что и привело к последней версии с изменениями 1-15, утвержденными приказом директора ООО УК «Индустриальная недвижимость» № 41 от «07» октября 2021 г. Все изменения, которые вносятся в настоящие правила, вступают в силу при условии их регистрации Банком России.

Сама стратегия стартовала 7 июля 2020 года и сопровождалась широкой рекламной кампанией. Если кратко, по стратегии управляющий ПНК Рентал инвестирует в недвижимость, земельные участки и инструменты денежного рынка (депозиты, ОФЗ, сделки РЕПО и пр.). Недвижимость должна быть сдана в аренду не менее чем на 40% полезной площади по итогам предыдущего календарного года, а ее стоимость — оценена крупным оценщиком (есть ограничения по опыту работы и обороту на этом рынке). Пайщики вкладывают деньги одновременно во все здания фонда в равных пропорциях.

В документах стратегия описана как умеренно-консервативная со средней доходностью и горизонтом инвестирования 5 лет. Цель стратегии — получение дохода в долгосрочном периоде, превышающего средние ставки по депозитам коммерческих банков.

КТО УПРАВЛЯЕТ ФОНДОМ

С февраля 2020 года управляет фондом ПНК Рентал УК "Индустриальная недвижимость", лицензия на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами №21-000-1-01028 от 26.09.2019 г. (деятельность не совмещается с деятельностью по управлению ценными бумагами). Отчетность фонда и УК размещены на сайте индустриальнаянедвижимость.рф в разделе /investotchet/

Директор фонда Глухова Ю.И. выступает в этой роли с 2021 года, до этого с 2014 года была в аналогичной должности в другой УК.

ДЕВЕЛОПЕР - УК - ФОНД

Основные вопросы инвесторов заключаются в том, почему к стратегии так или иначе причастны две управляющие компании и почему крупный девелопер предпочитает в качестве инструмента финансирования строительства мелкорозничную продажу паев, а не кредиты и облигационные займы.

ЗПИФН ПНК-Рентал выкупает объекты PNK group, крупного игрока на российском рынке складского девелопмента. Финансированием строительства объектов управляет компания "А класс капитал", лицензия ЦБ РФ 21-000-1-01006 от 09.06.2017г. Данный фонд является не публичным и поэтому отчетность не подлежит обязательному раскрытию. Директором и учредителем управляющей компании "А класс капитал" считается Дмитрий Пилевин. Который внешне многим напоминает Мавроди. В документах УК на сайте в разделе Раскрытие информации директором ООО УК «А класс капитал» указан Д.С. Задонский.

Инвесторам фонда ПНК-Рентал, как поясняет сам Пилевин в интервью, "А класс капитал" оказывает услуги доверительного управления на своей технической платформе. То есть приобретает для них паи ЗПИФН "ПНК -Рентал" под управлением УК "Индустриальная недвижимость".

Если быть точными, услуга оказывается только тем, кто приобретает пай на собственной платформе https://pnkrental.ru/. Цепочка следующая: клиент заключает договор ДУ с УК «А класс капитал» на распоряжение активами согласно стандартной стратегии управления, в качестве таковой указана инвестиционная стратегия PNK rental*, по стратегии управляющая компания осуществляет инвестирование в инвестиционные фонды индустриальной недвижимости (какие именно, не указывается). Сам договор и все приложения к нему опубликованы на сайте https://aclass.capital/info/doveritelnoe-upravlenie/. По факту таким фондом индустриальной недвижимости сейчас является ЗПИФН ПНК-Рентал, управляемый УК "Индустриальная недвижимость".

Основным собственником PNK Group считается Андрей Шарков, бывший владелец компании Чистая вода. В одном из интервью на ютубе Пилевин упоминает о том, что до девелоперской деятельности занимался продажами бутилированной воды, то есть в совместном бизнесе они давно.

Мне как продажнику-управленцу понятно желание (одного из) учредителей иметь в составе бизнеса рыночный продукт с раскрученной стратегией инвестирования в бизнес-недвижимость и удобной платформой обслуживания. Эта надстройка имеет свою капитализацию, при желании плавно отделяется и может выступить сольным проектом, сегодня один инвестиционный фонд-завтра другой, или их будет несколько, — такая самостоятельность не может не радовать его бенецифиара. Кроме того, именно наличие УК-прокладки, как я вижу, дает возможность выкупать паи инвесторов, у УК "Индустриальная недвижимость", руководствующейся правилами ЗПИФН, такой возможности нет.

БИЗНЕС ДЕВЕЛОПЕРА

PNK group занимается тем, что строит промышленные объекты «под ключ» как на земле клиента, так и в индустриальных парках: в портфеле компании их 42, и еще 7 площадок готовятся к запуску. В парках есть готовые под строительство площадки с коммуникациями и необходимыми разрешениями. + У девелопера есть четыре собственных завода по производству основных конструктивных элементов здания. Получается, что само здание под конкретного заказчика, как только он появляется, можно возвести в считанные месяцы. Заказчики — ретейлеры, производственные и e-commerce компании.

Итак, холдинг строит, фонд на деньги пайщиков покупает объект и сдает его в аренду, полученные деньги девелопер запускает в следующую стройку, инвесторы фонда получают доход с аренды, арендатор со временем выкупает здание, фонд на вырученные деньги с продажи покупает другой актив у PNK group. Какие объекты сейчас есть в фонде, посмотрите на https://pnkrental.ru.

Стратегией фонда является регулярное добавление новых зданий в фонд. Что означает выпуск новых паев. Сравните две цифры. Общее количество уже выданных управляющей компанией инвестиционных паев составляет чуть меньше 3 млн. шт. А количество инвестиционных паев, которое УК вправе выдать дополнительно, — 97 млн. шт. То есть планы роста большие.

По идее паи к моменту выпуска уже должны быть обеспечены стоимостью имущества, сданного в аренду не менее чем на 40% площадей согласно правилам управления, см. выше. Если часть паев гасится досрочно, часть на эту же сумму может быть допродана. Если паи у УК закончатся, а новых зданий не будет, то ранее выпущенные паи останутся в обращении на бирже и инвесторы будут получать доход от текущих зданий фонда. Договора аренды предусматривают ежегодную индексацию арендных ставок, а также условия, делающие их расторжение крайне затруднительным.

КОМИССИИ И РАСХОДЫ

Вознаграждение УК составляет 0,25% от среднегодовой стоимости СЧА, вознаграждение всех остальных - спецдепозитария, регистратора, аудитора и оценщика - составляет не более 0,35%. Итого 0,6%, можете сравнить с комиссиями БПИФ.

При этом максимальный размер расходов, подлежащих оплате за счет имущества, составляющего Фонд, за исключением налогов и иных обязательных платежей, связанных с доверительным управлением Фондом, составляет 10 процентов (с учетом налога на добавленную стоимость) среднегодовой стоимости чистых активов Фонда. Перечень таких расходов приведен в п. 117 правил доверительного управления фондом.

СТОИМОСТЬ ПАЯ И ВЫПЛАТЫ

100% доходов от арендной платы за минусом расходов на инфраструктуру фонда (комиссия УК, спецдепозитария, регистратора, оценщика и аудитора, а также иные возможные расходы, предусмотренные правилами доверительного управления фондом) идут на выплату дохода инвесторам.

Размер дохода по инвестиционным паям принимается равным сумме остатка по расчетному рублевому счету «Газпромбанк» (Акционерное общество) (ОГРН 1027700167110) на дату составления списка лиц, имеющих право на получение дохода.

Доходность фонда за 2 квартал 2022 г. составила 4,06% или 16,30% годовых. Выплата дохода на 1 пай составила 52,13 рублей (до вычета НДФЛ). При покупке на бирже доход выплачивается при условии владения паями на дату подведения реестра, это последний рабочий день квартала. Надо учитывать режим торгов Т+2, т.е. вы станете владельцем пая на третий день, считая с момент сделки. Например, купили во вторник, в четверг реестр закрыли, вы успели. Доход выплачивается в течение 10 рабочих дней после отсечки.

Вследствие начисления арендного дохода цена пая растет ежедневно. По итогам квартала формируется накопленная часть арендного дохода, которая и выплачивается (реинвестируется). Полученный доход за аренду — это тоже актив, поэтому оставшаяся СЧА уменьшается на ту же сумму, и каждый раз после выплат пайщикам происходит что-то вроде дивидендного гэпа.

Изменению цены пая способствует и переоценка объектов, и продажа какого-либо из них. Пример: в 2022 году прошла сделка по продаже одного из объектов в PNK парке Новая Рига в Московской области с прибылью 15%. С момента покупки до продажи прошло восемь месяцев. Стоимость пая, если считать разницу между первым днем квартала и последним, выросла с 1655,04 до 1779,41 руб. Если учитывать даты сразу после "гэпов", то было 1702 руб. за пай, стало 1727 руб.

Ожидаемая целевая среднегодовая доходность в пятилетнем горизонте 12-14% после вычета комиссии УК.

В течение III квартала 2022 года управляющая компания фонда готовится к переходу на ежемесячные выплаты дохода. Для этого были внесены изменения в правила доверительного управления фондом, которые вступят в силу после их регистрации Банком России.

КАК КУПИТЬ ПАЙ

Способа купить паи два: на платформе — посредством передачи активов в доверительное управление УК "А класс капитал" или через ММВБ, непосредственно приобретая с помощью брокера ценные бумаги эмитента УК "Индустриальная недвижимость".

Если вы инвестируете через pnkrental.ru, то налоговым агентом выступает УК "А класс капитал". При покупке паев на ММВБ налоговым агентом выступает эмитент УК "Индустриальная недвижимость".

Преимущества платформы: автоматическое реинвестирование выплат, возможность пополнения портфеля и вывода средств, личный кабинет с индикаторами доходности за период и за все время инвестиций, отчеты управляющего и комментарии к нему. Минимальный размер инвестиций здесь — 5300 руб. Оплатить можно быстрым переводом, с карты или по реквизитам юрлица (следите за комиссией банка-отправителя). При погашении паев УК возьмет комиссию за успех в размере 20%, но только с дохода, превышающего 13%.

При регистрации на платформе вы присоединяетесь к условиям Договора доверительного управления ценными бумагами и средствами инвестирования в ценные бумаги; управляющая компания — "А класс капитал"; изменения договора могут быть произведены УК в одностороннем порядке по собственной инициативе и вступят в силу по истечении 10 (Десяти) календарных дней со дня опубликования на сайте. Клиент же имеет право подать заявление на прекращение договора и возврат средств.

Итак, кто купил на платформе, может подать заявку на возврат паев, то есть вывод средств, паи выкупает управляющая компания. У того, кто купил на бирже, такой возможности нет, они могут продать только в торговой системе брокера, соответственно, если на ценную бумагу есть покупатель.

При покупке на бирже нет 20%-й комиссии УК за успех, поскольку УК "А класс капитал" вообще не участвует в этой цепочке. ММВБ — это чисто вторичный рынок паев. С каждой сделки инвестор оплачивает только комиссию брокеру. Перевод паев на брокерский счет возможен, инструкция на портале https://pnkrental.ru/ в разделе ЧаВо/Личный кабинет. В случае смены брокера перевести паи другому нельзя, только продать и откупить снова.

Стоимость фонда при покупке через личный кабинет несколько ниже, на бирже пай торгуется с премией. Управляющий фонда в комментариях к результатам второго квартала связывает это с интересом к бумаге на фоне понижения доходности ключевой ставки и завязанных на ней инвестиционных инструментов.

НАЛОГИ

При выборе схемы инвестирования с ежеквартальными выплатами (и если вы купили на ММВБ) налог будет удерживаться при каждой выплате дохода. Если выбрали схему с реинвестированием на платформе, инвестдоход в течение года остается и реинвестируется, а НДФЛ рассчитывается и удерживается УК один раз по итогам календарного года.

РИСКИ

Владельцы инвестиционных паев несут риск убытков, связанных с изменением рыночной стоимости имущества, составляющего Фонд.

Основной риск, как комментирует Дмитрий Пилевин, — потеря арендатора. Почему это может произойти, можете додумывать сами. Оператор ушел с рынка/из страны, дефолтнулся, схлопнулся рыночный спрос на его продукцию, на складах обнаружена сибирская язва и все опечатали и т.д. и т.п.

Более полный, но не исчерпывающий перечень рисков в правилах и КИД.

ДОСРОЧНОЕ ПОГАШЕНИЕ И ЗАКРЫТИЕ ФОНДА

В отличие от открытых паевых инвестиционных фондов ЗПИФ формируется под определенную инвестиционную стратегию, и погасить инвестиционные паи можно только при прекращении фонда и в ряде случаев, допущенных правилами доверительного управления. Тем не менее сейчас УК "А класс капитал" выкупает паи в любой момент по заявлению пайщика на платформе, хотя сугубо по правилам ДУ она этого делать не должна. Впрочем, правила фонда писаны для другой УК — "Индустриальная недвижимость". "А класс капитал" же может поступать по правилам маркетинга, по крайней мере, пока все хорошо. Такая мера точно укрепляет надежность бумаги в глазах инвестора и выравнивает "права" вкладчиков с ММВБ и своего канала продаж.

Владелец инвестиционных паев вправе требовать от Управляющей компании погашения всех принадлежащих ему инвестиционных паев и прекращения тем самым договора доверительного управления Фондом между ним и Управляющей компанией или погашения части принадлежащих ему инвестиционных паев до истечения срока его действия не иначе как в случаях, предусмотренных настоящими Правилами.

Сейчас правила предусматривают досрочное погашение паев по требованию в случае принятия общим собранием решения об изменении Правил или о передаче прав и обязанностей по договору ДУ другой управляющей компании или о продлении срока действия договора доверительного управления Фондом. Требования о погашении инвестиционных паев могут подаваться лицами, включенными в список лиц, имеющих право на участие в общем собрании пайщиков, и голосовавшими против принятия соответствующего решения. Это логично и напоминает оферту по облигациям, когда эмитент предусматривает выкуп тела долга по заявкам при изменении условий займа, типа не нравится, забирай и уходи. Повторимся, пока досрочный выкуп паев производится по первому требованию. В видеоролике Дмитрий Пилевин объясняет это уверенностью компании в ценности и ликвидности пая пифа.

В оплату инвестиционных паев при их досрочном погашении передаются только денежные средства. Также и в случае прекращения паевого инвестиционного фонда составляющее его имущество подлежит реализации (ст. 32 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах"), раздел имущества и выдел из него доли в натуре не допускаются.

Решение о досрочном прекращении Фонда без решения общего собрания владельцев инвестиционных паев может принять УК. Также прекращение следует по истечении срока действия договора доверительного управления с УК, если он не был продлен. Дата окончания срока действия договора доверительного управления Фондом – «31» июля 2034 года. В случае закрытия фонда денежные средства от реализации имущества фонда получают сначала кредиторы, сама УК и лицо, ведущее прекращение фонда, а потом пайщики - в размере, пропорциональном приходящейся на инвестиционный пай доле имущества.

СОДЕРЖАНИЕ

Цифры, факты

ЧТО ТАКОЕ ЗПИФ Фонд ПНК-Рентал?

КТО УПРАВЛЯЕТ ФОНДОМ

ДЕВЕЛОПЕР - УК - ФОНД

БИЗНЕС ДЕВЕЛОПЕРА

КОМИССИИ И РАСХОДЫ

СТОИМОСТЬ ПАЯ И ВЫПЛАТЫ

КАК КУПИТЬ ПАЙ

НАЛОГИ

РИСКИ

ДОСРОЧНОЕ ПОГАШЕНИЕ И ЗАКРЫТИЕ ФОНДА