Матричный метод

Как с обычной корректировкой - аналоги классифицируются в группы по площади, сравниваются с объектом оценки и вводится корректировка из таблицы. Вот пример такой таблицы из нашей системы:

Обычно эта таблица берется из справочника оценщика:

Корректировка с помощью степенной функции

Дальнейшим развитием матричного метода является корректировка с помощью степенной функции. Эта корректировка позволяет "сгладить" отклонения на границах матричных интервалов.

Такая корректировка не берется из таблицы, а рассчитывается по формуле:

где k и a - параметры из справочника.

После добавления система автоматически рассчитает корректировку для каждого объекта-аналога.

Выглядит это примерно так:

Корректировка, рассчитанная по формуле с коэффициентом торможения

Корректировку можно определить по следующей формуле:

Все что нужно, это указать программе какой алгоритм использовать для корректировки:

При необходимости можно настроить параметры корректировки:

После нажатия корректировка автоматически будет применена.

После нажатия на кнопку "Скопировать и открыть" программа заполнит все необходимые поля и перейдет в ДомКлик на указанную заявку. Останется загрузить отчет и воспользоваться геопозицией, если подтверждение еще не выполнено. После этого можно будет подписывать отчет.

Чтобы интеграия работала необходимо указать в настройках логин и пароль от вашего ДомКлик в разделе "Интеграция с ДомКлик":

В выписке в формате XML есть координаты этого участка, но они даны относительно определенных точек внутри региона, а не в привычных нам широте и долготе. Чтобы определить их на карте, нужно сконвертировать эти внутрирегионные координаты в общемировые. Для этого мы сделали простой инструмент:

1. Выбираем XML файл выписки
2. Выбираем систему координат (тут возможны варинты - пробуем разные)
3. Смотрим где оказался участок

Где брать XML выписки?

Для получения выписок используется сайт https://rosreestr.gov.ru/wps/portal/p/cc_present/ir_egrn

Нужна регистрация - заходим через Госуслуги https://lk.rosreestr.ru/eservices и оплачиваем доступ.

Стоимость в районе 3х рублей за выписку. Затем получаем ключ в разделе меню "Мои ключи".

С помощью этого ключа авторизуемся в сервисе получения электронных выписок https://rosreestr.gov.ru/wps/portal/p/cc_present/ir_egrn

После авторизации выбираем "Поиск объекта" и заполняем поля:

После подтверждения и отправки заявки результат будет доступен в разделе "Мои заявки":

Что делать, если нет XML

Для этого мы предусмотрели ручной режим ввода точек. Координаты точек и систему координат мы берем из кадастрового паспорта или из выписки с последних страниц:

И вводим их по одной с помощью кнопки "+":

Если система координат не известна - укажите "Добавить все":

И выберите точку в нужном районе:

Прямая транспортная доступность между аналогом и объектом оценки

Аналог рядом - не совсем подходит, между ним и объектом оценки овраг, лучше рассмотреть дальний.

Аналоги без строений и фундаментов, иногда можно заборы, но не капитальные

Пример как не надо:

То есть надо отсмотреть все фото аналогов на предмет доп. построек.

Разбираемся с координатами каждого аналога

Так как мы берем аналоги с классифайдов, из координаты могут быть неверными. Для уточнения смотрим местоположение аналога, нужно чтобы оно соответствовало фото в объявлении.

Не стоит брать аналоги из названия населенного пункта, значит в них не указаны корды. Но их можно брать если разобраться, где они находятся на самом деле.

Если аналогов в населенном пункте мало

Такое часто бывает для земельных участков:

Находим аналогичные нашему з/у поблизости.

Обычно участки дороже ближе к мечети/церкви, к дороге, больнице/школе/рынку и дешевле у кладбища (хотя не всегда). Условно можно разделить все предложения на «центр»/«премиум» и «отшиб». В центре обычно участки дороже, на отшибе – дешевле.

Кроме этого надо учитывать, что в населённом пункте есть премиальные районы - там участки дороже. Они не обязательно в центре - например решающим может быть близость реки или каких-либо значимых для жизни объектов.

Также участки рядом с дорогой иногда дороже. Такие участки иногда могут использоваться для бизнеса, для этого нужно проверять текст объявления.

Если вообще брать в аналоги нечего

Аналоги из другого поселка - бывает, что оцениваемый з/у в небольшом поселке и там нет аналогов - тогда находим аналоги из таких же небольших поселков. Берем во внимание наличие школ, церквей и мечетей, больниц, административных органов и т. д. - то есть поселение должно быть сопоставимо по размерам, по транспортной развязке, по окружению (например, река или овраг), по наличию храмов, железных дорог.

Расширение фильтров – можно сбросить значение фильтра по площади и/или дату аналогов. Это можно сделать только если у вас есть адекватное понимание тенденций на рынке региона.

Неподходящие аналоги – берем в крайнем случае и вводим корректировки (например, на постройки).

Во всех этих случаях мы рекомендуем набирать не менее 15 аналогов, чтобы снизить влияние ошибок, и позволить алгоритму более точно отсеять выбросы.

Работа с ценой

В итоге цены на все участки за кв/м должны быть более-менее ровные. Чтобы это проверить нажмите кнопку Отсеять выбросы и система автоматически уберет слишком дорогие или слишком дешевые объекты. Обратите внимание что не всегда система правильно распознает площадь или стоимость – её можно отредактировать после добавления аналога в таблицу.

Мошенничество на рынке земельных участков

Обратите внимание на сделки стоимостью 530-550 и 670-700 тыс. рублей - стоимость в таких сделках нужно проверять особенно тщательно - возможно это мошенничество с мат. капиталом.

Примеры и разбор ситуаций

Обычная ситуация

Центр города – есть аналоги вокруг, участок в центре. Все одного цвета – цена за кв. метр более-менее однородная.

Сложная ситуация

Входим и выбираем З/У (прикидка)

Откроется шаблон прикидки. Для расчет сначала надо заполнить базовую информацию:

После заполнения и проверки переходим на вторую вкладку "Аналоги". На этой кладке можно сравнивать цены аналогов на карте

Порядок действий для ручного подбора аналогов такой:

Затем выбираем аналоги и добавляем их в расчет:

При необходимости можно посмотреть дополнительную информацию и фото по объекту или скачать скриншот объявления. После того добавления все аналоги будут видны в таблице внизу страницы:

При необходимости в заголовке таблицы можно добавить корректировки. Доступны корректировки из Лейфера. Кроме того, оценщик может настроить свои. Также для каждого аналога можно установить скидку на торг.

Когда аналоги выбраны, все корректировки внесены, включая скидку на торг, система автоматически рассчитывает стоимость объекта оценки. Также дополнительно можно отсеять выбросы или рассчитать математическую модель стоимости для автоматического добавления аналогов, но об этом в другой раз :)