Сдача - январь 2026 года.

В 5 минутах езды на байке до пляжа Бингин и Dreamland

Европейское качество и современный дизайн. Отличный вариант для инвестиций по хорошей цене.

Основные характеристики:

Размер участка: 100 м2
Размер строения: 150 м2
Спальни: 2
Ванные: 2
Этажи: 2
Бассейн: 6 м2
Полностью меблирована
Кладовая
Парковка
Лизхолд: 32 года + гарантированное продление

Стоимость под ключ - 275 000 $

За деталями обращайтесь:
Телеграм @NikolaiGladkov
What's app +62 821-4780-8357

Вилла, 2 спальни, современный средиземноморский стиль в бело-молочных тонах.

Локация: Бали, район Бингине

2-х минутах езды до пляжа Dreamland и до гольф полей, 3 минуты до пляжа Бингин и до центральной улицы со всей инфраструктурой: рестораны, кафе, спа и фитнес центры.

Основные характеристики:

Размер земли: 160 м2
Размер здания: 210 м2
Спальни: 2
Ванные комнаты: 3
Бассейн: 15 м2
Полностью меблирована
Охрана; Паркинг; Кладовая
Лизхолд: 37 лет + продление
Стоимость - 335 000 $

За деталями обращайтесь:
Телеграм @NikolaiGladkov
What's app +62 821-4780-8357

И где тут деньги?

Если бы мне давали доллар каждый раз, когда кто-то говорил, что "сейчас самое время заходить в недвижимость на Бали", — я бы уже купил себе маленький резорт в Убуде. Но давайте отложим эмоции и посмотрим на конкретику.

Сегодня рынок и правда чувствует себя уверенно. Многие застройщики активно заходят в перспективные районы, мечтая поймать волну роста цен на землю и арендную доходность. В прошлом посте я уже разбирал одну из таких стратегий, где ставка делалась на будущее развитие локации.

Но сегодня будет кейс посильнее. Проект, который не просто выжил, а доказал свою эффективность в цифрах. Комплекс вилл в районе, который ещё недавно называли "молодым", сегодня показывает отличные показатели.

Что говорят цифры

История этого актива началась в конце 2019 года, когда компания AlexVillas, тогда ещё молодая, но амбициозная, анонсировала свой первый комплекс, где выступила уже в двух ролях, девелопера и управляющей компании.

Инвестор приобрёл трёхкомнатную виллу с бассейном, всего в 5 минутах от пляжа Берава. На тот момент район уже формировал инфраструктуру, бич-клабы, фестивальные площадки, кафе, рестораны, международная школа Montessori. С тех пор он не просто удержал тренд, но и продолжил активно развиваться.

Вилла начала сдаваться в апреле 2022 года. За первый год она принесла $65 000, а за три года совокупный доход составил более $170 000, или в среднем $4 700 в месяц пассивного дохода. Впечатляет.

Согласно отчётам, распределение дохода составляет около 75/25 в пользу инвестора. Это говорит о стабильном спросе и эффективной работе управляющей компании, чья комиссия при этом составляет 15 %.

Точная цена покупки неизвестна, но текущая рыночная стоимость виллы $400 000. Лизхолд, 25 лет с опцией продления. При этих вводных ориентировочный ROI составляет 12 - 15 % годовых, без учёта персонального налога на прибыль. Среди трехкомнатных вилл на рынке это одно из лучших предложений, причем как для готовых, так и для только строящихся объектов.

И, кстати, кейс ещё раз подтверждает, вложение в готовый объект может быть не менее выгодным, чем участие на этапе строительства. Особенно если речь идёт о качественном активе с уже выстроенным управлением и историей доходности.

А теперь, ложка реализма

Хочу ещё раз затронуть тему перепродажи (вторички) на Бали. Её "трудности" преувеличены, просто большинство не хотят с этим связываться, новых проектов на рынке много, маржа выше, а разбираться с юридическими и техническими деталями вторички лениво. Хотя именно у готовых объектов, меньше риска и больше конкретики.

Поэтому вот чек-лист для покупки готовой виллы:

• ✔️ Проверяем юридическую чистоту, права собственности, налоги, землю.
• ✔️ Привлекаем строительных экспертов, осматриваем конструкцию, выявляем дефекты.
• ✔️ Формируем смету на реновацию (если нужно), оцениваем бюджет и сроки.
• ✔️ На основе выше, аргументированно торгуемся за финальную цену.
• ✔️ Подписываем договор лизхолда и контракт с управляющей компанией.

История этой виллы — это не просто сухая аналитика. Это пример того, как правильный выбор локации, опытная управляющая компания и немного терпения могут вырасти в надёжный актив с прозрачной доходностью. В условиях растущего рынка и стабильного турпотока такие объекты становятся опорными точками в портфелях инвесторов.

Если вы рассматриваете покупку недвижимости на Бали не ради красивых рендеров, а ради результата, то такие кейсы — именно то, на что стоит ориентироваться.

📍 Бали, Убуд
🌊 10 минут до центра города
🏨 Жилая площадь: 100 m²
⚙️ Окончание строительства 3Q 2026
💰 Стоимость: от 210 000 $
💲 ROI: 12-16% в год
ℹ️ Лизхолда: 27 лет с возможным продлением еще на 30 лет

Стандартный график платежей:

30% первый взнос при подписании договора - 63 000$

Далее беспроцентная рассрочка на 147 000$ привязанная к этапам строительства.

За деталями обращайтесь:
Телеграм @NikolaiGladkov
What's app +62 821-4780-8357

Два года назад знакомый — человек с чувством авантюризма и верой в светлое будущее — вложился в один из жилых комплексов на Бали. Выбор был не случайным: проект находился рядом с территорией, где формируется «город будущего Нуану» — футуристический район с продуманной инфраструктурой. Звучит амбициозно, надо принимать решение!

И вот объект уже год как сдается. Первые месяцы сдачи казались логичными: комплекс только вышел в рынок и нужно отладить все процессы. Однако последние три месяца, все чаща начали проскальзывать шутки про "успешный проект" и "высокую доходность", мой острых слух и желание увидеть внутренние отчеты на столько обострились, что мы назначили день «Х» — чтобы вывести всё это дело на большой экран и честно разобраться в ситуации.

Почему это может быть интересно даже тем, кто просто любит Бали

Сейчас рынок недвижимости на Бали находится в куда более устойчивом положении, чем пару лет назад. Проекты с сомнительной репутацией или слабым фундаментом просто не выдерживают конкуренции и уходят с поля. Это нормальный процесс очищения рынка: остаются те, кто реально строит, сдает и управляет.

Тем временем, спрос на остров только растёт. В Бали возвращаются туристы, а вместе с ними — целые семьи экспатов, удалёнщики, инвесторы и те, кто просто влюбился в этот вайб. Люди приезжают со всего мира, и аренда в перспективных районах остаётся востребованной.

Но важно понимать контекст: в нашем случае мы разбираем проект в развивающемся районе, где только начинает формироваться структура спроса. Пока здесь нет устойчивой аналитики, основанной на годах наблюдений. Район строится, бренд комплекса только начинает нарабатывать репутацию, и это, конечно, влияет на финансовые показатели.

Мы буквально наблюдаем рождение рынка в отдельно взятом кластере острова. Да, он пока не забитый туристами как Семиньяк или Умалас, но в этом-то и есть инвестиционный интерес — войти раньше и дешевле других, чтобы дождаться, пока район обретёт вес.

Разбор фин. модели

Итак, объект расположен в районе, где не ремонтируют дорогу, только потому, что еще много ездит строительной техники. До Нуану — рукой подать. На территории комплекса есть всё нужное для жизни и сдачи: бассейн, сауна, коворкинг, кафе. Варианты размещения — от студий до двухкомнатных апартаментов.

Вводные, чтобы вы понимали картину:

• Район в стадии роста, инфраструктура формируется, пешеходов пока меньше, чем байков.
• Первый проект на Бали от девелопера в роли строительства и управления.

Далее смотрим на цифра полученные в среднем за последние 3 месяца.

Доход — честные цифры, не реклама

• Средняя цена за ночь: 45 $ (уже после всех комиссий площадок)
• Заполняемость: 86 %
• RevPAR (доход с одного апартамента в сутки): 39 $

В месяц выходит 1 170 $.

Расходы — куда уходит половина?

Вот примерный расклад:

• Коммунальные расходы: 8 %
• Материальные траты: 4 %
• Фонд оплаты труда: 11 %
• Комиссия УК: 10 %
• Маркетинг: 3 %
• Налоги: 10 %
• Операционные расходы: 6 %

Итого на расходы уходит 55 % от дохода, остаётся 45 % инвестору. В валюте — это около 6 % годовых. Может показаться скромно в сравнении с обещанием в 15% в год, но и комплекс только первый год работает, да и в целом он еще не полностью достроился. И даже при таких раскладах, все равно выходит больше чем в банковском депозите.

А можно ли лучше? Можно!

Мы посчитали: если сменить формат с посуточной на помесячную аренду, даже по нижним ценам — доход вырастает на 20 %. Такой подход мы уже протестировали на другом объекте в Чангу, и он реально работает. О нём расскажу в отдельной истории — будет полезно.

Так стоит ли всё это свеч?

1. Комплекс сдан. В условиях Бали 2 года назад — уже победа.
2. Доход идёт, деньги работают.
3. Район набирает обороты. Дороги строят (это помимо той, которую упомянул вначале), кафе открываются, а значит — ценность апартаментов будет расти.

Плюс, давайте не забывать: инвестиции в недвижимость — это не про мгновенный выхлоп, а про грамотный расчёт. И здесь, несмотря на все «но», пазл складываться.

Финальный вывод — для тех, кто дочитал до конца

Инвестор, о котором шла речь, по-прежнему считает сделку правильной. Актив работает, район развивается, а управляющая команда делает выводы и наращивает компетенции.

Это не история про лёгкие деньги, хоть они и поступают пассивно. Это история про то, как формируется рынок, как зрелые решения проходят проверку временем — и как правильно выбранный район и проект может стать хорошим фундаментом в будущем.

В следующем посте разберу проект, где подтверждённая доходность с учетом всех расходов от 4 500 $ в месяц. Поделюсь цифрами, опытом и конкретными рекомендациями. Подписывайтесь чтобы не пропустить!

📍 Бали, Убуд
🌊 10 минут до центра города
🏨 Размер номера: 44 m²
⚙️ Окончание строительства 2Q 2027
💰 Стоимость: от 104 000 $
💲 ROI: 12-17% в год
ℹ️ Лизхолда: 50 лет с возможным продлением еще на 30 лет

Первый взнос: 15%
Далее беспроцентная рассрочка до окончания строительства.

Почему в этот проект стоит инвестировать?

1. Долгосрочный лизхолд 50 лет;
2. Уникальный проект отельного типа в самом востребованном сегменте Убуда;
3. Надежный фин. прогноз;
4. Опытная управляющая компания с подтверждённой доходностью;
5. Гибкие финансовые условия.

За деталями обращайтесь:
Телеграм @NikolaiGladkov
What's app +62 821-4780-8357