Рассказываем, что изменится в жизни собственников недвижимости в последний месяц этого лета

Большинство августовских нововведений касаются стоимости и порядка оплаты жилищно-коммунальных услуг. Речь идет о новых тарифах, квитанциях и сроках оплаты. Вместе с экспертами рассказываем, в чем смысл нововведений.

Повышение тарифов ЖКХ
С 1 августа жильцы многоквартирных домов обнаружат в платежках повышение цен на услуги ЖКХ, введенное с 1 июля, отметила руководитель аудиторской и консалтинговой компании «Юстиком» Ирина Кузнецова. По ее словам, в среднем рост тарифов по стране составил 11,9%. Повысить на больший процент, чем установлен для определенного региона, управляющая компания не имеет права.

Новая графа в квитанции на оплату коммуналки
В квитанциях по оплате коммунальных услуг с августа появится новая графа — «уборка общедомовых помещений». «Эта функция входила ранее в пункт о содержании жилья. За ненадлежащее исполнение обязательств собственники смогут оспорить сумму на уборку и потребовать перерасчета. По нормативам уборку следует проводить не реже двух раз в неделю», — уточнила Кузнецова.

Данная мера позволит жильцам самостоятельно контролировать качество уборки и обращаться с жалобами при нарушении норм содержания общего имущества дома, включая возможность требовать компенсацию за невыполненную услугу, уточнила директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Она также отметила, что с августа вводится новый срок оплаты ЖКУ — платежи будут производиться до 15-го числа каждого месяца, тогда как ранее установленный крайний срок был 10-го числа.

Оплата нотариуса
Нововведения касаются и налогового законодательства. С 23 июля вступила в силу поправка, согласно которой предусмотрено снижение размера оплаты услуг нотариуса на 50% при оформлении договоров дарения недвижимости между близкими родственниками, отметила Юлия Дымова. Она уточнила, что под категорию близких родственников подпадают супруги, родители и дети, бабушки и дедушки, внуки, братья и сестры, которые имеют общих отца и мать либо одного из родителей.

Таким образом, льготами при сделках с недвижимостью родственники смогут воспользоваться в августе, отметила Дымова.

Инфраструктура в ДНР и ЛНР
С 3 августа вступает в силу закон, согласно которому перечень мероприятий в рамках инвестпроектов, которые реализуют в свободной экономической зоне на территории ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областях, расширят. В частности, инвесторы смогут вкладывать деньги в восстановление инфраструктуры на этих территориях, уточнила Кузнецова.

Ежегодно в России нотариусы удостоверяют сотни тысяч согласий супругов на совершение сделок с общим имуществом. Многие их них связаны с недвижимостью. В Нотариальной палате рассказывают, зачем такое согласие необходимо, может ли его заменить доверенность, выданная на супруга, и что будет, если совершить сделку без такого согласия.

Для каких сделок с недвижимостью необходимо нотариальное согласие второго супруга

Как пояснили в Нотариальной палате, по умолчанию семейная пара распоряжается общей собственностью по обоюдному согласию. При этом иногда при сделках с общей недвижимостью необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга.

Такое согласие потребуется, когда при совершаемой сделке переход права подлежит обязательной государственной регистрации, пояснили в ведомстве. В частности, это касается:

- продажи квартиры или загородной недвижимости — дачи, коттеджа и пр.;
- продажи земельного участка;
- продажи доли в объекте недвижимости;
- дарения недвижимости;
- заключения договора мены или пожизненной ренты.

То же самое касается:

- сделок с еще строящимся жильем, то есть договоров долевого участия (ДДУ);
- ипотеки;
- долгосрочной аренды.

А в некоторых случаях может потребоваться и согласие супруга второй стороны сделки, уточняют в Нотариальной палате.

Одной доверенности для проведения сделки с недвижимостью недостаточно

Наличие доверенности от супруга не заменяет нотариально подтвержденное согласие на сделку с недвижимостью, поясняют в Нотариальной палате. Получать его в любом случае придется.

Более того: второй член семейной пары не может оформить согласие на сделку с жильем за первого супруга, даже если имеет доверенность от него. Как уточняют в Нотариальной палате, согласие на сделку — это личный документ. Поэтому получить его в нотариально заверенном виде может лишь тот, кто дает такое согласие.

Как оформить нотариальное согласие на сделку с жильем и что в нем указать

Согласие на сделку с недвижимостью супруг может оформить как при личном визите к нотариусу, как и дистанционно — в цифровом варианте, что занимает несколько минут. По умолчанию такое согласие бессрочное, но можно задать и срок его действия, поясняют в Нотариальной палате.

Кроме того, в согласии супруга могут быть прописаны конкретные условия, при которых сделка разрешается, уточняют в ведомстве. Например, в нем можно:

- указать, за какую минимальную и максимальную сумму второй супруг разрешает продавать жилье;

- обозначить банковский счет, на который должны поступить деньги от продажи или сдачи квартиры в длительную аренду;

- прописать, какие именно варианты оплаты сделки допускаются — вся сумма сразу или частями.

Отдельные пожелания к тому, что необходимо указать в нотариально заверенном согласии супруга, также могут высказать банки и застройщики. Их смысл — убедиться, что вторая сторона супружеской пары отдает себе отчет, на что именно она дает согласие. Например:

- банки, которые предоставляют ипотечный кредит, в согласии супруга могут потребовать указать сумму кредита, сроки его погашения и иные детали;

- застройщики — указать адрес новостройки, где по ДДУ приобретается (или продается) строящаяся квартира.

Что будет, если совершить сделку с совместным жильем без согласия супруга

Даже если в период брака один из супругов без ведома своей половины приобретет недвижимость и оформит ее лишь на себя, имущество все равно будет считаться общим, а его половина станет собственностью второго супруга.

Если, не получив согласие, вторая сторона семейной пары захочет такое жилье, например, продать, второй супруг сможет через суд признать сделку недействительной.

С июля 2025 года в некоторых регионах России повысят пособия на детей‚ а также пенсии для людей старше 80 лет. Разбираемся‚ какие законодательные изменения вступят в силу и как они повлияют на жителей страны.

Повышение пенсий после 80 лет

С 1 июля 2025 года пенсионеры, которым в июне исполнилось 80 лет, начнут получать больше. Им автоматически пересчитают фиксированную часть страховой пенсии — она увеличится вдвое. Если раньше её размер составлял 8907,7 ₽, то теперь станет 17 815,4 ₽.

Кроме того, если за пенсионером оформлен уход, к этой сумме прибавят ещё 1314 ₽ — это специальная компенсация для тех, кто заботится о пожилом человеке (обычно её получает родственник или знакомый без официальной работы). В итоге общая сумма прибавки для пенсионера составит 10 221,7 ₽ в месяц.

Перерасчёт будет сделан автоматически — писать заявления или обращаться в Пенсионный фонд не нужно. Деньги поступят на счёт вместе с очередной пенсией.

Подорожание услуг ЖКХ

С 1 июля 2025 года в России вырастут тарифы на коммунальные услуги — электроэнергию, воду, отопление, газ, канализацию и вывоз мусора. В среднем по стране рост составит 11,9%, но в Москве он окажется ещё выше — до 15%.

Больше всего прибавят за отопление — тариф вырастет на 16,2% и составит 3738,37 ₽ за гигакалорию вместо прежних 3217,19 ₽. Горячая вода подорожает на 14,8% — с 272,14 ₽ до 312,5 ₽ за кубометр. Холодная вода теперь обойдётся в 65,77 ₽ за кубометр — это на 10% больше, чем раньше. Стоимость водоотведения увеличится на 12,4% — до 51,62 ₽ за куб. Вывоз мусора будет стоить 8,43 ₽ с квадратного метра, что почти на рубль больше, чем ранее. Газ подорожает умеренно — с 9 ₽ до 9,71 ₽ за кубометр.

Электроэнергия в домах без электрических плит тоже станет дороже. При одноставочном тарифе киловатт-час теперь обойдётся в 7,87 ₽ вместо 6,99 ₽. Для тех, кто платит по зонам суток, стоимость дневного электричества вырастет до 9,45 ₽, а ночного — до 4,08 ₽. В случае трёхтарифной системы киловатт в пиковое время будет стоить 11,24 ₽, в полупиковое — 7,87 ₽, в ночное — также 4,08 ₽.

Новые региональные выплаты на детей

С 1 июля 2025 года в некоторых регионах России вступают в силу новые региональные меры поддержки для семей с детьми.

Например, в Тамбовской области выплаты увеличатся на 4,7%. Ежемесячное пособие на ребёнка, по подсчётам Сравни, составит 253 ₽, на ребёнка-инвалида — 341 ₽. Нетрудоспособные члены семей погибших участников боевых действий будут получать 802 ₽. Для детей одиноких мам, а также детей родителей, которые не платят алименты или служат по призыву, установлено пособие 475 ₽ в месяц. Семьи, которые потеряли статус многодетных после 1 сентября 2006 года, смогут получать по 551 ₽ ежемесячно.

В Нижегородской области с 1 июля 2025 года начнёт действовать закон о региональном семейном капитале. Семьи, у которых с 1 июля 2025 года по 30 июня 2028 года родится или будет усыновлён ребёнок, смогут получать выплаты. За первого ребёнка — по 10 тысяч ₽ в месяц в течение трёх лет. За второго ребёнка можно выбрать: либо ежемесячные выплаты по 22 222 ₽ в течение трёх лет, либо разовую выплату 500 тысяч ₽ и ещё 20 тысяч ₽ в месяц на 15 месяцев. Также предусмотрены выплаты за третьего и последующих детей.

В Калининградской области размер ежемесячной выплаты семьям с тремя и более детьми вырастет до 2217 ₽, что на 65 ₽ больше, чем раньше. А многодетные семьи, которые имеют право на бесплатный земельный участок, смогут вместо него выбрать единовременную денежную выплату в размере 400 тысяч ₽.

Новые правила вступления в наследство

С 15 июля 2025 года в России вступает в силу новый закон, который упрощает порядок принятия наследства для родственников погибших участников специальной военной операции (СВО) и лиц, проживавших или временно находившихся на территориях проведения СВО, если они погибли из-за связанных с этим обстоятельств. Теперь их наследство будет открываться с даты составления записи о смерти в официальных документах — акте гражданского состояния.

Если дата смерти по справке или медицинскому свидетельству неизвестна или отличается от даты записи более чем на три месяца, именно дата оформления записи будет считаться датой смерти. Это значит, что наследники смогут оформить права на наследство исходя из этой даты, а не ждать фактического подтверждения смерти.

Ранее для принятия наследства отводилось шесть месяцев с момента смерти. Новые правила помогут родственникам быстрее и проще оформить наследство в сложных ситуациях.

Обязательная маркировка некоторых видов продуктов и косметики

С 1 июля 2025 года в России введут обязательную маркировку новых категорий товаров. Теперь без специальной цифровой метки нельзя будет продавать дезодоранты, средства для волос, бритья и ароматизаторы, а также соусы, пряности, сухие супы, специи и уксус.

Это значит, что вся продукция из этих групп должна быть промаркирована специальным кодом, который позволяет отследить путь товара от производителя до покупателя. Цель нововведения — борьба с контрафактом, повышение прозрачности на рынке и защита потребителей.

Продажа немаркированных товаров после 1 июля 2025 года будет считаться нарушением. За это предусмотрены серьёзные штрафы: до 50 тысяч ₽ для индивидуальных предпринимателей и до 200 тысяч ₽ для юридических лиц.

Чтобы избежать санкций, компаниям и продавцам стоит заранее выяснить, подпадает ли их продукция под новые требования. И при необходимости подключиться к государственной системе маркировки «Честный знак». Установка оборудования для сканирования, обучение сотрудников и корректное оформление документов потребуются, чтобы продолжить законную торговлю после вступления изменений в силу.

Новые правила для крупных инвесторов

С 1 июля 2025 года в России меняется закон о защите и поощрении капиталовложений. Это значит, что теперь государство по-новому поддерживает бизнес, который развивает крупные проекты — например, открывает заводы, строит дороги или запускает новые производства.

Раньше компании, которые получали государственную поддержку, могли решать споры с властями через третейские суды — специальные суды, которые часто работают быстрее и проще.

Теперь такие споры можно будет решать только в обычных российских судах. Это значит, что, если у бизнеса возникнут разногласия с государством, всё будет решаться строго по российским законам, а не через сторонние организации.

Ещё одно важное изменение — теперь компании, где доля иностранного капитала больше 25%, не смогут получать государственную поддержку. Это касается и ситуаций, когда иностранные владельцы действуют через офшоры. Компании смогут менять сроки реализации проектов или состав объектов по согласованию с рабочей группой, если при этом сохраняется минимальный объём инвестиций и не увеличивается сумма возмещения затрат.

Подача документов в суд онлайн

С 1 июля 2025 года в России начнёт действовать новый порядок подачи процессуальных документов по делам об административных правонарушениях. Теперь потерпевшие, обвиняемые, их представители, а также органы власти смогут отправлять заявления, жалобы, ходатайства и другие документы в электронном виде.

Подать документы в суд онлайн можно будет через портал «Госуслуги», региональные сайты госуслуг, специальные онлайн-сервисы, определённые Верховным судом или Судебным департаментом, а также через личные кабинеты на сайтах госорганов и Банка России. Главное условие — наличие технической возможности у органа, который рассматривает дело.

Для подачи документов потребуется усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП). В некоторых случаях будет достаточно простой электронной подписи — если это разрешает закон.

При подаче заявления о привлечении к административной ответственности нужно указать реквизиты суда или должностного лица, контакты и данные для отправки документов через систему электронного взаимодействия. При необходимости можно будет получить бумажную копию документа.

Кроме того, участники дел смогут участвовать в слушаниях по видеосвязи.

Это позволит участвовать в разбирательствах не выходя из дома. Всё это призвано упростить процесс и сократить сроки рассмотрения административных дел.

Новые правила для цифрового рубля

С 1 июля 2025 года платформа цифрового рубля официально попадает под действие закона о противодействии отмыванию доходов, финансированию терроризма и распространению оружия массового уничтожения. Это значит, что и сам оператор платформы — Банк России, и все банки, подключённые к цифровому рублю, обязаны соблюдать требования по финансовому контролю.

Платформа цифрового рубля — это специальная система, с помощью которой можно хранить и тратить цифровой рубль, созданный Центробанком. Она работает через мобильное приложение или онлайн-банкинг, где пользователи могут открыть специальный цифровой кошелёк. Такой кошелёк можно открыть через свой банк, если он подключён к платформе. К ней подключены все крупнейшие банки России, включая Альфа-Банк, ВТБ, Сбербанк, Совкомбанк, «Дом.рф».

С июля все участники платформы должны проверять личность клиентов, следить за обновлением данных, отправлять сведения о подозрительных операциях в Росфинмониторинг, а при необходимости — приостанавливать или отклонять переводы.

Также Банк России обязал оператора платформы оценивать риск по каждому клиенту и присваивать ему категорию — низкий, средний или высокий. Пользователи с высоким риском или те, чьи активы заморожены, не смогут пользоваться цифровым рублём.

Расширение норм для социального вклада

С 1 июля 2025 года у жителей страны, которые получают меры социальной поддержки от государства, появится новая возможность — оформить социальный банковский вклад и счёт. Смысл нововведения — дать льготным категориям граждан новый способ сохранить и приумножить сбережения.

Социальный вклад —это банковский вклад на один год с возможностью продления, если человек продолжит получать социальную поддержку. Максимальная сумма вклада — 50 тысяч ₽. Проценты выплачивают каждый месяц на отдельный счёт, который указывает клиент. Ставка назначается как максимальная среди обычных вкладов сроком до года.

Социальный счёт работает почти как вклад, но деньги можно снимать в любое время. На сумму до 50 тысяч ₽ ежедневно начисляют проценты — не меньше половины ключевой ставки ЦБ. Главное преимущество: банк не имеет права брать комиссию за открытие счёта, обслуживание карты и переводы.

Важно: можно открыть только один вклад и один счёт. Сделать это можно только на себя, оформить на другого человека нельзя.

Хранение данных только на территории России

С 1 июля 2025 года в России вступает в силу запрет на хранение персональных данных граждан за рубежом. Это значит, что все компании и организации, которые собирают, обрабатывают или хранят такие данные, теперь обязаны делать это только на территории России. Персональные данные — это фамилия, имя, номер телефона, адрес, паспортные данные, электронная почта и другие сведения, которые позволяют идентифицировать человека.

Раньше некоторые компании могли сначала собирать данные на российских серверах, а потом копировать их за границу для обработки или хранения.

Теперь такая частичная передача запрещена. Все этапы — от сбора до удаления данных — должны происходить исключительно внутри страны, на российских серверах и в дата-центрах.

Это правило касается почти всех сфер: от интернет-магазинов до банков, больниц и служб доставки. Исключение — те случаи, когда обработка данных за границей разрешена законом или правительством РФ.

Главная цель изменений — защита личных данных россиян от утечек, хакерских атак и возможного вмешательства со стороны иностранных государств. Новые правила особенно важны для стратегических отраслей — таких как финансы, связь, логистика и здравоохранение. За нарушение закона могут последовать серьёзные штрафы — вплоть до 500 миллионов ₽ и ограничения на работу.

Государственная дума в окончательном чтении приняла закон об изменении срока оплаты услуг ЖКХ. Крайней датой внесения платежа теперь будет не 10-е, а 15-е число, следующее за отчетным месяцем Закон вступит в силу с 1 марта 2026 года. Казалось бы, пятью днями раньше — пятью днями позже, какая разница? Но для многих плательщиков эти несколько дней имеют большое значение.

По мнению авторов документа, подобная подвижка сроков будет более комфортной для россиян. Она позволит избежать просрочек и, как следствие, начисления пени. Почему? Да потому, что многим нашим согражданам зарплаты выплачиваются аккурат в промежутке между 11-м и 15-м числом. И, конечно, обычным, небогатым, людям комфортнее платить «коммуналку» с зарплаты.

Закон также предусматривает перенос сроков предоставления платежных квитанций, по которым оплачиваются коммунальные услуги. Сегодня управляющие компании это обязаны делать до 1-го числа следующего месяца, а с 1 марта 2026 года – до 5-о числа.

Причем никакой «самодеятельности» для плательщиков ЖКХ закон не предусматривает. Новые правила не допускают определения иных сроков уплаты договором управления многоквартирных домов, решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

Все эти новшества вводятся с весны будущего года. Как к ним относиться? Ответ на этот вопрос поможет дать бесстрастная статистика. В 2024 году долги населения за ЖКХ превысили 800 миллиардов рублей. При этом эксперты отмечают, что только у 3% неплательщиков выявляются «сложные жизненные ситуации». А все остальные не что иное, как несознательные элементы, которые просто не соблюдают элементарную финансовую дисциплину.

Однако тарифы ЖКХ все время растут, и многие граждане уже не в состоянии оплачивать «коммуналку», их доходы не успевают за ростом цифр в коммунальных платежках. Отсюда и растущие долги, и просрочка по платежам.

- Коммунальная тема в нашей стране остается самой обсуждаемой и актуальной, - считает председатель правления Союза жилищных организаций, член комитета ЖКХ ТПП РФ Константин Крохин. - По запросам в местные органы власти, в том числе по обращениям к президенту страны на «прямые линии», тема ЖКХ занимает около 70 % - в основном, граждане жалуются на высокие тарифы и низкое качество обслуживания. А вопрос о том, чтобы люди просили передвинуть сроки оплаты ЖКХ, как мне кажется, вообще не поднимался. Во всяком случае, такой статистики я нигде не видел. На мой взгляд, это далеко не самая важная проблема в нашей коммунальной сфере. Здесь ситуация простая. Если человек платит за услуги, то он это делает своевременно. А если не платит ( не важно, по каким причинам!), то не будет этого делать ни до 10-го, ни до 15-го числа.

- Какие штрафные санкции грозят квартиросъемщику за просрочку платежей?

- По Жилищному кодексу, статься 158-я, пени начисляются не сразу, а спустя 31 день после просрочки. С 31 по 91-й день пени составляют 1/300 ставки ЦБ в день. А уже после 91-го дня пени увеличиваются до 1/130 ставки ЦБ в день, это уже существенно.

Даже чисто арифметически видно, что передвижка на 5 дней сроков уплаты за коммунальные услуги ничего серьезного в себе не несет. Считаю, что это, скорее, видимость, имитация бурной деятельности в «горячей» для населения коммунальной сфере. Не более того.

Между тем, есть серьезные поручения президента по итогам Госсовета. В частности, об отмене моратория на проверки коммунальных служб. О выполнении которых мы ничего не знаем. Кроме того, что мораторий на проверки продлен до 2030 года.

А еще граждан волнует, что тарифы ЖКХ постоянно растут, а начисления на общедомовые нужды в отдельных случаях увеличиваются на сотни процентов.

- Действительно, с 1 июля тарифы ЖКХ повысятся в среднем на 12% - весьма заметно, ведь год назад такое повышение составляло 9%...

- Независимые аналитики подсчитали, что повышение в среднем по стране составит около 15 %. Например, в Дагестане, Ингушетии тарифы поднимутся на 22-24 %. А в Екатеринбурге плата за отопление, в связи с изменением ценовой зоны, вырастит на 94 %. Стоимость гигакалории вырастит с 2,5 тысячи рублей до 4,8 тысячи. Полагаю, что среднее повышение тарифов окажется выше прогнозных. В богатых регионах стоимость коммунальных услуг занимает 8-10 % от доходов населения, в бедных может доходить и до 50 %, особенно в случаях одиноко проживающих пенсионеров. Ну и чем помогут всем этим людям пять лишних дней на оплату резко выросших тарифов?

Президент России Владимир Путин подписал закон о проведении с 1 сентября 2025 года по 31 декабря 2027 года эксперимента по легализации гостевых домов. С осени в некоторых регионах страны будет разрешено расселять туристов в индивидуальных жилых домах.

Вместе с юристами объясняем, как будет работать закон и зачем он нужен.

Зачем нужен закон

Основная цель эксперимента — легализация и установление контроля над гостиничной деятельностью в частном секторе путем введения особого правового режима в таких жилых домах, говорят юристы.

«Согласно действующему законодательству, расселять туристов в индивидуальных жилых домах запрещено. Однако запреты не останавливают владельцев нелегальных гостевых домов, а серый рынок подобных услуг растет. Принятие закона представляет собой попытку систематизировать деятельность частного гостиничного сектора и повысить эффективность туризма в России. Также закон поможет обезопасить туристов от неблагоприятных ситуаций, например мошенничества», — говорит судебный юрист, эксперт по безопасности электронных сделок и сделок с недвижимостью, общественный деятель Илья Васильчук.

Несмотря на положительные перспективы, введение строгих требований и ответственность за соблюдение стандартов делают необходимым дальнейшее обсуждение и разработку мер по смягчению возможных негативных последствий, отметил Васильчук. Он предположил, что именно поэтому закон принимается как эксперимент. «Легализация десятков тысяч существующих гостевых домов, находящихся ныне в серой зоне, может повысить налоговые поступления и обеспечит лучшую защиту прав потребителей. При этом ограничения по принципу «один гостевой дом в одни руки» ударит по тем предпринимателям, которые сейчас сдают более одного жилого дома», — подчеркнул юрист.

В каких регионах легализовали гостевые дома

Согласно документу, эксперимент будет проводиться на территориях Республики Алтай, Республики Дагестан, Республики Крым, Алтайского края, Краснодарского края, Приморского края, Ставропольского края, Архангельской области, Владимирской области, Ивановской области, Иркутской области, Калининградской области, Кемеровской области — Кузбасса, Ленинградской области, Ростовской области, Херсонской области, города федерального значения Севастополя, а также федеральной территории Сириус.

Гостевые дома в этих регионах должны будут войти в специальный реестр — единый перечень классифицированных гостиниц, горнолыжных трасс, пляжей — и получить уникальный номер.

Что такое гостевой дом

Закон вводит понятие гостевого дома. В документе он определяется как «тип средства размещения, представляющий собой индивидуальный жилой дом или часть индивидуального жилого дома, комнаты в котором используются для предоставления услуг гостевого дома».

Также в законе отображено, что понимается под услугами гостевого дома, и дана классификация таких построек. Юрист практики семейного и наследственного права МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре» Сергей Линник рассказал, что законодатель также выделяет отдельно требования к гостевому дому:

- гостевой дом должен быть размещен на земельном участке, отнесенном к категории земель населенных пунктов и вид разрешенного использования которого предусматривает индивидуальное жилищное строительства, ведение личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), ведение садоводства;

- гостевой дом не имеет статуса самовольной постройки;

- гостевой дом принадлежит физическому лицу на праве собственности с внесением об этом сведений о государственном кадастровом учете такого дома и государственной регистрации права собственности на такой дом в ЕГРН.

Как будет работать закон

«Важно обратить внимание, что власти субъектов РФ могут установить дополнительные требования с учетом региональных (местных) особенностей, к примеру к дате внесения в ЕРГН сведений о государственной регистрации права собственности на гостевой дом», — говорит Линник. Кроме того, по его словам, каждому гостевому дому будет присвоен уникальный номер согласно реестру классифицированных средств размещения.

Важно учесть, что собственники двух или более индивидуальных домов могут оформить только один гостевой дом, уточнил Илья Васильчук. Также, по его словам, закон уполномочивает контролирующие органы вести контроль за исполнением федерального закона с правом приостановки деятельности гостевого дома на срок до 30 дней и с правом на исключение гостевого дома из реестра классифицированных средств размещения.

Как сделать гостевой дом легальным

Собственник гостевого дома, осуществляющий включение сведений в реестр классифицированных средств размещения, должен быть авторизован в федеральной государственной информационной системе «Единая система идентификации и аутентификации в инфраструктуре, обеспечивающей информационно-технологическое взаимодействие информационных систем, используемых для предоставления государственных и муниципальных услуг в электронной форме».

К вышеуказанному закону также подготовлен проект постановления кабмина «Об утверждении положения о классификации гостевых домов». Его положения определяют правила включения сведений о гостевом доме, а также документов, подтверждающих соответствие индивидуального жилого дома и предоставляемых услуг установленным требованиям, рассказал юрист МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре». По его словам, заявитель должен предоставить следующие данные:

- фамилия, имя, отчество (при наличии);

- фамилия, имя, отчество иных собственников, если индивидуального жилой дом находится в общей долевой или общей совместной собственности физических лиц, а также их согласие на классификацию гостевого дома;

- идентификационный номер налогоплательщика;

- ОГРНИП (для индивидуального предпринимателя);

- номер телефона;

- адрес электронной почты;

- полное и сокращенное наименования гостевого дома (при наличии);

- фотография гостевого дома;

- адрес гостевого дома;

- документ, подтверждающий право собственности на индивидуальный жилой дом;

- фотоматериалы, подтверждающие соответствие индивидуального жилого дома установленным требованиям, с отображением даты и времени, а также данных о месте съемки (координат), формируемые с использованием мобильного приложения «Инспектор»;

- количество комнат, в том числе для инвалидов и людей с ограниченными возможностями здоровья (при наличии);

- количество мест (основных и дополнительных) размещения физических лиц в комнатах;

- сведения о наличии в гостевом доме условий для отдыха с домашними животными.

Требования к гостевому дому

Постановление кабмина определяет требования к площади, количеству комнат и оборудованию гостевого дома. По словам Сергея Линника, техническое оборудование и оснащение помещений гостевого дома включает следующие критерии:

- информационный знак «Гостевой дом» с указанием названия гостевого дома или без такового. Он размещается на доступном для обозрения месте на плоских участках фасада, свободных от архитектурных элементов, непосредственно у входа (справа или слева) в гостевой дом или на входных дверях гостевого дома;

- круглосуточный доступ к горячей и холодной воде. В районах с перебоями или отсутствием круглосуточного водоснабжения необходимо наличие минимального запаса воды не менее чем на сутки. При отсутствии горячего водоснабжения обеспечивается возможность нагрева воды;

- питьевая вода в комнате или питьевая вода в помещении общего пользования. Обязательно бесплатное предоставление питьевой воды в комнате или помещении общего пользования из расчета не менее 0,5 литра на одного человека в сутки;

- система централизованного или индивидуального отопления, обеспечивающие поддержание комфортной температуры;

- наличие естественной или принудительной вентиляции (вентиляторы и воздуховоды), исключающей проникновение посторонних запахов в общественные и жилые помещения;

- освещение от источников электропитания;

- системы обнаружения пожара;

- наличие в комнатах гостевого дома исправных датчиков дыма;

- первичные средства пожаротушения. «Огнетушители на каждом этаже гостевого дома в необходимом количестве согласно требованиям противопожарной безопасности. Размещаемые на этажах огнетушители должны быть одного и того же вида, на каждом огнетушителе должны быть основные данные и правила эксплуатации (инструктивная надпись). Огнетушители должны всегда содержаться в исправном состоянии.

Заряженные огнетушители должны подвешиваться или устанавливаться на видном месте, по возможности ближе к выходам из помещений. К ним должен быть обеспечен свободный доступ», — уточнил Линник.

Требования к комнатам гостевого дома:

- комнаты гостевого дома должны быть оснащены открывающимися окнами, обеспечивающими естественное освещение и возможность проветривания, а также защиту от непогоды, температурных воздействий, шума и пыли;

- помещения гостевого дома содержатся в чистоте, со свежим ремонтом, инвентарь и оборудование полностью исправны.

Минимальные размеры спального места:

— односпальное — 80 × 190 см;

— двуспальное — 140 × 190 см;

— односпальное на двухъярусной кровати 80 × 190 см.

Минимальная площадь комнаты гостевого дома (не учитывая площадь санузла, лоджии, балкона):

— одноместная: не менее 9 кв. м;

— двухместная: не менее 12 кв. м.

Многоместные комнаты гостевого дома (не более шести мест в комнате) из расчета на каждого проживающего:

— не менее 6 кв. м для объектов круглогодичного функционирования;

— не менее 4 кв. м для объектов сезонного функционирования.

Минимальный комплект постельных принадлежностей на человека должен включать: матрас с наматрасником, не менее одной подушки с наволочкой, одеяло, простыню, пододеяльник.

Наличие выключателя освещения и свободной розетки в комнате гостевого дома, не используемой под обеспечение комнаты гостевого дома.

Вешалка или крючки для верхней одежды и головных уборов. Минимум из расчета одна штука на одного человека.

Наличие мусорной корзины.

Полотенца — не менее двух полотенец для каждого человека (банное и универсальное).

Требования к объектам общего пользования

Санузел в местах общего пользования или в комнатах гостевого дома. Санузел включает умывальник с горячей и холодной водой, унитаз, ванну или душ, зеркало над умывальником, полку для туалетных принадлежностей, занавес для ванны (душа), полотенцедержатель, щетку для унитаза в футляре, корзину для мусора. Мебель, освещение и сантехника должны быть в исправном состоянии и содержатся в чистоте.

Помещение для приема пищи с посудой и столовыми приборами.

Предоставление услуг гостевого дома

Встреча гостя. При въезде гостя собственник или уполномоченное им лицо должен встретить гостя, выдать ключи от комнаты гостевого дома и/или гостевого дома и убедиться, что гость размещен в готовой и чистой комнате. Собственник или уполномоченное им лицо информирует гостя о требованиях и условиях пребывания в гостевом доме.

Уборка. Уборка мест общего пользования и комнат гостевого дома после выезда гостя; генеральная уборка; уборка комнат; промежуточная или экспресс-уборка.

Смена постельного белья один раз в пять дней.

Смена полотенец один раз в три дня.

Обеспечение вызова скорой медицинской помощи и набор для оказания первой помощи.

Доступ к интернету. Гостю обеспечивается беспроводной доступ к интернету во всех комнатах и помещениях общего пользования гостевого дома.

«Также из проекта правил важно учесть и то, что максимальное единовременное размещение туристов в гостевом доме более 30 человек недопустимо», — резюмировал юрист Сергей Линник.

Под улучшением жилищных условий прежде всего подразумевается увеличение площади квартиры — добавление к ней одной или нескольких комнат. Без дополнительных вложений превратить имеющуюся квартиру в бо́льшую можно по крайней мере пятью способами. Вместе с экспертами рассказываем, какими именно.

1. Выбрать более дешевый район

Каждая дополнительная комната увеличивает площадь квартиры на 20–30%. Поэтому для улучшения жилищных условий можно подобрать те локации, где квадратный метр стоит на те же 30% дешевле.

В Москве такое возможно не только при радикальной смене локации — переезде в более дешевый округ, в Новую Москву или в Подмосковье. Районы, отличающие по ценам на 30% и более, зачастую можно найти и в пределах одного и того же административного округа.

Например, обладатели квартир в Сокольниках (по данным «Инком-Недвижимости», в этом районе вторичное жилье в среднем стоит 324,4 тыс. руб. за 1 кв. м) могут присмотреться к квартирам в районе Гольяново (232 тыс. руб. за «квадрат»). А те, у кого нынешнее жилье находится в Марфине (289,5 тыс. руб.), — к Восточному району (200,4 тыс. руб.).

2. Квартиры со срочной продажей

Дорогая ипотека — одна из причин, по которой сроки продаж квартир на вторичном рынке увеличились. В мегаполисах, по данным «Яндекс Недвижимости», за год средние сроки продажи жилья выросли на 28% — в некоторых городах этот процесс растягивается в среднем на 4,5 месяца.

- Желая продать квартиру побыстрее, часть продавцов не снижают цену предложения, но при обсуждении готовы предложить покупателю скидку. По данным агентства недвижимости «Этажи», за последний год средний размер скидок на вторичном рынке удвоился и продолжает увеличиваться.

- Некоторые продавцы, которым по разным причинам надо продать жилье еще быстрее, сразу заявляют цену ниже рыночной. По данным риелторов, таких не очень много, но они есть.

Поэтому, чтобы улучшить жилищные условия, не выходя за рамки имеющегося бюджета, требуется найти продавцов, сразу выставляющих низкую цену, или грамотно провести переговоры о скидках. Это задача непростая, но решаемая, уверяют эксперты.

Заградительные ставки по ипотеке

По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), на конец мая 2025 года средняя ставка по рыночной ипотеке на вторичное жилье составляет 26,74% годовых. За последние несколько месяцев она немного снизилась, однако и нынешнюю ее величину называют заградительно высокой.

Льготные ипотечные программы, по которым ставки значительно ниже, на вторичное жилье почти не распространяются. Например, семейную ипотеку (самую популярную среди льготных программ) на вторичное жилье распространили лишь с 1 апреля этого года, однако воспользоваться ею можно лишь в тех городах, где строится не более двух многоквартирных домов.

3. Квартиры на аукционах

Еще один способ улучшить жилищные условия без дополнительных вложений — подобрать квартиру на аукционе. Это могут быть квартиры бывших ипотечников, которые не справились с выплатой кредита и теперь их жилье реализуют банки. Также это может быть жилье, изъятое за долги или выставленное на аукцион по другим причинам. По такой же схеме реализуются объекты, принадлежащие городу. Их выставляют на открытый аукцион, который проводится в электронном виде, а принять участие в нем может любой желающий.

Но есть нюанс, предупреждают эксперты. Ориентироваться лишь на стартовую цену лота, которая известна заранее, не стоит. Надо иметь в виду, что в процессе торгов цена может существенно возрасти, особенно если лот интересный и в аукционе принимает участие много желающих. Поэтому, чтобы улучшить свои жилищные условия с помощью этого способа, надо иметь определенный навык и обладать долей везения, говорят специалисты.

4. Социальные выплаты и льготы

Для улучшения жилищных условий можно воспользоваться всеми социальными выплатами, которые предназначены для этих целей. Самая известная из них — материнский капитал, который полагается семьям с детьми. С 1 февраля 2025 года при рождении первого ребенка он составляет около 673 тыс. руб., а при рождении второго полагается еще почти 203 тыс. руб. Таким образом, всего можно получить около 833 тыс. руб.

Но для увеличения имеющегося жилья даже на одну комнату этой суммы хватит далеко не везде. Например, в некоторых мегаполисах, по данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», 833 тыс. руб. позволяют приобрести лишь 2,2–8 кв. м вторичного жилья. Поэтому одновременно с использованием этих средств нужно воспользоваться и другими способами. Например, выбрать более дешевый район или найти срочно продаваемую квартиру.

5. Наследство

Родственники разного уровня родства имеются у большинства людей, однако далеко не все поддерживают с ними отношения. Поэтому кто-то может и не знать, что в некоторых случаях родственные связи позволяют рассчитывать на получение части наследства, даже если степень родства небольшая, говорят юристы. Наследством может быть как собственно квартира, так и денежные средства, которые можно было бы потратить на улучшение жилищных условий. Рассчитывать лишь на такой механизм, конечно, не стоит, но забывать о нем тоже не следует, говорят эксперты.

Дача, как и любой объект недвижимости, подразумевает расходы на ее содержание. Траты в садовом некоммерческом товариществе (СНТ) обычно делятся на две составляющие — взносы (членские и целевые) и личные расходы на содержание участка и дома.

Вместе с экспертами разбираемся, как устроены расходы дачника и сколько в среднем они составляют.

Членские взносы

Одна из основных и обязательных статей расходов дачника — членские взносы. Это текущие систематические траты товарищества. Сюда входят расходы на содержание общего имущества (детские площадки, летний водопровод), вывоз мусора, уборка и благоустройство территории, коммунальные расходы, охрана территории, а также зарплата сотрудникам СНТ. Перечень этих трат — в ст.14 217-ФЗ.

Периодичность внесения членских взносов, а также их размер устанавливаются на общем собрании в СНТ. Дачники могут вносить членские взносы раз в месяц, квартал или год, но не чаще одного раза в месяц. «Обычно собрание по установлению размера членских и/или целевых взносов проходит в СНТ один раз в год — летом», — указала глава юридического департамента Союза садоводов России Динара Хакимова.

По оценкам Союза садоводов России, средний размер членского взноса по стране варьируется от 6 тыс. до 15 тыс. руб. в год. В Подмосковье эти суммы выше. «Если средний размер членских взносов по стране около 1 тыс. руб. в месяц, то в Московской области такие суммы встречаются в отдаленных районах, где дешевая земля и мало инфраструктуры. По среднему и ближнему Подмосковью цифры выше — в среднем 2–3 тыс. руб. в месяц за стандартный участок площадью шесть соток», — привел цифры руководитель юридической приемной Московского союза садоводов Ваге Рыбченко. «Это дешевле, чем коммунальные услуги в квартире, особенно в пересчете на площадь дома. Но эффективность и качество этого обслуживания обычно ниже, так как оно никем напрямую не контролируется, кроме самого СНТ», — добавил эксперт.

Индексация членских взносов также остается на усмотрение членов СНТ. По словам экспертов, обычно повышение платы происходит раз в год или реже. «На практике могу сказать, что есть СНТ, где взносы годами не индексируются. Многие стараются этого не делать, потому что люди сами за это голосуют», — отметил Ваге Рыбченко. «Членские взносы часто не меняются годами. Знаю много СНТ, где уже больше десяти лет взнос составляет 12 тыс. руб.», — добавила начальник отдела направления «Загородная недвижимость» компании «Инком-Недвижимость» и член Общественного совета при Росреестре Татьяна Максимова.

Платят все

Все садоводы независимо от членства в товариществе должны платить взносы в том же размере, что и члены СНТ. «Садоводы, не являющиеся членами, оплачивают членские и целевые взносы в размере, установленном решениями общих собраний для членов, то есть все оплачивают взносы в равных размерах. В случае невнесения платы она взыскивается товариществом в судебном порядке», — предупредила Динара Хакимова.

Целевые взносы

Это разовые крупные сборы на определенные задачи, связанные с созданием или обслуживанием общего имущества в СНТ. Например, это может быть ремонт дороги или сетей, установка выездных ворот, строительство детской площадки или праздничное мероприятие, которое проводится в СНТ. «Вопрос по целевым взносам решается также на собрании собственников и зависит от того, что собираются делать и какого качества», — отметила Татьяна Максимова.

Самые большие траты по целевым взносам, как правило, связаны с ремонтом, строительством дорог или электросетей. В данном случае суммы могут достигать несколько миллионов. Эта сумма делится на всех живущих в СНТ, но все равно может быть внушительной. «Были случаи, когда нужно было модернизировать инженерные сети и разовый целевой взнос был 100 тыс. руб. По ремонту дорог часто вижу смету около 2 млн руб.», — рассказал глава юридической приемной Московского союза садоводов. Чтобы снизить разовые траты, ремонт могут разбивать на несколько этапов. Например, каждый год восстанавливают дорогу на определенной улице и собирают на ее ремонт, добавил эксперт.

Оплата света, воды и газа

В СНТ зачастую нет индивидуальных договоров на электричество, поэтому плата за эту услугу может быть включена в членские взносы. «Садоводы оплачивают стоимость фактически потребленной электроэнергии в СНТ, а СНТ в последующем оплачивают гарантирующему поставщику по показаниям общего счетчика», — поясняет глава юридического департамента Союза садоводов России.

Если в СНТ действуют прямые договоры, то каждый дачник платит за электричество самостоятельно. По оценкам Московского союза садоводов, плата за электричество в летний сезон в среднем составляет 1–3 тыс. руб. в месяц, но сильно зависит от оснащенности дачи и личного потребления. «Зимой эти цифры могут быть в разы выше. Например, если отапливать дом с помощью электричества, суммы могут доходить до 30 тыс. руб. в месяц», — рассказал Ваге Рыбченко.

Оплата за воду тоже может быть включена в членские взносы, если в СНТ есть локальный водопровод (водонапорная вышка или скважина). Но таких СНТ, по оценкам экспертов, около 20%. Если локального водопровода нет, в таком случае дачник обычно пользуется скважиной, которую он один раз устанавливает, а затем обслуживает ее и платит за электричество, на котором работает насос, пояснил Ваге Рыбченко. «С септиком похожая ситуация. Газ есть примерно в 10% СНТ, за него обычно тоже платят по счетчику», — добавил эксперт.

Стоимость вывоза мусора формируется из счетов, выставляемых Региональным оператором непосредственно СНТ, а затем данные расходы распределяются среди собственников садовых земельных участков, уточнила Динара Хакимова.

Личные расходы

Еще одна статья расходов дачника — личные траты. Сюда входят расходы на содержание самого дома и участка — ремонт, благоустройство, налоги. По оценкам «Инком-Недвижимости», минимум на эти расходы нужно закладывать 30 тыс. руб. в год. Но итоговая сумма будет зависеть от предпочтений и возможностей дачника. «У кого-то дом, участок с ландшафтным дизайном, баня и бассейн, а у кого-то небольшой дачный домик и огород. Соответственно, это кардинально разный подход и расходы», — отметил Ваге Рыбченко.

По его словам, минимальные расходы в год на содержание дачи с учетом членских взносов — 60 тыс. руб. за небольшой дом (50–100 кв. м) на участке шесть соток. «Такая сумма нужна, чтобы заплатить взносы, сделать минимальный ремонт (например, покрасить забор), налоги заплатить, заправить косилку, почистить септик. То есть вы будете тратить 60 тыс. руб. в год, чтобы пользоваться дачным домиком и поддерживать его в надлежащем виде», — заключил он.

Квартиру в строящемся доме покупают по ДДУ. Но если жизнь вносит свои коррективы и планы меняются, то при необходимости этот договор можно расторгнуть – как и любой другой. Рассказываем, как правильно это сделать, чтобы вернуть вложенные деньги, и как быть, если застройщик отказывается аннулировать ДДУ.

ДДУ и защита права дольщиков

Чтобы стать владельцем квартиры в строящемся доме, покупатель заключает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). Этот документ имеет свою специфику, так как человек приобретает не готовый объект, а тот, который еще физически не существует. Фактически он передает компании денежные средства на строительство и превращается в инвестора (дольщика), вложившегося в общий бюджет и таким образом получившего свою долю в конкретном объекте.

Деньги дольщика не направляются к застройщику напрямую. Они поступают на специальный счет эскроу, страхуются на сумму до 10 млн руб. и хранятся в банке до тех пор, пока дом не будет построен. По истечении определенного срока, указанного в ДДУ (обычно речь идет о 2-3 годах), квартира с конкретными параметрами передается от застройщика к дольщику. Лишь когда покупатель жилья получает заветные ключи от новенькой квартиры, его деньги поступают на счет застройщика.

Таким образом, дольщик с застройщиком являются полноправными партнерами, которые должны соблюдать правила игры и взятые на себя обязательства.

Однако строительство считается одной из самых высокорискованных сфер деятельности в РФ. За время возведения дома может случиться всё что угодно, начиная от банкротства застройщика и заканчивая существенной задержкой сроков сдачи объекта по иным причинам, поэтому государство приняло серьезные меры для защиты прав дольщиков. Соблюдать их интересы помогает федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», в котором в том числе указаны основания для одностороннего расторжения ДДУ по инициативе дольщика и описан порядок действий в той или иной ситуации.

Когда «я передумал» не работает

Каким образом и на каких основаниях можно расторгнуть ДДУ? Вариантов не так много. Точнее, их всего четыре:

- по соглашению сторон;

- через суд;

- в одностороннем порядке по инициативе застройщика;

- в одностороннем порядке по инициативе дольщика (с обязательным уведомлением застройщика в письменном виде).

Одностороннее расторжение ДДУ дольщиком возможно по причинам, указанным в Федеральном законе №214-ФЗ, а также в соответствии с условиями, прописанными в ДДУ. Если покупатель просто передумал покупать квартиру, ему разонравилась локация или появилась потребность в более просторном жилище, то это не будет считаться веским основанием для аннулирования договора. В теории, ссылаясь на закон «О защите прав потребителей», можно дойти до суда – но вряд ли стоит рассчитывать на положительное решение в этой ситуации.

Что же тогда делать? «Перепродать» свой ДДУ другому покупателю. Точнее, переуступить право требования недвижимости до того, как новостройка будет введена в эксплуатацию – такой договор называется цессией, а также уступкой.

Подобные сделки тоже регулируются 214-ФЗ и имеют свою специфику. Скорее всего, владельцу ДДУ придется заручиться согласием застройщика для продажи своей еще пока не существующей квартиры. А если жилье приобретали в ипотеку, то и без одобрения банка будет не обойтись. Тем не менее, несмотря на дополнительные условия, переуступка – вполне «рабочий» вариант для тех, кто по тем или иным причинам хочет избавиться от квартиры, не имея на то веских причин.

Законные основания для расторжения ДДУ дольщиком

Согласно Федеральному закону №214-ФЗ, дольщик вправе требовать расторжения договора ДДУ в следующих случаях:

1. Нарушение сроков сдачи новостройки.

Если застройщик превысил установленные договором сроки на 2 и более месяцев (для жилых домов), то дольщик может инициировать расторжение ДДУ.

Важно: застройщик вправе продлить сроки в случае форс-мажора (например, введение ЧС, санкционные ограничения и т. п.), но обязан предоставить своим клиентам документальное подтверждение.

Кроме того, дать право на продление сроков ввода может особое распоряжение властей: так, сейчас до 30 июня 2025 года действует мораторий на взыскание неустойки за срыв сроков передачи объекта долевого строительства.

2. Отказ в устранении существенных недостатков жилья.

Если после сдачи дома выявлены критические дефекты, которые понижают уровень жизни в квартире или делают ее вовсе непригодной для проживания, то дольщик может требовать не только расторжения ДДУ, но и компенсации убытков.

Вместо расторжения договора застройщик в данном случае может предложить уменьшить цену на жилье или покрыть расходы, которые возникнут в ходе устранения недостатков. Возможно, это будет удобнее и выгоднее, чем аннулировать ДДУ.

3. Несоответствие качества жилья необходимым требованиям (есть трещины в несущих стенах, не соблюдаются СНИПы, правила пожарной безопасности и т.п.).

4. Иные основания в соответствии с законодательством РФ.

Именно этот пункт приоткрывает лазейку и делает возможным расторжение ДДУ в других ситуациях через суд.

Например, расторжение ДДУ возможно, когда застройщик признан банкротом или имеется судебное решение о ликвидации юрлица. В таком случае дольщики включаются в реестр кредиторов, однако возврат средств возможен только после реализации имущества компании, что может занять годы.

Также причиной для «расставания» с застройщиком может послужить существенное изменение проектной документации:

- уменьшение площади квартиры более чем на 5% без согласия дольщика;

- изменение несущих конструкций, планировки или ключевых характеристик объект;

- изменение назначения помещений в квартире.

Еще одна существенная причина для обращения в суд с требованием расторгнуть ДДУ – если строительство дома приостановлено или прекращено, и этому есть доказательства.

Иногда причиной для аннулирования договора долевого участия и возврате дольщику его средств может стать отказ банка в ипотечном кредитовании. Но только если ДДУ содержит такое условие. Однако многие застройщики исключают этот пункт, поэтому важно изучать договор до подписания.

В большинстве случаев дольщикам рекомендуется сначала предложить девелоперу расторгнуть ДДУ по соглашению сторон, и лишь в случае отказа направить уведомление о расторжении в одностороннем порядке. Есть вероятность, что удастся договориться и найти решение, которое удовлетворит и дольщика, и застройщика.

Если расторжение ДДУ происходит на основании 214-ФЗ, то покупатель имеет право не только на возвращение той суммы, что он внес за квартиру, но и на получение компенсации. Неустойка составляет не меньше, чем 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ на день исполнения обязательства по возврату средств для юрлиц и не меньше, чем 1/150 для физлиц.

Опять-таки вспоминаем о продленном моратории: если заявленный срок ввода дома истек в период действия моратория, штрафы и неустойки застройщик платить не обязан.

Процедура расторжения ДДУ без суда

Расторгнуть ДДУ можно без суда или через суд.

В первом случае всё довольно просто: нужно направить застройщику на его юридический адрес уведомление в письменном виде о желании расторгнуть договор в одностороннем порядке. Делать это лучше всего заказным письмом с уведомлением, чтобы осталось подтверждение данного действия. Компания получает письмо, и с этого момента ДДУ считается расторгнутым. Далее застройщик должен передать сведения о расторжении договора в Росреестр, а тот, в свою очередь, размещает их в системе ЕИСЖС в течение 5 рабочих дней.

Если договор был заключен до 1 июля 2019 года, то деньги поступят на счет дольщика в течение 3 рабочих дней после появления информации в ЕИСЖС (потому что деньги лежат на эскроу-счете). Однако уплаченные проценты по ипотеке не возвращаются.

Если договор был заключен до 1 июля 2018 года, то деньги поступят на счет дольщика в течение 20 рабочих дней после появления информации в ЕИЖС (потому что деньги лежат на счету у застройщика).

Впрочем, вероятно, большинство строящихся сегодня домов уже имеют более поздние сроки подписания договоров.

Процедура расторжения ДДУ через суд

В случае, когда для расторжения ДДУ нужно обращаться в суд, процедура усложняется. Для этого понадобится пакет документов:

- заявление с указанием всех требований (возврат вложенных средств, выплата неустойки и т.п.) и конкретных сумм;

- копия ДДУ;

- подтверждение оснований для аннулирования договора (экспертизы, переписка и т.п.);.

Суд имеет право запросить и иные документы – их придется предоставить.

Далее алгоритм действий следующий.

Сначала застройщику направляют досудебное требование о расторжении договора (заказное письмо с уведомлением). Срок ответа составляет не более 30 дней. Если он не последует, то следующий шаг – подача искового заявления в суд. Для этого необходимо обратиться в районный суд по месту нахождения девелопера и приложить к иску собранный пакет документов. После этого остается лишь дождаться исполнения судебного решения. Если суд удовлетворит иск, застройщик обязан вернуть средства в течение 10–30 дней. В случае уклонения застройщика от выплат следует обратиться к судебным приставам для принудительного взыскания.

Риски и сложности при расторжении ДДУ

С чем могут столкнуться дольщики при расторжении ДДУ:

1. Затягивание возврата средств.

Даже при положительном судебном решении застройщик может задерживать выплаты, ссылаясь на отсутствие денежных средств.

2. Вычеты из суммы возврата.

Некоторые компании удерживают «комиссию за расторжение» или проценты за пользование средствами – такие условия должны быть прямо прописаны в договоре.

3. Подмена объекта вместо возврата денег.

Застройщики часто предлагают альтернативную квартиру, но дольщик не обязан соглашаться на этот шаг и если это не предусмотрено договором.

4. Банкротство застройщика.

В этом случае дольщики становятся кредиторами третьей очереди, и шансы на полный возврат средств минимальны.

Как можно себя обезопасить:

- тщательно проверяйте договор перед подписанием, особое внимание уделяйте условиям расторжения;

- фиксируйте все нарушения (пригодится всё: фото, переписка, акты осмотра);

- при необходимости обращайтесь к юристам по недвижимости, это повысит шансы на успех в суде;

- подавайте иск как можно раньше, так как при банкротстве застройщика шансы вернуть свои деньги резко снижаются.

Наверное, многие помнят шокирующее заявление руководителя центра финансовой аналитики Сбербанка Михаила Матовникова, сделанное в конце февраля текущего года, в котором он сообщил, что «весь объем непроданного строящегося жилья в России можно купить за процентный доход по вкладам населения за один год». С тех пор проценты набежали еще больше.

Так что же будет, если ключевая ставка пойдет вниз? При какой ее величине случится массовый отток средств со вкладов на другие рынки и кому достанется самый лакомый кусок этого денежного пирога?

Без резких движений, пожалуйста

Прежде всего, важно понимать, что резкого перетока средств со вкладов на другие инструменты инвестиций, включая недвижимость, не произойдет. Момент начала снижения ключевой ставки банки встретят во всеоружии. Они уже начали уменьшать проценты по депозитам несколько месяцев назад. Пик этих значений давно пройден.

И новость Центробанка РФ о падении ставки рефинансирования будет иметь значение только для тех, у кого денег на вкладах нет совсем, или предстоит их ближайшее продление. Все остальные будут спокойно дожидаться окончания их срока действия, чтобы не потерять проценты. Условия по депозитам и кредитам взаимоувязаны, а рост стоимости недвижимости будет во многом зависеть от доступности ипотеки.

Резкого снижения ключевой ставки тоже не ожидается. Ее будут опускать очень медленно, постепенно. Вероятно, она будет возвращаться к прежним высоким значениям. Надежды на быстрое усмирение инфляции при постоянном росте государственных расходов нет. Скорее всего, существенного ослабления денежно-кредитной политики мы не увидим ближайшие несколько лет.

Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco, уверена: «В связи с замедлением инфляции нельзя исключать, что Банк России уменьшит ставку до 18-19% годовых, однако этого будет недостаточно для возобновления активности заемщиков ипотеки, инвесторов и застройщиков».

К бумаге доверия больше

Но массовый и неконтролируемый отток вкладов может произойти не из-за снижения процентной ставки, а при значительном росте темпов инфляции. Даже если банки будут увеличивать проценты по депозитам каждый день, это не поможет. Люди будут спасать свои сбережения от девальвации, перекладывая их во что угодно. В первую очередь начнут скупать валюту, а потом и недвижимость. Такие сценарии все страны бывшего СССР уже проходили.

Маловероятно, что это будут новостройки с их 30-процентным превышением цен над «вторичкой». Сначала народ будет разбирать то, что дешевле – землю и вторичное жилье. И только если цены на эти позиции вырастут, дойдет очередь и до первичного рынка. Но во время кризиса 2008 года, например, новостройки оказались никому не нужны. Граждане предпочли «первичке» наличные доллары.

А для того, чтобы деньги потекли со вкладов на рынок недвижимости рекой при умеренной инфляции, ставки по ипотеке должны опуститься до уровня 16-17% годовых, а ставки по депозитам до 14-15%. Это некий моральный предел, после которого люди начинают принимать решения о покупке недвижимости в массовом характере.

«Совокупные накопления граждан России на депозитах и стандартных банковских вкладах уже достигли 60 трлн рублей и продолжают расти. Но значительное снижение ключевой ставки может высвободить до половины от этой суммы. Причем не исключено, что именно недвижимость станет наиболее популярной статьей расходов на деньги, снятые с накопительных счетов, так как это самый понятный и надежный актив», – считает Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development.

Эти 3% и живут

Также стоит прислушаться к данным различных частных исследований, утверждающих, что почти 90% всех средств на вкладах принадлежит всего 3% россиян. Учитывая, что это примерно 4,5 млн человек, каждый из них разместил на вкладах в среднем около 12 млн рублей. При этом официальная статистика показывает средний размер вкладов на уровне чуть выше 400 тысяч рублей. Такой себе резерв на покупку недвижимости.

У этих 3% граждан, которых можно назвать инвесторами, вопрос с вложением средств в недвижимость, как надежный, но низкомаржинальный источник дохода, уже, скорее всего, решен. А средства, размещенные на вкладах, предназначены для среднедоходной игры «в короткую». При снижении ставок они их выведут для реинвестирования в такие же среднедоходные инструменты, к которым недвижимость не относится.

Получается, что массовый отток средств со вкладов если и случится, то не скоро. И пойдут деньги сначала в валюту, потом в золото, которое бьет все рекорды, а только затем в недвижимость. А у 97% вкладчиков не хватит средств даже на первоначальный взнос по ипотеке. Вся надежда только на оставшиеся 3%, которые будут рассматривать ее по остаточному принципу. Да и то, скорее, предпочтут коммерческую недвижимость жилью – из-за более высокой доходности.

Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР», уточняет: «Рынок жилой недвижимости динамично отрабатывает все колебания экономических параметров и в данный момент находится в самом начале своего снижения. К лету оно станет более выраженным для всех его сегментов без исключения. Включая новостройки, медленный рост цен на которые в данный момент является искусственным явлением».

Доходные дома Москвы и Петербурга — здания, которые так любят фотографировать туристы. Почему доходные дома были так популярны, как они были устроены и какие форматы арендного жилья их заменили — расскажем в статье.

Что такое доходные дома

Доходные дома — это многоквартирные жилые дома, построенные специально для сдачи в аренду. Такой тип жилья был распространён в России в XIX веке. Доходными они назывались потому, что приносили своим хозяевам доход.

Построить и содержать собственный дом в большом городе было в те времена очень дорого. Это могли себе позволить только самые богатые люди: графы, князья, придворные высоких чинов и другая элита. Квартиры же были в основном в арендном жилье, доля которого в жилом фонде к началу революции составляла около 40% в Москве и 80% — в Санкт-Петербурге.

Спрос на городское жильё стал расти с начала XIX века. Зажиточные люди покупали в Москве и Петербурге землю и строили доходные дома для инвестиций. Несколько комнат или весь этаж занимал хозяин и его семья, остальное сдавали в аренду. Часто в аренду сдавался весь дом, собственник жил отдельно.

Доходные дома почти всегда носили имя своего владельца: доходный дом графа Толстого, дом Басина, дом Дерно́ва, доходный дом Баташева, откуда со словами «я вынужден покинуть дом, управляющий которого негодяй» в 1836 году выехал Пушкин.

Доходные дома были не только в Москве и Петербурге, но и в других крупных городах — например, в Казани (дом Свешникова, дом Апакова). Но именно в столицах — тогдашней и нынешней — доходные дома стали настоящим архитектурным и культурным явлением.

Со второй половины XIX века строительство доходных домов стало массовым, им занимались уже не только зажиточные горожане, но и профессиональные застройщики и архитекторы.

Доходные дома и писатели, поэты

Известные люди, которые жили в доходных домах:

— Александр Пушкин (разные доходные дома в Петербурге);

— Николай Гоголь (разные доходные дома в Петербурге);

— Михаил Булгаков (доходный дом Пигита на Большой Садовой в Москве);

— Иван Тургенев, Фёдор Тютчев (доходный дом Лопатина в Петербурге);

— Фёдор Достоевский (доходные дома в Петербурге);

— Владимир Маяковский (доходный дом Кочубея в Москве);

— Сергей Есенин (доходный дом Бахрушина в Москве).

Архитектура доходных домов

Чаще всего арендные дома строились многоэтажными, от 4 до 6 этажей, с подъездами (в Петербурге — парадными) и внутренними дворами. Планировка включала квартиры разной площади и уровня комфорта — от роскошных апартаментов с каминами и лепниной до скромных комнат.

Большое значение придавалось фасаду, потому что он продавал дом арендаторам: привлекательное здание легче сдать по более высокой цене. Переехать жить в дорогой доходный дом было модно и престижно среди горожан.

Доходные дома строили в разных стилях:

— Эклектика: смешение элементов разных исторических стилей: барокко, ренессанса, готики, ампира.

— Неоренессанс, неоготика: в оформлении фасада использовались мотивы средневековой архитектуры, популярны были арки, башенки, рустовка, стрельчатые окна.

— Модерн: волнообразные линии, растительные орнаменты, витражи, кованые балконы, асимметрия.

Одно из направлений модерна — неорусский стиль.

— Неоклассицизм: строгость, симметрия, колонны, античные орнаменты, массивные порталы. Стиль воспринимался как возвращение к вечным ценностям на фоне причудливого модерна.

Полуподвальные помещения были самыми дешёвыми, но часто их занимали не постояльцы, а работники доходного дома — сторож, прачка, дворник. Первые этажи могли занимать магазины, цирюльни, булочные и разные конторы. Самые дорогие квартиры были на 2-м и 3-м этажах. Жить выше считалось не очень престижно: высоко подниматься пешком, а лифтов в доходных домах XIX века не было.

На предпоследнем этаже арендовала комнаты интеллигенция: люди воспитанные и образованные, но не очень богатые. Площадь комнат была около 20–25 кв. м. Постояльцы жили там с осени по весну, а тёплый сезон проводили на даче за городом.

Последний этаж обычно был невысоким, жильё там сдавали очень дёшево, его снимали студенты и служащие.

Сколько стоила аренда в доходном доме

Крошечную каморку на последнем этаже или в подвале студенты снимали за 5 рублей в месяц.

Аренда самых дорогих квартир могла стоить в месяц несколько сотен рублей. Например, квартиру в доходном доме Оливье у Летнего сада семья Пушкиных в 1833 году арендовала почти за 5 тыс. рублей в год, то есть за 400 рублей в месяц.

Кстати, с хозяином этого арендного дома Пушкин тоже не ужился.

Проблемы арендаторов в XIX веке

«Я с нашим хозяином побранился, и вот почему. На днях возвращаюсь ночью домой; двери заперты. Стучу, стучу; звоню, звоню. Насилу добудился дворника. А я ему уже несколько раз говорил прежде моего приезда не запирать — рассердясь на него, дал я ему отеческое наказание. На другой день узнаю, что Оливье на своём дворе декламировал противу меня и велел дворнику меня не слушаться и двери запирать с 10 часов, чтоб воры не украли лестницы. Я тотчас велел прибить к дверям объявление о сдаче квартиры — а к Оливье написал письмо, на которое дурак до сих пор не отвечал. Война же с дворником не прекращается, и вчера ещё я с ним повозился».Из письма А. С. Пушкина Н. Н. Пушкиной,28 июня 1834 года

Условия аренды были очень похожи на современные: договор заключали на несколько месяцев или год, его можно было заверить у нотариуса, а арендодатели тщательно проверяли репутацию постояльцев. Договор можно было расторгнуть, например, если выяснялось, что соседние комнаты сдавались под публичные дома. Но доказать это в суде было непросто.

Арендатор платил задаток, который ему возвращали при выезде, если постоялец был культурным и не нанёс вреда имуществу.

Планировка квартир

Обычно комнаты выходили на две стороны: парадные — на улицу, личные — во двор. По бокам зданий окна были редко: дома строились сплошным фасадом, на голландский манер, так что боковые стены не угловых домов были брандмауэрами.

Высота потолков в доходных домах — чуть больше 4 м. Коридоры появились в планировке квартир только во второй половине XIX века. До этого использовалась анфиладная планировка, когда из одной комнаты можно было попасть в другую, без коридоров.

Доходные дома для небогатых

Большие и красивые доходные дома не могли удовлетворить спрос на арендное жильё среди небогатых людей — приезжающих в города рабочих. Для них строили недорогие доходные дома: они не выделялись архитектурой, но были очень популярны. Квартиры в таких домах сдавали как в долгосрочную аренду, так и посуточно. Дома для краткосрочной аренды назывались ночлежными.

Доходные дома после революции

После революции 1917 года доходные дома во всех городах России были закрыты, а из квартир сделали коммуналки. В некоторых осталась прежняя богатая мебель, и советские рабочие въезжали буквально в хоромы.

Барские комнаты, которые по площади могли быть больше 30 кв. м, делились перегородками на две или несколько — и в каждую заселяли семью.

В 1990-е годы в России появилась частная собственность: недвижимость стало возможно приватизировать, продать или купить. С этого момента доходные дома получили вторую жизнь: люди выкупали комнаты в коммуналках и снова объединяли их в большие квартиры, как до революции.

Повезло не всем: какие-то доходные дома снова стали престижными домами с просторным жильём, внутри других по сей день сохранились коммуналки. Многие доходные дома превратились в офисные или торговые центры.

Хотя доходные дома прекратили своё существование более 100 лет назад, идея доступного арендного жилья не исчезла. И городские, и федеральные власти периодически возвращаются к теме создания арендных домов.

Наёмные дома

Это арендное жильё от государства для граждан, у которых нет собственного жилья и достаточного дохода, чтобы его купить. Его начали строить 10 лет назад как альтернативу социальному жилью, в очереди на получение которого можно стоять десятилетиями. Договор найма заключается на срок не менее чем 1 год, но не более чем на 10 лет. Ставки аренды — ниже среднерыночных.

Недостаток наёмного жилья в том, что его очень мало. Массовым этот проект не стал.

Доходные дома нового типа

Возродить доходные дома несколько лет назад собирались на государственном уровне. Планировалось привлекать частных девелоперов и строить такие дома с нуля, а потом продавать инвесторам и сдавать по рыночным ценам. К сожалению, проект не получил широкого развития: инвесторы шли в него неохотно.

Апарт-отели

Апарт-отели сегодня ближе всех к реализации идеи доходного дома. Во-первых, потому что именно этот рынок смог стать крупным и хорошо представлен в крупных городах. Во-вторых, большинство юнитов продаётся частным инвесторам, которые получают доход от аренды.

Изначально созданные для краткосрочного размещения гостей, в годы пандемии апарт-отели успешно обкатали среднесрочную и долгосрочную аренду.

Но у апарт-отелей есть ряд отличий от классических доходных домов:

- Апарт-отели имеют общую для всех постояльцев концепцию, а зачастую ещё и звёздность, то есть соответствуют гостиницам определённого уровня. Ставка аренды премиальных юнитов (например, пентхаусов) в несколько раз выше ставки аренды обычных номеров. Но не в десятки и даже сотни раз, как это было в доходных домах.

- Апарт-отели предлагают не только проживание, но и сервисы: от фуд-корта и спортзала до коворкинга и кинотеатра. В доходных домах из услуг были только прачечная и охрана.

- Апарт-отели чаще всего расположены в новых зданиях, специально построенных для коммерческих целей. Приспособить историческое здание под апарт-отель можно, но для девелопера это задача непростая.

- В апарт-отеле работает гораздо больше персонала, чем когда-то в доходных домах.

Можно ли возродить доходные дома

Возродить доходные дома вполне возможно, считает Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management. Во-первых, в том или ином виде они создаются и сегодня: частные инвесторы выкупают этажи или небольшие здания целиком и сдают квартиры в аренду. Арендный бизнес частных инвесторов активно развивается, есть разные курсы обучения для современных рантье, отмечает эксперт.

Во-вторых, представим себе апарт-отель, который работает в здании бывшего доходного дома. В нём мало дополнительных опций, минимум сервисов. Он предлагает в аренду юниты в среднесрочную и долгосрочную аренду. Получится то, что мы ищем: современный доходный дом.

В-третьих, можно строить доходные дома с нуля. Правда, чтобы этот бизнес развивался, нужны изменения законодательства: в нём нет понятия «доходный дом».

«Доходным домам нужна более проработанная законодательная ясность: чёткое регулирование этой отрасли, особенно в плане классификации, — говорит Ольга Шарыгина. — Нужно понимать, что гости смогут покупать и на какие сервисы они будут вправе рассчитывать: класс объекта, уровень безопасности, в том числе пожарной, понятное качество продукта».

Главное

— Доходные дома были популярным форматом арендного жилья в XIX веке в России.

— Поселиться там могли как очень богатые люди, так и бедные студенты или рабочие. Они занимали разные этажи, но пересекались в местах общего пользования.

— Стоимость аренды квартиры в доходных домах была от 5 рублей до нескольких сотен рублей в месяц.

— Сегодня есть разные форматы арендного жилья: наёмные дома, доходные дома нового типа, апарт-отели. Последние наиболее точно воплощают идею доходных домов, поскольку чаще всего юнитами владеют частные инвесторы.