В 2020 году на рынке московской недвижимости наблюдался ажиотажный спрос, которому способствовал коронакризис, рекордное падение доходности банковских депозитов и льготная ипотека под 6,5%. В результате в столице выросли цены как на вторичные квартиры, так и на новостройки. При этом покупатели продолжают активно скупать жилье, а объем предложения становится все меньше.

Ведущие эксперты рынка недвижимости рассказали, как изменятся спрос, предложение и цены на московские квартиры в 2021 году.

Спрос замедлится

В текущих условиях точность прогнозов не может быть высокой, так как пока неизвестно, как станет развиваться ситуация с коронавирусом и быстро ли восстановится экономическая активность.

«Можно предположить, что в 2021 году году спрос на новостройки останется высоким в первые шесть месяцев, потому что продолжит действовать программа субсидирования жилищных кредитов. После завершения программы ипотеки с господдержкой все будет зависеть от рыночного уровня ставок. Если он поднимется до 8–9%, то спрос начнет уменьшаться», — считает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.

Число сделок с квартирами в новостройках вряд ли превысит результаты 2020 года, если не произойдет каких-то внешних событий, стимулирующих ажиотажный спрос, отметил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. По его прогнозу, из-за возросших цен и в связи с исчерпанием отложенного спроса, число сделок на первичном рынке в 2021 году может уменьшиться на 10% по сравнению с текущим годом, вернувшись на уровень 2019-го.

На вторичном рынке жилья в Москве также ожидается замедление покупательской активности.

«По итогам октября 2020 года актуальный спрос увеличился на 30% в годовом выражении. Однако, по нашим наблюдениям, столь ажиотажный спрос исчерпал себя, и в следующем году активность покупателей на вторичном рынке жилья ожидаемо будет ниже. Мы уже наблюдаем ослабление спроса — за первую половину ноября компания получила на 27% авансов меньше, чем в первые две недели октября (хотя разрыв с тем же периодом 2019-го все еще значителен — плюс 26% договоров о предоплате). Активность покупателей будет сдерживать недостаток предложения», — спрогнозировал директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.

Новостройки побьют рекорд

Предложение на первичном рынке жилья в Москве в следующем году вырастет. На 2021 год запланирован ввод порядка 6 млн кв. м жилья, что может стать рекордом за всю историю московского рынка, поэтому предложение также будет постепенно восстанавливаться после снижения в этом году, прогнозирует Литинецкая.

«У столичных застройщиков сформировался значительный объем предложения «в запасах» (лотов, по которым получена разрешительная документация, но где еще не началась активная реализация помещений). Сегодня девелоперы продолжают наращивать свои объемы, однако вечно создавать иллюзию дефицита предложения не получится, так как разрешительная документация имеет свой срок действия (по его истечении большинство процедур придется проходить заново). Со второй половины следующего года объем предложения может вырасти на 10% относительно предыдущего уровня», — объяснил Попов.

Вторички станет еще меньше

На вторичном рынке московского жилья сегодня наблюдается серьезный дефицит ликвидного предложения вследствие его вымывания с рынка из-за повышенной активности покупателей.

«Сейчас в масс-маркете (жилье классов стандарт и комфорт. — Прим. ред.) спрос в три раза превышает количество ликвидных лотов, а наиболее качественные объекты уходят из продажи в среднем за неделю. Мы предполагаем, что недостаток предложения на вторичке будет наблюдаться и в следующем году, так как пополнение экспозиции новыми лотами происходит довольно медленно. В целом для нормального функционирования вторичному рынку Старой Москвы не хватает 30% объектов от нынешнего объема предложения», — пояснил Шлома.

Что будет с ценами

Цены на новостройки в Москве за последние несколько месяцев повышались. «Во многом именно ажиотажный спрос выступал основным стимулятором подорожания первичной недвижимости. Так, в годовом выражении (третий квартал 2020-го к третьему кварталу 2019-го) квадратный метр в столичных новостройках увеличился в цене на 6%, составив 186 тыс. руб. В первой половине будущего года рост цен на новостройки, скорее всего, замедлится и будет колебаться в пределах 7% ввиду снижения потребительского интереса», — прогнозирует руководитель направления первичной недвижимости сервиса «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев.

Средняя стоимость вторичного жилья увеличилась в Москве за год на 12%, составив 214 тыс. руб., уточнил Алексеев. По его словам, в первом полугодии 2021 года рост цен на вторичные объекты предположительно остановится. Схожей позиции придерживается директор департамента вторичного жилья «Инком-Недвижимости».

«Дальнейший потенциал для столь заметного роста цен во вторичном сегменте жилья уже исчерпан. Наиболее вероятный прогноз на 2021 год — цены останутся на том же уровне, что и сейчас, даже несмотря на предполагаемое ослабление спроса. Напомню, что вторичка — это, так сказать, рынок физических лиц, продавцам здесь зачастую необходимо время, чтобы привыкнуть к новой конъюнктуре рынка и начать снижать или повышать стоимость своего предложения. Менее вероятный сценарий — колебания среднего уровня цен в диапазоне 5%, причем в равной степени возможен как его рост, так и понижение. Многое будет зависеть от экономической ситуации в 2021 году», — резюмировал Шлома.

Читайте также Стоит ли продавать квартиру в Москве до Нового года или лучше подождать

Автор
Вера Лунькова

Источник

Больше статей в Telegram: https://t.me/realestate_rf

За что приходится платить

Объекты недвижимого имущества — это не только дом или квартира. Налог придется платить за гараж, комнату в общежитии и парковочное место, приобретенное в собственность. Коммерческая недвижимость тоже облагается налогом, как и дачные дома, хозяйственные постройки, склады, недостроенные объекты. К недвижимости относят даже морские суда и космические объекты, поэтому если вы являетесь счастливым обладателем последних, придется периодически наведываться в налоговую. Расчет будет произведен индивидуально по каждому из объектов собственности, независимо от того, сколько у вас квартир, яхт и космических кораблей.

От чего зависит и как меняется стоимость

В налоговой службе учитывают кадастровую стоимость — сумму, рассчитанную кадастровой палатой. Она меняется раз в три года во всех городах, кроме Москвы, Севастополя и Санкт-Петербурга. В последних трех населенных пунктах цену пересматривают каждые два года из-за динамичных изменений на рынке недвижимости. Сумма меняется в зависимости от инфраструктуры района, износа дома, наличия аналогичных предложений в продаже. Если стоимость, подсчитанная кадастровой палатой, вас не устраивает, вы можете обратиться в суд для перерасчета. Для формулы налога на недвижимость нужно узнать кадастровую и инвентаризационную стоимость объекта, а также ставку и положенные вам льготы.

Как узнать кадастровую стоимость

Для получения информации о цене собственности вы можете обратиться в кадастровую палату своего города и подать заявление на получение справки о кадастровой стоимости объекта. Обязательно возьмите с собой паспорт. Справка будет готова в течение пяти рабочих дней, и это бесплатно. Если вам не нужен оригинал документа с подтверждением стоимости квартиры, то можно уточнить ее, не выходя из дома — на сайте Росреестра. В разделе «электронные услуги» перейдите во вкладку «справочная информация по объектам недвижимости» или же найдите свой дом на публичной кадастровой карте по координатам и адресу.

Как узнать инвентаризационную стоимость

Инвентаризационную оценку обычно запрашивают, когда хотят купить или продать квартиру, участвуют в процессах приватизации, наследования или обмена. Эту сумму рассчитывают специалисты в Бюро технической инвентаризации. Они определяют восстановительную стоимость — цену здания на настоящий момент, будто оно было построено только сейчас с учетом затрат на ввод в эксплуатацию. Наибольшее значение для расчета инвентаризационной стоимости на недвижимость будут иметь: площадь жилья, вид фундамента, количество несущих стен, окон, дверей, а также лифтов и этажей в доме. Кроме того, учитывают цены оборудования и материалов, заработную плату рабочих, складские и транспортные расходы и содержание инженерных сетей. Из восстановительной стоимости вычитают процент износа и изменения стоимости материалов и услуг.

Как определить налоговый вычет

При уплате налога по кадастровой стоимости для собственников предусмотрен налоговый вычет. Важно, что воспользоваться этой льготой можно только на один объект недвижимости из разных категорий (дом, комната, квартира и т. д.). Поэтому если у вас в собственности от двух и более квартир (домов), сделайте расчеты для каждого объекта, чтобы определить, за какой из них выгоднее получать вычет. Если не выберете самостоятельно и не уведомите налоговую службу, то специалисты сами определят, для какой квартиры предоставить максимальную льготу, и не всегда это будет расчет в вашу пользу.

Некоторые собственники по закону освобождаются от налоговых выплат. Полный список льгот можно посмотреть на сайте Федеральной налоговой службы, где указана справочная информация о льготах и ставках по имущественным налогам. Их не должны платить Герои СССР, пенсионеры, инвалиды I и II группы, супруги погибших на работе госслужащих, солдат и офицеров, семьи военных, потерявшие кормильца. От уплаты налога тоже освобождают только один объект из каждой категории недвижимости, если у вас их несколько. Эту меру приняли для того, чтобы платежеспособные собственники не гнались за выгодой, переписывая квартиры, например, на престарелых родителей.

Как выбрать ставку

У нас в стране используется трехуровневая налоговая ставка на имущество. Для жилых домов, машино-мест, гаражей, недостроенных зданий и хозстроений она равна 0,1% — это первый уровень. Для зданий, которые не относятся к этим категориям и определяются как «иные», ставка составляет 0,5%, а для дорогой недвижимости, которую в кадастровой службе оценили на сумму свыше 300 млн руб., — 2%. Кстати, ставка варьируется по усмотрению муниципалитетов, она может быть снижена либо повышена до 0,3%, если речь идет о первом уровне недвижимости.

Как посчитать налог

Иван Татаринов, коммерческий директор девелоперской компании Glincom:

Формула налога определяется как произведение кадастровой стоимости объекта, уменьшенная на налоговый вычет, и процентной ставки, которая зависит от типа недвижимости. Если мы говорим о квартирах, то она варьируется от 0,1 до 0,3%, если квартира дороже 300 млн рублей, то ставка составляет 2%. Уменьшающий коэффициент уже не применяется, он был введен только на время переходного периода.

Если не устраивает кадастровая стоимость, обращение в суд вполне оправданно. Такая оценка недвижимости выполняется массовым образом и не учитывает многих нюансов и характеристик отдельных объектов. Поэтому если у собственника есть основания полагать, что кадастровая стоимость его недвижимости была завышена, он может обратиться в суд. Если говорить об объектах компании Glincom (торговые, офисные, апартаментные комплексы в Москве), мы трижды обращались в суд с требованием уменьшить их кадастровую стоимость и во всех случаях нам удавалось добиться снижения более чем на 25%.

Если в подъезде дома был проведен капремонт, на стоимость это скорее всего не повлияет. Попробую объяснить. Налог повышается только вследствие пересмотра кадастровой стоимости, что в Москве происходит раз в два года. При этом город определяет ее массовым методом, используя общие данные о здании, в котором находится квартира (тип дома, материалы, из которых сделаны стены, этажность, локация). Соответственно, индивидуальные параметры квартир в расчет не берутся. Однако при оценке также используются сведения о проводимых сделках. И если предположить, что ремонт поспособствовал увеличению стоимости квартир при продаже, то эти данные могут быть использованы при оценке. Но это крайне маловероятно.

Источник

Автор
Ирина Рудевич

Больше статей в Telegram: https://t.me/realestate_rf

Продать участок, даже по смешной цене, мы тоже пока не смогли. Строить дом на расстоянии свыше 4000 километров от места проживания неактуально и нецелесообразно. Подскажите, какие у нас есть права и обязанности в отношении этого участка?

Кристина

Отвечает Алиса Маркина, юрист

Кристина, вы в любом случае обязаны использовать свою землю. Но ваши конкретные права и обязанности зависят от того, из состава каких земель вам выделили участок для личного подсобного хозяйства — ЛПХ. Это указано в выписке из ЕГРН.

Что вы обязаны делать на своем участке

Ведение личного подсобного хозяйства подразумевает, что вы будете производить и перерабатывать сельскохозяйственную продукцию. Причем закон не оговаривает, что конкретно это должно быть: выращивание укропа или разведение кроликов.

ст. 2, 4 закона «О личном подсобном хозяйстве»

Участок для ЛПХ может находиться на землях населенных пунктов или за их пределами. Если участок внутри населенного пункта, то он считается приусадебным. Вариантов его разрешенного использования больше, чем участка для индивидуального жилищного строительства — ИЖС. На приусадебном земельном участке можно построить дом по правилам, которые применяются к участкам для ИЖС, но также можно просто сажать огород или выращивать гусей.

Если земля для ЛПХ находится вне населенного пункта, это полевой земельный участок. Что-то на нем строить вообще нельзя: он предназначен исключительно для производства сельскохозяйственной продукции.

Предположу, что вам, как многодетной семье, не обеспеченной жильем, вряд ли выделили бы полевой земельный участок. То есть ваш участок для ЛПХ — это земля под огород, на которой вы также можете построить жилой дом. Можете ничего не строить, а только выращивать картошку. Или наоборот, построить дом и ничего не выращивать. Все это будет законно.

Это отличает участки для ЛПХ от участков для ИЖС. Если не построить дом на землях для ИЖС, могут оштрафовать. А на участках для ЛПХ внутри населенных пунктов строить дом необязательно — достаточно сажать огород или плодово-ягодные деревья. Если верить судебной практике, то люди специально меняют вид разрешенного использования земельного участка с ИЖС на ЛПХ, чтобы снять с себя дорогостоящую обязанность по строительству.

Какие есть права и обязанности у собственника земли для ЛПХ

Использовать землю по целевому назначению. Вам выдали земельный участок, чтобы обеспечить вашу семью жильем. Но вы не обязаны строить на нем именно дом. Вместо стройки вы можете посадить на участке неприхотливые яблони или попросить об этом кого-то. Главное — что-то делать.

ст. 42 ЗК РФ

Если вы забрасываете участок, получается, что этим вы нарушаете права других многодетных семей. Они могли бы построить дом или выращивать картошку на этой земле вместо вас.

В первые три года после получения участка можно не волноваться, даже если ничего не делаете: столько времени дают на освоение земельного участка.

ст. 284 ГК РФ

Дальше собственника могут оштрафовать за то, что он на полученном участке ничего не строит или не выращивает. То есть если вы получили землю в 2016 году, то ваши три года на освоение закончились в 2019 году. Значит, вот уже два года вас в любой момент могут оштрафовать за неиспользование участка. Обычно до первого штрафа проходит 4—5 лет, а кого-то не штрафуют и 20 лет подряд.

ст. 8.8 КоАП РФ

Размер штрафа — 1—1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 20 000 Р. Если же кадастровая стоимость не определена, штраф — от 20 000 до 50 000 Р. Причем штраф возможен, даже если вы просто купили участок, а не получили его как многодетная семья.

Я уже писала, как можно избежать штрафа. Для этого можно переоформить землю на родственника. Так вы получите еще одну трехлетнюю отсрочку для освоения участка. Точнее, уже не вы, а новый собственник, пусть и номинальный.

Платить налоги. Собственник земельного участка обязан платить земельный налог. Поскольку земельный налог местный, то ставки на него устанавливает местная власть. Если ставки не установлены, то действуют ставки из статьи 394 НК РФ:

1. 0,3% от кадастровой стоимости в год, если участок используют для сельского хозяйства или на нем построен дом.
2. До 1,5% от кадастровой стоимости в год для всех остальных земель или если участок не используют по целевому назначению. Последнее должна установить муниципальная администрация — повышенную ставку налога будут начислять только после этого. И снизят только после того, как администрация удостоверится, что участок вновь начали использовать по целевому назначению.

ст. 387 НК РФ

Письмо ФНС от 20.03.2018 № БС-4-21/5157@

Кстати, если за неиспользование земли повысят налоговую ставку, то формальная смена собственника не поможет: повышенная ставка будет действовать для нового собственника до тех пор, пока он не начнет что-то сажать или строить.

Допустим, ваш участок находится в Калининграде, где максимальная ставка налога для прочих земель на 2020 год — 1,5% от кадастровой стоимости. Например, если кадастровая стоимость ваших 10 соток — 500 000 Р, то вы должны платить за него 1500 Р в год земельного налога. Если составят административный протокол о неиспользовании участка по целевому назначению, земельный налог увеличится до 7500 Р в год.

Для многодетных семей могут быть местные льготы по уплате земельного налога. Например, в Калининграде они есть: семьи с тремя несовершеннолетними детьми освобождены от земельного налога по одному из участков. Когда дети вырастут, налог придется платить. А если вы купите еще один участок, надо будет выбирать, по какому из них вы не хотите платить налог.

п. 7 решения городского совета депутатов Калининграда о земельном налоге

Если вы еще не получаете налоговую льготу, надо подать заявление в ИФНС. Это можно сделать через личный кабинет налогоплательщика. Если в собственности один участок, больше делать ничего не придется. Если участков несколько, можно выбрать, по какому применять льготу, — для этого подают отдельное уведомление.

Платить за охрану участка и другие услуги. В некоторых случаях, если земельный участок расположен в садовых товариществах или других формах объединения, в которых предусмотрены взносы, например, за охрану или ремонт общей дороги, вы обязаны платить эти взносы. Эта обязанность не зависит от того, пользуетесь вы землей или нет.

ст. 210 ГК РФ

Распоряжаться земельным участком. Как собственник, вы вправе пользоваться и распоряжаться своим земельным участком так, как захотите. Можете подарить его, продать, поменять на другой участок или сдать в аренду.

ст. 209 ГК РФ

Единственное, что нельзя, — совершать действия, которые ухудшают качество почвы. Например, зарывать на участке мусор точно не стоит.

Как избавиться от земельного участка

Сразу предупрежу: получить помощь от государства как многодетная семья, которая нуждается в улучшении жилищных условий, вы можете только один раз. Аннулировать использованное право на получение земли и воспользоваться помощью еще раз вы не сможете. Даже по другим основаниям.

ст. 39.19 ЗК РФ

Во многих местных законах о том, как многодетные семьи обеспечиваются жильем, есть правило, что они могут выбирать между получением земельного участка, квартиры или денежной компенсации. Но это правило действует до того, как вы сделали свой выбор. Возможно, что законы отдельных городов содержат и обратную норму — как вернуть землю и получить взамен компенсацию. Но в законе Калининградской области я таких положений не нашла.

Если у вас не получается продать полученную землю, но вы точно этого хотите и потеряли надежду получить за участок адекватные деньги, есть такие варианты:

1. отказаться от права собственности;
2. дождаться, когда землю изымут;
3. подарить кому-то участок, если найдутся желающие.

Самый простой вариант — подарить землю близким родственникам: родителям, бабушке, дедушке, внукам, братьям или сестрам. Тогда им не придется платить налог за подарок, а вам не будет грозить штраф за неиспользование земли. Правда, впоследствии оштрафовать могут родственников, если они забросят участок, — предупредите их об этом.

п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Если вы решите отказаться от участка

Чтобы отказаться от земли, нужно подать в Росреестр заявление об отказе от права собственности на земельный участок. Госпошлину платить не нужно. В течение семи рабочих дней ваше право собственности вместе с обязанностями пользоваться землей и платить за нее прекратится.

ст. 16 закона «О госрегистрации недвижимости»

п. 8.1 ст. 33.35 НК РФ

Однако если до того, как вы откажетесь, по факту неиспользования земли начнется административная проверка, штраф вам все равно заплатить придется.

Например, в Ростовской области сотрудники Росреестра начали проверку в отношении заброшенного садового участка. Собственник-инвалид подал заявление об отказе от права собственности, но через несколько дней его все же оштрафовали на 10 000 вместо 20 000 Р из-за его инвалидности.

Суд решил, что значение имеет дата начала проверки: участок все еще был в собственности пенсионера. Однако все же отменил штраф, потому что до получения инвалидности мужчина выращивал на участке овощи и фрукты, как положено по земельному кодексу.

Если в первые два года после получения участка вы на нем что-то выращивали и у вас остались фотографии, это могло бы защитить вас от штрафа.

Если ждать изъятия земли

Если вы три года не используете землю, у вас могут ее изъять. В этом случае вы получите за нее деньги, правда небольшие.

ст. 54.1, 74 ЗК РФ

Процесс изъятия земли небыстрый. Сначала местная администрация пойдет по более простому пути: вынесет предупреждение, что нарушение в виде неиспользования земли необходимо устранить, а после этого оштрафует. Могут оштрафовать даже несколько раз и не требовать в суде изъять землю: это право администрации, а не обязанность. Возможно, что изымать землю будут только по заявлению заинтересованного лица, которое хочет получить ваш участок дешевле, чем вы его продаете.

Не забудьте о налогах. Если в вашем регионе у многодетных семей нет налоговых льгот, вам придется платить налог за участок, пока его не изымут.

Кристина, я советую вам оценить перспективы продажи земли. И если их мало, то не рискуйте и откажитесь от нее.

Источник

Больше статей в Telegram: https://t.me/realestate_rf

Расположение

Новостройка в Подмосковье и вторичное жилье в Москве – совершенно разные предложения, аудитория которых кардинально отличается. Однако найти усредненные критерии можно. Так, одним из главных плюсов жизни в столице является локация. Большинство офисных сотрудников по-прежнему работает в центре Москвы или предполагает туда вернуться после вынужденной «удаленки», а квартира в Подмосковье существенно ограничивает их карьерные перспективы.

«Нужно либо ежедневно совершать длительные поездки, либо работать в своей локации. Но при выборе последнего варианта зарплата наверняка будет ниже. Если учитывать этот фактор, проживание в области становится уже менее выгодным», – рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Однако не всех людей пугает протяженность маршрута «дом – работа». А квартира в Подмосковье стоит, как правило, существенно ниже аналогичного лота недалеко от центра Москвы (подробнее об этом – далее). Поэтому при выборе жилья в области необходимо обращать внимание на транспортную доступность: есть или будет рядом станция метрополитена, как до нее добраться. «В том же Раменском районе сейчас планируется диаметр наземной ветки метро. С его появлением стоимость жилья там резко возрастет, так как существенно улучшится инфраструктура», – отмечает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Деньги

Сегодня больший процент сделок купли-продажи на рынке российской недвижимости происходит с использованием средств ипотечного кредита. И, чтобы понять, насколько может быть выгодным каждый из обсуждаемых в данном материале вариантов, профессор кафедры национальной и региональной экономики РЭУ им. Г. В. Плеханова Надежда Седова предложила рассмотреть ситуацию на конкретном примере.

Дано: покупатель рассчитывает приобрести двухкомнатную квартиру в новостройке в Мытищах за 7,5 млн (54 кв. м) или однокомнатную квартиру в Москве (35 кв. м.) у метро «Преображенская площадь» (это «срединный пояс» столицы, граничащий с престижными «Сокольниками» – прим. ред.).

Первоначальный взнос по ипотеке составляет 1,5 млн (20%). При приобретении новостройки у застройщика (с высокой степенью готовности и вводом в эксплуатацию в течение полугода) на 20 лет ежемесячный взнос составит 42 640 руб. (под 5,9% с учетом государственной льготной программы). Переплата за этот период будет равна 4,2 млн руб.

При приобретении вторичного жилья в Москве ежемесячный взнос составит 50 186 руб. (под 8% годовых). Переплата за тот же срок – 6,05 млн руб.

«При этом сдавать двухкомнатную квартиру в Мытищах и однокомнатную квартиру в Москве можно примерно за 30-35 тыс. руб. Арендная ставка будет приблизительно одинаковой при условии, что ЖК в области обладает всей необходимой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью, благодаря чему квартира будет привлекательна для нанимателей. Получается, что покупка подмосковной новостройки более выгодна, так как переплата по процентам ниже на 1,8 млн руб.», – подводит итог Надежда Седова.

Вместе с тем, нужно принимать в расчет и стоимость услуг ЖКХ. Как отмечает Надежда Седова, в области ценник выше, чем в Москве: за однокомнатную квартиру в столице придется платить около 6 тыс. руб. (без электроэнергии). За «двушку» в Подмосковье – около 8,5 тыс. руб. (без электроэнергии)

Рост стоимости

При покупке квартиры будет дальновидным проследить и ее дальнейший рост в цене, даже если на сегодняшний день планов по продаже приобретаемого объекта в обозримом будущем нет.

«В случае приобретения квартиры в новостройке МО на начальной стадии строительства к моменту ввода в эксплуатацию можно ожидать прироста стоимости на уровне 15% или выше. Цена на такие лоты обычно растет с каждым построенным этажом. Стоимость «вторички» в Москве растет, в среднем, на 4-4,5% в год. Получается, что за 1,5-2 года, необходимых на то, чтобы возвести новостройку, вторичное жилье в Москве может вырасти в цене на 6-9%», – приводит цифры генеральный директор сервиса «Синица» Наталья Шаталина.

Необходимые траты

Вне зависимости от места расположения объекта, покупателю квартиры нужно четко определиться со своими возможностями и потребностями. Многие строящиеся ЖК привлекают выгодной ценой, однако проблема заключается в том, что сразу в них не заехать.

«Когда квартира приобретается в строящейся новостройке, тем более в ипотеку, на дольщика ложится двойная нагрузка. В течение нескольких лет (как правило, 2) он вынужден и погашать кредит, и выплачивать арендную плату за то жилье, где проживает в ожидании новоселья в своей новой квартире», – комментирует руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

Кроме того, многие новостройки сдаются с черновой или предчистовой отделкой. Это значит, что до того, как там смогут жить люди, нужно будет сделать ремонт. А это дополнительные траты. Также новые дома имеют свойство усаживаться в течение первых нескольких лет эксплуатации объекта, что может привести к появлению на стенах трещин. Тогда ремонт придется освежать.

Вторичное жилье в этом плане может быть более выгодным. Поскольку затраты на косметический ремонт обычно ниже, а работы по нему проходят быстрее. Так что в такую квартиру можно практически сразу въехать или начать сдавать ее внаем.

Семейные обстоятельства

Помимо финансовой стороны вопроса, во внимание следует принимать и перспективы семейного роста. Даже если сейчас вы не планируете вступать в брак или обзаводиться потомством, не факт, что эти события не случатся с вами в будущем. Поэтому будет правильным подбирать квартиру «на вырост»: как увеличенной площади, так и в ЖК с развитой социальной инфраструктурой (наличием поблизости детских садов, школ).

«Если вопрос экономии не стоит, и вы готовы потратить какую-то конкретную сумму, нужно понимать следующее. За одни и те же деньги вы можете приобрести либо «двушку» в Москве, либо четырехкомнатную квартиру в новостройке в Подмосковье, причем в ближайшем, где в шаговой доступности есть/будет метро», – рассказывает генеральный директор строительно-инвестиционной компании «САС» Николай Поздняков.

Что же касается вопроса о наличии детских садов и школ в шаговой доступности – Москва в этом плане более привлекательна. Не каждая новостройка в Подмосковье может похвастаться близким соседством с этими объектами или их наличием на своей территории. И даже если в проекте запланировано строительство социальной инфраструктуры, чтобы ей воспользоваться, придется подождать определенное количество времени.

Какой вариант выбрать – новостройку в Подмосковье или вторичное жилье в Москве – каждый решает для себя сам. Впрочем, перед покупкой любой квартиры эксперты рекомендуют тщательно все обдумать, рассмотреть все возможные варианты и не гнаться за призрачной выгодой: кому-то может показаться, что сейчас самое время покупать жилье в домах, включенное в программу «Реновации». Но когда будет снос каждого конкретного объекта – сказать сложно. Так что реализация перехода «из старого жилищного фонда в новый» может затянуться.

Текст подготовила Мария Гуреева

Источник

Больше статей в Telegram: https://t.me/realestate_rf

Женщины чаще, чем мужчины, приобретают новые квартиры в Московском регионе — к осени 2020 года с ними подписывалось около 52 процентов договоров участия в долевом строительстве. Но одиноких покупательниц не так много — 62 процента новоселов состоят в браке. Еще меньше тех, кто решается взять ипотеку и вложиться в дорогостоящие квадратные метры, имея детей: груз ответственности мешает решиться на крупную покупку, да и финансовые возможности у родителей-одиночек, как правило, ограничены. Но зачастую выигрывает именно тот, кто рискует — как жительница Подмосковья Анна. Она не побоялась приобрести квартиру в кредит, когда на руках были маленький сын и мама-пенсионерка. Историей ипотечного успеха, почти не омраченной горечью будней, она поделилась с «Лентой.ру».

В Москву из Владикавказа я приехала в далеком 1995 году — на каникулы. Мне здесь понравилось, и я сказала, что ни в какую школу обратно не поеду (а должна была доучиться в 11 классе), останусь в столице. Жила у тети. Понюхала свободы — ну, думаю, зачем мне эти кавказские ограничения — туда не ходи, это не носи, когда вот она, Москва: тут и трансгендеры, и лесбиянки, и даже так называемые афромосквичи, которых я до тех пор никогда не видела.

В течение следующих нескольких лет я обитала то у тети, то в съемных квартирах, и ничего меня не смущало, все было отлично. Но потом появилась семья — муж, ребенок. Сначала ютились в «однушке» в районе Новогиреево, это восток Москвы. В принципе, все было хорошо. Но потом муж уехал и не вернулся — не сошлись характерами. Я хотела человеческой жизни в нормальной квартире с ремонтом, а он это прекрасное стремление не поддерживал. Предлагал уехать к себе на родину, обосноваться там счастливо в горах, среди коров и баранов. Такая перспектива мне не нравилась — характер, видимо, оказался скверный.

Тогда мы уже жили вместе с мамой — она приехала задолго до отъезда мужа, еще когда узнала, что у меня будет ребенок, — мол, нельзя вам целого младенца доверять, нужен контроль. Вчетвером и даже втроем в «однушке» с маленьким сыном и мамой-пенсионеркой — это было то еще испытание, но вскоре мне удалось снять «двушку», причем практически по той же цене и в соседнем доме. Легко переехали — все чемоданы сами перенесли через дорогу, грузчиков не вызывали. Года два жили в этой квартире за маленькие деньги абсолютно безмятежно, но потом ее продали какому-то татарину — вместе с нами, то есть с арендаторами.

Новый владелец квартиры оказался не подарком, начал мне чуть ли не каждый месяц повышать арендную плату. Конечно, я ему говорила: будь человеком, живу одна с пожилой мамой и малолетним ребенком, где взять столько денег. А он отвечал, что у него у самого трое детей и ипотека. Приходилось терпеть.

В начале 2016 года и без того убитую квартиру залили соседи — да так, что мне пришлось выкинуть половину своих вещей. Я позвонила хозяину, напомнила, что регулярно плачу за аренду, и попросила его прийти и решить проблему. Он отказался, заявив, что ничем помочь не может, зато буквально через месяц снова повысил ставку на пять тысяч рублей. Никакого договора, защищающего мои права, не было. В сентябре того же года опять прибавил плату, причем сделал это максимально подло: я просила предупредить заранее, чтобы иметь возможность снять другую квартиру и спокойно поменять школу до начала учебного года. Но хозяин просто пришел и поставил меня перед фактом, чтобы я уже никуда не могла уехать.

Тут я психанула и в октябре поехала смотреть квартиры в Павлино, это микрорайон подмосковной Балашихи. Там я уже бывала за несколько лет до этого — помнила, что очень устала добираться туда (а ведь еще пришлось возвращаться). Посмотрела на эти унылые новостройки — тогда их еще было немного, а потом где-то рядом на земле увидела нехорошие вещи, причем весь набор: гондоны, шприцы и заточки. Стало ясно, что с сыном там жить невозможно и нельзя — ну куда я поеду с подростком в эту жопу мира. «Однушка» в тех новых домах тогда стоила, кажется, около 3,7 миллиона рублей.

И вот годы спустя я снова поехала изучать дома по этому направлению, в Железнодорожный. В то время я работала с одним из московских застройщиков, была возможность попросить помощи с выбором, купить квартиру на хороших условиях. У компании были новостройки подороже, в более престижных зонах Подмосковья, и попроще. Конечно, мне хотелось там, где подороже, но денег не хватало. И я пыталась купить квартиру без первоначального взноса, что тоже было сложно.

А потом одна из сотрудниц компании мне посоветовала не цепляться за то, что подороже, а посмотреть квартиры в жилых комплексах в Некрасовке, Саларьево и Железнодорожном. Первые два для меня оказались, опять же, дорогими, поэтому я выбрала последний. Попросила показать мне квартиры в уже сданных корпусах — долго платить одновременно и за съемное жилье, и по ипотеке я не смогла бы.

Меня повели в дом, где оставалась только одна квартира, «однушка» больше чем за 3 миллиона рублей. Она мне понравилась, но пока я искала деньги на первоначальный взнос, ее, естественно, благополучно продали. К слову, первый взнос я планировала выплатить за счет продажи нашей с мамой квартиры во Владикавказе, в обычной хрущевке. Покупатели за нее, прямо скажем, не дрались, поэтому выбранную «однушку» я упустила.

Но уже в январе 2017-го мне позвонила сотрудница отдела продаж и сказала, что в продажу вышли новые, уже готовые корпуса — можно приезжать и выбирать. Эти дома я уже видела, но тогда квартиры в них не предлагались. Я приехала и решила купить «двушку» — небольшую, на первом этаже, зато недорогую. А дальше все как-то быстро произошло: владикавказскую квартиру продала буквально в течение двух недель, радостно купила новую в Подмосковье, через три месяца получила ключи, ремонт знакомые рабочие сделали за полтора месяца. В первые выходные июля мы с сыном и мамой заселились. Изначально в квартире была только ванна, над ней половина стены выложена кафелем. Остальное все сделали рабочие.

Ипотеку я тогда взяла под 12,75 процента годовых, по нынешним меркам это космическая ставка. Перекредитовалась под более низкий процент только недавно, в январе 2020-го. До переезда я продолжала жить в съемной квартире у татарина. Платила ему и еще за ипотеку. За две недели до переезда честно предупредила хозяина, что планирую выселяться. Конечно, надо было его кинуть — просто взять и съехать.

На новом месте особых проблем не было, но сын изначально отказался переводиться в школу около нашей новостройки — решительно заявил, что будет каждый день ездить из Железнодорожного в Новогиреево. И как сейчас помню — с 1 по 23 сентября к 8 утра ездил на уроки на электричке «Петушки — Москва». А потом позвонил мне и сказал: делай что хочешь, но чтобы с понедельника я пошел в школу около дома. И вот тогда мне пришлось впервые оказаться в электричке, которая в 8 утра едет в Москву. Так-то я работаю с 11 утра, поэтому не знала, какой ад творится в общественном транспорте. Когда меня внесли в вагон (буквально), я попросила далеко не уносить, потому что выходить же скоро. Добрые люди ответили: не волнуйся, вынесут. И не соврали.

В новую школу сына сначала брать не хотели, потому что она уже была перегружена. Но в итоге удалось перевестись — принесла директору договор купли-продажи квартиры. Если мы живем рядом, не взять ребенка не имеют права, школьному руководству просто некуда деваться.

Сейчас я езжу на работу поздно, сажусь в электричку где-то в 9:50. Никакого ада нет, я еду всегда сидя, почти никто ко мне не прилипает — люди сидят довольно свободно.

В целом я считаю, что своя квартира, пусть и купленная в ипотеку, лучше любой съемной. В последние месяцы перед переездом я платила хозяину 35 тысяч рублей в месяц плюс все коммунальные платежи — это еще 7-9 тысяч рублей. В новой квартире, когда я еще не перекредитовалась, ежемесячный платеж по ипотеке был 32 тысячи рублей плюс «коммуналка» — 8 тысяч рублей. Получалось 40 тысяч. А сейчас, после рефинансирования, по ипотеке я плачу 27 тысяч рублей в месяц, кроме того, срок кредитования сократился на два года — с 17 до 15 лет. С финансовой точки зрения все очевидно. Из-за пандемии я еще и на транспорте экономлю — не приходится каждый день ездить на работу.

Во-вторых, в своей квартире я сделала хороший ремонт, где можно легко и непринужденно вымыть полы за десять минут. В съемной между стеной и плинтусом практически росли грибы — это не шутка, потому что она не ремонтировалась с 1960-х годов.

Наконец, эта квартира — все-таки моя собственная, помру — у сына будет жилье. И мама довольна. Минусы у жизни в Подмосковье тоже есть. Я где-то месяц привыкала к тому, что дорога на работу теперь занимает не 40 минут от двери до двери, а полтора часа. А потом догадалась, что в электричке можно смотреть сериалы, слушать радио и читать книжки, и жить стало веселей.

Еще мне нравится, что теперь вокруг живут люди, которые купили квартиры, а не получили их от заводов и фабрик. У нас хороший район, а в том же Новогирееве все давно перепродано мигрантам (и не только), поэтому социальное окружение там не очень благополучное. Вообще, я не думала, что в Железнодорожном у моего сына появятся такие приличные друзья, — была уверена, что здесь живет, простите, шваль. В один из первых дней нам в окно постучал мальчик лет 12, у которого было спитое лицо — причем абсолютно и бескомпромиссно. Я тогда подумала, что новую квартиру сдам, а сама поеду обратно, падать татарину в ноги. Но больше я этого страшного мальчика не видела.

Из того, что не нравится: рядом нет кинотеатра, ближайший расположен в Новокосине, и ехать туда ты не захочешь, он далеко от станции. Проще до Курского вокзала добраться, где есть торговый центр с кинотеатром, ресторанами и прочими развлечениями. Конечно, всю жизнь жить в Подмосковье я не хочу. Изначально даже думала, что буду как-то скоропостижно выплачивать ипотеку и улучшать жилищные условия, но этого не случилось, пока досрочно гасить не получается. Я лучше на море лишний раз съезжу. Я много лет провела в съемных квартирах, привыкла регулярно отдавать кому-то деньги, и кредит меня не напрягает.

Тем, кто живет в Москве или области и имеет квартиру в родном городе, а также понимает, что никогда в этот город не вернется, могу порекомендовать это жилье продать, вырученные деньги направить на первый взнос, купить квартиру здесь. Если вы осознаете, что та квартира не нужна, не используется или используется редко (в моем случае — как дача), висит балластом, — это ни к чему. Когда жилье простаивает, приходится его бесконечно ремонтировать, платить налог, платить за коммунальные услуги… Наверное, от такого лучше избавиться. Хватит денег и на первый взнос, и частично на ремонт.

Но, конечно, надо четко понимать, что придется платить по ипотеке — и долго. Человек должен быть уверен в себе, в том, что справится. Сейчас, например, пандемия, и многие просто остаются без работы. В таких условиях вряд ли вообще можно что-либо советовать — каждый решает сам.

Источник

Больше статей в Telegram: https://t.me/realestate_rf