Главный источник такого дохода — аренда. А базовая стратегия для частного инвестора последние 15 лет проста: купил и сдаешь. Но вот что именно покупается и сдается — за последнее десятилетие менялось как минимум трижды.

В этой статье расскажем:

• как эволюционировал рынок посуточной аренды в России;
• какие форматы уже приносят больше проблем, чем денег;
• и куда сейчас массово перетекают опытные инвесторы, чтобы получать максимальный доход с минимальными затратами своих ресурсов: денег, времени и сил.

1 этап. Эра посуточных квартир (примерно 2010–2018 гг.)

Посуточная аренда стала первой большой историей «пассивного дохода» на российском рынке.

Первые предложения, единичные квартиры для иностранцев и командировочных, появились еще в середине 90-х. Но настоящий рост случился позже: в начале 2007 года в Москве сдавалось всего 600 квартир, а к началу 2008-го — уже 1250. Рынок набирал обороты.

Почему инвесторы пошли в этот формат?

Три волны последовательно подогревали интерес:

1. Дефицит отелей. В 2000–2010-х гостиницы в России — либо дорогой люкс, либо «совок» с плохим сервисом. Посуточные квартиры стали более доступной альтернативой гостиницам, при этом предлагая больше пространства для проживания.
2. Экономический кризис 2014–2015 гг. Падение доходов и двузначная инфляция заставили людей искать дополнительные источники заработка. Россияне массово регистрировались на Airbnb и других платформах.
3. Льготная ипотека 2021–2024 гг. Инвесторы скупали квартиры в новостройках по низким ставкам, рассчитывая на высокую доходность от посуточной сдачи.

Первый удар: мнимый пассив

Владелец посуточной квартиры все чаще начали осознавать, что вынуждены постоянно находиться в операционке:

• управлять бронированиями и динамикой цен;
• контролировать заезды, выезды, клининг;
• следить за состоянием квартиры и отзывами.

Ослабил контроль — доход пополз вниз. Даже при идеальной загрузке в сезон, межсезонье превращается в недели и месяцы простоя. Частая смена гостей — регулярные расходы на ремонт и замену мебели. По сути, это не пассивный доход, а вторая работа только более непредсказуемая и нестабильная.

Второй удар: перегрев рынка

В Москве в 2025 году количество объявлений посуточной аренды выросло на 40%. Спрос — всего на 5–7%.

По России в целом динамика схожая, хотя и чуть скромнее:

По данным внутренней аналитики Авито Путешествий, сентябрь 2025 г.

Рынок задыхается от предложения. Темпы прироста новых арендодателей замедлились, но абсолютные цифры всё ещё растут. Инерция прошлых лет сохраняется: те, кто зашёл в 2022–2024, вынуждены оставаться — им некуда девать купленные квартиры. Новые игроки добавляются, но уже не с прежней активностью.

Третий и самый системный удар: регулирование рынка посуточных квартир.

Посуточная аренда долго оставалась «серой зоной» для государства

В 2023 году Конституционный суд постановил, что краткосрочная аренда сама по себе не является гостиничной услугой и не запрещена, но потребовал дополнительного законодательного регулирования.

Сейчас обсуждаются инициативы по ограничению формата, включая требования согласия жильцов дома и возможные ограничения на размещение объявлений со стороны таких площадок как «Авито» и «Циан».

| Даже без резких запретов тренд на усиление регулирования очевиден.

Итог первого этапа: Посуточные квартиры создали миф о легких деньгах. К 2026 году миф развеян. Высокая операционная нагрузка, перегретость рынка и надвигающийся регуляторный пресс сделали этот формат менее привлекательным для большинства инвесторов.

2 этап. Эра апартаментов (примерно 2018 – 2024 гг.)

Когда посуточные квартиры начали задыхаться от перегрева и соседских жалоб, рынок предложил новый формат — апартаменты.

Логика казалась железной: недвижимость, спроектированная под краткосрочную аренду, профессиональная управляющая компания, отсутствие конфликтов с жильцами. Белый доход. Минимум вовлеченности.

Инвесторы поверили. И начали скупать апартаменты пачками.

Почему инвесторы пошли в этот формат?

1. Порог входа — ниже, чем в квартиры. Такие «отели» часто возводились
   в старых, исторических зданиях, которые не имели статуса жилых.
   Стоимость квадратного метра — ниже.
2. По-настоящему пассивный доход, в отличие от квартир
   Большинство апарт-отелей предлагали сдачу номерного фонда через управляющую компанию. Инвестору больше не нужно было самостоятельно заниматься привлечением арендаторов, заездами, выездами, клинингом и прочей рутиной. Просто получаешь деньги.
3. Наличие около отельной инфраструктуры. Турист с большей вероятностью выберет апарт-отель с круглосуточным ресепшеном, охраной, рестораном, фитнесом или коворкингом, чем квартиру в ЖК. А значит — выше загрузка и больше доход.
4. Казалось бы, полностью белый формат. В случае с квартирами, чтобы работать в белую, нужно было ставить гостей на миграционный учет, подписывать договоры, платить налоги самому. Здесь всю эту функцию брала на себя управляющая компания.

Идеальный пакет. Но...

Первый удар: смещение в сторону среднесрочной аренды.

80% номерного фонда апартаментов сдаются не посуточно, а в среднесрочную аренду. Квартир на таких условиях не найти — поэтому апартаменты успешно забрали этот формат на себя. Но это напрямую бьет по доходности инвестора: краткосрочная аренда выгоднее среднесрочной и долгосрочной.

Второй удар: юридический вакуум

Апартаменты фактически не имеют юридического статуса в РФ. Это не жилье. Не средство временного размещения. Не гостиница. В выписке ЕГРН — «нежилое помещение». Приписка «отель» на фасаде— маркетинг. Формат существует в правовом вакууме.

Третий удар: регулирование со стороны государства

Апартаменты, также как и квартиры остаются проблемной зоной для государства.

В отличие от жилых домов, при их строительстве девелопер не обязан обеспечивать социальную инфраструктуру: школы, детские сады, поликлиники. Люди при этом фактически проживают в таких объектах, что создает нагрузку на город без инструментов ее компенсации.

| Именно поэтому законодательство постепенно ужесточает правила игры.

Пройти её смогут только комплексы, расположенные на землях с ВРИ «для размещения зданий гостиничного типа». Апартаменты, построенные на землях общественно-делового назначения, классификацию не пройдут и не смогут легально работать в формате временного размещения.

Итог второго этапа

Апартаменты не стали тем спасительным кругом, на который надеялись. Они оказались переходным форматом с юридически подвешенным статусом и туманными перспективами.

Сегодня апартаменты — это формат, сильно замедлил свой рост:

• в Москве доля апартаментов на первичном рынке упала до 10%;
• приток свежих проектов практически полностью прекращен — мораторий
  на выдачу разрешений фактически заморозил сегмент;
• инвесторы, купившие апартаменты в 2022–2024 годах, столкнулись с непредсказуемой доходностью, снижением ликвидности и растущими регуляторными рисками.

Эволюция идет дальше. Следующая остановка…

3 этап. Гостиничные номера: логическое завершение эволюции

Квартиры → Апартаменты → Гостиничные номера.

• Если посуточные квартиры — это серая зона с высокой операционной нагрузкой (ты сам и арендаторов ищешь, и заселяешь, и конфликтные вопросы решаешь);
• апартаменты — все еще серая зона, но уже с передачей управления УК (пусть и с кучей проблем);
• то гостиничные номера — это полностью понятная и прозрачная модель получения пассивного дохода на недвижимости, регламентированная государством.

Инвесторы это уже почувствовали. Данные говорят сами за себя: в 2025 году объем инвестиций в гостиничную недвижимость достиг 60 млрд рублей, что на 57% больше, чем годом ранее.

Почему инвесторы идут в этот формат?

1. Управление — у профессионального отельного оператора

В отличие от хаотичного рынка апартаментов, где в одном здании может работать десяток мелких УК, конкурирующих друг с другом и размывающих доход, в гостиничном комплексе один оператор централизованно управляет всем номерным фондом, а это значит, что:

Никакой внутренней конкуренции: ваш номер не борется за гостя с номером соседа по коридору. Оператор распределяет загрузку равномерно, максимизируя заполняемость всего фонда.

• деятельность оператора жёстко регламентирована Федеральным законом «Об основах туристской деятельности» и новыми Правилами предоставления гостиничных услуг (с марта 2026 года).

2. Официальная классификация и полностью легальный статус.

Все объекты размещения гостиничного типа, независимо от формата и масштаба, обязаны:

• пройти процедуру самооценки по утвержденным критериям классификации;
• получить категорию («звездность»);
• быть внесенными в федеральный реестр классифицированных средств размещения.

3. Высокая доля посуточной аренды за счет контрактов.

В апартаментах, как мы помним, 80% номеров сдаются в среднесрок - просто потому, что у большинства комплексов нет выхода на крупный туристический спрос.

Разница принципиальная и значительно отражается на доходности инвестора..

4. Стабильный и прогнозируемый доход.

Во многих гостиничных проектах предусмотрена модель ежемесячного гарантированного дохода, который не зависит напрямую от фактической загрузки конкретного номера.

Инвестор заранее понимает, на какой денежный поток он может рассчитывать, и не привязывает свои ожидания к сезонности или колебаниям спроса.

Плюс ко всему — нет перегретости рынка. Формат гостиничных номеров для частных инвесторов только-только начинает полноценно развиваться в России. Это вход на ранней стадии, а не на пике.

Получить персональную подборку гостиничных номеров можно тут 👇

ПОЛУЧИТЬ ПЕРСОНАЛЬНУЮ ПОДБОРКУ ПОЛУЧИТЬ ПЕРСОНАЛЬНУЮ ПОДБОРКУ ПОЛУЧИТЬ ПЕРСОНАЛЬНУЮ ПОДБОРКУ

Что поддерживает этот формат сегодня?

Последние годы в России набирает обороты внутренний туризм, и это уже не разовый всплеск, а устойчивый тренд. Люди активно путешествуют внутри страны.

По итогам полного 2025 года турпоток вырос на 7,4% — до 173,9 млн поездок.

При этом согласно данным за 2025 год, 75% российских туристов останавливались именно в гостиницах

А где квартиры спросите вы? Квартиры не включаются в состав КСР и по предварительным оценкам экспертов составляют 25-30% от общей доли рынка

Разберем на примере Москвы

В Москве сейчас появляются проекты, где гостиничные номера изначально продаются частным инвесторам.

Один из таких объектов — четырехзвездочный комьюнити-отель «Варшавские ворота» на Варшавском шоссе.

данном случае инвестор приобретает номер, а эксплуатация объекта строится через профессиональное гостиничное управление.

И вот здесь я бы смотрела не на красивую цифру доходности в презентации.
Я бы запросила и изучила:

• прогноз загрузки отеля;
• среднюю стоимость номера;
• структуру расходов;
• условия договора с оператором;
• срок управления;
• порядок распределения дохода;
• сценарий при загрузке ниже прогнозной.

Потому что именно эти параметры показывают реальную инвестиционную модель.

Получить персональную подборку гостиничных номеров можно тут 👇

ПОЛУЧИТЬ ПЕРСОНАЛЬНУЮ ПОДБОРКУ ПОЛУЧИТЬ ПЕРСОНАЛЬНУЮ ПОДБОРКУ ПОЛУЧИТЬ ПЕРСОНАЛЬНУЮ ПОДБОРКУ

Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

Самый привычный вариант — купить квартиру и сдавать ее.

Но сегодня у частного инвестора есть и другой формат: приобрести гостиничный номер в профессионально управляемом отеле и получать доход от его работы.

В обоих случаях вы инвестируете в недвижимость. Но экономика и ваше участие в процессе совершенно разные.

Разберемся...

Квартира: понятный сценарий, который знают почти все

Допустим, инвестор покупает квартиру за 12 млн рублей.

После этого ее необходимо подготовить к аренде: сделать или обновить ремонт, купить мебель и технику, разместить объявление, найти арендатора.

Дальше начинается эксплуатация.

Если арендатор живет несколько лет и аккуратно платит — прекрасно. Но бывают простои, смена жильцов, ремонт техники, коммунальные платежи, необходимость снова проводить показы.

Поэтому арендная ставка — еще не доход инвестора.

Ошибка, которую я постоянно вижу

Инвестор говорит: «Квартира стоит 12 млн, я сдаю ее за 80 тысяч рублей. Значит, моя доходность — 8%».

Математически все правильно. Инвестиционно — нет.

Из полученных денег необходимо вычесть расходы собственника, налоги, возможные простои, ремонт и другие затраты.

Кроме того, если квартира требует первоначальных вложений в ремонт и комплектацию, их тоже необходимо включить в стоимость инвестиции.

А что происходит с гостиничным номером?

Здесь модель другая: инвестор приобретает недвижимость, но самостоятельно искать человека, который будет в ней жить, ему не нужно.

Этим занимается гостиничный оператор. Его задача — превратить объект в работающий гостиничный бизнес:

• привлекать гостей,
• управлять бронированиями,
• обеспечивать загрузку,
• менять стоимость проживания в зависимости от спроса,
• заниматься сервисом, уборкой и эксплуатацией.

Поэтому собственник гостиничного номера получает совершенно другую модель владения.

Одно принципиальное различие

У квартиры обычно есть один арендатор и одна фиксированная арендная ставка.

У гостиницы — постоянно меняющийся поток гостей, а стоимость проживания может зависеть от сезона, дня недели, мероприятий в городе и текущего спроса.

Поэтому доход гостиничного объекта зависит прежде всего от двух показателей:

И вот здесь начинается самое интересное.

Если оператор умеет эффективно управлять этими двумя показателями, экономика гостиничной недвижимости может отличаться от классической долгосрочной аренды.

Но работает и обратное правило: слабая загрузка или неправильно рассчитанная стоимость проживания напрямую влияют на результат собственника.

Поэтому при покупке гостиничного номера качество оператора становится одним из ключевых факторов инвестиции.

Квартира VS гостиничный номер

Именно последнюю строчку я считаю особенно важной.

А что с доходностью?

Здесь я намеренно не буду писать универсальную цифру вроде «гостиница приносит X%, а квартира Y%».

Так сравнивать инвестиции неправильно.

Нужно брать два конкретных объекта одинаковой стоимости и считать их в одинаковых условиях.

Например, при капитале 12 млн рублей:

• сколько стоит покупка;
• какие дополнительные вложения потребуются;
• какой прогнозируется валовый доход;
• какие расходы несет собственник;
• сколько остается чистыми;
• какова загрузка;
• кто управляет объектом;
• и что происходит с экономикой при негативном сценарии.

Только после этого можно сказать, какой из двух вариантов действительно выгоднее

Разберем на примере Москвы

В Москве сейчас появляются проекты, где гостиничные номера изначально продаются частным инвесторам.

Один из таких объектов — четырехзвездочный комьюнити-отель «Варшавские ворота» на Варшавском шоссе.

В данном случае инвестор приобретает номер, а эксплуатация объекта строится через профессиональное гостиничное управление.

И вот здесь я бы смотрела не на красивую цифру доходности в презентации. Я бы запросила и изучила:

• прогноз загрузки отеля;
• среднюю стоимость номера;
• структуру расходов;
• условия договора с оператором;
• срок управления;
• порядок распределения дохода;
• сценарий при загрузке ниже прогнозной.

Потому что именно эти параметры показывают реальную инвестиционную модель.

Получить персональную подборку гостиничных номеров можно тут 👇

ПОЛУЧИТЬ ПЕРСОНАЛЬНУЮ ПОДБОРКУ
ПОЛУЧИТЬ ПЕРСОНАЛЬНУЮ ПОДБОРКУ
ПОЛУЧИТЬ ПЕРСОНАЛЬНУЮ ПОДБОРКУ

Кому я бы скорее рассматривала квартиру?

Тому, кто хочет самостоятельно контролировать объект.

И кому нормально заниматься арендой самостоятельно либо нанять управляющего.

А кому может быть интереснее гостиничный номер?

Инвестору, который прежде всего рассматривает недвижимость как финансовый актив.

Ему не принципиально самому пользоваться объектом.

И готов анализировать не только квадратные метры, но и финансовую модель гостиничного бизнеса.

Получить персональную подборку гостиничных номеров можно тут 👇

ПОЛУЧИТЬ ПЕРСОНАЛЬНУЮ ПОДБОРКУ
ПОЛУЧИТЬ ПЕРСОНАЛЬНУЮ ПОДБОРКУ
ПОЛУЧИТЬ ПЕРСОНАЛЬНУЮ ПОДБОРКУ

Главный вывод

Я больше 20 лет работаю с недвижимостью и считаю, что вопрос: «Что выгоднее — квартира или гостиничный номер?»

изначально поставлен немного неправильно.

Правильный вопрос другой: «Какой чистый доход я получу на вложенный капитал и сколько моего собственного времени потребуется для его получения?»

Потому что две инвестиции стоимостью по 12 млн рублей могут приносить совершенно разный результат.

И процент доходности — далеко не единственный критерий.

Получить персональную подборку гостиничных номеров можно тут 👇

ПОЛУЧИТЬ ПЕРСОНАЛЬНУЮ ПОДБОРКУ
ПОЛУЧИТЬ ПЕРСОНАЛЬНУЮ ПОДБОРКУ
ПОЛУЧИТЬ ПЕРСОНАЛЬНУЮ ПОДБОРКУ

Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

Затем высокие банковские ставки изменили рынок. Зачем покупать недвижимость и заниматься арендаторами, если можно положить деньги на депозит?

Но в 2026 году вопрос снова становится актуальным:
где держать капитал на горизонте нескольких лет и какой актив способен одновременно сохранить деньги и создавать регулярный доход?

Разберем три понятных частному инвестору варианта:

1. Банковский депозит: просто, но ставка не фиксируется навсегда

Главное преимущество депозита простота: не нужно выбирать объект, делать ремонт, искать арендаторов или заниматься управлением. Деньги размещаются в банке и приносят заранее понятный процент.

Когда ставка в экономике снижается, вслед за ней постепенно меняются и предложения банков.

Поэтому инвестору важно смотреть не только на доходность сегодня, но и задавать себе вопрос: какую доходность мой капитал будет приносить через два, три или пять лет?

Депозит остается хорошим инструментом для ликвидной части капитала, но использовать его как единственную долгосрочную инвестиционную стратегию готовы далеко не все. Ну и конечно не нужно забывать о стоимости денег во времени и инфляции 1 млн сегодня на депозите через 3 года уже будет намного меньше по покупательской способности.

2. Квартира под аренду: привычный актив, но не всегда пассивный доход

Недвижимость остается одним из самых понятных способов сохранения капитала: вы покупаете физический объект, который потенциально может расти в цене и одновременно приносить арендный доход.

На практике необходимо учитывать гораздо больше расходов: ремонт и меблировку, простой между арендаторами, коммунальные расходы собственника, налоги, мелкий ремонт, поиск жильцов, комиссию управляющего, если вы не хотите заниматься квартирой самостоятельно.

И только после этого считать чистую доходность на весь вложенный капитал.

Кроме того, обычная квартира это фактически небольшой арендный бизнес: позвонил арендатор. Сломался холодильник. Человек съехал. Нужно провести показ. Найти нового жильца.

Если собственник делает это самостоятельно, такой доход сложно назвать полностью пассивным.

3. Доходная недвижимость: недвижимость как готовый бизнес

На российском рынке постепенно развивается другой формат недвижимость, которая изначально создается для получения дохода.

Один из примеров гостиничные номера в профессионально управляемых отелях.

Модель принципиально отличается от покупки квартиры: Инвестор приобретает объект недвижимости, но операционной деятельностью занимается гостиничный оператор. Он отвечает за привлечение гостей, заселение, ценообразование, сервис, уборку, маркетинг и повседневную работу отеля.

Именно поэтому гостиничная недвижимость становится интересной для людей, которые хотят инвестировать в квадратные метры, но не хотят самостоятельно становиться арендодателями.

Росстат отдельно ведет статистику по коллективным средствам размещения, включая гостиницы, и в 2026 году продолжает публиковать ежемесячные данные по этому рынку.

Но гостиничный номер тоже нельзя покупать только по красивой презентации

Здесь действует то же правило, что и в любой инвестиции. Высокая заявленная доходность сама по себе ничего не гарантирует. Перед покупкой я бы проверяла минимум пять вещей:

1. Локацию.
Кто будет жить в этом отеле и зачем человеку останавливаться именно здесь?

2. Спрос.
Есть ли рядом деловые центры, туристические точки, транспортные узлы и другая инфраструктура, создающая загрузку?

3. Оператора.
Кто будет управлять отелем и насколько реалистична его финансовая модель?

4. Договор управления.
Как распределяется выручка, какие расходы несет собственник и на какой срок заключается договор?

5. Экономику.
Как рассчитана доходность и что произойдет, если загрузка или стоимость проживания окажутся ниже прогнозируемых?

Только после этого имеет смысл смотреть на рекламируемый процент доходности.

Пример такого формата в Москве

Один из проектов, который сейчас реализуется по этой модели, четырехзвездочный комьюнити-отель «Варшавские ворота» на Варшавском шоссе.

Здесь частный инвестор может приобрести гостиничный номер, а дальнейшей эксплуатацией объекта занимается профессиональный оператор.

То есть инвестиционная логика строится не вокруг самостоятельной сдачи помещения в аренду, а вокруг работы полноценного гостиничного объекта.

И именно это, на мой взгляд, является главным отличием подобного продукта от обычной инвестиционной квартиры.

Получить персональную подборку гостиничных номеров можно тут 👇

ПОЛУЧИТЬ ПЕРСОНАЛЬНУЮ ПОДБОРКУ
ПОЛУЧИТЬ ПЕРСОНАЛЬНУЮ ПОДБОРКУ
ПОЛУЧИТЬ ПЕРСОНАЛЬНУЮ ПОДБОРКУ

Но даже здесь решение нужно принимать не потому, что на буклете написана привлекательная доходность.

Нужно изучить стоимость конкретного номера, договор, прогноз загрузки, расходы оператора и посчитать несколько сценариев оптимистичный, базовый и стрессовый.

Так что выбрать инвестору с 10–15 млн рублей?

Я бы вообще не ставила вопрос как «что лучше всегда». У каждого инструмента своя функция.

Поэтому главный вопрос инвестора в 2026 году звучит иначе: не «где сегодня самый высокий процент?», а «какой актив будет работать на мой капитал следующие 5–10 лет?»

И вот с этой точки зрения доходную недвижимость действительно стоит как минимум включить в список инструментов для сравнения.

Получить персональную подборку гостиничных номеров можно тут 👇

ПОЛУЧИТЬ ПЕРСОНАЛЬНУЮ ПОДБОРКУ
ПОЛУЧИТЬ ПЕРСОНАЛЬНУЮ ПОДБОРКУ
ПОЛУЧИТЬ ПЕРСОНАЛЬНУЮ ПОДБОРКУ

Материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Перед покупкой необходимо самостоятельно оценить условия сделки, риски и финансовую модель проекта.

51% россиян назвали жильё самым предпочтительным вариантом вложения денег. Такие результаты получили в ходе очередного исследования Дом.РФ и ВЦИОМ, в опросе участвовали 1,6 тыс. совершеннолетних граждан.

У инвесторов возникают проблемы как с выходом из уже купленных объектов, так и со входом в новые. И именно с этого стоит начать разговор - с честного разбора текущей проблематики рынка недвижимости в 2025 году.

Проблематика инвестиций в рынок недвижимости 2025 года в России

2024-2025 года стали для рынка недвижимости переломными. Если ещё несколько лет назад любая квартира казалась выигрышной инвестицией - бери ипотеку, плати 30–40 тысяч в месяц и жди роста цен - то сегодня ситуация выглядит совсем иначе.

Для понимания: если семья берет ипотеку на квартиру за 6–7 миллионов рублей, то ее ежемесячный платёж приближается к 90–100 тысячам рублей. Это больше средней зарплаты по стране. Такие условия делают спрос на ипотеку минимальным, а значит, и сам рынок начинает замораживаться.

Но высокая ставка - это лишь часть картины...

В результате имеем парадокс: людям жилье недоступно, но и дешевым оно не становится.

Для инвестора это означает «замороженные» деньги: формально у тебя есть актив, но достать из него капитал быстро и без потерь уже невозможно.

Да, сегодня ситуация на рынке непростая. Ипотека душит своей ставкой, квартиры становятся неподъёмными, а многие инвесторы застряли в объектах, из которых не могут выйти без потерь.

Но важно понимать одно:

недвижимость при всём этом остаётся самым понятным и стабильным активом

В этой статье делали разбор 5-ти самых популярных способов инвестиций у Россиян в 2025 году и недвижимость выиграла в честной борьбе

В отличие от депозитов или фондового рынка, где цифры красиво рисуют только на бумаге, здесь у вас есть реальный объект, который стоит денег сегодня и будет стоить дороже завтра. Даже если сейчас на рынке временная просадка - спрос на недвижимость и ее стоимость всегда отрастают до нормального значения, даже после самых сильных кризисов.

Сейчас на рынке актуальны новые форматы инвестиций, в которые можно зайти с гораздо меньшими суммами - от 500 000 рублей. Это та планка, которая становится реальной даже для тех, кто раньше думал, что «инвестиции в недвижимость - только для миллионеров».

Конечно, у каждого инструмента есть свои плюсы и минусы. Где-то доходность выше, но спрос ограничен. Где-то объект проще купить, но потом сложно продать. И только наглядный разбор позволяет понять, что именно подходит конкретному инвестору.

В этой статье мы честно рассмотрим три таких варианта:

1. Кладовки — инвестиции в склады для хранения.
2. Парковки — покупка машино-мест в жилых комплексах.
3. Земельные участки — инструмент, который в 2025 году набирает особую актуальность.

1 вариант: Кладовки/келлеры

За последние годы застройщики всё чаще отказываются от балконов, а средняя площадь квартир в России сократилась примерно на 36%. При этом цена квадратного метра жилого фонда стабильно растет, и людям становится всё труднее покупать квартиры большего метража «с запасом».

Вещей у людей меньше не становится - напротив, их объем растет вместе с уровнем потребления. В итоге вопрос хранения встает особенно остро, и именно поэтому спрос на кладовые помещения в жилых комплексах продолжает расти.

Динамика спроса на кладовки/келлеры

Кладовки активно разбирают жители новостроек, которым просто негде хранить сезонные вещи, велосипеды или бытовую технику.

Но важный нюанс: основной спрос сосредоточен в бизнес- и премиум-сегментах, где покупатели чаще думают о комфорте и рациональности использования жилой площади. В массовом сегменте (эконом и комфорт) жильцы в первую очередь решают задачу покупки квартиры (которая в текущих условиях - задачка со звездочкой), и на подсобные помещения у них уже, как правило, не хватает бюджета.

Динамика роста стоимости на кладовки/келлеры:

Рост стоимости также наблюдается прежде всего в премиальных и элитных проектах, где кладовые становятся полноценным активом и торгуются почти наравне с машино-местами.

Здесь за счёт дефицита и высокого платежеспособного спроса цены на кладовки способны вырастать на десятки процентов уже к моменту заселения ЖК. В массовом сегменте такой динамики нет: здесь кладовые помещения в лучшем случае сохраняют цену, но редко показывают серьезный прирост.

Плюсы:

Минусы:

Вывод:

Кладовки - инструмент рабочий, но очень нишевой. В премиум- и элит-сегменте они дают доходность 20–30% годовых: жильцы готовы платить за комфорт, а цены на кладовые растут. Но и вход здесь совсем не «доступный»: 2–5 млн руб. в премиум-классе и до 7,5 млн руб. за 5 м² в элитных проектах. В массовом сегменте динамики почти нет - цена максимум держится на месте, спрос ограничен.

Добавим к этому зависимость от застройщика и слабую ликвидность: продать кладовку можно только жителям конкретного дома и желательно в момент заселения. В долгую они почти не дорожают, так что это скорее краткосрочная спекулятивная история.

Итог: заработать на кладовках можно, но только в премиум- и элитных ЖК крупных городов и при правильном тайминге и достаточно весом вложениях. Для большинства инвесторов в 2025 году это уже не выглядит доступным и массовым инструментом.

2 вариант: Парковки/машиноместо

В последние годы машиноместа перестали быть просто «дополнением к квартире» и всё чаще рассматриваются как отдельный актив. Количество автомобилей в крупных городах растёт, а новые жилые комплексы проектируются с минимальным количеством парковок. В результате возникает дефицит, и цены на машиноместа растут быстрее, чем на квадратные метры жилья. Но вместе с этим рынок всё сильнее показывает перекос между ценой и реальным спросом.

Динамика спроса

Продажи машиномест в новостройках за первое полугодие 2025 года резко просели почти во всех крупных городах России. В Москве падение составило почти 20%, в Омске и Красноярске — свыше 60%, в Краснодаре — около 57%. Аналитики отмечают, что покупатели всё чаще отказываются платить «цену автомобиля» за кусок бетона под землёй. При этом спрос держится только в отдельных регионах: например, в Самаре, где рост продаж составил почти 99%, а также в Воронеже (+31,9%) и Перми (+18,5%).

Для сравнения: в столице, например, продажи квартир снизились за 12 месяцев на 11,5%, а продажи машино-мест – почти на 20%. При этом цены на них так же рекордно выросли.

Динамика роста цены

При падении продаж цены на машиноместа продолжают расти. В среднем по стране за год они прибавили около 18%. В Москве стоимость машино-места уже приблизилась к отметке 3 млн рублей, в Санкт-Петербурге - 1,3 млн, в регионах - от 600 тысяч до 1,5 млн. Рост цен идёт быстрее, чем на квартиры, и это подогревает интерес инвесторов. Но есть нюанс: чем выше стоимость, тем уже круг покупателей, поэтому риск зависнуть с таким активом становится всё выше.

Плюсы:

Минусы:

Вывод:

Машино-места действительно стали самостоятельным активом: цены на них растут быстрее, чем на квартиры, а в крупных городах спрос есть всегда. В Москве, например, место в паркинге уже стоит под 3 млн руб., а аренда может приносить 20–25 тысяч в месяц. На перепродаже при заселении дома реально заработать до 20–30% годовых.

Но у этой истории есть важные «но». Продажи машиномест падают почти во всех городах, потому что людям становится трудно отдавать цену автомобиля за кусок бетона. Ликвидность слабая: продать или сдать можно только жителям конкретного дома, и если вы не поймали момент пика, то объект просто «зависнет». Порог входа тоже высокий — от 600 тысяч в регионах до 3 миллионов в Москве.

3 вариант: земельные участки

Земля всегда была и остается фундаментальным активом: это ресурс, который невозможно «достроить» или напечатать, его количество ограничено. В последние годы интерес к земельным участкам в России вырос в разы - и это не случайность.

Динамика спроса

По данным Росреестра, количество сделок с участками за последние пять лет увеличилось почти на 70% и превысило 1,7 млн в год. Только в 2024 году на рынок вышло рекордное число покупателей, и это несмотря на высокие ставки и охлаждение в ипотеке.

Спрос поддерживается как со стороны частных инвесторов, так и со стороны девелоперов, которые активно скупают землю под проекты.

Динамика роста цены

Средняя стоимость сотки земли в России с 2020 по 2025 год выросла на 70% и достигла 145 тысяч рублей. В премиальных локациях рост был ещё выше: в Подмосковье, Краснодарском крае и на юге России прирост за пять лет составил от 100% до 150%.

Для сравнения: квартиры в те же сроки показывали рост в пределах 30–40%. Земля стабильно дорожает, а прогнозы экспертов указывают, что в ближайшие годы тренд сохранится: растёт спрос на загородное строительство, дачи и малоэтажные форматы, а предложение новых участков ограничено.

Плюсы:

Минусы:

Вывод:

Земля сегодня воспринимается не просто как место под дом, а как полноценный инвестиционный актив. В отличие от кладовок и парковок, спрос на участки есть по всей стране: от дачников и инвесторов до девелоперов. Средний рост цен держится на уровне 30% в год, а в топовых регионах достигает 70%. При этом вход в сегмент остаётся доступным — от 500–700 тыс. ₽, что в разы дешевле премиальных кладовок и парковок.

Да, сделки оформляются дольше, и нужно разбираться с назначением земли, но на фоне стабильного спроса и ограниченного предложения участки заметно выигрывают по доходности, универсальности и долгосрочности.

Земля — это инвестиция «в долгую», которая защищает капитал, даёт рост от 30% годовых и подходит как для быстрого оборота, так и для формирования наследия. Именно поэтому в 2025 году она уверенно обходит кладовки и парковки.

Таким образом:

Кладовки - нишевая краткосрочная инвестиция, которая работает только в премиум и элит-сегменте, а значит, требует больших вложений и правильного тайминга.

Парковки - инструмент с аренды и перепродажи, но с ограниченным спросом и падающими продажами в 2025 году.

Земельные участки - универсальный и долгосрочный актив: низкий порог входа, высокая доходность (30–70% годовых), постоянный рост спроса и возможность использовать разные стратегии. Именно поэтому земля в 2025 году выглядит самым привлекательным форматом инвестиций.

Инвестиции в земельные участки - это возможность не просто сохранить, но и приумножить свои накопления в условиях высокой инфляции:

Земельные участки - менее рискованный актив, нежели другие объекты недвижимости

К примеру:

В то же время земельные участки доступнее чем другие объекты недвижимости

Для покупки и последующего содержания приобретенного объекта требуется меньше денег, а конкуренция среди инвесторов ниже.

Цены на земельные участки стабильно растут

Земля - органично ограниченный ресурс. Её больше не производят, а количество людей, которым нужно где-то жить, строить дом или инвестировать капитал — растёт каждый год. Эта простая логика формирует устойчивый спрос и постоянный рост стоимости.

Только за 2024 год средняя стоимость земельного участка в России выросла на 25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, составив 243 тыс. руб. за сотку..

Для сравнения: квартиры в те же сроки показывали рост в пределах 20%. Земля стабильно дорожает, а прогнозы экспертов указывают, что в ближайшие годы тренд сохранится: растёт спрос на загородное строительство, дачи и малоэтажные форматы, а предложение новых участков ограничено.

Только за 2024 год было проведено рекордное количество сделок с земельными участками - 1,7 млн

По данным Росреестра, количество сделок с участками за последние пять лет увеличилось почти на 70% и превысило 1,7 млн в год. Только в 2024 году на рынок вышло рекордное число покупателей, и это несмотря на высокие ставки и охлаждение в ипотеке.

Спрос поддерживается как со стороны частных инвесторов, так и со стороны девелоперов, которые активно скупают землю под проекты.

К тому же, земля - это готовый продукт, который не требует ожиданий

Земельные участки - это чистый, готовый актив: не нужно ждать стройку, контролировать подрядчиков или вкладываться в ремонт. Вы продаёте то, что уже существует - здесь и сейчас. Без ипотеки, без рассрочек, без дополнительных вложений.

Без ипотек/рассрочек, с вложениями от 500 000 руб. и доходностью от 30% годовых

Хотите подобрать земельный участок под ваш бюджет и запрос? Оставляйте заявку по ссылке ниже - моя команда свяжется с вами и поможет с выбором 🧡

ЗАЯВКА НА ПОДБОР УЧАСТКА
ЗАЯВКА НА ПОДБОР УЧАСТКА
ЗАЯВКА НА ПОДБОР УЧАСТКА

Каждый житель России ощущает её на себе: цены растут быстрее, чем зарплаты, товары первой необходимости становятся дороже буквально на глазах, а накопления, которые лежат на карте или в конверте, постепенно теряют свою ценность

На первом графике показана официальная инфляция в России с 2023 года. Это цифры, которые публикует государство. Они важны, но отражают ситуацию не всегда полностью.

На втором графике мы видим другое: как люди сами ощущают рост цен. Это называется «наблюдаемая инфляция». Она формируется из того, что мы видим каждый день: подорожавшие продукты, коммуналку, услуги.

А теперь представьте: если ваши деньги просто лежат без дела, они теряют не 10%, а фактически все 16% своей ценности в год. Это значит, что 100 000 руб., отложенные сегодня, через год превращаются примерно в 84 000 руб..

Отсюда возникает главный вопрос:
что делать со сбережениями, чтобы они не сгорали, а хотя бы сохраняли свою силу, а лучше - приносили прибыль?

1 способ: Банковские вклады/депозиты

Вклады остаются самым привычным инструментом. Они понятны, просты и не требуют никакой подготовки. Большинство людей доверяют банкам, и государственная система страхования вкладов добавляет ощущение безопасности.

Плюсы этого инструмента:

Минусы этого инструмента:

Вывод: Банковский вклад можно рассматривать как инструмент временного хранения для небольших сумм: да, инфляция съест часть дохода (читай: весь доход), но вклад всё равно выгоднее, чем хранить наличные дома «под матрасом», где они обесцениваются полностью.

Вклады ≠ инвестиция, это скорее просто буферная зона для ваших денег

2 способ: Фондовый рынок (акции/облигации)

Фондовый рынок в последние годы стал доступнее. Открыть брокерский счёт можно буквально за несколько минут, и это создает иллюзию простоты. Но здесь тоже всё не так однозначно.

Важно понимать, что это усредненные показатели. Реальная доходность зависит от многих факторов: выбора бумаг, расходов, комиссий, сроков инвестирования и колебаний рынка.

Плюсы этого инструмента:

Минусы этого инструмента:

Вывод: акции и облигации действительно могут давать доходность выше банковских вкладов, но важно тщательно выбирать бумаги, грамотно собирать портфель и ежедневно следить за экономикой и политикой. Фактически работа с фондовым рынком превращается во «вторую профессию» - без постоянного контроля и глубокого понимания процессов сохранить и приумножить капитал практически невозможно.

3 способ: ПИФ (Паевые инвестиционные фонды)

Ну окей - скажете мне вы - а если я не буду сам ежедневно мониторить ситуацию на рынке и отдам это в руки опытного инвестора под %? Да, для многих это выглядит как простой и доступный способ начать инвестировать без глубоких знаний, но давайте разберемся

Плюсы этого инструмента

Минусы этого инструмента

Вывод: ПИФы часто позиционируются как удобный инструмент для новичков: низкий порог входа, управление специалистами, диверсификация. Однако средняя доходность паевых фондов в России на 2025 год составляет всего около 11,7% годовых, что заметно ниже уровня фактической инфляции в 16,1%.

4 способ: Криптовалюта

Криптовалюты - это относительно новый и крайне волатильный инструмент. Для одних это «будущее финансов», для других - рискованная спекуляция. Биткоин, эфир и десятки других токенов уже пережили не один цикл роста и падения, но интерес россиян к ним остается стабильно высоким.

Плюсы инструмента:

Минусы инструмента:

5 способ. Недвижимость

Недвижимость традиционно считается самым надёжным и понятным инструментом для россиян. Это «осязаемый актив», который невозможно обесценить в одночасье: квартиры и дома всегда будут нужны людям для жизни, а земля - для строительства.

Плюсы инструмента

Минусы инструмента

Вывод: недвижимость все еще остается одним из самых стабильных и понятных активов, который сохраняет высокую доходность, обгоняющую инфляцию, не требует постоянной включенности и мониторинга рынка в связи с низкой волатильностью. Но при этом недвижимость больше подходит для тех, у кого уже есть какие-то накопления, от 500 000 руб. или возможность использовать кредитное плечо

Давайте подведем итоги

Таким образом:

Депозиты/вклады: рисков практически нет, волатильность рынка отсутствует, доходность перекрывает наблюдаемую инфляцию, позволяя вам выйти в ноль. По соотношению доходности и рисков - отличный варианты чтобы просто защитить свои деньги от инфляции без ожиданий на их рост

Риски: 1/5 Доходность: 3/5

Фондовый рынок: обладают достаточно высокой волатильностью рынка, как следствие рисками и при этом относительно низкой доходностью (по отношению к инфляции) + требует ежедневного мониторинга рынка и знаний

Риски: 4/5 Доходность: 2/5

ПИФ (паевые инвестиционные фонды): тоже самое что и фондовый рынок, только не требует знаний и ежедневного мониторинга, ну и доходность ниже из-за комиссии управляющей компании

Риски: 3/5 Доходность: 1/5

Криптовалюта: обладает высоким потенциалом доходности, который сильно перекрывает инфляцию, но при этом рынок крайне волатилен, как следствие - высокие риски + требует постоянного мониторинга рынка и знаний

Риски: 5/5 Доходность: 5/5

Недвижимость: оптимальный вариант по соотношению рисков и доходности, при этом доходность перекрывает инфляцию (даже наблюдаемую), минимум в двое

Риски: 2/5 Доходность: 4/5

Если посмотреть на все возможные инструменты инвестиций в 2025 году, становится очевидно: у каждого из них есть свои плюсы, но большинство либо не покрывают инфляцию, либо требуют слишком высокого уровня знаний и вовлеченности.

На этом фоне именно недвижимость остается самым стабильным и понятным активом для инвестиций. Это реальный ресурс, который защищён государством, востребован всегда и способен показывать рост, опережающий инфляцию.

Однако у классической недвижимости есть и слабое место: высокий порог входа.

В 2025 году ипотека, которая раньше помогала инвесторам заходить в рынок, фактически перестала работать. Из-за высокой ключевой ставки ЦБ ежемесячные платежи стали неподъемными, а покупка квартиры или апартаментов без кредита требует 3–5 миллионов рублей минимум. Для большинства людей это означает, что привычный формат инвестиций в жильё стал недоступен.

Но это не значит, что рынок недвижимости закрыт

В 2025 году остаются форматы, в которые можно зайти с сумм от 500 000 рублей. Эти варианты не требуют ипотеки или рассрочек, при этом дают доходность от 30% годовых и сохраняют главный плюс недвижимости - стабильность и понятность.

Подробнее об этих вариантах я рассказала в этой статье

Один из таких вариантов - инвестиции в земельные участки

Инвестиции в земельные участки - это возможность не просто сохранить, но и приумножить свои накопления в условиях высокой инфляции:

Без ипотек/рассрочек, с вложениями от 450 000 руб. и доходностью 30-50% годовых

Хотите подобрать земельный участок под ваш бюджет и запрос? Оставляйте заявку по ссылке ниже - моя команда свяжется с вами и поможет с выбором 🧡

ЗАЯВКА НА ПОДБОР УЧАСТКА
ЗАЯВКА НА ПОДБОР УЧАСТКА
ЗАЯВКА НА ПОДБОР УЧАСТКА